Порог начала продаж строящейся недвижимости в Омане: что нужно застройщику

Поисковые запросы вроде «порог начала маркетинга строящейся недвижимости (off-plan) в Омане» сводятся к одному вопросу: что должно быть у застройщика и какая часть проекта должна быть профинансирована или построена, прежде чем ему разрешат рекламировать объекты, принимать бронирования или подписывать договоры купли-продажи жилья, которого ещё не существует? Ответ в 2026 году — это не одно число. Это последовательность лицензий и правило об эскроу по Королевскому указу 79/2025, а также отдельный режим для особых экономических зон и свободных зон, где одно сообщение прессы называет цифру в 20% от стоимости проекта. В этом руководстве мы разделяем то, что записано в законе, и то, о чём лишь сообщалось в прессе, и отдельно отмечаем то, что до сих пор не было опубликовано.

В основе этой статьи лежат текст Королевского указа 79/2025 (Закон о регулировании недвижимости), Королевского указа 38/2025 (Закон об особых экономических зонах и свободных зонах), Королевского указа 56/2026 (Закон о реестре недвижимости), бюллетени юридических фирм и публикации в оманской прессе. Номера статей приведены по транскрипции текста Официальной газеты, поэтому читателю, которому нужно сослаться на статью в договоре или в обращении в госорган, следует сверить её с текстом газеты. Дата проверки: 11 октября 2026 г.

Краткий ответ

В материковом Омане единого опубликованного процента для начала маркетинга нет. Королевский указ 79/2025 запрещает рекламировать, продвигать или продавать проект недвижимости без лицензии Министерства жилищного строительства и градостроительства, выданной именно на этот проект (статья 6). Он также требует открыть для каждого проекта эскроу-счёт с первоначальным депозитом, равным определённому проценту от общей стоимости проекта, который должны установить исполнительные регламенты (статья 31). Эти регламенты должны быть изданы не позднее чем в течение одного года после вступления закона в силу, а это указывает примерно на март 2027 г.; изданного текста по состоянию на 11 октября 2026 г. найдено не было.

В особых экономических зонах и свободных зонах газета Oman Observer сообщила 21 сентября 2026 г., что исполнительный регламент, изданный Государственным управлением особых экономических зон и свободных зон (OPAZ), устанавливает «порог, эквивалентный 20 процентам общей стоимости проекта», до достижения которого застройщик не вправе вести маркетинг объектов на этапе строительства (off-plan) или принимать резервные взносы. Эта цифра опирается лишь на одно сообщение прессы. Muscat Daily, Zawya и Gulf News писали об этом же регламенте, но процент не назвали, а текст самого регламента для этого обзора был недоступен.

Почему у этого вопроса больше одного ответа

В Омане нет единого свода правил, который действовал бы для всех проектов на этапе строительства. Какой именно режим применяется, зависит от того, где находится земельный участок и какой статус имеет сам проект.

• Материковые проекты вне туристического комплекса и вне зоны подпадают под Королевский указ 79/2025, который вступил в силу в марте 2026 г. и заменил закон о брокерской деятельности 1986 года, систему владения квартирами и этажами 1989 года и систему эскроу 2018 года.
• Интегрированные туристические комплексы регулируются собственным режимом. Статья 2 Королевского указа 79/2025 в транскрипции исключает их из сферы действия закона за несколькими исключениями: статьи 8 и 9 о лицензировании застройщиков, глава о предварительном реестре, глава об эскроу и, если соглашение о застройке не предусматривает иного, глава об общей собственности.
• Особые экономические зоны и свободные зоны, включая зоны в Дукме, Сохаре и Салале, подпадают под Королевский указ 38/2025 и исполнительный регламент OPAZ. По сообщению Oman Observer, Королевский указ 79/2025 применяется к проектам в зонах по тем вопросам, которые регламент не охватывает.

Мастер-проекты, которые покупатели знают по названию, например Surooh или Al Mouj, ни в одном из просмотренных нами источников не отнесены ни к какому из этих режимов. То, какие правила действуют для конкретного проекта, зависит от того, есть ли у его участка статус туристического комплекса или расположен ли он внутри зоны, а это факт о проекте, а не о бренде застройщика.

Материковый Оман: последовательность лицензий до любого маркетинга

Министерство жилищного строительства и градостроительства описало материковую последовательность в заявлении, о котором 25 июля 2026 г. сообщили Oman Observer и Times of Oman: сначала лицензия застройщика, затем лицензия на проект, которая включает открытие эскроу-счёта в местном банке до того, как объекты на этапе строительства могут продаваться, а после этого — разрешение на рекламу, продвижение и маркетинг. В заявлении добавлено, что всё лицензирование и регистрация должны быть завершены до того, как проект будет объявлен, продвинут или продан. Этот порядок соответствует тому, что записано в статьях закона.

Шаг 1: лицензия застройщика

Для девелоперской деятельности в сфере недвижимости требуется лицензия застройщика, выдаваемая Министерством, которое ведёт реестр лицензированных застройщиков (статьи 8 и 9). Застройщик должен владеть землёй или иметь право узуфрукта по зарегистрированному договору, одобренному Министерством (статья 10). В проектах на этапе строительства застройщик обязан быть юридическим лицом (статья 23). Покупатель, который хочет убедиться, что компания лицензирована, по сути задаётся вопросом, значится ли она в этом реестре застройщиков.

Шаг 2: лицензия на проект

Лицензия на проект необходима как до начала строительства, так и до продажи объектов на этапе строительства (статья 12). Каждая очередь считается отдельным проектом, сначала должен быть утверждён план застройки, подготовленный вместе с консультантом проекта, а Министерство, в свою очередь, ведёт реестр проектов (статьи 13 и 14). Из этого следует, что у генерального плана, состоящего из нескольких очередей, нет одной общей лицензии на весь проект целиком: у каждой очереди своя лицензия, свой эскроу-счёт и своё разрешение на маркетинг.

Шаг 3: эскроу-счёт и первоначальный депозит

Застройщик должен открыть эскроу-счёт на имя проекта в лицензированном банке, зарегистрированном в Министерстве, причём для каждой очереди нужен отдельный счёт, а открытие и закрытие счёта одобряет Министерство (статьи 29 и 30). Статья 31 — это самое близкое к порогу финансирования, что есть в материковом законе. До получения лицензии, которая позволяет продажу на этапе строительства, застройщик обязан внести депозит в размере процента от общей стоимости проекта, который должны установить исполнительные регламенты. В счёт депозита могут засчитываться стоимость земли или уже выполненные работы, а если проект находится в залоге, финансирующая сторона обязана внести всю сумму финансирования. Копия соглашения об эскроу направляется в Министерство ещё до выдачи лицензии.

В кратком изложении статей 27 и 33 добавляется, что после выдачи лицензии Министерство должно одобрить переход права собственности на земельный участок проекта и что землю или узуфрукт нельзя закладывать, но эти положения были прочитаны лишь по краткому изложению, а не по полному тексту.

Шаг 4: лицензия на рекламу

Статья 6 запрещает рекламировать, продвигать или вести маркетинг проекта на территории Омана, будь то местный или международный проект, без лицензии Министерства на этот проект, а в заявлении Министерства от 25 июля 2026 г. это разрешение описано как охватывающее СМИ, онлайн-платформы и выставки недвижимости. Для местных проектов это правило, по имеющимся сообщениям, распространяется также и на маркетинг, который ведётся за пределами Омана. Подробности закон передаёт на усмотрение исполнительного регламента. Что именно должна содержать реклама, например номер лицензии или ссылку на эскроу-счёт, в просмотренном тексте найдено не было.

Шаг 5: утверждённый договор и запись в реестре

Статья 25 признаёт недействительным любой договор, передающий право собственности на объект до завершения строительства, если это не утверждённый Министерством договор купли-продажи объекта на этапе строительства. Статья 21 создаёт Предварительный реестр недвижимости для объектов на этапе строительства, и распоряжение такими объектами не имеет силы, пока оно не внесено в этот реестр. По статье 22 застройщик переносит записи покупателей из предварительного реестра в основной без взимания платы с покупателя, и применяется только регистрационный сбор Министерства за договор купли-продажи. Королевский указ 56/2026, который действует с 18 мая 2026 г., создаёт такой же реестр в новом Законе о реестре недвижимости, с теми же процедурами и той же юридической силой, что и основной реестр, по данным Trowers & Hamlins. Исполнительный регламент к этому закону ожидается, но пока не издан.

Что означает процент эскроу-депозита на практике

Поскольку процент, предусмотренный статьёй 31, до сих пор не опубликован, никто не может назвать материковый порог в виде конкретного числа. Тем не менее структура правила всё же позволяет понять, как оно будет работать на практике. Депозит рассчитывается от общей стоимости проекта, поэтому чем крупнее проект, тем больший депозит для него требуется. В счёт депозита могут идти стоимость земли и выполненные работы, а это значит, что застройщик, который уже владеет землёй или построил часть комплекса, выполняет часть требования без новых денежных вложений. Проекту с заёмным финансированием необходимо разместить на эскроу всю сумму финансирования.

Сообщаемый порог для зон демонстрирует ту же логику, но уже с конкретным числом. Только для иллюстрации, на основе сообщённых 20% для проектов в зонах, а не материкового правила: при общей стоимости проекта OMR 40 000 000 порог составил бы OMR 8 000 000. Если в его счёт засчитывается завершённое строительство на OMR 5 000 000, как и говорит Oman Observer, остаётся профинансировать OMR 3 000 000. В сообщении добавлено, что средства эскроу нельзя использовать для покрытия этой разницы, поэтому застройщик покрывал бы её из собственных средств до начала маркетинга.

После порога маркетинга деньгами по-прежнему управляет статья об эскроу. Банк предоставляет периодические выписки, а застройщик по запросу должен передавать их копии Министерству (статья 32). Министерство может назначить сертифицированного аудитора для проверки учётных документов (статья 35). Если справки консультанта о ходе строительства окажутся неточными, Министерство может назначить другого консультанта за счёт застройщика и поручить банку прекратить дальнейшие платежи (статья 34). Депозиты на эскроу не могут быть арестованы кредиторами застройщика — в порядке исключения из положений закона о банкротстве (статья 37). Определённый процент от стоимости продаж остаётся на эскроу в течение одного года с момента передачи объектов покупателям для покрытия дефектов (статья 36), и этот процент также оставлен регламенту.

Особые экономические зоны и свободные зоны: сообщаемые 20%

Королевский указ 38/2025, изданный 7 апреля 2025 г. и опубликованный в Официальной газете № 1591 13 апреля 2025 г., запрещает публичную рекламу объектов на этапе строительства и приём резервных средств в зоне, кроме как после одобрения органом (статья 47), а сами правила оставляет исполнительному регламенту. OPAZ издало этот регламент в сентябре 2026 г. как Решение 81/2026. Oman Observer в сообщении от 21 сентября 2026 г. приводит следующие условия:

• Застройщик должен достичь порога, эквивалентного 20% общей стоимости проекта, прежде чем вести маркетинг объектов на этапе строительства или принимать резервные взносы, и в счёт этого порога засчитывается уже завершённое строительство.
• Средства эскроу нельзя использовать для того, чтобы покрыть эту разницу.
• Расходы на маркетинг из средств эскроу-счёта ограничены 3% остатка на эскроу.
• Не менее 5% продажной стоимости каждого объекта удерживается на эскроу в течение одного года с момента регистрации на имя покупателя.
• Заявка на маркетинг должна подтверждать наличие эскроу в банке, лицензированном в Омане, инженерные планы, назначенного консультанта и подрядчика, а также предлагаемые маркетинговые материалы.
• OPAZ принимает решение в течение 15 рабочих дней, молчание считается отказом, а апелляция подаётся председателю OPAZ в течение 60 дней.
• Застройщики, которые уже ведут маркетинг на данный момент, имеют до шести месяцев с момента вступления регламента в силу, чтобы привести свою деятельность в соответствие с ним.

В том же сообщении говорится, что регламент вступает в силу на следующий день после публикации и охватывает лицензирование, продажи на этапе строительства, эскроу и право собственности фрихолд для лиц, не являющихся гражданами Омана, в соответствующих проектах. Muscat Daily, Zawya и Gulf News описывают «финансовые и технические» условия для маркетинга, но процентов не приводят, а текст регламента не опубликовало ни одно издание. Цифры 20%, 3% и 5% следует считать сообщёнными данными, пока сам текст регламента не будет прочитан. Правила отдельных операторов зон в Дукме, Сохаре и Салале в этом обзоре не рассматривались.

Интегрированные туристические комплексы (ITC)

Интегрированные туристические комплексы относятся к отдельному режиму — Королевскому указу 12/2006 с его исполнительным регламентом, Решением министра 191/2007 с изменениями. По статье 2 Королевского указа 79/2025 в транскрипции статья о рекламе и правила о договорах на этапе строительства на них явно не распространяются, тогда как главы об эскроу и о предварительном реестре распространяются. Заключение юридической фирмы, опубликованное Times of Oman в июле 2026 г., излагает порядок владения в рамках этого режима: оманцы и лица, не являющиеся гражданами Омана, могут владеть объектами или участками, в Мусандаме допускаются только построенные объекты на условиях узуфрукта сроком до 99 лет, а неосвоенный участок нельзя продать до завершения строительства, кроме как посредством ипотеки. Это заключение не охватывает ни одобрение продаж на этапе строительства, ни эскроу.

Какой орган одобряет продажу на этапе строительства внутри комплекса, в найденных источниках не указано. По Jebel Sifah Oman Observer в сентябре 2025 г. сообщила о министерском решении, которое запрещает продавать любой объект до получения одобрения как Министерства жилищного строительства и градостроительства, так и Министерства наследия и туризма, и требует отдельного эскроу-счёта и независимого аудитора. Номер решения приведён не был. Для покупателей практический вывод состоит в том, что ответ различается в зависимости от комплекса и этот вопрос необходимо задавать непосредственно самому проекту. В нашем сравнении интегрированных туристических комплексов Омана показано, чем различаются основные проекты.

Правила рекламы и брокерской деятельности

Маркетинг и продажа — это отдельные лицензируемые виды деятельности. Брокерская деятельность и оценка недвижимости требуют каждая отдельной лицензии Министерства, Министерство ведёт реестры брокеров и оценщиков, а брокеру необходим письменный договор с клиентом (статьи с 57 по 59). Осуществление брокерской деятельности без лицензии наказывается лишением свободы на срок от 10 дней до 6 месяцев и/или штрафом от OMR 1 000 до OMR 10 000 (статья 64). Поэтому покупатель вправе задать по любому предложению на этапе строительства два отдельных вопроса: есть ли у проекта лицензия на рекламу и есть ли брокерская лицензия у человека, который этот проект представляет.

Отменённый режим 2018 года также регулировал маркетинг. По данным Trowers & Hamlins за 2023 год, Королевский указ 30/2018 и Решение министра 72/2019 требовали согласия Министерства до начала маркетинга и ограничивали расходы на рекламу 3% от депозитов покупателей. Некоторые коммерческие блоги в настоящее время приписывают Королевскому указу 79/2025 предел в 3% и удержание в 5%. Текст закона не называет ни одной из этих цифр: процент удержания он оставляет регламенту, а срок удержания отсчитывает от передачи объектов, а не от регистрации. Согласно статье 2 указа, действующие регламенты и решения продолжают применяться, если они не противоречат новому закону, пока не будет издан новый регламент, и какие положения прежнего Решения министра 72/2019 действуют в этот переходный период, проверено не было.

Что изменилось по сравнению с режимом эскроу 2018 года

В нашем руководстве по Королевскому указу 79/2025 для покупателей строящейся недвижимости рассматривается реформа в целом, включая правила об ассоциациях собственников и предварительный реестр.

Санкции за маркетинг без лицензии

Суммы санкций взяты из краткого изложения статьи 63, и перед тем, как приводить их в качестве цитаты, их следует сверить с текстом Официальной газеты. Закон о реестре содержит собственные санкции за ложные сведения или поддельные документы, и эти санкции относятся к регистрации, а не к маркетингу. Санкции за нарушение регламента для зон в сообщениях прессы не названы.

Как эти правила соотносятся с Дубаем и Саудовской Аравией

BSA и Kayrouz & Associates также описывают в Дубае депозит в размере 20% от стоимости строительства до начала маркетинга или продажи со ссылкой на закон 2007 года, но текст этого закона для настоящей статьи не проверялся, поэтому 20% в Дубае — это комментарий, а не проверенное правило. Первичный текст законодательства Саудовской Аравии получить не удалось. Это сравнение показывает, что порог в процентах от стоимости до начала маркетинга — знакомая конструкция в законодательстве стран Персидского залива о строящейся недвижимости и что цифра Омана для зон, если она подтвердится, будет того же рода. Однако оно не показывает, что материковое правило получит то же самое число. Наш прежний путеводитель по строящейся недвижимости в Дубае рассматривает Дубай с точки зрения покупателя.

Что покупатель может запросить на каждом этапе

На каждом из этапов остаётся документ или запись в реестре, которые можно запросить у застройщика или проверить в Министерстве. Само Министерство настоятельно призывает покупателей проверять лицензии до оплаты, как сказано в его заявлении от июля 2026 г.

1. Лицензия застройщика, выданная Министерством жилищного строительства и градостроительства, и подтверждение того, что компания значится в реестре застройщиков (статьи 8 и 9).
2. Лицензия на проект для той конкретной очереди, которая продаётся, и её запись в реестре проектов (статьи 12 и 13).
3. Письменное подтверждение эскроу-счёта: банк, название счёта на имя проекта и соглашение об эскроу, поданное в Министерство (статьи с 29 по 31).
4. Лицензия на рекламу конкретного проекта для демонстрируемых материалов (статья 6).
5. Утверждённый Министерством договор купли-продажи объекта на этапе строительства, поскольку другие договоры не могут передать право собственности до завершения строительства (статья 25).
6. После подписания — подтверждение того, что продажа внесена в Предварительный реестр недвижимости, а позднее — её перенос в основной реестр без платы, кроме сбора Министерства (статьи 21 и 22).
7. Брокерская лицензия Министерства, если проект представляет брокер (статьи 57 и 58).
8. Для объекта, который описывается как туристический комплекс или проект в зоне, — какой режим применяется и какой орган одобрил продажу на этапе строительства.

Название общедоступного портала или электронной услуги, позволяющей проверить лицензии застройщиков или проектов, найти не удалось. Центр услуг в сфере девелопмента недвижимости при Министерстве упоминался в прессе без указания адреса, поэтому подтверждение нужно запрашивать непосредственно в Министерстве. План платежей и сроки передачи объектов покупателям — это коммерческие условия, а не юридические пороги, и наши руководства по планам платежей за недвижимость в Омане и календарю передачи объектов показывают, как они различаются между проектами. Профили, собранные в нашем справочнике застройщиков Омана, перечисляют проекты каждого из застройщиков.

Что пока не опубликовано

• Процент эскроу-депозита для материковой части (статья 31) и процент удержания (статья 36).
• Правила о содержании рекламы и форма лицензии на рекламу.
• Средства защиты при возврате средств, расторжении и неисполнении обязательств, которые статья 26 оставляет регламенту. Положения о возврате средств в тексте закона найти не удалось.
• Текст Регламента OPAZ 81/2026, включая цифры 20%, 3% и 5% и саму процедуру.
• Орган, одобряющий продажи на этапе строительства в каждом туристическом комплексе, и собственные правила операторов зон в Дукме, Сохаре и Салале.
• Точная дата вступления в силу: BSA называет 10 марта 2026 г., тогда как 180 дней со дня публикации в газете, 14 сентября 2025 г., приходятся примерно на 13 марта 2026 г.
• Названия общедоступных порталов для проверки лицензий и размеры сборов Предварительного реестра.

Распространённые ошибочные прочтения

• «Оман требует 20% до начала маркетинга строящихся объектов». Цифра 20% сообщается для особых экономических зон и свободных зон по регламенту OPAZ и опирается на одно сообщение. Материковый процент не опубликован.
• «Предел маркетинговых расходов в 3% и удержание в 5% содержатся в Королевском указе 79/2025». Текст закона их не называет. Они встречаются в режиме 2018 года в описании Trowers & Hamlins и в сообщаемом регламенте для зон.
• «Эскроу гарантирует завершение строительства». Эскроу хранит платежи покупателей и увязывает выплаты застройщику с ходом строительства. Остановившиеся проекты передаются для принятия мер Министерством или в суд по статье 28, а положение о возврате средств найти не удалось.
• «Эскроу контролирует Центральный банк». По Королевскому указу 79/2025 Министерство регистрирует банк и одобряет открытие и закрытие счёта (статьи 29 и 30). Центральный банк фигурирует в отменённом режиме 2018 года.
• «Продажи на этапе строительства существуют только внутри туристических комплексов». Королевский указ 79/2025 охватывает проекты на этапе строительства в целом, а Королевский указ 38/2025 вместе с регламентом OPAZ лицензирует продажи на этапе строительства и фрихолд для лиц, не являющихся гражданами Омана, в соответствующих проектах в зонах.

Ключевые даты

Часто задаваемые вопросы

Существует ли минимальный процент, который застройщик должен выполнить, прежде чем продавать строящиеся объекты в Омане?

Материковый процент не опубликован. Королевский указ 79/2025 требует внести первоначальный депозит на эскроу в размере процента от общей стоимости проекта, который должен быть установлен исполнительным регламентом, и закон допускает, чтобы в счёт этого депозита засчитывались стоимость земли и выполненные работы.

Откуда взялась цифра 20%?

Она взята из сообщения Oman Observer от 21 сентября 2026 г. о Регламенте OPAZ 81/2026 для особых экономических зон и свободных зон. Другие издания освещали этот же регламент, однако не называли никакого процента.

Может ли застройщик рекламировать проект до того, как у него появился эскроу-счёт?

Министерство описывает этот порядок так: сначала лицензия застройщика, потом лицензия на проект, включающая эскроу-счёт, и лишь затем разрешение на рекламу. Статья 6 запрещает рекламу без лицензии на конкретный проект.

Какое наказание предусмотрено за маркетинг без лицензии?

Лишение свободы на срок от 1 до 3 лет и штраф от OMR 10 000 до OMR 100 000 по статье 63, как это изложено в кратком пересказе текста закона.

Распространяется ли закон на интегрированные туристические комплексы?

Только частично. Статья 2 в том виде, в каком она транскрибирована, применяет к ним статьи о лицензировании застройщиков, главу о предварительном реестре и главу об эскроу, а сами комплексы сохраняют собственный режим.

Когда будут изданы исполнительные регламенты?

Указ отводит на это один год с момента вступления закона в силу, что указывает примерно на март 2027 г. Изданного текста по состоянию на 11 октября 2026 г. найдено не было.

Действителен ли договор купли-продажи без утверждённой Министерством формы?

По статье 25 договор, передающий право собственности на объект до завершения строительства, недействителен, если это не утверждённый Министерством договор купли-продажи объекта на этапе строительства.

Дата проверки: 11 октября 2026 г. Источники: decree.om, Королевский указ 79/2025, транскрипция Королевского указа 79/2025 на qanoon.om, decree.om, Королевский указ 38/2025, BSA о Законе о регулировании недвижимости, Trowers & Hamlins о законодательстве Омана об эскроу, Trowers & Hamlins о Законе о реестре недвижимости, Oman Observer о регламенте OPAZ, Oman Observer об этапах лицензирования Министерства, Times of Oman о заявлении Министерства, Times of Oman о туристических комплексах, Muscat Daily об OPAZ, Zawya об OPAZ, Oman Observer о Jebel Sifah, Закон Дубая № 8 от 2007 г. и Trowers & Hamlins о саудовском законе о строящейся недвижимости.