The Sustainable City – Yiti (TSCY) — прибрежное комьюнити с нулевым углеродным следом на берегу Оманского залива, примерно в 30 минутах от центра Маската. На площади около 1 млн м² здесь строится более 1 650 домов; проект рассчитан на работу на 100% возобновляемой энергии и на достижение углеродной нейтральности к 2040 году. Это флагманский проект совместного предприятия государственного девелопера Омана и команды, построившей The Sustainable City в Дубае.
Жильё — от студий 531 кв. фут за $182 000 до вилл от $620 900. Два коммерческих условия делают это предложение действительно необычным: до передачи оплачивается лишь 30%, а сервисный сбор не взимается пять лет с квартир и вообще не взимается с вилл. В обзоре — площади, цены, структура платежей, экологическая спецификация, расположение и правила владения; все цифры в таблицах.
| Расположение | Йити / Бандар-Джисса, побережье Оманского залива, Маскат |
| Застройщик | Sustainable Development Investment Company (SDIC), создана в 2022 году — OMRAN Group и Diamond Developers |
| Форма владения | Фригольд, доступен гражданам любых стран |
| Размер комьюнити | Около 1 млн м², более 1 650 домов |
| Типы недвижимости | Студии, квартиры 1–3 спальни, виллы, офисы |
| The Plaza | 6 жилых корпусов, 5–8 этажей, в центре комьюнити |
| Квартиры от | $182 000 (примерно 70 000 омани-риалов) |
| Виллы от | $620 900 (примерно 238 800 омани-риалов) |
| План платежей | 30% до передачи, 70% при передаче |
| Сервисный сбор | 5 лет бесплатно для квартир; для вилл не взимается |
| Экологическая цель | Нулевые выбросы к 2040 году; 100% возобновляемая энергия |
| Сейчас доступно | 50 юнитов (первичный рынок и переуступка) |
| Сдача | 1 кв. 2027 по текущему листингу — см. раздел о рисках |
В опубликованном прайс-листе пять продуктовых линеек — от компактной студии до семейной виллы.
| Тип жилья | Площадь от | Цена от | Примерно за кв. фут |
|---|---|---|---|
| Студия | 531 кв. фут (49 м²) | $182 000 | $343 |
| Квартира с 1 спальней | 629 кв. футов (58 м²) | $217 800 | $346 |
| Квартира с 2 спальнями | 1 206 кв. футов (112 м²) | $332 700 | $276 |
| Квартира с 3 спальнями | 1 765 кв. футов (164 м²) | $555 000 | $314 |
| Вилла | 2 745 кв. футов (255 м²) | $620 900 | $226 |
Колонку с ценой за квадратный фут стоит читать внимательно: она ведёт себя не так, как ожидаешь. Двухкомнатная квартира — лучшее соотношение в линейке апартаментов, около $276 за кв. фут, заметно дешевле студии и однокомнатной, которые стоят порядка $343–$346. Малые форматы здесь несут премию, как обычно, но разрыв необычно велик: двухкомнатная дороже студии на 83%, при этом площади в ней больше на 127%.
Виллы в пересчёте на фут ещё дешевле — около $226. Если считать по площади за доллар, порядок такой: виллы, затем двухкомнатные, затем трёхкомнатные, а студии и однокомнатные в конце. Если считать по доходности, логика переворачивается: малые форматы сдаются легче и по более высокой ставке за фут.
Общий диапазон площадей в листинге — от 527 до 45 929 кв. футов, потому что в TSCY наряду с жильём продаются и целые офисные здания. Верхнюю границу этого диапазона не следует воспринимать как жилую.
Это самое коммерчески значимое отличие TSCY. Большинство строящихся проектов Маската требуют 50–80% в течение стройки. TSCY просит 30%, а оставшиеся 70% вносятся только при передаче.
| Этап | Доля | Когда |
|---|---|---|
| Резервирование | 5% | При резервировании |
| Бронирование | 5% | В течение 1 месяца после резервирования |
| 1-й взнос | 10% | В течение 4 месяцев после брони |
| 2-й взнос | 10% | В течение 8 месяцев после 1-го взноса |
| Передача | 70% | При сдаче |
| До передачи | 30% | Примерно за 13 месяцев |
В деньгах, по каждому стартовому продукту:
| Тип жилья | Резерв (5%) | Всего до передачи (30%) | При передаче (70%) |
|---|---|---|---|
| Студия — $182 000 | $9 100 | $54 600 | $127 400 |
| 1 спальня — $217 800 | $10 890 | $65 340 | $152 460 |
| 2 спальни — $332 700 | $16 635 | $99 810 | $232 890 |
| 3 спальни — $555 000 | $27 750 | $166 500 | $388 500 |
| Вилла — $620 900 | $31 045 | $186 270 | $434 630 |
Студия в TSCY требует $54 600 связанного капитала до сдачи. Это меньше, чем один только первый взнос в большинстве виллных проектов Маската, и делает TSCY одним из самых доступных по капиталу способов войти во фригольд-комьюнити на побережье Омана.
Обратную сторону нужно назвать прямо: платёж в 70% при передаче означает, что деньги должны быть готовы к дате, которую вы не контролируете. Если сроки сдвинутся — а в строящихся проектах это происходит регулярно, — капитал должен оставаться доступным. До бронирования уточните, принимает ли застройщик ипотечное финансирование финального платежа: этот план хорош ровно настолько, насколько вы способны профинансировать оставшиеся 70%.
TSCY публикует условия по сервисному сбору, которых нет ни у одного другого проекта, о котором мы пишем в Омане: для квартир сбор не взимается первые пять лет, а для вилл не взимается вовсе.
Причина структурная, а не рекламная. У комьюнити, которое само производит энергию из солнца, само очищает воду для полива и само перерабатывает отходы, принципиально иная база эксплуатационных расходов, чем у обычного комплекса, покупающего электричество из сети и воду у муниципалитета по коммерческим тарифам. Экологическая спецификация здесь не только экологическое заявление — именно она делает такие условия возможными.
Оцените в цифрах. Для двухкомнатной за $332 700 типичный сервисный сбор Залива в 1–2% от стоимости составлял бы $3 300–$6 650 в год; пять лет без него стоят примерно $16 500–$33 000 сэкономленных расходов. Для сравнения, Hay Al Wafa — единственный другой проект в нашей подборке с опубликованной цифрой — берёт 300–500 омани-риалов в год.
Два вопроса нужно закрыть письменно: каким будет сервисный сбор по квартирам после пятого года и что именно покрывает схема по виллам, ведь «сбор не взимается» всё равно оставляет вопрос, из чего финансируется содержание территории. Получите оба ответа до бронирования.
Экологические заявления в рекламе недвижимости обычно декоративны. В TSCY спецификация достаточно конкретна, чтобы её проверять:
Проект получил награду Best Sustainable Project на Dossier Construction Awards & Summit в 2022 году. Но убедительнее награды — прецедент: Diamond Developers построила The Sustainable City в Дубае, сдав первую очередь в 2016 году и управляя ею с тех пор. TSCY — не первая попытка реализовать эту модель, а второе внедрение той, что работает почти десятилетие.
Для покупателя это важно в конкретном смысле: эксплуатировать комьюнити с нулевым следом сложнее, чем построить его, и дубайский проект — доказательство того, что этот застройщик умеет именно эксплуатировать, а не только строить.
Квартиры расположены в The Plaza — шести жилых корпусах по пять-восемь этажей в центре комьюнити, вокруг торговых галерей, ресторанов и благоустроенных общественных пространств. Изогнутое здание на набережной, известное как The Arc Residences, замыкает участок со стороны марины.
Вокруг них TSCY спланирован как работающий городок, а не закрытый комплекс: школа и детский сад в пешей доступности, медицинские клиники, мечеть и молельные комнаты, торговый центр, офисы и пятизвёздочная марина. Комьюнити выходит на пляж Оманского залива, а прямо за ним поднимаются горы.
В зданиях использованы светлые панели, стекло и дерево, а объёмы расчленены так, чтобы архитектура читалась на фоне озеленения, а не подавляла его. Окна панорамные: с одной стороны открываются виды на горный ландшафт, с другой — на зелень и воду комьюнити.
Интерьеры выполнены в светлых тонах с акцентными деталями под дерево — светлые полы, белые стены, столярка древесных оттенков и реечные экраны. Кухни укомплектованы, техника установлена. В планировках предусмотрен собственный балкон с обеденной зоной.
TSCY находится на побережье в районе Йити, восточнее Маската за Бандар-Джиссой. Размен здесь очевиден: вы получаете пляж, марину и горы, но соглашаетесь с тем, что до аэропорта и старого города ехать по-настоящему, а не десять минут.
| Куда | На авто |
|---|---|
| Пляж Sea Man Beach | 8 мин. |
| Пляж Йити | 20 мин. |
| Рынок Мутрах-Сук | 23 мин. |
| Детский сад Sunshine Nursery | 27 мин. |
| Opera Galleria | 27 мин. |
| Muscat International School | 28 мин. |
| Супермаркет Al Fair | 28 мин. |
| Школы Al Sahwa | 30 мин. |
| ТЦ Mall of Oman | 34 мин. |
| Большая мечеть султана Кабуса | 35 мин. |
| Международный аэропорт Маската | 40 мин. |
Время в пути — оценки застройщика, оно зависит от трафика. Важно, что комьюнити располагает собственными школой, детским садом и клиниками на территории — именно это делает 28–30 минут до внешних школ приемлемыми для семьи. Если вы планируете пользоваться школами в самом Маскате, честно просчитайте этот маршрут до покупки.
| Категория | Что есть |
|---|---|
| Образование | Школа и детский сад на территории |
| Медицина | Клиники на территории |
| Спорт | Крытые и открытые залы, теннисные и баскетбольные площадки, скейт-парк |
| Бег и велосипед | 7,4 км беговых и велосипедных дорожек |
| Вода | Бассейн; пляж на Оманском заливе |
| Марина | Пятизвёздочная марина |
| Конный спорт | Конный клуб и ипподром |
| Для семей | Детские площадки, зелёные парки |
| Торговля и рестораны | Торговый центр, рестораны мировой кухни, брендовые магазины |
| Религия | Мечеть и молельные комнаты |
Конный клуб с ипподромом стоит выделить отдельно: очень немногие жилые комьюнити Омана их включают, и для определённого покупателя это не приятное дополнение, а решающий аргумент.
TSCY реализует Sustainable Development Investment Company (SDIC) — оманская компания, созданная в 2022 году как партнёрство двух очень разных участников:
Эта конструкция — самый сильный аргумент в пользу проекта. Чисто частный застройщик нёс бы риск контрагента на проекте такого масштаба; чисто государственный мог бы не иметь операционного опыта для комьюнити с нулевым следом. Сочетание даёт квазисуверенную поддержку с одной стороны и десятилетие подтверждённого опыта эксплуатации именно такого продукта с другой.
При этом SDIC — молодая компания, созданная в 2022 году, и TSCY её первый и флагманский проект. Послужной список, на который вы опираетесь, принадлежит материнским компаниям, а не тому юридическому лицу, с которым вы заключаете договор. Уточните, кто является контрагентом по договору купли-продажи и как устроено эскроу.
TSCY даёт то, чего нет у большинства строящихся проектов, — документированную историю цены. Зафиксированная стартовая цена в ноябре 2023 года составляла 55 101 омани-риал, примерно $143 300. Текущая стартовая цена — $182 000.
| Момент | Стартовая цена | Изменение |
|---|---|---|
| Ноябрь 2023 | 55 101 омани-риал (примерно $143 300) | — |
| Текущий листинг | $182 000 | +27% |
Около 27% к стартовой цене менее чем за три года. Относитесь к этому аккуратно и не как к прогнозу: стартовые цены растут по мере вымывания самых дешёвых лотов, поэтому часть роста отражает изменение состава предложения, а не чистое удорожание; курс риала к доллару при этом зафиксирован привязкой. Но это задокументированное движение в нужную сторону по реальному проекту, а этого не может показать большинство предложений на стадии строительства. Более широкий контекст — в нашем гиде по доходности аренды в Омане.
Самое полезное сравнение по нашим оманским объектам — не заголовочная цена, а то, сколько денег нужно внести до того, как вы что-то получите. По этому показателю TSCY выделяется.
| Проект | Стартовая цена | Оплачено до передачи | Сдача |
|---|---|---|---|
| TSCY | $182 000 | 30% | 1 кв. 2027 |
| Hay Al Wafa | $170 600 | 100% | 4 кв. 2027 |
| Al Ahlam District | $499 100 | 80% | 1 кв. 2027 |
| Jood | $204 000 | 95% | 1 кв. 2030 |
Студия в TSCY связывает $54 600 до сдачи. Сопоставимая по цене квартира в Hay Al Wafa связывает все $170 600 за тот же период. Если у вашего капитала есть альтернативное применение, именно эта разница и есть инвестиционная идея — и именно поэтому стоит смотреть дальше того факта, что цена за квадратный фут у TSCY самая высокая из четырёх.
На побережье естественные альтернативы — Bellevue и резиденции The St. Regis в Аль-Мудж, а также Vistal by Victoria Swarovski. Ни один из них не является комьюнити с нулевым следом и ни один не предлагает таких условий по сервисному сбору.
| Профиль покупателя | Соответствие | На что обратить внимание |
|---|---|---|
| Покупатель с ограниченным капиталом сейчас | Высокое — до передачи всего 30% | 70% нужно внести к дате, которую вы не контролируете |
| Владелец на долгий срок, считающий расходы | Высокое — 5 лет бесплатно для квартир, ноль для вилл | Уточните сбор после пятого года письменно |
| Покупатель с фокусом на экологичность | Высокое — реальная спецификация и работающий прецедент | Нейтральность к 2040 году — цель, а не достигнутое состояние |
| Покупатель ради побережья и марины | Высокое — пляж в 8 минутах, марина, конный клуб | Аэропорт 40 мин., город 30 мин. — это не близко |
| Покупатель, считающий цену за квадратный фут | Слабое — $343 за кв. фут по студиям, самый высокий показатель в нашей подборке | В Sultan Haitham City это $100–$194 |
| Покупатель, которому нужна дорога в центр | Слабое — 30 минут до центра Маската | Аль-Мудж или Шатти-Аль-Курум подойдут заметно лучше |
Жильё в TSCY продаётся во фригольд и доступно покупателям любого гражданства, право собственности регистрируется на имя покупателя. Как устроены выделенные зоны и что включает регистрация — в нашем гиде по фригольд-недвижимости в Омане.
Покупка здесь проходит оманские пороги ВНЖ, привязанные к недвижимости. Маршруты разные и их часто путают — см. «Золотое резидентство» против визы владельца. В Омане нет ежегодного налога на недвижимость и подоходного налога с арендных поступлений; транзакционные издержки — в гиде о налогах на недвижимость в Омане.
Аргументы за Маскат — фригольд в выделенных зонах, отсутствие налога на имущество и подоходного налога и показатели безопасности, ставящие Оман в число самых спокойных стран мира по международным индексам преступности. Многолетняя привязка риала к доллару снимает валютный риск, определяющий поведение других рынков региона.
TSCY стоит дороже за квадратный фут, чем внутренние районы Маската, и так и должно быть: вы покупаете побережье, марину и модель эксплуатации с нулевым следом, к которой прилагаются пять лет без сервисного сбора. Стоит ли эта премия своих денег, зависит от того, как вы взвешиваете эксплуатационные расходы и образ жизни против чистой площади. Более широкий взгляд — в материалах о лучших районах для инвестиций в Омане и о том, подходящее ли сейчас время для покупки. Национальный контекст задают Oman Vision 2040 и Invest Oman.
Арендный профиль TSCY необычен для Омана, потому что необычен сам набор продуктов. Студии и однокомнатные в прибрежном комьюнити с мариной, школой и клиникой указывают на два разных пула арендаторов: экспатов, работающих в Маскате и желающих жить у моря, и более короткий досуговый спрос, который притягивают пляж и марина. Нулевой сервисный сбор при этом напрямую увеличивает чистую доходность — а именно она и важна.
Текущие диапазоны по Маскату — в нашем гиде по доходности аренды в Омане. Два практических замечания о выходе. Во-первых, TSCY уже торгуется и на первичном рынке, и на переуступке, что редкость для оманского проекта на этой стадии и означает наличие хоть какого-то ценообразования. Во-вторых, структура «70% при передаче» делает переуступку до сдачи особенно привлекательной, ведь приобретатель входит в позицию, где оплачено лишь 30%: уточните политику застройщика по переуступке и комиссию до бронирования.
Расхождение по срокам сдачи. Текущий листинг указывает 1 квартал 2027 года. Презентация застройщика говорит, что строительство завершится в 2026 году. В опубликованных условиях оплаты платёж при передаче до сих пор описан как «ориентировочно 2025», что очевидно устарело. Три источника — три даты. Получите срок сдачи вашего конкретного юнита и корпуса письменно.
Единовременные 70%. Это определяющий риск такой структуры. Если вы не сможете внести 70% при передаче, низкий порог входа превращается в ловушку, а не в преимущество. Договоритесь о финансировании принципиально до бронирования.
Молодое юридическое лицо. SDIC создана в 2022 году. Опыт сдачи принадлежит материнским компаниям. Внимательно проверьте контрагента и схему эскроу.
Сервисный сбор после пятого года. Пять лет бесплатно — это не бесплатно навсегда. Цифра шестого года сейчас неизвестна и должна быть определена до того, как вы построите модель владения.
Удалённость. Сорок минут до аэропорта и тридцать до центра Маската — реальное ограничение и для повседневной жизни, и для краткосрочной аренды. Проедьте маршрут до покупки.
Готовность инфраструктуры. Марина, конный клуб, школы и клиники — именно то, что оправдывает цену. Уточните, что из этого уже построено и работает сегодня, а что запланировано, и какие обязательства зафиксированы по остальному.
Цены указаны в долларах США, расчёты идут в оманских риалах, а риал десятилетиями привязан к доллару — поэтому покупатель с долларовой базой практически не несёт валютного риска. Те, кто платит в фунтах, евро, злотых или другой валюте, такой риск несут, и поскольку 70% приходятся на один платёж при передаче, валютный риск здесь сконцентрирован в одной дате, а не размазан по взносам, — это аргумент за хеджирование именно этого платежа.
Платежи должны идти на эскроу-счёт проекта, а не на общий счёт компании. Проверьте реквизиты независимо до первого перевода и сохраняйте SWIFT-подтверждения — они входят в доказательства оплаты при регистрации. Информацию по курсам и банковскому сектору публикует Центральный банк Омана.
Где именно находится The Sustainable City – Yiti?
На побережье Оманского залива в районе Йити, рядом с Бандар-Джиссой, восточнее Маската — примерно в 30 минутах от центра Маската и 40 минутах от международного аэропорта.
Могут ли иностранцы покупать в TSCY?
Да. Жильё продаётся во фригольд и доступно гражданам любых стран, право собственности регистрируется на имя покупателя.
Сколько стоит жильё в TSCY?
Студии от $182 000, однокомнатные от $217 800, двухкомнатные от $332 700, трёхкомнатные от $555 000 и виллы от $620 900.
Какой план платежей?
5% при резервировании, 5% в течение месяца, 10% в течение четырёх месяцев, ещё 10% через восемь месяцев и оставшиеся 70% при передаче — то есть до сдачи оплачивается лишь 30%.
Каков сервисный сбор?
Для квартир не взимается первые пять лет. Для вилл не взимается вовсе. Уточните ставку по квартирам с шестого года письменно.
Когда сдаётся TSCY?
Текущий листинг указывает 1 квартал 2027 года; презентация застройщика говорит о 2026-м, а более старая документация по оплате всё ещё ссылается на 2025-й. Уточните дату для вашего юнита письменно.
Кто застройщик?
Sustainable Development Investment Company (SDIC), создана в 2022 году как партнёрство OMRAN Group, государственной компании Омана по развитию туризма и городской среды, и Diamond Developers, построившей The Sustainable City в Дубае.
Действительно ли TSCY углеродно нейтрален?
Нейтральность к 2040 году — заявленная цель, а не текущее состояние. Комьюнити спроектировано под 100% возобновляемую энергию, переработку воды и отходов и зарядки для электромобилей, а в 2022 году получило награду Best Sustainable Project на Dossier Construction Awards & Summit.
Насколько велико комьюнити?
Около 1 млн м², более 1 650 домов плюс школы, клиники, офисы, торговля и марина.
Сдаётся ли жильё с мебелью?
Оно передаётся с отделкой в светлых тонах с деталями под дерево и укомплектованными кухнями, но без мебели.
Даёт ли покупка в TSCY право на ВНЖ Омана?
Покупка здесь проходит пороги, привязанные к недвижимости. Какой маршрут применим — см. наш гид по «Золотому резидентству» и визе владельца.
UInvest работает напрямую с застройщиками Маската, что даёт доступ к актуальным ценам, реальному наличию по примерно 50 выведенным юнитам и полному комплекту планировок без обращения в каждый отдел продаж отдельно. Мы берём на себя проверку эскроу и права собственности, сопровождаем договор купли-продажи и регистрацию, консультируем по финансированию платежа при передаче и по порогам для ВНЖ.
Смотрите студии на продажу в Омане, квартиры на продажу в Омане, виллы на продажу в Омане и дома у моря в Омане, изучите всю недвижимость Омана с UInvest или свяжитесь с нами, чтобы получить актуальный прайс-лист TSCY и подтверждение сроков сдачи по корпусам.
"*"обозначает обязательные поля
