The Sustainable City – Yiti (TSCY) — freehold o zerowej emisji w Maskacie

The Sustainable City – Yiti (TSCY) to nadmorska społeczność o zerowej emisji nad Zatoką Omańską, około 30 minut od centrum Maskatu. Na powierzchni blisko 1 mln m² powstaje tu ponad 1650 domów; projekt zaprojektowano tak, by działał w 100% na energii odnawialnej i osiągnął neutralność węglową do 2040 roku. To flagowa inwestycja spółki joint venture państwowego dewelopera Omanu i zespołu, który zbudował The Sustainable City w Dubaju.

Oferta obejmuje mieszkania od kawalerek 531 stóp kw. za 182 000 USD po wille od 620 900 USD. Dwa warunki handlowe czynią tę inwestycję naprawdę nietypową: przed odbiorem płatne jest tylko 30%, a opłata eksploatacyjna nie jest pobierana przez pięć lat w apartamentach i w ogóle nie jest pobierana przy willach. W tym przewodniku znajdziesz metraże, ceny, strukturę płatności, specyfikację ekologiczną, lokalizację i zasady własności — z liczbami w tabelach.

TSCY w skrócie

Metraże i ceny

Opublikowany cennik obejmuje pięć linii produktowych — od kompaktowej kawalerki po willę rodzinną.

Kolumnę z ceną za stopę kwadratową warto czytać uważnie, bo zachowuje się inaczej, niż można by oczekiwać. Apartament dwusypialniany to najlepsza wartość w ofercie mieszkaniowej — około 276 USD za stopę kw., istotnie taniej niż kawalerka i lokal jednosypialniany, które kosztują około 343–346 USD. Małe metraże niosą tu premię, jak zwykle, ale różnica jest nietypowo duża: dwusypialniany kosztuje o 83% więcej od kawalerki, oferując o 127% więcej powierzchni.

Wille są jeszcze tańsze w przeliczeniu na stopę — około 226 USD. Jeśli kupujesz wyłącznie pod kątem metrażu za dolara, kolejność to wille, potem dwusypialniane, potem trzysypialniane, a kawalerki i jednosypialniane na końcu. Jeśli kupujesz pod wynajem, rachunek się odwraca: małe lokale wynajmują się łatwiej i po wyższej stawce za stopę.

Ogólny zakres w ofercie sięga od 527 do 45 929 stóp kw., ponieważ w TSCY obok mieszkań sprzedawane są także całe budynki biurowe. Górnej granicy tego zakresu nie należy odczytywać jako wartości mieszkaniowej.

Ile płacisz przed odbiorem

To najistotniejsza handlowo cecha TSCY. Większość inwestycji w budowie w Maskacie wymaga 50–80% w trakcie budowy. TSCY oczekuje 30%, a pozostałe 70% jest płatne dopiero przy odbiorze.

W gotówce, dla każdego produktu podstawowego:

Kawalerka w TSCY wymaga 54 600 USD zaangażowanego kapitału przed ukończeniem. To mniej niż sam wkład własny w większości inwestycji willowych w Maskacie i czyni tę ofertę jedną z najtańszych kapitałowo dróg wejścia do nadmorskiego osiedla freehold w całym Omanie.

Druga strona medalu jest realna i trzeba ją nazwać wprost: 70% płatne jednorazowo przy odbiorze oznacza, że finansowanie musi być gotowe na datę, której nie kontrolujesz. Jeśli termin się przesunie — a w inwestycjach w budowie zdarza się to regularnie — kapitał musi pozostać dostępny. Przed rezerwacją potwierdź, czy deweloper akceptuje finansowanie kredytem płatności odbiorowej, bo ten plan jest wart tyle, ile Twoja zdolność sfinansowania końcowych 70%.

Opłata eksploatacyjna: pięć lat gratis i zero przy willach

TSCY publikuje warunki opłaty eksploatacyjnej, jakich nie ma żadna inna inwestycja, o której piszemy w Omanie: apartamenty nie płacą opłaty przez pierwsze pięć lat, a wille nie płacą jej wcale.

Powód jest strukturalny, nie promocyjny. Osiedle, które samo wytwarza energię ze słońca, samo oczyszcza wodę do podlewania i samo przetwarza odpady, ma zupełnie inną bazę kosztów operacyjnych niż konwencjonalna inwestycja kupująca prąd z sieci i wodę od gminy po stawkach komercyjnych. Specyfikacja ekologiczna nie jest tu wyłącznie deklaracją środowiskową — to ona umożliwia takie warunki.

Przelicz to na alternatywy. Przy mieszkaniu dwusypialnianym za 332 700 USD typowa opłata w Zatoce na poziomie 1–2% wartości wynosiłaby 3300–6650 USD rocznie; pięć lat gratis warte jest więc mniej więcej 16 500 do 33 000 USD uniknionych kosztów. Dla porównania Hay Al Wafa — jedyna inna inwestycja w naszej ofercie z opublikowaną stawką — pobiera 300–500 OMR rocznie.

Dwie kwestie do wyjaśnienia na piśmie: jaka będzie opłata dla apartamentów po piątym roku i co dokładnie obejmuje rozwiązanie przy willach, bo „brak opłaty” i tak pozostawia pytanie, z czego finansowane jest utrzymanie osiedla. Uzyskaj obie odpowiedzi przed rezerwacją.

Co w praktyce oznacza zerowa emisja

Deklaracje ekologiczne w marketingu nieruchomości bywają zwykle dekoracyjne. W TSCY specyfikacja jest na tyle konkretna, że da się ją sprawdzić:

• 100% energii odnawialnej, z generacją słoneczną na terenie osiedla
• Recykling wody i wykorzystanie wody oczyszczonej do nawadniania
• Wysokosprawne systemy wodociągowe
• Kompleksowy recykling odpadów
• Systemy pozyskiwania wilgoci
• Stacje ładowania pojazdów elektrycznych na terenie osiedla
• Cel: zerowa emisja netto do 2040 roku

Projekt zdobył nagrodę Best Sustainable Project na Dossier Construction Awards & Summit w 2022 roku. Bardziej przekonujący od nagrody jest jednak precedens: Diamond Developers zbudowało The Sustainable City w Dubaju, oddając pierwszy etap w 2016 roku i eksploatując go od tego czasu. TSCY nie jest pierwszą próbą realizacji tego modelu, lecz drugim wdrożeniem rozwiązania działającego od blisko dekady.

Dla kupującego ma to konkretne znaczenie: eksploatacja osiedla o zerowej emisji jest trudniejsza niż jego wybudowanie, a projekt dubajski dowodzi, że ten deweloper potrafi także eksploatować, nie tylko budować.

The Plaza, The Arc i reszta osiedla

Zasób apartamentowy mieści się w The Plaza — sześciu budynkach mieszkalnych o pięciu do ośmiu kondygnacjach w centrum osiedla, otaczających handel, restauracje i zagospodarowane przestrzenie publiczne. Zakrzywiony budynek nad wodą, znany jako The Arc Residences, zamyka teren od strony mariny.

Wokół nich TSCY zaplanowano jako działające miasteczko, a nie zamknięty kompleks: szkoła i przedszkole w zasięgu spaceru, przychodnie, meczet i sale modlitewne, centrum handlowe, biura oraz pięciogwiazdkowa marina. Osiedle wychodzi na plażę nad Zatoką Omańską, a bezpośrednio za nim wznoszą się góry.

Architektura i standard wykończenia

W budynkach zastosowano jasne panele, szkło i drewno, a bryły rozczłonkowano tak, by architektura czytała się na tle zieleni, a nie ją przytłaczała. Okna są panoramiczne — z jednej strony widok na krajobraz górski, z drugiej na zieleń i wodę osiedla.

Wnętrza wykończono w jasnych tonacjach z akcentami drewnopodobnymi — jasne podłogi, białe ściany, stolarka w odcieniach drewna i listwowe ekrany. Kuchnie są w zabudowie, sprzęt zamontowany. Układy przewidują prywatny balkon ze strefą jadalną.

Lokalizacja i czasy dojazdu

TSCY leży na wybrzeżu w Yiti, na wschód od Maskatu za Bandar Jissah. Kompromis jest jasny: dostajesz plażę, marinę i góry, a w zamian akceptujesz, że lotnisko i stare miasto to realny dojazd, a nie dziesięć minut.

Czasy dojazdu to szacunki dewelopera i zależą od ruchu. Istotne jest, że osiedle ma własną szkołę, przedszkole i przychodnie na miejscu — to właśnie sprawia, że 28–30 minut do szkół zewnętrznych jest dla rodziny do przyjęcia. Jeśli planujesz korzystać ze szkół w samym Maskacie, uczciwie przelicz ten dojazd przed decyzją.

Udogodnienia

Klub jeździecki z torem wyścigowym warto wyróżnić osobno: bardzo niewiele osiedli mieszkaniowych w Omanie je oferuje, a dla części kupujących to nie miły dodatek, lecz argument rozstrzygający.

Deweloper: SDIC, OMRAN i Diamond Developers

TSCY realizuje Sustainable Development Investment Company (SDIC) — omańska spółka utworzona w 2022 roku jako partnerstwo dwóch bardzo różnych podmiotów:

• OMRAN Group — państwowa spółka Omanu ds. rozwoju turystyki i urbanistyki, wnosząca zaplecze państwowe, grunty i lokalne kompetencje wykonawcze.
• Diamond Developers — dubajski deweloper, który wymyślił i zbudował The Sustainable City w Dubailand, kupując 46-hektarową działkę w 2012 roku i oddając pierwszy etap do 2016.

Ta konstrukcja jest najmocniejszym pojedynczym argumentem za projektem. Deweloper wyłącznie prywatny niósłby ryzyko kontrahenta przy przedsięwzięciu tej skali; wyłącznie państwowy mógłby nie mieć know-how operacyjnego dla osiedla o zerowej emisji. Połączenie daje zaplecze quasi-państwowe z jednej strony i dekadę udokumentowanego doświadczenia operacyjnego dokładnie z tym produktem z drugiej.

SDIC jest mimo to spółką młodą — powstała w 2022 roku — a TSCY to jej pierwszy i flagowy projekt. Dorobek, który finansujesz zaufaniem, należy do spółek matek, nie do podmiotu, z którym podpisujesz umowę. Zweryfikuj, kto jest kontrahentem w umowie sprzedaży i jak skonstruowany jest rachunek powierniczy.

Wzrost ceny od startu

TSCY oferuje coś, czego większość inwestycji w budowie nie może pokazać — udokumentowaną historię ceny. Zarejestrowana cena wyjściowa w listopadzie 2023 wynosiła 55 101 OMR, czyli około 143 300 USD. Obecna cena wyjściowa to 182 000 USD.

Około 27% na cenie wyjściowej w niecałe trzy lata. Traktuj to ostrożnie, a nie jak prognozę: ceny wyjściowe rosną w miarę wyprzedawania najtańszych lokali, więc część tego ruchu odzwierciedla zmianę struktury oferty, a nie czystą aprecjację; kurs riala do dolara jest przy tym usztywniony. To jednak udokumentowany ruch we właściwym kierunku na realnym projekcie, czego większość ofert przedsprzedażowych pokazać nie potrafi. Szerszy kontekst rynkowy podaje nasz przewodnik po rentowności najmu w Omanie.

Porównanie pod kątem zaangażowanego kapitału

Najbardziej użyteczne porównanie w naszej omańskiej ofercie to nie cena wywoławcza, lecz to, ile pieniędzy musisz zaangażować, zanim cokolwiek otrzymasz. W tym ujęciu TSCY jest wyjątkiem.

Kawalerka w TSCY blokuje 54 600 USD do czasu ukończenia. Porównywalne cenowo mieszkanie w Hay Al Wafa blokuje pełne 170 600 USD w tym samym okresie. Jeśli Twój kapitał ma alternatywne zastosowania, właśnie ta różnica stanowi całą tezę inwestycyjną — i dlatego warto spojrzeć poza fakt, że cena za stopę kwadratową w TSCY jest najwyższa z czterech.

Na wybrzeżu naturalnymi alternatywami są Bellevue i The St. Regis Residences w Al Mouj oraz Vistal by Victoria Swarovski. Żadna z nich nie jest osiedlem o zerowej emisji i żadna nie dorównuje warunkom opłaty eksploatacyjnej.

Komu TSCY odpowiada, a komu nie

Własność freehold i rezydencja

Lokale w TSCY sprzedawane są w formule freehold i są dostępne dla kupujących wszystkich narodowości, z tytułem własności rejestrowanym na nazwisko nabywcy. Nasz przewodnik po nieruchomościach freehold w Omanie wyjaśnia, jak działają wyznaczone strefy i na czym polega rejestracja.

Zakup przekracza omańskie progi rezydencji powiązanej z nieruchomością. Ścieżki są różne i bywają mylone — zobacz Złotą Rezydencję a wizę właściciela. Oman nie pobiera rocznego podatku od nieruchomości ani podatku dochodowego od czynszu; koszty transakcyjne opisujemy w przewodniku o podatku od nieruchomości w Omanie.

Dlaczego Maskat i dlaczego ten poziom cenowy

Argumenty za Maskatem to własność freehold w wyznaczonych strefach, brak podatku od nieruchomości i podatku dochodowego oraz poziom bezpieczeństwa plasujący Oman wśród najbezpieczniejszych krajów świata według międzynarodowych indeksów przestępczości. Wieloletnie powiązanie riala z dolarem usuwa ryzyko kursowe kształtujące inne rynki regionu.

TSCY kosztuje więcej za stopę kwadratową niż dzielnice w głębi lądu — i tak powinno być: kupujesz wybrzeże, marinę i model operacyjny o zerowej emisji, do którego dołączone jest pięć lat bez opłaty eksploatacyjnej. Czy ta premia jest warta swojej ceny, zależy od tego, jak ważysz koszty utrzymania i styl życia wobec czystego metrażu. Szerszy obraz w materiałach o najlepszych obszarach do inwestowania w Omanie i o tym, czy to dobry moment na zakup. Tło polityczne wyznaczają Oman Vision 2040 i Invest Oman.

Rentowność najmu i wyjście z inwestycji

Profil najmu TSCY jest nietypowy dla Omanu, bo nietypowy jest sam miks produktowy. Kawalerki i lokale jednosypialniane w nadmorskim osiedlu z mariną, szkołą i przychodnią wskazują na dwie odrębne grupy najemców: ekspatów pracujących w Maskacie, którzy chcą mieszkać nad morzem, oraz krótszy popyt wypoczynkowy przyciągany przez plażę i marinę. Zerowa opłata eksploatacyjna przekłada się przy tym wprost na rentowność netto, a to ona ma znaczenie.

Bieżące przedziały dla Maskatu podaje nasz przewodnik po rentowności najmu w Omanie. Dwie uwagi praktyczne o wyjściu. Po pierwsze, TSCY funkcjonuje już zarówno na rynku pierwotnym, jak i wtórnym, co dla omańskiej inwestycji na tym etapie jest rzadkością i oznacza pewne odkrywanie ceny. Po drugie, struktura „70% przy odbiorze” czyni cesję przed ukończeniem wyjątkowo atrakcyjną, bo nabywca wchodzi w pozycję, w której zapłacono dopiero 30% — potwierdź politykę cesji i opłatę przed rezerwacją.

Ryzyka do rozważenia przed decyzją

Sprzeczne terminy ukończenia. Bieżąca oferta podaje I kwartał 2027. Prezentacja dewelopera mówi, że budowa kończy się w 2026. Opublikowane warunki płatności wciąż opisują płatność odbiorową jako „szacunkowo 2025″, co jest ewidentnie nieaktualne. Trzy źródła, trzy daty. Uzyskaj termin dla swojego konkretnego lokalu i budynku na piśmie.

Jednorazowe 70%. To definiujące ryzyko tej struktury. Jeśli nie sfinansujesz 70% przy odbiorze, niski próg wejścia staje się pułapką, a nie przewagą. Załatw finansowanie wstępnie przed rezerwacją.

Młody podmiot kontraktujący. SDIC powstała w 2022 roku. Dorobek realizacyjny należy do spółek matek. Starannie zweryfikuj kontrahenta i rachunek powierniczy.

Opłata eksploatacyjna po piątym roku. Pięć lat gratis to nie gratis na zawsze. Stawka szóstego roku jest obecnie nieznana i trzeba ją skwantyfikować przed modelowaniem inwestycji.

Odległość. Czterdzieści minut do lotniska i trzydzieści do centrum Maskatu to realne ograniczenie zarówno dla codziennego życia, jak i dla najmu krótkoterminowego. Przejedź tę trasę przed zakupem.

Realizacja udogodnień. Marina, klub jeździecki, szkoły i przychodnie to właśnie to, co uzasadnia cenę. Potwierdź, co jest już zbudowane i działa, a co pozostaje w planach, oraz jakie zobowiązania umowne obejmują resztę.

Płatność z zagranicy: waluta i przelewy

Ceny podawane są w dolarach amerykańskich, a rozliczenia następują w rialach omańskich; rial od dekad jest powiązany z dolarem, więc kupujący operujący dolarem praktycznie nie ponosi ryzyka walutowego. Płacący w funtach, euro, złotych lub innej walucie takie ryzyko ponoszą, a ponieważ 70% przypada na jedną płatność przy odbiorze, ryzyko kursowe jest tu skoncentrowane w jednej dacie, a nie rozłożone na raty — co przemawia za zabezpieczeniem właśnie tej płatności.

Płatności powinny trafiać na rachunek powierniczy inwestycji, nigdy na ogólny rachunek spółki. Zweryfikuj dane niezależnie przed pierwszym przelewem i zachowaj potwierdzenia SWIFT — stanowią element dowodu zapłaty przy rejestracji. Informacje o kursach i sektorze bankowym publikuje Bank Centralny Omanu.

Jak kupić: krok po kroku

• 1. Wybór z bieżącej dostępności. W ofercie jest około 50 lokali z rynku pierwotnego i wtórnego; pytaj, które są które, bo warunki wtórne się różnią.
• 2. Potwierdź budynek i termin odbioru. Ustal, który z sześciu budynków The Plaza (lub która działka willowa), i uzyskaj datę przekazania na piśmie.
• 3. Najpierw zorganizuj finansowanie płatności odbiorowej. Przed rezerwacją, nie po. Całe ryzyko tkwi w tych 70%.
• 4. Rezerwacja. 5% przy rezerwacji i kolejne 5% w ciągu miesiąca.
• 5. Podpisanie umowy sprzedaży. Sprawdź rachunek powierniczy, załącznik standardu, termin odbioru, kary za zwłokę i opłatę eksploatacyjną po piątym roku.
• 6. Dwie raty po 10%. Po czterech i po dwunastu miesiącach od rezerwacji.
• 7. Odbiór. Zapłata 70%, wpis własności na Twoje nazwisko i — jeśli dotyczy — wniosek o rezydencję.

Lista kontrolna due diligence

• Uzyskaj termin odbioru dla swojego lokalu na piśmie — trzy opublikowane daty obecnie się różnią.
• Potwierdź, czy deweloper lub lokalny bank sfinansuje płatność 70% przy odbiorze i na jakich warunkach.
• Ustal opłatę eksploatacyjną dla apartamentów obowiązującą od szóstego roku.
• Ustal, co dokładnie obejmuje „brak opłaty” przy willach i kto finansuje utrzymanie osiedla.
• Potwierdź, które udogodnienia — marina, klub jeździecki, szkoła, przychodnie — działają już teraz, a które są planowane, wraz z terminami.
• Zweryfikuj podmiot kontraktujący i rachunek powierniczy; potwierdź, że wszystkie wpłaty tam trafiają.
• Potwierdź, czy Twój lokal pochodzi z rynku pierwotnego czy wtórnego, bo plan płatności może nie dotyczyć wtórnego.
• Poproś na piśmie o schemat zaopatrzenia w energię i media, w tym kto wystawia rachunki za prąd i wodę.
• Potwierdź zasady cesji i odsprzedaży, w tym opłatę i najwcześniejszy dopuszczalny termin.
• Sprawdź klauzulę kar za zwłokę i środki zaradcze, jeśli odbiór przesunie się poza termin umowny.

Najczęściej zadawane pytania

Gdzie dokładnie leży The Sustainable City – Yiti?
Na wybrzeżu Zatoki Omańskiej w Yiti, w pobliżu Bandar Jissah, na wschód od Maskatu — około 30 minut od centrum Maskatu i 40 od międzynarodowego lotniska.

Czy obcokrajowcy mogą kupować w TSCY?
Tak. Lokale są freehold i dostępne dla wszystkich narodowości, z tytułem własności rejestrowanym na nazwisko nabywcy.

Ile kosztuje lokal w TSCY?
Kawalerki od 182 000 USD, jednosypialniane od 217 800 USD, dwusypialniane od 332 700 USD, trzysypialniane od 555 000 USD i wille od 620 900 USD.

Jak wygląda plan płatności?
5% przy rezerwacji, 5% w ciągu miesiąca, 10% w ciągu czterech miesięcy, 10% osiem miesięcy później i pozostałe 70% przy odbiorze — czyli przed ukończeniem płacisz tylko 30%.

Ile wynoszą opłaty eksploatacyjne?
Apartamenty nie płacą przez pierwsze pięć lat. Wille nie płacą wcale. Potwierdź stawkę dla apartamentów od szóstego roku na piśmie.

Kiedy TSCY zostanie ukończone?
Bieżąca oferta podaje I kwartał 2027; prezentacja dewelopera mówi o 2026, a starsza dokumentacja płatności wciąż odwołuje się do 2025. Potwierdź datę dla swojego lokalu na piśmie.

Kim jest deweloper?
Sustainable Development Investment Company (SDIC), utworzona w 2022 roku jako partnerstwo OMRAN Group, państwowej spółki Omanu ds. turystyki i rozwoju miast, oraz Diamond Developers, twórcy The Sustainable City w Dubaju.

Czy TSCY jest faktycznie neutralne węglowo?
Neutralność do 2040 roku to deklarowany cel, a nie stan obecny. Osiedle zaprojektowano pod 100% energii odnawialnej, recykling wody i odpadów oraz ładowanie pojazdów elektrycznych, a w 2022 roku zdobyło nagrodę Best Sustainable Project na Dossier Construction Awards & Summit.

Jak duże jest osiedle?
Około 1 mln m², ponad 1650 domów plus szkoły, przychodnie, biura, handel i marina.

Czy lokale są umeblowane?
Przekazywane są wykończone, w jasnych tonacjach z detalami drewnopodobnymi i kuchniami w zabudowie, ale bez mebli.

Czy zakup w TSCY daje prawo do rezydencji w Omanie?
Zakup przekracza progi powiązane z nieruchomością. Który wariant obowiązuje — zobacz nasz przewodnik po Złotej Rezydencji i wizie właściciela.

Porozmawiaj z UInvest o The Sustainable City – Yiti

UInvest współpracuje bezpośrednio z deweloperami w Maskacie, co daje dostęp do bieżących cen, aktualnej dostępności wśród około 50 wystawionych lokali i pełnego zestawu rzutów bez kontaktowania się z każdym biurem sprzedaży osobno. Zajmujemy się due diligence rachunku powierniczego i tytułu własności, prowadzimy umowę sprzedaży i rejestrację oraz doradzamy w finansowaniu płatności odbiorowej i w progach rezydencji.

Zobacz kawalerki na sprzedaż w Omanie, apartamenty na sprzedaż w Omanie, wille na sprzedaż w Omanie i domy przy plaży w Omanie, przejrzyj całą ofertę nieruchomości w Omanie z UInvest lub skontaktuj się z nami po aktualny cennik TSCY i potwierdzenie terminów odbioru według budynków.