Таунхаусы на продажу в Омане: все проекты, доступные сейчас
Все семь проектов, предлагающих таунхаусы на продажу в Омане, которые мы представляем, — с актуальными ценами и фотографиями. Прочтите примечание о ценах ниже, прежде чем сравнивать: большинство этих схем рекламирует цену квартиры, а не таунхауса.
Mira Ocean Estates, Hawana Salalah, Оман
Mira Ocean Estates, Hawana Salalah, Dhofar, Oman Details
Telal Al Qurm, Маскат — квартиры и таунхаусы в собственность в ITC, Оман
Telal Al Qurm, Muscat, Oman Details
Nismat Zain, Сур — виллы, таунхаусы и участки Surooh в Омане
Nismat Zain, Sur, South Al Sharqiyah, Oman Details
Luma Residence, Бандар-Джисса, Muscat Bay, Оман
Luma Residence, Bandar Jissah, Muscat Bay, Muscat, Oman Details
Hay Al Wafa, Sultan Haitham City — фригольд-квартиры, таунхаусы и виллы в Маскате
Hay Al Wafa, Sultan Haitham City, Muscat, Oman Details
Резиденции The St. Regis, Аль-Мудж — Брендированный фригольд в Маскате, Оман
Al Mouj, Muscat, Oman DetailsТри из этих семи вообще не публикуют цену таунхауса
Таунхаус — самый трудный для оценки продукт в Омане, потому что почти каждая схема, которая их строит, — смешанная застройка: она рекламирует самый дешёвый лот, то есть квартиру, а тариф на таунхаус оставляет в закрытом прайсе.
| Проект | Реклама «от» | Что это за цена | Цена таунхауса |
|---|---|---|---|
| Hay Al Wafa | $170 600 | Квартира | $263 200 |
| Telal Al Qurm | $200 100 | Квартира | $445 800 |
| Luma Residence | $300 500 | Квартира | $568 400 |
| Mira Ocean Estates | $149 738 | Студия или квартира | Не опубликована |
| Azura Beach Residences | $221 000 | Квартира | Не опубликована |
| The St. Regis Residences | $882 000 | Однокомнатная квартира | Не опубликована |
Разрыв — это реальные деньги. В Luma Residence таунхаус стоит на $267 900 дороже рекламной цены входа; в Telal Al Qurm — на $245 700 дороже. Покупателю, который считает бюджет по заголовочной цифре, не хватает примерно стоимости целой оманской квартиры.
Там, где цена таунхауса существует, эта страница её приводит. Там, где девелопер её не опубликовал, мы так и пишем, а не подставляем квартиру в надежде, что вы не заметите.
Таунхаусы в Омане вкратце
| Покупка таунхауса в Омане | |
|---|---|
| Кто может покупать | Любое гражданство, внутри обозначенного ITC — без спонсора и местной компании |
| Маршрут собственности | Только фрихолд в ITC — узуфрукт до таунхауса не дотягивается |
| Проектов с таунхаусами | 7; цену публикуют четыре; доступны и с ценой — три |
| Самый дешёвый вообще | $104 000 — Nismat Zain, Сур, только гражданам Омана |
| Самый дешёвый доступный | $263 200 — Hay Al Wafa, город Султан Хайтам |
| Самый дорогой опубликованный | $568 400 — Luma Residence, Маскат-Бей |
| Цена за кв. фут | $153 – $218 — самый узкий диапазон среди типов недвижимости Омана |
| Готово сегодня | The St. Regis Residences, передан в августе 2024 года |
| Ежегодный налог | Нет — ни на недвижимость, ни на аренду, ни на прирост капитала |
| Проходит 200 000 риалов на Золотую резиденцию | Один — таунхаус в Luma |
Все таунхаусы по цене таунхауса
| Проект | Где | Таунхаус от | Площадь | ~ За кв. фут | Передача |
|---|---|---|---|---|---|
| Nismat Zain | Сур | $104 000 (только гражданам) | 1 862 кв. фута | ~$56 | 2033 |
| Hay Al Wafa | Город Султан Хайтам | $263 200 | 1 722 кв. фута (160 м²) | ~$153 | 2027 |
| Telal Al Qurm | Маскат | $445 800 | 2 282 кв. фута | ~$195 | 2028 |
| Luma Residence | Маскат-Бей | $568 400 | 2 607 кв. футов (242 м²) | ~$218 | 2029 |
| Mira Ocean Estates | Салалах | Не опубликована | — | — | 2028 |
| Azura Beach Residences | Аль-Мудж | Не опубликована | — | — | 2026 |
| The St. Regis Residences | Аль-Мудж | Не опубликована | Двухуровневые таунхаусы | — | Готово |
Уберите один проект, по которому иностранец не может закрыть сделку, и три, которые цифру не публикуют, — и весь доступный иностранцу рынок таунхаусов с опубликованной ценой в Омане это три адреса: Hay Al Wafa, Telal Al Qurm и Luma Residence. Это наименьший выбор среди всех типов недвижимости, которые мы продаём в стране, кроме земли.
Таунхаус — единственный тип, который начинается дороже виллы
Именно этот факт удивляет каждого покупателя, приходящего за разумным средним вариантом.
| Тип недвижимости | Цена входа | За кв. фут | Проектов |
|---|---|---|---|
| Квартира | От $82 160 | $100 – $666 | 31 |
| Вилла | От $195 100 | $118 – $660 | 17 |
| Таунхаус | От $263 200 | $153 – $218 | 3 с ценой и доступных |
| Земля | От $1 300 400 | Земля и стройка в одном пакете | 2 |
Самый дешёвый доступный таунхаус в Омане стоит на $68 100 дороже самой дешёвой виллы. На большинстве рынков таунхаус — компромисс между квартирой и отдельным домом, и стоит он между ними. В Омане это не так, потому что бюджетных таунхаусов здесь никто не строит: три существующих находятся в мастер-планируемых схемах в городе Султан Хайтам, Куруме и Маскат-Бей и рассчитаны на одного и того же семейного покупателя средне-высокого сегмента.
Колонка «за квадратный фут» говорит то же самое с другой стороны. Таунхаусы занимают полосу от $153 до $218 — разброс всего в 1,4 раза против 6,7 у квартир и 5,6 у вилл. У этого рынка нет дешёвого края и, среди опубликованных цен, нет и люксового. Это один узкий класс продукта.
В Hay Al Wafa таунхаус дороже виллы за фут
Яснее всего логика ценообразования видна внутри одного проекта. Hay Al Wafa в городе Султан Хайтам продаёт все три продукта на одном мастер-плане.
| Продукт | От | Площадь | За кв. фут |
|---|---|---|---|
| Квартира | $170 600 | 1 700 кв. футов | ~$100 |
| Вилла | $629 400 | 4 627 кв. футов | ~$136 |
| Таунхаус | $263 200 | 1 722 кв. фута (160 м²) | ~$153 |
Читайте колонку ставки сверху вниз. Таунхаус — самый дорогой за квадратный фут продукт в собственном проекте, дороже виллы, которая почти втрое больше него. Это не ошибка ценообразования: так бывает, когда схема ставит таунхаусы на обслуживаемые пешеходные участки ближе к парку, а виллы — дальше, на более дешёвой земле. Вы платите за расположение и за инженерную подготовку участка, и платите это на меньшей площади.
Практический вывод обобщается. Если ваш приоритет — доллары за квадратный фут, в Омане таунхаус редко правильный ответ. Если приоритет — своя входная дверь, сад и гараж в пешеходном районе без виллового бюджета, то часто правильный.
Самый дешёвый таунхаус Омана вам закрыт
Nismat Zain в Суре продаёт таунхаусы от $104 000 — 1 862 квадратных фута на участке 140 м², около $56 за квадратный фут. Это самая низкая ставка среди любого жилья в Омане с большим отрывом, примерно треть от того, что стоит за фут самый дешёвый доступный таунхаус.
Это схема Surooh, которую ведёт Министерство жилищного строительства для граждан Омана, — одна из 358 единиц таунхаусов, отдельных вилл и подготовленных участков на обычной земле, со сдачей в 2033 году. Иностранный покупатель довести по ней сделку не может. Она есть в блоке объявлений выше, потому что это реальный фонд, который мы представляем, и в этой таблице — потому что без неё картина рынка была бы искажена; но вам она недоступна.
Та же ловушка повторяется по всей оманской недвижимости. Когда жильё в Омане стоит намного ниже остального рынка, первый вопрос — кому разрешено его покупать, а не сколько оно стоит. Наш обзор — покупка недвижимости в Омане иностранцем.
Насколько таунхаус на самом деле дефицитен
| Проект | Всего лотов | Таунхаусов | Доля |
|---|---|---|---|
| Luma Residence | 240 | 52 | 22% |
| Telal Al Qurm | 1 500+ квартир, 190 сервисных апартаментов | 46 | Менее 3% |
| Mira Ocean Estates | 263 | 20 | 8% |
По трём проектам, которые публикуют разбивку, всего 118 таунхаусов. Telal Al Qurm — самый показательный случай: мастер-план более чем на 1 500 квартир содержит всего 46 таунхаусов, менее трёх процентов схемы.
Дефицит работает в обе стороны. Он поддерживает цену перепродажи на рынке, где квартиры многочисленны и взаимозаменяемы, — но он же означает очень мало сопоставимых сделок для оценщика и меньший круг покупателей при выходе. В Luma на момент подготовки материала было продано 82% схемы, оставалось 43 лота по всем трём продуктам, что показывает, как быстро уходит уровень таунхаусов в хорошо расположенном проекте.
Резидентство: таунхаус — естественный пороговый лот
Виза владельца без спонсора привязана к владению, продлеваема, покрывает супруга и родственников первой степени и не имеет минимальной суммы покупки. Её поддерживает любой таунхаус во фрихолд отсюда.
Золотая резиденция — десятилетнее разрешение, требующее 200 000 риалов, около $520 160.
| Таунхаус | Цена | В риалах | Против 200 000 риалов |
|---|---|---|---|
| Luma Residence | $568 400 | 218 548 риалов | Проходит, с запасом около $48 200 |
| Telal Al Qurm | $445 800 | 171 409 риалов | Не хватает 28 591 |
| Hay Al Wafa | $263 200 | 101 200 риалов | Не хватает 98 800 |
Именно здесь таунхаус оправдывает своё место. В Luma Residence таунхаус — самое дешёвое жильё в схеме, которое проходит десятилетний порог: квартиры за $300 500 до него не дотягивают, виллы за $650 200 проходят, но стоят на $81 800 дороже. И проходит он с запасом, а не впритык, что важно, потому что разрешение оценивается по зарегистрированной стоимости и тонкий запас может исчезнуть при оценке.
Telal Al Qurm — тот близкий недобор, ради которого стоит позвонить. Опубликованный четырёхкомнатный таунхаус не дотягивает 28 591 риал, около $74 400. В схеме на 46 таунхаусов более крупный или более дорогой по спецификации лот вполне может порог пройти, и это конкретный вопрос к девелоперу, а не повод уходить. Сравнение маршрутов — Золотая резиденция против Визы владельца.
Единственные готовые таунхаусы Омана
The St. Regis Residences в Аль-Мудже — завершённый и работающий объект. Курорт открылся в июне 2024 года, а резиденции были переданы владельцам в августе того же года, так что строительного риска нет, дату передачи отслеживать не нужно и ждать инфраструктуру не приходится: спа, рестораны, бассейны и доступ к гольфу открыты и обслуживаются.
Коллекция — 162 брендированные резиденции рядом с 250 номерами отеля на частной береговой линии длиной 360 метров, доступно 68 лотов. В неё входят двухуровневые таунхаусы наряду с квартирами, а в более крупных лотах есть отдельная комната для персонала.
| Лот | Площадь от | Цена от |
|---|---|---|
| Однокомнатная квартира | 1 540 кв. футов | $882 000 |
| Двухкомнатная квартира | 1 953 кв. фута | $1 148 600 |
| Трёхкомнатная квартира | 2 421 кв. фут | $1 504 700 |
| Двухуровневый таунхаус | Не опубликована | Не опубликована |
Опубликованный прайс охватывает только квартиры. Учитывая, что однокомнатная начинается с $882 000 при 1 540 квадратных футах, двухуровневый таунхаус здесь — с запасом самый дорогой таунхаус страны, и порог резидентства он проходит уверенно. Он же единственный, по которому можно пройтись до покупки. Запросите прайс на таунхаусы по номерам лотов — он существует.
Где находятся таунхаусы
| Район | Таунхаус от | Характер |
|---|---|---|
| Город Султан Хайтам | $263 200 | Новый внутренний город в Эс-Сибе, пешеходный квартал, фронт парка |
| Маскат | $445 800 | Район Курум, сложившийся столичный адрес, лицензия ITC с 2024 года |
| Маскат-Бей | $568 400 | Закрытая бухта в 15 км от столицы, курортное сообщество |
| Аль-Мудж | Не опубликована | Сложившаяся первая линия, марина и гольф, брендированный фонд |
| Салалах | Не опубликована | Побережье Дофара, сезон харифа, система лагун |
| Сур | $104 000 (только гражданам) | Восточное побережье, схема Министерства жилищного строительства |
Закономерность идёт от суши к берегу — ровно так же, как у любого другого типа оманской недвижимости. Самый дешёвый доступный таунхаус находится дальше всех от моря, в новом внутреннем городе; самый дорогой опубликованный — в закрытой бухте; а два прибрежных адреса в Аль-Мудже и Хаване Салалах цифру по таунхаусам вообще не публикуют.
Готово сейчас или ждать до 2033 года
| Передача | Проекты |
|---|---|
| Готово сегодня | The St. Regis Residences — передан в августе 2024 года |
| 2026 | Azura Beach Residences |
| 2027 | Hay Al Wafa |
| 2028 | Telal Al Qurm, Mira Ocean Estates |
| 2029 | Luma Residence |
| 2033 | Nismat Zain (только гражданам) |
Разброс по срокам на этой странице — девять лет, от объекта, в который можно заехать сегодня, до сдачи в 2033 году. Этот разброс гораздо больше ценового, и для семьи, покупающей дом, а не инвестицию, он обычно важнее. Если жить в нём надо раньше 2028 года, список короткий.
Во что обходится владение таунхаусом
| Статья | Обычно |
|---|---|
| Сбор за переход права | 3% от цены покупки |
| НДС | 5%, где применяется — уточнять по проекту |
| Юридические и регистрационные | Закладывать отдельно; юрист должен быть ваш независимый оманский |
| Сервисный сбор — Telal Al Qurm | 954 риала в год за таунхаус 212 м² (4,5 риала за м²) |
| Сервисный сбор — Luma | Ставка по таунхаусам не опубликована. ~1 519 риалов в год по вилловой ставке 6,27 за м² |
| Рассрочка — Hay Al Wafa | 20% при бронировании, 80% в течение 36 месяцев |
| Рассрочка — Luma | 2,5% бронь ($14 210 по таунхаусу), 7,5% при подписании |
| Меблировка | Пятизначная на дом с тремя-четырьмя спальнями |
| Ежегодный налог на недвижимость | Нет |
| Налог на арендный доход | Нет |
| Налог на прирост капитала | Нет |
Закладывайте примерно 8% сверх цены там, где применяется НДС. Два момента, специфичных для таунхаусов. Luma публикует квартирную ставку 8,27 риала за квадратный метр и вилловую 6,27, но не публикует ставку по таунхаусам — по вилловой таунхаус в 242 м² обходился бы примерно в 1 519 риалов в год, около 0,69% цены покупки, что по меркам Залива мало. Получите подтверждение, а не предположение. И при сборе, считаемом за квадратный метр, большая площадь таунхауса работает против него по сравнению с квартирой в той же схеме. Подробнее — сервисные сборы в Омане и налог на недвижимость в Омане.
Таунхаус, вилла или квартира
| Таунхаус | Вилла | Квартира | |
|---|---|---|---|
| Цена входа | От $263 200 | От $195 100 | От $82 160 |
| За кв. фут | $153 – $218 | $118 – $660 | $100 – $666 |
| Маршруты собственности | Только фрихолд ITC | Только фрихолд ITC | Фрихолд или узуфрукт |
| Выбор | 3 с ценой и доступных | 17 проектов | 31 проект |
| Своя дверь и сад | Да | Да | Нет |
| Общие стены | Да | Нет | Да |
| Сопоставимые сделки | Очень мало | Мало | Много |
| Проходит 200 000 риалов | Один | Пять проектов | Один проект по входу |
Честный итог такой: таунхаус в Омане — выбор образа жизни, а не выгодная сделка. Он дороже виллы на входе, в некоторых схемах он дороже виллы и за квадратный фут, и он даёт три варианта вместо семнадцати. Взамен вы получаете дом со своей входной дверью, садом и гаражом в пешеходном обслуживаемом квартале — чего квартиры не дают вовсе, а виллы дают только ценой большего участка дальше от центра сообщества.
Для семей, которые хотят ходить в парк пешком, а не ездить, этот обмен часто именно то, что нужно. Тем, кто оптимизирует цену площади, лучше подойдут виллы и квартиры.
Сдача таунхауса
Таунхаусы сдаются семьям по двенадцатимесячным договорам — экспатам-специалистам с детьми, которым нужны площадь, парковка и дорога в школу, но не нужен и не по карману полный вилловый участок. Пул арендаторов уже, чем у квартир, и чуть шире, чем у вилл: по оборачиваемости и длине простоя таунхаус находится между ними.
Экономику определяет расположение. Город Султан Хайтам и Маскат живут круглогодичным корпоративным и профессиональным спросом — именно тем, под который семейный таунхаус и строится. Маскат-Бей и Аль-Мудж — курортные рынки и вторые дома, а значит сезонность и управляющая компания со своей долей. Салалах концентрирует спрос в три месяца муссона хариф. Полный контекст — арендная доходность в Омане.
Восемь проверок перед покупкой таунхауса в Омане
- Запрашивайте цену таунхауса, а не цену проекта. На этой странице разрыв доходит до $267 900.
- Получите площадь застройки и площадь участка отдельно и уточните, брутто заявленный метраж или нетто.
- Спросите, какие именно лоты являются таунхаусами, по номерам: в схеме из 1 500 квартир и 46 таунхаусов ограничение — наличие, а не бюджет.
- Получите сервисный сбор по таунхаусу письменно. Две из трёх схем с ценой публикуют квартирную и вилловую ставки, но не таунхаусную.
- Если цель — резидентство, посчитайте в риалах против 200 000 до выбора лота: один из трёх проходит, а один не дотягивает на сумму, о которой стоит поговорить.
- Подтвердите лицензию ITC и поручите независимому оманскому юристу проверить классификацию титула. Узуфрукт к таунхаусу не применяется никогда.
- Проверьте дату передачи в договоре. Диапазон на этой странице — от готового до 2033 года.
- Спросите, какие стены общие. Крайняя секция, шумоизоляционная спецификация и угловой участок стоят по-разному и о каждом стоит спросить.
Частые вопросы
Могут ли иностранцы покупать таунхаусы в Омане?
Да, внутри обозначенного Интегрированного туристического комплекса или одобренного района. Покупатели любого гражданства могут владеть полным титулом на своё имя без оманского спонсора и местной компании. Учтите, что маршрут узуфрукта для экспатов применяется только к лотам в зданиях от четырёх этажей, поэтому до таунхауса он не дотягивается: единственный путь — фрихолд в ITC.
Сколько стоит таунхаус в Омане?
От $263 200 за самый дешёвый, который иностранец может купить, — Hay Al Wafa в городе Султан Хайтам, 1 722 кв. фута примерно по $153 за фут, — до $568 400 за таунхаус 2 607 кв. футов в Luma Residence в Маскат-Бей. Telal Al Qurm в Маскате между ними, $445 800. Nismat Zain в Суре дешевле, $104 000, но это схема Министерства жилищного строительства для граждан Омана.
Почему таунхаусы в Омане дороже вилл?
Потому что бюджетных таунхаусов здесь никто не строит. Все три доступных таунхауса с ценой находятся в мастер-планируемых схемах, рассчитанных на семейных покупателей средне-высокого сегмента, на обслуживаемых пешеходных участках ближе к центру сообщества, тогда как самые дешёвые виллы стоят на более крупных и дешёвых участках дальше. В Hay Al Wafa таунхаус стоит около $153 за квадратный фут против $136 у виллы в том же проекте.
Какой таунхаус в Омане выгоднее всего за квадратный фут?
Hay Al Wafa, около $153 за квадратный фут, затем Telal Al Qurm за $195 и Luma Residence за $218. Весь доступный иностранцу рынок таунхаусов укладывается в разброс 1,4 раза — гораздо уже, чем у квартир или вилл.
Даёт ли покупка таунхауса резидентство Омана?
Завершённая покупка во фрихолд поддерживает Визу владельца без спонсора, у которой нет минимальной суммы. Десятилетняя Золотая резиденция требует 200 000 риалов (около $520 160), и проходит её только таунхаус в Luma Residence за $568 400 (218 548 риалов) — с запасом примерно $48 200. Таунхаус в Telal Al Qurm не дотягивает 28 591 риал: достаточно близко, чтобы обсудить это с девелопером.
Есть ли в Омане готовые таунхаусы?
Да — The St. Regis Residences в Аль-Мудже включает двухуровневые таунхаусы и был передан владельцам в августе 2024 года, то есть это завершённый работающий объект, а не бронь на этапе строительства. Опубликованный прайс охватывает только квартиры, от $882 000, так что запрашивайте цены на таунхаусы по номерам лотов.
Какой таунхаус в Омане самый дешёвый?
Nismat Zain в Суре за $104 000 — 1 862 кв. фута на участке 140 м², около $56 за квадратный фут, самая низкая ставка среди любого жилья в стране. Это схема Surooh Министерства жилищного строительства для граждан Омана, иностранцам недоступная. Самый дешёвый из тех, что можно купить, — Hay Al Wafa за $263 200.
Сколько таунхаусов в Омане?
Очень мало. По трём проектам, публикующим разбивку, всего 118: 52 в Luma Residence, 46 в Telal Al Qurm и 20 в Mira Ocean Estates. В Telal Al Qurm это менее трёх процентов мастер-плана, где более 1 500 квартир.
Высоки ли сервисные сборы на таунхаусы в Омане?
По меркам Залива они низкие, но именно по уровню таунхаусов их часто не публикуют. Telal Al Qurm называет 954 риала в год за таунхаус 212 м², около 4,5 риала за квадратный метр. Luma публикует квартирную и вилловую ставки, но не таунхаусную; по вилловой таунхаус в 242 м² стоил бы около 1 519 риалов в год, примерно 0,69% цены покупки. Запрашивайте цифру письменно.
Связанные материалы на сайте
По типу недвижимости: квартиры на продажу в Омане, виллы, дома, земля, пентхаусы, студии, дома у пляжа, доступное жильё. По районам: город Султан Хайтам, Маскат, Маскат-Бей, Аль-Мудж, Салалах, Сур, Эс-Сиб, Джебель Сифа. Правила и процесс: покупка иностранцем, фрихолд в Омане, сравнение ITC, маршруты резидентства, налог на недвижимость, сервисные сборы, арендная доходность, ипотека для иностранцев, правила наследования, риски рынка, вся недвижимость Омана.
Вердикт
Таунхаус — самый непонятый продукт оманского рынка и, если считать честно, самый неудобный. Он дороже виллы на входе, он может быть дороже виллы за квадратный фут в том же проекте, и их ровно три, которые иностранец может оценить и купить.
Бо́льшая часть путаницы — артефакт ценообразования. Три из семи схем, строящих таунхаусы, цену на таунхаус вообще не публикуют, а четыре оставшиеся читаются рядом с рекламной ценой входа, которая относится к квартире. В Luma Residence разница между заголовком и таунхаусом составляет $267 900 — больше, чем стоит целый таунхаус в Hay Al Wafa.
По-настоящему таунхаус выигрывает в резидентстве и в повседневной жизни. В Luma это самое дешёвое жильё в схеме, проходящее порог Золотой резиденции в 200 000 риалов, и проходит оно с запасом около $48 200, а не впритык. А в пешеходном обслуживаемом квартале он даёт свою входную дверь, сад и гараж без вилловых денег и без вилловой удалённости от центра.
Две инструкции перед решением. Получите прайс на таунхаусы по номерам лотов, а не цену проекта «от» — этот один запрос стоит больше, чем всё остальное на странице. И если таунхаус в Омане предлагают около $100 000, проверьте, кому разрешено его покупать: самый дешёвый таунхаус страны — государственное жильё для граждан Омана, и ни один буклет об этом не скажет.
Запросите цены на таунхаусы по номерам лотов, а не цены входа в проект
Дополнительно: Министерство жилищного строительства и городского планирования регистрирует титул; Министерство наследия и туризма лицензирует Интегрированные туристические комплексы; Центральный банк Омана публикует кредитные ориентиры.
