Dar Muscat Hills, Madinat Al Irfan: 207 квартир, магазины и офисы в Маскате

Dar Muscat Hills — многофункциональный проект в районе Muscat Hills, Madinat Al Irfan, Маскат, от застройщика Dar Arabia Development. По данным брошюры застройщика, в него входят 207 квартир, 15 магазинов и 4 офиса, а начало сдачи намечено на декабрь 2029 года. На сайте застройщика этот же проект указан как «Dar Irfan, Muscat Hills»; в брошюре используется название Dar Muscat Hills, и эта страница следует брошюре.

Цена, план платежей и сервисный сбор по Dar Muscat Hills не опубликованы, а категория права собственности для иностранных покупателей не указана ни в брошюре, ни на сайте застройщика. Поэтому здесь приведено то, что брошюра действительно печатает (число объектов, внутренние площади, удобства, генплан и карта расположения), что о районе и застройщике добавляют открытые источники и что покупателю нужно получить в письменном виде до бронирования.

Dar Muscat Hills: основные данные

Обзор Dar Muscat Hills

Брошюра описывает проект как многофункциональный комплекс из жилых квартир, коммерческих помещений и офисов, расположенный в Madinat Al Irfan в составе более широкого района Muscat Hills. По словам застройщика, комплекс находится в «хорошо связанной городской среде» с доступом к бизнесу, торговле, образованию, гостиничному сервису и развлечениям. Это маркетинговое утверждение; в разделе о расположении ниже оно заменено измеренными расстояниями по прямой.

На странице с цифрами брошюра приводит четыре показателя: 207 квартир, 15 торговых магазинов, 4 офисных помещения и площадь 31 979 м². Что именно измеряет этот показатель площади, брошюра не поясняет, поэтому он не годится для сравнения с другими проектами. Плановая сдача напечатана как «December 2029 (beginning)», и брошюра не уточняет этот срок. Это ориентир застройщика, а не договорная дата.

Застройщик — Dar Arabia Development, которая на своём сайте работает под названием Dar Arabia Real Estate. В брошюре и на сайте говорится, что у компании более 45 лет опыта, однако в обращении генерального директора на странице «О нас» речь идёт о последних четырёх десятилетиях, а родственный сайт darcom.work сообщает, что компания основана в 1996 году. Эта страница приводит собственное заявление застройщика и не выбирает между этими цифрами. Генеральный подрядчик, названный в брошюре, — Al Fayafi; независимого описания этого подрядчика найти не удалось.

На обороте брошюры указано, что проект зарегистрирован в Министерстве жилищного строительства, Главном управлении развития недвижимости. Номер регистрации, номер лицензии проекта и номер рекламной лицензии не напечатаны и в открытых источниках не найдены. Визуализации в брошюре — это изображения художника по данным брошюры.

Состав квартир и площади

Брошюра печатает поэтажный план для каждой планировки квартир. На каждом плане указана «flat area» — внутренняя площадь квартиры. Балконы нарисованы на многих планах, но не измерены. Площадь сада или террасы рядом с площадью квартиры указана только для квартир наземного блока с номерами с 20 по 40, и даже там этаж квартиры не назван. Площади ниже приведены в квадратных метрах в точности так, как напечатаны; они не пересчитывались и не округлялись.

В брошюре 207 квартир делятся на три группы. Двадцать одна квартира имеет отдельные номера (с 20 по 40) и находится в наземном блоке. Ещё 162 — «типовые» планировки: 27 позиций, повторяющихся на шести этажах, с кодами вида от 0101 до 0627, в которых первые две цифры, по-видимому, означают этаж, а последние две — позицию. Остальные 24 имеют номера с 701 по 724 и повторяют планировки типовых позиций, за исключением того, что три позиции на этом этаже отсутствуют. Брошюра не обозначает типовые квартиры как этажи, поэтому понимание кодов как этажей основано на номерах квартир и является предположением.

Самая маленькая квартира в брошюре — студия площадью 48,65 м² (код квартиры 0102), самая большая — трёхкомнатная площадью 140,28 м². В перечне помещений на планах также указана «electrical kitchen», а в некоторых однокомнатных позициях — гардеробная. Ни на одном плане нет дуплекса или пентхауса, и кладовая не указана.

Квартиры наземного блока с садом или террасой

Восемнадцать из 21 квартиры наземного блока имеют напечатанную площадь сада или террасы — от 3,46 м² до 65,92 м². Четыре примера показывают, как складываются напечатанные итоговые значения.

Для квартир 29, 30 и 31, а также для всех типовых квартир напечатана только площадь квартиры. Для них брошюра не приводит итога, и покупателю, сравнивающему квартиру наземного блока с квартирой на верхнем этаже, следует сравнивать площади квартир, потому что сад не является внутренним пространством. Входит ли сад в право собственности, является ли он лицензированным использованием общей земли или арендованной территорией, не указано, и этот вопрос стоит включить в список пунктов для подтверждения.

Торговые помещения и офисы

Брошюра перечисляет 15 магазинов и 4 офиса. Согласно генплану, магазины с 11 по 19 находятся на первом этаже, магазины с 1 по 6 — на уровне с обозначением «Levelling 2 floor», а офисы с 7 по 10 — на уровне с обозначением «Levelling 1 floor». Формулировки этих обозначений принадлежат застройщику, и брошюра не соотносит их с этажами квартир. Площади магазинов составляют от 28,98 м² до 55,35 м², площади офисов — от 61,46 м² до 152,52 м². Цены ни на одно помещение не указаны, и брошюра не говорит, действуют ли для коммерческих помещений те же условия права собственности, что и для квартир.

Могут ли коммерческие помещения учитываться для Golden Residency (золотой вид на жительство), зависит от статуса участка, а это здесь остаётся открытым вопросом. Связанный объект The Pearl в Muscat Hills — это здание с преобладанием магазинов, на которое действуют собственные условия.

Удобства

Страница брошюры с удобствами перечисляет следующее для жителей Dar Muscat Hills. Брошюра не указывает размеров, часов работы или правил доступа ни для одного из них и не поясняет, что из этого входит в сервисный сбор.

• Бассейн на крыше с джакузи.
• Велнес: сауна и парная.
• Фитнес: отдельные мужской и женский тренажёрные залы и пространство для йоги.
• Детская игровая площадка.
• Кинотеатр.
• Парковка: три уровня парковки, с местами для электромобилей.
• Вертикальный транспорт: шесть лифтов.
• Охрана, без сведений о системах и персонале.

Брошюра также указывает, что квартиры полностью меблированы. Она не печатает ни перечня мебели, ни списка брендов, ни перечня отделки, поэтому что именно охватывает «полностью меблированы» (встроенное оборудование, отдельная мебель, техника), остаётся открытым до тех пор, пока договор купли-продажи не определит это. Количество парковочных мест на квартиру также не указано.

Помимо здания, брошюра указывает на более широкий район Muscat Hills: 18-луночное поле для гольфа, клубные помещения, рестораны и кафе, променад Boulevard и школу в окрестностях. Всё это относится к району, и брошюра не приводит условий доступа, членства или платы за них.

Расположение и окружение Dar Muscat Hills

Карта расположения в брошюре помещает Dar Muscat Hills вблизи пересечения 99 Street, Hay Al Arafat Road и Al Matar Street, а Sultan Qaboos Street находится севернее. Координаты и номер участка брошюра не печатает. Отметка, использованная для этого объекта, около 23,5775 с. ш. и 58,2962 в. д., считана с карты брошюры по геометрии дорог OpenStreetMap. Она приблизительна, вероятно, с точностью около 300 метров, и её следует сверить с номером участка в договоре купли-продажи. Сам дорожный перекрёсток находится примерно в точке 23,5782 с. ш., 58,2952 в. д. по данным OpenStreetMap.

Madinat Al Irfan, более широкий район, был объявлен совместным предприятием Majid Al Futtaim и OMRAN площадью более 4,5 млн м². Приведённые ниже расстояния по прямой измерены от приблизительной отметки по данным OpenStreetMap. Это не расстояния по дороге и не время в пути, а маршруты по дорогам будут длиннее.

Расстояние до Al Khuwair и Ghubrah не измерялось. Время в пути, указанное на других страницах, в том числе 14 минут до аэропорта на странице Opal Residences, относится к тем участкам, а не к этому.

Право собственности, титул и резидентство в Dar Muscat Hills

Категория права собственности для иностранных покупателей в Dar Muscat Hills застройщиком не указана. Ни брошюра, ни сайт застройщика не содержат никаких заявлений о владении иностранцами, регистрации права собственности или допустимых гражданствах. Эта страница не описывает участок как фрихолд, как открытый для всех гражданств или как находящийся внутри Integrated Tourism Complex (ITC, интегрированный туристический комплекс), потому что ни один источник не подтверждает ничего из этого для данного участка.

Более широкий контекст таков. Muscat Hills описывается как интегрированный туристический комплекс в сторонних источниках, включая анализ Oxford Business Group примерно 2016 года, пресс-релиз Savills о запуске другого проекта в Muscat Hills и репортаж Oman Observer 2018 года о The Pearl. Наши страницы о соседних проектах описывают район так же. Министерство наследия и туризма объявило о 19 лицензиях ITC в 2023 году, но найденные сообщения их не называют, поэтому ни один публичный список не связывает этот участок с лицензией. Находится ли участок Dar Muscat Hills в границах ITC, публично не известно. Поэтому категорию права собственности необходимо подтвердить у застройщика в письменном виде и проверить по земельному реестру до любого бронирования. Общие правила см. в материалах: руководство по праву собственности и интегрированным туристическим комплексам в Омане и могут ли иностранцы покупать недвижимость в Омане.

С недвижимостью в Омане связаны два маршрута резидентства, и они различаются.

• Golden Residency (золотой вид на жительство): 10-летний продлеваемый вид на жительство при минимальной сумме 200 000 OMR (около 520 160 USD по привязке 1 OMR = 2,6008 USD). Маршрут через недвижимость применяется к объектам в ITC. Решение по каждой заявке принимает Королевская полиция Омана, а наши страницы рассматривают эту сумму как относящуюся к одному объекту.
• Owner Visa: разрешение для иностранных владельцев недвижимости без спонсора согласно решению Королевской полиции Омана 87/2026, опубликованному в Официальной газете в июне 2026 года. Минимальная стоимость недвижимости не опубликована, а разрешение прекращается при передаче права собственности.

Подойдёт ли какая-либо квартира, магазин или офис в Dar Muscat Hills под любой из этих маршрутов, зависит от категории права собственности и цены, а ни то, ни другое не опубликовано. Нельзя сказать, что какой-либо тип объекта достигает 200 000 OMR, и нельзя сказать, что он не достигает. Условия каждого маршрута изложены в материале Golden Residency (золотой вид на жительство) и Owner Visa: сравнение.

Продажи строящихся объектов (off-plan) также регулируются Королевским указом 79/2025, который требует лицензий застройщика и проекта, лицензии на рекламу для каждого проекта и счетов эскроу; см. наш разбор правил маркетинга строящихся объектов в Омане. Заявление о регистрации в брошюре не заменяет номера лицензий, которые покупатель может запросить у застройщика.

Что застройщик не опубликовал

Перечисленные ниже сведения отсутствуют в брошюре и на публичном сайте застройщика, и ни один найденный портал или публикация в прессе по этому проекту их не содержит. Каждый пункт нужно получить в письменном виде до внесения резервного взноса.

• Прайс-лист по каждому объекту с указанием площади, этажа, ориентации и закреплённого парковочного места, а также валюты, в которой указаны цены.
• Договор купли-продажи и график платежей, включая сумму к оплате при подписании и привязку каждого платежа к ходу строительства.
• Титул и статус ITC участка, со ссылкой на запись в земельном реестре и подтверждением того, какое право получает иностранный покупатель.
• Регистрационные номера проекта и номера лицензий, включая лицензию проекта и рекламную лицензию, требуемые Королевским указом 79/2025.
• Реквизиты счёта эскроу: банк, владелец счёта и порядок подтверждения выплат.
• Сервисный сбор: ставка за квадратный метр, расчётный период и что он покрывает, включая бассейн на крыше, тренажёрные залы и кинотеатр.
• Дата передачи объектов покупателям, указанная в договоре, и средства защиты при задержке сверх «beginning December 2029» из брошюры.
• Спецификация меблировки: что входит в «полностью меблированы» и отражено ли это в цене.
• Условия по садам и террасам для квартир наземного блока, включая вопрос, входит ли площадь в право собственности.

Проекты, ранжированные по дате передачи, см. в календаре передачи объектов в Омане. Dar Muscat Hills появится там только как «beginning December 2029 по данным брошюры» и только до тех пор, пока не будет договорной даты.

Сравнение с другими объектами Muscat Hills

На этом сайте представлены ещё три проекта в Muscat Hills. В таблице использованы только сведения, которые приводит страница каждого объекта, и цифры не сопоставимы напрямую: у каждого свой застройщик, число зданий, основа цены и полнота информации.

Читайте таблицу с учётом того, чего в ней не хватает, а не только того, что в ней есть. Dar Muscat Hills — единственный из четырёх проектов без опубликованной цены и единственный, чья страница не может указать основу права собственности. Подробности, которые приводит каждая страница, см. на страницах Opal Residences, Golf Hills и The Pearl.

Часто задаваемые вопросы

Что такое Dar Muscat Hills?

Dar Muscat Hills — многофункциональный проект Dar Arabia Development в Muscat Hills, Madinat Al Irfan, Маскат. По данным брошюры, в нём 207 квартир, 15 магазинов и 4 офиса. На сайте застройщика этот же проект называется Dar Irfan, Muscat Hills.

Сколько стоят квартиры в Dar Muscat Hills?

Цена не опубликована. Брошюра печатает площади, но не цены, а на сайте застройщика указано «Starting From» без цифры. Цены на Dar Muscat Hills необходимо запрашивать у застройщика.

Когда будет сдан Dar Muscat Hills?

Брошюра указывает срок декабрь 2029 года с пометкой «beginning». Это ориентир застройщика, а договорную дату должен указывать договор купли-продажи.

Какие размеры квартир предлагаются?

Брошюра перечисляет 55 студий (площадь квартиры от 48,65 до 67,79 м²), 106 однокомнатных квартир (от 63,59 до 115,18 м²), 38 двухкомнатных (от 96,84 до 122,91 м²) и 8 трёхкомнатных (от 135,23 до 140,28 м²). Площадь квартиры — это внутренняя площадь. Для некоторых квартир наземного блока также указана площадь сада или террасы.

Могут ли иностранцы покупать в Dar Muscat Hills?

Не подтверждено. Застройщик ничего не сообщает о владении иностранцами, и ни один источник не подтверждает категорию права собственности на этом участке. Muscat Hills описывается как интегрированный туристический комплекс в сторонних источниках, но находится ли участок Dar Muscat Hills внутри него, публично не известно, поэтому ситуацию нужно подтвердить в письменном виде. См. могут ли иностранцы покупать недвижимость в Омане.

Подходит ли Dar Muscat Hills для Golden Residency или Owner Visa?

Сказать нельзя. Для Golden Residency (золотой вид на жительство) нужны 200 000 OMR в объекте ITC, а решение принимает Королевская полиция Омана. Для Owner Visa по решению 87/2026 минимум не опубликован, а виза прекращается при передаче права собственности. Соответствие в Dar Muscat Hills зависит от категории права собственности и цены, а ни то, ни другое не опубликовано. См. Golden Residency (золотой вид на жительство) и Owner Visa: сравнение.

Квартиры меблированы?

Брошюра сообщает, что жилые объекты полностью меблированы. Перечня мебели или отделки она не приводит, поэтому спецификацию следует прописать в договоре купли-продажи.

Какие удобства есть в здании?

По данным брошюры, в Dar Muscat Hills есть бассейн на крыше, сауна, джакузи, пространство для йоги, мужской и женский тренажёрные залы, парная, детская игровая площадка, кинотеатр, три уровня парковки с местами для электромобилей, шесть лифтов и охрана. Плата и правила доступа не указаны.

Как далеко Dar Muscat Hills от аэропорта?

Около 2,8 км по прямой до Muscat International Airport Terminal 1, измерено от приблизительной отметки проекта. Это не расстояние по дороге и не время в пути.

Источники: брошюра застройщика (сентябрь 2026); dar-arabia.com и его страница Dar Irfan; страница Dar Arabia About; darcom.work; OpenStreetMap; Oxford Business Group; Middle East Construction News; Oman Observer; Gulf Construction; Gulf News; последняя проверка 12 октября 2026 года.