Wadi Zaha, Sultan Haitham City — фригольд в новом столичном районе Омана

Wadi Zaha — это жилой район с полной собственностью (фригольд) в Sultan Haitham City, проекте «умного города», который строится в вилайете Аль-Сиб, Маскат. Это дебютный проект Al Ahly Sabbour в Омане, и он даёт покупателям любой национальности возможность приобрести недвижимость в полную собственность в новом столичном районе Омана. Здесь представлено жильё от компактных студий до трёхэтажных вилл, срок сдачи — 1 квартал 2028 года по данным застройщика.

В этом руководстве разобраны цены, площади, условия оплаты, эксплуатационные расходы, расположение и правила владения — с цифрами в таблицах для быстрого сравнения.

Wadi Zaha: коротко о главном

Типы лотов, площади и цены

В Wadi Zaha представлен широкий набор форматов. Студия и трёхэтажная вилла находятся в одном комьюнити, поэтому район подходит и покупателям первого жилья, и семьям, и инвесторам. В таблице ниже — стартовые площади и цены по типам.

В проекте также есть дуплексы, таунхаусы и трёхэтажные виллы — планировки вилл доходят до верхней границы диапазона в 4 177 кв. футов. Пентхаусы предлагаются с собственными бассейнами на террасах. Цены выше — это стартовые значения по каждой категории, и они меняются вместе с наличием. Всегда уточняйте актуальный прайс на конкретный лот у UInvest перед бронированием.

Разбор по типам лотов

В таблице выше указан стартовый лот каждой категории. По курсу привязки оманского риала OMR 1 = USD 2,6008 стартовые цены составляют: студия — OMR 60 366, апартаменты с одной спальней — OMR 72 670, с двумя спальнями — OMR 91 433, с тремя спальнями — OMR 146 993, пентхаус — OMR 154 568, коммерческое помещение — OMR 120 847. Следующая таблица повторяет эти цифры и добавляет площадь каждого лота в квадратных метрах и цену за квадратный фут — это цена в долларах, делённая на площадь в квадратных футах. Расчёт объясняет наше руководство по цене квадратного метра.

Студия площадью 581 кв. фут (около 54 м²) стоит $157 000, то есть около $270 за кв. фут. Апартаменты с одной спальней площадью 840 кв. футов (78 м²) стоят $189 000, около $225 за кв. фут, а с двумя спальнями площадью 1 066 кв. футов (99 м²) — $237 800, около $223 за кв. фут. Апартаменты с тремя спальнями площадью 1 615 кв. футов (150 м²) за $382 300 выходят примерно на $237 за кв. фут, а пентхаус площадью 1 744 кв. фута (162 м²) за $402 000 — примерно на $231. Коммерческое помещение площадью 850 кв. футов (79 м²) стоит $314 300, около $370 за кв. фут.

Для жилых стартовых лотов цена за кв. фут составляет примерно от $223 до $270, для коммерческого помещения — около $370. Дуплексы, таунхаусы и виллы оцениваются индивидуально, а для конкретного лота действует прайс-лист, выдаваемый при бронировании. Все шесть стартовых цен ниже OMR 200 000 — стоимости одного объекта, о которой говорится в правиле Golden Residency ниже на этой странице.

План оплаты и условия покупки

Al Ahly Sabbour выстроила Wadi Zaha вокруг плана, привязанного к ходу строительства: основная сумма распределяется на весь период стройки, а не вносится в начале.

Расширенный пятилетний план был запущен на старте продаж на ограниченном числе лотов — около 150 по данным застройщика. Распространяется ли он на конкретный лот, подтверждается в документах о бронировании.

Пример расчёта платежей

Приведённые цифры носят иллюстративный характер. Проценты из плана выше применены к стартовым ценам из таблицы лотов, а условия конкретного лота — это условия, записанные в его форме бронирования. Для студии за OMR 60 366 ($157 000) платёж при бронировании в размере 20% составляет OMR 12 073 ($31 400), а оставшиеся 80% — OMR 48 293 ($125 600), которые вносятся ежемесячно или ежеквартально в период строительства.

Для апартаментов с двумя спальнями за OMR 91 433 ($237 800) платёж при бронировании составляет OMR 18 287 ($47 560), а оставшиеся 80% — OMR 73 146 ($190 240). Для апартаментов с тремя спальнями за OMR 146 993 ($382 300) платёж при бронировании — OMR 29 399 ($76 460), остаток — OMR 117 594 ($305 840). Заявка о намерении в размере OMR 1 000, около $2 601, — первый шаг, и в плане она указана отдельно.

Каждый платёж в период строительства равен остатку в 80%, делённому на число платежей, указанное в договоре купли-продажи, поэтому при квартальном графике платежей меньше, а сами они крупнее, чем при месячном. Пятилетний стартовый план предусматривает скидку 5% на ограниченную партию лотов по данным застройщика. В нашем руководстве по планам платежей объясняется, как устроены планы такого типа.

Текущие расходы: сбор и парковка

В Омане нет ежегодного налога на недвижимость и налога на доход от аренды для физических лиц, поэтому текущие расходы в Wadi Zaha сводятся в основном к эксплуатационному сбору и — для небольших лотов — к парковке. Полную картину смотрите в нашем руководстве по налогам на недвижимость в Омане.

Парковка зависит от размера лота: одно место включено в стоимость лотов от двух спален, а покупатели студий и апартаментов с одной спальней могут добавить место за 3 500 OMR. Условия парковки для конкретного лота прописываются в документах о бронировании.

Сбор и парковка в цифрах

Эксплуатационный сбор указан как 5–6 OMR за квадратный метр в год и рассчитывается как площадь лота, умноженная на эту ставку. На стартовых площадях из таблицы лотов студия в 54 м² даёт около 270–324 OMR в год, апартаменты с одной спальней в 78 м² — около 390–468 OMR, с двумя спальнями в 99 м² — около 495–594 OMR, а с тремя спальнями в 150 м² — около 750–900 OMR.

По курсу привязки 2,6008 опциональное парковочное место за 3 500 OMR соответствует примерно $9 103. Риал привязан к доллару США с 1986 года, поэтому цена в долларах пересчитывается в риалы по одному и тому же курсу на протяжении многолетнего плана; эту схему объясняет руководство по привязке риала.

Эксплуатационный сбор покрывает общие зоны комьюнити, а расчёт для конкретной площади запрашивается вместе с документами о бронировании. В нашем руководстве по сервисным сборам объясняется, как эти сборы устанавливаются и выставляются.

Расположение и транспортная доступность

Wadi Zaha расположен в районе Аль-Сиб, в западной части агломерации Маската, рядом с шоссе Batinah Expressway и примерно в двадцати минутах от аэропорта. Локация сочетает выход к побережью с близостью к университетам и школам, которые формируют семейный спрос в этой части города.

Школа Sarh Al Jaameah, Университет султана Кабуса и Ботанический сад SQU находятся в ближайшем окружении, что подходит и преподавательскому составу, и семьям, и арендаторам на более короткий срок.

Повседневная доступность

Время в пути из таблицы удобно читать по целям поездок. Для ежедневных покупок гипермаркет LuLu находится в 8 минутах, а гипермаркет Nesto — в 11 минутах. Больница Shifa — в 13 минутах, а выезд на Batinah Expressway в 10 минутах связывает район с остальной дорожной сетью.

До школ и детских садов — от 15 до 17 минут: Indian School Al Maabela — 15 минут, Granada Private School и Choueifat — 16, детский сад Little Explorers — 17. До GUtech и Университета султана Кабуса — 18 минут.

Для отдыха: конный центр Almuriyat — в 4 минутах, королевский дворец Bait Al Barakah — в 8, пляжи Seeb и Al Manumah — в 12, парк Khoud Dam — в 14 минутах. До международного аэропорта Маската — 20 минут на машине, что важно для собственников, которые приезжают из-за рубежа.

Архитектура и дизайн

Архитектурный язык сдержанный. Фасады выполнены из белых и бежевых плит в песочной гамме и дополнены декоративными панелями с традиционными арабскими узорами — отсылка к оманскому визуальному коду. Панорамные окна в пол и стеклянные ограждения балконов отражают дневной свет и облегчают кубические объёмы.

Интерьеры сдаются с отделкой в светлых тонах, в нейтральной палитре, рассчитанной и на повседневную семейную жизнь, и на подготовку к аренде. Готовая отделка означает, что после приёмки лот готов к проживанию или сдаче в аренду.

Инфраструктура и образ жизни

Wadi Zaha спроектирован как пешеходный район, а не как группа башен. В инфраструктуру входят:

• Бассейны с террасами для солнечных ванн и затенёнными зонами отдыха
• Полностью оборудованный тренажёрный зал и спа-центр
• Ландшафтные сады, парки и прогулочные дорожки
• Клубный дом и открытые лаунж-зоны
• Детские площадки — интерактивные и закрытые
• Коммерческие помещения на первых этажах, кафе и рестораны

У пентхаусов есть собственные бассейны на террасах, у трёхэтажных вилл — собственные патио. Торговые помещения на первых этажах означают, что повседневные потребности можно закрыть внутри комьюнити.

Отделка, виды и торговые зоны

Согласно заявлению компании, опубликованному в октябре 2026 года, апартаменты планируется сдавать с полной отделкой и частичной меблировкой, с отдельной кухонной техникой, кондиционерами и встроенными шкафами. Это дополняет светлую нейтральную отделку, описанную выше, а точный перечень позиций для конкретного лота указан в спецификации.

В майском объявлении 2026 года застройщик указывает жилые лоты площадью от 54 до 210 кв. м — студии, апартаменты с одной, двумя и тремя спальнями и пентхаусы — с видами на Central Park, вади, мечеть Sultan Haitham и главную променад-аллею. Торговые помещения распределены по трём зонам — Convenience Hub, Lifestyle Layer и Social Edge — и разработаны совместно с Knight Frank.

Застройщик: Al Ahly Sabbour

Al Ahly Sabbour — египетская девелоперская компания, основанная в 1994 году и специализирующаяся на жилых, коммерческих и курортных проектах. По данным застройщика, за три десятилетия компания сдала более 65 комьюнити общей площадью свыше 12 млн кв. м, где сегодня живут более 40 000 семей.

В 2025 году компания вышла на оманский рынок с проектом Wadi Zaha, а следом за ним должны появиться Wadi Safa и Wadi Tala, также в Sultan Haitham City.

Al Ahly Sabbour Oman — маскатское подразделение Al Ahly Sabbour Developments, которое возглавляет инженер Ахмед Саббур. Wadi Zaha был представлен 16 января 2025 года в Королевской опере Маската на участке в 100 федданов, около 420 000 м², а закладной камень был заложен в феврале 2026 года, когда начались работы первой очереди — вилл и таунхаусов, с Delta Contracting в качестве исполнительного подрядчика. Застройщик называет общий объём инвестиций в Wadi Zaha — OMR 115 млн, а состав проекта — 824 жилых и коммерческих лота (октябрь 2026 года); 72 лота из сводной таблицы — те, что были выведены в продажу на момент написания.

В октябре 2026 года компания сообщила о соглашении с Bank Dhofar на финансирование Wadi Zaha в размере OMR 10 млн и о покупателях из 48 стран. Профиль Al Ahly Sabbour на нашем сайте собирает в одном месте хронологию проекта, египетское портфолио и документы для бронирования, а каталог застройщиков перечисляет других застройщиков, работающих в Омане.

Sultan Haitham City: контекст

Sultan Haitham City — планируемый городской район в Аль-Сибе, задуманный как «умный» и устойчивый город, где жилые кварталы, школы, здравоохранение, торговля и зелёная инфраструктура заложены изначально, а не достраиваются потом. Полную картину мастерплана смотрите в нашем полном руководстве инвестора по Sultan Haitham City.

Для покупателя в Wadi Zaha практический вывод таков: район входит в государственный мастерплан — школы, здравоохранение, торговля и парки обеспечиваются мастерпланом наряду с собственной инфраструктурой застройщика, а сроки создания окружающей инфраструктуры следуют программе Министерства жилищного строительства и городского планирования.

По данным MEED за июнь 2023 года, Sultan Haitham City — это мастерплан площадью 14,8 млн кв. м в районе Сиб, рассчитанный на 100 000 жителей в 19 кварталах, с 25 мечетями, 11 медицинскими объектами и 39 школами. Программа рассчитана на четыре этапа в период с 2024 по 2045 год, а первый этап (2024–2030 годы) охватывает городской центр площадью около 5 кв. км и шесть кварталов. По сообщению Oman Observer в июле 2024 года, за первый год существования города с восемью застройщиками было подписано 6 986 домов, среди которых и Al Ahly Sabbour.

Wadi Zaha и соседние проекты

Wadi Zaha объединяет в одном комьюнити форматы от студий до вилл и коммерческие помещения. Sarooj Oasis представлен отдельными страницами вилл и апартаментов, Yenaier Residences — как проект апартаментов в формате резиденций, а Hay Al Wafa — как отдельный квартал внутри мастерплана. Jood, также в Sultan Haitham City, строит Talaat Moustafa Group, чей профиль есть на этом сайте. На странице каждого проекта указаны его собственные цены, площади и сроки сдачи.

Фригольд и вид на жительство

Wadi Zaha продаётся во фригольд и доступен покупателям всех национальностей. Право собственности регистрируется в Министерстве жилищного строительства и городского планирования, а зарегистрированный титул даёт те же бессрочные и наследуемые права, что и у гражданина Омана.

В Омане есть две программы резидентства через инвестиции — Golden Residency и Owner Visa, и они различаются. Их условия изложены в нашем материале Golden Residency против Owner Visa. Заявления подаются через официальную платформу Invest Oman.

Маршруты резидентства и уровни цен

Для Golden Residency требуется один объект в Integrated Tourism Complex (ITC, интегрированный туристический комплекс) стоимостью не менее OMR 200 000 (около $520 160), а решение принимает Royal Oman Police. Для Owner Visa минимальной стоимости недвижимости нет. Wadi Zaha продаётся во фригольд в Sultan Haitham City, правила владения в которой определяются земельной программой Министерства жилищного строительства и городского планирования, а применимый к конкретной покупке маршрут подтверждается в Royal Oman Police.

В сопоставлении с порогом для одного объекта все стартовые цены из таблицы лотов ниже OMR 200 000: OMR 60 366 за студию, OMR 72 670 за апартаменты с одной спальней, OMR 91 433 за апартаменты с двумя спальнями, OMR 146 993 за апартаменты с тремя спальнями, OMR 154 568 за пентхаус и OMR 120 847 за коммерческое помещение. Цены отдельных дуплексов, таунхаусов и вилл указаны в прайс-листе по каждому лоту.

Почему покупатели смотрят на Маскат

Вот на что международные покупатели чаще всего обращают внимание в Маскате:

• Нет ежегодного налога на недвижимость и подоходного налога с арендных поступлений
• Валюта привязана к доллару США с 1986 года, что фиксирует курс пересчёта на многолетнем плане оплаты — см. Центральный банк Омана
• Международные частные школы с выходом в британские и другие зарубежные университеты
• Международное авиасообщение с Маскатом; аэропорт находится в 20 минутах езды от Wadi Zaha

Более широкий взгляд на рынок — в нашем обзоре покупки недвижимости в Омане в 2026 году и в материале о районах для инвестиций в Омане.

Доходность и выход из инвестиции

Набор форматов в Wadi Zaha поддерживает несколько стратегий. Студии и апартаменты с одной спальней подходят одиночным специалистам и преподавательскому составу ближайших университетов; двух- и трёхкомнатные квартиры, таунхаусы и виллы подходят семейным арендаторам на длительный срок. Торговые помещения на первых этажах добавляют вариант коммерческого дохода.

Доходность зависит от типа лота и стратегии, а не сводится к одной цифре. В нашем руководстве по доходности аренды в Омане разобрано, как оценивается доход по разным типам недвижимости. При сдаче в 1 квартале 2028 года по данным застройщика доход начинается после завершения строительства, и расчёт обычно строят от даты сдачи.

Кому подходит Wadi Zaha

Студии и апартаменты с одной спальней — от OMR 60 366 и OMR 72 670 — подходят покупателям, которым нужен компактный формат: одиночному специалисту, преподавателю, работающему рядом с Университетом султана Кабуса, или владельцу, использующему жильё как вторую резиденцию. Апартаменты с двумя и тремя спальнями (от 1 066 и 1 615 кв. футов), таунхаусы и виллы подходят семьям, которым нужно больше места, а в случае вилл — и патио.

Покупатели, планирующие сдавать жильё, могут подобрать лот под арендатора: студии и апартаменты с одной спальней подходят одиночным специалистам, а большие дома — долгосрочным семейным арендаторам. Коммерческие помещения от 850 кв. футов предназначены тем, кто хочет приобрести помещение на первом этаже комьюнити.

Как купить: пошагово

1. Уточните текущее наличие и цены по нужному типу лота — цены зависят от лота и наличия.
2. Забронируйте через EOI (1 000 OMR), чтобы удержать лот на время подготовки документов.
3. Подпишите договор купли-продажи с графиком платежей и датой передачи.
4. Внесите 20% при бронировании и начните график, привязанный к строительству.
5. Переводите платежи через эскроу-счёт проекта.
6. Проведите приёмку (snagging) до подписания акта; при невозможности присутствовать назначьте местного представителя.
7. Зарегистрируйте титул в Министерстве жилищного строительства и городского планирования.

Эскроу, сдача и регистрация

Королевский указ 79/2025, изданный 10 сентября 2025 года, регулирует продажи строящихся объектов и обязывает лицензированного застройщика хранить платежи покупателей на эскроу-счёте проекта, а средства высвобождаются по мере подтверждённого хода строительства; согласно нашему руководству, закон вступил в силу 10 марта 2026 года. Руководство по Королевскому указу 79/2025 описывает эти механизмы защиты для всего рынка. При бронировании покупатель может запросить в отделе продаж название банка эскроу, номер эскроу-счёта проекта и подтверждение того, что бронирование внесено в предварительный реестр.

Договор купли-продажи содержит датированное обязательство по сдаче конкретного здания, а застройщик указывает целевой срок завершения проекта — 2028 год. При сдаче приёмка (snagging) фиксирует позиции, которые нужно доделать; после принятия лота титул регистрируется в Министерстве жилищного строительства и городского планирования, которое выдаёт свидетельство. Покупатели за пределами Омана обычно бронируют и подписывают документы дистанционно и назначают местного представителя для приёмки и регистрации. Календарь сдачи перечисляет заявленные сроки завершения по разным проектам.

Что подготовить при бронировании

Это документы и сведения, которые обычно запрашивают при бронировании строящегося объекта в Омане.

• Форма бронирования и квитанция об уплате EOI с номером лота, типом, площадью и согласованной ценой
• Проект договора купли-продажи с датированным обязательством по сдаче вашего здания
• Сведения об эскроу: банк, номер эскроу-счёта проекта и подтверждение того, что бронирование записано в соответствии с Королевским указом 79/2025
• Документы на участок и право собственности, подтверждающие статус фригольда и реестр, который выдаёт свидетельство
• График платежей в письменном виде с указанием, ежемесячные или ежеквартальные платежи
• График эксплуатационного сбора для вашей площади со ставкой за квадратный метр
• Условия парковки для вашего лота и сведения о том, распространяется ли на него пятилетний стартовый план
• Поэтажный план с площадью застройки и частным открытым пространством, если оно есть

Ключевые термины

• EOI — заявка о намерении, платёж в размере 1 000 OMR, который удерживает лот на время подготовки документов.
• Фригольд — право собственности с зарегистрированным титулом, дающим бессрочные и наследуемые права; в Wadi Zaha доступен всем национальностям.
• ITC — Integrated Tourism Complex, категория проектов, к которой относится правило об объекте для Golden Residency.
• SPA — договор купли-продажи, в котором указаны график платежей и дата передачи.
• Эскроу-счёт — счёт проекта, на котором хранятся платежи покупателей и откуда они высвобождаются по мере подтверждённого хода строительства согласно Королевскому указу 79/2025.
• Эксплуатационный сбор — ежегодный платёж за содержание комьюнити, который указывается за квадратный метр лота.
• Сдача — момент, когда готовый лот передаётся покупателю; по данным застройщика, срок — 1 квартал 2028 года.
• Snagging — приёмка перед принятием лота, фиксирующая позиции, которые ещё нужно доделать.
• Golden Residency — маршрут резидентства, для которого нужен один объект в ITC стоимостью не менее OMR 200 000; решение принимает Royal Oman Police.
• Owner Visa — маршрут резидентства, связанный с владением недвижимостью, без минимальной стоимости.

Частые вопросы

Могут ли иностранцы покупать в Wadi Zaha?
Да. Wadi Zaha продаётся во фригольд и доступен покупателям всех национальностей, титул регистрируется в Министерстве жилищного строительства и городского планирования.

Сколько стоит жильё в Wadi Zaha?
Студии — от $157 000, апартаменты с 1 спальней — от $189 000, с 2 спальнями — от $237 800, с 3 спальнями — от $382 300, пентхаусы — от $402 000. Коммерческие помещения — от $314 300.

Сколько это в риалах?
По курсу привязки OMR 1 = USD 2,6008 стартовые цены составляют: студии — OMR 60 366, апартаменты с одной спальней — OMR 72 670, с двумя спальнями — OMR 91 433, с тремя спальнями — OMR 146 993, пентхаусы — OMR 154 568, коммерческие помещения — OMR 120 847.

Какие типы лотов доступны?
Студии, апартаменты с одной, двумя и тремя спальнями, дуплексы, пентхаусы, таунхаусы, виллы и коммерческие помещения, площадью от 496 до 4 177 кв. футов.

Когда сдача?
1 квартал 2028 года по данным застройщика.

Какой план оплаты?
EOI 1 000 OMR, 20% при бронировании и оставшиеся 80% ежемесячно или ежеквартально в период строительства. На ограниченном числе лотов был доступен пятилетний план со скидкой 5%.

Какие эксплуатационные расходы?
5–6 OMR за кв. м в год. Ежегодного налога на недвижимость в Омане нет.

Входит ли парковка?
Для лотов от двух спален одно место включено. Для студий и однокомнатных парковка опциональна — 3 500 OMR за место.

Что входит в апартаменты при сдаче?
Согласно заявлению компании, апартаменты планируется сдавать с полной отделкой и частичной меблировкой, с отдельной кухонной техникой, кондиционерами и встроенными шкафами.

Как работает эскроу при покупке строящегося объекта?
По Королевскому указу 79/2025 платежи покупателей по лицензированному проекту поступают на эскроу-счёт проекта и высвобождаются по мере подтверждённого хода строительства. При бронировании покупатель может запросить в отделе продаж банк эскроу, номер счёта и подтверждение регистрации бронирования.

Кто застройщик?
Al Ahly Sabbour, египетская компания, основанная в 1994 году, заявляющая о более чем 65 сданных комьюнити. Wadi Zaha, представленный в январе 2025 года, — её проект в Омане; см. профиль застройщика.

Какие маршруты резидентства применимы к покупке?
Для Golden Residency нужен один объект в ITC стоимостью не менее OMR 200 000, решение принимает Royal Oman Police; для Owner Visa минимума нет. Стартовые цены из таблицы лотов ниже OMR 200 000 — см. наше руководство по Golden Residency и Owner Visa.

Можно ли купить дистанционно?
Да. UInvest ведёт процесс для международных покупателей, включая взаимодействие с отделом продаж застройщика и регистрирующими органами.

Обсудить Wadi Zaha с UInvest

UInvest работает напрямую с застройщиками в Sultan Haitham City и на оманском рынке в целом. Это означает доступ к актуальным ценам, живому наличию лотов и планам оплаты без необходимости обращаться в каждый отдел продаж отдельно. Мы проводим проверку эскроу и титула, сопровождаем договор купли-продажи и регистрацию, консультируем по финансированию и порогам резидентства для отдельных или комбинированных покупок.

Смотреть всю недвижимость Омана с UInvest или свяжитесь с нами, чтобы организовать консультацию по Wadi Zaha и получить актуальный прайс-лист.