Dar Muscat Hills, Madinat Al Irfan: 207 apartamentów, sklepów i biur w Maskacie

Dar Muscat Hills to wielofunkcyjny projekt w Muscat Hills, w dzielnicy Madinat Al Irfan w Maskacie, realizowany przez Dar Arabia Development. Według broszury dewelopera obejmuje 207 apartamentów, 15 sklepów i 4 biura, a przekazanie lokali ma się rozpocząć w grudniu 2029 roku. Strona internetowa dewelopera wymienia ten sam projekt jako „Dar Irfan, Muscat Hills”; broszura używa nazwy Dar Muscat Hills i ta strona podąża za broszurą.

Ceny i plan płatności dla Dar Muscat Hills przekazuje deweloper wraz z dokumentami rezerwacyjnymi, a kategoria tytułu własności obowiązująca cudzoziemców jest podana w materiałach sprzedażowych dewelopera. Niniejsza strona przedstawia to, co zawiera broszura (liczbę lokali, powierzchnie wewnętrzne, udogodnienia, plan sytuacyjny i mapę lokalizacji), to, co o dzielnicy i deweloperze dodają źródła publiczne, oraz to, co przygotować przy rezerwacji.

Dar Muscat Hills w skrócie

Dar Muscat Hills: przegląd projektu

Broszura opisuje projekt jako wielofunkcyjny kompleks apartamentów mieszkalnych, lokali handlowych i biur, położony w Madinat Al Irfan, w obrębie szerszej dzielnicy Muscat Hills. Według dewelopera leży on w „dobrze skomunikowanym środowisku miejskim” z dostępem do biznesu, zakupów, edukacji, gastronomii i hotelarstwa oraz rozrywki. Sekcja o lokalizacji poniżej uzupełnia je o zmierzone odległości w linii prostej.

Strona z liczbami w broszurze podaje cztery wartości: 207 apartamentów, 15 sklepów, 4 przestrzenie biurowe i powierzchnię 31 979 m². Docelowy termin przekazania podano jako „December 2029 (beginning)”, czyli początek grudnia 2029, i jest to cel dewelopera.

Deweloperem jest Dar Arabia Development, działający na swojej stronie internetowej pod nazwą Dar Arabia Real Estate. Strona internetowa dewelopera podaje, że firma ma ponad 45 lat doświadczenia. Generalnym wykonawcą wymienionym w broszurze jest Al Fayafi.

Na tylnej okładce broszury znajduje się informacja, że projekt jest zarejestrowany w Ministerstwie Mieszkalnictwa, Generalnej Dyrekcji Rozwoju Nieruchomości. Wizualizacje w broszurze są, według broszury, impresjami artystycznymi.

Struktura lokali i metraże

Broszura zawiera rzut dla każdego układu apartamentu. Każdy rzut podaje „flat area”, czyli powierzchnię wewnętrzną apartamentu. Tylko lokale w bloku parterowym, o numerach od 20 do 40, podają obok powierzchni mieszkania także powierzchnię ogrodu lub tarasu. Poniższe powierzchnie są w metrach kwadratowych dokładnie tak, jak podano w broszurze; nie zostały przeliczone ani zaokrąglone.

W broszurze 207 apartamentów dzieli się na trzy grupy. Dwadzieścia jeden lokali ma numery indywidualne (od 20 do 40) i znajduje się w bloku parterowym. Kolejne 162 to rzuty „typowe”: 27 pozycji powtarzanych na sześciu piętrach, z kodami od 0101 do 0627, w których pierwsze dwie cyfry wydają się oznaczać piętro, a ostatnie dwie pozycję. Pozostałe 24 mają numery od 701 do 724 i powtarzają układy pozycji typowych, z wyjątkiem trzech pozycji, które na tym piętrze nie występują.

Najmniejszym apartamentem w broszurze jest studio o powierzchni 48,65 m² (kod lokalu 0102), największym apartament z trzema sypialniami o powierzchni 140,28 m². Na rzutach w wykazie pomieszczeń pojawia się też „electrical kitchen”, a niektóre pozycje z jedną sypialnią mają garderobę.

Lokale w bloku parterowym z ogrodem lub tarasem

Osiemnaście z 21 lokali w bloku parterowym podaje powierzchnię ogrodu lub tarasu, od 3,46 m² do 65,92 m². Cztery przykłady pokazują, jak powstają podane sumy.

Lokale 29, 30 i 31 oraz wszystkie lokale powtarzalne podają wyłącznie powierzchnię mieszkania. Dla nich broszura nie podaje sumy, a kupujący porównujący lokal z bloku parterowego z lokalem na wyższym piętrze powinien porównywać powierzchnie mieszkań, ponieważ ogród nie jest przestrzenią wewnętrzną. Warunki dotyczące każdego ogrodu lub tarasu przekazuje się wraz z dokumentami rezerwacyjnymi.

Lokale handlowe i biura

Broszura wymienia 15 sklepów i 4 biura. Według planu sytuacyjnego sklepy od 11 do 19 znajdują się na parterze, sklepy od 1 do 6 na poziomie oznaczonym „Levelling 2 floor”, a biura od 7 do 10 na poziomie oznaczonym „Levelling 1 floor”. Brzmienie tych oznaczeń pochodzi od dewelopera. Powierzchnie sklepów wynoszą od 28,98 m² do 55,35 m², a biur od 61,46 m² do 152,52 m². Ceny lokali przekazuje deweloper wraz z dokumentami rezerwacyjnymi.

Kwalifikowalność lokali komercyjnych do Złotej Rezydencji zależy od statusu tytułu własności działki, zgodnie z materiałami sprzedażowymi dewelopera. Powiązana oferta The Pearl w Muscat Hills dotyczy budynku opartego na lokalach handlowych, z własnymi warunkami.

Udogodnienia

Strona broszury poświęcona udogodnieniom wymienia dla mieszkańców Dar Muscat Hills następujące elementy.

• Basen na dachu, z jacuzzi.
• Wellness: sauna i łaźnia parowa.
• Fitness: oddzielne siłownie dla mężczyzn i kobiet oraz przestrzeń do jogi.
• Plac zabaw dla dzieci.
• Kino.
• Parking: trzy poziomy parkingowe, z miejscami dla pojazdów elektrycznych.
• Transport pionowy: sześć wind.
• Ochrona.

Broszura podaje także, że apartamenty są w pełni umeblowane. Specyfikacja wyposażenia oraz przydział miejsc parkingowych na apartament są określone w umowie kupna-sprzedaży (SPA).

Poza samym budynkiem broszura wskazuje na szerszą dzielnicę Muscat Hills: 18-dołkowe pole golfowe, zaplecze klubowe, restauracje i kawiarnie, promenadę Boulevard oraz szkołę w szerszej okolicy. Należą one do szerszej dzielnicy, a nie do samego budynku.

Lokalizacja i otoczenie Dar Muscat Hills

Mapa lokalizacji w broszurze umieszcza Dar Muscat Hills w pobliżu skrzyżowania ulicy 99 Street, Hay Al Arafat Road i Al Matar Street, a Sultan Qaboos Street leży na północy. Pinezka użyta dla tej oferty, ok. 23,5775 N i 58,2962 E, została odczytana z mapy w broszurze na tle geometrii dróg z OpenStreetMap. Jest przybliżona, prawdopodobnie z dokładnością do ok. 300 metrów. Samo skrzyżowanie leży w OpenStreetMap w okolicy 23,5782 N, 58,2952 E.

Madinat Al Irfan, szersza dzielnica, została ogłoszona jako spółka joint venture Majid Al Futtaim i OMRAN, obejmująca ponad 4,5 mln m². Poniższe odległości w linii prostej zmierzono od przybliżonej pinezki na podstawie danych OpenStreetMap. Nie są to odległości drogowe ani czasy dojazdu, a trasy drogowe będą dłuższe.

Czasy dojazdu podawane przy innych ofertach, w tym 14-minutowy dojazd na lotnisko na stronie Opal Residences, dotyczą tamtych działek.

Własność, tytuł i pobyt w Dar Muscat Hills

Kategoria tytułu własności dla cudzoziemców w Dar Muscat Hills jest podana w materiałach sprzedażowych dewelopera, wraz z numerem działki w rejestrze gruntów. Niniejsza strona pozostawia status tytułu własności działki tym dokumentom.

Szerszy kontekst jest następujący. Muscat Hills jest opisywane jako ITC w źródłach zewnętrznych, w tym w analizie Oxford Business Group z około 2016 roku, w komunikacie Savills o starcie innego projektu w Muscat Hills oraz w relacji Oman Observer z 2018 roku o The Pearl. Nasze własne strony sąsiednich projektów opisują dzielnicę w ten sam sposób. Ministerstwo Dziedzictwa i Turyzmu ogłosiło w 2023 roku 19 licencji ITC. Kategorię tytułu własności działki potwierdza się z deweloperem na piśmie w trakcie rezerwacji, wraz ze sprawdzeniem w rejestrze gruntów. Ogólne zasady opisują nasz przewodnik po własności i kompleksach ITC w Omanie oraz artykuł o tym, czy cudzoziemcy mogą kupować nieruchomości w Omanie.

Z nieruchomościami w Omanie wiążą się dwie ścieżki pobytowe i są one różne.

• Złota Rezydencja: 10-letni, odnawialny pobyt przy minimalnej wartości OMR 200 000 (ok. USD 520 160 przy sztywnym kursie OMR 1 = USD 2,6008). Ścieżka nieruchomościowa dotyczy nieruchomości w ITC. Każdy wniosek rozpatruje Policja Królewska Omanu, a nasze strony traktują tę kwotę jako dotyczącą jednej nieruchomości.
• Wiza właściciela: zezwolenie niewymagające sponsora dla zagranicznych właścicieli nieruchomości, na podstawie Decyzji Policji Królewskiej Omanu 87/2026, opublikowanej w Dzienniku Urzędowym w czerwcu 2026 roku. Nie ma minimalnej wartości nieruchomości, a zezwolenie wygasa w razie przeniesienia własności.

Kwalifikowalność do którejkolwiek z tych ścieżek w Dar Muscat Hills zależy od kategorii tytułu własności działki i od ceny lokalu, które przekazuje deweloper wraz z dokumentami rezerwacyjnymi. Warunki każdej ze ścieżek omawia artykuł Złota Rezydencja a Wiza właściciela.

Sprzedaż off-plan (projekt w budowie) podlega ponadto Dekretowi Królewskiemu 79/2025, który wymaga licencji dewelopera i projektu, licencji reklamowej dla każdego projektu oraz rachunków powierniczych (escrow); zob. nasze wyjaśnienie zasad marketingu off-plan w Omanie. Numery projektu i licencji są dostępne u dewelopera na żądanie.

Co przygotować przy rezerwacji

Rezerwacja lokalu w projekcie off-plan przebiega według standardowej procedury. Poniższe dokumenty deweloper zwykle przekazuje w ramach procesu rezerwacji.

• Cennik każdego lokalu, z powierzchnią, piętrem, orientacją i przydziałem miejsc parkingowych oraz walutą, w której podano ceny.
• Umowa kupna-sprzedaży i harmonogram płatności, w tym kwota należna przy podpisaniu sposób powiązania każdej raty z postępem budowy oraz termin przekazania lokalu wskazany w umowie.
• Tytuł własności i status ITC działki, z numerem w rejestrze gruntów i potwierdzeniem, jaki tytuł otrzymuje cudzoziemiec.
• Numery rejestracji i licencji projektu, w tym licencja projektu i licencja reklamowa wymagana na mocy Dekretu Królewskiego 79/2025.
• Dane rachunku powierniczego (escrow): bank, posiadacz rachunku i sposób poświadczania wypłat.
• Opłaty eksploatacyjne: stawka za metr kwadratowy, okres rozliczeniowy i zakres, w tym basen na dachu, siłownie i kino.
• Specyfikacja wyposażenia: elementy zabudowy, meble i sprzęt wchodzące w skład apartamentu.
• Warunki dotyczące ogrodów i tarasów w lokalach z bloku parterowego, zgodnie z umową kupna-sprzedaży.

Zestawienie projektów według terminu przekazania znajdą Państwo w kalendarzu przekazań projektów w Omanie. Dar Muscat Hills figurowałby tam jako „początek grudnia 2029 według broszury”.

Porównanie z innymi ofertami w Muscat Hills

Na tej stronie znajdują się trzy inne projekty w Muscat Hills. Tabela wykorzystuje wyłącznie to, co podaje strona każdej oferty, a liczby nie są w pełni porównywalne: każdy projekt ma innego dewelopera, inną liczbę budynków i inną podstawę ceny.

Pełne informacje podane na każdej stronie znajdą Państwo w ofertach Opal Residences, Golf Hills i The Pearl.

Często zadawane pytania

Czym jest Dar Muscat Hills?

Dar Muscat Hills to wielofunkcyjny projekt Dar Arabia Development w Muscat Hills, w dzielnicy Madinat Al Irfan w Maskacie. Według broszury obejmuje 207 apartamentów, 15 sklepów i 4 biura. Strona dewelopera nazywa ten sam projekt „Dar Irfan, Muscat Hills”.

Ile kosztują apartamenty w Dar Muscat Hills?

Cena na zapytanie. Broszura podaje powierzchnie lokali, a ceny i plan płatności przekazuje deweloper wraz z dokumentami rezerwacyjnymi.

Kiedy Dar Muscat Hills zostanie przekazane?

Broszura podaje cel na grudzień 2029, z dopiskiem „początek”. Jest to cel dewelopera, a termin przekazania wskazuje umowa kupna-sprzedaży.

Jakie metraże apartamentów są oferowane?

Broszura wymienia 55 studiów (powierzchnia mieszkania od 48,65 do 67,79 m²), 106 apartamentów z jedną sypialnią (od 63,59 do 115,18 m²), 38 apartamentów z dwiema sypialniami (od 96,84 do 122,91 m²) i 8 apartamentów z trzema sypialniami (od 135,23 do 140,28 m²). Powierzchnia mieszkania to powierzchnia wewnętrzna. Niektóre lokale w bloku parterowym podają także powierzchnię ogrodu lub tarasu.

Czy cudzoziemcy mogą kupować w Dar Muscat Hills?

Kategoria tytułu własności obowiązująca cudzoziemców jest podana w materiałach sprzedażowych dewelopera. Muscat Hills jest opisywane jako ITC w źródłach zewnętrznych. Zob. czy cudzoziemcy mogą kupować nieruchomości w Omanie.

Czy Dar Muscat Hills kwalifikuje się do Złotej Rezydencji lub Wizy właściciela?

Złota Rezydencja wymaga OMR 200 000 w nieruchomości w ITC, a decyzję podejmuje Policja Królewska Omanu. Wiza właściciela na podstawie Decyzji 87/2026 nie ma minimalnej wartości nieruchomości i wygasa po przeniesieniu własności. Kwalifikowalność w Dar Muscat Hills zależy od kategorii tytułu własności i od ceny, które przekazuje deweloper wraz z dokumentami rezerwacyjnymi. Zob. Złota Rezydencja a Wiza właściciela.

Czy apartamenty są umeblowane?

Broszura podaje, że lokale mieszkalne są w pełni umeblowane. Specyfikację wyposażenia określa umowa kupna-sprzedaży.

Jakie udogodnienia ma budynek?

Według broszury Dar Muscat Hills ma basen na dachu, saunę, jacuzzi, przestrzeń do jogi, siłownie dla mężczyzn i kobiet, łaźnię parową, plac zabaw dla dzieci, kino, trzy poziomy parkingowe z miejscami dla pojazdów elektrycznych, sześć wind i ochronę.

Jak daleko Dar Muscat Hills leży od lotniska?

Około 2,8 km w linii prostej od Terminalu 1 międzynarodowego portu lotniczego Maskat, mierzone od przybliżonej pinezki projektu. Nie jest to odległość drogowa ani czas dojazdu.

Źródła: broszura dewelopera (wrzesień 2026); dar-arabia.com i jego strona Dar Irfan; strona Dar Arabia „O nas”; OpenStreetMap; Oxford Business Group; Middle East Construction News; Oman Observer; Gulf Construction; Gulf News; ostatnio sprawdzono 12 października 2026.