The Pearl Muscat Hills — торговые помещения во фрихолд в Омане

The Pearl Muscat Hills — это инвестиция в торговую недвижимость на правах фрихолд внутри жилой башни на 298 квартир на бульваре Muscat Hills Boulevard, которую возводит застройщик Al Osool Properties, девелоперское и венчурное подразделение MJS Group of Companies. Это предложение охватывает коммерческую часть первого этажа — 37 торговых помещений общей площадью около 4 000 квадратных метров, которые продаются в полную собственность покупателям любой национальности; над галереей расположено жилое сообщество, а вокруг — более широкий гольф-район Muscat Hills.

О The Pearl Muscat Hills

The Pearl объединяет 298 одно-, двух- и трёхспальных квартир и торговую галерею на первом этаже из 37 магазинов общей площадью примерно 4 000 квадратных метров. В материалах Oman Observer о запуске проекта в июле 2018 года сказано, что коммерческая зона должна стать местом для ресторанов и шопинга для всего сообщества Muscat Hills. Подземный паркинг на 366 мест обслуживает и жилую, и коммерческую части, обеспечивая торговым помещениям выделенную парковку для клиентов и арендаторов наряду с доступом с улицы.

Торговые помещения и жилые квартиры: чем они отличаются

Коммерческий магазин во фрихолде отличается от квартир и вилл во фрихолде, которые предлагаются в других проектах оманского рынка ITC. Магазин в The Pearl покупают и сдают бизнес-арендатору — кафе, салону, продуктовому магазину, аптеке или подобному, — как правило, по более длинному коммерческому договору, чем жилая аренда, причём отделку под свою спецификацию выполняет сам арендатор. Торговые помещения подходят покупателям, которые предпочитают отношения арендодателя с бизнес-арендатором жилой аренде и готовы к процедуре коммерческого договора, описанной ниже на этой странице.

Расположение: Muscat Hills Boulevard

The Pearl находится на бульваре Muscat Hills Boulevard, внутри более широкого мастер-плана Muscat Hills — Integrated Tourism Complex (ITC, интегрированный туристический комплекс), построенного вокруг 18-луночного гольф-поля рядом с жилыми квартирами, виллами и торговыми объектами. В материале Oman Observer за 2018 год проект отнесён к району Madinat Al Irfan, который Gulf Construction Online описывает как зону New Downtown в Muscat Hills. Торговые помещения находятся в пешей доступности от Golf Hills и остального жилого сообщества Muscat Hills, поэтому галерея расположена рядом с жителями и посетителями гольф-поля, а также у проезжающего транспорта.

Жильцы над торговой галереей

37 магазинов The Pearl расположены прямо под 298 квартирами, поэтому над галереей первого этажа живёт жилое сообщество — помимо более широкого сообщества Muscat Hills поблизости. Такая вертикальная многофункциональная структура — торговля внизу, жильё наверху — распространённая модель в коммерческой недвижимости.

37 магазинов в цифрах

Цифры на этой странице описывают галерею в целом, а не каждый магазин в отдельности. Всего 37 торговых помещений общей площадью примерно 4 000 квадратных метров, то есть около 43 056 квадратных футов. Если разделить эту площадь поровну, средний магазин составит около 108 квадратных метров (около 1 164 квадратных футов); это простой арифметический расчёт, поскольку отдельные помещения различаются по площади, витринному фронту и положению, а размер каждого помещения отдел продаж называет отдельно. В здании также 298 квартир, а подземный паркинг на 366 мест обслуживает квартиры, магазины, их покупателей и персонал.

Цены на магазины называются по каждому помещению, поэтому цена конкретного магазина определяется его площадью, витринным фронтом, угловым положением и близостью к главным входам и точкам доступа к паркингу. Для справки по жилой части: в материалах о запуске 2018 года за однокомнатную квартиру площадью 74 квадратных метра называлась сумма OMR 59 600, что составляет OMR 805 за квадратный метр, или около $195 за квадратный фут ($155 008 за объект по фиксированному курсу 2,6008). Магазин стоимостью OMR 200 000 при том же курсе составил бы $520 160, а единовременный сбор за передачу права в размере 3% с такой цены был бы равен OMR 6 000 ($15 605). Это расчётные примеры на основе цифр самой страницы, а не цены на магазины.

Владение, статус фрихолда и резидентство

Muscat Hills — обозначенный Integrated Tourism Complex, и коммерческие помещения в The Pearl продаются в полную собственность покупателям любой национальности, без требования оманского спонсора или местной компании. Магазины в Integrated Tourism Complex могут учитываться для программы оманской Golden Residency (золотой вид на жительство): опубликованные условия программы охватывают жилые, коммерческие и туристические объекты с действительным титулом собственности. Golden Residency требует одного объекта в ITC стоимостью не менее OMR 200 000, и решение принимает Royal Oman Police. Owner Visa не имеет минимальной стоимости. Цены на магазины называются по каждому помещению, поэтому применимый путь для конкретного магазина определяется ценой в его договоре купли-продажи.

Цены и наличие

Торговые помещения в The Pearl в настоящее время предлагаются по запросу, что отражает индивидуальный характер ценообразования в коммерческой торговле: цена зависит от площади помещения, витринного фронта на первом этаже, углового положения и близости к главным входам здания и точкам доступа к паркингу. Жилые квартиры в том же проекте, согласно материалам о запуске 2018 года, начинались от OMR 59 600 за однокомнатную квартиру площадью 74 квадратных метра, что даёт точку отсчёта для проекта в целом. Цену на магазин уточняют напрямую у UInvest по конкретному рассматриваемому помещению.

Застройщик: Al Osool Properties

Al Osool Properties — девелоперское и венчурное подразделение MJS Group of Companies, которое реализует The Pearl как многофункциональный жилой и торговый проект внутри мастер-плана Muscat Hills. В проекте торговые помещения первого этажа расположены под крупной жилой башней: торговля внизу, жильё наверху.

Об Al Osool Group и его партнёрах

Al Osool Group — маскатская компания в сфере недвижимости и управления объектами, которая сообщает на своём сайте, что основана в 2006 году. Головной офис находится в Hay Al Mina в Маскате, второй офис — в Дубае; направления услуг включают посредничество при аренде и продаже, управление недвижимостью, комплексное управление объектами, оценку и консультационные услуги, маркетинг проектов и озеленение. Hassan Mohammed Juma назван председателем совета и управляющим директором, а в материалах Oman Observer за 2018 год цитируется как управляющий директор Al Osool Properties. В том же репортаже сказано, что Al Osool Properties принадлежит MJS Group, которая также пишется как Mohamed Juma Sultan Group, и что ERA Al Osool Real Estate занимается маркетингом, продажами, арендой, управлением недвижимостью, оценкой и управлением объектом для этого проекта.

Два проекта группы в Muscat Hills — The Pearl и Golf Hills. Полная справка с датами и источниками есть в профиле застройщика Al Osool, а на странице профилей застройщиков Омана перечислены остальные застройщики, проекты которых представлены на этом сайте. В договоре купли-продажи на каждый объект указана продающая компания.

Удобства и образ жизни

Жильцы над торговой галереей The Pearl пользуются бассейном, садом, детской площадкой и беговой дорожкой. Подземный паркинг на 366 мест обслуживает покупателей и посетителей ресторанов из других частей Muscat Hills, а также жильцов и персонал магазинов.

Кому подходит магазин в The Pearl

Торговые помещения The Pearl подходят покупателям, которые хотят владеть торговой площадью на правах фрихолд, а не сдавать жилую квартиру. Они интересны покупателям, готовым выстраивать отношения с коммерческим арендатором, возможно, по более длинному договору, чем обычно предлагает жилая аренда, а также тем, кому нужна доля в многофункциональном здании с 298 квартирами над галереей. Иностранные покупатели могут воспользоваться тем же путём фрихолда, что и для квартир в Muscat Hills, без оманского спонсора и местной компании. Тем, кто предпочитает жилую аренду, доступны квартиры в том же районе, например в Golf Hills — это отдельные покупки со своими ценами и планом платежей.

Состав арендаторов и вопросы аренды

Галерея из 37 магазинов под жилой башней, как правило, сдаётся арендаторам, ориентированным на повседневные нужды, — супермаркету или продуктовому магазину, аптеке, кафе или заведению быстрого питания, салону или барбершопу и подобным сервисным бизнесам, — а не торговле, требующей более широкой зоны охвата. Покупатель может спросить, какие категории арендаторов уже представлены в галерее и какие остаются доступными, поскольку соглашение о составе арендаторов галереи может определять допустимые категории торговли для каждого помещения. Дополняющий друг друга состав арендаторов в галерее — вопрос, который решают совместно застройщик и владельцы.

Коммерческий и жилой фрихолд: основные различия

Договоры коммерческой аренды в Омане, как правило, заключаются на более длительный срок, чем жилая аренда, зачастую с отделкой за счёт арендатора и с порядком пересмотра арендной платы, отличным от обычного ежегодного продления жилого договора. Коммерческие арендаторы — это операторы бизнеса, а жилой рынок опирается на домохозяйства, поэтому у каждого свои процедура аренды и свои документы. Покупатель, сравнивающий магазин в The Pearl с жилой недвижимостью в другом месте Омана, может выписать условия аренды, сервисный сбор и ожидаемый порядок отделки для каждого варианта, прежде чем выбрать.

Витринный фронт и выбор помещения

В галерее из 37 магазинов помещения различаются витринным фронтом и положением, и цена меняется вместе с ними. Угловые помещения и те, что обращены к главному пешеходному входу или к точкам доступа к паркингу, оцениваются иначе, чем помещения в глубине галереи. До бронирования можно запросить у UInvest планировку галереи, чтобы выбор помещения учитывал видимость и доступ, а не только цену.

Арендаторы из сферы общепита и кафе

Арендаторы из сферы питания — кафе, заведения быстрого питания и пекарни — относятся к категориям, которые подходят галерее при жилом комплексе вроде The Pearl, поскольку обслуживают повседневные нужды соседних жителей и посетителей. Покупатель, планирующий сдать помещение арендатору из сферы общепита, может присмотреть помещения с возможностью летней террасы или рядом с главным пешеходным потоком здания и спросить у Al Osool Properties, какая вентиляция и какие жироуловители предусмотрены для помещений общепита, чтобы план отделки арендатора опирался на спецификацию помещения.

Пошагово: как купить магазин в The Pearl

Покупка идёт по стандартной оманской процедуре для фрихолда в ITC. Порядок тот же, что и для квартиры, с особенностями коммерческого помещения на этапе отделки и сдачи в аренду:

1. Выберите помещение: его площадь, витринный фронт и положение в галерее.
2. Забронируйте его: договор бронирования и первоначальный взнос закрепляют выбранный магазин и цену.
3. Подпишите полный договор купли-продажи (SPA), в котором указаны структура платежей, спецификация и дата передачи.
4. Вносите взносы, которые хранятся на счёте проекта эскроу и идут вплоть до передачи.
5. Примите помещение для отделки и сдачи арендаторам.
6. Завершите регистрацию титула в Министерстве жилищного строительства и градостроительства Омана.

Инвесторы, оформляющие Golden Residency, как правило, начинают этот процесс после завершения регистрации титула и подтверждения квалифицирующей стоимости объекта.

Защита покупателей на этапе строительства и эскроу

Продажи строящихся объектов (off-plan) в обозначенных ITC, включая Muscat Hills, идут в рамках регулируемой системы эскроу: взносы покупателей за строящийся проект хранятся на отдельном проектном счёте эскроу, а средства выплачиваются по подтверждённым этапам строительства, а не передаются застройщику сразу. Покупатель может уточнить конкретный механизм эскроу, указанный в договоре купли-продажи, и запросить у UInvest сведения о ходе проекта на любом этапе до передачи.

Королевский указ 79/2025, изданный 10 сентября 2025 года и опубликованный в Официальной газете 14 сентября 2025 года, — это Закон о регулировании недвижимости. Согласно записи об указе на decree.om, он вступает в силу через 180 дней после публикации, примерно в середине марта 2026 года, и отменяет прежнюю систему эскроу для проектов недвижимости, введённую Королевским указом 30/2018, включая правила эскроу в единый закон. Наше руководство по Королевскому указу 79/2025 объясняет, что это значит для покупателей: у проекта есть собственный счёт эскроу, а платежи выплачиваются по ходу строительства.

Вопросы финансирования

Финансирование коммерческой недвижимости в Омане оформляется отдельно от жилой ипотеки, и каждый банк сам определяет соотношение кредита к стоимости, сроки и документы для торговых помещений. Актуальные условия коммерческого финансирования можно уточнить напрямую у UInvest или в выбранном банке, включая документы о доходах, которые банк запрашивает в связи с планируемым использованием помещения под торговлю.

Валюта и платежи

Цены на объекты The Pearl указаны в оманских риалах. Оманский риал привязан к доллару США по фиксированному курсу с 1986 года (1 OMR = 2,6008 USD), поэтому покупатели, конвертирующие USD, AED и другие валюты Персидского залива, привязанные к доллару, видят стабильный курс конвертации в течение многолетнего плана платежей. Покупатели, платящие в других валютах, например в евро или фунтах, конвертируют по рыночному курсу на дату каждого платежа. Наше руководство по привязке риала объясняет этот механизм.

Сервисные сборы для коммерческих помещений

В многофункциональном здании коммерческие помещения The Pearl будут иметь собственный сервисный сбор на общую инфраструктуру здания — подземный паркинг, охрану, лифты и обслуживание общих зон, — как правило, по другой ставке, чем для жилых квартир выше, что отражает различия в использовании торговых и жилых площадей. Актуальную ставку сервисного сбора для коммерческих помещений можно уточнить напрямую у UInvest до подписания, поскольку она входит в постоянные расходы на владение и сдачу торгового помещения. Для справки: сервисный сбор в Golf Hills по прайс-листу застройщика составляет OMR 6,5 за квадратный метр, а наше руководство по сервисным сборам объясняет, как такие сборы начисляются в оманских проектах.

Налоги и текущие расходы

Оман не взимает ежегодный налог на недвижимость и налог на прирост капитала с недвижимости на правах фрихолд, коммерческой или жилой, и не ограничивает вывоз арендного дохода и выручки от продажи за рубеж. Единовременный сбор за передачу права для иностранных покупателей составляет 3% от цены покупки и применяется одинаково к коммерческим и жилым покупкам во фрихолде в обозначенных ITC Омана. Следует также учитывать обычные регистрационные, нотариальные и брокерские расходы, указанные в SPA.

Управление коммерческой недвижимостью

Владельцы магазинов в The Pearl, как правило, привлекают местного агента по коммерческой аренде, чтобы найти подходящих арендаторов, согласовать условия договора и вести отношения арендодателя, — это отличается от управления жилой недвижимостью. В материале Oman Observer за 2018 год ERA Al Osool Real Estate названа компанией, которая занимается арендой и управлением недвижимостью по проекту.

Golden Residency и Owner Visa для покупателей магазинов

В опубликованных условиях оманской Golden Residency сказано, что объекты в Integrated Tourism Complex — жилые, коммерческие или туристические — с действительным титулом собственности могут соответствовать минимальной стоимости OMR 200 000 ($520 160) как один объект, а решение принимает Royal Oman Police. Для The Pearl один магазин стоимостью OMR 200 000 или выше соответствовал бы условию по стоимости, а решение по любой заявке по-прежнему принимает Royal Oman Police. Магазин стоимостью ниже OMR 200 000 оформлялся бы по пути Owner Visa.

Owner Visa не имеет минимальной стоимости и предназначена для владельцев объектов в ITC. Согласно разъяснению Times of Oman от 25 июля 2026 года, владельцы объектов в ITC получают возобновляемое резидентство для себя и родственников первой степени. Правовая основа — Королевский указ 12/2006 с поправками Королевского указа 76/2010 вместе с Министерским решением 191/2007 с поправками Министерского решения 109/2022. Наше сравнение Golden Residency и Owner Visa подробно описывает оба пути, а титул выдаётся после завершения регистрации.

Muscat Hills: гольф-сообщество и более широкий контекст

Muscat Hills построен вокруг 18-луночного гольф-поля и объединяет виллы у гольф-поля и апартаменты — включая такие проекты, как Golf Hills, — с жилой и торговой башней The Pearl на Muscat Hills Boulevard. Gulf News описывает сообщество как застройку площадью 1,2 млн м² на склоне холма с видом на горы и Оманский залив, включающую виллы, апартаменты, 18-луночное гольф-поле и загородный клуб. Поэтому торговые помещения обслуживают две пересекающиеся группы: жителей самого The Pearl и более широкое сообщество Muscat Hills вместе с посетителями гольф-поля, проходящими через район.

Смежный проект: Golf Hills

Golf Hills — другой проект Al Osool в Muscat Hills: комплекс из трёх башен на 366 квартир на участке 11 000 квадратных метров, представленный в феврале 2026 года, с целевым сроком передачи в Q4 2028 по данным застройщика. Однокомнатная квартира площадью 644 квадратных фута начинается от OMR 62 900 ($163 590), то есть OMR 97,7 или $254 за квадратный фут. Трёхкомнатная площадью 1 667 квадратных футов начинается от OMR 195 200 ($507 676), или $305 за квадратный фут. Обе цены ниже OMR 200 000, а планировка на 2 151 квадратный фут оценивается по запросу. Размеры и цены указаны на нашей странице объекта Golf Hills.

План платежей Golf Hills показывает, как график строящегося объекта превращается в суммы. Он предусматривает 20 процентов при бронировании, затем по 15 процентов через 6, 12, 18 и 24 месяца, затем 20 процентов при завершении. Для однокомнатной квартиры за OMR 62 900 это OMR 12 580 ($32 718) при бронировании, четыре взноса по OMR 9 435 ($24 539) и OMR 12 580 ($32 718) при завершении, а проценты в сумме дают 100. Это иллюстрация плана Golf Hills; график платежей по магазину в The Pearl прописан в его собственном SPA. Наше руководство по планам платежей показывает, как другие проекты Омана выстраивают свои графики.

Ход строительства и отчётность

UInvest поддерживает контакт с отделами продаж и проектными командами Al Osool Properties и может предоставлять покупателям актуальные сведения о ходе строительства, фотографии и любые изменения спецификации перед каждой датой платежа по плану платежей, помогая инвесторам отслеживать передачу их магазина вплоть до вручения. В карточке объекта указан год постройки — 2025.

Как добраться до The Pearl: доступ и транспорт

The Pearl находится на бульваре Muscat Hills Boulevard внутри мастер-плана Muscat Hills, а дороги связывают район с центром Маската. Подземный паркинг на 366 мест даёт и жильцам, и клиентам магазинов выделенную парковку, поэтому доступ клиентов не зависит только от уличной парковки. Для соседнего участка Golf Hills указано время в пути на машине: 18 минут до City Centre Muscat, 12 минут до Oman Convention and Exhibition Centre, 15 минут до Azaiba Beach и 14 минут до Muscat International Airport.

Что подготовить при бронировании магазина

Ниже перечислены документы и сведения, которые обычно нужны при бронировании коммерческого помещения в The Pearl:

• Бланк бронирования с номером помещения, его положением в галерее и указанной ценой.
• SPA с датой передачи, который юрист по вашему выбору может проверить до подписания.
• Реквизиты счёта эскроу: банк, счёт проекта и регистрация бронирования по Королевскому указу 79/2025.
• Документы по ITC и титулу: разрешение на зону Muscat Hills, форма титула и реестр, который его выдаёт.
• График платежей в письменном виде с датами и суммой каждого взноса.
• График сервисного сбора для коммерческих помещений: ставка, период начисления и что в него входит.
• Спецификация помещения — под отделку арендатора или с отделкой — и допустимые категории торговли по соглашению о составе арендаторов галереи.
• Документы, удостоверяющие личность, и подтверждение источника средств — по запросу отдела комплаенса застройщика.

Часто задаваемые вопросы

Могут ли иностранцы купить торговые помещения во фрихолде в The Pearl?

Да. Muscat Hills — обозначенный Integrated Tourism Complex, поэтому коммерческие помещения в The Pearl продаются в полную собственность покупателям любой национальности, без местного партнёра или спонсора.

Сколько магазинов в торговой галерее The Pearl?

37 торговых помещений общей площадью примерно 4 000 квадратных метров на первом этаже.

Кто построил The Pearl Muscat Hills?

The Pearl возводит Al Osool Properties, девелоперское и венчурное подразделение MJS Group of Companies.

Сколько стоят магазины в The Pearl?

Магазины сейчас предлагаются по запросу, поскольку коммерческие цены зависят от площади, витринного фронта и положения в галерее; актуальные цены уточняйте у UInvest.

Даёт ли покупка магазина в The Pearl право на резидентство в Омане?

Коммерческие помещения в Integrated Tourism Complex могут соответствовать оманской Golden Residency, если один объект имеет действительный титул и стоит не менее OMR 200 000, а решение принимает Royal Oman Police. Owner Visa не имеет минимальной стоимости.

Сколько квартир находится над торговой галереей?

298 одно-, двух- и трёхспальных квартир расположены над торговой частью первого этажа The Pearl.

Есть ли в The Pearl парковка для клиентов магазинов?

Да — подземный паркинг на 366 мест обслуживает и жильцов, и клиентов с персоналом магазинов.

Какие налоги применяются к владению коммерческой недвижимостью в Омане?

Оман не взимает ежегодный налог на недвижимость и налог на прирост капитала с недвижимости на правах фрихолд, коммерческой или жилой, и не ограничивает вывоз арендного дохода и выручки от продажи за рубеж.

Какие арендаторы, как правило, снимают такие магазины в Омане?

Для торговой галереи под жилой башней характерны бизнесы, ориентированные на повседневные нужды, — супермаркеты, аптеки, кафе, салоны и подобные сервисные арендаторы.

Можно ли купить дистанционно, не приезжая в Оман?

Многие иностранные покупатели оформляют бронирование и подписывают SPA дистанционно через доверенность, организованную вместе с UInvest, хотя личный визит или видеопросмотр до окончательного платежа рекомендуется, особенно для коммерческих помещений, где важны витринный фронт и положение.

Чем магазин в The Pearl отличается от жилой квартиры в Омане?

Магазин сдаётся бизнес-арендатору по коммерческому договору, обычно более длинному, чем жилая аренда, а отделку выполняет арендатор. Квартира сдаётся домохозяйству. Цены на магазины называются по каждому помещению, а квартиры указываются с начальными ценами.

Где находится The Pearl?

На бульваре Muscat Hills Boulevard внутри мастер-плана Muscat Hills — Integrated Tourism Complex вокруг гольф-поля в Маскате.

Какая компания занимается арендой и управлением недвижимостью по проекту?

В репортаже Oman Observer от июля 2018 года сказано, что ERA Al Osool Real Estate занимается маркетингом, продажами, арендой, управлением недвижимостью, оценкой и управлением объектом для The Pearl.

Как работает эскроу при покупке строящегося объекта в The Pearl?

Взносы покупателей за строящийся проект хранятся на отдельном проектном счёте эскроу и выплачиваются по ходу строительства согласно Королевскому указу 79/2025, который отменяет прежнюю систему эскроу и включает правила в единый закон. Механизм эскроу указан в SPA.

Какой ещё проект Al Osool находится в Muscat Hills?

Golf Hills — жилой комплекс из трёх башен во фрихолде рядом с гольф-полем, с однокомнатной квартирой от OMR 62 900 и целевым сроком передачи Q4 2028 по данным застройщика.

The Pearl Muscat Hills предлагает специально построенные торговые площади под жилым сообществом из 298 квартир, которые продаются на правах фрихолд покупателям любой национальности. Для тех, кто предпочитает отношения с бизнес-арендатором жилой аренде, торговые помещения — один из вариантов в районе Muscat Hills в Омане. Прочитайте наше полное руководство по недвижимости во фрихолде в Омане и о районах для инвестиций в Омане, просмотрите всю недвижимость во фрихолде в Омане и свяжитесь с UInvest, чтобы узнать о текущем наличии магазинов, актуальных ценах и получить персональное сравнение с жилыми объектами во фрихолде, прежде чем бронировать помещение в The Pearl.