Как купить землю в Омане иностранцу: правила и цены 2026 года

Как купить землю в Омане иностранцу: правила и цены 2026 года

Этот материал проверен 16 октября 2026 г. В нём разобрано, кто может купить землю в Омане, в каких местах и на каких условиях, а также сколько на самом деле стоят два выпуска участков на нашем сайте. Коротко: иностранный гражданин или иностранная компания может купить землю в Омане там, где участок определён оманским законом, — в основном это участки внутри лицензированных туристических комплексов Integrated Tourism Complex (ITC, интегрированный туристический комплекс); на обычной частной и сельскохозяйственной земле, а также на земле, предназначенной гражданам по праву на надел, этого сделать нельзя. Для удобства сравнения все цены ниже указаны в оманских риалах (OMR), а в скобках — в долларах США по привязанному курсу 2,6008 доллара за риал; к каждому правилу приложены дата или источник, откуда оно взято.

В статье рассматриваются правовая основа владения участками, обязанности, которые приходят вместе с участком, государственные программы, благодаря которым большая часть земли остаётся за гражданами, наши объекты с участками в Jebel Sifah и Салале с ценой за квадратный метр, сравнение стоимости участка, виллы и квартиры на основе страниц наших собственных объектов, расчёт регистрационного сбора и НДС, правила о правоустанавливающих документах и эскроу, положение с видом на жительство и то, как в 2026 году менялись национальные данные о ценах на землю. Тем, кому нужен ответ на более узкий вопрос, например как отличить проект с правом фрихолд от гражданской программы, пригодится и тест из трёх вопросов в нашем материале об оманской недвижимости, недоступной иностранцам.

Купить землю в Омане: краткий ответ

В Омане нет единого правила для земли. Здесь действует многоуровневая система, где ответ зависит от конкретного участка, а в таблице ниже кратко показано, как обстоит дело с каждым видом земли для покупателя, не являющегося гражданином Омана, на 16 октября 2026 г. В следующих разделах каждая строка разобрана подробнее, и для неё указан источник.

На практике это означает, что любой, кто хочет купить землю в Омане иностранцем, почти всегда рассматривает участок внутри лицензированного туристического комплекса. На нашем сайте есть ровно два таких выпуска, оба от застройщика Muriya, и оба продаются вместе с виллой, построенной по спецификации застройщика, а не как голая земля. Это определяет всё остальное в данном материале, поскольку привычный смысл цены участка — стоимость одной земли — ни к одному из выпусков не применим.

Кто может купить землю в Омане: как поделена земля

Чтобы понять, почему рынок для иностранцев так узок, нужно начать с того, как земля попадает к гражданам Омана. Министерство жилищного строительства и градостроительства (Ministry of Housing and Urban Planning) на протяжении десятилетий распределяет жилые участки среди имеющих на это право граждан в соответствии с Законом о земле. В феврале 2022 года министр на брифинге сообщил, как передаёт Oman Observer, что министерство распределило 1,319 млн участков, из которых 632 000 (48%) застроены или освоены, а 686 000 (52%) остаются неосвоенными, и что примерно 509 000 заявок граждан на участки всё ещё находятся на рассмотрении. Поэтому земля здесь прежде всего право граждан и лишь затем рыночный актив — именно таков контекст, в котором и появляются ограничения для иностранной собственности.

Сами ограничения устанавливает Королевский указ 29/2018, запрещающий неоманцам владеть землёй и недвижимостью в определённых местах. Согласно сообщению Oman Observer за март 2022 года, в число запретных территорий входят Мусандам, Al Buraimi, Al Dhahirah, Al Wusta и Дофар (за исключением вилаята Салала), вилаяты Liwa, Shinas, Masirah, Jabal Al Akhdar и Jabal Shams, другие стратегические горные районы, острова, участки рядом с дворцами и объектами безопасности или военными объектами, археологические и исторические коридоры, а также сельскохозяйственная земля во всех губернаторствах. В том же сообщении говорится, что интегрированные туристические комплексы во всех губернаторствах из запрета исключены. Именно это исключение и служит той дверью, через которую проходит почти вся иностранная собственность на землю, и поэтому каждый разговор о том, как купить землю в Омане, неизбежно возвращается к вопросу, лицензирован ли конкретный комплекс.

Министерство жилищного строительства и градостроительства повторило эту позицию в июне 2026 года. По сообщению Gulf News, министерство заявило, что иностранцы по-прежнему не могут покупать недвижимость по всей стране, что владение неоманцев ограничено территориями, перечисленными в действующих законах, и что недавние поправки к исполнительным правилам Закона о проживании иностранцев касаются только вида на жительство. Оно назвало интегрированные туристические комплексы, будущие города Sultan Haitham City, Al Thuraya City и Al Jabal Al Aali, а также интегрированные жилые кварталы, такие как Surooh. Граждане стран Совета сотрудничества арабских государств Персидского залива (ССАГПЗ) регулируются отдельно соглашениями ССАГПЗ и оманскими правилами для утверждённых территорий.

В авторской колонке в Muscat Daily от 19 августа 2026 г. маскатский консультант по недвижимости Валид Аль-Абри (Waleed Al Abri) перечисляет заблуждения, возникшие после июньских заголовков: будто владение открылось по всей стране, путаница между изменением правил о виде на жительство и изменением правил о собственности, опора на брошюры вместо официального списка утверждённых территорий и неумение отличить фрихолд от узуфрукта, то есть долгосрочной аренды, срок которой истекает. Там же отмечено, что задатки иногда вносят до подтверждения права на покупку. Более широкий порядок покупки разобран в нашем собственном руководстве «Покупка недвижимости в Омане иностранцем».

Купить землю в Омане внутри интегрированного туристического комплекса

Интегрированный туристический комплекс (ITC) — это лицензированный государством проект, в котором обязательно должны сочетаться жилая, коммерческая и туристическая составляющие. Лицензию выдаёт Министерство наследия и туризма (Ministry of Heritage and Tourism). По данным портала государственных услуг, за заявку взимается фиксированный сбор OMR 500 ($1 300), процедура занимает около шести месяцев и проходит семь этапов, завершающихся решением правительственного комитета. Владение внутри комплекса регулируется системой, введённой Королевским указом 12/2006 с поправками вплоть до указа 76/2010, и её исполнительным регламентом — Министерским решением 191/2007 с поправками вплоть до решения 109/2022.

Доктор Мохаммед Ибрагим Аль-Заджали (Mohammed Ibrahim Al Zadjali), один из партнёров-основателей маскатской юридической фирмы, изложил этот режим в авторской статье в Times of Oman от 25 июля 2026 г. Как оманцы, так и неоманцы — и физические лица, и компании — могут владеть готовыми объектами или участками, предназначенными для строительства или хозяйственного использования внутри комплекса, в жилых или инвестиционных целях. Статья 2 исполнительного регламента, как её излагает программа Gulf Labour Markets and Migration, для соответствующих участков использует формулировку «подготовлены для строительства или хозяйственного использования». В публикации блога Curtis Oman Law Blog за октябрь 2017 года добавлено, что иностранные компании могут покупать у застройщиков жилые и нежилые объекты и регистрировать право собственности в Министерстве жилищного строительства.

Срок на застройку и ограничения на перепродажу

Владеть участком в комплексе — не значит держать его неограниченно долго незастроенным. Аль-Заджали пишет, что владелец обязан завершить строительство или начать использовать землю по назначению в течение четырёх лет с момента регистрации. Министерство жилищного строительства может предоставить ещё до двух лет по рекомендации Министерства туризма, если владелец подаст заявление до истечения первоначального срока и достаточно обоснует просьбу. До завершения строительства владелец не может продать участок или иным образом распорядиться им, а закладывать участок можно только для финансирования самих строительных работ. Застройщикам и владельцам, нарушающим эти положения, могут грозить предупреждения, предписания об устранении нарушений и штрафы.

Сама арифметика проста, но её стоит проговорить отдельно, чтобы сроки не вызывали недопонимания. Участок, зарегистрированный 1 марта 2027 года, должен быть застроен или использоваться к 1 марта 2031 года, а с максимальным продлением — к 1 марта 2033 года, то есть в общей сложности через шесть лет. Продление не наступает автоматически: для него нужны рекомендация и одобрение, а заявление необходимо подать в пределах первоначальных четырёх лет. Поскольку оба выпуска Muriya на нашем сайте включают строительство виллы в цену покупки, для таких покупателей практический вопрос состоит в том, когда именно происходит регистрация участка относительно графика строительства, а это вопрос для договора купли-продажи (SPA).

Совместное владение, Мусандам и ограничения в интересах государства

Двое физических лиц, являющихся родственниками первой степени, могут совместно владеть объектом или участком при соблюдении установленных законом условий. Мусандам — исключение внутри самого режима: неоманцы там могут приобретать только уже построенные объекты в узуфрукте сроком до 99 лет, поэтому незастроенный участок в комплексе Мусандама им недоступен. Кроме того, Министерский комитет по туризму может просить лицензирующий комитет не присваивать статус ITC отдельным территориям, если в интересах государства владение ими должно быть ограничено оманцами. Поэтому статус ITC привязан к конкретному участку, а не к застройщику или бренду, и вопрос решает ссылка на лицензию именно на этот участок.

Разрешения на строительство в губернаторстве Маскат

Внутри мастер-плановой застройки проверку проектов обычно ведёт застройщик, но муниципальные правила по-прежнему действуют в отношении земли. Муниципалитет Маската в августе 2025 года объявил, как сообщает Lexis Middle East, что любое строительство в губернаторстве требует официального разрешения до начала работ, включая пристройки к существующим зданиям, а за нарушения возможны денежные штрафы и, при серьёзных нарушениях, предписания о сносе самовольного строительства. Размеры штрафов в сообщении не названы. Сообщение касается только губернаторства Маскат; страница нашего объекта в Салале не описывает порядок получения разрешений в Дофаре.

Можно ли купить землю в Омане в свободной зоне или в будущем городе?

До 2025 года маршрут через ITC был единственным устоявшимся способом для иностранца получить право фрихолд. Королевский указ 38/2025, изданный 7 апреля 2025 года и вступивший в силу 14 апреля 2025 года, ввёл Закон о специальных экономических зонах и свободных зонах. Его статья 42, озаглавленная «Выделение земли и продажа объектов на праве фрихолд», позволяет застройщику продавать объекты проекта неоманцам — физическим лицам и юридическим лицам — на праве фрихолд в порядке, определяемом регламентом. В сообщении Oman Observer о пояснительной записке ведомства говорится, что право фрихолд охватывает жилые объекты в проектах, но не землю, и что земля для этих проектов по-прежнему выделяется на основе узуфрукта.

Это различие важно для всех, кто ищет способ купить землю в Омане вне туристического комплекса, и его легко упустить из виду, читая заголовки. Закон о зонах не превращает участок в зоне в участок на праве фрихолд для иностранного покупателя; он лишь позволяет застройщику, который держит землю в узуфрукте, продавать готовые объекты на праве фрихолд. В сообщении не сказано, был ли к моменту его написания издан исполнительный регламент. Колонка в Muscat Daily за август 2026 года трактует тот же принцип таким же образом и добавляет, что в каждом договоре следует различать фрихолд и узуфрукт.

В июньский список министерства 2026 года входят также будущие города Sultan Haitham City, Al Thuraya City и Al Jabal Al Aali. В наших объектах эти территории представлены квартирами, виллами и таунхаусами, а форма права может различаться от проекта к проекту. В нашем руководстве по Sultan Haitham City описаны тамошние проекты, а руководство по сравнению интегрированных туристических комплексов Омана объясняет, как отличить лицензированный комплекс от нелицензированного проекта.

Схема узуфрукта 2020 года для квартир в Маскате — отдельный маршрут, который касается объектов, а не участков. В сообщении Times of Oman за сентябрь 2021 года она описана как открытая для экспатриантов в возрасте от 23 лет с видом на жительство, действительным не менее двух лет, для объектов в лицензированных зданиях не ниже четырёх этажей, причём доля экспатриантов-покупателей ограничена 40 процентами объектов здания и 20 процентами для любой одной национальности. Поскольку она относится к квартирам в многоэтажных домах, она не даёт возможности владеть незастроенным участком, а значит, для тех, кто хочет именно землю, не подходит.

Почему гражданская земля и дома Surooh остаются закрытыми

Surooh — программа Министерства жилищного строительства и градостроительства для интегрированных жилых кварталов. Министерство описывает её как государственно-частное партнёрство, которое даёт имеющим право гражданам альтернативу прямому выделению земли. В сентябре 2022 года Oman Observer сообщил, что целевая группа получателей — граждане, имеющие право на жилые участки, а застройщики создают инфраструктуру внутри каждой площадки, тогда как государство обеспечивает услуги за её пределами. Программа при этом продолжает расширяться: Oman Observer от 6 октября 2026 г. сообщил о восьми соглашениях по Surooh на сумму RO 186,6 млн для 2 443 жилых единиц, в которые входят около 1 850 жилых объектов и почти 600 жилых участков на площади примерно 1,74 млн м².

На нашем сайте представлены два проекта Surooh от Zain Property Development, и на страницах этих объектов о праве на покупку сказано прямо. Страница Husn Al Zain описывает схему как жильё для граждан, имеющих право на жилую землю, помещает её на землю программы Surooh вне любого ITC и сообщает, что застройщик должен письменно подтвердить, может ли конкретный покупатель приобрести объект, до внесения любой оплаты. Страница Nismat Zain повторяет то же условие и фиксирует основание для неоманцев формулировкой «по правилам программы». Ни одна из страниц не утверждает, что иностранец может купить такой объект, поэтому здесь они описаны как фонд, рассчитанный на граждан, а не как вариант для иностранного покупателя.

Разрыв в цене с фондом ITC велик. В пересчёте на ту же застроенную площадь вилла Raya в Jebel Sifah за OMR 189 200 ($492 100) при площади виллы от 1 690 кв. футов (около 157 м²) обходится примерно в OMR 1 205 ($3 134) за квадратный метр, что в 4,4 раза больше показателя Husn Al Zain и в 5,2 раза больше показателя Nismat Zain. Страницы объектов привязывают начальные цены к тому, что право на покупку решает застройщик, а не покупатель, поэтому разница говорит о том, для кого построен этот фонд, а не о скидке, доступной любому покупателю. В нашей статье о ценах на недвижимость в Омане за квадратный метр проекты ранжированы на единой основе.

Что на самом деле продают два наших выпуска участков

На нашем сайте представлены два выпуска участков, оба от застройщика Muriya, который, согласно страницам наших объектов, на 70% принадлежит Orascom Development и на 30% — Omran, подразделению правительства Омана по развитию туризма. Оба расположены внутри лицензированных комплексов: Jebel Sifah Land Plots — в ITC Jebel Sifah в губернаторстве Маскат, а Salalah Land Plots — в ITC Hawana Salalah в Дофаре. В обоих случаях участки начинаются от 1 000 м². Страница Salalah прямо указывает, что в цену входит вилла, построенная по утверждённой спецификации Muriya, и что выпуск не является продажей голой земли. Страница Jebel Sifah описывает ту же структуру с виллой 3+1 или 4+1, то есть с тремя или четырьмя спальнями плюс комната для прислуги.

Цены — это начальные цены на страницах наших объектов по состоянию на 16 октября 2026 г., и обе страницы сообщают, что более крупные участки и участки в лучших местах стоят дороже. Столбец цены за квадратный метр получен делением начальной цены на минимальный участок в 1 000 м², поэтому для начального продукта это максимально возможный показатель, и в него входит стоимость виллы. Его не следует понимать как стоимость одной земли. Цена на Salalah с видом на лагуну в 1,5 раза выше цены на Jebel Sifah, а цена с прямым видом на море — вдвое выше. Ни одна из страниц не указывает застроенную площадь виллы, дату передачи объекта покупателю или сервисный сбор, поэтому цену за квадратный метр застроенной площади по этим страницам рассчитать нельзя, а любое сравнение с готовым жильём остаётся приблизительным.

Оба выпуска построены на одной и той же структуре платежей: 20% при резервировании, а остаток вносится по трёхлетнему плану платежей, который идёт до передачи объекта, причём строительство виллы включено в график. Периодичность взносов страницы не называют. Это лишь пример для иллюстрации: если бы остаток Jebel Sifah в OMR 400 000 был разделён на 12 равных ежеквартальных платежей, каждый составил бы OMR 33 333 ($86 692); при делении на 36 равных ежемесячных платежей каждый составил бы OMR 11 111 ($28 897). Фактический график выдаётся покупателю вместе с документами о резервировании и договором купли-продажи (SPA), и именно он, а не приведённый здесь пример, имеет значение.

Окружение у проектов разное. Страница Jebel Sifah перечисляет действующую марину, девятилуночное поле для гольфа на берегу моря с пар-36, спроектированное Питером Харрадайном (Peter Harradine) и допускающее игру на 18 лунок за счёт вторых позиций флажков, пляжный клуб и центр торговли и гостеприимства, примерно в 45 минутах от международного аэропорта Маската. Страница Salalah, в свою очередь, описывает то, что она называет крупнейшей в Омане системой искусственных лагун, марину и прямой выход к пляжу Аравийского моря, а также сезон Харифа в этой местности с июня по сентябрь. На сайте Hawana Salalah описаны марина на 171 место и курорт низкой плотности застройки рядом с Салалой. Дополнительные сведения о месте и окружении — в наших руководствах по Jebel Sifah и Hawana Salalah, а профиль Muriya в справочнике застройщиков Омана перечисляет остальные проекты застройщика.

Участок, вилла или квартира: сравнение стоимости за квадратный метр

Выпуски участков проще оценить на фоне других способов попасть в те же два комплекса, поэтому ниже они сопоставлены с виллами и квартирами. В таблице использованы только цены и размеры, указанные на страницах наших объектов, а показатели за квадратный метр получены делением начальной цены на заявленную застроенную площадь. Если страница даёт только цену или только диапазон размеров, в ячейке так и сказано, и показатель не рассчитывается.

Из таблицы следуют три вывода, и каждый из них — арифметика, а не совет. Во-первых, выпуски участков по начальным ценам в 2,6 раза дороже виллы Raya (500 000, делённые на 189 200) и в 6,7 раза дороже начальной виллы Olive Farms (500 000, делённые на 75 000), так что выпуск участков не является более дешёвым способом владеть землёй в том же комплексе. Во-вторых, участок гораздо больше: участки Olive Farms имеют площадь от 260 до 350 м², поэтому участок в 1 000 м² больше их по площади в 2,9–3,8 раза. В-третьих, заявленные застроенные площади показывают, что квартира и вилла в одном комплексе оцениваются в сопоставимом масштабе за застроенный квадратный метр: продукты Hawana стоят около OMR 1 500, а вилла Raya — около OMR 1 200.

Расходы на владение тоже различаются в зависимости от продукта, и их нужно учитывать наряду с ценой покупки. На каждой странице объекта сказано, что сервисные сборы называются по запросу для каждого объекта в OMR за квадратный метр в год. Страница Olive Farms добавляет, что в документах о резервировании указаны два сбора — один для схемы Olive Farms и один для мастер-сообщества Jebel Sifah, — а также сказано, начисляется ли каждый из них на площадь участка или на застроенную площадь. От этой базы зависит счёт: при ставке OMR 1 за квадратный метр сбор, начисляемый на участок в 1 000 м², составил бы OMR 1 000 в год, а та же ставка, начисляемая на дом в 200 м², — OMR 200. В нашей статье о сервисных сборах в недвижимости Омана объясняется, как их устанавливают объединения владельцев.

Расходы на покупку: регистрационный сбор, НДС и подоходный налог

К цене покупки добавляются три платежа: регистрационный сбор, налог на добавленную стоимость (НДС) и, начиная с 2028 года, подоходный налог с арендного дохода. Регистрационный сбор при продаже недвижимости составляет 3% стоимости. Министерство жилищного строительства и градостроительства снизило его с 5% до 3% с 3 ноября 2020 г., как сообщает Times of Oman. На странице нашего объекта Mira Ocean Estates в рабочем примере применена та же ставка 3%: 3% от OMR 57 574 — это около OMR 1 727.

НДС зависит от того, что именно продаётся. Оманский НДС в 5% вступил в силу 16 апреля 2021 г., а руководство Налогового управления Омана по недвижимости, изложенное в материале Deloitte за сентябрь 2021 года, считает поставки незастроенной земли освобождёнными от налога, первую поставку жилой недвижимости — облагаемой по ставке 5%, а последующие перепродажи жилой недвижимости — освобождёнными. Налоговый эксперт, которого цитирует Oman Observer в апреле 2021 года, сказал, что первая продажа жилья облагается налогом только тогда, когда оно построено профессиональным застройщиком. Участок, проданный вместе с виллой, построенной застройщиком, объединяет в одной сделке обе категории, а то, как делится цена, определяет договор, поэтому в таблице показаны две крайние границы, а не расчёт.

Арифметика показывает разброс в 5% цены, то есть OMR 25 000 ($65 020) для участка в Jebel Sifah, в зависимости от того, как применяется НДС. Юридические сборы и возможные расходы на перевод документов в таблицу не входят, а изученные источники не устанавливают для них официальной цифры. Повторяющиеся налоги описаны в нашем руководстве по налогу на недвижимость в Омане.

Подоходный налог имеет значение, только когда на участке стоит дом и он сдаётся. Королевский указ 56/2025 вводит персональный подоходный налог в 5% на доход свыше OMR 42 000 в год с 1 января 2028 г., по данным Gulf News, и арендный доход входит в налоговую базу, как объясняется в нашем руководстве по сдаче недвижимости в Омане из-за рубежа. Голый участок арендного дохода не приносит, поэтому этот налог не входит в расходы на владение землёй.

Свидетельство о праве собственности, реестр и эскроу: указы 56/2026 и 79/2025

Два недавних закона меняют порядок, в котором фиксируется покупка участка и хранятся деньги покупателя. Закон о реестре недвижимости, Королевский указ 56/2026, вступил в силу 18 мая 2026 г. и заменил Королевский указ 2/1998. По данным Trowers & Hamlins, свидетельство о праве собственности (title deed) — единственное принимаемое доказательство собственности, основанием права собственности служит регистрация в Реестре недвижимости, электронные реестры и свидетельства имеют ту же юридическую силу, что и бумажные, по запросу может быть выдан перевод на английский язык, а предварительный реестр фиксирует интересы покупателей в объектах на этапе строительства (off-plan). Фирма также сообщает, что неоманские физические лица и компании могут быть зарегистрированы как владельцы с учётом законов о владении неоманцев и что министерство ещё не издало исполнительный регламент. Pinsent Masons добавляет, что незарегистрированное распоряжение создаёт лишь личные обязательства между сторонами.

Королевский указ 79/2025, закон о регулировании недвижимости, был издан 10 сентября 2025 г. и опубликован в Официальной газете № 1613 14 сентября 2025 г., по данным decree.om. На страницах наших объектов датой вступления в силу названо 10 марта 2026 г. В обзоре юридической фирмы BSA говорится, что у каждого лицензированного проекта должен быть собственный счёт эскроу, на который вносятся платежи покупателей, что снятие средств ограничено утверждёнными этапами строительства, что брокеры и маркетологи должны иметь лицензию, а у каждого проекта должно быть объединение владельцев. Указ отменил закон о брокерской деятельности 1986 года, систему владения квартирами 1989 года и систему эскроу 2018 года. Наш разбор закона 79/2025 для покупателей объектов на этапе строительства подробнее рассматривает эти меры защиты.

Для участка, который продаётся вместе с виллой, ещё не построенной, значимы оба закона. Реестр определяет, когда и на чьё имя участок фиксируется, а правило об эскроу — где лежат взносы, пока идёт строительство. На страницах Husn Al Zain и Nismat Zain сказано, что платежи покупателей поступают на эскроу-счёт проекта в соответствии с Королевским указом 79/2025, а снятие средств привязано к утверждённым этапам строительства. Страницы участков Muriya сообщают, что вилла строится по утверждённой застройщиком спецификации, но об эскроу-счёте не говорят, поэтому сведения об эскроу для продажи участка будут в документах о резервировании.

Как купить землю в Омане: этапы от резервирования до свидетельства о праве собственности

Последовательность этапов ниже следует порядку, принятому на страницах наших объектов, и описанным выше законам о реестре. Это описание этапов, а не юридический чек-лист, и порядок может различаться в зависимости от проекта.

Документы, названные на этапе 3 таблицы, указаны на странице нашего объекта Mira Ocean Estates как ожидаемый набор для покупки в Салале: форма резервирования, договор купли-продажи, график платежей, реквизиты эскроу-счёта, график передачи объектов покупателям, подтверждение ITC и права собственности, график сервисных сборов и подтверждение маршрута получения вида на жительство. Паспорт и подтверждение источников средств указаны в нашем руководстве по покупке как рыночная практика, а не как официальный перечень. Наше руководство по покупке недвижимости на этапе строительства в Омане разбирает процесс шаг за шагом.

Что даёт и чего не даёт покупка участка: вид на жительство

Право собственности и вид на жительство в Омане — разные вопросы. Министерство жилищного строительства и градостроительства заявило в июне 2026 года, что поправки к правилам о проживании касаются только вида на жительство и не расширяют имущественные права. Покупка участка может быть связана с тремя разными разрешениями, и смешивать их не следует.

Инвесторская виза по регламенту ITC

По исполнительному регламенту ITC владельцы незастроенных участков и их родственники первой степени получают многократную инвесторскую визу, которая продлевается каждые два года до завершения строительства, тогда как владельцы готовых объектов могут получить двухлетнее разрешение на проживание, автоматически продлеваемое каждые два года в течение шести лет. Изученные источники описывают визу как действующую лишь до окончания строительства, то есть это временный механизм, привязанный к самой стройке, а не к праву собственности как таковому.

Owner Visa по решению Королевской полиции 87/2026

Решение Королевской полиции Омана (Royal Oman Police, ROP), вносящее поправки в исполнительные правила Закона о проживании иностранцев, появилось в Официальной газете № 1653 21 июня 2026 г. и вступило в силу на следующий день, как сообщает Times of Oman. По данным Oman Observer, иностранец, купивший земельный участок, подготовленный под строительство, или объект, регистрация которого не завершена, может получить визу без спонсора по справке компетентного органа. Виза распространяется также на супруга или супругу покупателя, родственников первой степени и законных представителей организации, владеющей участком. Она выдаётся не менее чем на шесть месяцев и не более чем на один год, может быть продлена на аналогичный срок и допускает пребывание до трёх месяцев за один въезд. Она прекращается, если недвижимость передана любым юридическим действием, и вместе с ней прекращаются разрешения для семьи. Минимальной стоимости недвижимости она не требует и привязана к владению, поэтому это иной инструмент, чем Golden Residency. Наше сравнение Golden Residency и Owner Visa ставит их рядом.

Golden Residency

Golden Residency (золотой вид на жительство) был объявлен 31 августа 2025 г. как продлеваемое 10-летнее разрешение с единым порогом OMR 200 000 ($520 160) по семи маршрутам, по сообщению Gulf News. Middle East Briefing описывает маршрут через недвижимость как собственность в интегрированных туристических комплексах при наличии действительного свидетельства о праве собственности. Страницы наших объектов формулируют это условие как один объект в ITC стоимостью не менее OMR 200 000, решение по которому принимает Королевская полиция Омана. Начальные цены обоих выпусков участков Muriya выше этой суммы — в случае Jebel Sifah в 2,5 раза (500 000, делённые на 200 000), и страница Jebel Sifah сообщает, что покупка на уровне соответствующего порога или выше может служить основанием для заявления. Решение по любому заявлению принимает полиция, а маршрут сформулирован вокруг недвижимости, находящейся в собственности по свидетельству о праве собственности.

Та же арифметика показывает, почему меньшие продукты ITC ведут себя иначе. Начальная вилла Olive Farms за OMR 75 000 составляет 37,5% порога, а начальная вилла Raya за OMR 189 200 — 94,6%, и обе страницы отмечают, что начальный объект ниже порога, и указывают на Owner Visa, у которой нет минимальной стоимости. Ни один из маршрутов не распространяется на участок в гражданской программе или на обычной земле, потому что маршрут Golden Residency через недвижимость ограничен собственностью в ITC.

Цены на землю в Омане: что показывает индекс NCSI

Земля — самая быстро меняющаяся часть оманских данных о ценах на недвижимость в 2026 году, хотя индекс охватывает национальный рынок, в большую часть которого иностранцы войти не могут. Национальный центр статистики и информации (National Centre for Statistics and Information, NCSI) сообщил, что его индекс цен на недвижимость вырос на 15,9% в годовом выражении в первом квартале 2026 года, как опубликовал Oman Observer 13 июня 2026 г., и на 22,7% во втором квартале, как опубликовал Times of Oman 19 сентября 2026 г.

Жилая земля росла быстрее вилл и квартир в обоих кварталах, а Маскат возглавил губернаторства во втором квартале с показателем 40,6%, опередив Мусандам с 29,1% и North Al Batinah с 29%. Жилая земля в Al Wusta подешевела на 16%. Это изменения индекса по всей жилой земле, включая участки, распределённые гражданам, которые и составляют большую часть рынка, поэтому они описывают национальный спрос на землю, а не цену участка в ITC, и ничего не говорят о будущих ценах. Полугодовой отчёт Hamptons International, который приводит Oman Observer 13 сентября 2026 г., оценил общий оборот недвижимости в первом полугодии 2026 года примерно в RO 1,434 млрд, из которых договоры купли-продажи — на RO 688,1 млн (более 34 000 договоров), а ипотечные договоры — на RO 740,2 млн (13 383 договора).

При чтении этих цифр полезны два замечания. Участки ITC на нашем сайте начинаются от OMR 500 до OMR 1 000 за квадратный метр участка с учётом виллы, тогда как индекс NCSI — это темп изменения, и цены за квадратный метр он не даёт. Кроме того, рост во втором квартале совпал с периодом, когда в заголовках преобладали сообщения министерства и полиции, однако собственное заявление министерства состояло в том, что правила владения не менялись. Сторону выхода, которая для участка ITC начинается только после выполнения обязанности по застройке, разбирает наше руководство по продаже недвижимости в Омане.

Часто задаваемые вопросы

Может ли иностранец купить землю в Омане?

Да, но только в определённых местах. Иностранный гражданин или компания может купить землю в Омане, если речь об участке внутри лицензированного интегрированного туристического комплекса, по Королевскому указу 12/2006 и его исполнительному регламенту. Владение на обычной частной земле, на сельскохозяйственной земле и в закрытых губернаторствах для неоманцев недоступно по Королевскому указу 29/2018, а Министерство жилищного строительства и градостроительства подтвердило в июне 2026 года, что владение остаётся ограниченным определёнными территориями.

Можно ли купить голый участок и построить позже?

Ни один из выпусков участков на нашем сайте не является продажей голой земли: обе начальные цены включают виллу, построенную по спецификации застройщика. В более широком режиме ITC владелец участка обязан завершить строительство или начать использовать землю по назначению в течение четырёх лет с момента регистрации, с возможным продлением до двух лет, и не может продать участок до завершения.

Сколько стоит купить землю в Омане в ITC?

По страницам наших объектов на 16 октября 2026 г. начальная цена составляет OMR 500 000 ($1 300 400) за участок в Jebel Sifah не менее 1 000 м², OMR 750 000 ($1 950 600) за участок в Салале с видом на лагуну и OMR 1 000 000 ($2 600 800) за участок в Салале с прямым видом на море, в каждом случае с включённой виллой. Сверху применяется регистрационный сбор 3%, а НДС зависит от того, как договор трактует землю и здание.

Ведёт ли покупка участка к получению вида на жительство?

Только по определённому маршруту. Owner Visa по решению ROP 87/2026 не имеет минимальной стоимости, не требует спонсора, привязана к владению и может охватывать участок, подготовленный под строительство, по справке компетентного органа. Golden Residency требует одного объекта в ITC стоимостью не менее OMR 200 000, и решение принимает Королевская полиция Омана. Участок в гражданской программе или на обычной земле находится вне обоих маршрутов.

Можно ли купить землю в Омане вне туристического комплекса?

Только в других определённых территориях. В июньском списке министерства 2026 года названы будущие города, такие как Sultan Haitham City, Al Thuraya City и Al Jabal Al Aali, и интегрированные кварталы, такие как Surooh, а Королевский указ 38/2025 разрешает продажу объектов на праве фрихолд, но не земли, в специальных экономических и свободных зонах. Форма права и право иностранного покупателя на участие определяются отдельно для каждого проекта.

Почему дома Surooh так намного дешевле за квадратный метр?

Страницы наших объектов оценивают самый маленький дом Husn Al Zain в OMR 47 485 за 173 м² застроенной площади, то есть около OMR 274 за квадратный метр, против около OMR 1 205 за виллу Raya. Те же страницы описывают Surooh как жильё для граждан, имеющих право на жилую землю, и требуют, чтобы застройщик подтвердил право покупателя письменно до оплаты, так что цена привязана к этому праву.

Можно ли заложить участок?

В пределах ITC участок можно заложить только для финансирования строительных работ, согласно изложению регламента в Times of Oman от 25 июля 2026 г. Условия ипотеки для нерезидентов устанавливают отдельные банки, а наше руководство по ипотеке в Омане для иностранцев сравнивает опубликованные условия.

Что происходит с участком в ITC, если владелец умирает?

Исполнительный регламент предусматривает правопреемство: в случае смерти владельца разрешения на проживание для ближайших членов семьи остаются действительными и продлеваются для наследников на оставшийся срок владения, как изложила статью 27 программа Gulf Labour Markets and Migration. Планирование наследства разбирает наша статья о наследовании для иностранных владельцев недвижимости в Омане.

Одинаково ли относятся к гражданам стран ССАГПЗ?

Нет. Министерство жилищного строительства и градостроительства заявило в июне 2026 года, что граждане стран Совета сотрудничества арабских государств Персидского залива регулируются отдельными соглашениями ССАГПЗ и оманскими правилами для утверждённых территорий, поэтому условия, описанные здесь для иностранцев не из ССАГПЗ, к ним напрямую не переносятся.

Дата проверки: 16 октября 2026 г. Источники: Times of Oman, правовая база ITC; Gulf Labour Markets and Migration, Министерское решение 191/2007; Gulf News, заявление Министерства жилищного строительства; Oman Observer, закрытые территории; Oman Observer, фрихолд в свободных зонах; Oman Observer, Owner Visa; Times of Oman, поправки о проживании; Trowers & Hamlins, Закон о реестре недвижимости; decree.om, Королевский указ 79/2025; Times of Oman, индекс NCSI за Q2 2026; Oman Observer, индекс NCSI за Q1 2026; Deloitte, руководство Налогового управления Омана по НДС; портал государственных услуг, лицензия ITC; а также действующие страницы объектов Jebel Sifah Land Plots, Salalah Land Plots, Olive Farms, Raya, Solaris, Lubana Island, Husn Al Zain и Nismat Zain.