Yamal, Эс-Сиб — прибрежные резиденции ITC от TMG в Маскате, Оман

Yamal, Эс-Сиб — прибрежный ITC площадью 2,21 млн м² от TMG на побережье Маската

Yamal — самый крупный проект в нашем оманском портфеле с большим отрывом: прибрежное направление площадью 2,21 млн м², растянувшееся вдоль 1 760 метров береговой линии Оманского залива в районе Эс-Сиб к западу от Маската. Проект реализует египетская Talaat Moustafa Group (TMG) в партнёрстве с саудовской Al Muhaidib Group — это первый выход TMG на оманский рынок — в рамках совокупных инвестиций более $5 млрд в Yamal и родственный проект Jood в Sultan Haitham City. Мастер-план включает около 6 200 жилых единиц: виллы, пляжные кабины, квартиры и апартаменты с гостиничным обслуживанием, а также марину, яхт-клуб и торговый променад.

Два обстоятельства задают рамку всему дальнейшему. Первое — действительно хорошая новость: Yamal имеет статус интегрированного туристического комплекса (ITC), поэтому покупатели-неграждане могут владеть здесь полной собственностью с сопутствующими долгосрочными резидентскими преимуществами — на том же однозначном основании, что Alef Qurum Residence или Al Mouj. Второе — практический вопрос: наличие. Из примерно 6 200 объектов по нашим текущим данным доступны 4, и мы подтвердим актуальное наличие письменно до планирования просмотра.

Yamal: ключевые параметры

Собственность и резидентство

Yamal и Jood создаются как интегрированные туристические комплексы — та категория, в рамках которой неграждане Омана могут приобретать жильё в полную собственность с долгосрочными резидентскими преимуществами. Это ставит Yamal в один ряд с прибрежными сообществами Muscat Bay, Barr Al Jissah и Jebel Sifah: вы покупаете право, которое оформляется на ваше имя, а не узуфрукт и не структуру через компанию.

По резидентству важно чётко различать разрешения — в Омане действуют два разных маршрута, и их постоянно путают:

Покупка начального уровня даёт право на Owner Visa, для которого минимальной стоимости нет. Десятилетняя Golden Residency предусмотрена для одного объекта ITC стоимостью от 200 000 OMR и выше, решение принимает полиция Омана (ROP). Мастер-план доходит до 663 м² и восьми спален, и крупные объекты могут находиться на уровне 200 000 OMR и выше, поэтому маршрут определяется ценой конкретного лота. Статус можно подтвердить в Министерстве жилищного строительства и городского планирования.

Мастер-план

Yamal разделён на четыре зоны, и различие между ними важнее, чем в большинстве проектов, потому что они предлагают действительно разные продукты.

Вилловая секция — самая своеобразная часть. Вместо привычной сетки виллы расставлены на изогнутых полуостровах, вдающихся в солёные лагуны, поэтому значительная часть участков выходит к воде с двух-трёх сторон, а за ними открытый пляж. Квартальные секции предлагают другое: секция 02 ставит корпуса вдоль непрерывного канала с озеленёнными островами, а секция 03 огибает большой центральный парк с озёрами и спортивной инфраструктурой. Выбор между ними — это выбор между выходом к воде и парком, а не просто вопрос цены.

Корпуса в квартальных секциях читаются на визуализациях как семи-восьмиэтажные, в светлой классицизирующей манере — рустованные основания, карнизы, глубокие балконы, — а не в привычном для Залива языке стекла и стали.

Четыре жилых формата

• Отдельно стоящие виллы — на полуостровах лагун, до восьми спален.
• Пляжные кабины — меньший прибрежный формат, расположенный рядом с виллами в той же секции. Для Омана это необычно, и о нём стоит спросить отдельно.
• Квартиры — с видом на лагуны или на парк Al Naseem, от одной до трёх спален.
• Апартаменты с гостиничным обслуживанием — в зданиях смешанного назначения, с гостиничным сервисом. Если вы хотите, чтобы объектом управляли и сдавали его в ваше отсутствие, спрашивать нужно именно об этом формате.

Планировки

Девелопер публикует четыре типовые планировки. Во всех предусмотрена терраса, а крупные варианты заметно щедры на служебные помещения:

Четырёхспальная вилла решена в трёх уровнях, и это самая интересная планировка в наборе. На первом этаже гостиная, столовая, кухня, входной холл, гостевой туалет, техническое помещение и — что существенно для оманского рынка — отдельный гостевой меджлис, а перед домом два парковочных места. На втором этаже мастер-спальня с санузлом, ещё две спальни (одна с собственным санузлом) и балкон при спальне. Выше расположен антресольный этаж со второй гостиной, холлом, комнатой персонала с ванной и дополнительным санузлом.

Именно этот верхний уровень стоит отметить: он даёт вилле автономную секцию, которая может служить гостевой квартирой, «этажом для подростков» или помещением для персонала, не вторгаясь в основную жилую зону. Очень немногие виллы такого размера в Омане имеют третий уровень.

Диапазон площадей

Диапазон площадей зависит от того, смотреть ли на весь мастер-план или на объекты, предлагаемые сейчас:

Предлагаемый сейчас диапазон — от 69-метровой однаспальной квартиры до 263-метровой четырёхспальной виллы, то есть четыре объекта в нашем потоке данных. Сам мастер-план — от 51 м² до 663 м².

Цены

Опубликованная стартовая цена — от $165 800, около 63 750 OMR, по данным карточки продаж.

Прайс-лист по конкретным номерам лотов в оманских риалах для всех четырёх объектов в нашем потоке данных, с форматом и площадью каждого, UInvest Group предоставляет по запросу. Все пересчёты на этой странице выполнены по курсу 1 OMR = 2,6008 USD.

Планы оплаты — четыре варианта

Именно здесь Yamal действительно выделяется. Большинство оманских девелоперов предлагают один график; TMG публикует четыре — от четырёх с половиной до восьми лет. Длинные планы означают меньшие взносы, но более долгие обязательства; восьмилетние варианты выходят далеко за пределы сдачи в IV квартале 2029 года, то есть являются настоящей рассрочкой после передачи ключей.

В приложении к стартовым $165 800 план на 4,5 года — единственный, где каждый шаг выражен фиксированным процентом, — выглядит так:

Для планов на 6 и 8 лет каждый взнос определяется согласно графику девелопера по конкретному объекту; UInvest Group может запросить его письменно, с датами и суммами.

Тем, кто предпочитает классическое финансирование: оманские банки кредитуют нерезидентов примерно при 70% от стоимости по ставке около 6,00% годовых; ориентиры публикует Центральный банк Омана. Отдельно заложите сбор за передачу права 3% для иностранных покупателей, а также юридические и регистрационные расходы.

Расположение: Эс-Сиб

Plus-код декодируется в 23,7127° с. ш., 58,0641° в. д. — побережье Эль-Батины к западу от города Сиб. Эс-Сиб — один из самых быстрорастущих прибрежных районов Маската, расположенный западнее столицы рядом с Al Mouj и строящимся Sultan Haitham City; исторически он связан с рыболовством, судоходством и торговлей и до сих пор сохраняет традиционные рынки и гавани рядом с новыми жилыми кварталами.

Время в пути по брошюре девелопера и по карточке продаж приведено ниже:

Аэропорт — поездка, которую зарубежный собственник совершает чаще всего. По данным девелопера, это около 30 минут (27 км); наши измерения дают около 26 км до аэропорта.

Инфраструктура

Опорный элемент — марина и яхт-клуб. Очень немногие оманские сообщества предлагают стоянку для судов: устоявшиеся примеры — Al Mouj и Barr Al Jissah, — а марина заметно меняет и образ жизни, и перспективы перепродажи прибрежных объектов. Второй структурный элемент — солёные лагуны: именно они позволяют такому числу вилловых участков выходить к воде и объясняют вид вилловой секции.

Отделка и инженерия

Объекты передаются с отделкой. Опубликованная спецификация включает молочные и светло-серые облицовочные панели со стеклянными балконными ограждениями; панорамные двухкамерные окна в алюминиевых профилях; сплит-системы кондиционирования; настенные вытяжные вентиляторы в кухнях и санузлах; керамогранит на полу и на стенах кухонь и санузлов; окрашенные оштукатуренные стены и потолки; противопожарную входную дверь; деревянные межкомнатные двери и установленную сантехнику.

Девелопер

Talaat Moustafa Group — крупнейший публичный девелопер Египта, основанный в 1970 году, с более чем 55-летней историей. Компания сообщает об освоении свыше 50 млн м² земли и передаче более 130 000 объектов. Её знаковые египетские проекты — Мадинати, Al Rehab и Noor; в регионе она расширилась проектом Banan в Эр-Рияде.

В Омане компания строит два сообщества общей площадью около 4,9 млн м²: Yamal на побережье Эс-Сиба и Jood в Sultan Haitham City. Оманское предприятие ведётся в партнёрстве с Al Muhaidib Group, одним из крупнейших конгломератов Саудовской Аравии (обе группы совместно объявили о запуске Yamal и Jood в декабре 2025 года; по пресс-релизу самой TMG доля Al Muhaidib составляет 40% в TMG Saudi Arabia, структуре, обеспечившей оманскую землю), а совокупные заявленные инвестиции превышают $5 млрд при соглашениях с правительством Омана на сумму порядка 1,7 млрд оманских риалов. Эксклюзивный международный мандат на продажи обоих проектов принадлежит Hamptons International Oman.

TMG приносит масштаб, капитал и заявленный опыт сдачи более 130 000 объектов. Yamal — первый проект TMG в Омане, а мастер-план на 2,21 млн м² строится очередями много лет, поэтому каждый объект относится к конкретной очереди со своей датой сдачи по данным девелопера.

Сравнение с другими проектами

На фоне сложившихся сообществ ITC отличительные черты Yamal — масштаб и разнообразие форматов. Al Mouj и Barr Al Jissah — сложившиеся сообщества; Yamal крупнее, строится и предлагает пляжные кабины и апартаменты с гостиничным обслуживанием, которых у них нет. В сравнении с Alef Qurum размен таков: камерный дом на 32 квартиры в центре столицы против курортного направления на побережье Эс-Сиба с собственной мариной — это разные предложения для разных покупателей.

Западный коридор Маската: контекст

Чтобы понять Yamal, полезно понять полосу побережья, на которой он строится. Между столицей и Барка тянется Эль-Батина — самая населённая прибрежная равнина Омана, исторически житница страны и линия её торговых портов. Последнее десятилетие именно западное направление, а не восточное, стало главным вектором роста Маската: здесь появился Al Mouj с мариной и полем для гольфа, здесь строится Sultan Haitham City — новый столичный район, рассчитанный на сотни тысяч жителей, — и здесь же прошли расширение аэропорт и трасса Muscat Expressway.

Yamal встраивается ровно в эту логику и добавляет к ней почти два километра собственной береговой линии и лагунную структуру, создающую вторую, внутреннюю «воду». Для владельца это означает, что стоимость объекта поддерживается не только самим проектом, но и общим смещением города на запад — школами, дорогами и рабочими местами, которые появляются в этом коридоре независимо от девелопера.

Инвестиционные перспективы

Аргумент по аренде опирается на три опоры. Марина и яхт-клуб создают досуговый магнит, поддерживающий краткосрочный спрос со стороны гостей из стран Залива. Формат апартаментов с гостиничным обслуживанием даёт собственнику управляемый способ сдачи без самостоятельного администрирования. А рост Эс-Сиба рядом с Al Mouj и Sultan Haitham City указывает на укрепление жилого коридора к западу от столицы.

Сдача планируется в IV квартале 2029 года по данным девелопера. Площадка находится примерно в 30 минутах от аэропорта, что отвечает курортному спросу и спросу на второй дом. Считайте чистую аренду после эксплуатационных платежей, агентских, простоев и управления, а не валовую доходность. Налога на доходы физических лиц с аренды в Омане нет, что заметно улучшает чистый результат; официальную статистику публикует Национальный центр статистики и информации, а меры поддержки инвесторов — Invest Oman.

Почему Маскат

Столица Омана делает более спокойное предложение, чем соседи по Заливу, и для определённого покупателя в этом вся привлекательность. Маскат входит в число самых безопасных городов мира по индексам Numbeo, стоимость жизни ниже, чем в соседних столицах, а город сохранил малоэтажный характер и ландшафт: горы Хаджар позади и длинная береговая линия впереди. Английский широко используется в бизнесе, налога на доходы физических лиц с аренды нет. Общая информация о Султанате публикуется на oman.om, а новости — в Times of Oman.

Объекты по порядку: разбор четырёх планировок

Четыре объекта в нашем потоке данных соответствуют четырём планировкам, которые публикует девелопер, и каждая следующая больше предыдущей. Однокомнатная квартира площадью 69 м² (743 кв. фут) соответствует опубликованной стартовой цене $165 800 (около 63 750 OMR): это примерно $223 за квадратный фут, или около 924 OMR за квадратный метр. Двухспальная квартира занимает 106 м² (1 141 кв. фут), трёхспальная — 155 м² (1 668 кв. фут), а четырёхспальная вилла — 263 м² (2 831 кв. фут). Цену каждого конкретного лота в оманских риалах UInvest Group предоставляет по запросу.

Переход от одной спальни к двум добавляет 37 м², переход к трём — ещё 49 м², а вилла на 108 м² больше трёхспальной квартиры. В трёхспальной планировке появляются комната персонала с собственной ванной и отдельная прачечная, а вилла организована в три уровня: гостевой меджлис, антресольный этаж и два крытых парковочных места.

Относительно порога Golden Residency в 200 000 OMR (около $520 160) стартовая цена 63 750 OMR находится ниже этой границы, и ей соответствует маршрут Owner Visa, для которого минимальной стоимости нет. Объект стоимостью от 200 000 OMR и выше, приобретаемый как один объект ITC, отвечает требованию Golden Residency по стоимости, а прайс-лист в риалах показывает, где именно находится каждый из четырёх лотов.

Планы оплаты: разбор на примере

Четыре плана удобно сравнить на одной и той же стартовой цене $165 800, которая после деления на 2,6008 составляет 63 750 OMR. Первые два платежа в каждом плане выражены фиксированными процентами, поэтому их можно сопоставить напрямую.

В плане на 4,5 года пять взносов по 15% вместе составляют 75% цены, то есть $124 350 (5 × $24 870), так что 95% ($157 510) вносятся до заключительных 5% при сдаче. Это иллюстративные расчёты: опорным документом служит датированный график платежей, приложенный к договору купли-продажи, а в нашем руководстве по планам платежей в Омане показано, как рассрочку выстраивают другие девелоперы.

Как проходит покупка: шаг за шагом

1. Наличие и бронирование. UInvest Group письменно подтверждает, какой лот доступен, а покупатель вносит сумму бронирования по выбранному плану — от 1,5% до 2,5% по четырём планам Yamal.
2. Договор купли-продажи (SPA). В договоре указаны продавец, цена, дата передачи и график платежей; покупатели, как правило, поручают юристу в Омане по своему выбору изучить договор до подписания.
3. Счёт эскроу. По королевскому указу 79/2025 лицензированный девелопер открывает отдельный счёт эскроу для каждого проекта, а платежи покупателей высвобождаются по мере подтверждённого хода работ. Покупатель может запросить банк эскроу, номер счёта и подтверждение того, что бронирование внесено в предварительный реестр.
4. Право на объект. Статус ITC конкретного лота подтверждается письменно и проверяется в земельном реестре.
5. Передача и приёмка. Девелопер называет целевой срок IV квартал 2029 года. Покупатель осматривает готовый объект по опубликованной спецификации и фиксирует пункты, подлежащие доработке (на практике это называют snagging).
6. Коммунальные услуги. Подключение электричества и воды, а также счёт по эксплуатационным платежам обычно оформляются в период передачи, и девелопер может пояснить, какие из этих шагов берёт на себя.

Согласно нашему руководству по указу 79/2025, указ вступил в силу 10 марта 2026 года. До завершения строительства обычный способ передать покупку — уступка: договор продаётся другому покупателю в рамках политики уступки девелопера.

Маршруты резидентства подробнее

Owner Visa не требует минимальной стоимости недвижимости, оформляется без спонсора на срок от 6 месяцев до 1 года с возможностью продления и распространяется на супруга или супругу и родственников первой степени. Она связана с правом собственности на объект и описана в нашем листинге как действующая на основании решения полиции Омана 87/2026.

Golden Residency требует одного объекта ITC стоимостью не менее 200 000 OMR и даёт десятилетнее резидентство с продлением. Две небольшие покупки не суммируются для достижения этой стоимости, а решение по каждому заявлению принимает полиция Омана. В Yamal крупные объекты могут находиться на уровне этой границы или выше, поэтому маршрут определяется ценой конкретного лота. В руководстве по Golden Residency и Owner Visa описан действующий порядок оформления.

Как добираться: окружение Yamal

По брошюре, до пляжа Аль-Манума 5 минут, до пляжей Сиб и Ашумайса — 20 минут, до парка Al Naseem — 14 минут, и эту цифру повторяет карточка продаж. Карточка продаж добавляет повседневные пункты: New World International School в 16 минутах, Chinese Landmarks Mall в 18, супермаркет Al Qout в 24 и детский сад Grow With Me International Kindergarten в 30.

Высшие учебные заведения находятся в 25–34 минутах: Оманский колледж менеджмента и технологий — 25, Германский технологический университет в Омане — 27, Университет Султана Кабуса — 34. По брошюре девелопера до международного аэропорта Маската 30 минут (27 км), а участок лежит к западу от столицы, в том же коридоре, что и Al Mouj.

Расходы собственника: что и как считается

Эксплуатационные платежи (сервисный сбор) — это ежегодный взнос на содержание общих частей сообщества, например озеленения и общих объектов. В Омане ставка указывается в риалах за квадратный метр в год, поэтому платёж по объекту равен его площади, умноженной на ставку; для квартиры в 69 м² это 69 ставок. Ставка по Yamal приводится в графике эксплуатационных платежей для выбранного формата, который UInvest Group может запросить письменно.

Yamal продаётся в долларах США, а оманский риал привязан по курсу 1 OMR = 2,6008 USD, поэтому $165 800 при делении дают 63 750 OMR. Принцип привязки объясняет наше руководство по привязке риала. Сбор за передачу права 3% для иностранных покупателей со стартовой цены составляет 1 912,50 OMR (около $4 974).

О девелопере и его партнёрах

Согласно собственному сайту, Talaat Moustafa Group начала в 1970 году как строительное предприятие, которым руководили Талаат Мостафа с сыновьями, а с середины 1980-х перешла к девелопменту недвижимости. Холдинговая компания, базирующаяся в Гизе, котируется на Египетской бирже с 25 ноября 2007 года. TMG сообщает о передаче 3 196 объектов в Египте в 2025 финансовом году.

Партнёрство с Al Muhaidib началось в Саудовской Аравии с объявления от 5 марта 2024 года о строительстве города Banan в Эр-Рияде. TMG Saudi Arabia, учреждённая в сентябре 2023 года, принадлежит на 60% TMG Holding и на 40% Al Muhaidib, и именно она обеспечила в мае 2025 года оманский земельный фонд площадью 4,9 млн м². Подробный профиль застройщика Talaat Moustafa Group содержит источники, а каталог застройщиков Омана ставит его рядом с девятью другими.

Кому подходит Yamal

• Семьи. У виллы есть гостевой меджлис и антресольный этаж, трёхспальная квартира включает комнату персонала, а New World International School находится в 16 минутах.
• Владельцы второго дома. Апартаментами с гостиничным обслуживанием можно управлять в отсутствие владельца, а до аэропорта около 30 минут.
• Инвесторы. Планы на 6 и 8 лет предполагают 12% и 8,5% в первый месяц, а чистая арендная доходность рассчитывается после эксплуатационных платежей.
• Пенсионеры. Owner Visa оформляется без спонсора, а прогулочные и велосипедные маршруты поддерживают активный распорядок дня.

Yamal и Jood рядом

Yamal — прибрежный проект, а Jood расположен внутри Sultan Haitham City, и почти половина его территории отведена под озеленение, согласно нашему листингу Jood.

Что подготовить при бронировании

• Наличие: Номер лота, его формат и площадь; актуальное наличие UInvest Group подтверждает письменно до поездки.
• Прайс-лист: Цена по номеру лота в оманских риалах.
• График платежей: Выбранный план (4,5, 6 или 8 лет) с датами и суммами взносов.
• Договор купли-продажи: Дата сдачи для вашей очереди (IV квартал 2029 года по данным девелопера).
• Право: Письменное подтверждение статуса ITC для вашего конкретного объекта с проверкой в реестре.
• Эскроу: Реквизиты регулируемого эскроу-счёта, на котором хранятся средства покупателей.
• Резидентство: Выбранный маршрут: Owner Visa (без минимальной стоимости) или Golden Residency (один объект ITC от 200 000 OMR и выше, решение принимает полиция Омана).
• Эксплуатационные платежи: График платежей и правила сдачи для выбранного формата: вилла, пляжная кабина, квартира или апартаменты с сервисом.

Часто задаваемые вопросы

Какова стартовая цена Yamal в риалах?
$165 800, делённые на 2,6008, дают 63 750 OMR; эта цена относится к однокомнатной квартире площадью 69 м² (743 кв. фут).

Сколько вносится в первый месяц по плану на 6 лет?
План предполагает 2% при бронировании и 10% в течение месяца, то есть 12% цены: $19 896, или 7 650 OMR, со стартовой цены.

Какой маршрут резидентства подходит для стартовой цены?
Owner Visa, для которой минимальной стоимости нет. Golden Residency относится к одному объекту ITC стоимостью от 200 000 OMR и выше.

Кто партнёр Talaat Moustafa Group в Омане?
Al Muhaidib Group, которой принадлежит 40% TMG Saudi Arabia — структуры, обеспечившей оманский земельный фонд.

Запросить информацию о Yamal

UInvest Group работает напрямую с девелоперами по всему Оману. По Yamal мы можем установить, что именно осталось из четырёх объектов в нашем потоке данных, цену и площадь каждого в оманских риалах, полный график взносов по выбранному плану оплаты, письменное подтверждение статуса ITC и того резидентского маршрута, который он даёт, а также очерёдность, стоящую за сдачей в IV квартале 2029 года.

Если подходящего не останется, мы покажем другие варианты со статусом ITC из нашего портфеля по Маскату: Alef Qurum Residence в центре города, сообщества у марин Al Mouj и Barr Al Jissah, курортные виллы Jebel Sifah и родственный проект TMG — Jood в Sultan Haitham City, — все открытые для иностранной полной собственности с сопутствующим резидентством.