Prawo nieruchomości w Omanie 79/2025: co zmienia dla kupujących lokale w budowie

W marcu 2026 roku Oman jednym ruchem zastąpił niemal cały zbiór przepisów o nieruchomościach. Dekret Królewski 79/2025, czyli Ustawa o regulacji rynku nieruchomości, uchylił ustawę o pośrednictwie w obrocie nieruchomościami z 1986 roku, system własności mieszkań i pięter z 1989 roku oraz system rachunków escrow z 2018 roku i wprowadził w ich miejsce jedne, spójne ramy prawne. Dla każdego, kto kupuje dom w Omanie z zagranicy, najważniejsze jest jedno: co teraz dzieje się z Twoimi pieniędzmi między dniem podpisania umowy a dniem odbioru kluczy.

To nie jest pytanie teoretyczne. Spośród 43 projektów w Omanie, które oferujemy, 27 ma zostać oddanych w latach 2027–2029, a kilka wymaga zapłaty całej ceny, zanim ktokolwiek otrzyma klucze. Ten przewodnik wyjaśnia, czego naprawdę wymaga nowe prawo, jaka część Twoich pieniędzy jest narażona na ryzyko przy poszczególnych strukturach płatności i jakie konkretne pytania zadać deweloperowi przed podpisaniem umowy.

Co zmienił Dekret Królewski 79/2025 i kiedy

Dekret wydano 10 września 2025 roku i opublikowano w Dzienniku Urzędowym nr 1613. Wszedł w życie 180 dni po publikacji, w marcu 2026 roku — kancelaria BSA w swoim komentarzu podaje jako datę wejścia w życie 10 marca 2026 roku, podczas gdy 180 dni od daty publikacji w Dzienniku Urzędowym z 14 września 2025 roku przypada około 13 marca, więc dokładny dzień pozostaje nieustalony. Przepisy wykonawcze, które będą zawierać większość szczegółów operacyjnych, mają zostać wydane w ciągu roku od wejścia ustawy w życie, czyli do marca 2027 roku.

Ten harmonogram ma znaczenie, gdy czytasz cokolwiek o zakupie nieruchomości w Omanie. Poradnik napisany przed marcem 2026 roku opisuje system, który już nie istnieje, a szczegółowe przepisy, które uzupełnią nową ustawę, nie zostały jeszcze w całości opublikowane. Każdy, kto twierdzi, że nowy reżim jest już w pełni ustalony, przesadza.

Trzy reżimy, które zastąpił

Ustawa o escrow z 2018 roku jako pierwsza wymagała, by pieniądze za lokale w budowie trafiały na rachunek projektu, a nie do ogólnych środków dewelopera. W istocie nie została zniesiona — została wchłonięta przez szerszą ustawę, która obejmuje także pośredników, budynki we współwłasności i nowy rejestr.

Jak escrow ma chronić nabywcę lokalu w budowie

Zasada jest prosta i warto ją powiedzieć wprost, ponieważ to największa pojedyncza ochrona, jaką ma zagraniczny nabywca przy zakupie w Zintegrowanym Kompleksie Turystycznym (ITC).

• Licencjonowany deweloper musi otworzyć odrębny rachunek escrow dla każdego projektu, na nazwę tego projektu.
• Wpłaty nabywców trafiają na ten rachunek, a nie do środków operacyjnych dewelopera.
• Pieniądze są wypłacane w miarę potwierdzonych postępów budowy, a nie na życzenie dewelopera.
• Depozyty nie mogą być zajęte przez wierzycieli dewelopera, na zasadzie wyjątku od prawa upadłościowego (art. 37), tak aby pieniądze były związane z budynkiem, a nie z bilansem firmy.
• Przed rozpoczęciem sprzedaży deweloper musi uzyskać licencję dewelopera oraz licencję projektu w Ministerstwie Mieszkalnictwa i Planowania Urbanistycznego, a przed rozpoczęciem marketingu — licencję reklamową dla każdego projektu (art. 6, 8 i 12). Przed uzyskaniem licencji uprawniającej do sprzedaży lokali w budowie deweloper musi wpłacić na rachunek escrow określony procent łącznego kosztu projektu, który ustalą przepisy wykonawcze (art. 31). Bank przekazuje okresowe zestawienia, a deweloper musi na żądanie przekazać ich kopie Ministerstwu (art. 32).

W poprzednim systemie escrow, jak opisuje kancelaria Trowers & Hamlins, wypłaty były poświadczane przez konsultanta projektu. Nowa ustawa pozostawia nadzór w rękach ministerstwa, które może wyznaczyć audytora (art. 35) lub innego konsultanta na koszt dewelopera oraz polecić bankowi wstrzymanie płatności, jeśli świadectwa etapów okażą się nierzetelne (art. 34). Przewiduje też kary karne: od 1 do 3 lat pozbawienia wolności oraz grzywnę od 10 000 do 100 000 OMR za prowadzenie działalności deweloperskiej, reklamę lub marketing bez licencji albo wypłatę środków z rachunku escrow z naruszeniem ustawy (art. 63), a także grzywnę administracyjną do 10 000 OMR lub zawieszenie albo cofnięcie licencji za inne naruszenia (art. 65).

Escrow nie jest polisą ubezpieczeniową. Nie gwarantuje, że projekt zostanie ukończony, nie gwarantuje terminu odbioru i nie zwraca automatycznie pieniędzy, jeśli deweloper utknie: w tekście ustawy nie znaleziono przepisu o zwrocie środków ani o odstąpieniu od umowy, a wstrzymane projekty trafiają do środków naprawczych ministerstwa lub do sądów (art. 28). Jego zadaniem jest sprawić, by Twoje raty znacznie trudniej było wydać na coś innego niż budynek, w który inwestujesz.

Jaka część Twoich pieniędzy jest zagrożona przed odbiorem

Tu abstrakcyjna ochrona prawna zamienia się w konkretną liczbę. Nasza analiza opublikowanych planów płatności w omańskim portfelu wykazała, że część ceny płatna przed odbiorem wynosi od 30% do 100%. Ta różnica decyduje o tym, jaka część Twojego kapitału w danej chwili znajduje się w cudzym projekcie budowlanym.

Czytaj tę tabelę jako porównanie struktur płatności, a nie ranking jakości; podane odsetki to plany płatności deweloperów, a nie kategorie prawne, i ustawa żadnych nie ustala. Plan 30/70 w Yiti oznacza, że w chwili odbioru 70% Twoich pieniędzy wciąż jest Twoje; jeśli projekt stanie przy 80% zaawansowania, Twoje ryzyko ogranicza się do tego, co już zapłaciłeś. Plan ze 100% płatności przed odbiorem w Olive Farms czy Al Mina oznacza, że sfinansowałeś cały budynek i niczego nie zatrzymałeś.

Dlaczego liczby Muriya różnią się od siebie

Cztery projekty Muriya publikują identyczną formułę — 10% przy rezerwacji plus 7,5% co kwartał — a mimo to dochodzą do różnych sum przed odbiorem. To arytmetyka, a nie niespójność: część płatna przed odbiorem zależy po prostu od tego, ile kwartałów trwa budowa. Dziesięć kwartałów daje 85%, jedenaście — 92,5%, dwanaście — 100%. Porównując dwa projekty tego samego dewelopera, porównuj czas budowy, a nie tylko wysokość raty.

Koszt tych struktur dla przepływów pieniężnych wyliczyliśmy w naszym przewodniku po planach płatności za nieruchomości w Omanie: przy zakupie za 300 000 USD, trzyletniej budowie i koszcie alternatywnym 5% plan 30/70 jest wart dla kupującego około 15 500 USD więcej niż zapłata całości przed odbiorem. To około 5% ceny — co mieści się w przedziale 3–13% dopłaty, którą Mandarin Oriental otwarcie pobiera za rozłożenie płatności.

Wstępny rejestr nieruchomości

Nowa ustawa wprowadza wstępny rejestr dla lokali w budowie. W praktyce oznacza to, że sprzedaż off-plan jest oficjalnie rejestrowana, zanim budynek powstanie, zamiast istnieć jedynie jako umowa między Tobą a deweloperem. Art. 3 wymaga, by deweloperzy zarejestrowali we wstępnym rejestrze wszystkie podzielone lokale w budowie oraz istniejące czynności rozporządzające nimi w ciągu sześciu miesięcy od wejścia ustawy w życie — okno to upłynęło około września 2026 roku. Czynność rozporządzająca lokalami w budowie nie ma skutku, jeżeli nie została tam zapisana (art. 21), a Dekret Królewski 56/2026, obowiązujący od 18 maja 2026 roku, ustanawia rejestr w nowej Ustawie o rejestrze nieruchomości.

Praktyczny wniosek dla kupującego jest prosty: zapytaj, czy Twój lokal został zarejestrowany, i poproś o dowód. Zarejestrowane prawo do lokalu w budowie to znacznie silniejsza pozycja niż podpisana umowa w szufladzie, zwłaszcza jeśli deweloper później zakwestionuje, co zostało sprzedane, albo spróbuje sprzedać ten sam lokal dwa razy.

Stowarzyszenia właścicieli: kto będzie ustalał Twoje opłaty eksploatacyjne

Rozdział, który po odbiorze będzie najważniejszy, to ten, którego prawie nikt nie czyta. DK 79/2025 wymaga utworzenia stowarzyszenia właścicieli dla nieruchomości we współwłasności i inwestycji wielolokalowych, nadaje mu osobowość prawną z niezależnością finansową i administracyjną oraz poddaje nadzorowi ministerstwa. Stowarzyszenie zarządza częściami wspólnymi, utrzymuje wspólne obiekty i reprezentuje właścicieli przed władzami.

Dotąd opłaty eksploatacyjne w omańskich kompleksach wypoczynkowych w praktyce ustalał deweloper lub jego firma zarządzająca, a właściciele mieli niewiele formalnego wpływu. Prawidłowo utworzone stowarzyszenie zmienia to, kto decyduje, kto kontroluje budżet i kogo można rozliczyć. Jeśli masz nieruchomość w kompleksie, w którym opłaty rosły bez wyjaśnienia, pytaj właśnie o ten mechanizm.

Stawka jest realna. W naszym przeglądzie opłat eksploatacyjnych w Omanie różnice między projektami są duże, a stosunek rocznej opłaty do ceny zakupu po cichu decyduje o tym, czy mały lokal kiedykolwiek się zwróci. Studio z roczną opłatą 1,15% jest w zupełnie innej sytuacji niż apartament z dwiema sypialniami w dojrzałym kompleksie z opłatą około 0,8%.

Licencjonowanie deweloperów i depozyt escrow

Trzy wymogi działają razem i warto je sprawdzać jako zestaw:

Każdą odpowiedź uzyskaj na piśmie i dołącz do umowy. Deweloper, który nie ma nic do ukrycia, dostarczy wszystkie trzy bez problemu. Jeśli którakolwiek z nich wywołuje wymijające odpowiedzi, mówi Ci to o projekcie więcej niż jakakolwiek broszura. Nasz artykuł o progu marketingowym dla lokali w budowie w Omanie opisuje kolejność licencji przed rozpoczęciem jakiegokolwiek marketingu oraz kwotę podawaną dla projektów w strefach OPAZ.

Czego jeszcze nie wiadomo

Uczciwe mówienie o lukach jest bardziej przydatne niż fałszywa pewność:

• Przepisy wykonawcze nie zostały w pełni opublikowane. Mają się ukazać do marca 2027 roku i zawierać szczegóły operacyjne — progi, formularze, terminy i codzienne działanie rejestru.
• Przepisy przejściowe są miejscami niejasne. Projekty, które zaczęły sprzedaż w reżimie escrow z 2018 roku, przechodzą do nowych ram w trakcie budowy.
• Procenty escrow nie zostały opublikowane. Początkowy depozyt jako udział w koszcie projektu (art. 31) oraz kwota zatrzymana po odbiorze (art. 36) pozostawiono przepisom wykonawczym.
• Egzekwowanie nie zostało sprawdzone w praktyce. Ustawa przewiduje kary i cofnięcie licencji; jak stanowczo ministerstwo będzie z nich korzystać, okaże się dopiero z czasem.
• Relacja z przepisami ITC. Większość nieruchomości na własność dostępnych dla cudzoziemców znajduje się w Zintegrowanych Kompleksach Turystycznych, a to, jak zasady stowarzyszeń połączą się z istniejącymi regulaminami społeczności ITC, muszą rozstrzygnąć przepisy wykonawcze.

Praktyczna lista kontrolna dla zagranicznych kupujących

Jeśli właśnie kupujesz nieruchomość w budowie w Omanie, najlepiej ochroni Cię taka kolejność działań:

1. Przede wszystkim upewnij się, że lokal jest dostępny dla cudzoziemców. Nie każdy omański projekt jest otwarty dla osób spoza Omanu — zobacz nasz przewodnik o nieruchomościach w Omanie, których cudzoziemcy nie mogą kupić, i uzyskaj pisemne potwierdzenie statusu dla swojego konkretnego lokalu.
2. Uzyskaj numer licencji dewelopera i zweryfikuj go w ministerstwie, a nie w biurze sprzedaży.
3. Nalegaj, by rachunek escrow był wskazany w umowie sprzedaży, i wpłacaj pieniądze wyłącznie na niego.
4. Powiąż harmonogram płatności z etapami budowy, a nie z datami kalendarzowymi. Plan oparty na datach wymaga płatności niezależnie od tego, czy budynek rośnie.
5. Zapytaj, jaka część ceny jest płatna przed odbiorem, i porównaj ją z tabelą powyżej.
6. Zapytaj, czy Twój lokal jest wpisany do wstępnego rejestru, i poproś o dowód.
7. Przeczytaj postanowienia o opłatach eksploatacyjnych i stowarzyszeniu przed podpisaniem umowy, a nie przy odbiorze.
8. Zleć niezależny odbiór techniczny i — jeśli umowa na to pozwala — uzależnij ostatnią płatność od usunięcia wykrytych usterek.
9. Skorzystaj z niezależnej porady prawnej. Prawnik niezwiązany z deweloperem ani z agentem to najtańsze ubezpieczenie w całej transakcji.

Częste nieporozumienia dotyczące nowej ustawy

Wokół DK 79/2025 narosło już kilka uporczywych mitów. Omawiamy najczęstsze, ponieważ każdy z nich może kupującego sporo kosztować.

• „Escrow gwarantuje zwrot pieniędzy”. Nie. Escrow kontroluje, dokąd trafiają Twoje pieniądze i kiedy są wypłacane, ale nie obiecuje ani ukończenia projektu, ani automatycznego zwrotu środków.
• „Ustawa ograniczyła część ceny płatną przed odbiorem”. Nie. Ustawa reguluje przechowywanie i wypłatę pieniędzy, a nie strukturę planu płatności. Deweloper nadal może żądać 100% przed wydaniem kluczy.
• „Podpisanie umowy uruchamia procedurę pobytową”. Nie. Obie omańskie ścieżki pobytu związane z nieruchomościami opierają się na własności, a nie na umowie przyszłego zakupu.
• „Wszystkie zasady są już znane”. Nie. Przepisy wykonawcze mają się ukazać do marca 2027 roku i wiele szczegółów praktycznych pojawi się dopiero w nich.
• „Stowarzyszenie właścicieli automatycznie obniży opłaty”. Niekoniecznie. Stowarzyszenie daje właścicielom głos i kontrolę nad budżetem, ale rzeczywiste koszty utrzymania nie znikają.

Ogólny wniosek: nowa ustawa wyraźnie wzmacnia pozycję kupującego, ale nie zwalnia go z obowiązku samodzielnej weryfikacji projektu.

Co nowa ustawa oznacza dla odsprzedaży lokalu w budowie

Wielu kupujących w Omanie planuje nie czekać na odbiór, lecz odsprzedać swoją pozycję w projekcie w budowie, gdy cena wzrośnie. Nowa ustawa czyni takie wyjście bardziej przejrzystym, ale nie automatycznym.

Po pierwsze, wpis do wstępnego rejestru to Twój najważniejszy argument przy cesji. Kolejny kupujący zada Ci te same pytania, które Ty zadawałeś deweloperowi: czy lokal jest zarejestrowany, na jaki rachunek escrow trafiają wpłaty i ile jeszcze zostało do zapłaty. Jeśli masz pisemne odpowiedzi i potwierdzenie rejestracji, sprzedaż pozycji jest prostsza i szybsza.

Po drugie, umowa z deweloperem zwykle określa warunki cesji: czy potrzebna jest zgoda dewelopera i jaka część ceny musi być zapłacona przed odsprzedażą. Art. 19 DK 79/2025 zakazuje deweloperowi lub stowarzyszeniu właścicieli pobierania opłaty, gdy właściciel odsprzedaje lokal, a z tekstu nie wynika jasno, czy dotyczy to także cesji przed odbiorem, dlatego o każdą opłatę warto zapytać na piśmie. Warunki cesji warto przeczytać przed zakupem, a nie w chwili, gdy zdecydujesz się sprzedać.

Po trzecie, pamiętaj o harmonogramie płatności. Przy strukturze z wysoką częścią ceny płatną przed odbiorem do momentu odsprzedaży zainwestujesz w projekt więcej pieniędzy, a kupujących gotowych od razu zapłacić taką kwotę jest mniej. Więcej o stronie wyjścia z inwestycji piszemy w materiale o sprzedaży nieruchomości w Omanie, do którego link znajdziesz na końcu artykułu.

Jak to się ma do prawa pobytu

Kupujący często zakładają, że podpisanie umowy na lokal w budowie uruchamia bieg terminu do uzyskania prawa pobytu. Tak nie jest. Obie omańskie ścieżki związane z nieruchomościami opierają się na własności, a nie na umowie kupna: Złota Rezydencja wymaga kwalifikującej się inwestycji w wysokości co najmniej 200 000 OMR w nieruchomość w ITC z ważnym tytułem własności, a nowsza wiza właściciela jest związana z nieruchomością, którą już posiadasz, i wygasa, jeśli ją zbędziesz. Nasze porównanie Złotej Rezydencji i wizy właściciela wyjaśnia różnice.

Praktyczna konsekwencja dla kupującego lokal w budowie jest taka, że prawo pobytu zwykle pojawia się po ukończeniu i rejestracji, więc data odbioru w Twojej umowie jest w praktyce także datą, od której możesz ubiegać się o pobyt. Porównując odbiór w I kwartale 2027 roku z odbiorem w I kwartale 2030 roku, porównujesz zarówno trzy lata prawa do pobytu, jak i trzy lata ryzyka budowlanego.

Najczęściej zadawane pytania

Czy Dekret Królewski 79/2025 dotyczy nieruchomości, którą już posiadam?
Ustawa reguluje cały sektor, w tym współwłasność i zarządzające nią stowarzyszenia, więc dotyczy także obecnych właścicieli, choć przepisy o escrow mają największe znaczenie przy nowych zakupach lokali w budowie.

Czy moje pieniądze są bezpieczne na omańskim rachunku escrow?
Escrow chroni przed wydaniem Twoich rat poza projektem i przed sięgnięciem po nie przez innych wierzycieli dewelopera. Nie gwarantuje ukończenia, terminu odbioru ani zwrotu pieniędzy. Traktuj go jak silny mechanizm kontroli, a nie gwarancję.

Czy deweloper nadal może żądać 100% przed odbiorem?
Tak. Ustawa reguluje, gdzie są przechowywane Twoje pieniądze i jak są wypłacane, a nie to, jaką strukturę płatności oferuje deweloper. Dwa z oferowanych przez nas projektów wymagają pełnej ceny przed ukończeniem, i właśnie dlatego harmonogram płatności wymaga tak samo uważnej analizy jak cena.

Co się stanie, jeśli projekt nigdy nie zostanie ukończony?
Wtedy znaczenie mają łącznie licencja, saldo rachunku escrow i środki naprawcze ministerstwa na podstawie art. 28, a wynik zależy od konkretnych okoliczności. Skorzystaj z niezależnej porady prawnej wcześnie, a nie dopiero po niedotrzymanym etapie budowy.

Czy muszę być w Omanie, żeby kupić nieruchomość?
Niekoniecznie, ale zakup na odległość nie jest powodem, by pomijać weryfikację. Wszystko z powyższej listy kontrolnej można zażądać i potwierdzić na piśmie z zagranicy.

Gdzie mogę przeczytać samą ustawę?
Dekret jest publicznie dostępny na stronie decree.om, a Ministerstwo Mieszkalnictwa i Planowania Urbanistycznego publikuje informacje o sektorze na housing.gov.om. Komentarze kancelarii pomagają się zorientować, ale wiążące szczegóły znajdą się w przepisach wykonawczych.

Dlaczego Oman przeprowadził reformę właśnie teraz

Reforma nie pojawiła się w próżni. Przez ostatnie dwa lata Oman poszerzał krąg osób, które mogą posiadać nieruchomości, oraz podstawy tej własności, a ramy regulacyjne musiały dogonić wywołany tym wzrost sprzedaży.

Dekret Królewski 38/2025, obowiązujący od kwietnia 2025 roku, otworzył cudzoziemcom własność mieszkaniową poza nadmorskimi Zintegrowanymi Kompleksami Turystycznymi — także w wyznaczonych Specjalnych Strefach Ekonomicznych i strefach wolnocłowych. Złotą Rezydencję wznowiono w sierpniu 2025 roku z jednym progiem 200 000 OMR. W połowie 2026 roku pojawiła się wiza właściciela bez sponsora. Każdy z tych kroków przyciąga więcej pieniędzy nierezydentów do projektów w budowie, a właśnie takie pieniądze mają chronić przepisy o escrow.

W zestawieniu z dążeniem Wizji 2040 do zwiększenia inwestycji pozanaftowych DK 79/2025 wygląda nie jak zaostrzenie kursu, lecz jak brakująca połowa strategii wzrostu: jeśli rząd chce, by zagraniczni kupujący zobowiązywali się na lata przed ukończeniem budowy, musi uczynić te zobowiązania na tyle bezpiecznymi, by były racjonalne.

Najważniejsze daty w jednym miejscu

Jak ochrona kupujących w Omanie wypada na tle Dubaju

Większość osób rozważających Oman przyglądała się już Dubajowi, dlatego warto porównać oba rynki starannie, a nie w duchu rywalizacji.

Dubaj od 2007 roku stosuje system rachunków escrow dla projektów i łączy go z wstępną rejestracją sprzedaży lokali w budowie w centralnym rejestrze prowadzonym przez Departament Gruntów w Dubaju, dzięki czemu prawo do lokalu w budowie jest odnotowane od samego początku. To połączenie — escrow, rejestracja i doświadczony regulator — to mniej więcej kierunek, w którym zmierza teraz Oman z escrow na poziomie projektu, licencjonowaniem przez ministerstwo i wstępnym rejestrem.

Uczciwe różnice na dziś to dojrzałość systemu i jego historia. System Dubaju przeszedł próbę pełnego cyklu rynkowego, łącznie z krachem; nowe omańskie ramy mają znacznie krótszą historię, a przepisy wykonawcze wciąż powstają. To nie powód, by unikać Omanu — ceny wejścia, struktury płatności i progi pobytowe to zupełnie inne propozycje — ale powód, by samodzielnie przeprowadzić weryfikację, zamiast zakładać, że system wychwyci każdy problem. Jeśli porównujesz oba rynki, nasze zestawienie „Oman czy Dubaj: inwestycja w nieruchomości” omawia różnice handlowe, a przewodnik po zakupie nieruchomości w budowie w Dubaju (po angielsku) pokazuje, jak proces działa w Emiratach w praktyce.

Jeśli jesteś w trakcie zakupu

Kupujący, którzy podpisali umowę przed marcem 2026 roku, są w niewygodnym położeniu: umowy zawarto w starym systemie escrow, a ich finalizacja nastąpi w nowym. Pomogą trzy praktyczne kroki.

• Porównaj harmonogram płatności z postępem budowy. Jeśli raty są powiązane z datami, a budowa się opóźnia, płacisz z wyprzedzeniem. Poproś na piśmie o aktualny procent zaawansowania i stan rachunku escrow.
• Zapytaj, czy projekt i Twój lokal zostały wpisane do wstępnego rejestru. Art. 3 dał deweloperom sześć miesięcy od wejścia ustawy w życie na zarejestrowanie wcześniejszych czynności rozporządzających; okno to upłynęło około września 2026 roku.
• Zapytaj, kto będzie prowadził stowarzyszenie właścicieli i kiedy zostanie utworzone. Jeśli odbiór jest blisko, od tej odpowiedzi zależy, kto ustali Twoje opłaty eksploatacyjne w pierwszym roku posiadania.

Jak wyglądają dobre odpowiedzi

Warto z góry wiedzieć, jak brzmi rzetelna odpowiedź, ponieważ to wymijające odpowiedzi są sygnałem, który sprawdzasz.

Żadne z tych pytań nie jest agresywne. To zwykła weryfikacja, jaką przeprowadziłby każdy prawnik, a różnica między deweloperem, który odpowie na nie w jedno przedpołudnie, a takim, który nie potrafi, to najbardziej wiarygodny sygnał dostępny dla kupującego działającego z innego kraju.

Pytania, które warto zadać swojemu prawnikowi

Niezależny prawnik jest przydatny tylko wtedy, gdy wiesz, o co go zapytać. Oto krótka lista pytań, które pomogą skupić konsultację na tym, co w nowej ustawie naprawdę ważne:

1. Czy moja umowa podlega przepisom o escrow z 2018 roku, czy już DK 79/2025, i co to dla mnie oznacza w praktyce?
2. Czy rachunek wskazany w umowie spełnia wymogi rachunku escrow projektu?
3. Jakie środki ochrony daje mi umowa w razie opóźnienia odbioru i czy są zgodne z tym, co przewiduje ustawa?
4. Jak będzie zorganizowane stowarzyszenie właścicieli w moim kompleksie i jakie decyzje zapadają w nim większością głosów?
5. Jak regulamin kompleksu ITC łączy się z nowymi przepisami o stowarzyszeniach do czasu wydania przepisów wykonawczych?

Pisemne odpowiedzi na te pytania warto przechowywać razem z umową: przydadzą się zarówno przy odbiorze lokalu, jak i przy przyszłej odsprzedaży.

Przykład wyliczenia: ten sam dom przy dwóch planach płatności

Weźmy apartament za 300 000 USD z trzyletnim okresem budowy i załóżmy, że Twoje pieniądze mogłyby w innym przypadku zarabiać 5% rocznie.

Różnica między najlepszą a najgorszą strukturą to około 15 500 USD, czyli 5,2% ceny zakupu — jeszcze przed uwzględnieniem ryzyka. Po dodaniu ryzyka luka się powiększa: przy planie 30/70 wstrzymanie projektu naraża 90 000 USD, a przy pełnej przedpłacie — całe 300 000 USD. Dwóch kupujących płacących tę samą cenę nominalną nie dokonuje tej samej inwestycji.

Dlatego rabat za wcześniejszą płatność zasługuje na obliczenia, a nie na wdzięczność. Jeśli deweloper oferuje 5% zniżki za zapłatę całości z góry, to mniej więcej równowartość odroczenia, z którego rezygnujesz — a w zamian za wyjście na zero bierzesz na siebie całe ryzyko budowlane.

W skrócie

Oman przeszedł od zbioru ustaw z lat 80. i ustawy o escrow z 2018 roku do jednych nowoczesnych ram prawnych, a kierunek zmian sprzyja kupującym: licencjonowani deweloperzy, escrow na poziomie projektu, wypłaty powiązane z etapami budowy, wstępny rejestr dla lokali w budowie i stowarzyszenia właścicieli z realnymi uprawnieniami. Szczegóły wciąż się pojawiają, a historia egzekwowania przepisów jeszcze nie istnieje.

Dopóki jej nie ma, ochroną w pełni zależną od Ciebie jest harmonogram płatności, na który się zgadzasz. Plan, który zostawia pieniądze w Twoich rękach aż do odbioru, jest wart realne pieniądze i ogranicza możliwe straty. Jeśli chcesz zobaczyć, jak wygląda to w obecnej ofercie, zacznij od strony nieruchomości w Omanie albo przeczytaj nasz przewodnik krok po kroku o zakupie nieruchomości w budowie w Omanie i uzupełniającą analizę sprzedaży nieruchomości w Omanie — o wyjściu z tej samej inwestycji. Strony Maskatu i Salalah pokazują, co jest dziś faktycznie dostępne na każdym z tych rynków, a materiały o najlepszych lokalizacjach do inwestowania w Omanie i o nieruchomościach na pełną własność w Omanie opierają się na tych samych danych projektowych co powyższe tabele.