Jood, Sultan Haitham City — фригольд-квартиры и виллы в Маскате, Оман

Jood — жилой комплекс площадью 2,7 млн м² (по данным материалов застройщика по продажам) в составе Sultan Haitham City, нового района, который Оман строит в Эс-Сибе примерно на 100 000 жителей в рамках стратегии Oman Vision 2040. В нём 7 746 домов: квартиры и виллы. Застройщик — Talaat Moustafa Group, египетская компания, построившая Madinaty и Al Rehab.

Квартиры стартуют от $204 000, виллы — от $412 400, с рассрочкой на 4,5 года при первом взносе 2,5% и сдачей в 1 квартале 2030 года. В этом обзоре — площади, цены, план платежей, расположение и правила владения; все цифры сведены в таблицы.

Jood: коротко о главном

Площади и цены квартир и вилл

В опубликованном прайс-листе четыре продуктовые линейки. Ниже — стартовые цены по каждому типу; итоговая сумма зависит от этажа, ориентации и участка, а наличие меняется по мере вывода очередей. Четыре линейки — это квартиры с двумя, тремя и четырьмя спальнями и вилла.

По всему комплексу диапазон площадей — примерно от 69 м² (748 кв. футов) у однокомнатных квартир до 367 м² (3 946 кв. футов) у вилл. Квартиры с одной спальней входят в состав проекта — запросите актуальную ведомость наличия, если нужен именно этот формат.

Обратите внимание на структуру цен: четырёхкомнатная квартира обходится примерно в $161 за квадратный фут, тогда как виллы стоят порядка $172. Квартиры с двумя и тремя спальнями стоят около $179 и $184 за квадратный фут.

Построчный разбор прайс-листа

Если читать четыре строки таблицы цен по порядку, они растут ступенями: на 409 кв. футов и $81 100 (от квартиры с 2 спальнями к квартире с 3 спальнями), на 431 кв. фут и $33 700 (от квартиры с 3 спальнями к квартире с 4 спальнями) и на 419 кв. футов и $93 600 (от квартиры с 4 спальнями к вилле). Поэтому цена квадратного фута меняется примерно с $179 до $184, затем до $161 и до $172 у виллы, площадь которой начинается от 2 400 кв. футов (223 м²).

Суммы в риалах рассчитаны по фиксированному курсу: 1 омани-риал = 2,6008 доллара США. Все четыре стартовые цены ниже 200 000 омани-риалов.

Три формата жилья

Jood построен вокруг трёх типов жилья, а не одной башенной типологии:

• Квартиры — от 1 до 4 спален в мало- и среднеэтажных корпусах примерно на шесть-семь этажей, с личными террасами и облицованными камнем первыми этажами. Характерная планировка с одной спальней — 79,53 м² (856 кв. футов).
• Виллы quatro — сблокированные по четыре дома с личными садами. Характерная планировка с тремя спальнями и гостевой — 223,03 м² (2 400 кв. футов).
• Отдельно стоящие виллы — трёхэтажные дома для больших семей. Характерная планировка с четырьмя спальнями и комнатой персонала — 264,43 м² (2 846 кв. футов).

У каждой виллы — два крытых парковочных места на уровне земли. Жилые корпуса обслуживаются собственной парковкой внутри квартала.

План платежей

В Jood действует рассрочка на 4,5 года: 2,5% для брони и 20% в сумме в течение первого месяца; второй взнос в 17,5% вносится в течение месяца после брони. Три четверти стоимости распределены на период строительства.

Для квартиры за $204 000 это примерно $5 100 при бронировании и около $40 800 в первый месяц. Для виллы от $412 400 2,5% составляют $10 310. При местном финансировании можно обсудить с банком кредитование строящегося жилья в Sultan Haitham City. Актуальные ставки публикует Центральный банк Омана.

Расположение и время в пути

Jood находится в центральной части Sultan Haitham City, примерно в 24 км от международного аэропорта Маската. Район спроектирован с раздельными маршрутами для пешеходов, велосипедистов и автомобилей, а время в пути до повседневных объектов приведено ниже: от 4 минут (гипермаркет Al Meera) до примерно 21 минуты (Университет султана Кабуса).

Время в пути — оценки застройщика, они зависят от трафика. В пределах десяти минут на машине указаны четыре международные и частные школы: частная международная школа Al Ibdaa — в шести минутах, Американская международная школа Маската — в восьми, детский сад Baby Sky — в девяти и Muscat College — в десяти.

Мастер-план: зелень и плотность застройки

Земля в Jood распределена следующим образом. Почти 50% участка площадью около 2,7 млн м² отведено под озеленение и открытые пространства, а здания занимают лишь 15%. Остальное — дороги, дорожки и инженерные объекты.

Жилые кварталы связаны парками, пешеходными и велосипедными маршрутами с выделенными полосами для пешеходов, велосипедистов и машин. По мастер-плану застройщика большинство домов выходит окнами на зелень, а не на соседний фасад.

Инфраструктура и удобства

Jood располагает собственной социальной и торговой инфраструктурой, а не полагается на район в целом:

На территории есть бассейны с террасами для загара, зоны отдыха, спортивные площадки, детские игровые площадки, пешеходные и велосипедные дорожки, парки и зелёные зоны, магазины и рестораны, а также мечети.

Архитектура, спецификация и отделка при передаче

Архитектурная концепция отсылает к природе Омана: фасады отделаны облицовочными панелями песчаного оттенка — природная палитра, связывающая здания с пустынным ландшафтом, — с коваными ограждениями балконов. Окна панорамные, с двойным остеклением и алюминиевыми рамами.

Дома передаются с отделкой, но без мебели, в следующей комплектации:

• Полы из керамогранита во всех помещениях
• Оштукатуренные и окрашенные стены и потолки
• Деревянные межкомнатные двери
• Керамогранит на стенах кухонь и санузлов
• Установленная сантехника
• Кондиционирование сплит-системами; настенная вытяжная вентиляция на кухнях и в санузлах

Кухонные гарнитуры, шкафы и мебель закладывайте в бюджет отдельно. Для квартиры этого сегмента разумный резерв на обустройство — 8–12% от стоимости покупки.

Застройщик: Talaat Moustafa Group

Talaat Moustafa Group — египетская девелоперская группа, основанная в 1970 году, с более чем 55-летним опытом в крупных жилых комьюнити, многофункциональных проектах, отелях и курортах. По материалам застройщика по продажам, группа освоила свыше 50 млн м² земли и передала клиентам более 130 000 объектов.

Среди проектов группы — Madinaty, Al Rehab и Noor в Египте и Banan в Эр-Рияде. В Омане TMG строит два комьюнити в Маскате общей площадью около 4,9 млн м²: Jood в Sultan Haitham City и Yamal — отдельный проект на побережье.

Sultan Haitham City: контекст района

Sultan Haitham City анонсирован в 2023 году и строится в рамках Oman Vision 2040 как умный и экологичный район примерно на 100 000 жителей; во всём городе запланировано более 20 000 домов. Кварталы связаны зелёными коридорами и обеспечены здравоохранением, образованием, культурными объектами и интеллектуальной городской инфраструктурой.

Полная картина очередей, инфраструктуры и инвестиционной логики района — в нашем подробном гиде инвестора по Sultan Haitham City. Официальный контекст по градостроительной политике Омана публикует Министерство жилищного строительства и городского планирования, а инвестиционную политику — Invest Oman.

Как Jood выглядит на фоне района

Jood — не единственный фригольд-проект в Sultan Haitham City. В таблице ниже он сопоставлен с двумя продуктами Sarooj Oasis.

Jood стартует от $204 000, тогда как виллы Sarooj Oasis — от $447 800; Jood предлагает и квартиры, и виллы в одном мастер-плане. Сдача: 1 квартал 2030 года у Jood, 2028 год у апартаментов Sarooj Oasis и 4 квартал 2029 года у вилл Sarooj Oasis.

Другие фригольд-варианты района — Wadi Zaha и резиденции Yenaier.

Фригольд и вид на жительство

Жильё в Jood продаётся во фригольд и доступно покупателям любого гражданства, право собственности регистрируется на имя покупателя. Hamptons International Oman, торговый агент, называет Jood проектом Integrated Tourism Complex (ITC, интегрированный туристический комплекс). Как устроены выделенные зоны и что включает регистрация — в нашем гиде по фригольд-недвижимости в Омане.

Для Golden Residency (золотой вид на жительство) нужен один объект ITC стоимостью не менее 200 000 омани-риалов, а решение принимает Королевская полиция Омана; опубликованные цены Jood ниже 200 000 омани-риалов. У Owner Visa нет минимальной стоимости объекта; право на неё подтверждает Королевская полиция Омана, а сама покупка вид на жительство не даёт. Маршруты разные: см. «Золотое резидентство» против визы владельца. По налогам: подоходный налог в Омане вводится с 1 января 2028 года по Королевскому указу 56/2025 по ставке 5% с дохода свыше 42 000 омани-риалов в год, и арендные доходы входят в его сферу; транзакционные издержки разобраны в гиде о налогах на недвижимость в Омане.

Почему Маскат и почему этот ценовой уровень

Привлекательность Маската для такого покупателя держится на трёх вещах: фригольд в выделенных зонах, подоходный налог, который вводится только с 2028 года и применяется к доходу свыше 42 000 омани-риалов в год, а также показатели безопасности, которые можно проверить по международным индексам преступности. Прибавьте привязку риала к доллару США: цены в долларах пересчитываются в риалы по фиксированному курсу.

Двухкомнатная квартира в Jood стоит от $204 000 (78 437 омани-риалов) при площади 1 141 кв. фут, а рассрочка распределяет три четверти суммы на период строительства. Платежи за первый месяц (20%) для двухкомнатной квартиры составляют $40 800. Более широкий взгляд на то, где сосредоточена ценность в стране, — в материалах о лучших районах для инвестиций в Омане и о том, подходящее ли сейчас время для покупки.

Доходность аренды и выход из актива

Первые жители Sultan Haitham City появятся по мере сдачи ранних очередей, а сам Jood передаётся в 2030 году. Текущие диапазоны по районам и типам жилья приведены в нашем гиде по доходности аренды в Омане.

До сдачи перепродажа осуществляется в форме переуступки по политике застройщика. Спрос в Jood может определяться школами и Королевским госпиталем в пределах десяти минут, а это указывает на семейных арендаторов с длинными договорами, а не на краткосрочную аренду. Королевский госпиталь находится в шести минутах езды.

Сколько и когда платить: суммы в долларах

Проценты выше превращаются в следующий денежный график для каждого стартового типа жилья. Суммы округлены до доллара и не включают регистрационные расходы, сервисный сбор и обустройство.

Строительный транш — это не один платёж, а пять взносов по 15% примерно за четыре года: для двухкомнатной квартиры это около $30 600 на каждый из них. Пять взносов по 15% в сумме составляют 75% цены. По плану три четверти цены — $153 000 для двухкомнатной квартиры — распределены примерно на четыре года.

Помимо цены покупки заложите в бюджет регистрационные расходы, ежегодный сервисный сбор после ввода комплекса в эксплуатацию и обустройство: кухни передаются облицованными, но без гарнитуров. Для двухкомнатной квартиры резерв в 8–12% — это примерно от $16 300 до $24 500.

План платежей на 4,5 года: расчёт по взносам

В таблице план платежей разложен по взносам для квартиры с 2 спальнями за $204 000; это иллюстрация на основе процентов, которые приведены на этой странице.

Для виллы за $412 400 те же проценты дают $10 310 при бронировании, $72 170 по второму взносу, $61 860 за каждый взнос в 15% и $20 620 при сдаче. График платежей, приложенный к договору, указывает дату каждого взноса и то, отсчитывается ли она от даты бронирования или привязана к графику проекта.

Школы, медицина и повседневная жизнь

Инфраструктура вокруг Jood уже существует, а не только обещана. Четыре международные и частные школы находятся в пределах одиннадцати минут на машине — частная международная школа Al Ibdaa в шести, Американская международная школа Маската в восьми, детский сад Baby Sky в девяти и Muscat College в десяти, — а в том же радиусе расположены два университета.

Королевский госпиталь, клиника третичного уровня, — в шести минутах. Продукты закрывают гипермаркет Al Meera в четырёх минутах и ТЦ Oman Avenues Mall на том же удалении. Пляж Азайба — шесть минут, пляж Эс-Сиб — около пятнадцати, гольф-клуб Ghala — десять.

Внутри комплекса торгово-сервисный центр и спортивно-общественный клуб рассчитаны на то, чтобы большая часть будничных дел и выходных проходила в пределах самого Jood. Для семьи, переезжающей в Маскат, это сочетание — уже работающие школы и больница в десяти минутах плюс собственная торговля и спорт. Государственный культурный центр занимает 11 000 м².

Кому подходит Jood

Структура платежей Jood подходит покупателям, готовым вносить капитал постепенно в течение четырёх с половиной лет и желающим получить в итоге дом или долю в районе.

Оплата из-за рубежа: валюта и переводы

Цены в Jood указаны в долларах США, а расчёты идут в оманских риалах. Риал десятилетиями привязан к доллару, поэтому цены в долларах пересчитываются в риалы по фиксированному курсу 1 омани-риал = 2,6008 доллара США при действующей привязке.

Платежи идут на эскроу-счёт проекта, а SWIFT-подтверждения входят в доказательства оплаты при регистрации. Актуальную информацию по курсам и банковскому сектору публикует Центральный банк Омана.

Расходы владельца и привязка риала: пояснения

После ввода комплекса в эксплуатацию собственники оплачивают сервисный сбор на общие зоны: озеленённые территории, дорожки, парки и спортивные объекты. В Омане он указывается в риалах за квадратный метр в год, поэтому годовая сумма равна ставке, умноженной на площадь жилья; подробности — в нашем гиде по сервисным сборам.

Цены здесь указаны в долларах США и пересчитываются по фиксированному курсу: 1 омани-риал = 2,6008 доллара США. Чтобы получить сумму в риалах, разделите цену в долларах на 2,6008: $204 000 превращаются в 78 437 омани-риалов. Для обратного расчёта умножайте: порог Golden Residency в 200 000 омани-риалов равен $520 160. Курс объясняет наш гид по привязке риала.

Как купить: пошагово

• 1. Отбор и проверка наличия. Определите формат, число спален и очередь, затем запросите актуальный прайс-лист: опубликованные стартовые цены меняются по мере вывода очередей.
• 2. Бронирование. Оплатите взнос 2,5% и подпишите форму брони.
• 3. Платёж первого месяца. В течение месяца вносится ещё 17,5%, что доводит оплату до 20%.
• 4. Подписание договора купли-продажи. Изучите эскроу-схему, спецификацию отделки и срок сдачи.
• 5. Платежи в ходе строительства. Пять взносов по 15% примерно за четыре года.
• 6. Передача и регистрация. Финальные 5% при сдаче, затем регистрация права собственности и, при необходимости, подача на ВНЖ.

От бронирования до ключей: процесс подробнее

В форме брони фиксируются номер юнита, этаж, ориентация и точная площадь, а покупатель может запросить подтверждение того, что бронь внесена в предварительный реестр. По Королевскому декрету 79/2025 лицензированный застройщик открывает отдельный эскроу-счёт для каждого проекта, и платежи выплачиваются по мере подтверждённого хода работ — согласно нашему гиду по закону. Перед подписанием договора купли-продажи покупатель вправе поручить его проверку оманскому юристу по своему выбору.

При передаче вносятся последние 5%, а жильё осматривается на соответствие спецификации; такой осмотр часто называют снэггингом. Затем право собственности регистрируется на имя покупателя и подключаются коммуникации. Целевой срок — 1 квартал 2030 года, по данным застройщика.

Маршруты получения вида на жительство подробнее

Для Golden Residency нужен один объект ITC стоимостью не менее 200 000 омани-риалов ($520 160); по данным нашего гида, программа перезапущена через платформу Invest Oman 31 августа 2025 года, а две небольшие покупки не суммируются. У Owner Visa нет минимальной стоимости объекта, спонсор не требуется, и она остаётся связанной с владением недвижимостью. При опубликованных ценах Jood — от 78 437 до 158 567 омани-риалов — подходит именно маршрут Owner Visa. Подробнее — в нашем гиде по Golden Residency и Owner Visa.

Talaat Moustafa Group: история, партнёры и послужной список

Talaat Moustafa Group (TMG) сообщает, что начала работу в 1970 году как строительная компания, с середины 1980-х занялась девелопментом недвижимости, а 25 ноября 2007 года вышла на Египетскую биржу. В Египте группа построила Madinaty (120 000 жилых единиц, запуск в 2006 году) и Al Rehab (около 300 000 жителей, запуск в 1997 году).

В Омане соглашение по земле подписано с Министерством жилищного строительства и городского планирования 19 мая 2025 года. TMG запустила Jood и Yamal в декабре 2025 года в партнёрстве с Al Muhaidib Group, а эксклюзивный международный мандат на продажи принадлежит Hamptons International Oman. 8 октября 2026 года Oman Observer сообщила о предварительном письме о присуждении подряда на 11,285 млн оманских риалов (без НДС), выданном саудовскому подрядчику на строительство 160 вилл на Jood; окончательный контракт ожидается 5 ноября. Источники приведены в профиле Talaat Moustafa Group, который входит в наш каталог застройщиков Омана.

Jood и Yamal: сравнение

Оба проекта — комьюнити Talaat Moustafa Group в Эс-Сибе, которые продаются на этапе строительства в долларах. Стартовый юнит Jood — двухкомнатная квартира 1 141 кв. фут за $204 000, у Yamal — однокомнатная 743 кв. фута за $165 800; данные по Yamal взяты со страницы объекта.

Глоссарий терминов этой страницы

• ITC — Integrated Tourism Complex, выделенная схема, в рамках которой неграждане Омана могут владеть недвижимостью.
• Фригольд — право собственности, зарегистрированное на имя покупателя, а не аренда на фиксированный срок.
• SPA — договор купли-продажи, в котором указаны цена, даты платежей и срок завершения.
• Эскроу — проектный счёт, средства с которого выплачиваются по мере подтверждённого хода работ.
• Снэггинг — осмотр готового жилья на соответствие спецификации.
• Переуступка — продажа своего договора другому покупателю до завершения строительства.

Что подготовить при бронировании

• Номер участка или юнита, этаж, ориентация и точная площадь, указанные в форме брони.
• Реквизиты эскроу-счёта, на который вносятся платежи.
• График сервисных сборов по комьюнити.
• Политика переуступки и перепродажи, включая комиссию и самую раннюю допустимую дату.
• Пункт о сроке сдачи и его условия в договоре купли-продажи.
• Спецификация передачи, сопоставленная по пунктам с приведённым выше перечнем отделки.
• При ипотеке — предварительное одобрение банка на строящееся жильё в Sultan Haitham City.

Порядок оплаты удобно проверять по документам бронирования. Резервационная форма фиксирует номер объекта, этаж, ориентацию и точную площадь, а договор купли-продажи — график платежей с датами и указание, отсчитываются ли сроки от даты брони или от хода строительства. Для двухкомнатной квартиры за $204 000 это $5 100 при бронировании, $35 700 вторым взносом в течение месяца, затем пять взносов по $30 600 и $10 200 при завершении, как показано в таблице выше. Для виллы от $412 400 те же проценты дают $10 310, $72 170, пять взносов по $61 860 и $20 620. Эскроу-счёт проекта, условия уступки договора и график сервисного сбора также стоит сверить с документами до подписания.

Часто задаваемые вопросы

Где именно находится Jood?
В Sultan Haitham City, в вилайете Эс-Сиб (Маскат), примерно в 24 км от международного аэропорта Маската.

Могут ли иностранцы покупать в Jood?
Да. Жильё позиционируется как фригольд и доступно гражданам любых стран, право собственности регистрируется на имя покупателя. Торговый агент Hamptons International Oman называет Jood проектом ITC.

Сколько стоит жильё в Jood?
Квартиры от $204 000, виллы от $412 400. Опубликованный список начинается с двухкомнатной квартиры 1 141 кв. фут и доходит до вилл от 2 400 кв. футов.

Сколько всего домов в проекте?
7 746 — из них 5 352 квартиры и 2 394 виллы, на участке 2,7 млн м².

Когда сдаётся Jood?
В 1 квартале 2030 года.

Какой план платежей?
2,5% при бронировании, 17,5% в течение месяца, затем 15% через двенадцать месяцев, 15% через двадцать четыре месяца, ещё три взноса по 15% каждые 6–8 месяцев и 5% при сдаче — по плану застройщика на 4,5 года; точные сроки платежей фиксирует договор купли-продажи.

Входит ли парковка?
У каждой виллы два крытых места на уровне земли. У жилых корпусов собственная парковка.

Сдаются ли дома с мебелью?
Нет. Они передаются с полной отделкой — полы, окрашенные стены и потолки, деревянные двери, облицованные кухни и санузлы, сантехника и кондиционирование, — но без мебели и без кухонных гарнитуров.

Кто застройщик?
Talaat Moustafa Group, основана в 1970 году. В материалах по продажам указано, что освоено более 50 млн м² и передано свыше 130 000 объектов.

Даёт ли покупка в Jood право на ВНЖ Омана?
Для Golden Residency нужен один объект ITC стоимостью не менее 200 000 омани-риалов, а опубликованные цены Jood ниже этого порога. У Owner Visa нет минимальной стоимости; решение принимает Королевская полиция Омана. Какой маршрут применим — см. наш гид по «Золотому резидентству» и визе владельца.

Сколько платится в первый месяц за виллу?
Для виллы от $412 400 взнос 2,5% при бронировании составляет $10 310, а второй взнос 17,5% — $72 170; к концу первого месяца выплачено $82 480 (20%).

Кто продаёт Jood?
Эксклюзивный международный мандат на продажу Jood и Yamal, объявленный в феврале 2026 года, принадлежит Hamptons International Oman.

Как пересчитать доллары в риалы?
Разделите цену в долларах на фиксированный курс 2,6008. Квартира с 2 спальнями за $204 000 — это 78 437 омани-риалов.