Виллы Sarooj Oasis, Sultan Haitham City — фригольд-виллы в Омане

Виллы Sarooj Oasis — это семейные дома во фригольд в Sultan Haitham City, планируемом районе в Аль-Сибе, о строительстве которого Оман объявил в 2023 году и который рассчитан более чем на 100 000 жителей. Коллекция вилл разделена на два квартала — Ahed и Al Thuraya — расположенных вокруг центрального парка с лагуной. Застройщик — Sarooj Development, оманская компания, история которой восходит к 1976 году.

Виллы стартуют от $447 800 при площади 2 307 кв. футов, сдача запланирована на 4 квартал 2029 года, по данным застройщика. В этом руководстве — площади, цены, структура оплаты, расположение и правила владения, с цифрами в таблицах для быстрого сравнения.

Виллы Sarooj Oasis: коротко о главном

Типы вилл, площади и цены

Sarooj Oasis объединяет виллы и апартаменты, поэтому в одном комьюнити цены на входе начинаются от $173 200 за апартаменты и от $447 800 за виллы. Апартаменты рассматриваются отдельно на странице Sarooj Oasis Apartments.

Планировки вилл рассчитаны на пять–семь спален, в части из них предусмотрена отдельная комната для персонала. Виллы занимают верхнюю часть диапазона площадей проекта — до 5 797 кв. футов. Указанные цены — стартовые и меняются вместе с наличием: перед бронированием уточняйте актуальный прайс на конкретный участок у UInvest.

Таблица цен: разбор по типам жилья

Стартовые цены выше можно прочитать в двух валютах. Цены на этой странице указаны в долларах США, а оманский риал привязан к доллару по курсу OMR 1 = $2,6008, поэтому каждая сумма в долларах пересчитывается в фиксированную сумму в риалах. Стартовая цена виллы $447 800 — это OMR 172 178 за планировку площадью 2 307 кв. футов (214,3 м²), то есть около $194 за кв. фут, или OMR 803 за м². Апартаменты с двумя спальнями за $239 100 (OMR 91 933) имеют площадь 1 159 кв. футов (107,7 м²) и стоят около $206 за кв. фут, а апартаменты с одной спальней за $173 200 (OMR 66 595) имеют площадь 567 кв. футов (52,7 м²) и стоят около $305 за кв. фут.

Каждая строка — стартовая цена, а не фиксированный прайс, и остальные планировки следуют актуальному прайс-листу застройщика. По правилу Golden Residency (золотой вид на жительство), которое относится к одному объекту в Integrated Tourism Complex (ITC, интегрированный туристический комплекс) стоимостью не менее OMR 200 000 ($520 160), все три стартовые цены ниже OMR 200 000; Owner Visa минимальной стоимости не имеет. Цена за кв. фут — это цена в долларах, делённая на площадь, указанную на этой странице; тот же расчёт описан в нашем руководстве по цене квадратного метра для других проектов Маската.

Два квартала вилл

Территория разделена на две части ландшафтным парком, поэтому владельцы вилл получают обособленность от жилой части с апартаментами, сохраняя общий доступ к инфраструктуре.

Ahed и Al Thuraya подробнее

В Ahed 56 вилл, в Al Thuraya — 40, так что два квартала вместе насчитывают 96 из 210 домов проекта; остальное — апартаменты Azha, которых на этой странице указано более 100. На своём сайте застройщик описывает Ahed как коллекцию вилл с частным открытым пространством и просторными планировками среди ландшафтных парков, пешеходных дорожек и общественных пространств.

Al Thuraya — второй сектор вилл той же спецификации. Сайт застройщика описывает его как коллекцию с обширными участками с видом на центральный парк и большими застроенными площадями, с площадью, парками и общественными удобствами в пешей доступности. Оба квартала объединяет спецификация, описанная на этой странице: от пяти до семи спален, личная парковка на три автомобиля и передача с готовой отделкой в светло-коричневой гамме.

План оплаты

Sarooj Development предлагает ступенчатую схему: чем больше первый взнос, тем меньше ежемесячный платёж со 2-го по 36-й месяц.

График платежей охватывает месяцы со 2-го по 36-й, а сдача намечена на 4 квартал 2029 года, по данным застройщика. Договор купли-продажи фиксирует точный датированный график для каждого участка, включая условия, действующие между последним платежом и передачей.

Пример расчёта по схемам оплаты

Пример показывает, как схемы оплаты превращаются в суммы. Возьмём стартовую цену виллы $447 800 (OMR 172 178). При схеме 30% первый взнос составляет $134 340 (около OMR 51 653). Каждый из 35 ежемесячных платежей со 2-го по 36-й месяц равен 2,00% цены, то есть $8 956 (около OMR 3 444); 35 платежей по 2,00% дают 70%, что вместе с первым взносом 30% составляет 100% цены. В таблице ниже тот же расчёт выполнен для всех четырёх схем.

При переходе со схемы 20% на схему 50% первый взнос растёт с $89 560 до $223 900, а ежемесячный платёж снижается примерно с $10 255 до $6 404 — разница около $3 851 в месяц. Проценты платежей округлены до двух знаков после запятой, поэтому итог может отличаться от 100% на доли процента: например, первый взнос 20% плюс 35 платежей по 2,29% дают 100,15%. Эти цифры — иллюстративный арифметический расчёт на основе стартовой цены, а не коммерческое предложение.

Расположение и транспортная доступность

Sarooj Oasis расположен в долине с прямым выходом к парковой сети Sultan Haitham City, примерно в получасе езды от центра Маската. Частная школа находится в трёх минутах езды, супермаркет — в пяти, по оценкам времени в пути из объявления.

Как добираться от Sarooj Oasis

Время в пути из таблицы выше удобно сгруппировать по назначению. Для школы и детского ухода: частная школа Al Firdous — 3 минуты, частная школа Mashaail Muscat — 16 минут, AlGinan Nursery — 18 минут. Для покупок: супермаркет Almajarrah — 5 минут, Mall of Muscat — 16 минут, Seeb Mall — 20 минут. Больница Shifa находится в 17 минутах, а Seeb Beach Park (19 минут) и пляж Seeb (20 минут) подходят для отдыха на свежем воздухе.

Для более дальних поездок: шоссе Al Seeb Street — в 12 минутах от комьюнити, международный аэропорт Маската — около 25 минут, центр Маската — около 30 минут. Это собственные оценки объявления для поездки на машине; они меняются в зависимости от времени суток.

Центральный парк

Парк — организующий элемент комьюнити. Он продолжает масштабный ландшафтный комплекс Central Park в Sultan Haitham City и построен вокруг воды: лагуна с двумя островами, канал, пруд и затенённые прогулочные маршруты между ними.

• Главный и второй острова внутри лагуны
• Водный канал и пруд
• Прогулочная тропа и отдельная тенистая дорожка
• Выделенная спортивная зона
• Декоративные сады вдоль центральных аллей

Для покупателя виллы положение участка в Ahed или Al Thuraya определяет вид из окон, а план участков показывает, какие виллы выходят на парк. Сайт застройщика описывает Al Thuraya как квартал с обширными участками с видом на центральный парк.

Инфраструктура и повседневная жизнь

• Тематические детские игровые зоны
• Спортивные площадки под открытым небом
• Выделенные пространства для йоги и медитации
• Велодорожки и пешеходные маршруты по всей территории
• Детский сад
• Плаза с торговыми помещениями и коммерческой галереей
• Тихие ландшафтные уголки, связанные с центральными садами

Плаза и торговая галерея размещают магазины и сервисы внутри комьюнити, поэтому повседневные дела можно решать на месте.

Архитектура и отделка

Архитектура сочетает современную оболочку с оманскими деталями: фасады в светло-бежевых и песочных тонах, орнаментальные вставки, панорамные окна с тонкими рамами и декоративные рейки, разбивающие объём.

Дома передаются с готовой отделкой в светло-коричневой гамме, без мебели, кухни укомплектованы базовыми модулями и встроенной техникой.

Застройщик: Sarooj Development

Sarooj Development — оманская компания, история группы которой восходит к 1976 году. Направления работы: дороги и мосты, объекты нефтегазовой отрасли, морская и инженерная инфраструктура, энергетика и гражданское строительство; совокупный портфель превышает $1,3 млрд.

Девелоперское подразделение занимается смешанными комьюнити, объединяющими жильё, коммерцию и общественную инфраструктуру. Sarooj Oasis — его жилое комьюнити в Sultan Haitham City: виллы в Ahed и Al Thuraya и апартаменты Azha.

Опыт группы связан с оманской инфраструктурой, а её сайт перечисляет проекты по направлениям. Схема эскроу входит в документы бронирования, описанные ниже.

История группы и реализованные проекты

Sarooj Development — жилое подразделение группы Sarooj, которая на сайте sarooj.com описывает себя как компанию, работающую в Омане с 1976 года и реструктурированную в 2006 году. Среди направлений группа называет дороги и мосты, нефть и газ, морские работы, энергетику и гражданское строительство, сообщает о портфеле свыше $1,3 млрд и штате более 4 000 человек и называет себя семейным бизнесом с головным офисом в Airport Heights, Маскат. Среди проектов, указанных на её сайте, — земляные работы на нефтеперерабатывающем заводе в Дукме, улучшение грунтов в международном аэропорту Маската, дорога Khasab — Daba, 200 километров национальных дорог в Дофаре и морские работы для курорта Shangri-La.

В октябре 2024 года Министерство жилищного строительства и городского планирования заключило с Sarooj Construction Company контракт на RO 63,2 млн на строительство магистральных дорог, тоннелей и водопропускных сооружений в Sultan Haitham City со сроком выполнения 30 месяцев, по данным Gulf Construction. Подробное описание с источниками — в нашем профиле Sarooj Development, а каталог профилей застройщиков Омана содержит все профили на этом сайте.

Sultan Haitham City: мастерплан

О проекте Sultan Haitham City было объявлено в мае 2023 года; он строится в прибрежной вилайете Аль-Сиб как самодостаточный район с собственной инфраструктурой, рассчитанный более чем на 100 000 жителей. Он объединяет жилые кварталы, деловые центры, университетские кампусы и обширные зелёные пространства, с обязательствами по устойчивости: возобновляемая энергия, экономия воды и стандарты зелёного строительства.

Полную картину смотрите в нашем полном руководстве инвестора по Sultan Haitham City. Министерство жилищного строительства и городского планирования начало продажи Sarooj Oasis в начале февраля 2025 года, по данным Muscat Daily.

Sarooj Oasis и Sultan Haitham City в цифрах

На запуске продаж в феврале 2025 года Muscat Daily описала Sarooj Oasis как проект стоимостью RO 30 млн из 210 жилых единиц на участке 86 000 м² с бизнес-центром и коммерческими помещениями общей площадью более 11 000 м² и общей застроенной площадью свыше 65 000 м², с закрытой планировкой. На странице проекта на сайте Министерства жилищного строительства и городского планирования Al Sarooj Oasis описан как закрытое сообщество с парком в центре, состоящее из апартаментов и вилл, а Sarooj Development Company названа контактом по проекту.

Sultan Haitham City был открыт 31 мая 2023 года и занимает 14,8 км² в Al Seeb; по краткому описанию генерального плана в Wikipedia, в нём запланировано 20 000 домов и около 100 000 жителей. В обновлении Muscat Daily в августе 2026 года Sarooj Oasis назван среди районов, находящихся на стадии строительства, наряду с Hay Al Wafa, Yenaier и Wadi Zaha; там же сообщается, что мостовые конструкции готовы на 92 процента, магистральные дороги — на 58 процентов, а Experience and Sales Centre завершён.

Сравнение внутри района

Muscat Bay и Al Mouj — фригольд-комьюнити в других частях Маската; Sarooj Oasis — комьюнити на стадии строительства в Sultan Haitham City, сдача вилл намечена на 4 квартал 2029 года, по данным застройщика.

Внутри Sultan Haitham City соседние проекты на этом сайте — Wadi Zaha, Yenaier Residences и Hay Al Wafa, а проект Jood от Talaat Moustafa Group также находится в этом городе. Sarooj Oasis Apartments, вторая страница Sarooj, указывает апартаменты с одной спальней площадью 567 кв. футов от $173 200 и с двумя спальнями площадью 1 159 кв. футов от $239 100; сдача намечена на 3 квартал 2028 года, по данным застройщика, против 4 квартала 2029 года для вилл.

Фригольд и вид на жительство

Sarooj Oasis продаётся во фригольд и доступен покупателям всех национальностей; право собственности регистрируется в Министерстве жилищного строительства и городского планирования. Зарегистрированный титул описывается как дающий те же бессрочные и наследуемые права, что и у гражданина Омана. О том, как это работает на практике, рассказывает наше руководство по фригольду в Омане.

Golden Residency требует один объект ITC стоимостью не менее OMR 200 000 ($520 160), и решение принимает Royal Oman Police; Owner Visa минимальной стоимости не имеет. Стартовая цена виллы $447 800 составляет OMR 172 178, то есть ниже OMR 200 000. Разницу между программами мы разбираем в материале Golden Residency против Owner Visa — их часто путают. Заявления подаются через официальную платформу Invest Oman.

Пути получения вида на жительство подробнее

Golden Residency — путь, привязанный к стоимости недвижимости. Он относится к одному объекту ITC стоимостью не менее OMR 200 000, что по курсу составляет $520 160, а решение принимает Royal Oman Police. Стартовые цены на этой странице ниже этой суммы: OMR 172 178 за стартовую планировку виллы, OMR 91 933 за апартаменты с двумя спальнями и OMR 66 595 за апартаменты с одной спальней; цены на другие планировки вилл следуют актуальному прайс-листу застройщика. Owner Visa — отдельный путь без минимальной стоимости; условия обоих путей устанавливает и применяет Royal Oman Police.

Что касается правовой основы, в разъяснении Times of Oman о владении иностранцами в ITC приводятся Королевский указ 12/2006 и Постановление министра 191/2007 с изменениями, а Muscat Daily и Oman Observer при запуске Sarooj Oasis сообщили, что владение открыто для оманцев и иностранцев.

Жизнь и владение в Маскате

• Нет ежегодного налога на недвижимость и подоходного налога с аренды — см. наш обзор налогов на недвижимость в Омане
• Валюта привязана к доллару США с 1986 года (OMR 1 = $2,6008), поэтому бюджет в долларах и план в риалах движутся вместе — Центральный банк Омана

Смотрите также наш взгляд на то, подходящее ли сейчас время покупать в Омане, и руководство по районам для инвестиций в Омане.

Аренда и перепродажа

Виллы на пять–семь спален подходят определённому профилю арендатора: семьи иностранных специалистов высокого уровня, дипломатическое и корпоративное жильё, оманские семьи, улучшающие жилищные условия.

В нашем руководстве по доходности аренды в Омане разобрано, что показывают разные типы недвижимости. Сдача намечена на 4 квартал 2029 года, по данным застройщика, поэтому доход от аренды начнётся после завершения строительства.

Как купить: пошагово

1. Уточните текущее наличие — из 210 домов сейчас доступно 68.
2. Выберите положение участка в Ahed или Al Thuraya, в том числе определите, выходит ли вилла на парк.
3. Выберите схему оплаты — 20%, 30%, 40% или 50% первого взноса, что определяет ежемесячный платёж.
4. Подпишите договор купли-продажи с графиком платежей и датой передачи.
5. Вносите платежи через эскроу-счёт проекта, указанный в договоре.
6. Проведите приёмку (snagging) до подписания акта; при невозможности присутствовать назначьте местного представителя.
7. Зарегистрируйте титул в Министерстве жилищного строительства и городского планирования.

От бронирования до ключей

Последовательность следует стандартной схеме для строящегося объекта (off-plan). Договор бронирования и первоначальный взнос закрепляют за покупателем участок и цену. Затем следует договор купли-продажи (SPA), в котором определены структура платежей, спецификация и дата передачи. Согласно Королевскому указу 79/2025, который наше руководство по закону датирует 10 сентября 2025 года и сообщает о его вступлении в силу 10 марта 2026 года, лицензированный застройщик хранит платежи по строящимся объектам на проектном эскроу-счёте и высвобождает их по мере подтверждённого хода строительства. Покупатель может запросить название банка эскроу и проектный счёт, указанные в договоре, а также подтверждение того, что бронирование зарегистрировано.

Ближе к передаче покупателя приглашают на приёмку (snagging) — проверку отделки, фурнитуры и техники на соответствие спецификации — до принятия дома; представитель с доверенностью может присутствовать от имени покупателя. Последний шаг — регистрация титула в Министерстве жилищного строительства и городского планирования. Виллы передаются с готовой отделкой в светло-коричневой гамме, без мебели, кухни укомплектованы базовыми модулями и встроенной техникой.

Финансирование, сервисные сборы и валюта

NBO Muzn Islamic Banking и Sarooj Development Company 8 июля 2025 года подписали меморандум о предоставлении жилищного финансирования, соответствующего нормам шариата, для подходящих клиентов, покупающих в Sarooj Oasis, по сообщению Zawya; в релизе говорится о доступе для подходящих граждан Омана. Покупатели-нерезиденты могут воспользоваться рассрочкой застройщика, описанной выше в разделе об оплате, или ипотекой в банке Омана, который кредитует нерезидентов — покупателей фригольда, как отмечено на нашей странице апартаментов.

Комьюнити описано как управляемое ассоциацией собственников, которая обслуживает общую инфраструктуру — парк, велосипедные дорожки, пешеходные тротуары, подземную парковку и бизнес-центр — за счёт годового сервисного сбора, определённого в договоре купли-продажи. График сервисных сборов входит в документы, перечисленные ниже в разделе «Что подготовить при бронировании», а наше руководство по сервисным сборам объясняет, как устроены сборы в проектах Омана.

Цены на этой странице указаны в долларах США, а риал привязан к доллару с 1986 года по курсу OMR 1 = $2,6008, поэтому бюджет в долларах и план в риалах движутся вместе; см. наше руководство по привязке риала. Наш анализ планов платежей сравнивает, как застройщики Омана выстраивают рассрочку.

Кому подходят виллы

Коллекция вилл рассчитана на семьи, которым нужно пространство. Планировки на пять–семь спален, в части из них с отдельной комнатой для персонала, личная парковка на три автомобиля и частные сады, описанные для Ahed, подходят большим семьям; до школы три минуты езды, до супермаркета — пять.

В качестве второго дома вилла передаётся с готовой кухней, а срок сдачи — 4 квартал 2029 года, по данным застройщика, задаёт понятный горизонт. Тем, кто присматривает дом для жизни после выхода на пенсию, стоит обратить внимание на парк, прогулочную тропу, велодорожки и пространства для йоги внутри комьюнити, а также на больницу в 17 минутах. Это описание особенностей, а не рекомендации.

Что подготовить при бронировании

• Форма бронирования с указанием участка, квартала (Ahed или Al Thuraya), цены и схемы первого взноса.
• Договор купли-продажи с датой передачи для вашего участка.
• Данные эскроу: банк, проектный счёт и запись о вашем бронировании в соответствии с Королевским указом 79/2025.
• Датированный график платежей, включая то, что применяется между 36-м месяцем и передачей.
• Документы на титул: форма титула фригольд и реестр в Министерстве жилищного строительства и городского планирования.
• Спецификация и планировка: количество спален, комната для персонала, застроенная площадь, положение участка и то, выходит ли вилла на парк.
• График сервисных сборов и условия ассоциации собственников.
• План приёмки (snagging) — лично или через представителя.

Глоссарий

• Фригольд — право собственности на недвижимость и титул без срока аренды; это комьюнити продаётся во фригольд покупателям всех национальностей.
• Integrated Tourism Complex (ITC) — специально обозначенный комплекс, где иностранные покупатели могут владеть недвижимостью на правах фригольд; правило о стоимости для Golden Residency относится к одному объекту ITC.
• Off-plan — дом, продаваемый до завершения строительства.
• Договор купли-продажи (SPA) — договор, в котором определены цена, график платежей, спецификация и дата передачи.
• Эскроу-счёт — проектный счёт, на котором хранятся платежи по строящимся объектам и с которого они высвобождаются по мере подтверждённого хода строительства согласно Королевскому указу 79/2025.
• Snagging — проверка отделки, фурнитуры и техники до принятия дома покупателем.
• Сервисный сбор — ежегодный сбор, из которого финансируются общая инфраструктура и управление комьюнити.
• Golden Residency — путь получения вида на жительство, относящийся к одному объекту ITC стоимостью не менее OMR 200 000; решение принимает Royal Oman Police.
• Owner Visa — отдельный путь получения вида на жительство для собственников недвижимости без минимальной стоимости объекта.

Частые вопросы

Могут ли иностранцы купить виллу в Sarooj Oasis?
Да. Комьюнити продаётся во фригольд и доступно покупателям всех национальностей; титул регистрируется в Министерстве жилищного строительства и городского планирования.

Сколько стоят виллы?
Виллы стартуют от $447 800 при площади 2 307 кв. футов. Апартаменты в том же комьюнити — от $173 200.

Сколько всего вилл?
96: 56 вилл Ahed и 40 вилл Al Thuraya, плюс более 100 апартаментов Azha.

Сколько спален в виллах?
От пяти до семи, в части планировок есть комната для персонала.

Когда сдача?
4 квартал 2029 года, по данным застройщика.

Какой план оплаты?
Первый взнос 20%, 30%, 40% или 50%, затем ежемесячные платежи со 2-го по 36-й месяц в размере 2,29%, 2%, 1,71% или 1,43% соответственно.

Входит ли парковка?
Да, у каждой виллы личная парковка на три машины. У апартаментов — крытый паркинг в здании.

Какие сервисные сборы?
График сервисных сборов входит в документы бронирования, а комьюнити описано как управляемое ассоциацией собственников за счёт годового сервисного сбора, определённого в договоре купли-продажи.

Кто застройщик?
Sarooj Development, оманская компания с историей группы с 1976 года и портфелем свыше $1,3 млрд в инфраструктуре и строительстве.

Виллы сдаются с мебелью?
С готовой отделкой в светло-коричневой гамме, без мебели; кухни укомплектованы базовыми модулями и встроенной техникой.

Какие пути получения вида на жительство связаны с покупкой здесь?
Golden Residency требует один объект ITC стоимостью не менее OMR 200 000, решение принимает Royal Oman Police; Owner Visa минимальной стоимости не имеет. Стартовая цена виллы $447 800 составляет OMR 172 178. См. наше руководство по Golden Residency и Owner Visa.

Сколько стоят виллы в оманских риалах?
Стартовая цена виллы $447 800 составляет OMR 172 178 по курсу OMR 1 = $2,6008. Апартаменты начинаются с OMR 66 595 за апартаменты с одной спальней и с OMR 91 933 за апартаменты с двумя спальнями.

Доступно ли финансирование?
NBO Muzn Islamic Banking и Sarooj Development Company 8 июля 2025 года подписали меморандум о жилищном финансировании, соответствующем нормам шариата, для подходящих клиентов; в релизе говорится о доступе для подходящих граждан Омана. Покупатели-нерезиденты могут воспользоваться рассрочкой застройщика.

Для чего нужен эскроу-счёт?
Согласно Королевскому указу 79/2025, лицензированный застройщик хранит платежи по строящимся объектам на проектном эскроу-счёте и высвобождает их по мере подтверждённого хода строительства. Банк и счёт указываются в договоре.

Как далеко аэропорт?
До международного аэропорта Маската около 25 минут на машине, до центра Маската — около 30 минут, по оценкам времени в пути из объявления.

Насколько велик Sultan Haitham City?
Город занимает 14,8 км² в Al Seeb; по краткому описанию генерального плана в Wikipedia, в нём запланировано 20 000 домов и около 100 000 жителей.

Где можно подробнее прочитать о Sarooj Development?
В нашем профиле Sarooj Development изложены история группы, названные проекты, проект Sarooj Oasis и источники.

Обсудить виллы Sarooj Oasis с UInvest

UInvest работает напрямую с застройщиками в Sultan Haitham City: это доступ к актуальным ценам, живому наличию участков и схемам оплаты без обращения в каждый отдел продаж отдельно. Мы проводим проверку эскроу и титула, сопровождаем договор купли-продажи и регистрацию, консультируем по финансированию и порогам резидентства.

Смотреть всю недвижимость Омана с UInvest или свяжитесь с нами, чтобы получить актуальный прайс-лист и доступные планировки участков.