Коммерческая недвижимость в Омане для иностранных инвесторов (2026)

Коммерческая недвижимость в Омане для иностранных инвесторов (2026)

В этом руководстве, проверенном 16 октября 2026 г., разобрано, как устроена коммерческая недвижимость в Омане для покупателя, не являющегося гражданином страны: какие способы владения существуют для офисов, магазинов и помещений под рестораны, чем они отличаются от жилого фрихолда, что покупатель платит при покупке и в период владения и что на страницах наших коммерческих проектов указано о площадях, условиях оплаты и передаче объектов покупателям. Цифры приводятся в том виде, в каком их дали застройщик, министерство или названный консультант, с датой каждого источника.

К концу материала вы сможете сопоставить заявление о праве собственности в коммерческой брошюре с правовой базой, выполнить расчёт порога Golden Residency (золотой вид на жительство) для одного магазина или офиса, оценить НДС, регистрационный сбор и налоги, связанные с арендой, при покупке, а также пройти по списку документов для коммерческого помещения в строящемся объекте (off-plan). Оманский риал привязан к курсу 2,6008 доллара США, поэтому во всех ценах ниже сначала указана сумма в OMR, а в скобках — эквивалент в долларах США. Жилую сторону рынка освещают наши более общие материалы о недвижимости с правом фрихолд в Омане и о недвижимости, недоступной иностранцам; эта статья посвящена только коммерческим помещениям.

Коммерческая недвижимость в Омане: общий обзор

Коммерческая недвижимость в Омане не регулируется единым правилом для всех. Иностранный покупатель может прийти к ней через Integrated Tourism Complex (ITC, интегрированный туристический комплекс), через проект специальной экономической зоны или свободной зоны, через долгосрочный узуфрукт или аренду либо через компанию. У каждого способа своя правовая основа, и именно способ, связанный с конкретным помещением, определяет, получит ли покупатель право собственности фрихолд, ограниченное по сроку право или аренду. В таблице сведено положение дел на 16 октября 2026 г., и для каждой строки назван источник.

Остальная часть руководства идёт по таблице сверху вниз: сначала определения, затем каждый способ владения, потом цифры из наших собственных коммерческих объектов и, наконец, расходы, налоги и документы, которые сопровождают покупку.

Что такое коммерческая недвижимость в Омане

В повседневной речи коммерческая недвижимость в Омане — это офисы, магазины, помещения под рестораны и кафе, банки и пункты обслуживания, склады и автостоянки при них. Налоговое управление рассматривает продажу и аренду коммерческой недвижимости, включая гостиничные апартаменты, склады, кладовые и автостоянки, как одну категорию для целей НДС, согласно заметке Deloitte о руководстве Налогового управления по недвижимости. Здания смешанного назначения делятся по видам использования: по словам Deloitte, руководство говорит, что при продаже здания смешанного назначения целиком цену необходимо распределить между его частями.

Самое точное из найденных нами определений даёт закон, который открывает иностранный фрихолд в специальных экономических зонах. Королевский указ 38/2025 определяет девелопмент недвижимости как строительство жилых, коммерческих, жилых и коммерческих или туристических проектов недвижимости, а объект недвижимости определяет как выделенную часть такого проекта с определённой границей и площадью, называя в качестве примеров квартиру, офис, магазин, этаж и дом. В том же определении добавлено, что объект не включает землю, на которой он построен. Для покупателя последняя фраза важна: офис или магазин, купленный в многоквартирном здании, — это помещение плюс доля в общих частях, а не земельный участок.

Общими частями управляет ассоциация собственников. Статья 48 того же указа позволяет владельцам помещений в проекте зоны создать ассоциацию и управлять ею: она обслуживает здание, его общие части и услуги, а Королевский указ 79/2025, национальный закон о недвижимости, требует, чтобы такая ассоциация была у каждого проекта, с правосубъектностью и надзором министерства, по данным BSA Law. Королевский указ 79/2025 также отменил прежнюю систему владения квартирами и этажами (Королевский указ 48/89), закон о брокерской деятельности в сфере недвижимости (Королевский указ 78/86) и систему эскроу по Королевскому указу 30/2018, как указано в статье III этого указа. Для покупателя коммерческих помещений это означает, что правила ассоциации собственников, график сервисных сборов и эскроу-счёт — документы, которые нужно прочитать до подписания; как такие сборы обычно выражаются, объясняет наше руководство о сервисных сборах на недвижимость в Омане.

Коммерческая недвижимость отличается от земли. Участки разобраны в нашей статье о недвижимости, недоступной иностранцам, и для участков внутри ITC действует срок застройки: согласно юридическому заключению Times of Oman от 25 июля 2026 г., владелец должен застроить участок или использовать землю по назначению в течение четырёх лет с момента регистрации и не может продать участок, пока строительство не завершено. Готовые или строящиеся объекты в здании такой обязанности на уровне участка не несут, и это одна из причин, по которой покупатели магазинов и офисов обычно имеют дело с помещениями, а не с землёй.

Способы владения: коммерческая недвижимость в Омане для иностранцев

В Омане нет единого предложения, которое гласило бы: «иностранцы могут покупать коммерческую недвижимость». Владение лиц, не являющихся гражданами страны, складывается из отдельных документов, и какой документ применяется, зависит от того, где стоит здание. В таблице перечислены способы, обсуждаемые в опубликованных юридических комментариях, и характер права, которое создаёт каждый из них.

Владение землёй через компанию уже, чем предполагают многие брошюры. В заметке юридической фирмы Curtis за 2017 год говорится, что землёй могут владеть только общества с ограниченной ответственностью, полностью принадлежащие гражданам Омана или стран ССАГПЗ, и акционерные общества с долей оманских акционеров не менее 30%, как правило, для целей, служащих задачам компании, а исключением являются компании по девелопменту недвижимости; при этом закон об ITC позволяет иностранным компаниям владеть объектами для проживания и инвестиционных целей. Два более старых документа часто упоминаются в связи с экспатриантами, но не распространяются на магазины и офисы. Министерское решение 357/2020 позволяет отдельным экспатриантам иметь права узуфрукта на квартиры в лицензированных многоэтажных жилых зданиях или зданиях смешанного назначения в определённых районах Маската: срок до 50 лет с продлением до 99, минимальный возраст покупателя 23 года, требование о двух годах проживания и предельная доля 40% объектов в здании для лиц, не являющихся гражданами Омана, как резюмировала фирма Trowers & Hamlins в октябре 2020 года. Это решение написано применительно к квартирам не менее чем с двумя комнатами, поэтому оно относится к жилому направлению.

Второе — географическое ограничение. Oman Observer сообщил 9 марта 2022 г., что владение лицами, не являющимися гражданами Омана, запрещено в ряде мухафаз, вилайятов, островов и стратегических районов, а также на сельскохозяйственной земле, но что это ограничение не распространяется на землю и недвижимость внутри ITC в любой мухафазе. Поэтому для покупателя магазина или офиса практический вопрос состоит в том, какой правовой статус имеет участок, поскольку один и тот же тип здания в разных местах может подпадать под разные правила. Наше сравнение интегрированных туристических комплексов Омана перечисляет комплексы, которые используют статус ITC.

Путь через ITC и коммерческие помещения

ITC — это туристический комплекс с генеральным планом, лицензируемый по Королевскому указу 12/2006 в редакции вплоть до Королевского указа 76/2010; его исполнительный регламент содержится в Министерском решении 191/2007 в редакции вплоть до Министерского решения 109/2022, согласно юридическому заключению Times of Oman от 25 июля 2026 г. В реферате регламента 2007 года, подготовленном программой Gulf Labour Markets, Migration and Population, записано, что статья 2 позволяет физическим и юридическим лицам, не являющимся гражданами Омана, владеть застроенной недвижимостью или участками в этих комплексах «для проживания или инвестиционных целей». Формулировка охватывает как инвестиционное использование, так и жильё, и именно на этом основании внутри ITC продаются торговые и офисные площади. В заметке юридической фирмы Curtis за 2017 год добавлено, что ITC, как правило, сочетают коммерческий, жилой и туристический компоненты, а иностранные покупатели приобретают объекты у застройщиков и регистрируют право в Министерстве жилищного строительства.

The Pearl в Muscat Hills — самый наглядный пример на наших страницах. Oman Observer сообщил 11 июля 2018 г., что компания Al Osool Properties, входящая в MJS Group, строила 298 квартир с одной, двумя и тремя спальнями на бульваре Muscat Hills Boulevard с коммерческой площадью 4 000 м² и описал проект как жилые и коммерческие объекты на правах фрихолда внутри Madinat Al Irfan. На странице нашего объекта с магазинами Pearl Muscat Hills указано, что 37 торговых помещений занимают примерно 4 000 м² на первом уровне, что даёт в среднем около 108 м² на магазин (4 000 ÷ 37 = 108,1). Там же сказано, что цены на магазины меняются в зависимости от размера, ширины фасада, углового расположения и расстояния до входов и подъезда к автостоянке, что цены на магазины сообщаются по запросу и что дата передачи объекта покупателю устанавливается в договоре купли-продажи (SPA) каждого магазина.

Размер системы ITC важен для оценки того, сколько коммерческих адресов может существовать. Oman Observer сообщил в июне 2025 г., что к середине 2023 года около 19 ITC работали или находились в стадии разработки, что министерство объявило в марте 2025 г. ещё о 13 комплексах в стадии разработки и что 12 находились в планах. Наше собственное руководство по фрихолду подробнее объясняет лицензионную основу. Не в каждый ITC входит коммерческая полоса, а само наличие лицензии ITC не говорит о том, какие участки внутри него отведены под магазины или офисы; это записано в лицензионных документах проекта и в договоре купли-продажи.

Muscat Hills — также место самого нового коммерческого компонента на наших страницах: Dar Muscat Hills в Madinat Al Irfan, где Dar Arabia Development указывает 15 магазинов и 4 офиса рядом с 207 квартирами. Согласно странице нашего объекта, категория правоустанавливающего документа, применимая к иностранным покупателям, изложена в продажных документах застройщика вместе с реестровой ссылкой на участок в земельном реестре, а сама страница описывает Muscat Hills как ITC на основании сторонних источников. В брошюре застройщика целевой срок передачи объектов указан как начало декабря 2029 года.

Королевский указ 38/2025 и Регламент 81/2026

Королевским указом 38/2025 издан Закон о специальных экономических зонах и свободных зонах. Султан издал его 7 апреля 2025 г. (8 шавваля 1446 г.), и он вступает в силу на следующий день после публикации в Официальной газете; Oman Observer называет датой вступления в силу 14 апреля 2025 г. В июньском за 2025 год обзоре KPMG Oman отмечено, что закон заменил прежний закон о свободных зонах и допускает иностранное владение на 100% операторами, предприятиями и застройщиками недвижимости. Ответственным органом является Public Authority for Special Economic Zones and Free Zones (OPAZ, Государственное управление специальных экономических зон и свободных зон), которое, по данным Oman Observer, управляет 23 инвестиционными зонами, включая специальную экономическую зону в Дукме.

Глава о проектах девелопмента недвижимости коротка. Статья 42 гласит, что земля для таких проектов выделяется застройщику в узуфрукт и что застройщик может продавать объекты лицам, не являющимся гражданами Омана, — физическим или юридическим, — на правах фрихолда в порядке, установленном регламентом. Статья 43 требует независимого эскроу-счёта для каждого проекта, статья 44 возлагает регистрацию прав в Реестре недвижимости на управление в координации с Министерством жилищного строительства и градостроительства, статья 46 устанавливает обязанности застройщика (строить по графику, открыть эскроу-счёт, передать объект в согласованную дату и зарегистрировать его на имя покупателя), а статья 47 запрещает рекламировать строящиеся объекты или принимать резервные взносы до одобрения OPAZ. Статья 40 предусматривает, что инвесторам в зоне, не являющимся гражданами Омана, и владельцам объектов недвижимости вместе с их супругами и родственниками первой степени предоставляется вид на жительство на условиях и в порядке, которые регламент устанавливает после согласования с Королевской полицией Омана (Royal Oman Police).

Исполнительный регламент появился 20 сентября 2026 г. Times of Oman и Muscat Daily оба сообщили, что OPAZ издало Регламент 81/2026, который охватывает лицензирование проектов девелопмента недвижимости, продажи строящихся объектов и владение объектами на правах фрихолда лицами, не являющимися гражданами Омана, только в проектах, к которым применяются предписанные положения. Times of Oman добавляет, что застройщики должны выполнить финансовые и технические требования до начала продаж объектов, что снятие средств с эскроу-счёта ограничено заранее определёнными целями и что единое окно занимается выделением земли, лицензиями и согласованиями. В сообщениях не перечислены критерии допуска для проекта, а допустимость конкретного здания зависит от того, имеет ли проект лицензию, описанную в законе.

В публичных материалах встречаются два прочтения правила о фрихолде, и оба здесь приписаны их авторам. В определениях закона офисы и магазины названы среди объектов недвижимости. Разъяснение Oman Observer от 18 июня 2025 г. об этом же правиле описывает его в терминах жилых объектов и цитирует OPAZ, говорящее об «абсолютной собственности». Поэтому покупателю, рассматривающему коммерческую недвижимость в Омане по этому пути, следует запросить в письменном виде лицензию OPAZ на проект, выписку о регистрации объекта и статью регламента, на которую ссылается застройщик, прежде чем вносить что-либо сверх резервного взноса.

Knowledge Oasis Muscat и офисное здание Central 7

Knowledge Oasis Muscat (KOM) — технологический парк в Rusayl на западе Маската, который Oman Observer 18 апреля 2026 г. описал как технологическое подразделение Public Establishment for Industrial Estates (Madayn, Государственное учреждение промышленных зон). В этом сообщении площадь территории указана примерно в 759 566 м², из которых 494 832 м² пригодны для аренды, а около 381 312 м² сданы в аренду более чем 100 государственным, полугосударственным и частным арендаторам. Новые проекты 2025 года оценивались в более чем OMR 8,53 млн ($22 млн) и добавили более 21 000 м² арендуемых площадей, накопленные инвестиции на конец 2025 года составили около OMR 276,88 млн ($720 млн), а инвестиционное здание смешанного назначения стоимостью OMR 12 млн ($31 млн) с офисными и коммерческими площадями было готово на 55% с целевым сроком в первом квартале 2027 года.

Central 7 расположен на территории этого комплекса. Компания Wujha Real Estate Development объявила о Central 7 вместе с жилым проектом Uptown Muscat 17 сентября 2025 г., и в сообщении Invest-Gate о запуске говорится, что застройщик передаст офисные помещения на правах фрихолда по международным стандартам; Daily News Egypt повторило эту формулировку 21 сентября 2025 г. На странице нашего объекта Central 7 описано семиэтажное офисно-торговое здание на комплексе площадью 24 000 м² с потолками высотой 4 м, восемью пассажирскими лифтами, тремя выделенными парковочными местами на каждый офис, площадью помещений от 309 кв. футов (около 29 м²) до 3 225 кв. футов (около 300 м²) и целевым сроком завершения в четвёртом квартале 2026 года. Цены застройщик называет на каждое помещение отдельно, а прайс-листа, по которому можно было бы считать, на странице объекта нет.

Правовой основой фрихолда иностранного покупателя в зоне Madayn служит категория правоустанавливающего документа, записанная для конкретного помещения. Рассмотренные выше документы относятся к ITC, специальным экономическим зонам и свободным зонам, а утверждение застройщика о фрихолде — это собственное утверждение застройщика. Согласно странице нашего объекта, категория правоустанавливающего документа для конкретного помещения изложена в договоре купли-продажи и проектных документах, при этом остаются доступными и другие способы (лизхолд, узуфрукт на срок до 50 лет вне ITC в определённых местах, владение через оманскую компанию и узуфрукт по Закону об иностранных капиталовложениях). Документы на уровне помещения, которые нужно прочитать, — это договор купли-продажи, выписка из земельного реестра и письменное заявление о категории права.

Соседний жилой проект показывает, чем могут отличаться коммерческий и жилой планы одного застройщика. В Uptown Muscat, находящемся примерно в 290 м от Central 7 по данным нашей страницы объекта, 445 резиденций от OMR 41 103 ($106 900) с 15% при резервировании и остатком в течение пяти лет и целевым сроком передачи объектов покупателям в первом квартале 2027 года, тогда как по Central 7 требуется 20% при бронировании с ежеквартальными взносами до завершения. Это условия застройщика, как они показаны на страницах наших объектов; обязательным является датированный график в договоре купли-продажи каждого помещения.

Наши коммерческие объекты в сравнении

На нашем сайте три объекта включают магазины или офисы на продажу, а четвёртый, Uptown Muscat, расположен рядом с Central 7 и имеет торговую галерею. В таблице изложено то, что указано на каждой странице.

График помещений Dar Muscat Hills — самый подробный на наших страницах; он взят из брошюры застройщика в том виде, в каком он переписан на странице объекта. Приведённая ниже разбивка группирует его по обозначениям уровней, напечатанным на генплане, и показывает арифметику: каждая сумма — это сумма указанных площадей, а каждое среднее значение — эта сумма, делённая на число помещений.

По 15 магазинам общая площадь составляет 607,08 м², а среднее значение — 40,47 м², что заметно меньше среднего значения около 108 м², вытекающего из данных The Pearl. Таким образом, эти два проекта описывают разные форматы торговли: в Dar Muscat Hills указаны небольшие помещения, а в The Pearl — более крупные фасады на первом этаже. На первом этаже Central 7, согласно странице нашего объекта, сложилась третья схема, показанная ниже, с супермаркетом, двумя отделениями банков, аптекой и одиннадцатью помещениями под рестораны и кафе.

Это компоненты первого этажа, перечисленные для здания; на странице не сказано, какие из них предлагаются на продажу, а какие зарезервированы за застройщиком или за якорными арендаторами. Покупателю, читающему такой план, стоит спросить, какие помещения входят в график продаж, потому что состав арендаторов определяет поток посетителей для всех остальных помещений здания. Наше руководство по застройщикам, работающим в Омане и каталог застройщиков дают справочную информацию о Wujha, Al Osool и Dar Arabia.

Вид на жительство и коммерческие помещения

Вид на жительство — то место, где коммерческую недвижимость в Омане чаще всего понимают неверно. Правило Golden Residency, которое используется на всём этом сайте, таково: один объект в ITC стоимостью не менее OMR 200 000 ($520 160); решение принимает Королевская полиция Омана. В изложении Middle East Briefing объявления от 31 августа 2025 г. путь через недвижимость назван покупкой жилых, коммерческих или туристических помещений в ITC при наличии действительного правоустанавливающего документа и заверенного итогового баланса, если помещением владеет компания. Gulf News добавляет, что 10-летнее продлеваемое разрешение может распространяться на супруга, детей и родственников первой степени и что владельцы вправе иметь ещё один объект вне ITC в районах, где иначе открыто владение лицами, не являющимися гражданами Омана. Обе схемы подробно изложены в нашей статье о сравнении Golden Residency и Owner Visa.

Owner Visa — отдельный документ. Решение Королевской полиции Омана 87/2026, опубликованное в Официальной газете № 1653 и описанное Oman Observer 25 июня 2026 г., позволяет иностранному владельцу зарегистрированного объекта, объекта, регистрация которого не завершена, или участка, подготовленного к строительству, получить визу или вид на жительство без спонсора на основании справки компетентного органа. Визы действуют не менее шести месяцев и не более одного года и подлежат продлению, в них могут быть включены супруг и родственники первой степени, а вид на жительство для владельца и семьи прекращается, если право собственности передаётся. В сообщении Muscat Daily от 21 июня 2026 г. то же решение описано в терминах жилых объектов и земли, отведённой под строительство. Поскольку в сообщениях использованы обе формулировки, документом, на котором держится виза, служит справка, выданная на конкретный объект, и её стоит получить для магазина или офиса, прежде чем полагаться на этот путь.

Один магазин или офис может достичь OMR 200 000 только в том случае, если цена за квадратный метр достаточно высока для его размера. Таблица переводит порог в необходимую цену за квадратный метр для помещений на наших страницах: порог, делённый на площадь. Это арифметика порога, а не утверждение о том, сколько стоит какое-либо помещение.

Закономерность очевидна. Небольшим магазинам для самостоятельного достижения порога потребовалась бы очень высокая цена за квадратный метр, тогда как крупные офисы достигают его при гораздо более низкой ставке, так что проверка порога зависит от выбранного помещения и названной на него цены. Подходит ли какое-либо помещение на наших страницах, зависит от категории его правоустанавливающего документа и итоговой цены; обе величины указаны в документах застройщика. Та же арифметика применима к Owner Visa лишь в том смысле, что у неё нет минимальной стоимости, поэтому цена не является критерием для этого пути.

Расходы при покупке: регистрационный сбор, НДС и график платежей

К цене коммерческого помещения добавляются три платежа. Первый — регистрационный. В Deloitte Oman Highlights (январь 2023 г.) записано, что гербовый сбор при приобретении недвижимости составляет 3% от стоимости продажи, и на страницах наших объектов те же 3% указаны как единовременный сбор за передачу права для иностранных покупателей, уплачиваемый при регистрации. На странице The Pearl разобран пример: для магазина за OMR 200 000 ($520 160) сбор в 3% составляет OMR 6 000 ($15 605).

Второй — НДС. Оман ввёл НДС по ставке 5% 16 апреля 2021 г. на основании Королевского указа 121/2020. В руководстве Налогового управления по недвижимости, в изложении Deloitte от 30 сентября 2021 г., продажа и аренда коммерческой недвижимости облагаются по стандартной ставке 5%, тогда как неосвоенная земля, перепродажа жилой недвижимости и аренда жилой недвижимости освобождены от налога, а первая поставка нового жилого помещения облагается по стандартной ставке. В этом и состоит различие между коммерческими и жилыми покупками: перепродажа жилого помещения освобождена, а коммерческая продажа облагается налогом всякий раз, когда продавец зарегистрирован. Включён ли НДС в названную цену, указано в договоре купли-продажи. В заметке Deloitte добавлено, что по переходным правилам для договоров, подписанных до 16 апреля 2021 г., договор без пункта о НДС считается включающим НДС.

Третий — сам график платежей. Застройщики продают коммерческие помещения по той же логике этапов, что и жилые. По Central 7 требуется 20% при бронировании и ежеквартальные взносы до завершения, а остаток — при передаче объекта покупателю, как указано в договоре купли-продажи. В таблице на условном помещении за OMR 100 000 ($260 080) рассчитаны перечисленные выше платежи. Помещение гипотетическое и не является расценкой ни по одному проекту.

Расходы на юристов, любые административные сборы агента или застройщика и банковские комиссии добавляются сверху, и их называют соответствующие стороны. Регистрационный сбор и НДС на сумму OMR 8 000 ($20 806) в таблице — это разобранный пример, а не прогноз для конкретного проекта. Наша статья о налоге на недвижимость в Омане собирает периодические и разовые налоги в одном месте, а руководство о привязке оманского риала к доллару объясняет, почему приведённые выше долларовые суммы не меняются вместе с валютным рынком.

Аренда, НДС с арендной платы и ориентиры по арендным ставкам на офисы

Владельцы коммерческой недвижимости в Омане обычно сдают её в аренду, а аренда несёт три слоя правил: НДС с арендной платы, муниципальную регистрацию договора аренды и сам уровень арендной платы. По НДС руководство Налогового управления в изложении Deloitte относит коммерческую аренду к стандартной ставке 5%, причём автостоянка, сдаваемая отдельно, также облагается по ставке 5%. Регистрация обязательна, когда облагаемый оборот достигает OMR 38 500 ($100 131) за скользящий 12-месячный период, а добровольная регистрация возможна начиная с OMR 19 250 ($50 065), согласно Deloitte Oman Highlights; нерезидент, осуществляющий облагаемые поставки незарегистрированным клиентам в Омане, обязан зарегистрироваться независимо от суммы. При аренде на OMR 12 000 ($31 210) в год НДС по ставке 5% составляет OMR 600 ($1 560) сверх арендной платы там, где арендодатель зарегистрирован, а один такой договор сам по себе находится ниже обязательного порога.

Регистрация аренды отделена от НДС. В феврале 2022 г. представитель муниципалитета Маската сообщил Oman Observer, что арендодатель обязан зарегистрировать договор найма в муниципалитете, что уплачивается фиксированный налог в 3% и что договор, не зарегистрированный, не продлённый или не обложенный налогом в течение одного месяца после подписания или истечения срока, считается недействительным перед государственными органами, с штрафом в трёхкратном размере фиксированного налога. В списке условий найма муниципалитета, опубликованном Muscat Daily, 3% указаны как процент от месячной арендной платы, процитирован Королевский указ 6/89 и перечислены трёхмесячный срок уведомления об освобождении помещения и требование письменного согласия арендодателя до субаренды. Жилой стороне сдачи в аренду посвящено наше руководство о сдаче недвижимости в Омане из-за рубежа.

Что касается уровня арендной платы, единственный найденный нами опубликованный ориентир с данными за 2026 год — отчёт Savills о рынке недвижимости Омана. Savills сообщила 29 апреля 2026 г., что офисный рынок Маската в первом квартале оставался стабильным по основным субрынкам, со ставками аренды OMR 2,0 за квадратный метр в месяц в центральном деловом районе, OMR 3,5 в Qurum, OMR 4,5 в Al Khuwair и OMR 6,0 в Shatti Al Qurum. За второй квартал Muscat Daily сообщил 29 июля 2026 г., что ставки в центральном деловом районе и Qurum не изменились, а в Ghubrah и Azaiba выросли на 4%. В таблице ориентиры первого квартала применены к самым маленьким и самым большим офисам в Dar Muscat Hills. Эти ориентиры описывают другие районы и ничего не говорят о Muscat Hills или Knowledge Oasis Muscat, поэтому приведённая ниже арифметика — это способ оценить масштаб арендных ставок, а не прогноз дохода.

Шаги просты: площадь × месячная ставка аренды за квадратный метр × 12. Для офиса 61,46 м² при ставке OMR 3,5 это 61,46 × 3,5 × 12 = OMR 2 581. НДС в 5% добавил бы с этой арендной платы OMR 129, если арендодатель его взимает. В приведённых выше источниках нет ориентира по арендным ставкам на торговые помещения, поэтому таблица охватывает только офисы. Расчёты доходности жилья изложены в нашей статье о доходности аренды в Омане; магазины и офисы она не затрагивает.

Налоги на владение: коммерческая недвижимость в Омане

В Deloitte Oman Highlights (январь 2023 г.) записано, что налога на недвижимое имущество как такового нет, налога на передачу права нет, гербовый сбор взимается только при приобретении недвижимости в размере 3% от стоимости продажи, налога на чистое имущество нет, а налога на наследство нет. Для компаний указана ставка налога на прибыль 15% для всех видов бизнеса, включая филиалы и постоянные представительства иностранных компаний, и ставка 3% для малых компаний в определённом понимании, а также сказано, что прирост капитала от продажи основных средств облагается по обычным ставкам. Поэтому компания, владеющая магазином или офисом, подпадает под режим налога на прибыль в отношении облагаемого дохода, то есть валового дохода за вычетом допустимых расходов. На дату этой публикации ни резиденты, ни нерезиденты не платили подоходный налог или налог на прирост капитала как физические лица.

Это изменится 1 января 2028 г. Королевский указ 56/2025 издан 22 июня 2025 г. и опубликован в Официальной газете 30 июня 2025 г.; он вводит подоходный налог с физических лиц по ставке 5% на чистый облагаемый доход свыше OMR 42 000 ($109 234) в год, согласно июльскому обзору KPMG за 2025 год. К облагаемым источникам относятся сдача в аренду и наём недвижимого и движимого имущества, а также прирост капитала, включая доходы от недвижимости. Для арендного дохода KPMG называет вычитаемые затраты в размере 15% от совокупного дохода либо фактические расходы, понесённые на его получение, с выбором между фиксированным и фактическим вычетом каждые три года, и отмечает, что возмещаемый входной НДС по расходам вычету не подлежит. Налоговые резиденты, определяемые как находящиеся в стране более 183 дней в налоговом году, облагаются налогом с мирового дохода, а нерезиденты — с дохода из источников в Омане.

В перечне освобождений KPMG значатся поступления от выбытия основного жилья по истечении двух лет с момента уведомления органов и поступления от выбытия дополнительного жилья один раз. Магазин или офис не относится ни к тому, ни к другому, поэтому доход от коммерческого помещения подпадает под источник «прирост капитала» в перечисленном виде. Механику аренды показывает пример. Допустим, у физического лица за год OMR 60 000 ($156 048) валовой арендной платы и нет другого дохода. Фиксированный вычет в 15% составляет OMR 9 000 ($23 407), остаётся OMR 51 000 ($132 641). Сумма свыше OMR 42 000 равна OMR 9 000, а 5% от неё — OMR 450 ($1 170). Другие вычеты, другие доходы и исполнительные регламенты могут изменить результат для реального налогоплательщика. Как эти правила входят в план выхода из инвестиции, описывают наш обзор рынка недвижимости Омана и руководство по продаже недвижимости в Омане.

Покупка строящихся коммерческих помещений по Королевскому указу 79/2025

Большинство коммерческих помещений на наших страницах продаётся до завершения строительства, что ставит их под действие национального закона о недвижимости — Королевского указа 79/2025. Он опубликован в Официальной газете № 1613 14 сентября 2025 г. и вступает в силу через 180 дней после публикации, что относит начало действия к середине марта 2026 г.; BSA Law называет дату 10 марта 2026 г. Согласно изложению BSA Law, застройщику требуется предварительная лицензия перед началом проекта, строящиеся объекты должны быть зарегистрированы, у каждого проекта должен быть независимый эскроу-счёт на его имя, на который вносятся платежи покупателей, снятие средств ограничено в соответствии с утверждёнными этапами строительства, брокеры и маркетологи должны иметь лицензию министерства и состоять в национальном реестре, а нарушения влекут административные и уголовные наказания, включая отзыв лицензии. Статья III указа отменяет прежнюю систему эскроу (Королевский указ 30/2018), закон о брокерской деятельности (Королевский указ 78/86) и систему владения квартирами и этажами (Королевский указ 48/89).

Формулировки указа общие, и в статье BSA Law коммерческие помещения особо не выделены. Положения написаны применительно к проектам и объектам, поэтому покупатель магазина или офиса в строящемся здании вправе задать те же вопросы, что и покупатель жилья. Последовательность подробно описана в нашем руководстве по Королевскому указу 79/2025, статье о пороге маркетинга строящихся объектов и пошаговом процессе покупки строящегося объекта, и они применимы к коммерческому помещению так же, как к жилью.

В специальных экономических зонах и свободных зонах параллельные правила находятся в Королевском указе 38/2025: эскроу-счёт по статье 43, одобрение OPAZ до рекламы по статье 47 и передача объекта в согласованную дату по статье 46. Приведённый ниже перечень собирает документы для коммерческого помещения, какой бы путь ни применялся.

Перечень служит подспорьем для чтения. Он не заменяет проверку оманским юристом, и каждый проект может добавить собственные документы.

Рыночный контекст: коммерческая недвижимость в Омане

Национальные цифры описывают рынок недвижимости в целом, а не только коммерческую недвижимость. Национальный центр статистики и информации, по сообщению Oman Observer от 29 июля 2026 г., зафиксировал общий объём сделок с недвижимостью в OMR 1,43 млрд ($3,72 млрд) в первом полугодии 2026 года, что на 5,4% выше, чем за тот же период 2025 года. Стоимость договоров продажи выросла на 12,2% до OMR 688 млн ($1,79 млрд) по 34 017 сделкам, рост на 6,9%, тогда как стоимость ипотеки осталась на уровне OMR 740,2 млн ($1,92 млрд), а число выданных правоустанавливающих документов на недвижимость снизилось на 8% до 101 700. Savills сообщила о стоимости сделок в OMR 678 млн ($1,76 млрд) к концу марта 2026 г., рост на 18,4%, а Muscat Daily сообщил о прямых иностранных инвестициях в недвижимость в размере OMR 602,5 млн ($1,57 млрд) на конец первого квартала, рост на 1,2%. Ни одно из этих сообщений не разделяет коммерческие и жилые сделки.

Цифры Knowledge Oasis Muscat позволяют сделать более узкий вывод. По данным о площадях в апрельском за 2026 год сообщении Oman Observer, 381 312 м² сданных в аренду из 494 832 м² пригодных для аренды составляют около 77% (381 312 ÷ 494 832 = 0,771), а в 2025 году добавилось более 21 000 м² новых договоров аренды. Эти цифры описывают аренду по комплексу, а не стоимость перепродажи или аренды какого-либо помещения в Central 7. Во втором квартальном отчёте Savills также указала на порты Салалы, Дукма и Сохара, расположенные за пределами Ормузского пролива, как на фактор, поддерживающий спрос на складские и логистические объекты и коммерческую недвижимость, по сообщению Muscat Daily; это взгляд Savills на долгосрочный спрос, и он не содержит цифр по арендным ставкам или заполняемости.

Для покупателя практическая польза этих цифр — калибровка. Рыночные данные показывают активность и уровни аренды на сложившихся субрынках Маската, тогда как проекты на наших страницах расположены в более новых местах: в Madinat Al Irfan, где коммерческие площади входят в состав проектов смешанного назначения, и в технологическом парке Rusayl. Сравнение цены, площади и сроков передачи объектов покупателям в таблицах выше — та часть, которую можно проверить по каждому помещению в договоре купли-продажи.

Часто задаваемые вопросы

Может ли иностранец купить офис в Омане?

Коммерческая недвижимость в Омане доступна лицу, не являющемуся гражданином страны, так: по Министерскому решению 191/2007 оно может владеть построенным объектом или участком внутри ITC для проживания или инвестиционных целей, а Королевский указ 38/2025 позволяет лицензированным застройщикам в специальных экономических зонах и свободных зонах продавать объекты лицам, не являющимся гражданами Омана, на правах фрихолда. В последнем законе офисы названы среди объектов недвижимости. Подходит ли конкретный офис, зависит от категории правоустанавливающего документа, записанной для него; её показывают договор купли-продажи и выписка из земельного реестра.

Может ли иностранец купить магазин в Омане?

Магазины идут теми же путями, что и офисы. На странице Pearl Muscat Hills указано, что её 37 торговых помещений продаются на правах полного фрихолда покупателям любого гражданства, и отмечено, что Muscat Hills — утверждённый ITC, а на странице Dar Muscat Hills названы 15 магазинов и сказано, что категория правоустанавливающего документа для иностранных покупателей приведена в продажных документах застройщика. Поэтому коммерческая недвижимость в Омане покупается помещение за помещением, с проверкой вида права на каждое здание.

Даёт ли покупка коммерческой недвижимости в Омане вид на жительство?

Сама по себе — нет. Коммерческая недвижимость в Омане связана с видом на жительство только через определённые пути: путь Golden Residency через недвижимость требует одного объекта в ITC стоимостью не менее OMR 200 000 ($520 160), решение принимает Королевская полиция Омана, а в обзоре программы названы жилые, коммерческие или туристические помещения в ITC при наличии действительного правоустанавливающего документа. Owner Visa по решению Королевской полиции Омана 87/2026 не имеет минимальной стоимости, оформляется без спонсора, привязана к владению и прекращается при передаче имущества; в сообщениях её описывают в терминах помещений и строительных участков, поэтому документом, который нужно получить, служит справка на названное помещение.

Взимается ли НДС с коммерческой недвижимости в Омане?

Согласно руководству Налогового управления по недвижимости в изложении Deloitte, продажа и аренда коммерческой недвижимости в Омане облагаются по стандартной ставке 5%, тогда как перепродажа и аренда жилой недвижимости освобождены. На помещении за OMR 100 000 ($260 080) 5% составляют OMR 5 000 ($13 004), если цена НДС не включает. Включена ли в цену сумма налога, указано в договоре купли-продажи.

Есть ли ежегодный налог на коммерческую недвижимость в Омане?

Для коммерческой недвижимости в Омане в Deloitte Oman Highlights за январь 2023 г. записано отсутствие налога на недвижимое имущество и гербовый сбор 3% при приобретении недвижимости. С 1 января 2028 г. физические лица будут платить подоходный налог по ставке 5% с суммы свыше OMR 42 000 ($109 234) на чистый доход, в который входит арендная плата, а в перечень облагаемых источников входит и доход от недвижимости.

Нужна ли для коммерческой недвижимости в Омане оманская компания?

Нет, не при путях через ITC и зоны, где покупать могут физические лица и компании, не являющиеся гражданами Омана. Существует и путь через компанию: Закон об иностранных капиталовложениях, Королевский указ 50/2019, позволяет иностранным инвесторам владеть оманскими компаниями, а на странице нашего объекта Central 7 владение через зарегистрированную в Омане компанию названо среди доступных путей. Компания, владеющая помещением, облагается налогом по корпоративному режиму по ставке 15%, по данным Deloitte.

Сколько стоят магазины и офисы Dar Muscat Hills?

На странице нашего объекта цена по запросу указана для всех 15 магазинов и 4 офисов. Площади она называет: магазины от 28,98 до 55,35 м² (в среднем 40,47 м²) и офисы от 61,46 до 152,52 м² (в среднем 115,06 м²), с целевым сроком застройщика передать объекты покупателям в начале декабря 2029 года. Цены и условия оплаты предоставляются вместе с документами на резервирование.

Когда должна состояться передача Central 7?

Целевой срок застройщика — четвёртый квартал 2026 года, по странице нашего объекта, при этом 20% вносятся при бронировании, а ежеквартальные взносы — до завершения. Сертификат о завершении строительства, регистрация помещения и датированный график в договоре купли-продажи — документы, показывающие, передано ли конкретное помещение и когда.

Как защищены деньги при покупке строящегося коммерческого помещения?

Для строящейся коммерческой недвижимости в Омане Королевский указ 79/2025 требует независимого эскроу-счёта для каждого проекта, на который вносятся платежи покупателей, при этом снятие средств ограничено в соответствии с утверждёнными этапами строительства, как сообщает BSA Law. В специальной экономической зоне то же требование об эскроу содержится в статье 43 Королевского указа 38/2025. Проверка со стороны покупателя состоит в том, что платежи поступают на названный счёт проекта.

Какая арендная плата на офисы в Маскате?

Savills сообщила об арендных ставках на офисы в первом квартале 2026 г.: OMR 2,0 ($5,20) за квадратный метр в месяц в центральном деловом районе, OMR 3,5 ($9,10) в Qurum, OMR 4,5 ($11,70) в Al Khuwair и OMR 6,0 ($15,60) в Shatti Al Qurum. Это районные ориентиры, и они не описывают арендные ставки в Muscat Hills или Knowledge Oasis Muscat.

Дата проверки: 16 октября 2026 г. Источники: Королевский указ 38/2025 (OPAZ); Oman Observer, фрихолд в специальных экономических зонах (18 июня 2025 г.); KPMG Oman, закон о специальных экономических зонах и свободных зонах; Times of Oman, Регламент 81/2026; Muscat Daily, Регламент 81/2026; Times of Oman, правовая база ITC (25 июля 2026 г.); GLMM, Министерское решение 191/2007; Curtis Oman Law Blog, корпоративное владение землёй; Trowers & Hamlins, Министерское решение 357/2020; Oman Observer, правила владения (9 марта 2022 г.); Oman Observer, The Pearl Muscat (11 июля 2018 г.); Middle East Briefing, Golden Residency; Gulf News, Golden Residency; Oman Observer, Owner Visa (25 июня 2026 г.); Muscat Daily, решение 87/2026; Deloitte, руководство Налогового управления Омана по НДС для недвижимости; Deloitte, Oman Highlights 2023; KPMG, закон Омана о подоходном налоге с физических лиц; Oman Observer, регистрация найма (15 февраля 2022 г.); Muscat Daily, условия найма муниципалитета Маската; Savills, рынок недвижимости Омана, 1-й квартал 2026 г.; Muscat Daily, Savills, 2-й квартал 2026 г.; Oman Observer, сделки NCSI за первое полугодие 2026 г.; Oman Observer, Knowledge Oasis Muscat (18 апреля 2026 г.); Invest-Gate, запуск проектов Wujha (17 сентября 2025 г.); Daily News Egypt, запуск проектов Wujha; BSA Law, Королевский указ 79/2025; decree.om, Королевский указ 79/2025.