Пентхаусы на продажу в Омане: все проекты, доступные сейчас
Все шесть проектов, предлагающих пентхаусы на продажу в Омане, которые мы представляем, — с актуальными ценами и фотографиями. Половина из них описывает пентхаус в составе лотов, не публикуя его стоимости; это отмечено ниже, а не заполнено ценой квартиры.
Uptown Muscat, Knowledge Oasis — квартиры и дуплексы в Омане от $106 900
Knowledge Oasis Muscat, Al Rusayl, Muscat, Oman Details
Al Mina, Барр-Аль-Джисса, Маскат, Оман — резиденции у марины и виллы на пляже
Al Mina, Barr Al Jissah, Muscat, Oman Details
The Residences at Mandarin Oriental, Маскат — брендированные резиденции в собственность, Оман
Shatti Al Qurum, Muscat, Oman Details
Резиденции Yenaier, Sultan Haitham City — Фригольд Умного Города в Омане
Sultan Haitham City, Al Seeb, Muscat, Oman Details
Muscat Bay, Оман — готовые виллы и квартиры во фригольде
Muscat Bay, Bandar Jissah, Muscat, Oman Details
Vistal by Victoria Swarovski, Аль-Мудж — Брендированные резиденции с фригольдом в Маскате, Оман
Al Mouj, Muscat, Oman DetailsУ половины рынка пентхаусов нет опубликованной цены
Пентхаус — вершина прайса здания и в Омане тот уровень, который девелоперы чаще всего с него убирают. Трое из шести называют цифру, трое — нет.
| Проект | Как описан пентхаус | Цена пентхауса |
|---|---|---|
| Uptown Muscat | 2 197 кв. футов | $422 600 |
| Al Mina, Барр-эль-Джисса | Дуплекс 3 025 кв. футов, потолки 7,5 м | $1 868 200 |
| Vistal — Sky Villa | От 3 230 кв. футов | $2 029 100 |
| Mandarin Oriental | Четырёхкомнатные, приватные террасы | Не опубликована |
| Yenaier Residences | Верхние этажи, 677 – 12 357 кв. футов | Не опубликована |
| Маскат-Бей | Трёхкомнатные пентхаусы и дуплексы | Не опубликована — «по запросу» |
Случай Mandarin Oriental стоит понять до обращения. Схема охватывает от 70 до 260 м², но лоты, предлагаемые сейчас, идут от 818 до 2 099 кв. футов, и пентхауса среди них может не быть вовсе. Если вам нужен брендированный пентхаус в Шатти-эль-Куруме, первый вопрос не о цене, а о том, есть ли он в текущем релизе или только на вторичном рынке.
В Маскат-Бей позиция названа прямо: ни дуплексы, ни самые крупные виллы опубликованных цен не имеют, а уровень пентхаусов даётся по запросу. Это завершённое работающее сообщество, так что фонд реален — он просто не выведен в публичный прайс.
Пентхаусы в Омане вкратце
| Покупка пентхауса в Омане | |
|---|---|
| Кто может покупать | Любое гражданство — без спонсора и местной компании |
| Маршруты собственности | Фрихолд в ITC или узуфрукт для экспатов в зданиях от четырёх этажей |
| Проектов с пентхаусами | 6; цену публикуют три |
| Самый дешёвый опубликованный | $422 600 — Uptown Muscat, 2 197 кв. футов |
| Самый дорогой опубликованный | $2 029 100 — Vistal Sky Villa, Аль-Мудж |
| Диапазон площадей | 2 197 – 3 230 кв. футов опубликовано; до 12 357 в Yenaier |
| Цена за кв. фут | $192 – $628, разброс в 3,3 раза |
| Готово сегодня | Маскат-Бей — единственный готовый фонд пентхаусов |
| Проходит 200 000 риалов на Золотую резиденцию | Два из трёх с ценой — самый дешёвый не проходит |
| Ежегодный налог | Нет — ни на недвижимость, ни на аренду, ни на прирост капитала |
Все пентхаусы по цене пентхауса
| Проект | Где | Пентхаус от | Площадь | ~ За кв. фут | Передача |
|---|---|---|---|---|---|
| Uptown Muscat | Маскат | $422 600 | 2 197 кв. футов | ~$192 | 2027 |
| Al Mina, Барр-эль-Джисса | Маскат-Бей | $1 868 200 | 3 025 кв. футов (281 м²) | ~$618 | 2027 |
| Vistal — Sky Villa | Аль-Мудж | $2 029 100 | От 3 230 кв. футов | ~$628 | 4 кв. 2029 |
| Mandarin Oriental | Шатти-эль-Курум | Не опубликована | До 260 м² | — | 2026 |
| Yenaier Residences | Город Султан Хайтам | Не опубликована | 677 – 12 357 кв. футов | — | 2028 |
| Маскат-Бей | Маскат-Бей | Не опубликована | Трёхкомнатный | — | Готово |
Три опубликованные цены от $422 600 до $2 029 100 — разрыв в 4,8 раза между самым дешёвым и самым дорогим пентхаусом страны. Между ними нет ничего. Рынок пентхаусов Омана — это скромный продукт в бизнес-парке на одном конце и два брендированных прибрежных трофея на другом, с дырой в 1,4 миллиона долларов посередине.
Пентхаус, который дешевле за фут, чем квартира под ним
Это самый полезный факт на странице, и он переворачивает ожидания почти любого покупателя.
| Лот в Uptown Muscat | Площадь | Цена | За кв. фут |
|---|---|---|---|
| Студия | 409 кв. футов | $106 900 | ~$261 |
| Двухкомнатная квартира | — | — | ~$200 |
| Пентхаус | 2 197 кв. футов | $422 600 | ~$192 |
В Uptown Muscat пентхаус — самый дешёвый квадратный фут во всём здании: он идёт ниже двухкомнатной по $200 и студии по $261. На большинстве рынков верхний этаж несёт премию в 20 – 50 процентов. Здесь он несёт скидку.
Причина в масштабе, а не в щедрости. Лот в 2 197 квадратных футов в схеме бизнес-парка Knowledge Oasis — крупный и трудноразмещаемый актив с небольшим кругом покупателей, поэтому он оценён так, чтобы уйти. Кухня и санузлы, которые делают студию дорогой за фут, здесь размазаны по впятеро большей площади. Если вам нужно максимум площади за доллар в оманском жилом фонде, это пентхаус в Uptown — и за $422 600 он единственный пентхаус страны дешевле семизначной суммы.
Подвох появляется в разделе про резидентство ниже, и он настоящий.
Сколько стоят брендированные пентхаусы
| Резиденция | Пентхаус | Площадь | За кв. фут | Её квартиры |
|---|---|---|---|---|
| Vistal Sky Villa | $2 029 100 | 3 230 кв. футов | ~$628 | Однокомнатная от $364 100 (~$494 за фут) |
| Al Mina, пентхаус | $1 868 200 | 3 025 кв. футов | ~$618 | От $479 200 при 1 238 кв. футах |
Два трофейных пентхауса отличаются по цене за квадратный фут менее чем на 2 процента — хороший признак того, что примерно $620 и есть текущий уровень верхушки оманского рынка. Оба в формате дуплекса: у Al Mina это двусветная гостиная высотой 7,5 метра, отдельный вход и приватная терраса с бассейном. Sky Villas у Vistal занимают верхние уровни здания волнообразной формы, созданного совместно с Викторией Сваровски.
Одно сравнение внутри Al Mina стоит отметить. Его пентхаус стоит $618 за квадратный фут, а вилла на первой линии — $660, так что даже на вершине этого рынка пентхаус — более дешёвый способ купить большое жильё в той же схеме. Оба примерно на 50 процентов выше квартир проекта. Наш обзор — брендированные резиденции в Омане.
Резидентство: не проходит именно доступный пентхаус
Виза владельца без спонсора привязана к владению, продлеваема, покрывает супруга и родственников первой степени и не имеет минимальной суммы покупки. Её поддерживает любой пентхаус отсюда.
Золотая резиденция — десятилетнее разрешение, требующее 200 000 риалов, около $520 160.
| Пентхаус | Цена | В риалах | Против 200 000 риалов |
|---|---|---|---|
| Vistal Sky Villa | $2 029 100 | 780 183 риала | Проходит в 3,9 раза |
| Al Mina | $1 868 200 | 718 317 риалов | Проходит в 3,6 раза |
| Uptown Muscat | $422 600 | 162 488 риалов | Не хватает 37 512 |
В этой таблице есть изящная ирония. Единственный пентхаус, который большинство покупателей действительно потянет, — единственный, кто не дотягивает до десятилетнего порога, на 37 512 риалов, примерно $97 570. Два прошедших проходят его в три с половиной раза и стоят вчетверо дороже.
Если нужен именно Uptown, а цель — Золотая резиденция, ответ находится на один тип лота в сторону. Четырёхкомнатный дуплекс Uptown регистрируется на 303 714 риалов и порог проходит с запасом. Это другой продукт, но в той же схеме и того же качества, и это самый дешёвый путь в этом здании к десятилетнему разрешению. Сравнение маршрутов — Золотая резиденция против Визы владельца.
Сервисные сборы: смотрите на ставку, а не на сумму
Пентхаусы тарифицируются как любой другой лот — обычно за квадратный метр, — а значит самая большая площадь в здании несёт и самый большой счёт. При этом сама ставка колеблется куда сильнее, чем ожидает большинство покупателей.
| Схема | Ставка | На пентхаус 300 м² |
|---|---|---|
| Vistal | 1,65 риала за м² в месяц (~19,5 в год) | ~5 850 риалов в год (~$15 215) |
| Luma Residence | 8,27 риала за м² в год (квартиры) | ~2 481 риал в год |
| Mandarin Oriental | Чуть больше 3 риалов за м² в год | ~975 риалов в год |
Опубликованная ставка Vistal примерно в шесть раз выше ставки Mandarin Oriental за квадратный метр — а Mandarin Oriental это пятизвёздочная гостиничная схема. На Sky Villa в 300 м² эта разница составляет около 4 875 риалов в год, почти $12 700, каждый год всё время владения.
Урок обобщается на любую покупку пентхауса. Запрашивайте ставку за квадратный метр и умножайте на свою площадь сами, а не принимайте заголовочную цифру, посчитанную для однокомнатной. На самом большом лоте здания разница в несколько риалов за метр превращается в пятизначную сумму ежегодно. Подробнее — сервисные сборы в Омане.
Как пентхаус смотрится на фоне остального
| Тип недвижимости | Цена входа | За кв. фут | Проектов |
|---|---|---|---|
| Квартира | От $82 160 | $100 – $666 | 31 |
| Студия | От $106 900 | $261 – $343 | 8 |
| Вилла | От $195 100 | $118 – $660 | 17 |
| Таунхаус | От $263 200 | $153 – $218 | 3 с ценой |
| Пентхаус | От $422 600 | $192 – $628 | 3 с ценой |
| Земля | От $1 300 400 | Земля и стройка в пакете | 2 |
Пентхаус — второй по дороговизне вход в оманскую недвижимость, уступающий только земле. Он дороже виллы и таунхауса и впятеро дороже квартиры. Для рынка верхних этажей это ожидаемая картина.
А вот низ колонки ставок ожидаемым не назовёшь. За $192 за квадратный фут пентхаус в Uptown дешевле любой студии, любого таунхауса и большинства квартир страны — его обходят только самые крупные квартиры в Hay Al Wafa и Alef Qurum. Высокая общая цена, низкая удельная ставка: в этом и есть вся суть оманского пентхауса, в одну строку.
Где находятся пентхаусы
| Район | Пентхаус от | Характер |
|---|---|---|
| Маскат | $422 600 | Бизнес-парк Knowledge Oasis, 445 резиденций, 156 доступно |
| Маскат-Бей | $1 868 200 | Закрытая бухта, марина, дуплексы на первой линии с приватными бассейнами |
| Аль-Мудж | $2 029 100 | Сложившаяся первая линия, марина и гольф, брендированный фонд |
| Шатти-эль-Курум | Не опубликована | Столичная первая линия, пятизвёздочный бренд |
| Город Султан Хайтам | Не опубликована | Новый внутренний город, самые большие площади в стране |
География резкая. Каждый пентхаус с ценой выше миллиона долларов стоит на воде, в Маскат-Бей или Аль-Мудже; единственный дешевле — внутри страны, в технологическом и бизнес-парке в восемнадцати километрах от побережья. Прибрежного пентхауса среднего сегмента в Омане сейчас нет.
Yenaier Residences в городе Султан Хайтам — джокер. Его пентхаусы занимают верхние этажи каждого здания с площадями до 12 357 квадратных футов — с большим отрывом крупнейшая жилая площадь во всём нашем оманском портфеле, примерно вчетверо больше пентхауса Al Mina. Цена не опубликована, а при таком размере она может оказаться где угодно.
Готово сейчас или ждать до 2029 года
| Передача | Проекты |
|---|---|
| Готово сегодня | Маскат-Бей — цена по запросу |
| 2026 | Mandarin Oriental |
| 2027 | Uptown Muscat, Al Mina |
| 2028 | Yenaier Residences |
| 4 кв. 2029 | Vistal Sky Villa |
Готовый пентхаус в Омане существует один, и цену он не публикует. Сочетание неудобное: единственный фонд, по которому можно пройтись до покупки, — единственный, который нельзя сравнить по прайсу. Если готовый пентхаус для вас принципиален, разговор — про Маскат-Бей, и он реален: сообщество работает с 2024 года.
Всё остальное строится, два трофейных лота сдаются в 2027 году и в конце 2029-го соответственно.
Во что обходится владение пентхаусом
| Статья | Обычно |
|---|---|
| Сбор за переход права | 3% от цены покупки |
| НДС | 5%, где применяется — уточнять по проекту |
| Юридические и регистрационные | Закладывать отдельно; юрист должен быть ваш независимый оманский |
| Сервисный сбор | За м² — от ~3 до 19,5 риала за м² в год |
| Бронь — пентхаус Uptown | $63 390, затем $359 210 по графику |
| План по пентхаусу Al Mina | $373 640, затем $399 648 — около 21,4% к этому моменту |
| Меблировка | Пяти-шестизначная на 2 200 – 3 200 кв. футов |
| Ежегодный налог на недвижимость | Нет |
| Налог на арендный доход | Нет |
| Налог на прирост капитала | Нет |
Закладывайте примерно 8% сверх цены там, где применяется НДС. Два момента, специфичных для пентхауса. Сервисный сбор — статья, которая колеблется сильнее всего и значит больше всего, потому что начисляется на самую большую площадь в здании: шестикратная разница в ставке превращается в пятизначную разницу в годовых расходах. А меблировка дуплекса в 3 000 квадратных футов с двусветной гостиной — это дизайн-проект, а не поход по магазинам; считайте её шестизначной статьёй, пока вам письменно не скажут иное. Расходы разобраны в материале налог на недвижимость в Омане.
Пентхаус или вилла
| Пентхаус | Вилла | |
|---|---|---|
| Цена входа | От $422 600 | От $195 100 |
| За кв. фут | $192 – $628 | $118 – $660 |
| Земля в собственности | Нет — вместо неё терраса | 140 – 545 м² |
| Маршруты собственности | Фрихолд или узуфрукт | Только фрихолд ITC |
| Выбор | 3 проекта с ценой | 17 проектов |
| Закрыл и уехал | Да — обслуживаемое здание | Нет — сад и бассейн на вас |
| Нагрузка сервисного сбора | Высокая — самый большой лот, ставка за м² | В большинстве схем ниже за м² |
| Проходит 200 000 риалов | Два из трёх с ценой | Пять проектов |
На верхушке оманского рынка эти два продукта встречаются. Al Mina продаёт пентхаус в 3 025 кв. футов за $1 868 200 и виллу на первой линии в 6 340 кв. футов за $4 183 000 в одной схеме — пентхаус дешевле за фут и меньше чем вдвое дешевле в целом, и к нему прилагается обслуживаемое здание, а не сад, за которым надо следить.
Обмен — земля против удобства. Вилла даёт участок, приватность и надел, который в Омане действительно дефицитен; пентхаус даёт тот же вид с большей высоты, актив «закрыл и уехал» и более низкую цену входа. Владельцу, который бывает в стране несколько месяцев в году, обычно лучше подходит пентхаус. Семье, живущей в Омане постоянно, обычно выигрывает вилла.
Сдача пентхауса
Пентхаусы сдаются топ-менеджерам-экспатам, дипломатическим домохозяйствам и корпоративным арендаторам по двенадцатимесячным договорам, а в курортных схемах — на дорогие короткие проживания. Это самый мелкий пул арендаторов оманского рынка — считаные подходящие кандидаты в любой месяц, — но ставки самые высокие, а арендаторы обычно остаются надолго.
Экономика упирается прежде всего в сервисный сбор. На лоте в 300 м² разница между ставками 3 и 19,5 риала за квадратный метр составляет около 4 875 риалов в год, а в премиальной аренде это существенная доля чистого дохода. Считайте чистую доходность после сборов, комиссии управляющего и реалистичного простоя, а не валовую.
Арендатора задаёт расположение. Аль-Мудж и Маскат-Бей притягивают руководителей и вторые дома, за адресом стоит международная узнаваемость. Шатти-эль-Курум — сложившаяся столичная первая линия и самое близкое к дипломатическому кварталу, что есть в Омане. Knowledge Oasis — аренда бизнес-парка: корпоративная, круглогодичная, без блеска и надёжная. Полный контекст — арендная доходность в Омане.
Восемь проверок перед покупкой пентхауса в Омане
- Спросите, есть ли пентхаус в текущем релизе. В Mandarin Oriental предлагаемых лотов может не быть среди пентхаусов.
- Получите цену за квадратный фут и сравните с квартирой этажом ниже. В Uptown ставка пентхауса ниже; не считайте премию верхнего этажа само собой разумеющейся.
- Запросите ставку сервисного сбора за квадратный метр и умножьте на свою площадь. Ставки на этой странице различаются в шесть раз.
- Уточните, указана ли площадь террасы отдельно от внутренней и тарифицируется ли она.
- Если цель — резидентство, сначала посчитайте в риалах. Самый дешёвый пентхаус Омана не дотягивает до 200 000 риалов 37 512.
- Уточните, что входит в понятие «дуплекс» — отдельный вход, приватный бассейн, высота потолков и организация лифтов различаются.
- Установите письменно, фрихолд это или узуфрукт, и поручите независимому оманскому юристу проверить это в земельном реестре.
- Запросите сопоставимые перепродажи. При трёх опубликованных ценах на всю страну это самая тонкая доказательная база среди оманских продуктов.
Частые вопросы
Могут ли иностранцы покупать пентхаусы в Омане?
Да. Покупатели любого гражданства могут владеть пентхаусом в полной собственности на своё имя внутри обозначенного Интегрированного туристического комплекса, без оманского спонсора и местной компании. Пентхаусы находятся в жилых зданиях, поэтому они доступны и через узуфрукт для экспатов, который применяется к лотам в зданиях от четырёх этажей.
Сколько стоит пентхаус в Омане?
От $422 600 за самый дешёвый опубликованный — 2 197 кв. футов в Uptown Muscat, около $192 за квадратный фут — до $2 029 100 за Sky Villa в 3 230 кв. футов в Vistal на Аль-Мудже. Пентхаус Al Mina в Барр-эль-Джиссе между ними, $1 868 200 за 3 025 кв. футов. Ещё три проекта включают пентхаусы, но цену не публикуют.
Почему пентхаус в Uptown Muscat дешевле за квадратный фут, чем его квартиры?
Потому что он гораздо больше, а круг покупателей на лот в 2 197 квадратных футов в схеме бизнес-парка узкий, поэтому он оценён так, чтобы уйти. Примерно $192 за квадратный фут — это ниже двухкомнатной по $200 и студии по $261. Фиксированная стоимость кухни и санузлов размазана по впятеро большей площади, чем у студии.
Даёт ли покупка пентхауса резидентство Омана?
Любой пентхаус поддерживает Визу владельца без спонсора, у которой нет минимальной суммы. Для десятилетней Золотой резиденции нужно 200 000 риалов (около $520 160): Vistal Sky Villa проходит в 3,9 раза, Al Mina в 3,6, а пентхаус Uptown регистрируется на 162 488 риалов и не дотягивает 37 512. Четырёхкомнатный дуплекс Uptown, 303 714 риалов, порог проходит.
Есть ли в Омане готовые пентхаусы?
Только в Маскат-Бей, который работает как сообщество с 2024 года и включает трёхкомнатные пентхаусы и дуплексы. Уровень пентхаусов даётся по запросу, а не публикуется. Всё остальное строится, со сдачей с 2026 года по четвёртый квартал 2029-го.
Какой пентхаус в Омане самый большой?
Yenaier Residences в городе Султан Хайтам называет лоты верхних этажей площадью до 12 357 квадратных футов — с большим отрывом крупнейшая жилая площадь в нашем оманском портфеле, примерно вчетверо больше пентхауса Al Mina. Цена на этот уровень не опубликована.
Какого сервисного сбора ждать на оманский пентхаус?
Сборы начисляются за квадратный метр, поэтому самый большой лот в здании несёт самый большой счёт, а ставки колеблются очень сильно. Vistal публикует 1,65 риала за квадратный метр в месяц — около 19,5 в год — против чуть более 3 риалов в год у Mandarin Oriental. На пентхаусе в 300 м² эта разница близка к $12 700 в год. Всегда запрашивайте ставку и умножайте сами.
Пентхаус или вилла в Омане?
В Al Mina один и тот же девелопер продаёт пентхаус в 3 025 кв. футов за $1 868 200 и виллу на первой линии в 6 340 кв. футов за $4 183 000 — пентхаус дешевле за квадратный фут и меньше чем вдвое дешевле в целом. Вилла даёт землю и приватность; пентхаус — актив «закрыл и уехал» в обслуживаемом здании. Владельцы, проводящие в Омане часть года, обычно предпочитают пентхаус.
Где лучше всего покупать пентхаус в Омане?
Аль-Мудж и Маскат-Бей — за международно узнаваемые прибрежные адреса и самую широкую аудиторию при перепродаже; Шатти-эль-Курум — за сложившуюся столичную первую линию с гостиничным брендом; Knowledge Oasis в Маскате — если нужна максимальная площадь за доллар и корпоративный арендатор, а не вид.
Связанные материалы на сайте
По типу недвижимости: квартиры на продажу в Омане, виллы, таунхаусы, студии, дома, земля, дома у пляжа, доступное жильё. По районам: Аль-Мудж, Маскат-Бей, Шатти-эль-Курум, Маскат, город Султан Хайтам, Маскат-Хиллз, Джебель Сифа, Йити. Правила и процесс: покупка иностранцем, фрихолд в Омане, сравнение ITC, маршруты резидентства, брендированные резиденции, налог на недвижимость, сервисные сборы, арендная доходность, ипотека для иностранцев, вся недвижимость Омана.
Вердикт
Рынок пентхаусов Омана — шесть проектов в глубину и три цены в ширину. Этого достаточно мало, чтобы конкретные факты значили больше любых общих советов, и два из них стоит взять с собой на разговор с любым агентом.
Первый: пентхаус в Омане может быть самым дешёвым квадратным футом в собственном здании. В Uptown Muscat он идёт примерно по $192 за фут против $200 у двухкомнатной и $261 у студии, а за $422 600 это единственный пентхаус страны дешевле миллиона долларов. Если вы оптимизируете площадь на доллар, это самая эффективная покупка квартиры из всего, что есть на этом сайте.
Второй: покупка пентхауса ломается не на цене, а на сервисном сборе. Ставки на этой странице идут от чуть более 3 до 19,5 риала за квадратный метр в год — шестикратная разница, применённая к самой большой площади в здании. На лоте в 300 м² это примерно $12 700 в год, каждый год. Запрашивайте ставку, а не сумму, и считайте по своей площади до брони.
А если смысл покупки — резидентство, отметьте иронию внимательно: не дотягивает до 200 000 риалов именно доступный пентхаус, примерно на $97 570. В том же здании порог проходит четырёхкомнатный дуплекс. Как и с любым оманским продуктом, вы выбираете лот, а не проект.
Узнайте, какие пентхаусы есть в текущем релизе и по какой ставке за м²
Дополнительно: Министерство жилищного строительства и городского планирования регистрирует титул; Министерство наследия и туризма лицензирует Интегрированные туристические комплексы; Центральный банк Омана публикует кредитные ориентиры.
