Покупка недвижимости в Омане иностранцем: процесс и расходы (2026)
Покупка недвижимости в Омане иностранцем возможна только в тех районах, которые государство определило для владения лицами, не являющимися гражданами страны. Это прежде всего лицензированные Integrated Tourism Complex (ITC, интегрированный туристический комплекс), где неомани может владеть недвижимостью на правах фрихолд, а также будущие города и интегрированные жилые кварталы, названные Министерством жилищного строительства и городского планирования (Ministry of Housing and Urban Planning) в июне 2026 г., и объекты фрихолд в соответствующих проектах специальных экономических зон по Королевскому указу 38/2025. Основные государственные расходы — регистрационный сбор 3% и, при покупке нового объекта у застройщика, НДС 5%. Все правила и цены в этом руководстве приведены по состоянию на 23 октября 2026 г.
Это руководство дополняет наш юридический материал о том, кто и где может владеть недвижимостью, и посвящено процессу и расходам. В нём шаг за шагом показана последовательность покупки: от проверки лицензии до получения свидетельства о праве собственности; приведён расчёт расходов на конкретном примере в риалах и долларах; сопоставлены планы платежей и сервисные сборы по проектам, представленным на нашем сайте; объяснено банковское финансирование для нерезидентов; изложены проверка застройщика, налоги, перепродажа и вопросы вида на жительство, которые возникают после покупки. Цены указаны в оманских риалах (OMR), а в скобках — в долларах США по фиксированному курсу 2,6008 доллара за риал.
Покупка недвижимости в Омане иностранцем: ключевые факты
| Вопрос | Положение на 23 октября 2026 г. | Основание |
|---|---|---|
| Где иностранец может владеть недвижимостью? | Только в определённых районах: в лицензированных ITC, названных будущих городах и интегрированных кварталах, а также в соответствующих проектах специальных экономических зон и свободных зон | Заявление Министерства жилищного строительства, 28–29 июня 2026 г.; Королевский указ 12/2006; Королевский указ 38/2025, статья 42 |
| Какое право собственности получает покупатель? | Фрихолд в ITC (в Мусандаме построенные объекты передаются в узуфрукт на срок до 99 лет); объекты фрихолд в проектах зон, при этом земля остаётся у застройщика в узуфрукте | Королевский указ 12/2006 с поправками; пояснительная записка OPAZ к статье 42 |
| Регистрационный сбор | 3% стоимости актива; снижен с 5% министром жилищного строительства в ноябре 2020 г. | Oman Observer, 8 ноября 2020 г.; Times of Oman, 2 ноября 2020 г. |
| НДС | 5% при первой поставке нового жилого объекта застройщиком; перепродажа жилой недвижимости и аренда жилья освобождены от НДС | Обзор Deloitte руководства Налогового управления Омана по НДС в сфере недвижимости |
| Подтверждение права собственности | Свидетельство о праве собственности (title deed, мулкия), выданное Реестром недвижимости; права на объекты на этапе строительства фиксируются в Предварительном реестре недвижимости (Preliminary Real Estate Register) | Королевский указ 56/2026, вступил в силу 18 мая 2026 г. |
| Защита платежей за строящиеся объекты | Эскроу-счёт проекта в банке, имеющем лицензию в Омане; у застройщика должны быть лицензии компании, проекта и рекламы | Королевский указ 79/2025, действует с марта 2026 г.; комментарии Министерства от 25 июля 2026 г. |
| Банковское финансирование | До 70% стоимости для резидентов и, в BankDhofar, для нерезидентов; 50% для нерезидентов в Sohar International; только проекты ITC, зарегистрированные в банке | BankDhofar, 23 августа 2026 г.; страница продукта Sohar International |
| Golden Residency (золотой вид на жительство) | Минимум OMR 200 000 ($520 160); по линии недвижимости подходят готовые объекты в ITC с действующим свидетельством о праве собственности | Министерство торговли, промышленности и содействия инвестициям, 13 сентября 2025 г. |
| Owner Visa | Без спонсора, от 6 до 12 месяцев с возможностью продления, прекращается при передаче объекта другому лицу | Решение Королевской полиции Омана 87/2026, Официальная газета № 1653 |
| Подоходный налог | 5% с дохода свыше OMR 42 000 ($109 234) в год с 1 января 2028 г., включая арендный доход и выручку от продажи недвижимости | Королевский указ 56/2025 |
Где разрешена покупка недвижимости в Омане иностранцем?
Владение недвижимостью иностранцами в Омане не распространяется на всю страну. В конце июня 2026 г. Министерство жилищного строительства и городского планирования заявило, что владение для лиц, не являющихся гражданами Омана, открыто не во всех районах Султаната, и перечислило места, где оно разрешено: интегрированные туристические комплексы, будущие города Sultan Haitham City, Al Thuraya City и Al Jabal Al Aali, а также интегрированные жилые кварталы, такие как Surooh. В том же заявлении сказано, что июньские поправки 2026 г. касаются исключительно вида на жительство и не расширяют права собственности, сообщает Gulf News. Наше юридическое руководство о том, могут ли иностранцы покупать недвижимость в Омане, подробно разбирает каждый путь; в этом разделе дано краткое изложение, которое нужно покупателю до начала процесса.
Integrated Tourism Complex (ITC, интегрированный туристический комплекс)
ITC — это девелоперский проект с генеральным планом, лицензируемый Министерством наследия и туризма (Ministry of Heritage and Tourism). Система владения основана на Королевском указе 12/2006 с поправками, внесёнными Королевским указом 76/2010, и на его исполнительном регламенте — Министерском решении 191/2007 с поправками Министерского решения 109/2022. Согласно юридическому заключению, опубликованному Times of Oman 25 июля 2026 г., граждане Омана и иностранцы, как физические, так и юридические лица, могут владеть построенными объектами или участками, предназначенными под строительство, для проживания или инвестиционных целей. Два физических лица, являющиеся родственниками первой степени, могут владеть объектом или участком совместно. В Мусандаме лица, не являющиеся гражданами Омана, могут приобретать только уже построенные объекты, которые находятся в узуфрукте на срок не более 99 лет.
Орган, выдающий лицензии, важен для покупателя, потому что статус ITC — это юридический статус, а не маркетинговое обозначение. Министерство наследия и туризма объявило о 19 действующих лицензиях ITC в июле 2023 г.; они распределены между Маскатом, Дофаром, Южной Шаркией, Южной Батиной и Мусандамом, как сообщил Oman Observer. BankDhofar называет Al Mouj Muscat, Muscat Hills и Jebel Sifah действующими ITC, а на страницах наших объектов Muscat Bay и Hawana Salalah описаны как ITC. Наше сравнение интегрированных туристических комплексов Омана и руководство по недвижимости фрихолд в Омане разбирают названные комплексы по одному.
Специальные экономические зоны и свободные зоны
Статья 42 Королевского указа 38/2025, который был обнародован 7 апреля 2025 г. и вступил в силу 14 апреля 2025 г., позволяет застройщикам в специальных экономических зонах и свободных зонах продавать жилые объекты лицам, не являющимся гражданами Омана, как физическим, так и юридическим, на правах фрихолд в порядке, который определяет регламент. Oman Observer привёл разъяснение OPAZ: земля остаётся за застройщиком на праве узуфрукта, а покупатель получает объект на правах фрихолд. Исполнительный регламент, Регламент OPAZ 81/2026, был издан 20 сентября 2026 г. и охватывает лицензирование, продажи строящихся объектов, эскроу и владение объектами фрихолд лицами, не являющимися гражданами Омана, в проектах, к которым применяются предусмотренные положения, сообщает Zawya.
Будущие города и интегрированные кварталы
Июньский список Министерства 2026 г. — причина, по которой Sultan Haitham City теперь появляется в руководствах о владении иностранцев, хотя это государственный будущий город, а не ITC. Право покупки определяется по каждому проекту отдельно. Hay Al Wafa, например, указан на нашем сайте как доступный покупателям любого гражданства, тогда как часть государственного жилья Surooh продаётся только гражданам. Практическое правило одно и то же при любом режиме: до внесения резервного взноса нужно получить в письменном виде подтверждение статуса или лицензии проекта, то есть документ, на который позднее можно сослаться в споре с продавцом.
Где иностранцы не могут владеть недвижимостью
Королевский указ 29/2018 запрещает лицам, не являющимся гражданами Омана, владеть землёй и недвижимостью в Бураими, Мусандаме, Дофаре за пределами Салалы, Дахире, Вусте, Шинасе, Ливе, Джебель-Ахдаре и Джебель-Шамсе, а также на объектах культурного наследия и в чувствительных зонах и на сельскохозяйственных землях, при этом интегрированные туристические комплексы составляют исключение, как описывает Oman Observer. Комментарий decree.om к закону о реестре 2026 г. добавляет, что нарушение ограничений на владение влечёт лишение свободы на срок от трёх месяцев до двух лет и штраф от OMR 1 000 до OMR 5 000. Наша статья о недвижимости в Омане, недоступной иностранцам, показывает, как распознать ограниченный объект с помощью трёх вопросов. Граждане стран GCC подпадают под отдельные соглашения GCC и оманские нормы для утверждённых районов, согласно тому же заявлению Министерства.
Узуфрукт на квартиры для проживающих в стране иностранцев
Министерское решение 357/2020 ввело схему узуфрукта для иностранцев-резидентов в многоэтажных зданиях в утверждённых районах Маската. Trowers & Hamlins изложили условия в обзоре за октябрь 2020 г.: покупатель — физическое лицо не моложе 23 лет, проживающее в Омане не менее двух лет; в здании не менее четырёх этажей и есть сертификат о завершении строительства не старше четырёх лет; иностранцы могут владеть не более чем 40% объектов; на одного покупателя приходится один объект; в первые четыре года объект нельзя продавать или сдавать в аренду, если не предоставлено исключение. Майское юридическое руководство 2026 г. на Mondaq по-прежнему называет долгосрочные права узуфрукта на объекты в утверждённых многоэтажных зданиях наряду с владением в ITC. Эта схема предоставляет право пользования на фиксированный срок, а не право собственности фрихолд, и сама по себе не ведёт к получению вида на жительство.
Кто за что отвечает: органы власти, участвующие в покупке
Иностранный покупатель имеет дело с несколькими ведомствами, и каждое из них отвечает за свой вопрос. Понимание того, какой орган отвечает на какой вопрос, помогает избежать самой частой ошибки: просить продавца поручиться за то, что может подтвердить только министерство. Таблица ниже показывает, к кому обращаться по каждому из вопросов, которые возникают по ходу покупки.
| Вопрос | Орган | За что отвечает |
|---|---|---|
| Является ли объект ITC? | Министерство наследия и туризма | Лицензирует ITC по Королевскому указу 12/2006 |
| Есть ли лицензии у застройщика и проекта и можно ли продавать объекты лицам, не являющимся гражданами Омана? | Министерство жилищного строительства и городского планирования | Лицензии застройщика, проекта и рекламы; одобрение продаж; Реестр недвижимости и свидетельство о праве собственности |
| Открыт ли проект в зоне для иностранного фрихолда? | OPAZ (орган по специальным экономическим зонам и свободным зонам) | Лицензирование зон, продажи строящихся объектов и эскроу по Регламенту 81/2026 |
| Облагается ли сделка НДС? | Налоговое управление Омана | НДС и, с 2028 г., подоходный налог с физических лиц |
| Имеет ли владелец право на визу? | Королевская полиция Омана | Owner Visa и Property Owner Residency по Решению 87/2026 |
| Подходит ли инвестиция для Golden Residency? | Министерство торговли, промышленности и содействия инвестициям | Программа Golden Residency через платформу Invest Oman |
Покупка недвижимости в Омане иностранцем: пошаговый процесс
Единого официального руководства с графиком иностранной покупки не существует, поэтому последовательность ниже собрана из законов, заявлений министерств и обзоров юридических фирм, названных в каждом шаге. Порядок соответствует тому, в каком естественно возникают юридические проверки, и каждый следующий шаг опирается на результат предыдущего. Существуют два пути: готовый объект, при котором покупатель регистрирует сделку и получает свидетельство о праве собственности, и строящийся объект (off-plan), при котором платежи вносятся в ходе строительства, а права покупателя до завершения объекта фиксируются в предварительном реестре.
Шаг 1: определите режим и получите подтверждение статуса в письменном виде
Начните с вопроса о том, где расположен проект: в лицензированном ITC, в названном будущем городе или квартале, в проекте специальной экономической зоны или на материке вне любого определённого района. Ответ решает, вправе ли иностранец вообще получить право собственности. Попросите у продавца номер лицензии ITC или документ о применимом статусе и сверьте его с данными Министерства наследия и туризма или Министерства жилищного строительства. Фраза в брошюре «фрихолд для всех национальностей» — это утверждение продавца, а не лицензия, и подтвердить её может только запись в реестрах ведомств.
Шаг 2: проверьте застройщика и лицензии проекта
По Закону о регулировании недвижимости, Королевскому указу 79/2025, застройщик должен завершить лицензирование и регистрацию до того, как рекламировать или продавать проект. Нассер бин Хамис аль-Сияби (Nasser bin Khamis al Siyabi), генеральный директор Министерства по девелопменту недвижимости, описал три этапа лицензирования в комментариях, которые Oman Observer опубликовал 25 июля 2026 г.: лицензия на девелоперскую деятельность компании, отдельная лицензия проекта и разрешение на рекламу и маркетинг. Он призвал покупателей и инвесторов до внесения любых платежей или подписания договора купли-продажи убедиться в Министерстве, что и застройщик, и проект зарегистрированы и лицензированы. Указ вступил в силу в марте 2026 г., через 180 дней после публикации в Официальной газете № 1613 14 сентября 2025 г., и отменил прежнюю систему эскроу по Королевскому указу 30/2018, согласно decree.om.
Шаг 3: убедитесь в защите платежей
Для строящегося объекта у проекта должен быть собственный эскроу-счёт в банке, имеющем лицензию в Омане, и платежи покупателей поступают на этот счёт. Обзор Королевского указа 79/2025 от BSA Law, опубликованный на Mondaq в ноябре 2025 г., добавляет, что снятие средств ограничено утверждёнными этапами строительства, а застройщики обязаны зарегистрировать в реестре недвижимости все договоры, относящиеся к проекту. Генеральный директор сказал, что строящиеся объекты можно продавать только после того, как застройщик откроет эскроу-счёт, который входит в лицензирование проекта. Наше руководство по Королевскому указу 79/2025 для покупателей строящихся объектов и страница о том, как купить недвижимость на этапе строительства в Омане, глубже разбирают механизм эскроу.
Шаг 4: забронируйте объект и прочитайте договор купли-продажи
Застройщики берут бронировочный взнос, чтобы закрепить объект, и суммы различаются по проектам: OMR 2 000 в Alef Qurum Residence и OMR 3 000 в Bellevue, согласно страницам наших объектов. Обязательным документом является договор купли-продажи (SPA), в котором зафиксированы цена, график платежей, дата передачи объектов покупателям и сервисный сбор. Страницы наших объектов отмечают, что точная дата передачи и график взносов устанавливаются именно в этом договоре, поэтому читать построчно нужно договор, а не брошюру. Прочитайте договор до подписания и сверьте номер объекта и площадь с утверждёнными планами проекта, даты платежей — с условиями эскроу, а также выясните, что произойдёт, если дата передачи будет нарушена.
Шаг 5: вносите платежи через согласованный канал
Платежи по строящемуся объекту следуют этапам, указанным в договоре, и поступают на эскроу-счёт проекта, названный в нём. Платёж на любой другой счёт выходит за пределы защиты, на которой построен Королевский указ 79/2025. Сохраняйте банковскую квитанцию по каждому взносу и сопоставляйте каждую с графиком, чтобы при любом расхождении было видно, какой платёж и когда был внесён. Решение министра жилищного строительства и городского планирования 2021 г., о котором сообщил LexisNexis Middle East, возлагает на застройщиков и брокерские компании ответственность за то, чтобы не принимать финансирование проекта из сомнительных источников, и требует письменных процедур соблюдения требований, поэтому вопросы об источнике средств — обычная часть покупки.
Шаг 6: зафиксируйте права на строящийся объект в Предварительном реестре недвижимости
Королевский указ 56/2026, Закон о реестре недвижимости, вступил в силу 18 мая 2026 г. и заменил Королевский указ 2/1998. По данным Trowers & Hamlins, он создаёт Предварительный реестр недвижимости (Preliminary Real Estate Register), в котором права собственности на строящиеся объекты, а также связанные с ними ипотеки и передачи могут быть временно зафиксированы с той же юридической силой, что и в основном реестре. Pinsent Masons читает статью 1(8) так же и отмечает, что статья 10 делает регистрацию обязательной для распоряжений вещными правами: незарегистрированное распоряжение создаёт лишь личное обязательство между сторонами. Поэтому комментарий decree.om советует покупателям на этапе до начала строительства подтвердить регистрацию в Предварительном реестре недвижимости и не полагаться только на частный договор купли-продажи.
Шаг 7: завершите покупку и зарегистрируйте право собственности
Для готового объекта, или когда строящийся объект завершён, сделка регистрируется в Реестре недвижимости Министерства жилищного строительства и городского планирования, и покупатель получает свидетельство о праве собственности. По закону 2026 г. свидетельство о праве собственности — единственное принимаемое доказательство владения, по запросу может быть выдан перевод на английский язык, а электронные реестры и электронные свидетельства имеют ту же юридическую силу, что и бумажные. Распоряжения должны быть зарегистрированы, чтобы действовать в отношении третьих лиц. В проектах ITC покупатель не должен передавать право собственности до регистрации в земельном реестре и обязан уведомить застройщика при продаже по министерскому решению о Jebel Sifah, о котором Oman Observer сообщил 28 сентября 2025 г.
Шаг 8: оплатите сборы и расходы при передаче объекта
Регистрационный сбор 3% уплачивается при регистрации сделки, а НДС указывается в счёте застройщика на новый объект. Кроме того, владельцы сталкиваются с первым сервисным сбором, платой за подключение коммунальных услуг и любым взносом в ассоциацию собственников. Подробный расчёт приведён в разделе о расходах ниже. По закону 2026 г. уклонение от регистрационных сборов наказывается штрафом в двойном размере неуплаченной суммы, поэтому сбор следует платить с заявленной цены.
Шаг 9: подайте заявление на вид на жительство, если покупка подходит
Вид на жительство оформляется отдельным заявлением, в отдельный орган и на своих условиях. Покупка готового объекта в ITC на сумму не менее OMR 200 000 может подкрепить заявление на Golden Residency; любой зарегистрированный владелец может подать заявление на Owner Visa Королевской полиции Омана или Property Owner Residency по Решению 87/2026. Оба варианта разобраны в разделе о виде на жительство ниже. Ни один из них не предоставляется автоматически, и ни один не расширяет районы, где иностранец может владеть недвижимостью, поэтому подавать заявление имеет смысл только после того, как право собственности оформлено.
Шаг 10: спланируйте текущие обязательства
Владелец в ITC платит ежегодный сервисный сбор, который устанавливает застройщик по уставу проекта, а счета и размер сбора проверяет независимый аудитор по решению о Jebel Sifah; он содержит зелёные зоны в границах своего участка и нуждается в одобрении застройщика для внешних изменений. Владелец участка обязан завершить строительство в течение четырёх лет с момента регистрации; ещё до двух лет продления может предоставить Министерство жилищного строительства по представлению министерства туризма. Незастроенный участок нельзя продать до завершения строительства, и его можно заложить только для финансирования строительных работ.
Сколько стоит покупка недвижимости в Омане иностранцем?
Государственных расходов у покупателя в Омане немного. Регистрационный сбор и НДС — два процента, которые можно подтвердить источниками; остальной бюджет складывается из платежей, которые устанавливаются договором или застройщиком. В таблице указаны статьи расходов, ставка там, где она есть, и основание.
| Расход | Ставка или сумма | Когда возникает | Основание |
|---|---|---|---|
| Регистрационный сбор при продаже | 3% стоимости актива | При регистрации сделки | Решение министра, ноябрь 2020 г. |
| НДС на новый объект от застройщика | 5% | В счёте застройщика | Закон Омана о НДС; руководство Налогового управления Омана по недвижимости |
| НДС при перепродаже жилой недвижимости | Освобождено | Не применяется | Руководство Налогового управления Омана по недвижимости |
| Бронировочный или резервный взнос | Устанавливает застройщик: OMR 2 000 и OMR 3 000 на двух проектах нашего сайта | При бронировании | Страницы наших объектов |
| Сервисный сбор | За квадратный метр или за объект, устанавливает застройщик или ассоциация собственников: от OMR 5 до OMR 10 за квадратный метр по объектам ниже | Ежегодно | Страницы наших объектов; решение о Jebel Sifah |
| Юридические и брокерские расходы | Согласуются отдельно с каждым консультантом | В ходе покупки | Договор с консультантом |
| Банковские комиссии и оценка | Устанавливает кредитор | При финансировании | Предложение кредитора |
| Расходы на подачу заявления на вид на жительство | Устанавливает выдающий орган | При подаче заявления | Королевская полиция Омана; Invest Oman |
Регистрационный сбор 3%
Министр жилищного строительства и городского планирования снизил регистрационный сбор при продаже и дарении недвижимости с 5% до 3% стоимости актива в ноябре 2020 г. Oman Observer сообщил 8 ноября 2020 г., что изменение вступило в силу 3 ноября, а Times of Oman сообщил 2 ноября 2020 г., что Министерство финансов объявило об этом в рамках пакета мер по оживлению рынка недвижимости. Ни одно из сообщений не говорит, какая сторона платит. Осторожный бюджет относит 3% на покупателя, а распределение фиксируется в договоре купли-продажи, который стороны подписывают до регистрации.
НДС 5% на новые объекты
Порядок налогообложения изложен в обзоре Deloitte руководства Налогового управления Омана по НДС в сфере недвижимости от 30 сентября 2021 г. Первая поставка жилой недвижимости облагается по стандартной ставке 5%, так же как застроенная земля и продажа или аренда коммерческой недвижимости. Незастроенная земля, перепродажа жилой недвижимости и аренда жилья освобождены от налога. Недвижимость в особых зонах может облагаться по нулевой ставке при соблюдении условий исполнительных регламентов. Oman Observer в апреле 2021 г. процитировал налогового консультанта, который пояснил, что 5% применяются к первой продаже дома, построенного профессиональным застройщиком, тогда как дом, построенный владельцем для личного использования и позднее проданный, освобождён, а арендная плата за жильё освобождена, если договор зарегистрирован и заключён не менее чем на три месяца. Обзор Deloitte также относит сервисные сборы за жильё, такие как обслуживание, коммунальные услуги и администрирование, к облагаемым по стандартной ставке 5%, если они не входят в единую поставку аренды жилья. Указывает ли застройщик цены с НДС или без НДС, нужно согласовать письменно до сравнения предложений.
Сервисные сборы
Ежегодные платежи — это расход, который владельцы чаще всего сравнивают слишком поздно. Решение о Jebel Sifah гласит, что размер сбора устанавливает застройщик по уставу, а проверяет его независимый аудитор. Страницы наших объектов публикуют разные базы: Alef Qurum Residence — OMR 5 за квадратный метр в год, Wadi Zaha — от OMR 5 до OMR 6 за квадратный метр, Opal Residences — OMR 6,5 за квадратный метр, Muscat Bay — OMR 8,72 за квадратный метр для квартир и OMR 6,01 для вилл, Bellevue — от OMR 10 за квадратный метр, а Hay Al Wafa — от OMR 300 до OMR 500 в год за объект. The Sustainable City – Yiti указывает отсутствие сервисного сбора в течение пяти лет для квартир. Наше руководство по сервисным сборам на недвижимость в Омане объясняет, что покрывает сбор и как читать бюджет ассоциации собственников.
Расчётный пример: новый объект и перепродажа за OMR 100 000
В двух случаях ниже принята цена OMR 100 000 ($260 080) и предполагается, что сбор 3% рассчитывается с этой цены, а НДС начисляется сверху. Первый случай — новый объект, купленный у застройщика, второй — перепродажа от частного владельца.
| Строка | Новый объект от застройщика | Перепродажа от владельца |
|---|---|---|
| Цена | OMR 100 000 ($260 080) | OMR 100 000 ($260 080) |
| НДС 5% | OMR 5 000 ($13 004) | Освобождено, OMR 0 |
| Регистрационный сбор 3% | OMR 3 000 ($7 802) | OMR 3 000 ($7 802) |
| Итого государственные расходы | OMR 8 000 ($20 806), то есть 8% цены | OMR 3 000 ($7 802), то есть 3% цены |
| Необходимая сумма наличными до юридических расходов и расходов на финансирование | OMR 108 000 ($280 886) | OMR 103 000 ($267 882) |
Покупатель, который финансирует часть цены, должен также обеспечить первоначальный взнос, который требует кредитор, и оплатить комиссии. В Sohar International нерезидент занимает не более 50% стоимости объекта, так что при цене OMR 100 000 банк выдаёт до OMR 50 000 ($130 040), а покупатель вносит остальные OMR 50 000 плюс государственные расходы в размере OMR 8 000 или OMR 3 000. Юридические, брокерские расходы и расходы на оценку добавляются сверху и зависят от того, что предложит каждый консультант.
Покупка недвижимости в Омане иностранцем: планы платежей и эскроу
Большинство иностранных покупок в Омане приходится на строящиеся или недавно завершённые объекты, и оплата, как правило, поэтапная. Поэтапный план меняет реальную стоимость, потому что покупатель принимает на себя риск сдачи проекта между первым и последним взносом. В таблице планы, опубликованные на страницах наших объектов, пересчитаны в суммы в риалах, чтобы показать, какая часть выплачивается до передачи объекта.
| Проект и входной объект (по странице нашего объекта) | Входная цена | План платежей | Выплачивается до передачи |
|---|---|---|---|
| Solaris, Jebel Sifah, студия от 37,4 м² | OMR 50 000 ($130 040) | 10% при бронировании, затем 10 взносов по 7,5%, 15% при передаче | 85%, или OMR 42 500 |
| Alef Qurum Residence, квартира с 1 спальней, 62,6 м² | OMR 42 987 ($111 800) | Бронировочный взнос OMR 2 000, первоначальный взнос 20%, 10 ежеквартальных взносов по 6,5%, 15% при завершении | 85%, или OMR 36 539 |
| Opal Residences, квартира с 1 спальней, 82 м² | OMR 74 631 ($194 100) | 20% при подписании, десять взносов, привязанных к этапам строительства, на общую сумму 70%, 10% при завершении | 90%, или OMR 67 168 |
| Bellevue, Al Mouj, квартира с 1 спальней от примерно 87 м² | OMR 129 900 ($337 800) | 15% при подписании, включая бронировочный взнос OMR 3 000, ещё три взноса по 15%, 20% при завершении в Q4 2027 г., 20% через шесть месяцев после передачи | 60% до завершения, 80% при завершении |
| Hay Al Wafa, Sultan Haitham City, квартира 158 м² | около OMR 65 600 ($170 600) | 20% при бронировании, 80% в течение 36 месяцев с оплатой ежемесячно, раз в полгода или раз в год | OMR 13 120 сразу, затем OMR 52 480 взносами в течение 36 месяцев |
| The Sustainable City – Yiti, студия 49 м² | OMR 70 000 ($182 000) | 5% при бронировании, 5% в течение месяца, 10% в течение четырёх месяцев, 10% в течение восьми месяцев после первого взноса, 70% при передаче | 30%, или OMR 21 000 |
Каждый план — это коммерческое предложение застройщика, а график, который связывает покупателя, содержится в договоре купли-продажи. Расчёт по Alef Qurum показывает арифметику: с OMR 42 987 первоначальный взнос 20% составляет OMR 8 597, каждый из десяти ежеквартальных взносов по 6,5% равен OMR 2 794, а 15% при завершении — OMR 6 448, и в сумме они дают полную цену. Добавление НДС 5% при первой поставке увеличивает счёт на OMR 2 149, а регистрационный сбор 3% — ещё на OMR 1 290. Наше руководство по планам платежей на недвижимость в Омане сопоставляет больше графиков, а статья о пороге маркетинга строящихся объектов в Омане объясняет, что должно быть у застройщика, прежде чем он вправе продавать.
Что добавляет регламент зон для продаж строящихся объектов
Oman Observer сообщил 21 сентября 2026 г., что Регламент OPAZ 81/2026, опубликованный в Официальной газете № 1666 и вступающий в силу на следующий день после публикации, требует от застройщиков в специальных экономических зонах и свободных зонах достичь порога 20% от общей стоимости проекта, прежде чем продавать строящиеся объекты или принимать платежи за бронирование. В том же сообщении говорится, что эскроу-счёт проекта в лицензированном банке обязателен, расходы со счёта на маркетинг ограничены 3% удерживаемых средств, застройщики должны хранить на эскроу не менее 5% стоимости продажи каждого объекта в течение одного года после регистрации объекта на владельца, а застройщики, которые уже ведут маркетинг, имеют шесть месяцев с даты вступления в силу, чтобы привести деятельность в соответствие. Это правила для зон; проекты на материке и в ITC подпадают под Королевский указ 79/2025 и регламенты министерства туризма об ITC, поэтому покупателю нужно сначала выяснить, к какой из этих категорий относится его проект.
Сравнение наших объектов: цена, площадь, передача и вид собственности
Сравнение ниже основано на страницах проектов на нашем сайте в том виде, в каком они читались 23 октября 2026 г. Цены — это входные цены застройщиков, они меняются с каждой новой очередью; площади указаны для входного объекта; сроки передачи — целевые сроки застройщика, а договорной срок — тот, что указан в договоре купли-продажи. Вид собственности «фрихолд» — это утверждение страницы объекта, а статус участка как ITC или другого определённого района по-прежнему нужно подтвердить в рамках шага 1.
| Проект | Входная цена | Входная площадь | Целевой срок передачи | Сервисный сбор |
|---|---|---|---|---|
| Alef Qurum Residence, Telal Al Qurm | OMR 42 987 ($111 800) | 62,6 м², 1 спальня | Q2 2029 | OMR 5 за м² в год |
| Solaris, Jebel Sifah | OMR 50 000 ($130 040) | 37,4 м², студия | Q4 2027 | Указывается на объект |
| Wadi Zaha, Sultan Haitham City | OMR 60 366 ($157 000) | 54 м², студия | Q1 2028 | от OMR 5 до 6 за м² |
| Hay Al Wafa, Sultan Haitham City | около OMR 65 600 ($170 600) | 158 м², квартира | Q4 2027 | от OMR 300 до 500 в год |
| The Sustainable City – Yiti | OMR 70 000 ($182 000) | 49 м², студия | декабрь 2027 г. (The Plaza) | Нет в течение 5 лет для квартир |
| Opal Residences, Muscat Hills | OMR 74 631 ($194 100) | 82 м², 1 спальня | Q4 2028 | OMR 6,5 за м² |
| Amazi, Hawana Salalah | OMR 78 000 ($202 862) | вилла с 1 спальней | Q1 2027, первая очередь | Указывается по каждой вилле |
| Azura Beach Residences, Al Mouj | OMR 85 000 ($221 000) | от 1 до 3 спален | Определяется договором | Определяется договором |
| Muscat Bay, Bandar Jissah | OMR 90 000 ($234 100) | 79 м², 1 спальня | Завершён, готов к заселению | OMR 8,72 за м² для квартир |
| ALMAR Residences, Al Mouj | OMR 99 131 ($257 820) | 72 м², 1 спальня | Q2 2029, ориентировочно | Оценку нужно запросить |
| Bellevue, Al Mouj | OMR 129 900 ($337 800) | около 87 м², 1 спальня | Q4 2027 | От OMR 10 за м² |
Для иностранного покупателя таблица важна по двум причинам, которые легко упустить при беглом чтении. Во-первых, входная цена мало что говорит без площади: за OMR 65 600 в Hay Al Wafa покупается 158 квадратных метров, а за OMR 60 366 в Wadi Zaha — студия в 54 квадратных метра, поэтому цена за квадратный метр различается примерно в 2,7 раза (около OMR 415 против OMR 1 118). Наш рейтинг цены за квадратный метр по 29 проектам Омана содержит полное сравнение. Во-вторых, сроки передачи варьируются от уже готового дома в Muscat Bay до середины 2029 г. в Alef Qurum и ALMAR, поэтому время между первым взносом и свидетельством о праве собственности различается на годы. Календарь передачи готовой и строящейся недвижимости в Омане перечисляет все даты, а руководство по Sultan Haitham City и руководство по Al Mouj описывают два района, на которые приходится пять из одиннадцати проектов выше.
Можно ли получить ипотеку при покупке недвижимости в Омане иностранцем?
Да, в некоторых банках и для некоторых проектов. Это зависит от банка и от проекта, а не от общего правила. Каждый кредитор устанавливает собственные условия для заёмщиков-нерезидентов, а объект должен находиться в проекте ITC, зарегистрированном в банке и одобренном Министерством жилищного строительства и городского планирования для продажи лицам, не являющимся гражданами Омана.
| Условие | BankDhofar (страница от 23 августа 2026 г.) | Sohar International (страница продукта) |
|---|---|---|
| Заёмщик | Иностранцы-резиденты и нерезиденты | Иностранцы-резиденты и нерезиденты |
| Максимальный кредит | OMR 350 000 ($910 280) | OMR 250 000 ($650 200) |
| Отношение кредита к стоимости | До 70% | До 70% для резидентов; до 50% для нерезидентов |
| Срок | До 20 лет | До 20 лет для резидентов; до 10 лет для нерезидентов |
| Указанная ставка | От 4,15% | 6,00% годовых |
| Объект | Проекты ITC, зарегистрированные в банке и одобренные для продажи лицам, не являющимся гражданами Омана; строящиеся объекты — через договорённости с застройщиками | Проекты ITC, зарегистрированные в банке и одобренные для продажи лицам, не являющимся гражданами Омана |
| Проверка дохода нерезидентов | Оценивается по собственным критериям банка | Зарплата, переводимая в банк, не менее OMR 5 000 или стабильный доход за пределами Омана не менее OMR 25 000 в год; справка работодателя, заверенная посольством или консульством Омана |
Согласно объявлению BankDhofar, к подходящим объектам относятся квартиры, кондоминиумы, виллы и другие жилые объекты, а строящиеся проекты включены через договорённости с застройщиками интегрированных жилых комплексов. На странице Sohar International перечислены документы для кредита на покупку: копия карты резидента и паспорта, анкета-заявление, справка об обязательствах, справка о зарплате, банковские выписки за шесть месяцев с печатью, копия свидетельства о праве собственности и схема участка, подтверждение дополнительного дохода, отчёт об оценке, одобренный банком, договор купли-продажи, копия документа, удостоверяющего личность продавца, и подтверждение любого первоначального взноса продавцу.
Сколько стоит кредит в месяц: иллюстрация
В расчётах ниже использован стандартный кредит с ежемесячными платежами на покупку за OMR 100 000 и ставки, указанные каждым банком. Они лишь показывают порядок платежей; фактическую сумму определяет письмо-предложение кредитора.
| Случай | Кредит | Ставка и срок | Ежемесячный платёж | Взнос покупателя |
|---|---|---|---|---|
| Sohar International, нерезидент | OMR 50 000 ($130 040), 50% | 6,00%, 10 лет | около OMR 555 | OMR 50 000 плюс государственные расходы |
| Sohar International, резидент | OMR 70 000 ($182 056), 70% | 6,00%, 20 лет | около OMR 502 | OMR 30 000 плюс государственные расходы |
| BankDhofar, ставка «от» | OMR 70 000 ($182 056), 70% | 4,15%, 20 лет | около OMR 430 | OMR 30 000 плюс государственные расходы |
Сравнение показывает, почему условия кредита важнее заявленной ставки: решающими оказываются доля финансирования и срок. Нерезидент, берущий 50% на десять лет, платит в месяц больше при меньшем кредите, чем резидент, берущий 70% на двадцать лет. О более широкой картине — кредиторах, требованиях к заёмщикам и документах, которые запрашивают банки, — читайте в нашем руководстве о том, могут ли иностранцы получить ипотеку в Омане. Фиксированная привязка риала к доллару, объяснённая в нашей статье о привязке оманского риала и покупке недвижимости, сохраняет курс риала неизменным по отношению к доллару, что важно для покупателей, считающих в долларах, тогда как риск процентных ставок и риск сдачи объекта остаются на покупателе.
Проверка перед тем, как начать покупку недвижимости в Омане иностранцем
Проверка в Омане — это в основном проверка регистраций, потому что большинство защитных механизмов законов 2025 и 2026 гг. действуют через лицензии и реестры. Список ниже опирается на юридическое руководство Mondaq за май 2026 г., комментарии Министерства о лицензировании, закон о реестре и требования самих кредиторов. В каждой строке названы документ или запись, которые нужно запросить.
| Проверка | Что запросить | Почему это важно |
|---|---|---|
| Статус участка | Номер лицензии ITC или решение Министерства о статусе для будущего города, квартала или проекта в зоне | Решает, вправе ли лицо, не являющееся гражданином Омана, получить право собственности |
| Лицензия застройщика | Номер лицензии компании на девелоперскую деятельность | Первый из трёх этапов лицензирования |
| Лицензия проекта | Лицензия проекта на конкретную очередь, которая продаётся | Второй этап; эскроу входит в него |
| Разрешение на рекламу | Разрешение на рекламу и маркетинг | Третий этап; застройщики должны пройти его до рекламы или продажи |
| Эскроу-счёт | Название банка и номер счёта в договоре | Куда должны вноситься взносы за строящийся объект |
| Статус регистрации | Подтверждение записи в Предварительном реестре недвижимости или свидетельство о праве собственности для готового объекта | Именно регистрация придаёт праву силу в отношении третьих лиц |
| Проверка досье объекта | Досье объекта в Реестре недвижимости, включая пометку о судебном споре | Пометка о судебном споре указывает на неразрешённый иск в суде |
| Лицензия брокера | Лицензия брокера, выданная Министерством | Брокерам и маркетологам нужна лицензия Министерства по Королевскому указу 79/2025 |
| Правила ассоциации собственников и устав | Устав, основа расчёта сервисного сбора и имя аудитора | Определяет текущие расходы и ограничения использования |
| Ограничения перепродажи и аренды | Любой срок запрета на продажу или ограничение аренды в правилах проекта | Некоторые проекты ограничивают краткосрочную аренду |
| Природные риски | Подверженность участка и конструкции здания наводнениям и циклонам | Прибрежные участки и участки у вади сталкиваются с разными рисками |
Trowers & Hamlins отмечает, что по новому закону покупатель может изучить досье объекта до обмена договорами и что пометка о судебном разбирательстве сигнализирует о текущем судебном иске, который должен побудить к более тщательной проверке. Истец должен уведомить реестр и добиться внесения пометки в досье, а удовлетворённый иск считается зарегистрированным с даты пометки. Наши руководства о циклонах и внезапных наводнениях в Омане и о рисках рынка недвижимости Омана охватывают физические и рыночные риски, которые не фиксирует ни один реестр.
Список документов для иностранного покупателя
В таблице ниже документы, которые называет закон, решение министерства или кредитор, отделены от тех, что следуют из самого процесса. Рассматривайте её как рабочий список, который нужно собрать заранее, поскольку каждый пункт запрашивается на своём этапе, а нехватка одного документа может задержать всю сделку.
| Документ | Для чего используется | Кем назван |
|---|---|---|
| Копия паспорта с действующей визой для заявки на кредит | Удостоверение личности при бронировании, регистрации и любом кредите | Sohar International |
| Карта резидента (если вы резидент) | Условия кредита для резидентов и удостоверение личности | Sohar International |
| Квитанция о бронировании с бронировочным взносом | Закрепление объекта | Бронировочные взносы на страницах наших объектов |
| Договор купли-продажи | Обязательные условия, цена, график, передача | Страницы наших объектов; Sohar International для кредита на покупку |
| Подтверждение средств и банковские выписки | Проверки источника средств и оценка кредита | Sohar International (выписки за шесть месяцев с печатью); решение Министерства 2021 г. |
| Подтверждение зарплаты или дохода и письмо работодателя | Право на кредит | Sohar International |
| Отчёт об оценке агентства, одобренного банком | Размер кредита | Sohar International |
| Специальная доверенность при удалённой покупке | Позволяет представителю действовать в реестре | Королевский указ 56/2026 в изложении Trowers & Hamlins |
| Свидетельство о праве собственности (мулкия) и перевод на английский язык | Подтверждение права собственности; заявления на вид на жительство | Королевский указ 56/2026; условия Golden Residency |
| Справка компетентного органа | Owner Visa и Property Owner Residency | Решение Королевской полиции Омана 87/2026 |
Удалённая покупка по доверенности
Удалённое оформление через доверенность возможно в некоторых случаях, согласно юридическому руководству Mondaq. По закону о реестре в изложении Trowers & Hamlins доверенность должна быть конкретной в отношении сделки, которую охватывает, а представитель может зарегистрировать недвижимость на своё имя, только если документ прямо это допускает. Оман является участником Гаагской конвенции об апостиле с 30 января 2012 г. после присоединения 12 мая 2011 г., согласно таблице статусов Гаагской конференции, что важно для документов, подписанных за границей. Точные формальности для конкретной доверенности подтверждает реестр или юрист, допущенный к практике в Омане.
Вид на жительство после покупки: Golden Residency и Owner Visa
С недвижимостью связаны два разрешения, и они различаются порогом, органом и сроком. Наше отдельное руководство о виде на жительство в Омане через недвижимость: Golden Residency или Owner Visa сравнивает их подробно, а страница о золотой визе Омана описывает путь подачи заявления.
Golden Residency в двух строках
Министерство торговли, промышленности и содействия инвестициям (Ministry of Commerce, Industry and Investment Promotion) указывает минимальную инвестицию OMR 200 000 ($520 160) и возобновляемый десятилетний вид на жительство, в который без ограничений по возрасту и числу включаются члены семьи, в новостном сообщении от 13 сентября 2025 г. По линии недвижимости инвестор покупает готовые объекты внутри ITC, а China Briefing добавляет, что подходят жилые, коммерческие или туристические объекты, требуется действующее свидетельство о праве собственности, а владельцу-компании нужен заверенный итоговый бухгалтерский баланс.
Owner Visa и Property Owner Residency в двух строках
Решение Королевской полиции Омана 87/2026, опубликованное в Официальной газете № 1653 и действующее с 22 июня 2026 г., по данным Times of Oman, позволяет покупателям земли, предназначенной под строительство, или объектов с незавершённой регистрацией получить визу без спонсора на срок от шести месяцев до года с возможностью продления, с пребыванием до трёх месяцев за один визит, а владельцам зарегистрированных объектов — получить Property Owner Residency без спонсора на основании справки компетентного органа. В решении не названа минимальная стоимость объекта, оно охватывает супругов и родственников первой степени и автоматически аннулирует разрешения, если объект передаётся другому лицу любым юридическим актом, о чём также сообщил Oman Observer.
Что даёт само владение в ITC
Помимо двух разрешений, правила ITC в заключении Times of Oman предоставляют иностранному владельцу завершённого объекта возобновляемый вид на жительство для владельца и родственников первой степени, а владельцу незастроенного участка — многократную инвесторскую визу, которая продлевается каждые два года до окончания строительства. Ни одно из разрешений не меняет то, где иностранец может владеть недвижимостью. Поэтому план получения вида на жительство нужно проверять по цене конкретного объекта, а не по общей сумме вложений в нескольких проектах: покупка должна превысить OMR 200 000 в одном объекте ITC, чтобы рассматриваться для Golden Residency, тогда как Owner Visa не требует минимальной стоимости.
Налоги на владение, аренду и продажу, включая подоходный налог 2028 г.
В упомянутых выше мерах по НДС и подоходному налогу в Омане нет периодического налога на владение жилым объектом; периодический платёж — это сервисный сбор. Изменение на горизонте — подоходный налог с физических лиц. Королевский указ 56/2025, изданный 22 июня 2025 г. и опубликованный в Официальной газете 30 июня 2025 г., вступает в силу 1 января 2028 г. EY описывает ставку как 5% с чистого дохода, то есть с дохода свыше OMR 42 000 ($109 234) за налоговый год. К облагаемым источникам относятся арендный доход и выручка от продажи недвижимости; расходы на аренду вычитаются, а убытки переносятся на пять лет. Продажа основного жилья и продажа второго жилья входят в перечень освобождений. Налоговым резидентом является лицо, находящееся в Омане более 183 дней в налоговом году; оно облагается налогом с доходов, полученных в Омане и за рубежом, а нерезидент облагается налогом только с доходов, полученных в Омане, поэтому арендный доход от оманского объекта может затронуть владельца-нерезидента. Председатель Налогового управления Омана должен был издать исполнительные регламенты в течение одного года с момента публикации.
| Событие | Положение в 2026 г. | Положение с 1 января 2028 г. |
|---|---|---|
| Покупка нового объекта | НДС 5% плюс регистрационный сбор 3% | В законе о подоходном налоге изменений не указано |
| Покупка на вторичном рынке | Регистрационный сбор 3%; НДС не взимается | Изменений не указано |
| Получение арендной платы | Аренда жилья освобождена от НДС | Аренда — облагаемый источник дохода; 5% применяются к доходу свыше OMR 42 000 в год |
| Продажа с прибылью | Налога на прибыль в изученных налоговых источниках нет | Выручка от продажи — облагаемый доход, с освобождениями для основного и второго жилья |
В качестве арифметической иллюстрации: у владельца-резидента с общим годовым облагаемым доходом OMR 50 000 над порогом окажется OMR 8 000, и 5% от этой суммы составят OMR 400 ($1 040) до любых вычетов, которые допустят исполнительные регламенты. Владелец, единственный доход которого — арендная плата OMR 6 000 в год, окажется значительно ниже порога OMR 42 000. Наши руководства по налогу на недвижимость в Омане, сдаче недвижимости в Омане из-за рубежа и о том, можно ли сдавать недвижимость в Омане через Airbnb, разбирают сторону аренды. Налоговый режим в стране проживания в отношении оманской арендной платы — отдельный вопрос для собственного налогового консультанта владельца.
Продажа, наследование и выход для иностранного владельца
Правила, которые связывают покупателя при покупке, действуют и при продаже. В ITC право собственности переходит только при регистрации, и владелец обязан уведомить застройщика о продаже. Незастроенный участок нельзя продать до завершения строительства. Разрешения, связанные с недвижимостью, прекращаются при передаче: Owner Visa и Property Owner Residency аннулируются автоматически вместе с сопутствующими разрешениями для семьи. По схеме узуфрукта на квартиры 2020 г. действует четырёхлетний запрет на продажу или аренду, если не предоставлено исключение. С 2028 г. выручка от продажи подпадает под закон о подоходном налоге, и проверкой становятся освобождения для основного и второго жилья. Наше руководство по продаже недвижимости в Омане описывает рынок перепродажи, с которым сталкивается иностранный владелец, а статья о наследовании и планировании наследства для иностранных владельцев недвижимости в Омане охватывает завещания и правопреемство. Руководство Mondaq за май 2026 г. отмечает, что в некоторых структурах ITC правопреемство может регулироваться правом страны владельца, и советует планировать завещания и правопреемство заранее.
Типичные ошибки при покупке недвижимости в Омане иностранцем
Ошибки ниже прямо следуют из изложенных выше правил и повторяют их в сжатом виде. Каждую из них можно проверить до того, как деньги перейдут из рук в руки.
- Считать достаточным адрес в Маскате. Право владения зависит от статуса конкретного проекта, а не от района. Схема узуфрукта 2020 г. называла такие районы, как Bausher и Al Amerat, и то, что она там предоставляет, — это право узуфрукта на фиксированный срок для иностранцев-резидентов, а не фрихолд в ITC.
- Принимать брошюру за лицензию. Статус определяют номера лицензий и данные Министерства, о чём говорит и совет генерального директора подтвердить регистрацию застройщика и проекта.
- Платить мимо эскроу-счёта. Платежи за строящиеся объекты должны поступать на эскроу-счёт проекта, названный в договоре.
- Не доводить до конца регистрацию. Незарегистрированная сделка создаёт лишь личное обязательство между сторонами, а свидетельство о праве собственности — единственное принимаемое доказательство владения.
- Неверно учитывать НДС. Новый объект облагается НДС 5%, а вторичная продажа — нет, поэтому при перепродаже по близкой объявленной цене налог на 5% меньше.
- Сравнивать входные цены без площадей и сервисных сборов. Сбор OMR 5 за квадратный метр на 54 квадратных метрах и фиксированный сбор от OMR 300 до 500 на 158 квадратных метрах — разные базы расходов, как показывает таблица выше.
- Считать, что вид на жительство следует за покупкой. Golden Residency требует OMR 200 000 в готовом объекте ITC с действующим свидетельством о праве собственности, а любое разрешение, связанное с недвижимостью, прекращается при передаче объекта.
- Полагаться на слишком общую доверенность. Закон о реестре требует, чтобы доверенность была конкретной в отношении сделки.
- Игнорировать налоговые изменения 2028 г. при расчёте аренды. Арендный доход и выручка от продажи входят в базу подоходного налога с физических лиц с 1 января 2028 г.
Хронология: законы, определяющие покупку недвижимости в Омане иностранцем
| Дата | Акт или событие | Значение |
|---|---|---|
| 2006 | Королевский указ 12/2006 (с поправками Королевского указа 76/2010); Министерское решение 191/2007 | Система владения иностранцев в ITC |
| 2018 | Королевский указ 29/2018 | Ограничивает владение лицами, не являющимися гражданами Омана, в перечисленных районах; ITC — исключение |
| Октябрь 2020 г. | Министерское решение 357/2020 | Узуфрукт на квартиры для иностранцев-резидентов в утверждённых районах Маската |
| 3 ноября 2020 г. | Регистрационный сбор снижен с 5% до 3% | Основной расход по сделке |
| 16 апреля 2021 г. | Вступает в силу НДС | 5% при первой поставке жилой недвижимости |
| 2022 | Министерское решение 109/2022 | Объекты ITC в Мусандаме: узуфрукт до 99 лет |
| 7 и 14 апреля 2025 г. | Королевский указ 38/2025 обнародован и вступил в силу | Объекты фрихолд для лиц, не являющихся гражданами Омана, в проектах зон (статья 42) |
| 22 и 30 июня 2025 г. | Королевский указ 56/2025 издан и опубликован | Подоходный налог с физических лиц с 2028 г. |
| 13 сентября 2025 г. | Новостное сообщение Министерства о Golden Residency | Порог OMR 200 000; готовые объекты ITC |
| 14 сентября 2025 г. | Королевский указ 79/2025 опубликован в Официальной газете № 1613 | Лицензирование застройщиков, эскроу; действует с марта 2026 г. |
| 28 сентября 2025 г. | Министерское решение о Jebel Sifah | Одобрения продаж, эскроу, аудитор, страхование для одного ITC |
| 18 мая 2026 г. | Королевский указ 56/2026 вступил в силу | Закон о реестре недвижимости, Предварительный реестр недвижимости, электронные свидетельства о праве собственности |
| 22 июня 2026 г. | Решение Королевской полиции Омана 87/2026 вступило в силу | Owner Visa и Property Owner Residency |
| 28–29 июня 2026 г. | Заявление Министерства жилищного строительства | Определённые районы для владения иностранцев |
| 20 сентября 2026 г. | Регламент OPAZ 81/2026 | Лицензирование зон, продажи строящихся объектов, эскроу и объекты фрихолд для лиц, не являющихся гражданами Омана |
| 1 января 2028 г. | Подоходный налог с физических лиц вступает в силу | Арендный доход и выручка от продажи облагаются при превышении OMR 42 000 |
Два указа имеют номер 56: Королевский указ 56/2025 — это закон о подоходном налоге с физических лиц, а Королевский указ 56/2026 — Закон о реестре недвижимости. Это разные акты, изданные с разницей в год, и их путаница — частый источник ошибок в руководствах.
Как работает регистрация по закону 2026 г.: подробнее
Закон о реестре недвижимости — та часть оманской правовой базы, которая изменилась позже всего, и именно она непосредственнее всего влияет на документы иностранного покупателя. Сам указ, изданный 13 мая 2026 г. и опубликованный в Официальной газете № 1648 17 мая 2026 г., содержит четыре основные статьи: он вводит в действие прилагаемый закон, поручает министру жилищного строительства и городского планирования издать исполнительный регламент, отменяет Королевский указ 2/1998 и вводит закон в силу на следующий день после публикации, согласно decree.om. До издания исполнительного регламента действующие нормы продолжают применяться, если они не противоречат закону.
Закон в изложении Trowers & Hamlins и Pinsent Masons содержит несколько положений, которые затрагивают покупку. Зарегистрированные права обязательны как доказательство в отношении всех лиц. Лица, не являющиеся гражданами Омана, как физические, так и юридические, могут регистрировать недвижимость с учётом законов о владении иностранцев, поэтому реестр не зарегистрирует иностранное право собственности, которое эти законы не допускают. Частные организации могут получать от министра лицензию на удостоверение документов о недвижимости с учётом исполнительного регламента. За ложную информацию или поддельные документы предусмотрены от шести месяцев до трёх лет лишения свободы, штраф от OMR 1 000 до OMR 30 000 или оба наказания. Покупатель таким образом получает два практических инструмента: возможность проверить досье объекта до обмена договорами и свидетельство о праве собственности как единый авторитетный документ, в электронной форме, если реестр выдаёт его именно так.
Часто задаваемые вопросы
Может ли иностранец купить недвижимость в Омане?
Да, в определённых районах. Покупка недвижимости в Омане иностранцем разрешена в лицензированных Integrated Tourism Complex (ITC), в будущих городах и интегрированных кварталах, названных Министерством жилищного строительства и городского планирования в июне 2026 г., и в соответствующих проектах специальных экономических зон по Королевскому указу 38/2025. Владение не открыто на всей территории Султаната, и это остаётся главным условием для любого покупателя.
Могут ли иностранцы купить недвижимость в Омане за пределами туристических комплексов?
Только по другим определённым путям. Это названные будущие города, такие как Sultan Haitham City, интегрированные кварталы, такие как Surooh, по каждому проекту отдельно, объекты фрихолд в проектах зон и схема узуфрукта для иностранцев-резидентов в утверждённых многоэтажных зданиях в Маскате. Земля на открытом материке остаётся ограниченной, а Королевский указ 29/2018 запрещает лицам, не являющимся гражданами Омана, владеть недвижимостью в ряде губернаторств и на чувствительных объектах.
Сколько стоит покупка недвижимости в Омане иностранцем в виде сборов и налогов?
Государственные расходы, подтверждённые источниками, — это регистрационный сбор 3% и, для нового объекта от застройщика, НДС 5%, что в сумме составляет 8% цены. При перепродаже НДС не взимается, поэтому действует только сбор 3%. Юридические расходы, брокерское вознаграждение, банковские комиссии и сервисные сборы устанавливаются отдельно. При цене OMR 100 000 ($260 080) государственные расходы составляют OMR 8 000 для нового объекта и OMR 3 000 при перепродаже.
Кто платит регистрационный сбор 3%?
В министерских сообщениях о снижении сбора в ноябре 2020 г. сбор описан как 3% стоимости актива без указания плательщика. Распределяет его договор купли-продажи, и осторожный бюджет на покупку недвижимости в Омане иностранцем относит 3% на покупателя, пока договор не говорит иначе.
Существует ли в Омане ежегодный налог на недвижимость?
В описанных в этом руководстве правилах НДС и в законе о подоходном налоге 2028 г. нет периодического налога на владение жилым объектом. Периодический платёж для владельцев — сервисный сбор, который устанавливает застройщик или ассоциация собственников; в приведённых выше объектах он составляет от нуля в течение пяти лет до примерно OMR 10 за квадратный метр в год.
Могу ли я купить недвижимость в Омане из-за рубежа?
Удалённое оформление через доверенность возможно в некоторых случаях. По Королевскому указу 56/2026 доверенность должна быть конкретной в отношении сделки, а представитель может зарегистрировать недвижимость на своё имя, только если документ прямо это допускает. Тот, кто осуществляет покупку недвижимости в Омане иностранцем из-за границы, должен также убедиться, что формальности подписания и легализации подходят для документа, поскольку Оман применяет Конвенцию об апостиле с 30 января 2012 г.
Даёт ли покупка недвижимости в Омане вид на жительство?
Не автоматически. Покупка готового объекта в ITC на сумму не менее OMR 200 000 может подкрепить заявление на Golden Residency, а любой зарегистрированный владелец может подать заявление на Owner Visa Королевской полиции Омана или Property Owner Residency, для которых нет минимальной стоимости и которые прекращаются при передаче объекта. Поэтому тем, кто думает о виде на жительство, покупка недвижимости в Омане иностранцем означает выбор объекта, который отвечает условиям конкретного разрешения.
Могут ли иностранцы получить ипотеку в Омане?
Да, в некоторых банках и для проектов ITC, зарегистрированных у кредитора. BankDhofar предлагает до 70% стоимости на срок до 20 лет от 4,15% для иностранцев-резидентов и нерезидентов, а Sohar International выдаёт до 70% резидентам и до 50% нерезидентам на 20 и 10 лет соответственно. Покупка недвижимости в Омане иностранцем с кредитом означает выбор проекта, который банк зарегистрировал.
Что такое Предварительный реестр недвижимости?
Это реестр, созданный Королевским указом 56/2026, в котором права собственности на строящиеся объекты могут быть временно зафиксированы с той же юридической силой, что и в основном реестре. Для тех, кто выбирает покупку недвижимости в Омане иностранцем на этапе строительства, подтверждение записи — проверка, заменяющая опору только на частный договор купли-продажи.
Что защищает мои платежи до завершения объекта?
Эскроу-счёт проекта. Королевский указ 79/2025 требует независимого эскроу-счёта на имя проекта в лицензированном банке, снятия средств только на утверждённые этапы строительства и лицензирования застройщика до любой продажи. Для проектов зон Регламент 81/2026 добавляет порог 20% стоимости проекта до начала маркетинга и удержание 5% на один год после регистрации, как сообщил Oman Observer.
Буду ли я платить налог при продаже?
Налога на прибыль в изученных налоговых источниках на 2026 г. нет, то есть сегодня продажа не облагается отдельным налогом. С 1 января 2028 г. Королевский указ 56/2025 рассматривает выручку от продажи недвижимости как облагаемый доход по ставке 5% свыше OMR 42 000 в год, с освобождениями для основного и второго жилья. Поэтому сегодняшняя покупка недвижимости в Омане иностранцем сопровождается сменой налогового режима в течение вероятного срока владения.
Может ли компания купить недвижимость в Омане?
Иностранные компании могут владеть построенными объектами и участками в ITC по Королевскому указу 12/2006, согласно заключению Times of Oman. Владение за пределами определённых районов ограничено, поэтому компания, осуществляющая покупку недвижимости в Омане иностранцем, проходит ту же проверку статуса, что и физическое лицо, а корпоративное использование может добавить юридические и налоговые аспекты.
Дата проверки: 23 октября 2026 г. Источники: Gulf News, заявление Министерства жилищного строительства; Times of Oman, правовая база ITC; Oman Observer, лицензии ITC; Oman Observer, статья 42; Zawya, регламенты OPAZ; Oman Observer, правила эскроу OPAZ; Oman Observer, Королевский указ 29/2018; decree.om, Королевский указ 79/2025; decree.om, Королевский указ 56/2026; Trowers & Hamlins, закон о реестре; Mondaq, юридическое руководство; Oman Observer, регистрационный сбор; Deloitte, руководство по НДС; EY, подоходный налог; BankDhofar; Sohar International; Министерство торговли, промышленности и содействия инвестициям; Times of Oman, Решение 87/2026.
