Próg marketingowy dla lokali w budowie w Omanie: co musi mieć deweloper przed sprzedażą

Wyszukiwania hasła „próg marketingowy dla nieruchomości off-plan (projekt w budowie) w Omanie” sprowadzają się do jednego pytania: co deweloper musi mieć przygotowane i jaka część projektu musi być sfinansowana lub zrealizowana, zanim będzie mógł reklamować lokale, przyjmować rezerwacje albo podpisywać umowy sprzedaży mieszkań i domów, które jeszcze nie istnieją? Odpowiedź obowiązująca w 2026 roku nie sprowadza się do jednej liczby. Jest to raczej ciąg licencji oraz zasada dotycząca rachunku powierniczego (escrow), wynikające z Dekretu Królewskiego 79/2025, a obok nich odrębny reżim dla specjalnych stref ekonomicznych i stref wolnocłowych, w którym jedna z relacji prasowych podaje wartość 20% kosztów projektu. Niniejszy przewodnik wyraźnie oddziela to, co zapisano w prawie, od tego, co jedynie zrelacjonowano, oraz wyraźnie zaznacza te kwestie, które dotychczas nie zostały opublikowane.

Artykuł opiera się na tekście Dekretu Królewskiego 79/2025 (ustawy o regulacji sektora nieruchomości), Dekretu Królewskiego 38/2025 (ustawy o specjalnych strefach ekonomicznych i strefach wolnocłowych), Dekretu Królewskiego 56/2026 (ustawy o rejestrze nieruchomości), a także na biuletynach kancelarii prawnych i omańskich relacjach prasowych. Numery artykułów podano według transkrypcji tekstu opublikowanego w Dzienniku Urzędowym, dlatego czytelnik, który musi przywołać któryś z nich w umowie lub we wniosku, powinien sprawdzić go w samym Dzienniku Urzędowym. Ostatnia weryfikacja: 11 października 2026 r.

Krótka odpowiedź

W części kontynentalnej Omanu nie opublikowano jednego procentowego progu marketingowego. Dekret Królewski 79/2025 zakazuje reklamowania, promowania i prowadzenia marketingu projektu nieruchomości bez licencji Ministerstwa Mieszkalnictwa i Planowania Urbanistycznego wydanej na ten konkretny projekt (art. 6). Wymaga również, aby dla każdego projektu prowadzony był rachunek escrow, na który wnosi się wpłatę początkową równą odsetkowi łącznych kosztów projektu, który mają określić przepisy wykonawcze (art. 31). Przepisy te mają zostać wydane w ciągu roku od dnia wejścia ustawy w życie, co wskazuje na okolice marca 2027 r., a według stanu na 11 października 2026 r. nie znaleziono żadnego wydanego tekstu.

W specjalnych strefach ekonomicznych i strefach wolnocłowych dziennik Oman Observer podał 21 września 2026 r., że rozporządzenie wykonawcze wydane przez Publiczny Urząd ds. Specjalnych Stref Ekonomicznych i Stref Wolnocłowych (OPAZ) ustala „próg odpowiadający 20 procentom łącznych kosztów projektu”, który deweloper musi osiągnąć, zanim będzie mógł prowadzić marketing lokali off-plan lub przyjmować płatności rezerwacyjne. Ta wartość opiera się wyłącznie na jednej relacji prasowej. Muscat Daily, Zawya i Gulf News opisały to samo rozporządzenie, ale nie podały żadnego odsetka, a tekst rozporządzenia nie był dostępny na potrzeby tego przeglądu.

Dlaczego na to pytanie istnieje więcej niż jedna odpowiedź

Oman nie stosuje jednego zbioru przepisów do wszystkich projektów off-plan realizowanych na jego terytorium. To, który z nich ma zastosowanie, zależy od tego, gdzie leży grunt i jaki status posiada dany projekt.

• Projekty w części kontynentalnej, położone poza kompleksem turystycznym lub strefą, podlegają Dekretowi Królewskiemu 79/2025, który wszedł w życie w marcu 2026 r. i zastąpił ustawę o pośrednictwie z 1986 r., system własności mieszkań i pięter z 1989 r. oraz system escrow z 2018 r.
• Zintegrowane kompleksy turystyczne (ITC) podlegają natomiast własnemu, odrębnemu reżimowi. Art. 2 Dekretu Królewskiego 79/2025, w brzmieniu transkrypcji, wyłącza je spod ustawy z wyjątkiem kilku przepisów: art. 8 i 9 o licencjonowaniu deweloperów, rozdziału o rejestrze wstępnym, rozdziału o escrow oraz, o ile umowa deweloperska nie stanowi inaczej, rozdziału o własności wspólnej.
• Specjalne strefy ekonomiczne i strefy wolnocłowe, w tym strefy w Duqm, Sohar i Salala, podlegają Dekretowi Królewskiemu 38/2025 oraz rozporządzeniu wykonawczemu OPAZ. Oman Observer podaje również, że Dekret Królewski 79/2025 ma zastosowanie do projektów w strefach w tych sprawach, które nie zostały uregulowane w samym rozporządzeniu.

Zespoły zabudowy realizowane według planu generalnego (master developments), które kupujący znają z nazwy, takie jak Surooh czy Al Mouj, nie zostały przypisane do żadnego reżimu w żadnym z przejrzanych źródeł. To, jakie przepisy dotyczą danego projektu, zależy od tego, czy jego teren ma status kompleksu turystycznego albo leży w strefie, a jest to fakt dotyczący projektu, nie marki dewelopera.

Oman kontynentalny: kolejność licencji przed jakimkolwiek marketingiem

Ministerstwo Mieszkalnictwa i Planowania Urbanistycznego opisało kolejność obowiązującą w części kontynentalnej w oświadczeniu, które 25 lipca 2026 r. przytoczyły Oman Observer i Times of Oman: najpierw licencja dewelopera, następnie licencja na projekt, która obejmuje otwarcie rachunku escrow w lokalnym banku, zanim będzie można sprzedawać lokale off-plan, a na końcu zezwolenie na reklamę, promocję i marketing. Oświadczenie dodaje, że wszystkie czynności licencyjne i rejestracyjne muszą zostać zakończone, zanim projekt zostanie ogłoszony, wypromowany lub sprzedany. Taka kolejność jest zgodna z przepisami poszczególnych artykułów ustawy.

Krok 1: licencja dewelopera

Prowadzenie działalności deweloperskiej w Omanie wymaga licencji dewelopera wydanej przez Ministerstwo, które prowadzi rejestr licencjonowanych deweloperów (art. 8 i 9). Deweloper musi być właścicielem gruntu albo mieć prawo użytkowania (usufruct) na podstawie zatwierdzonej przez Ministerstwo, zarejestrowanej umowy (art. 10). W projektach off-plan deweloper musi mieć formę osoby prawnej (art. 23). Kupujący, który chce potwierdzić, że dana spółka posiada licencję, w istocie zadaje pytanie o to, czy figuruje ona w tym rejestrze.

Krok 2: licencja na projekt

Licencja na projekt jest wymagana przed rozpoczęciem budowy i sprzedażą off-plan (art. 12). Każdy etap liczy się jako odrębny projekt, najpierw musi zostać zatwierdzony plan zagospodarowania przygotowany wspólnie z konsultantem projektu, a Ministerstwo prowadzi rejestr projektów (art. 13 i 14). Jedną z konsekwencji jest to, że plan generalny obejmujący kilka etapów nie ma jednej licencji na cały zespół zabudowy: każdy etap ma własną licencję, własny rachunek escrow i własne zezwolenie marketingowe.

Krok 3: rachunek escrow i jego wpłata początkowa

Deweloper jest zobowiązany otworzyć rachunek escrow na nazwę projektu w licencjonowanym banku zarejestrowanym w Ministerstwie, przy czym dla każdego etapu prowadzi się odrębny rachunek, a Ministerstwo zatwierdza jego otwarcie i zamknięcie (art. 29 i 30). Art. 31 jest tym, co w prawie kontynentalnym najbardziej przypomina próg finansowania. Przed wydaniem licencji uprawniającej do sprzedaży off-plan deweloper musi wpłacić odsetek łącznych kosztów projektu, który mają określić przepisy wykonawcze. Na poczet tej wpłaty może zostać zaliczona wartość gruntu lub prace, które zostały już wykonane, a jeżeli projekt jest obciążony hipoteką, finansujący musi wpłacić pełną kwotę finansowania. Kopia umowy rachunku escrow jest przekazywana do Ministerstwa jeszcze przed wydaniem licencji.

Streszczenie art. 27 i 33 dodatkowo wskazuje, że po wydaniu licencji Ministerstwo musi zatwierdzić przeniesienie tytułu do gruntu projektu oraz że grunt lub prawo użytkowania nie mogą być obciążone hipoteką, jednak informacja ta została odczytana ze streszczenia, a nie w pełnym brzmieniu.

Krok 4: licencja reklamowa

Art. 6 zakazuje reklamowania, promowania i prowadzenia marketingu projektu w Omanie, bez względu na to, czy projekt jest lokalny, czy zagraniczny, bez licencji Ministerstwa wydanej na ten projekt, a w oświadczeniu Ministerstwa z 25 lipca 2026 r. zezwolenie to obejmuje media, platformy internetowe i targi nieruchomości. W przypadku projektów lokalnych zasada ta ma, według doniesień, sięgać także marketingu prowadzonego poza granicami Omanu. Szczegółowe regulacje ustawa pozostawia przepisom wykonawczym. Tego, co powinna zawierać reklama, na przykład numeru licencji czy odniesienia do rachunku escrow, nie znaleziono w przejrzanym tekście.

Krok 5: zatwierdzona umowa i wpis do rejestru

Art. 25 stanowi, że każda umowa przenosząca własność lokalu przed ukończeniem budowy jest nieważna, o ile nie jest to zatwierdzona przez Ministerstwo umowa off-plan. Art. 21 tworzy Wstępny Rejestr Nieruchomości dla lokali off-plan, a dysponowanie takimi lokalami nie wywołuje skutków, jeżeli nie zostanie w nim zapisane. Zgodnie z art. 22 deweloper przenosi wpisy kupujących z rejestru wstępnego do rejestru głównego bez obciążania kupującego, a obowiązuje wyłącznie opłata rejestracyjna Ministerstwa za umowę sprzedaży. Dekret Królewski 56/2026, obowiązujący od 18 maja 2026 r., tworzy ten sam rejestr w nowej ustawie o rejestrze nieruchomości, z takimi samymi procedurami i taką samą mocą prawną jak rejestr główny, według Trowers & Hamlins. Rozporządzenie wykonawcze, które ma to uzupełnić, jest w przygotowaniu.

Co w praktyce oznacza odsetek wpłaty na rachunek escrow

Ponieważ odsetek wskazany w art. 31 nie został opublikowany, nikt nie jest w stanie podać progu dla części kontynentalnej w postaci konkretnej liczby. Sama struktura tej zasady pokazuje jednak, w jaki sposób miałaby ona działać. Wpłatę mierzy się względem łącznych kosztów projektu, więc większy projekt wymaga większej wpłaty. Na jej poczet można zaliczyć wartość gruntu i wykonane prace, co oznacza, że deweloper, który już jest właścicielem gruntu lub zbudował część zespołu zabudowy, spełnia część wymogu bez nowej gotówki. Projekt finansowany kredytem wymaga złożenia w escrow pełnej kwoty tego finansowania.

Zgłoszony próg dla stref pokazuje tę samą logikę z konkretną liczbą. Wyłącznie tytułem ilustracji, z użyciem zgłoszonych 20% dla projektów w strefach, a nie zasady obowiązującej na kontynencie: dla projektu o łącznym koszcie OMR 40 000 000 próg wyniósłby OMR 8 000 000. Jeżeli na jego poczet zalicza się wykonane roboty budowlane o wartości OMR 5 000 000, jak twierdzi Oman Observer, do sfinansowania pozostaje OMR 3 000 000. Relacja dodaje przy tym, że środków z escrow nie można użyć do wypełnienia tej luki, więc deweloper musiałby pokryć ją ze środków własnych jeszcze przed rozpoczęciem marketingu.

Po przejściu etapu dopuszczenia do marketingu środki nadal podlegają przepisom artykułów o escrow. Bank przekazuje okresowe zestawienia, a deweloper musi na żądanie przekazać ich kopie Ministerstwu (art. 32). Ministerstwo może wyznaczyć biegłego rewidenta do przeglądu dokumentacji (art. 35). Jeżeli świadectwa konsultanta dotyczące kolejnych etapów budowy okażą się nierzetelne, Ministerstwo może wyznaczyć innego konsultanta na koszt dewelopera i polecić bankowi wstrzymanie dalszych wypłat (art. 34). Środków wpłaconych na rachunek escrow nie mogą zająć wierzyciele dewelopera, co stanowi wyjątek od prawa upadłościowego (art. 37). Odsetek wartości sprzedaży pozostaje w escrow przez rok od przekazania lokali na pokrycie wad (art. 36), a ten odsetek także pozostawiono przepisom wykonawczym.

Specjalne strefy ekonomiczne i strefy wolnocłowe: zgłoszone 20%

Dekret Królewski 38/2025, wydany 7 kwietnia 2025 r. i opublikowany w Dzienniku Urzędowym nr 1591 w dniu 13 kwietnia 2025 r., zakazuje publicznej reklamy lokali off-plan i przyjmowania środków rezerwacyjnych w strefie, chyba że po zatwierdzeniu przez organ (art. 47), a szczegóły pozostawia rozporządzeniu wykonawczemu. OPAZ wydał to rozporządzenie we wrześniu 2026 r. jako Decyzję 81/2026. Oman Observer w relacji z 21 września 2026 r. podaje następujące warunki:

• Przed rozpoczęciem marketingu lokali off-plan lub przyjmowaniem płatności rezerwacyjnych deweloper musi osiągnąć próg odpowiadający 20% łącznych kosztów projektu, a na jego poczet zalicza się wykonane roboty budowlane.
• Środków zgromadzonych na rachunku escrow nie można używać do wypełnienia tej luki.
• Wydatki marketingowe z rachunku escrow są ograniczone do 3% salda rachunku.
• Co najmniej 5% wartości sprzedaży każdego lokalu pozostaje w escrow przez rok od zarejestrowania lokalu na nazwisko kupującego.
• Wniosek o zgodę na prowadzenie marketingu musi wykazać rachunek escrow w banku posiadającym licencję w Omanie, plany inżynieryjne, wyznaczonego konsultanta i wykonawcę oraz proponowane materiały marketingowe.
• OPAZ rozstrzyga w ciągu 15 dni roboczych, milczenie oznacza odmowę, a odwołanie składa się do przewodniczącego OPAZ w ciągu 60 dni.
• Deweloperzy, którzy już prowadzą marketing swoich projektów, mają do sześciu miesięcy od wejścia przepisów w życie na dostosowanie się do nich.

Ta sama relacja informuje również, że rozporządzenie wchodzi w życie następnego dnia po publikacji i obejmuje licencjonowanie, sprzedaż off-plan, escrow oraz freehold (własność pełna) dla cudzoziemców w kwalifikujących się projektach. Muscat Daily, Zawya i Gulf News opisują „warunki finansowe i techniczne” marketingu, ale nie podają żadnego odsetka, a żaden z serwisów nie opublikował tekstu rozporządzenia. Wartości 20%, 3% i 5% należy traktować wyłącznie jako zrelacjonowane, dopóki nie zostanie przeczytany sam tekst rozporządzenia. Przepisów poszczególnych operatorów stref w Duqm, Sohar i Salala w ramach tego przeglądu nie analizowano.

Zintegrowane kompleksy turystyczne (ITC)

ITC funkcjonują w odrębnym reżimie, który tworzy Dekret Królewski 12/2006 wraz z rozporządzeniem wykonawczym, Decyzją Ministerialną 191/2007, w zmienionym brzmieniu. Według transkrybowanego art. 2 Dekretu Królewskiego 79/2025 artykuł o reklamie i przepisy o umowie off-plan nie zostały wyraźnie rozciągnięte na te kompleksy, natomiast rozdziały o escrow i o rejestrze wstępnym tak. Opinia jednej z kancelarii prawnych, opublikowana przez Times of Oman w lipcu 2026 r. przedstawia zasady dotyczące własności w ramach tego reżimu: Zarówno Omańczycy, jak i cudzoziemcy mogą posiadać lokale lub działki, w Musandamie możliwe są wyłącznie lokale już zbudowane, na podstawie użytkowania na okres do 99 lat, a niezabudowanej działki nie można sprzedać przed ukończeniem inwestycji inaczej niż przez ustanowienie hipoteki. Opinia ta nie obejmuje jednak ani zatwierdzania sprzedaży off-plan, ani escrow.

W żadnym ze znalezionych źródeł nie wskazano, który organ zatwierdza sprzedaż off-plan wewnątrz kompleksu. W odniesieniu do Jebel Sifah Oman Observer podał we wrześniu 2025 r. o dekrecie ministerialnym, który zakazuje sprzedaży jakiegokolwiek lokalu przed uzyskaniem zgody zarówno Ministerstwa Mieszkalnictwa i Planowania Urbanistycznego, jak i Ministerstwa Dziedzictwa i Turystyki, z wydzielonym rachunkiem escrow i niezależnym biegłym rewidentem. Numeru tego dekretu nie podano. Praktyczny wniosek dla kupujących jest taki, że odpowiedź różni się w zależności od kompleksu i że trzeba o nią zapytać w odniesieniu do danego projektu. Nasze porównanie zintegrowanych kompleksów turystycznych Omanu pokazuje szczegółowo, czym różnią się od siebie główne inwestycje tego typu.

Zasady dotyczące reklamy i pośrednictwa

Marketing i sprzedaż to odrębne rodzaje działalności, z których każdy podlega licencjonowaniu. Pośrednictwo w obrocie nieruchomościami oraz wycena wymagają osobnych licencji Ministerstwa, Ministerstwo prowadzi rejestry pośredników i rzeczoznawców, a pośrednik potrzebuje pisemnej umowy z klientem (art. 57–59). Prowadzenie pośrednictwa bez licencji jest zagrożone karą pozbawienia wolności od 10 dni do 6 miesięcy i/lub grzywną od OMR 1 000 do OMR 10 000 (art. 64). Kupujący może więc zadać dwa odrębne pytania w odniesieniu do każdej oferty sprzedaży off-plan, z którą się zetknie: czy projekt ma licencję reklamową i czy osoba, która go przedstawia, ma licencję pośrednika.

Uchylony reżim z 2018 r. również regulował kwestie marketingu. Według Trowers & Hamlins z 2023 r. Dekret Królewski 30/2018 i Decyzja Ministerialna 72/2019 wymagały zgody Ministerstwa przed rozpoczęciem marketingu i ograniczały wydatki na reklamę do 3% wpłat kupujących. Niektóre blogi komercyjne przypisują dziś Dekretowi Królewskiemu 79/2025 limit 3% i zatrzymanie 5%. Tekst ustawy nie podaje jednak żadnej z tych wartości: odsetek zatrzymania pozostawia przepisom wykonawczym, a zatrzymanie liczy od przekazania lokali, a nie od rejestracji. Zgodnie z art. 2 dekretu dotychczasowe rozporządzenia i decyzje nadal obowiązują, o ile nie są sprzeczne z nowymi przepisami, aż do czasu wydania nowego rozporządzenia, natomiast to, które przepisy dawnej Decyzji Ministerialnej 72/2019 obowiązują w okresie przejściowym, nie zostało zweryfikowane.

Co zmieniło się w stosunku do reżimu escrow z 2018 r.

Nasz przewodnik po Dekrecie Królewskim 79/2025 dla nabywców lokali w budowie omawia szerzej całą reformę, w tym zasady dotyczące stowarzyszeń właścicieli i rejestru wstępnego.

Kary za marketing bez licencji

Wysokość kar pochodzi ze streszczenia art. 63 i powinna zostać potwierdzona w Dzienniku Urzędowym, zanim ktokolwiek ją zacytuje. Ustawa o rejestrze przewiduje własne kary za podanie fałszywych informacji lub przedłożenie sfałszowanych dokumentów, jednak dotyczą one rejestracji, a nie marketingu. Kar za naruszenie rozporządzenia dotyczącego stref nie podano w żadnej z relacji prasowych.

Porównanie z Dubajem i Arabią Saudyjską

BSA oraz Kayrouz & Associates opisują także wpłatę w wysokości 20% kosztów budowy w Dubaju przed marketingiem lub sprzedażą, powołując się na ustawę z 2007 r., ale tekst ustawy nie był sprawdzany na potrzeby tego artykułu, więc 20% w Dubaju to komentarz, a nie zweryfikowana zasada. Tekstu pierwotnego prawa saudyjskiego nie udało się pozyskać. To porównanie pokazuje, że warunek oparty na odsetku kosztów, stawiany przed rozpoczęciem marketingu, jest w prawie off-plan państw Zatoki znanym rozwiązaniem i że omańska wartość dla stref, o ile zostanie potwierdzona, byłaby tego samego rodzaju. Nie dowodzi to, że zasada dla części kontynentalnej przyjmie tę samą liczbę. Nasz wcześniejszy przewodnik po nieruchomościach off-plan w Dubaju omawia sprawę od strony kupującego w Dubaju.

Dokumenty, o które kupujący może poprosić na każdym etapie

Każdy etap kontroli pozostawia po sobie dokument lub wpis do rejestru, o który można poprosić dewelopera albo który można sprawdzić bezpośrednio w Ministerstwie. Samo Ministerstwo, zgodnie z oświadczeniem z lipca 2026 r., usilnie zachęca kupujących do zweryfikowania licencji, zanim dokonają jakiejkolwiek płatności.

1. Licencja dewelopera wydana przez Ministerstwo Mieszkalnictwa i Planowania Urbanistycznego oraz potwierdzenie, że spółka figuruje w rejestrze deweloperów (art. 8 i 9).
2. Licencja na projekt dla konkretnego etapu, który jest sprzedawany, oraz jej wpis do rejestru projektów (art. 12 i 13).
3. Pisemne potwierdzenie rachunku escrow: bank, nazwa rachunku odpowiadająca nazwie projektu oraz umowa escrow złożona w Ministerstwie (art. 29–31).
4. Licencja reklamowa na dany projekt dla prezentowanych materiałów (art. 6).
5. Zatwierdzona przez Ministerstwo umowa off-plan, ponieważ inne umowy nie mogą przenieść własności przed ukończeniem budowy (art. 25).
6. Po podpisaniu umowy dowód, że sprzedaż została wpisana do Wstępnego Rejestru Nieruchomości, a następnie jego przeniesienia do rejestru głównego bez opłat poza opłatą Ministerstwa (art. 21 i 22).
7. Licencja pośrednika wydana przez Ministerstwo, jeżeli projekt przedstawia pośrednik (art. 57 i 58).
8. W przypadku miejsca opisywanego jako kompleks turystyczny lub projekt w strefie: który reżim obowiązuje i który organ zatwierdził sprzedaż off-plan.

Nie znaleziono żadnego publicznego portalu ani nazwy e-usługi, która służyłaby do sprawdzania licencji deweloperów lub projektów. Centrum Usług Rozwoju Nieruchomości Ministerstwa (Real Estate Development Services Centre) wspomniano w prasie bez podania adresu, więc potwierdzenia należy szukać bezpośrednio w Ministerstwie. Plany płatności i terminy przekazania lokali to warunki handlowe, a nie etapy wymagane prawem, a nasze przewodniki po planach płatności za nieruchomości w Omanie i kalendarzu przekazań pokazują, jak bardzo różnią się one między poszczególnymi projektami. Profile w naszym katalogu deweloperów w Omanie wymieniają projekty poszczególnych deweloperów.

Czego nadal nie opublikowano

• Odsetek wpłaty na escrow w części kontynentalnej (art. 31) oraz odsetek zatrzymania (art. 36).
• Zasady dotyczące treści reklam oraz forma samej licencji reklamowej.
• Zwrot środków, odstąpienie od umowy i środki na wypadek niewykonania zobowiązań, które art. 26 pozostawia przepisom wykonawczym. W tekście ustawy nie znaleziono żadnego przepisu o zwrocie środków.
• Tekst Rozporządzenia OPAZ 81/2026, w tym wartości 20%, 3% i 5% oraz procedura.
• Organ zatwierdzający sprzedaż off-plan w poszczególnych kompleksach turystycznych oraz własne przepisy operatorów stref w Duqm, Sohar i Salala.
• Dokładna data wejścia ustawy w życie: BSA podaje 10 marca 2026 r., podczas gdy 180 dni od daty publikacji w Dzienniku Urzędowym, czyli 14 września 2025 r., przypada około 13 marca 2026 r.
• Nazwy publicznych portali służących do sprawdzania licencji oraz wysokość opłat za Wstępny Rejestr.

Częste błędne odczytania

• „Oman wymaga 20% przed marketingiem off-plan.” Wartość 20% jest zgłaszana dla specjalnych stref ekonomicznych i stref wolnocłowych na podstawie rozporządzenia OPAZ i opiera się na jednej relacji. Odsetek dla części kontynentalnej nie został opublikowany.
• „Limit marketingowy 3% i zatrzymanie 5% znajdują się w Dekrecie Królewskim 79/2025.” Tekst ustawy ich nie przytacza. Pojawiają się w reżimie z 2018 r. w opisie Trowers & Hamlins oraz w zrelacjonowanym rozporządzeniu dla stref.
• „Escrow gwarantuje ukończenie inwestycji.” Escrow przechowuje wpłaty kupujących i uzależnia kolejne wypłaty od postępu prac budowlanych. Wstrzymane projekty trafiają do środków zaradczych Ministerstwa lub do sądu na podstawie art. 28, a przepisu o zwrocie środków nie znaleziono.
• „Bank centralny nadzoruje escrow.” Zgodnie z Dekretem Królewskim 79/2025 to Ministerstwo rejestruje bank i zatwierdza otwarcie oraz zamknięcie rachunku (art. 29 i 30). Bank centralny występuje w uchylonym reżimie z 2018 r.
• „Sprzedaż off-plan istnieje wyłącznie w kompleksach turystycznych.” Dekret Królewski 79/2025 obejmuje projekty off-plan w ogólności, a Dekret Królewski 38/2025 wraz z rozporządzeniem OPAZ reguluje licencjonowanie sprzedaży off-plan oraz własność freehold cudzoziemców w kwalifikujących się projektach w strefach.

Najważniejsze daty

Często zadawane pytania

Czy istnieje minimalny odsetek, który deweloper musi zrealizować przed sprzedażą off-plan w Omanie?

Dla części kontynentalnej nie opublikowano żadnego odsetka. Dekret Królewski 79/2025 wymaga początkowej wpłaty na escrow w wysokości odsetka łącznych kosztów projektu, który mają określić przepisy wykonawcze, a prawo pozwala zaliczyć na jej poczet wartość gruntu i wykonane prace.

Skąd pochodzi wartość 20%?

Pochodzi z relacji Oman Observer z 21 września 2026 r. o Rozporządzeniu OPAZ 81/2026 dla specjalnych stref ekonomicznych i stref wolnocłowych. Inne media opisały to rozporządzenie, ale nie podały żadnego odsetka.

Czy deweloper może się reklamować, zanim ma rachunek escrow?

Ministerstwo opisuje tę kolejność następująco: licencja dewelopera, potem licencja na projekt obejmująca rachunek escrow, a dopiero na końcu zezwolenie na reklamę. Art. 6 zakazuje reklamy bez licencji na dany projekt.

Jaka jest kara za marketing bez licencji?

Pozbawienie wolności od 1 do 3 lat i grzywna od OMR 10 000 do OMR 100 000 na podstawie art. 63, według streszczenia tekstu ustawy.

Czy ustawa dotyczy zintegrowanych kompleksów turystycznych?

Tylko w części. Art. 2, w brzmieniu transkrypcji, stosuje do nich artykuły o licencjonowaniu deweloperów, rozdział o rejestrze wstępnym i rozdział o escrow, a same kompleksy zachowują własny reżim.

Kiedy zostaną wydane przepisy wykonawcze?

Dekret przewiduje na to rok od wejścia w życie, co wskazuje na około marzec 2027 r. Według stanu na 11 października 2026 r. nie znaleziono żadnego wydanego tekstu.

Czy umowa sprzedaży jest ważna bez formy zatwierdzonej przez Ministerstwo?

Zgodnie z art. 25 każda umowa przenosząca własność lokalu przed ukończeniem budowy jest nieważna, o ile nie jest zatwierdzoną przez Ministerstwo umową off-plan.

Ostatnia weryfikacja: 11 października 2026 r. Źródła: decree.om, Dekret Królewski 79/2025, transkrypcja Dekretu Królewskiego 79/2025 na qanoon.om, decree.om, Dekret Królewski 38/2025, BSA o ustawie o regulacji sektora nieruchomości, Trowers & Hamlins o omańskim prawie dotyczącym escrow, Trowers & Hamlins o ustawie o rejestrze nieruchomości, Oman Observer o rozporządzeniu OPAZ, Oman Observer o etapach licencjonowania według Ministerstwa, Times of Oman o oświadczeniu Ministerstwa, Times of Oman o kompleksach turystycznych, Muscat Daily o OPAZ, Zawya o OPAZ, Oman Observer o Jebel Sifah, ustawa dubajska nr 8 z 2007 r. oraz Trowers & Hamlins o saudyjskim prawie off-plan.