Al Mina, Барр-Аль-Джисса, Маскат, Оман — резиденции у марины и виллы на пляже

Al Mina — текущая очередь Barr Al Jissah, интегрированного туристического комплекса площадью 450 000 м² в защищённой природной бухте между Аравийским морем и горами Аль-Хаджар. Шесть малоэтажных корпусов выстроены в единую линию вдоль воды, каждый развёрнут к морю: песочного цвета бетон и вытянутые горизонтальные фасады читаются как один цельный силуэт на фоне скал позади.

У Al Mina есть собственная марина на 55 причалов, принимающая суда длиной до 40 метров. Проект расположен внутри курортного комплекса, три отеля которого с 1 января 2026 года находятся под управлением Hilton (ранее — Shangri-La), а расположенный на утёсе Al Husn должен открыться как Waldorf Astoria Muscat Al Husn в 2027 году — в год, на который, по данным застройщика, назначена сдача Al Mina. Цены начинаются от $479 200 за однокомнатную квартиру и от $4 183 000 за виллу на первой линии; план платежей — 20% плюс 10 000 OMR и пять платежей по 16%.

Al Mina: коротко о главном

Площади и цены

Ставка за квадратный фут зависит от типа жилья: $387 для однокомнатной, $437 для двухкомнатной и $412 для трёхкомнатной квартиры, $618 для пентхауса и $660 для виллы на первой линии. Каждая цифра — начальная цена, делённая на начальную площадь.

Пентхаусы стоят $618, а виллы $660 за квадратный фут — против $387–$437 для типов квартир. У пентхаусов увеличенные панорамные террасы, а виллы стоят прямо на берегу с частными бассейнами, как описано в спецификации ниже. Вилла на первой линии стоит от $4 183 000 за 6 340 кв. футов (589 м²).

Шесть корпусов и что значат их названия

На схеме генплана в презентации самого застройщика подписан каждый из шести малоэтажных корпусов, и названия идут вдоль воды с запада, от волнолома, к восточному мысу. Их стоит знать до разговора о наличии: «какой корпус» — первый вопрос, который сужает 41 доступный дом до короткого списка.

Набор подобран осознанно: все названия морские, а три из них — Sadaf, Luluah и Dana — прямо отсылают к жемчужному промыслу Омана. Dana стоит в восточном конце, ближе к мысу, в той части схемы, где нарисованы пляжные виллы с частными бассейнами.

Названия приведены так, как они подписаны на схеме генплана в презентации застройщика.

Марина

У Al Mina есть собственная марина; её характеристики приведены ниже.

Средняя глубина около 5 метров и полноценный волнолом позволяют марине принимать суда длиной до 40 метров. Кроме того, в марине есть топливная станция, круглосуточная помощь при швартовке и охрана, как указано в таблице.

Условия по причалам — закрепление за резиденциями, аренда или отдельная покупка и ставка — уточняются у отдела продаж при бронировании.

Отели сменили бренд в январе 2026 года

Al Mina находится внутри Barr Al Jissah рядом с тремя отелями, которые материалы продаж описывают как «под управлением Hilton Group». Подробности — ниже.

С открытия в 2006 году и до 31 декабря 2025 года курортом управляла Shangri-La. 1 января 2026 года управление перешло к Hilton, и три объекта сменили вывески:

Al Husn запланирован к реконструкции и должен открыться как Waldorf Astoria Muscat Al Husn в 2027 году, по данным релиза Hilton, — в тот же год, на который, по данным застройщика, назначена сдача Al Mina.

Подробности — в ньюсруме самой Hilton и в статье о курорте в «Википедии». О жилье рядом с отелями — в материале о брендированной недвижимости Омана.

Резиденции Al Mina расположены рядом с отелями и сопровождаются привилегиями резидентов, перечисленными ниже.

Привилегии резидентов в отелях

Если скидка в отелях или доступ к инфраструктуре входят в предложение, письменные условия предоставляются вместе с документами бронирования.

Инфраструктура на территории

В комплексе предусмотрены круглосуточная клиника и аптека на территории, а также тренажёрный зал, корты для сквоша, консьерж, прачечная и мобильное приложение для резидентов из списка выше, так что повседневные медицинские и бытовые сервисы находятся в пределах комплекса.

Что внутри

В дуплексах — двусветные гостиные с потолками 7,5 метра, остекление в пол в сторону марины, отдельный вход и консьерж. У пентхаусов увеличенные панорамные террасы, а виллы стоят прямо на берегу с частными бассейнами.

Отделка описана как выполненная в морском стиле, с качественной сантехникой и отделочными материалами. Перечень отделки и планировка конкретного дома входят в документы бронирования.

Парковка по размеру жилья

Парковка наземная; для гостей предусмотрена гостевая парковка.

План платежей: всё до передачи ключей

План короткий — первый взнос и пять платежей.

План начинается с 20% плюс фиксированных 10 000 OMR и продолжается пятью платежами по 16% каждый, так что полная стоимость выплачивается до передачи ключей.

Платежи направляются на эскроу-счёт проекта в соответствии с Королевским указом 79/2025. Механику эскроу разбираем в гиде о покупке на первичном рынке Омана.

Фиксированные 10 000 OMR добавляются к первоначальному взносу 20%. Поскольку это фиксированная сумма, а не процент, фактический взнос как доля цены зависит от типа жилья:

Фактический взнос составляет от 25,4% для однокомнатной до 20,6% для виллы — разница в 5,4 процентного пункта. В форме бронирования указаны сумма бронирования и способ оплаты.

Сколько составляет каждый платёж

Срок сдачи — 1 квартал 2027 года по данным застройщика; пять платежей по 16% вносятся до завершения строительства. Датированный график входит в документы бронирования.

Сервисный сбор

Сервисный сбор составляет 8 омани-риалов за квадратный метр в год, без учёта балконов и террас.

Эти цифры посчитаны по общей площади. Балконы и террасы, включая увеличенные террасы пентхаусов, не тарифицируются, поэтому сумма для конкретного дома зависит от тарифицируемой площади.

Что обычно покрывают такие сборы, разбираем в материале о сервисных сборах в оманской недвижимости.

В графике сервисных сборов указаны ставка за квадратный метр, площадь, к которой она применяется, и даты выставления счетов.

ВНЖ: «Золотое резидентство» и виза владельца

Оманские маршруты ВНЖ через недвижимость подчиняются собственным правилам. Для «Золотого резидентства» нужен один объект в ITC стоимостью не менее 200 000 омани-риалов — это примерно $520 000 при привязке риала к доллару, — и решение принимает Королевская полиция Омана. Для визы владельца минимума нет. Относительно стартовых цен:

По стартовым ценам двухкомнатная за $776 900 и более крупные типы находятся на уровне 200 000 OMR или выше, а однокомнатная за $479 200 — ниже. Положение определяет точная цена конкретного юнита, а условие — один объект стоимостью не менее 200 000 OMR, поэтому две меньшие покупки не суммируются.

У этих маршрутов разные условия; наше сравнение «Золотое резидентство» и виза владельца излагает их.

Застройщик: Barr Al Jissah

Barr Al Jissah — оманская компания, работающая с 2006 года, специализируется на жилой и курортной недвижимости побережья Маската, при поддержке The Zubair Corporation, оманской бизнес-группы.

Barr Al Jissah работает с 2006 года, а на территории его комплекса площадью 450 000 м² действуют три отеля. Al Husn Villas и таунхаусы Bannenberg & Rowell, по данным застройщика, завершены и стоят на той же площадке, что и Al Mina, поэтому готовые коллекции можно осмотреть на месте.

Таунхаусы Bannenberg & Rowell Limited Edition спроектировало бюро, специализирующееся на проектировании яхт, — это перекликается с мариной Al Mina, принимающей суда длиной до 40 метров.

Расположение и время в пути

В таблице — смотровая площадка в трёх минутах пешком, главные пляжи бухты в пешей доступности и частный пляж длиной 600 метров у порога; остальные пункты — на автомобиле.

Al Mina рядом с другими объектами Омана

В таблице указаны начальная цена и ставка за квадратный фут для одного типа жилья в каждом из четырёх других проектов на этом сайте — рядом с пятью типами жилья Al Mina. Каждая страница проекта содержит собственные сведения.

Кому подходит Al Mina

Фригольд

Жильё в Al Mina продаётся во фригольд покупателям любого гражданства, право собственности регистрируется на имя покупателя. Barr Al Jissah — интегрированный туристический комплекс, то есть категория, допускающая иностранное владение. Как устроены такие зоны и что включает регистрация — в гиде о фригольд-недвижимости и системе ITC в Омане.

Аренда и перепродажа

На территории комплекса действуют три отеля, на променаде есть кафе и ритейл, пляж и марина существуют. Waldorf Astoria Muscat Al Husn должен открыться в 2027 году по данным релиза Hilton — в тот же год, на который назначена сдача Al Mina.

Актуальные диапазоны аренды по типам недвижимости — в гиде по доходности аренды в Омане.

Правила краткосрочной аренды для резидентов, в том числе вопрос о том, организуется ли отпускная сдача через утверждённого оператора, уточняются у отдела продаж письменно.

Условия перепродажи и уступки до сдачи определяются в договоре купли-продажи, включая порядок, комиссию и самую раннюю допустимую дату.

Почему Маскат

Аргументы за Оман — фригольд в выделенных зонах, отсутствие ежегодного налога на имущество и подоходного налога с аренды, статистика преступности, публикуемая в международных индексах преступности. Риал многие годы привязан к доллару США, поэтому цены в долларах пересчитываются по фиксированному курсу. Государственный контекст публикует Министерство жилищного строительства и городского планирования, национальную политику задают Oman Vision 2040 и Invest Oman.

О других районах Маската — в материале о районах Маската для покупки. О времени покупки — здесь, о транзакционных расходах — в гиде о налогах на недвижимость в Омане.

Оплата из-за рубежа

Цены указаны в долларах США, расчёты идут в оманских риалах. Риал десятилетиями привязан к доллару, поэтому покупатель с долларовой базой видит фиксированный курс пересчёта. Элемент в 10 000 риалов номинирован в риалах, а не в долларах, то есть зафиксирован в местной валюте независимо от вашей базовой.

Платежи направляются на эскроу-счёт проекта, а не на общий счёт компании; реквизиты подтверждаются в письменной форме, а SWIFT-подтверждения сохраняются для регистрационного досье. Курсы и данные о банковском секторе публикует Центральный банк Омана.

Типы жилья подробнее

Пять типов жилья из прайс-листа различаются по площади, расположению и спецификации. Однокомнатная квартира начинается от 1 238 кв. футов (115 м²) и $479 200, около 184 300 OMR. Двухкомнатная — от 1 776 кв. футов (165 м²) и $776 900, около 298 700 OMR, а трёхкомнатная — от 2 347 кв. футов (218 м²) и $966 100, около 371 500 OMR. Каждая резиденция ориентирована на марину и бухту, с остеклением в пол, а дуплексы добавляют двусветные гостиные и отдельный вход.

Пентхаус начинается от 3 025 кв. футов (281 м²) и $1 868 200, около 718 300 OMR, с увеличенными панорамными террасами. Вилла на первой линии — от 6 340 кв. футов (589 м²) и $4 183 000, около 1 608 400 OMR, прямо на берегу, с частным бассейном. Парковка зависит от размера жилья: одно место для квартиры с одной или двумя спальнями, два — для квартиры с тремя спальнями и больше и для виллы, плюс гостевая парковка.

Пример расчёта платежей

В расчёте ниже используется трёхкомнатная квартира за $966 100 и план, описанный выше; он иллюстрирует арифметику и не является предложением. Доля 20% — $193 220. Фиксированные 10 000 OMR при курсе привязки 2,6008 составляют $26 008, и первый взнос достигает $219 228. Каждый из пяти платежей по 16% — $154 576, а все пять вместе — $772 880. Двадцать процентов и пять платежей в сумме дают 100% цены, а 10 000 OMR — это дополнительная фиксированная сумма, указанная в плане.

Для однокомнатной за $479 200 тот же расчёт даёт первый взнос $121 848 и платежи по $76 672. Для виллы за $4 183 000 первый взнос составляет $862 608, а каждый платёж — $669 280. Датированный график входит в документы бронирования.

Покупка по Королевскому указу 79/2025

Королевский указ 79/2025, изданный 10 сентября 2025 года, обнародовал закон, регулирующий недвижимость в Омане; текст указа гласит, что он вступает в силу через 180 дней после публикации в выпуске 1613 Official Gazette от 14 сентября 2025 года, то есть в середине марта 2026 года. Эти рамки охватывают продажи на этапе строительства, такие как Al Mina, а платежи вносятся на эскроу-счёт проекта.

На практике покупка проходит по этапам. Форма бронирования фиксирует жильё и сумму бронирования. Затем в договоре купли-продажи (SPA) указываются продавец, жильё, цена, даты платежей, дата сдачи и применимые условия. Во время строительства застройщик сообщает о ходе работ, а Oman Observer сообщила о готовности проекта около 65% на 5 января 2026 года. Перед принятием ключей покупатель обычно осматривает дом вместе с застройщиком и письменно фиксирует недоделки, после чего право собственности регистрируется на имя покупателя.

Расходы на владение

Помимо цены покупки, регулярные расходы — это сервисный сбор, который в таких комплексах обычно покрывает содержание общих зон и общих сервисов. В Al Mina он указан как 8 OMR за квадратный метр в год без учёта балконов и террас. Для однокомнатной 115 м² по этой ставке дают около 920 OMR, или около $2 393; для виллы 589 м² — около 4 712 OMR, или около $12 255. Обе цифры — верхние ориентиры по общей площади, а действующий размер сбора для конкретного юнита уточняется у отдела продаж.

О застройщике и партнёрах

Barr Al Jissah — оманская компания, которая застраивает жилые объекты комплекса площадью 450 000 м², а The Zubair Corporation, оманская семейная группа, основанная в 1967 году, названа застройщиком и владельцем комплекса в прессе и в сообщении Hilton. Курорт открылся 27 февраля 2006 года с тремя отелями на 680 номеров и сьютов. Профиль застройщика Barr Al Jissah излагает историю, завершённые коллекции и источники, а раздел о застройщиках перечисляет все профили.

Два партнёрства заявлены застройщиком или его партнёрами. В феврале 2018 года Oman Arab Bank подписал с Barr Al Jissah партнёрство, в котором перечислены жилищные кредиты по льготным ставкам, персональный менеджер и скидки на мероприятия и в развлекательном центре Al Mazaar. В январе 2026 года Savills Oman был назначен официальным партнёром по недвижимости и работе с клиентами для Al Mina. Условия, применимые к конкретной покупке, содержатся в документах о продаже.

Глоссарий

• ITC (Integrated Tourism Complex). Выделенная зона, в которой иностранные покупатели могут владеть недвижимостью на правах фригольда.
• SPA (договор купли-продажи). Договор, в котором указаны продавец, жильё, цена, даты платежей и дата сдачи.
• Эскроу-счёт. Счёт проекта, на который вносятся платежи в соответствии с Королевским указом 79/2025.
• Приёмка (snagging). Осмотр перед сдачей, при котором недоделки фиксируются письменно.
• Сервисный сбор. Ежегодный сбор за общие зоны и сервисы комплекса, здесь указанный за квадратный метр.
• «Золотое резидентство». Маршрут ВНЖ для одного объекта в ITC стоимостью не менее 200 000 OMR; решение принимает Королевская полиция Омана.
• Виза владельца (Owner Visa). Маршрут ВНЖ для владельцев недвижимости без минимальной стоимости.

Как купить: пошагово

• 1. Получите актуальный список из 41 доступного дома. По корпусу, этажу, ориентации и типу.
• 2. Если у вас есть судно, уточните условия по причалу. Закреплён ли причал, сдаётся ли в аренду или покупается отдельно и по какой ставке.
• 3. Получите датированный график платежей. Первый взнос и пять платежей идут к целевому сроку сдачи в 1 кв. 2027.
• 4. Проверьте сумму бронирования. План начинается с 20% плюс фиксированных 10 000 OMR, указанных в форме бронирования.
• 5. Посетите площадку. Al Husn Villas и таунхаусы Bannenberg & Rowell завершены на той же площадке.
• 6. Подпишите договор и платите через эскроу. Платежи вносятся на эскроу-счёт проекта, указанный в SPA.
• 7. Зафиксируйте отельные привилегии и политику краткосрочной аренды письменно, затем зарегистрируйте право собственности и, для юнита на уровне 200 000 OMR или выше, при необходимости подайте заявление на «Золотое резидентство».

Что подготовить при бронировании

• Форма бронирования. В ней указаны юнит, цена, сумма бронирования и способ оплаты.
• Договор купли-продажи. В нём указаны юридическое название продавца, юнит, даты платежей и дата сдачи.
• Реквизиты эскроу-счёта. Банк, владелец счёта и счёт проекта, на который вносятся платежи, подтверждённые в письменной форме.
• Документы о праве собственности и ITC. Документы, подтверждающие, что юнит находится в границах интегрированного туристического комплекса и что право фригольда будет зарегистрировано на имя покупателя.
• График платежей. Датированный перечень платежа 20% плюс 10 000 OMR и пяти платежей по 16%.
• График сервисных сборов. Ставка за квадратный метр, площадь, к которой она применяется, и даты выставления счетов.
• Поэтажный план и спецификация. План конкретного юнита, его застроенная площадь и перечень отделки.
• Письменные условия привилегий резидентов. Если скидка в отелях, доступ к инфраструктуре или причал входят в предложение, — письменные условия.

Часто задаваемые вопросы

Где находится Al Mina?
В Barr Al Jissah, защищённой природной бухте на побережье Оманского залива к юго-востоку от Маската, между морем и горами Аль-Хаджар. До центра Маската около 30 минут.

Могут ли иностранцы покупать в Al Mina?
Да. Жильё продаётся во фригольд гражданам любых стран, право собственности регистрируется на имя покупателя. Barr Al Jissah — интегрированный туристический комплекс, категория, допускающая иностранное владение.

Сколько стоит жильё?
Однокомнатные квартиры от $479 200 (1 238 кв. футов), двухкомнатные от $776 900 (1 776), трёхкомнатные от $966 100 (2 347), пентхаусы от $1 868 200 (3 025) и виллы на первой линии от $4 183 000 (6 340).

Что представляет собой марина?
55 причалов для судов длиной до 40 метров, средняя глубина около 5 метров, полный волнолом, топливная станция, вода и электричество на каждом причале, круглосуточная помощь при швартовке и охрана.

Как устроены причалы марины?
Условия по причалам — закрепление за резиденциями, аренда или отдельная покупка и ставка — уточняются у отдела продаж при бронировании.

Какой план платежей?
Первый взнос 20% плюс фиксированные 10 000 омани-риалов (около $26 000), затем пять платежей по 16% до завершения строительства. Полная стоимость выплачивается до передачи ключей.

Какие отели в Barr Al Jissah?
Три, все под управлением Hilton с 1 января 2026 года: Hilton Muscat Al Bandar, DoubleTree by Hilton Muscat Al Waha и расположенный на утёсе Al Husn, который должен открыться как Waldorf Astoria Muscat Al Husn в 2027 году. С 2006 года и до конца 2025-го курортом управляла Shangri-La.

Какие привилегии получают резиденты?
Скидку 25% на услуги отелей, доступ к их бассейнам и спортивным объектам, прямой доступ к частному пляжу длиной 600 метров и специальные тарифы в Al Mazaar Entertainment Center. Письменные условия предоставляются вместе с документами бронирования.

Каков сервисный сбор?
8 омани-риалов за квадратный метр, явно без учёта балконов и террас — примерно 920 риалов (около $2 393) в год для однокомнатной 1 238 кв. футов, а на практике меньше, поскольку площадь террас не тарифицируется.

Когда сдаётся Al Mina?
В 1 квартале 2027 года.

Сколько всего домов?
76 в шести малоэтажных корпусах, из них доступен 41.

Есть ли медицина на территории?
Да — круглосуточная клиника и аптека внутри комплекса.

Даёт ли покупка в Al Mina право на ВНЖ Омана?
Это зависит от маршрута. Для «Золотого резидентства» нужен один объект в ITC стоимостью не менее 200 000 омани-риалов (около $520 000), и решение принимает Королевская полиция Омана; для визы владельца минимума нет. По стартовым ценам двухкомнатная за $776 900 и более крупные типы находятся на уровне 200 000 OMR или выше, а однокомнатная за $479 200 — ниже. См. гид по «Золотому резидентству» и визе владельца.

Кто застройщик?
Barr Al Jissah, оманская компания, работающая с 2006 года при поддержке The Zubair Corporation. Она построила дестинацию Barr Al Jissah площадью 450 000 м², включая Al Husn Villas и таунхаусы Bannenberg & Rowell Limited Edition.

Кто партнёр по недвижимости для Al Mina?
Savills Oman, назначенный в январе 2026 года официальным партнёром по недвижимости и работе с клиентами для Al Mina.

На каком этапе строительство?
Oman Observer сообщила о готовности Al Mina около 65% на 5 января 2026 года; целевой срок сдачи — 1 квартал 2027 года, по данным застройщика.

Обсудить Al Mina с UInvest

При 41 доступном доме из 76 положение внутри проекта, обращённого к марине, входит в выбор. UInvest работает напрямую с застройщиками Маската, а значит даёт актуальные цены по всем пяти уровням, реальное наличие по корпусам и этажам и ответы на вопросы о причалах, 10 000 риалов, датах платежей относительно целевого срока сдачи в 1 кв. 2027 и документальном оформлении отельных привилегий.

Смотрите квартиры на продажу в Омане, пентхаусы на продажу в Омане и виллы на продажу в Омане, изучите всю недвижимость Омана с UInvest или свяжитесь с нами, чтобы получить актуальный прайс-лист Al Mina, планировки и график платежей.