Opal Residences, Muscat Hills, Оман

Opal Residences — семиэтажный жилой дом в Muscat Hills, семейном районе Маската, окружённом школами и колледжами. Район уже застроен и действует, а Opal — отдельное здание внутри него.

Международный аэропорт Маската в 14 минутах езды на автомобиле. Квартиры — от студий 431 кв. фут до резиденций 1 668 кв. футов с кабинетом и комнатой персонала; опубликованные цены стартуют от $194 100 за однокомнатную. Целевой срок сдачи — 4 квартал 2028 года по данным застройщика, по плану платежей, привязанному к десяти этапам строительства. В обзоре — площади, цены, график по этапам, эксплуатационные расходы, расположение и правила владения; все цифры в таблицах.

Opal Residences: коротко о главном

Площади и цены

Опубликованный прайс-лист содержит цены по двум линейкам. Студии начинаются с 431 кв. фута (40 м²); прайс-лист на студии можно получить в отделе продаж.

Цены близки к единым в пересчёте на квадратный фут. Однокомнатная стоит около $220 за кв. фут, двухкомнатная — около $225, разница составляет около 2%. Поскольку ставка за фут почти одинакова для обоих опубликованных размеров, выбирать между ними можно исходя из необходимой площади.

Разбор по типам квартир

Студия начинается с 431 кв. фута (40 м²), её цена указана в прайс-листе отдела продаж.

Однокомнатная начинается с 883 кв. футов (82 м²) и $194 100 (OMR 74 631 по курсу привязки), то есть около $220 за кв. фут, или примерно 910 OMR за м². Двухкомнатная начинается с 1 206 кв. футов (112 м²) и $270 900 (OMR 104 160), около $225 за кв. фут, или примерно 930 OMR за м². Двухкомнатная больше однокомнатной на 323 кв. фута (30 м²) и дороже на $76 800.

Планировки с кабинетом и комнатой персонала достигают 1 668 кв. футов (155 м²), их цены указаны в прайс-листе отдела продаж. Обе цены из опубликованного списка ниже OMR 200 000 — суммы, которая используется для Golden Residency (золотой вид на жительство); правило изложено в разделе о ВНЖ ниже.

План платежей: десять строительных этапов

План привязан к физическим событиям на стройке, которые можно увидеть на площадке, а не к календарным датам. Покупатель платит по мере наступления каждого этапа.

Поскольку каждый взнос связан с этапом строительства, даты платежей следуют за ходом работ на площадке, а отдел продаж объясняет, как подтверждается каждый этап.

Всего 90% вносится до сдачи девятью взносами, а финальные 10% приходятся на момент сдачи. Покупатели планируют денежный поток на период до целевого срока сдачи — 4 квартала 2028 года по данным застройщика.

Сколько платить на каждом этапе в долларах

Первый платёж — $38 820 при подписании по однокомнатной. Последующие взносы составляют $19 410 или $9 705 каждый и распределены по ходу строительства.

Пример расчёта в риалах

Тот же план можно прочитать в риалах по курсу привязки OMR 1 = USD 2,6008. Для однокомнатной за OMR 74 631 платёж 20% при подписании составляет OMR 14 926, каждый из шести этапов по 10% — OMR 7 463, каждый из двух этапов по 5% — OMR 3 732, а финальные 10% при сдаче — OMR 7 463. Девять платежей до сдачи в сумме дают OMR 67 168 ($174 690).

Для двухкомнатной за OMR 104 160 те же шаги составляют OMR 20 832 при подписании, OMR 10 416 на каждом этапе по 10%, OMR 5 208 на каждом этапе по 5% и OMR 10 416 при сдаче. Эти суммы приведены для иллюстрации; фактические взносы определяются ценой конкретного юнита.

Сервисный сбор и расходы на содержание

Сервисный сбор опубликован на уровне 6,5 омани-риала за м², что даёт для каждой планировки цифру, которую можно использовать при расчёте расходов на содержание.

Для однокомнатной сбор составляет примерно 0,71% от цены покупки (около OMR 533 при цене OMR 74 631). Отдел продаж подтверждает расчётный период и перечень услуг; среди общих зон дома — бассейны, тренажёрный зал, сауна и парная, кровельный сад.

В Омане нет ежегодного налога на недвижимость и подоходного налога с аренды, поэтому помимо сервисного сбора и коммунальных платежей издержки владения минимальны. Транзакционные расходы — в гиде о налогах на недвижимость в Омане, а сам сбор подробнее разобран в гиде о сервисных сборах в недвижимости Омана.

Что покрывает сервисный сбор

Сервисный сбор идёт на содержание тех частей здания, которыми пользуются все жильцы. В оманском многоквартирном доме он обычно включает обслуживание общих зон, уход за бассейнами и залом, охрану и страхование общих частей. В Opal к общим частям относятся два бассейна, тренажёрный зал, сауна и парная, игровая комната, кровля и парковка.

Ставка указана за квадратный метр, поэтому сумма зависит от площади квартиры: например, OMR 260 для студии в 40 м² и OMR 728 для двухкомнатной в 112 м², то есть около $676 и $1 893 по курсу привязки. График сервисного сбора с расчётным периодом и перечнем услуг подтверждается до подписания договора купли-продажи.

Что внутри квартир

Квартиры передаются с отделкой в нейтральной палитре с материалами под мрамор и камень. Спецификация такова:

Стоит отметить две детали. В каждой планировке предусмотрена выделенная зона для прачечной — отдельное, заранее спланированное место, а не часть кухни или санузла. И встроенная техника идёт вместе с европейской кухней, поэтому кухня оборудована уже при передаче.

Вход по отпечатку и коду позволяет выдать доступ без физической передачи ключей, что удобно владельцам, которые сдают квартиру.

Инфраструктура: кровля, бассейны и wellness

Общие зоны здания перечислены ниже; на кровле расположены сад и беговая дорожка.

На кровле — беговая дорожка 400 метров, сад с зонами отдыха и выделенные BBQ-зоны. Вместе с раздельными бассейнами для взрослых и детей и отдельной игровой комнатой инфраструктура охватывает занятия спортом, плавание и семейный отдых внутри здания.

Архитектура и лобби

Фасад выполнен бежевыми панелями с каменной фактурой в сдержанной современной манере: чёткая геометрия, ровный ритм, вертикальные линии в контрасте с глубиной балконов задают объёму выразительность. Декора немного, чтобы здание вписывалось в существующую застройку.

В лобби — высокие потолки, дизайнерская стойка ресепшена, зоны ожидания с мягкой мебелью и видом в озеленённый внутренний двор, отделка под камень и мрамор и декоративное освещение. Это первое пространство, которое видят житель, гость или потенциальный арендатор при входе в здание.

Расположение: 14 минут до аэропорта

Muscat Hills — сложившийся район со школами и колледжами вокруг; время в пути от Opal до ближайших объектов указано ниже.

В списке — университет в пяти минутах, технологический колледж в девяти, международная школа в тринадцати и женский колледж в шестнадцати; все они — действующие учреждения, работающие уже сейчас. Гипермаркет находится в двенадцати минутах, пляж — в пятнадцати.

Oman Convention & Exhibition Centre в семи минутах принимает международные конференции, что привлекает в район гостей.

Muscat Hills и дорога до основных точек

В Muscat Hills находится гольф-клуб Muscat Hills Golf and Country Club — 18-луночное поле с пар 72, спроектированное Полом Томасом и открытое в 2009 году; по сообщению Gulf News в апреле 2023 года, поле должно было вновь открыться под названием La Vie Club. Застройщик здания Opal — Al Nama Real Estate.

Время в пути делится на группы: учебные заведения — в пределах от 5 до 16 минут, магазины и места отдыха — от 7 до 17 минут, аэропорт и конгресс-центр — 14 и 7 минут. Поскольку все эти места работают сейчас, покупатель может посетить их и засечь время в пути до бронирования.

Время до аэропорта по нашим объектам в Омане

Время в пути до международного аэропорта Маската — одна из цифр, которые можно сопоставить по каждому из наших объектов в Омане.

Время в пути в таблице — от 14 минут для Opal до 55 минут для The Great Escape. Jood находится примерно в 24 км, в том же диапазоне, что и проекты Sultan Haitham City.

Для владельцев, планирующих краткосрочную сдачу, аэропорт находится в 14 минутах от здания, а Oman Convention & Exhibition Centre — в 7.

Цена за квадратный фут по нашим объектам в Омане

В таблице приведены опубликованные цифры: $100 за кв. фут у Hay Al Wafa, $179 у Jood, $220 у Opal, $276 у TSCY и $325 у The Great Escape. Однокомнатные в Opal и The Great Escape имеют стартовые цены $194 100 и $195 000 при площади 883 и 600 кв. футов соответственно. The Great Escape — закрытый курортный комплекс с видом на море и гольф-членством; Opal — городской дом вдали от побережья в сложившемся районе, в 14 минутах от аэропорта.

Muscat Hills как сложившийся район

Muscat Hills — уже застроенный район: школы, университет, гипермаркет, торговый центр, парк, пляж и гольф-поле, названные на этой странице, открыты и работают.

Opal Residences — отдельное здание внутри этого района, и это влияет на покупку тремя способами:

• Один дом, который нужно завершить. Покупка зависит от завершения одного здания, при этом окружающая инфраструктура уже на месте.
• Пул арендаторов рядом. Преподаватели и студенты университета, специалисты и участники конференций — среди тех, кто живёт и работает недалеко от здания.
• Время в пути, которое можно проверить. Поскольку объекты из таблицы уже работают, покупатель может засечь время каждой поездки до бронирования.

Застройщик: Al Nama Real Estate

Al Nama Real Estate — оманская компания, основанная в 2002 году, специализируется на жилой, коммерческой и гостиничной недвижимости. Помимо девелопмента компания занимается управлением недвижимостью и маркетингом, работая с частными клиентами и инвесторами по всему Оману.

В портфеле — Opal Residences в Маскате и Arina Residences в Салале. По данным застройщика, в 2021 году компания получила награду Most Trusted Brand в сфере недвижимости, а в 2022 году была признана Best Real Estate Developer.

Al Nama также оказывает услуги по управлению недвижимостью и маркетингу, поэтому её деятельность охватывает девелопмент, управление и продажи. Профиль застройщика Al Nama Real Estate описывает компанию, её проекты и источники, а каталог застройщиков содержит остальные профили застройщиков на нашем сайте.

Другие проекты Al Nama

На нашем сайте представлен один проект Al Nama — Opal Residences. На странице проектов самого застройщика указан второй — Arina Residences в Салале, описанный как 128 апартаментов, а на его сайте также описано сотрудничество с фондом Awqaf Al-Aqr Nizwa по проекту Al-Aqur Village — возрождению старого квартала Nizwa.

Министерство жилищного строительства и городского планирования указывает третий проект — Al Namaa Neighbourhood в Izki, губернаторство Al Dakhiliyah: интегрированный жилой квартал на 182 дома — виллы и апартаменты — на площади 109 010 квадратных метров, с мечетью, коммерческими зонами и зелёными пространствами. Muscat Daily в феврале 2025 года сообщала об инвестициях в этот проект в размере 11 млн омани-риалов.

Кому подходит Opal Residences

У семей рядом, в пределах короткой поездки или внутри здания, есть школа, игровая комната и бассейны. У владельцев, сдающих жильё, поблизости университет, конгресс-центр и аэропорт, а покупатели, которые предпочитают видеть ход работ перед каждым платежом, могут следить за этапами строительства на площадке. Студии, одно- и двухкомнатные квартиры и более просторные планировки дают набор размеров в одном здании.

Фригольд и вид на жительство

Квартиры в Opal Residences продаются во фригольд и доступны покупателям любого гражданства, право собственности регистрируется на имя покупателя. Как устроены выделенные зоны и что включает регистрация — в нашем гиде по фригольд-недвижимости в Омане.

Что касается вида на жительство, правила различаются в зависимости от пути. Golden Residency (золотой вид на жительство) требует одного объекта в Integrated Tourism Complex (ITC, интегрированный туристический комплекс) стоимостью не менее OMR 200 000, а решение принимает Royal Oman Police; OMR 200 000 — это около $520 160 по курсу привязки. Для Owner Visa минимальной стоимости нет. Цены Opal в нашем списке начинаются от OMR 74 631 ($194 100) за однокомнатную и OMR 104 160 ($270 900) за двухкомнатную, обе ниже OMR 200 000. Условия каждого из путей изложены в сравнении Golden Residency и Owner Visa.

Пути получения ВНЖ подробнее

Условие Golden Residency относится к одному объекту в Integrated Tourism Complex стоимостью не менее OMR 200 000; отдельные покупки не суммируются, а решение по каждой заявке принимает Royal Oman Police. Owner Visa привязана к владению недвижимостью и не имеет минимальной стоимости.

Цены из опубликованного списка ниже OMR 200 000, а цены крупных планировок указаны в прайс-листе отдела продаж. Документы о резервировании подтверждают, какое назначение относится к участку, а покупатель, который планирует оформлять визу, письменно подтверждает путь и его условия до бронирования.

Почему Маскат и почему этот ценовой уровень

Аргументы за Маскат — фрихолд в определённых зонах, отсутствие ежегодного налога на недвижимость и подоходного налога с аренды, а также данные о преступности, которые отслеживают международные индексы преступности. Риал привязан к доллару США по курсу OMR 1 = USD 2,6008, поэтому покупатель, считающий в долларах, видит одну и ту же сумму в риалах изо дня в день. Государственный контекст публикует Министерство жилищного строительства и городского планирования, национальную политику задают Oman Vision 2040 и Invest Oman.

Внутри этого рынка однокомнатная оценена примерно в $220 за квадратный фут — за готовую квартиру со встроенной техникой, подземной парковкой и беговой дорожкой на крыше, в 14 минутах от международного аэропорта. Более широкий взгляд — в материале об инвестиционных районах Омана и в нашей оценке того, подходящее ли сейчас время для покупки.

Доходность аренды и выход из актива

Сдача в аренду в Opal опирается на окружающий пул арендаторов. Университет в пяти минутах, технологический колледж в девяти, международная школа в тринадцати и конгресс-центр в семи — источники спроса со стороны сотрудников, студентов, специалистов и участников конференций.

Студии и однокомнатные — более компактные планировки в здании. Текущие диапазоны по Маскату — в нашем гиде по доходности аренды в Омане, а допустимые формы сдачи определяются отделом продаж и правилами дома.

До завершения строительства обычный путь продажи — уступка прав по договору купли-продажи (SPA), если застройщик это допускает и с учётом его комиссии; условия уступки указаны в SPA. Наше руководство по продаже недвижимости в Омане излагает расходы и порядок действий.

Оплата из-за рубежа: валюта и переводы

Цены указаны в долларах США, расчёты идут в оманских риалах, а риал привязан к доллару по курсу OMR 1 = USD 2,6008, поэтому для покупателя с долларовой базой каждый взнос — фиксированная сумма в риалах. Покупатели, которые платят в фунтах, евро, злотых или другой валюте, пересчитывают по курсу на дату каждого платежа. Механику объясняет наше руководство о привязке оманского риала.

Платежи идут на эскроу-счёт проекта, указанный в документах о резервировании. Покупатели сохраняют SWIFT-подтверждение каждого перевода — оно входит в доказательства оплаты при регистрации. Информацию по курсам и банковскому сектору публикует Центральный банк Омана.

Как купить: пошагово

• 1. Запросите прайс-листы. Отдел продаж передаёт список доступных квартир, поэтажные планы и прайс-листы, включая студии и крупные планировки.
• 2. Отберите из 77 доступных юнитов. Зафиксируйте этаж, ориентацию и нужен ли вариант с кабинетом или комнатой персонала.
• 3. Изучите график сервисного сбора. Ставку, расчётный период и состав услуг по бассейнам, залу, спа и кровле.
• 4. Подпишите договор купли-продажи. Здесь вносятся 20%. В договоре указаны квартира, площадь, цена, ведомость отделки, реквизиты эскроу и дата сдачи — 4 квартал 2028 по данным застройщика.
• 5. Платите по этапам. Взносы следуют за стадиями строительства, а отдел продаж объясняет, как подтверждается каждая стадия.
• 6. Финальные 10% при сдаче. Затем приёмка с перечнем недоделок, передача ключей, регистрация права собственности на ваше имя и, при необходимости, подача на ВНЖ.

От бронирования до ключей

Форма бронирования и резервный взнос закрепляют квартиру, пока готовится договор купли-продажи (SPA). В SPA указаны квартира, площадь, цена, ведомость отделки, этапы платежей и дата сдачи. После платежа 20% при подписании следующие платежи наступают по мере завершения каждого этапа строительства. При передаче покупатель осматривает квартиру, фиксирует недочёты отделки (snagging) и получает ключи, после чего право собственности регистрируется на его имя в Министерстве жилищного строительства и городского планирования.

Королевский указ 79/2025 издан 10 сентября 2025 года и опубликован в выпуске 1613 Официальной газеты 14 сентября 2025 года. Согласно тексту указа, он вступает в силу через 180 дней после публикации, то есть в середине марта 2026 года, и заменяет систему эскроу для проектов девелопмента недвижимости, созданную Королевским указом 30/2018, единым законом, регулирующим недвижимость. Наш разбор закона 79/2025 для покупателей строящихся объектов описывает проектные счета эскроу, предварительный реестр недвижимости и лицензирование продавцов. Документы о резервировании обычно называют банк и счёт эскроу, на который вносится каждый платёж.

Что подготовить при бронировании

• Форма бронирования. Указывает квартиру, цену и сумму резервного взноса.
• Договор купли-продажи. Указывает дату сдачи (4 квартал 2028 по данным застройщика), площадь, ведомость отделки и каждый этап платежей.
• Реквизиты эскроу-счёта. Название банка, владелец счёта и проектный счёт, на который вносятся взносы.
• Документы на право собственности и зону. Подтверждение статуса фрихолд для участка и регистрации права собственности на имя покупателя.
• График платежей. Десять этапов с суммой для выбранной квартиры.
• График сервисного сбора. Ставка, расчётный период и то, что она покрывает.
• Поэтажный план и список квартир. Номер квартиры, этаж, ориентация, точная площадь и тип планировки.
• Документы, удостоверяющие личность. Копия паспорта и реквизиты счёта, с которого идёт оплата.

Часто задаваемые вопросы

Где именно находится Opal Residences?
В Muscat Hills, сложившемся жилом районе Маската — в 14 минутах от международного аэропорта Маската и 15 минутах от пляжа Азайба.

Могут ли иностранцы покупать в Opal Residences?
Да. Квартиры продаются во фригольд и доступны гражданам любых стран, право собственности регистрируется на имя покупателя.

Сколько стоит квартира?
Опубликованный список начинается с $194 100 (OMR 74 631) за однокомнатную от 883 кв. футов и $270 900 (OMR 104 160) за двухкомнатную от 1 206 кв. футов. Студии начинаются с 431 кв. фута; прайс-лист на студии можно получить в отделе продаж.

Какой план платежей?
Десять этапов, привязанных к стройке: 20% при подписании, затем платежи на земляных работах, фундаменте, конструктиве подвала, 1-го, 3-го и 6-го этажей, завершении всех конструктивных работ, завершении отделки и 10% при сдаче. До сдачи вносится 90%.

Каков сервисный сбор?
6,5 омани-риала за м² — примерно 533 риала (около $1 386) для однокомнатной 883 кв. фута. Расчётный период и перечень услуг подтверждаются в графике сервисного сбора до подписания.

Когда сдаётся Opal Residences?
Целевой срок сдачи — 4 квартал 2028 года по данным застройщика.

Далеко ли до аэропорта?
Четырнадцать минут на машине.

Сдаются ли квартиры с мебелью?
Нет, но передаются с отделкой в нейтральной палитре с материалами под мрамор и камень, европейскими кухнями со встроенной техникой, встроенными системами хранения и входом без ключа.

Есть ли парковка?
Да — подземная, одно место на квартиру.

Что находится на крыше?
Сад с зонами отдыха, выделенные BBQ-зоны и беговая дорожка длиной 400 метров.

Кто застройщик?
Al Nama Real Estate, оманская компания, основанная в 2002 году; также построила Arina Residences в Салале и, по данным застройщика, получила Most Trusted Brand в 2021 году и Best Real Estate Developer в 2022-м.

Даёт ли покупка здесь право на ВНЖ Омана?
Это зависит от пути. Golden Residency требует одного объекта ITC стоимостью не менее OMR 200 000 (около $520 160), решение принимает Royal Oman Police, а цены Opal в нашем списке начинаются от OMR 74 631 ($194 100). Для Owner Visa минимальной стоимости нет. См. наш гид по «Золотому резидентству» и визе владельца.

Сколько стоят квартиры Opal в риалах?
По курсу привязки OMR 1 = USD 2,6008 однокомнатная от $194 100 стоит около OMR 74 631, а двухкомнатная от $270 900 — около OMR 104 160.

Сколько составляет первый платёж?
Первый платёж — 20% при подписании договора купли-продажи: $38 820 (около OMR 14 926) по однокомнатной и $54 180 (около OMR 20 832) по двухкомнатной.

Что меняет Королевский указ 79/2025 для покупателей строящихся объектов?
Он заменяет систему эскроу, созданную Королевским указом 30/2018, единым законом, регулирующим недвижимость, и вступает в силу через 180 дней после публикации 14 сентября 2025 года. Документы о резервировании называют счёт эскроу для проекта.

Какие ещё проекты есть у Al Nama?
На её сайте показаны Arina Residences в Салале (128 апартаментов) и сотрудничество с фондом Awqaf Al-Aqr Nizwa, а Министерство жилищного строительства и городского планирования указывает Al Namaa Neighbourhood в Izki (182 дома).

Обсудить Opal Residences с UInvest

UInvest работает напрямую с застройщиками Маската, что даёт доступ к актуальным ценам — включая прайс на студии, — реальному наличию по 77 юнитам и полному комплекту планировок без обращения в каждый отдел продаж отдельно. Мы берём на себя проверку эскроу и права собственности, сопровождаем договор купли-продажи и регистрацию, консультируем по сервисным сборам, финансированию и порогам для ВНЖ.

Смотрите квартиры на продажу в Омане и студии на продажу в Омане, изучите всю недвижимость Омана с UInvest или свяжитесь с нами, чтобы получить актуальный прайс-лист Opal Residences, график платежей по этапам и расшифровку сервисного сбора.