Golf Hills, Muscat Hills, Оман

Golf Hills — жилой комплекс из трёх башен в Muscat Hills, построенный вдоль поля гольф-клуба Muscat Hills Golf & Country Club. Квартиры выходят на фервеи, а сами башни следуют рельефу местности, а не стоят поверх него: изогнутые фасады в бежевых и коричневых тонах, стеклянные ограждения, скруглённые колонны.

Golf Hills — второй проект в Muscat Hills, о котором мы пишем, и сравнение с соседним проектом получается прямым: Opal Residences находится в 760 метрах, сдаётся в том же квартале и берёт тот же сервисный сбор. Различает их то, как вы платите. Golf Hills работает по шести календарным взносам, Opal — по десяти строительным этапам. В обзоре мы разбираем эту разницу вместе с площадями, ценами, подиумной террасой, застройщиком и шагами покупки.

Golf Hills: коротко о главном

Площади и цены

Все цифры ниже застройщик указывает в омани-риалах. Риал десятилетиями привязан к доллару США по курсу примерно 1 риал = $2,60, поэтому долларовые эквиваленты здесь устойчивы, а не ориентировочны.

Квартиры с двумя спальнями

Квартиры с двумя спальнями застройщик предлагает по запросу: к цене прилагаются номер юнита, площадь и этаж. Прайс на двухкомнатные выдаётся отдельным документом, поэтому начальная площадь и цена для этого типа уточняются при обращении. Квартира площадью 2 151 кв. фут (200 м²) также оценивается по запросу.

На опубликованной застройщиком планировке двухкомнатной указаны гостиная-столовая 25,72 м², кухня 5,25 м², спальни 12,58 и 14,70 м², гостевой санузел и прачечная. Коридоры, стены и открытый балкон идут сверх перечисленных помещений.

Цена за квадратный фут по типам юнитов

Два типа юнитов с опубликованной ценой можно сравнить на одной базе — по цене за квадратный фут.

Однокомнатная обходится в $254 за квадратный фут, трёхкомнатная — в $305 за квадратный фут, разница составляет около 20%. Для справки: в Opal Residences однокомнатная стоит $220 за квадратный фут, как показывает сравнительная таблица ниже.

Трёхкомнатный тип включает два подземных парковочных места вместо одного и начинается с 1 667 кв. футов, а однокомнатный — с 644 кв. футов. Подходящая площадь зависит прежде всего от нужного числа спален; цена за фут приведена, чтобы оба типа можно было читать на единой базе.

Обзор по типам юнитов

Однокомнатная квартира — точка входа: 644 кв. фута (60 м²) от 62 900 омани-риалов, около $163 600, то есть $254 за квадратный фут. Эта цена ниже OMR 200 000 — стоимости одного объекта, которая используется для Golden Residency (золотой вид на жительство); у Owner Visa минимальной стоимости нет. Сервисный сбор для этой площади составляет около 389 риалов при ставке 6,5 риала за м², а в комплекте идёт одно подземное парковочное место.

Двухкомнатная квартира предлагается по запросу, с отдельным прайс-листом, как описано выше. На её опубликованной планировке указаны гостиная-столовая 25,72 м², кухня 5,25 м² и две спальни — 12,58 и 14,70 м², а также гостевой санузел и прачечная. Как и к однокомнатной, к ней полагается одно парковочное место.

Трёхкомнатная квартира начинается с 1 667 кв. футов (155 м²) от 195 200 омани-риалов, около $507 700, или $305 за квадратный фут, и идёт с двумя подземными парковочными местами. Цена ниже OMR 200 000, а сервисный сбор по заявленной ставке составляет около 1 007 риалов. Квартира в 2 151 кв. фут (200 м²) — верхняя граница заявленного диапазона площадей; её цена указывается по запросу, а сервисный сбор по заявленной ставке составил бы около 1 299 риалов.

План платежей: шесть взносов по датам

Golf Hills использует календарный план платежей. Взносы приходятся на фиксированные даты, отсчитываемые от даты бронирования.

20% при сдаче. Пятая часть цены покупки вносится при сдаче, так что до сдачи по плану оплачивается 80%.

Четыре взноса по датам. Взносы по 15% приходятся на 6, 12, 18 и 24-й месяцы от бронирования. Точные даты прописываются в каждом договоре купли-продажи рядом с целевым сроком сдачи — 4 квартал 2028 года, по данным застройщика.

Взносы вносятся на эскроу-счёт проекта, открываемый по Королевскому указу 79/2025. Механику эскроу мы подробно разбираем в гиде о покупке на первичном рынке Омана.

Сколько составляет каждый взнос в долларах

Первый платёж при бронировании — $32 720 по однокомнатной, затем четыре взноса по $24 540 с интервалом в шесть месяцев в течение двух лет. Платежи равного размера на заранее известные даты можно занести в календарь с первого дня бронирования.

Пример расчёта плана платежей в риалах

Пример ниже иллюстративен и использует цены и проценты с этой страницы. Для однокомнатной квартиры за 62 900 риалов платёж при бронировании в 20% составляет 12 580 риалов. Каждый взнос в 15% — 9 435 риалов, так что четыре взноса на 6, 12, 18 и 24-м месяцах дают 37 740 риалов. Вместе с платежом при бронировании это 50 320 риалов, или 80% цены, оплаченные до сдачи. Последние 20%, то есть 12 580 риалов, вносятся при сдаче.

Для трёхкомнатной квартиры за 195 200 риалов платёж при бронировании составляет 39 040 риалов, а каждый взнос в 15% — 29 280 риалов. Четыре взноса дают 117 120 риалов, и сумма, оплаченная до сдачи, достигает 156 160 риалов; последние 20% составляют 39 040 риалов. При привязке риала OMR 1 = USD 2,6008 эти суммы соответствуют долларовым цифрам в таблице выше, а каждый платёж по дате можно спланировать заранее.

Golf Hills и Opal Residences: сравнение

Эти два проекта разделяют 760 метров, они сдаются в одном квартале, берут одинаковый сервисный сбор и находятся в одних и тех же 14 минутах от аэропорта. Почти всё, что их различает, сводится к структуре и оплате.

Рядом друг с другом: вход в Golf Hills ниже на $30 500, и 20% цены удерживается до сдачи, тогда как Opal Residences даёт на 239 кв. футов больше в однокомнатной и привязывает свои десять платежей к строительным этапам.

Golf Hills собирает 80% до сдачи против 90% в Opal Residences, а его однокомнатная стоит $254 за фут против $220 за фут в Opal. Оба проекта находятся в 14 минутах от аэропорта и берут 6,5 риала за м².

Сервисный сбор и расходы на содержание

На уровне 6,5 омани-риала за м² Golf Hills оценён по той же базе, что и Opal Residences.

В долях от стартовой цены сбор около 389 риалов по однокомнатной составляет примерно 0,62% от 62 900 риалов, а 1 007 риалов по трёхкомнатной — около 0,52% от 195 200 риалов. На подиуме расположены бассейн-инфинити, тренажёрный зал, терраса для йоги, сады и детская площадка; график сервисных сборов, выдаваемый вместе с договором купли-продажи, указывает период начисления и состав услуг.

В Омане нет ежегодного налога на недвижимость и подоходного налога с аренды, поэтому помимо сервисного сбора и коммунальных платежей издержки владения минимальны. Транзакционные расходы разобраны в гиде о налогах на недвижимость в Омане, а более широкий контекст — в материале о сервисных сборах в оманской недвижимости.

Расходы владельца: как они считаются

Сервисный сбор указывается за квадратный метр площади квартиры, поэтому он растёт вместе с размером жилья: 6,5 риала за м² дают около 389 риалов для однокомнатной в 644 кв. фута (60 м²), около 1 007 риалов для трёхкомнатной в 1 667 кв. футов (155 м²) и около 1 299 риалов для квартиры в 2 151 кв. фут (200 м²). Сервисный сбор обычно покрывает общие зоны, обслуживание, охрану и управление комьюнити, а цены и сборы устанавливаются в омани-риалах, привязанных по курсу OMR 1 = USD 2,6008.

Что внутри квартиры

Квартиры передаются полностью с отделкой по приведённой ниже спецификации.

Холодильник, плита и вытяжка встроены и входят в комплект спецификации, а гардеробные интегрированы в мебель спальни.

Планировки добавляют выделенную прачечную в каждой планировке, начиная с однокомнатной, а также отдельную кладовую и гостевой санузел в крупных квартирах.

Три башни, 323 квартиры

Из 323 квартир сейчас доступны 206, то есть остальные 117 — примерно 36% проекта — уже разобраны. Сдача запланирована на 4 квартал 2028 года по данным застройщика.

Этаж и ориентация зависят от юнита, поэтому башня, этаж и номер юнита указываются в форме бронирования для каждой квартиры.

Инфраструктура: подиумная терраса

Общие зоны расположены на подиумной террасе между башнями, и именно это решение определяет повседневную жизнь здесь: бассейн и сады оказываются в центре комплекса, а не на краю парковки.

Второе парковочное место для трёхкомнатных квартир входит в продажу: подземная парковка — одно место на квартиру и два для трёхкомнатных.

Архитектура

Три башни скомпонованы как группа, а не как повторы одного блока: они ступенчато следуют рельефу, поэтому силуэт читается как гряда, а не как стена. В фасадах использованы бежевые и коричневые панели со скруглёнными колоннами и горизонтальными ламелями, а стеклянные ограждения балконов сохраняют визуальную лёгкость. Сквозь квартиры идут панорамные окна.

Замысел — сдержанность: тёплые песочные материалы, подобранные так, чтобы вписаться в ландшафт гольф-поля.

Расположение: что действительно рядом

Muscat Hills — сложившееся семейное комьюнити, окружённое школами и колледжами, и Golf Hills находится внутри него, а не на окраине.

Университет в двух минутах, международная школа в трёх и женский колледж в четырёх, как показывает таблица, уже работают.

Время в пути — оценки застройщика вне часа пик. Oman Convention & Exhibition Centre находится в 10 минутах на авто.

Сравнение по транспортной доступности

Golf Hills и Opal Residences находятся в 14 минутах от международного аэропорта Маската. Проект Hay Al Wafa в Sultan Haitham City — примерно в 30 минутах, проекты в Йити — в 40 минутах, The Great Escape — в 55. Jood находится в том же диапазоне, что и другие проекты Sultan Haitham City.

Цена за квадратный фут по нашим оманским проектам

Однокомнатная в Golf Hills стоит от $163 600, то есть $254 за квадратный фут. Площадь однокомнатной — 644 кв. фута против 883 в Opal Residences, поэтому цена входа и цена за фут отражают разницу в площади.

Соседние проекты в Muscat Hills и рядом

В Muscat Hills Golf Hills — один из двух проектов Al Osool: The Pearl at Muscat Hills сочетает 298 апартаментов с торговой галереей на первом этаже площадью около 4 000 м² и 37 магазинами на нашей странице. Opal Residences — одно семиэтажное здание в 760 метрах от Golf Hills, сейчас доступны 77 квартир, однокомнатная от $194 100, десять строительных этапов.

Вид на поле и членство в гольф-клубе

Golf Hills построен рядом с Muscat Hills Golf & Country Club, и квартиры выходят на поле. Членство в гольф-клубе и право игры в покупку не входят. Категории членства и взносы оформляются напрямую в клубе.

В AIDA, напротив, членство в гольф-клубе привязано к владению. В Golf Hills аменити — это вид, а покупатели, которым нужен доступ к полю, обращаются в клуб по вопросу членства.

Застройщик: Al Osool Group

Al Osool Group — оманская компания, основанная в 2006 году, с офисами в Маскате и Дубае и клиентами из государственного и частного секторов. Направления работы: брокеридж, управление недвижимостью, комплексная эксплуатация объектов, оценка и консалтинг, маркетинг проектов и ландшафтные работы.

Al Osool — компания по управлению недвижимостью и объектами, которая также занимается девелопментом, работает по стандартам RICS с сертифицированными по ISO системами менеджмента. Её направления — брокеридж, управление недвижимостью, оценка и консалтинг, маркетинг проектов и ландшафтные работы — дополняют жилые проекты в Muscat Hills.

О застройщике и его партнёрах

Al Osool Group основана в 2006 году, её штаб-квартира находится в Hay Al Mina, Маскат, с офисом в Дубае. Hassan Mohammed Juma — председатель совета и управляющий директор Al Osool Group. Al Osool Properties, девелоперское подразделение, запустившее The Pearl, описана в Oman Observer и в справочнике Protenders как часть MJS Group of Companies.

Golf Hills был представлен в феврале 2026 года: три башни на участке в 11 000 квадратных метров в Al Irfan, по материалам прессы о запуске. Полная картина — компании, руководство, оба проекта в Muscat Hills и хронология — на странице профиля застройщика Al Osool, а раздел профили застройщиков Омана перечисляет остальных застройщиков сайта.

Кому подходит Golf Hills

Фригольд и вид на жительство

Квартиры в Golf Hills продаются во фригольд и доступны покупателям любого гражданства, право собственности регистрируется на имя покупателя. Как устроены выделенные фригольд-зоны Омана и что включает регистрация — в нашем гиде по фригольд-недвижимости в Омане.

Golden Residency (один объект в ITC стоимостью не менее OMR 200 000, решение принимает Royal Oman Police) и Owner Visa (без минимальной стоимости) — отдельные маршруты. Правила и текущий порядок см. в материале «Золотое резидентство» против визы владельца; учитывается стоимость конкретного юнита по договору.

Маршруты резидентства подробнее

Golden Residency требует одного объекта в Integrated Tourism Complex (ITC) стоимостью не менее OMR 200 000 (около $520 160), и каждое заявление рассматривает Royal Oman Police. Применительно к ценам Golf Hills однокомнатная от OMR 62 900 и трёхкомнатная от OMR 195 200 обе ниже OMR 200 000, а квартира в 2 151 кв. фут оценивается по запросу; для заявления используется стоимость, указанная в договоре купли-продажи.

Owner Visa не имеет минимальной стоимости объекта. Muscat Hills — определённый ITC, и именно этот статус позволяет неомани владеть там объектами на правах фрихолда. Эти два маршрута отдельны, и каждый оценивается по конкретному юниту и цене по договору.

Почему Маскат

Маскат предлагает фригольд в выделенных зонах, отсутствие ежегодного налога на недвижимость и налога на доход от аренды. Оман представлен в международных индексах преступности, а многолетняя привязка риала к доллару даёт покупателям с долларовой базой фиксированный курс. Государственный контекст публикует Министерство жилищного строительства и городского планирования, национальную политику задают Oman Vision 2040 и Invest Oman.

Готовая однокомнатная со встроенной техникой, подземной парковкой, бассейном-инфинити и видом на гольф-поле начинается в Golf Hills от $163 600, в 14 минутах от международного аэропорта. Более широкий взгляд — в материалах о районах Маската для покупки и о выборе времени для покупки в Омане.

Спрос на аренду и выход из актива

Собственная рыночная оценка застройщика называет основными арендаторами в этой части Маската экспатов из Европы и США — семьи с детьми и пенсионеров, как в долгосрочной, так и в краткосрочной аренде.

В ближайшем окружении — университет в двух минутах, международная школа в трёх, женский колледж в четырёх и технический колледж в восьми, а конгресс-центр в десяти минутах.

Актуальные диапазоны аренды в Маскате и то, как считается доходность, — в нашем гиде по доходности аренды в Омане.

До завершения строительства покупатель строящегося объекта, желающий продать, обычно уступает договор новому покупателю с учётом политики застройщика по уступке и сбора; договор купли-продажи указывает их вместе с самой ранней допустимой датой. После завершения и регистрации титула квартиру можно продать на открытом рынке.

Оплата из-за рубежа: валюта и переводы

Цены установлены в омани-риалах, и расчёты идут в риалах. Риал привязан к доллару США по курсу OMR 1 = USD 2,6008, поэтому покупатель с долларовой базой видит фиксированную конвертацию на протяжении всего графика. Те, кто платит в евро, фунтах, рублях или другой валюте, конвертируют по рыночному курсу на дату каждого платежа; поскольку даты взносов здесь известны заранее, даты конвертации можно спланировать.

Платежи идут на эскроу-счёт проекта, а не на общий счёт компании, а SWIFT-подтверждения сохраняются, потому что входят в комплект доказательств оплаты при регистрации. Информацию о курсах и банковском секторе публикует Центральный банк Омана.

Как купить: пошагово

• 1. Запросите прайс по типам юнитов. Цены на однокомнатную, трёхкомнатную и квартиру в 2 151 кв. фут приведены на этой странице; прайс на двухкомнатные выдаётся отдельно по запросу.
• 2. Выберите башню и этаж. При 206 доступных квартирах в трёх башнях башня, этаж и ориентация входят в выбор — от них зависит вид на фервеи.
• 3. Изучите сервисный сбор. Ставка за м², период начисления и состав услуг.
• 4. Забронируйте и внесите 20%. Форма бронирования, реквизиты эскроу-счёта, ведомость отделки и срок сдачи — 4 квартал 2028 года по данным застройщика — рассматриваются до этого платежа.
• 5. Занесите в календарь четыре взноса по 15%. Они приходятся на 6, 12, 18 и 24-й месяцы от бронирования.
• 6. Внесите финальные 20% при сдаче. Последний платёж сопровождается осмотром на предмет недоделок; затем регистрируется право собственности и, при необходимости, подаётся заявление на резидентство с учётом стоимости юнита.

От брони до ключей по Королевскому указу 79/2025

Королевский указ 79/2025, изданный 10 сентября 2025 года и опубликованный в Official Gazette 14 сентября 2025 года, является Законом о регулировании недвижимости. Он вступает в силу через 180 дней после публикации и отменяет прежнюю систему эскроу, введённую Королевским указом 30/2018, перенося правила эскроу в единый закон. По нему у строящегося проекта есть собственный эскроу-счёт, а платежи высвобождаются по мере хода строительства, поэтому покупатель может письменно запросить у застройщика эскроу-банк и реквизиты счёта до внесения взноса при бронировании.

Обычная последовательность одинакова у разных застройщиков. Форма бронирования и депозит закрепляют юнит; договор купли-продажи (SPA) фиксирует юнит, цену, даты платежей и дату сдачи; взносы вносятся на эскроу-счёт проекта; при завершении покупатель осматривает квартиру и согласует с застройщиком список недоделок; вносится последний взнос, передаются ключи, а право собственности регистрируется на имя покупателя. Юрист по выбору покупателя может проверить SPA до подписания.

Глоссарий терминов страницы

ITC (Integrated Tourism Complex) — определённая зона, где неомани могут владеть недвижимостью на правах фрихолда; Muscat Hills — одна из таких зон.

Фрихолд — право собственности на квартиру с регистрацией титула на имя покупателя.

SPA (договор купли-продажи) — договор, фиксирующий юнит, цену, даты платежей и дату сдачи.

Эскроу-счёт — счёт проекта, на который вносятся взносы по Королевскому указу 79/2025.

Сдача — дата передачи готовой квартиры покупателю; для Golf Hills целевой срок — 4 квартал 2028 года по данным застройщика.

Недоделки (snagging) — осмотр при завершении, по итогам которого составляется список отделочных работ для застройщика.

Сервисный сбор — регулярный платёж за общие зоны и услуги, здесь 6,5 риала за м².

Golden Residency и Owner Visa — два отдельных маршрута резидентства: Golden Residency требует одного объекта в ITC стоимостью не менее OMR 200 000, и решение принимает Royal Oman Police, а у Owner Visa минимальной стоимости нет.

Что подготовить при бронировании

• Форму бронирования с указанными башней, этажом, номером юнита и ценой.
• Договор купли-продажи с датой сдачи (4 квартал 2028 года по данным застройщика), который юрист по вашему выбору может проверить до подписания.
• Реквизиты эскроу-счёта: банк, счёт проекта и регистрация бронирования в соответствии с Королевским указом 79/2025.
• Документы по ITC и титулу: разрешение зоны для Muscat Hills, форму титула и реестр, который его выдаёт.
• График платежей в письменном виде, с датами, отсчитываемыми от даты бронирования, и суммой каждого из шести взносов.
• График сервисных сборов: ставка за м², период начисления и состав услуг.
• Спецификацию: отделку, встроенные холодильник, плиту и вытяжку, парковочные места и удобства.
• Политику уступки и сбор, если вы можете захотеть передать договор до завершения.

Часто задаваемые вопросы

Где именно находится Golf Hills?
В Muscat Hills, сложившемся жилом комьюнити Маската, вдоль поля Muscat Hills Golf & Country Club — в 14 минутах от международного аэропорта Маската и 15 минутах от пляжа Азайба.

Могут ли иностранцы покупать в Golf Hills?
Да. Квартиры продаются во фригольд и доступны гражданам любых стран, право собственности регистрируется на имя покупателя.

Сколько стоит квартира?
Однокомнатные — от 62 900 омани-риалов, около $163 600, от 644 кв. футов. Трёхкомнатные — от 195 200 риалов, около $507 700, от 1 667 кв. футов. Цена двухкомнатных предоставляется по запросу.

Какой план платежей?
Шесть взносов: 20% при бронировании, затем по 15% на 6, 12, 18 и 24-м месяцах от брони и 20% при сдаче. До сдачи вносится 80%.

Привязан ли план платежей к ходу строительства?
Взносы приходятся на фиксированные даты, отсчитываемые от даты бронирования. У соседнего Opal Residences вместо этого план из десяти этапов, привязанных к стадиям строительства.

Каков сервисный сбор?
6,5 омани-риала за м² — примерно 389 риалов (около $1 012) для однокомнатной 644 кв. фута.

Когда сдаётся Golf Hills?
В 4 квартале 2028 года по данным застройщика.

Сколько всего квартир?
323 в трёх башнях: в башне A — 112, в башне B — 90, в башне C — 121. Доступными остаются около 206.

Сдаются ли квартиры с мебелью?
Без мебели, но полностью с отделкой: керамогранитные полы, окрашенные стены с подвесными потолками, санузлы с плиткой под мрамор, встроенные гардеробные и кухня со встроенными холодильником, плитой и вытяжкой.

Есть ли парковка?
Да — подземная, одно место на квартиру и два места для трёхкомнатных.

Даёт ли покупка членство в гольф-клубе?
Нет. Квартиры выходят на поле, но членство или право игры вместе с покупкой не предоставляются. Членство нужно оформлять отдельно в клубе.

Кто застройщик?
Al Osool Group, оманская компания, основанная в 2006 году, с офисами в Маскате и Дубае, работающая по стандартам RICS с сертифицированными по ISO системами менеджмента.

Как к Golf Hills применяются маршруты резидентства?
Golden Residency требует одного объекта в ITC стоимостью не менее OMR 200 000, и решение принимает Royal Oman Police; у Owner Visa минимума нет. Однокомнатная (от 62 900 риалов) и трёхкомнатная (от 195 200 риалов) ниже OMR 200 000. См. наш гид по «Золотому резидентству» и визе владельца.

Какие площади у квартир?
От 644 кв. футов (60 м²) до 2 151 кв. фута (200 м²). Однокомнатная начинается с 644 кв. футов, трёхкомнатная — с 1 667 кв. футов (155 м²); двухкомнатная предлагается по запросу.

Что находится рядом с Golf Hills?
Национальный университет науки и технологий — в 2 минутах, ABA Oman International School — в 3 минутах, Al Zahra College for Women — в 4 минутах, Muscat Grand Mall — в 10 минутах, а ТЦ City Centre Muscat — в 18 минутах на авто.

Где почитать о застройщике подробнее?
Наш профиль застройщика Al Osool описывает компании, руководство и оба проекта в Muscat Hills.

Обсудить Golf Hills с UInvest

UInvest работает напрямую с застройщиками Маската, что даёт доступ к актуальным ценам — включая прайс на двухкомнатные — реальному наличию среди 206 оставшихся квартир, этажам конкретных юнитов и полному комплекту планировок без обращения в каждый отдел продаж отдельно. Мы берём на себя проверку эскроу и права собственности, сопровождаем бронирование и регистрацию, консультируем по сервисным сборам, финансированию и порогам для ВНЖ.

Смотрите квартиры на продажу в Омане, изучите всю недвижимость Омана с UInvest или свяжитесь с нами, чтобы получить актуальный прайс-лист Golf Hills, график взносов и расшифровку сервисного сбора.