Dar Muscat Hills, Madinat Al Irfan: 207 apartamentów, sklepów i biur w Maskacie

Dar Muscat Hills to wielofunkcyjny projekt w Muscat Hills, w dzielnicy Madinat Al Irfan w Maskacie, realizowany przez Dar Arabia Development. Według broszury dewelopera obejmuje 207 apartamentów, 15 sklepów i 4 biura, a przekazanie lokali ma się rozpocząć w grudniu 2029 roku. Strona internetowa dewelopera wymienia ten sam projekt jako „Dar Irfan, Muscat Hills”; broszura używa nazwy Dar Muscat Hills i ta strona podąża za broszurą.

Dla Dar Muscat Hills nie opublikowano ceny, planu płatności ani opłat eksploatacyjnych, a ani broszura, ani strona dewelopera nie podają kategorii tytułu własności obowiązującej cudzoziemców. Niniejsza strona przedstawia więc to, co broszura rzeczywiście zawiera (liczbę lokali, powierzchnie wewnętrzne, udogodnienia, plan sytuacyjny i mapę lokalizacji), to, co o dzielnicy i deweloperze dodają źródła publiczne, oraz to, co kupujący powinien uzyskać na piśmie przed dokonaniem rezerwacji.

Dar Muscat Hills w skrócie

Dar Muscat Hills: przegląd projektu

Broszura opisuje projekt jako wielofunkcyjny kompleks apartamentów mieszkalnych, lokali handlowych i biur, położony w Madinat Al Irfan, w obrębie szerszej dzielnicy Muscat Hills. Według dewelopera leży on w „dobrze skomunikowanym środowisku miejskim” z dostępem do biznesu, zakupów, edukacji, gastronomii i hotelarstwa oraz rozrywki. To sformułowanie marketingowe; w sekcji o lokalizacji poniżej zastąpiono je zmierzonymi odległościami w linii prostej.

Strona z liczbami w broszurze podaje cztery wartości: 207 apartamentów, 15 sklepów, 4 przestrzenie biurowe i powierzchnię 31 979 m². Broszura nie wyjaśnia, co ta wartość powierzchni mierzy, dlatego nie nadaje się ona do porównań z innymi projektami. Docelowy termin przekazania podano jako „December 2029 (beginning)”, czyli początek grudnia 2029, czego broszura nie definiuje dokładniej. Jest to cel dewelopera, a nie termin umowny.

Deweloperem jest Dar Arabia Development, działający na swojej stronie internetowej pod nazwą Dar Arabia Real Estate. Broszura i strona internetowa podają, że firma ma ponad 45 lat doświadczenia, jednak wiadomość prezesa na stronie „O nas” mówi o ostatnich czterech dekadach, a powiązana strona darcom.work podaje, że firmę założono w 1996 roku. Niniejsza strona powtarza deklarację samego dewelopera i nie rozstrzyga, która liczba jest właściwa. Generalnym wykonawcą wymienionym w broszurze jest Al Fayafi; nie znaleziono niezależnego profilu tego wykonawcy.

Na tylnej okładce broszury znajduje się informacja, że projekt jest zarejestrowany w Ministerstwie Mieszkalnictwa, Generalnej Dyrekcji Rozwoju Nieruchomości. Nie podano numeru rejestracji, numeru licencji projektu ani numeru licencji reklamowej i nie znaleziono ich w źródłach publicznych. Wizualizacje w broszurze są, według broszury, impresjami artystycznymi.

Struktura lokali i metraże

Broszura zawiera rzut dla każdego układu apartamentu. Każdy rzut podaje „flat area”, czyli powierzchnię wewnętrzną apartamentu. Balkony są narysowane na wielu rzutach, ale nie zostały zmierzone. Tylko lokale w bloku parterowym, o numerach od 20 do 40, podają obok powierzchni mieszkania także powierzchnię ogrodu lub tarasu, a nawet tam nie wskazano poziomu lokalu. Poniższe powierzchnie są w metrach kwadratowych dokładnie tak, jak podano w broszurze; nie zostały przeliczone ani zaokrąglone.

W broszurze 207 apartamentów dzieli się na trzy grupy. Dwadzieścia jeden lokali ma numery indywidualne (od 20 do 40) i znajduje się w bloku parterowym. Kolejne 162 to rzuty „typowe”: 27 pozycji powtarzanych na sześciu piętrach, z kodami od 0101 do 0627, w których pierwsze dwie cyfry wydają się oznaczać piętro, a ostatnie dwie pozycję. Pozostałe 24 mają numery od 701 do 724 i powtarzają układy pozycji typowych, z wyjątkiem trzech pozycji, które na tym piętrze nie występują. Broszura nie opisuje lokali typowych jako pięter, więc odczyt piętra wynika z kodów lokali i jest wnioskiem.

Najmniejszym apartamentem w broszurze jest studio o powierzchni 48,65 m² (kod lokalu 0102), największym apartament z trzema sypialniami o powierzchni 140,28 m². Na rzutach w wykazie pomieszczeń pojawia się też „electrical kitchen”, a niektóre pozycje z jedną sypialnią mają garderobę. Żaden rzut nie przedstawia apartamentu dwupoziomowego ani penthouse’u, a pomieszczenia gospodarczego nie podano.

Lokale w bloku parterowym z ogrodem lub tarasem

Osiemnaście z 21 lokali w bloku parterowym podaje powierzchnię ogrodu lub tarasu, od 3,46 m² do 65,92 m². Cztery przykłady pokazują, jak powstają podane sumy.

Lokale 29, 30 i 31 oraz wszystkie lokale powtarzalne podają wyłącznie powierzchnię mieszkania. Dla nich broszura nie podaje sumy, a kupujący porównujący lokal z bloku parterowego z lokalem na wyższym piętrze powinien porównywać powierzchnie mieszkań, ponieważ ogród nie jest przestrzenią wewnętrzną. To, czy ogród jest częścią tytułu własności, licencjonowanym użytkowaniem gruntu wspólnego czy terenem dzierżawionym, nie zostało określone i należy to do listy kwestii do potwierdzenia.

Lokale handlowe i biura

Broszura wymienia 15 sklepów i 4 biura. Według planu sytuacyjnego sklepy od 11 do 19 znajdują się na parterze, sklepy od 1 do 6 na poziomie oznaczonym „Levelling 2 floor”, a biura od 7 do 10 na poziomie oznaczonym „Levelling 1 floor”. Brzmienie tych oznaczeń pochodzi od dewelopera, a broszura nie przyporządkowuje ich piętrom apartamentów. Powierzchnie sklepów wynoszą od 28,98 m² do 55,35 m², a biur od 61,46 m² do 152,52 m². Żaden lokal nie ma podanej ceny, a broszura nie mówi, czy lokale komercyjne podlegają tym samym warunkom tytułu własności co apartamenty.

To, czy lokale komercyjne mogłyby się liczyć do Złotej Rezydencji, zależy od statusu tytułu własności działki, który jest tu otwartą kwestią. Powiązana oferta The Pearl w Muscat Hills dotyczy budynku opartego na lokalach handlowych, z własnymi warunkami.

Udogodnienia

Strona broszury poświęcona udogodnieniom wymienia dla mieszkańców Dar Muscat Hills następujące elementy. Broszura nie podaje wymiarów, godzin otwarcia ani zasad dostępu do żadnego z nich i nie wskazuje, które z nich wchodzą w skład opłat eksploatacyjnych.

• Basen na dachu, z jacuzzi.
• Wellness: sauna i łaźnia parowa.
• Fitness: oddzielne siłownie dla mężczyzn i kobiet oraz przestrzeń do jogi.
• Plac zabaw dla dzieci.
• Kino.
• Parking: trzy poziomy parkingowe, z miejscami dla pojazdów elektrycznych.
• Transport pionowy: sześć wind.
• Ochrona, bez informacji o systemach i obsadzie.

Broszura podaje także, że apartamenty są w pełni umeblowane. Nie zawiera inwentarza, listy marek ani zestawienia wykończenia, więc zakres określenia „w pełni umeblowane” (zabudowa, meble luzem, sprzęt) pozostaje otwarty do czasu, aż określi go umowa kupna-sprzedaży (SPA). Nie podano również liczby miejsc parkingowych przypadających na apartament.

Poza samym budynkiem broszura wskazuje na szerszą dzielnicę Muscat Hills: 18-dołkowe pole golfowe, zaplecze klubowe, restauracje i kawiarnie, promenadę Boulevard oraz szkołę w szerszej okolicy. Należą one do dzielnicy, a broszura nie podaje warunków dostępu, członkostwa ani opłat.

Lokalizacja i otoczenie Dar Muscat Hills

Mapa lokalizacji w broszurze umieszcza Dar Muscat Hills w pobliżu skrzyżowania ulicy 99 Street, Hay Al Arafat Road i Al Matar Street, a Sultan Qaboos Street leży na północy. Broszura nie podaje współrzędnych ani numeru działki. Pinezka użyta dla tej oferty, ok. 23,5775 N i 58,2962 E, została odczytana z mapy w broszurze na tle geometrii dróg z OpenStreetMap. Jest przybliżona, prawdopodobnie z dokładnością do ok. 300 metrów, i należy ją zweryfikować z numerem działki w umowie kupna-sprzedaży. Samo skrzyżowanie leży w OpenStreetMap w okolicy 23,5782 N, 58,2952 E.

Madinat Al Irfan, szersza dzielnica, została ogłoszona jako spółka joint venture Majid Al Futtaim i OMRAN, obejmująca ponad 4,5 mln m². Poniższe odległości w linii prostej zmierzono od przybliżonej pinezki na podstawie danych OpenStreetMap. Nie są to odległości drogowe ani czasy dojazdu, a trasy drogowe będą dłuższe.

Odległość do Al Khuwair i Ghubrah nie została zmierzona. Czasy dojazdu podawane przy innych ofertach, w tym 14-minutowy dojazd na lotnisko na stronie Opal Residences, dotyczą tamtych działek, a nie tej.

Własność, tytuł i pobyt w Dar Muscat Hills

Kategoria tytułu własności dla cudzoziemców w Dar Muscat Hills nie jest podana przez dewelopera. Ani broszura, ani strona dewelopera nie zawierają żadnego stwierdzenia o własności cudzoziemców, rejestracji tytułu ani dopuszczalnych narodowościach. Niniejsza strona nie opisuje działki jako freehold (własność pełna), jako otwartej dla wszystkich narodowości ani jako położonej wewnątrz ITC (zintegrowany kompleks turystyczny), ponieważ żadne źródło nie potwierdza żadnego z tych punktów dla tej działki.

Szerszy kontekst jest następujący. Muscat Hills jest opisywane jako ITC w źródłach zewnętrznych, w tym w analizie Oxford Business Group z około 2016 roku, w komunikacie Savills o starcie innego projektu w Muscat Hills oraz w relacji Oman Observer z 2018 roku o The Pearl. Nasze własne strony sąsiednich projektów opisują dzielnicę w ten sam sposób. Ministerstwo Dziedzictwa i Turyzmu ogłosiło w 2023 roku 19 licencji ITC, lecz znalezione doniesienia ich nie wymieniają, więc żadna publiczna lista nie wiąże tej działki z licencją. To, czy działka Dar Muscat Hills leży w granicach ITC, nie jest jawne. Kategorię tytułu własności należy zatem potwierdzić z deweloperem na piśmie, wraz ze sprawdzeniem w rejestrze gruntów, przed jakąkolwiek rezerwacją. Ogólne zasady opisują nasz przewodnik po własności i kompleksach ITC w Omanie oraz artykuł o tym, czy cudzoziemcy mogą kupować nieruchomości w Omanie.

Z nieruchomościami w Omanie wiążą się dwie ścieżki pobytowe i są one różne.

• Złota Rezydencja: 10-letni, odnawialny pobyt przy minimalnej wartości OMR 200 000 (ok. USD 520 160 przy sztywnym kursie OMR 1 = USD 2,6008). Ścieżka nieruchomościowa dotyczy nieruchomości w ITC. Każdy wniosek rozpatruje Policja Królewska Omanu, a nasze strony traktują tę kwotę jako dotyczącą jednej nieruchomości.
• Wiza właściciela: zezwolenie niewymagające sponsora dla zagranicznych właścicieli nieruchomości, na podstawie Decyzji Policji Królewskiej Omanu 87/2026, opublikowanej w Dzienniku Urzędowym w czerwcu 2026 roku. Nie opublikowano minimalnej wartości nieruchomości, a zezwolenie wygasa w razie przeniesienia własności.

To, czy jakikolwiek apartament, sklep lub biuro w Dar Muscat Hills kwalifikowałby się do którejkolwiek z tych ścieżek, zależy od kategorii tytułu własności i od ceny, a żadna z nich nie została opublikowana. Nie można powiedzieć, że jakikolwiek typ lokalu osiąga OMR 200 000, ani że go nie osiąga. Warunki każdej ze ścieżek omawia artykuł Złota Rezydencja a Wiza właściciela.

Sprzedaż off-plan (projekt w budowie) podlega ponadto Dekretowi Królewskiemu 79/2025, który wymaga licencji dewelopera i projektu, licencji reklamowej dla każdego projektu oraz rachunków powierniczych (escrow); zob. nasze wyjaśnienie zasad marketingu off-plan w Omanie. Informacja o rejestracji w broszurze nie zastępuje numerów licencji, o których przekazanie kupujący może poprosić dewelopera.

Czego deweloper nie opublikował

Poniższych pozycji brakuje w broszurze i na publicznej stronie dewelopera, a żaden znaleziony portal ani ogłoszenie prasowe dotyczące tego projektu ich nie podaje. Każdą z nich należy uzyskać na piśmie przed wpłaceniem zaliczki rezerwacyjnej.

• Cennik każdego lokalu, z powierzchnią, piętrem, orientacją i przydziałem miejsc parkingowych oraz walutą, w której podano ceny.
• Umowa kupna-sprzedaży i harmonogram płatności, w tym kwota należna przy podpisaniu i sposób powiązania każdej raty z postępem budowy.
• Tytuł własności i status ITC działki, z numerem w rejestrze gruntów i potwierdzeniem, jaki tytuł otrzymuje cudzoziemiec.
• Numery rejestracji i licencji projektu, w tym licencja projektu i licencja reklamowa wymagana na mocy Dekretu Królewskiego 79/2025.
• Dane rachunku powierniczego (escrow): bank, posiadacz rachunku i sposób poświadczania wypłat.
• Opłaty eksploatacyjne: stawka za metr kwadratowy, okres rozliczeniowy i zakres, w tym basen na dachu, siłownie i kino.
• Termin przekazania lokali wskazany w umowie, wraz ze środkami prawnymi na wypadek przekroczenia przez dewelopera terminu podanego w broszurze jako „początek grudnia 2029”.
• Specyfikacja wyposażenia: co obejmuje „w pełni umeblowane” i czy jest to uwzględnione w cenie.
• Warunki dotyczące ogrodów i tarasów w lokalach z bloku parterowego, w tym czy ta powierzchnia jest częścią tytułu własności.

Zestawienie projektów według terminu przekazania znajdą Państwo w kalendarzu przekazań projektów w Omanie. Dar Muscat Hills figurowałby tam wyłącznie jako „początek grudnia 2029 według broszury” i tylko do czasu, aż dostępny będzie termin umowny.

Porównanie z innymi ofertami w Muscat Hills

Na tej stronie znajdują się trzy inne projekty w Muscat Hills. Tabela wykorzystuje wyłącznie to, co podaje strona każdej oferty, a liczby nie są w pełni porównywalne: każdy projekt ma innego dewelopera, inną liczbę budynków, inną podstawę ceny i inny stan informacji.

Tabelę należy czytać pod kątem tego, czego brakuje, a nie tylko tego, co jest podane. Dar Muscat Hills jest jedynym z czterech projektów bez opublikowanej ceny i jedynym, którego strona nie może podać podstawy własności. Pełne informacje podane na każdej stronie znajdą Państwo w ofertach Opal Residences, Golf Hills i The Pearl.

Często zadawane pytania

Czym jest Dar Muscat Hills?

Dar Muscat Hills to wielofunkcyjny projekt Dar Arabia Development w Muscat Hills, w dzielnicy Madinat Al Irfan w Maskacie. Według broszury obejmuje 207 apartamentów, 15 sklepów i 4 biura. Strona dewelopera nazywa ten sam projekt „Dar Irfan, Muscat Hills”.

Ile kosztują apartamenty w Dar Muscat Hills?

Nie opublikowano ceny. Broszura podaje powierzchnie, ale nie ceny, a strona dewelopera pokazuje „Starting From” bez kwoty. Ceny w Dar Muscat Hills należy uzyskać od dewelopera.

Kiedy Dar Muscat Hills zostanie przekazane?

Broszura podaje cel na grudzień 2029, z dopiskiem „początek”. Jest to cel dewelopera, a umowa kupna-sprzedaży powinna wskazywać termin umowny.

Jakie metraże apartamentów są oferowane?

Broszura wymienia 55 studiów (powierzchnia mieszkania od 48,65 do 67,79 m²), 106 apartamentów z jedną sypialnią (od 63,59 do 115,18 m²), 38 apartamentów z dwiema sypialniami (od 96,84 do 122,91 m²) i 8 apartamentów z trzema sypialniami (od 135,23 do 140,28 m²). Powierzchnia mieszkania to powierzchnia wewnętrzna. Niektóre lokale w bloku parterowym podają także powierzchnię ogrodu lub tarasu.

Czy cudzoziemcy mogą kupować w Dar Muscat Hills?

Nie potwierdzono. Deweloper nie podaje nic o własności cudzoziemców, a żadne źródło nie potwierdza kategorii tytułu własności tej działki. Muscat Hills jest opisywane jako ITC w źródłach zewnętrznych, lecz to, czy działka Dar Muscat Hills leży w jego granicach, nie jest jawne, więc sytuację należy potwierdzić na piśmie. Zob. czy cudzoziemcy mogą kupować nieruchomości w Omanie.

Czy Dar Muscat Hills kwalifikuje się do Złotej Rezydencji lub Wizy właściciela?

Nie można tego stwierdzić. Złota Rezydencja wymaga OMR 200 000 w nieruchomości w ITC, a decyzję podejmuje Policja Królewska Omanu. Wiza właściciela na podstawie Decyzji 87/2026 nie ma opublikowanego minimum i wygasa po przeniesieniu własności. Kwalifikowalność w Dar Muscat Hills zależy od kategorii tytułu własności i od ceny, a żadna z nich nie jest opublikowana. Zob. Złota Rezydencja a Wiza właściciela.

Czy apartamenty są umeblowane?

Broszura podaje, że lokale mieszkalne są w pełni umeblowane. Nie zawiera zestawienia mebli ani wykończenia, więc specyfikację należy zapisać w umowie kupna-sprzedaży.

Jakie udogodnienia ma budynek?

Według broszury Dar Muscat Hills ma basen na dachu, saunę, jacuzzi, przestrzeń do jogi, siłownie dla mężczyzn i kobiet, łaźnię parową, plac zabaw dla dzieci, kino, trzy poziomy parkingowe z miejscami dla pojazdów elektrycznych, sześć wind i ochronę. Nie podano opłat ani zasad dostępu.

Jak daleko Dar Muscat Hills leży od lotniska?

Około 2,8 km w linii prostej od Terminalu 1 międzynarodowego portu lotniczego Maskat, mierzone od przybliżonej pinezki projektu. Nie jest to odległość drogowa ani czas dojazdu.

Źródła: broszura dewelopera (wrzesień 2026); dar-arabia.com i jego strona Dar Irfan; strona Dar Arabia „O nas”; darcom.work; OpenStreetMap; Oxford Business Group; Middle East Construction News; Oman Observer; Gulf Construction; Gulf News; ostatnio sprawdzono 12 października 2026.