Zintegrowane kompleksy turystyczne w Omanie – porównanie (2026)

Zintegrowane kompleksy turystyczne w Omanie – porównanie (2026)

Zintegrowane kompleksy turystyczne w Omanie (Integrated Tourism Complexes, zwykle skracane do ITC) to licencjonowane dzielnice wypoczynkowo-mieszkaniowe, w których państwo omańskie od połowy lat 2000 zezwala cudzoziemcom na posiadanie nieruchomości na zasadzie freehold (własność bezterminowa). Niniejsze porównanie jest aktualne na dzień 9 listopada 2026 r. Zestawia ono główne kompleksy obok siebie, opierając się na materiałach Ministerstwa Dziedzictwa i Turystyki (Ministry of Heritage and Tourism), Ministerstwa Mieszkalnictwa i Planowania Urbanistycznego (Ministry of Housing and Urban Planning), dekretach królewskich, stronach projektów spółki OMRAN oraz materiałach samych deweloperów, a każdą liczbę podaje wraz z datą i nazwą podmiotu, który ją opublikował. Ceny podano w rialach omańskich (OMR), a w nawiasach w dolarach amerykańskich, według sztywnego kursu OMR 1 = $2,6008.

Strona wyjaśnia podstawę prawną własności w zintegrowanych kompleksach turystycznych w Omanie, wskazuje, czym ta droga różni się od innych miejsc, w których cudzoziemcy mogą obecnie nabywać tytuł własności, oraz przedstawia, co każdy z głównych kompleksów podaje o swojej wielkości, deweloperze, lokalizacji i etapie realizacji. Opisuje też, jak Złota Rezydencja (Golden Residency) z progiem OMR 200 000 i Owner Visa odnoszą się do zakupu, ile kosztuje rejestracja oraz które dokumenty warto przeczytać na piśmie, zanim pieniądze zmienią właściciela. Nic z tego, co tu napisano, nie jest rekomendacją zakupu; to zestawienie referencyjne oparte na opublikowanych źródłach.

Czym są zintegrowane kompleksy turystyczne w Omanie i jaka jest ich podstawa prawna

Zintegrowany kompleks turystyczny to licencjonowana dzielnica o funkcjach mieszanych, która łączy w jednym planie zagospodarowania hotele, domy, rekreację, sport i handel. Podsekretarz stanu w Ministerstwie Dziedzictwa i Turystyki opisał w 2023 r. ten model jako nowoczesną formę miasta turystycznego, w którym mieszkańcy znajdują większość usług wewnątrz kompleksu, i oświadczył, że licencje pozwalają osobom niebędącym Omańczykami posiadać tam nieruchomości (Oman Observer, 4 lipca 2023 r.). W tym samym sprawozdaniu podano stan licencji na tę datę: 19 ważnych licencji ITC w Maskacie, Dhofarze, Południowej Szarkijji, Południowej Al Batinie i Musandamie, obejmujących 81 obiektów hotelowych z 16 576 pokojami oraz 42 617 jednostek mieszkalnych.

Przepisy o własności cudzoziemców w tych dzielnicach wynikają z krótkiego łańcucha aktów prawnych. System własności w ITC wydano jako Dekret Królewski 12/2006, a jego przepisy wykonawcze stanowi Decyzja Ministerialna 191/2007 z 19 września 2007 r. Artykuł 2 tych przepisów pozwala osobom fizycznym i spółkom niebędącym omańskimi posiadać wewnątrz ITC gotowe lokale lub działki przygotowane pod zabudowę, na cele mieszkaniowe lub inwestycyjne. Rozporządzenie Ministerstwa Dziedzictwa i Turystyki dla Jebel Sifah z 2025 r. wprost opiera się na obu tych aktach, co pokazuje, że system z 2006 r. nadal stanowi robocze podstawy prawne starszych kompleksów.

Akty prawne wokół systemu ITC

Dekret Królewski 29/2018 to ustawa, która zakazuje osobom niebędącym Omańczykami posiadania gruntów i nieruchomości w wymienionych miejscach, na przykład w Dhofarze poza Salalą, w Musandamie, Al Buraimi, Ad Dahirah, Al Wusta, na wyspach i na gruntach rolnych. Jego tekst przewiduje wyjątek dla nieruchomości położonych wewnątrz zintegrowanego kompleksu turystycznego, dlatego adres w ITC to inna kategoria prawna niż zwykła działka kilka kilometrów dalej (informacja prawna CMS Oman, 2 lipca 2020 r.). Decyzja Ministerialna 109/2022, o której poinformowano 29 maja 2022 r., dodała jeden warunek dla Musandamu: osoby niebędące Omańczykami mogą tam nabywać lokale w ITC wyłącznie na zasadzie użytkowania (usufruct) na okres do 99 lat, a nie na zasadzie freehold.

Dwie nowsze ustawy zmieniły otoczenie systemu ITC, nie zastępując go. Dekret Królewski 79/2025, wydany 10 września 2025 r. i opublikowany w Dzienniku Urzędowym (Official Gazette) nr 1613 z 14 września 2025 r., reguluje rozwój nieruchomości i wchodzi w życie 180 dni po publikacji. Uchylił on dotychczasowy system rachunków powierniczych, a omówienia kancelarii prawnych opisują licencję dewelopera wydawaną przez Ministerstwo Mieszkalnictwa i Planowania Urbanistycznego, osobny rachunek powierniczy (escrow) dla każdego projektu oraz stowarzyszenie właścicieli przy każdym projekcie. Dekret Królewski 56/2026, o którym poinformowano 2 lipca 2026 r., to ustawa o rejestrze nieruchomości: uznaje elektroniczne akty własności, pozwala ministerstwu wydawać akty w języku angielskim, nadaje sprzedaży w budowie wyraźniejszą podstawę prawną i zależy od przepisów wykonawczych, które dopiero zostaną wydane. Według streszczenia British Omani Society zintegrowane kompleksy turystyczne w Omanie pozostają główną drogą, którą obywatele spoza GCC uzyskują freehold na wyznaczonych obszarach.

Gdzie cudzoziemcy mogą nabywać tytuł własności w 2026 r.

W dniu 28 czerwca 2026 r. Ministerstwo Mieszkalnictwa i Planowania Urbanistycznego oświadczyło, że własność cudzoziemców nie została otwarta na terenie całego Sułtanatu i pozostaje ograniczona do obszarów wyznaczonych na mocy obowiązujących ustaw. Wymieniło trzy rodzaje wyznaczonych miejsc: zintegrowane kompleksy turystyczne, miasta przyszłości, takie jak Sultan Haitham City, Al Thuraya City i Al Jabal Al Aali, oraz zintegrowane osiedla mieszkaniowe, takie jak te w programie Surooh. Dodało, że obywatele państw GCC podlegają odrębnym umowom, a czerwcowe zmiany przepisów o pobycie dotyczą wyłącznie rezydencji. Specjalne strefy ekonomiczne i strefy wolnocłowe objęte Dekretem Królewskim 38/2025 stanowią czwartą kategorię, nad którą nadzór sprawuje OPAZ.

Jak czytać tytuł własności w ITC i poza ITC

Wewnątrz ITC tytuł własności to zarejestrowany akt własności (title deed) typu freehold na nazwisko nabywcy, przechowywany w rejestrze Ministerstwa Mieszkalnictwa i Planowania Urbanistycznego. Droga rejestracji prowadzi przez usługę sprzedaży tego ministerstwa dla osób niebędących Omańczykami, a lokal znajduje się w granicach licencji kompleksu, którą wydało Ministerstwo Dziedzictwa i Turystyki. W starszych osiedlach granica licencji jest zarazem granicą stowarzyszenia właścicieli i jego systemu opłat serwisowych, dlatego te same pytania powracają we wszystkich kompleksach.

Poza ITC możliwości zależą od miejsca i od dekretu. Użytkowanie (usufruct) i droga przez rejestr handlowy istnieją dla osób niebędących Omańczykami w niektórych budynkach i podmiotach, a wiążą się z własnymi warunkami dotyczącymi wysokości zabudowy, udziału w budynku i okresu. Specjalna strefa ekonomiczna, taka jak Duqm, może obecnie sprzedawać na zasadzie freehold na podstawie art. 42, ale to, czy dany projekt przeszedł z wcześniejszej 99-letniej dzierżawy (leasehold), zależy od własnych komunikatów dewelopera i zarządcy strefy. Praktyczny wniosek jest wszędzie taki sam: status przypisany jest do działki, więc dokumentem do przeczytania jest akt własności i licencja dla konkretnego lokalu, jak opisano na liście kontrolnej pod koniec tej strony. Obszerniejszy przewodnik o nieruchomościach freehold w Omanie i artykuł o nieruchomościach w Omanie, których cudzoziemcy nie kupią omawiają zasady poza ITC dokładniej.

Zintegrowane kompleksy turystyczne w Omanie w skrócie

Tabela wymienia kompleksy, w których deweloperzy i ministerstwa opisują freehold dla cudzoziemców jako dostępny. Opiera się wyłącznie na tym, co dany podmiot mówi o sobie, z datą źródła. Odległości są takie, jakie podają deweloperzy lub OMRAN, a czas przejazdu zmienia się wraz z natężeniem ruchu.

Al Mouj Muscat

Al Mouj Muscat to najdłużej działający kompleks mieszkaniowy na tej liście. Jego własna strona internetowa podaje, że powstał w 2006 r., wymienia cztery dzielnice (Marsa, Ghadeer, Shatti i Golf), przystań z 400 miejscami cumowniczymi oraz położone nad oceanem 18-dołkowe mistrzowskie pole golfowe, a także hotele, w tym Kempinski Hotel Muscat, The St. Regis Al Mouj Muscat Resort i voco Muscat Al Mouj, z kurortem marki Okura zapowiedzianym na 2027 r. Strona projektu OMRAN podaje podział własności: Majid Al Futtaim 50%, OMRAN 40% i Tanmia 10%.

Oman Observer poinformował 1 sierpnia 2026 r., że Al Mouj przyciągnął od startu około OMR 880 mln ($2 288 704 000) bezpośrednich inwestycji zagranicznych, że ukończono 3 272 jednostki mieszkalne zamieszkane przez ponad 8 000 osób, a plan zagospodarowania zakłada około 19 000 mieszkańców. Statystyki licencyjne Ministerstwa Dziedzictwa i Turystyki z 2023 r. szacują wartość inwestycji tego projektu na około OMR 1,5 mld, czyli najwięcej spośród wszystkich licencjonowanych kompleksów.

Na terenie osiedla sprzedaje kilku poddeweloperów, więc sprzedawca i termin przekazania lokali różnią się w zależności od budynku. Ukończone St. Regis Residences przekazano w sierpniu 2024 r. według dewelopera, a na stronie oferty zaktualizowanej 9 października 2026 r. ceny zaczynają się od $882 000 (OMR 339 126). Bellevue podaje termin przekazania w Q4 2027 i ceny od $337 800 (OMR 129 883); Vistal by Victoria Swarovski podaje Q4 2029 i ceny od $364 100 (OMR 139 995); ALMAR Residences by Aurelian podaje termin przekazania w Q2 2029 oraz cennik z 1 października. Szczegółowy przegląd budynek po budynku znajduje się w przewodniku po Al Mouj Muscat, a aktualną ofertę Al Mouj pokazuje oferta ALMAR Residences.

Bandar Jissah: Muscat Bay i Barr Al Jissah

Muscat Bay powstał jako Saraya Bandar Jissah, projekt spółek OMRAN i Saraya Oman, a nazwę Muscat Bay przyjął w 2017 r., jak podaje strona oferty Zen Residences. OMRAN opisuje go jako zintegrowany projekt mieszkaniowo-turystyczny na południowy wschód od Maskatu, w odległości poniżej 30 minut drogi, a materiały sprzedażowe dewelopera, streszczone na stronie oferty Muscat Bay, podają 25 minut do centrum Maskatu i 40 minut do Międzynarodowego Portu Lotniczego Maskat. Te same materiały wymieniają siedem dzielnic, hotel Jumeirah Muscat Bay (otwarty w 2022 r.) i rynek wiejski. Statystyki Ministerstwa Dziedzictwa i Turystyki z 2023 r. szacują inwestycje w Muscat Bay na około OMR 240,1 mln ($624 452 080).

To jedyny duży kompleks na tej liście, w którym deweloper opisuje główne osiedle jako ukończone: strona oferty, zaktualizowana 9 października 2026 r., pokazuje apartament z jedną sypialnią od $234 100 (OMR 90 011) i wille od $897 000 (OMR 344 894), przy 15 pozostałych domach oraz ratach rozłożonych na trzy lub pięć lat dla ukończonych lokali. Na terenie zatoki w sprzedaży są jeszcze dwa projekty, na innych zasadach. Luma Residence podaje termin przekazania w Q1 2029 i ceny od $300 500 (OMR 115 541); Zen Residences podaje Q1 2027, ceny od $358 900 (OMR 137 996) za lokal dwupokojowy i 13 z 80 pozostałych domów. Osoby szukające szczegółów dotyczących rynku wtórnego i własności mogą skorzystać z przewodnika po Muscat Bay.

Barr Al Jissah to sąsiadująca dzielnica kurortowa. Statystyki Ministerstwa z 2023 r. szacują jej inwestycje na ponad OMR 300 mln ($780 240 000). Etap Al Mina opisano na stronie oferty jako część ITC o powierzchni 450 000 metrów kwadratowych z przystanią na 55 miejsc cumowniczych, z hotelami kurortowymi zarządzanymi przez Hilton od 1 stycznia 2026 r. i terminem przekazania w 2027 r. według dewelopera; lokal z jedną sypialnią kosztuje tam od $479 200 (OMR 184 251).

Muscat Hills i centrum Maskatu

Raport Oxford Business Group o Omanie z 2016 r. wymienił Muscat Hills obok Al Mouj i Barr Al Jissah jako jeden z ITC w Maskacie. Dziś projekty z widokiem na pole golfowe sprzedają odrębni deweloperzy. Golf Hills firmy Al Osool to trzy wieże ze 366 apartamentami, opisane jako freehold i dostępne dla Omańczyków oraz obcokrajowców (Zawya; Gulf Construction, około marca 2026 r.). Strona oferty, zaktualizowana 10 października 2026 r., pokazuje ceny od OMR 62 900 ($163 590), termin przekazania w Q4 2028 według dewelopera, opłatę serwisową w wysokości OMR 6,5 za metr kwadratowy i 14 minut do lotniska. Opal Residences by Al Nama także podaje Q4 2028, a Dar Muscat Hills wymienia 207 apartamentów, sklepów i biur z dostawą od grudnia 2029 r. według broszury. Odrębny projekt, La Vie, realizowany przez spółkę nieruchomościową Ominvest, ogłoszono w marcu 2023 r. na około 610 000 metrów kwadratowych, z 18-dołkowym polem golfowym, którym ma zarządzać Troon. Dane na poziomie poszczególnych lokali zawierają przewodnik po Muscat Hills oraz oferta Golf Hills.

Centrum Maskatu ma obecnie dwa adresy ITC. W dniach 2 i 3 marca 2026 r. Ministerstwo Dziedzictwa i Turystyki ogłosiło umowę o realizacji z Sorouh Al Qurum Real Estate na zintegrowany kompleks turystyczny o powierzchni około 165 000 metrów kwadratowych w Al Qurum, Bausher, z planowaną inwestycją OMR 230 mln ($598 184 000), dwoma czterogwiazdkowymi hotelami z ponad 400 pokojami, handlem i rekreacją oraz lokalami mieszkalnymi na zasadzie freehold, dostępnymi dla Omańczyków i osób niebędących Omańczykami, budowanymi etapami przez 15 lat. W jego ramach oferta Telal Al Qurm pokazuje ceny od $200 100 (OMR 76 938), ukończenie w Q1 2028 według karty sprzedażowej i opłatę serwisową OMR 4,5 za metr kwadratowy; Alef Qurum Residence by Rozal pokazuje ceny od OMR 42 987 ($111 800), Q2 2029 i OMR 5 za metr kwadratowy. The Residences at Mandarin Oriental, położone na nabrzeżu plaży Shatti Al Qurum, zgłoszono jako zatwierdzone jako ITC 14 lutego 2023 r. dla 156 domów; strona oferty pokazuje je jako ukończone, od OMR 169 990 ($442 110).

Jebel Sifah i As Sifah

Jebel Sifah realizuje Muriya, spółka joint venture Orascom Development (70%) i OMRAN (30%). OMRAN opisuje teren o niemal 6 km wybrzeża między morzem a górami Al Hajar, w odległości mniejszej niż godzina drogi od Maskatu, z polem golfowym zaprojektowanym przez Harradine, przystanią zdolną przyjąć superjachty, butikowym hotelem i domami na zasadzie freehold. Opublikowane liczby miejsc cumowniczych przystani różnią się między źródłami i latami, więc dokumentem do przeczytania w tej sprawie jest aktualna strona przystani dewelopera. Statystyki Ministerstwa z 2023 r. szacują inwestycje w Jebel Sifah na około OMR 337,9 mln ($878 810 320).

Jest to także kompleks, którego zasady dla właścicieli określono w rozporządzeniu ministerialnym z września 2025 r. Rozporządzenie Ministerstwa Dziedzictwa i Turystyki ogłoszone we wrześniu 2025 r. wymaga od dewelopera uzyskania zatwierdzeń planu zagospodarowania i katastralnych przed jakąkolwiek sprzedażą, umożliwienia własności osobom niebędącym Omańczykami, otwarcia rachunku powierniczego (escrow) noszącego nazwę projektu w licencjonowanym omańskim banku, z postępem poświadczanym przez konsultanta, wyznaczenia biura audytowego dla rozliczeń opłat serwisowych, ubezpieczenia lokali oraz aktualizowania rejestru właścicieli co sześć miesięcy. Właściciele muszą płacić raty w terminie, nie sprzedawać przed rejestracją, płacić roczną opłatę serwisową ustaloną w statucie dewelopera i powiadamiać dewelopera o odsprzedaży. Aktualizacja Muriya z września 2026 r. podaje, że trwa budowa nowych etapów.

Bieżące oferty, według stron zaktualizowanych 9 października 2026 r., obejmują Olive Farms (46 willi, od OMR 75 000, czyli $195 060, cena z stycznia 2026 r., Q4 2028), Raya (od OMR 189 200, czyli $492 071, termin Q4 2027) oraz w As Sifah The Beachfront (118 apartamentów, mieszkania od OMR 55 000, czyli $143 044). Przewodnik po Jebel Sifah omawia to osiedle szczegółowo.

Hawana Salalah

Hawana Salalah to przedstawiciel Dhofaru na tej liście. OMRAN opisuje miejsce położone wzdłuż około siedmiu kilometrów białej piaszczystej plaży, z około 1 100 pokojami hotelowymi, aquaparkiem, przystanią i nieruchomościami mieszkalnymi na zasadzie freehold, realizowane przez Muriya w tej samej strukturze 70/30 Orascom i OMRAN co Jebel Sifah. Statystyki Ministerstwa z 2023 r. szacują inwestycje w Hawana Salalah na około OMR 516,7 mln ($1 343 833 360). Materiały sprzedażowe streszczone w ofercie Amazi umieszczają kompleks około 8 km na zachód od miasta Salala.

Aktualizacja Muriya z dni od 2 do 7 września 2026 r. podaje, że pierwszy etap Amazi jest ukończony w prawie 80%, a przekazanie lokali zaplanowano na pierwszy kwartał 2027 r., że projekt Lubana Islands jest w przygotowaniu oraz że Muriya planuje około 1 000 dodatkowych pokoi hotelowych w Hawana Salalah i Jebel Sifah w ciągu trzech do pięciu lat. Oferty zaktualizowane 9 października 2026 r. pokazują Lubana Island od $258 800 (OMR 99 508) z ukończeniem w 2029 r. według prezentacji dewelopera oraz Mira Ocean Estates, budowane przez Mira Developments na terenie kompleksu, z terminem Q4 2028. Ponieważ letni sezon monsunowy w Dhofarze zmienia kalendarz odwiedzin, właściciele zastanawiający się nad sposobem użytkowania domu mogą zajrzeć do przewodnika po sezonie khareef, a także do przewodnika po Hawana Salalah i archiwum miasta Salala. Zgodnie z Dekretem Królewskim 29/2018 grunty w Dhofarze poza Salalą należą do miejsc wymienionych jako zamknięte dla własności osób niebędących Omańczykami, chyba że leżą wewnątrz ITC.

The Sustainable City – Yiti i AIDA

The Sustainable City – Yiti to wspólne przedsięwzięcie OMRAN i Diamond Developers na wybrzeżu w Yiti, na południowy wschód od Maskatu. W chwili startu w marcu 2022 r. Oman Observer podał 1 657 jednostek mieszkalnych, w tym 300 willi, około miliona metrów kwadratowych, czterogwiazdkowy hotel na 197 pokoi, pięciogwiazdkowy kurort na 170 pokoi, 132 apartamenty z obsługą oraz cel neutralności węglowej na 2040 r., w ramach fazy 1 planu zagospodarowania Yiti Integrated Tourism Development Masterplan. Rok ukończenia podany w 2022 r. to 2025; strona internetowa dewelopera podaje obecnie przekazanie lokali w grudniu 2027 r., co jest późniejszym i nowszym oświadczeniem.

Strona oferty, zaktualizowana 9 października 2026 r., pokazuje kawalerkę od $182 000 (OMR 69 978), willę od $620 900 (OMR 238 734), plan płatności 30% przed przekazaniem i 70% przy przekazaniu oraz podaną przez dewelopera opłatę serwisową w wysokości zera przez pięć lat dla apartamentów. AIDA, odrębny projekt w Yiti firmy DarGlobal w spółce joint venture z OMRAN, wymienia lokal z jedną sypialnią w The Great Escape od OMR 75 000 ($195 060) z terminem przekazania w Q4 2029 oraz domy szeregowe od OMR 126 800 ($329 781). Szczegóły zawiera przewodnik po Sustainable City – Yiti.

Sultan Haitham City, Sohar i Duqm: wyznaczone obszary poza systemem ITC

Sultan Haitham City to miasto Ministerstwa Mieszkalnictwa i Planowania Urbanistycznego, a czerwcowe oświadczenie ministerstwa z 2026 r. wymienia je jako miasto przyszłości, czyli kategorię odrębną od ITC. Architekci, Skidmore, Owings and Merrill, podają teren jako 1 500 hektarów, powierzchnię zabudowy jako 14,8 mln metrów kwadratowych, liczbę ludności jako 100 000 mieszkańców w około 20 000 domów oraz dziewiętnaście osiedli. Odrębne projekty sprzedają tam deweloperzy: Hay Al Wafa pokazuje ceny od $170 600 (OMR 65 595), termin Q4 2027 i opłatę serwisową OMR 300–500 rocznie; Wadi Zaha pokazuje kawalerki od $157 000 (OMR 60 366) i Q1 2028; Jood pokazuje Q1 2030. Zobacz przewodnik po Sultan Haitham City.

W Soharze Plumeria leży w Hai Majd, który strona oferty opisuje jako jeden z projektów Surooh Ministerstwa, z apartamentami freehold od około $95 000 według dewelopera. Duqm podlega zarządcy strefy, a nie ministerstwu turystyki. Dekret Królewski 38/2025 dopuszcza tam sprzedaż na zasadzie freehold, ale oferta Maysan podaje 99-letni leasehold (użytkowanie wieczyste/dzierżawa) z konwersją przewidywaną przez dewelopera i zarządcę strefy oraz ceny od około OMR 29 500 ($76 724). Ze względu na tę różnicę przewodnik po Soharze i przewodnik po Duqm traktują te miejsca odrębnie od kompleksów turystycznych.

Porównanie poziomów cen i etapów realizacji

Poniższa tabela zbiera ceny wejściowe, tak jak podano je na stronach ofert poszczególnych kompleksów, przy czym każda strona pokazuje cennik dewelopera lub kartę sprzedażową. Cena z jednego budynku nie jest ceną całego kompleksu: typ lokalu, piętro, widok i etap przesuwają kwotę wielokrotnie w obrębie jednego osiedla, a plany płatności również się różnią. Kolumna „Strona zaktualizowana” to data ostatniej zmiany strony oferty.

Przy porównywaniu kompleksów warto zwrócić uwagę na dwie cechy tej tabeli. Po pierwsze, etap realizacji sięga od ukończonych zasobów w Muscat Bay, Mandarin Oriental i St. Regis Residences po przekazania lokali w 2029 r., więc plan płatności przed przekazaniem to inna sytuacja finansowa niż zakup ukończonego lokalu. Po drugie, statystyki licencyjne Ministerstwa pokazują, jak bardzo różni się skala projektów.

Szacunkowe terminy dostaw się zmieniają. Przykład Yiti przedstawiony wyżej pokazuje, że oświadczenie o ukończeniu w 2025 r. zastąpiono oświadczeniem o przekazaniu lokali w grudniu 2027 r., a termin przekazania Amazi podano jako Q1 2027 we wrześniu 2026 r. Osoba porównująca projekty może skorzystać z przewodnika po Dekrecie Królewskim 79/2025, który wyjaśnia, czego ustawa wymaga od deweloperów przed sprzedażą i po niej, oraz z przewodnika po rentowności najmu w odrębnej sprawie opublikowanych danych o czynszach.

Przepisy o pobycie a zintegrowane kompleksy turystyczne w Omanie

Z zakupem nieruchomości stykają się trzy instrumenty dotyczące pobytu i są one od siebie niezależne. Złota Rezydencja (Golden Residency) została przedstawiona przez Ministerstwo Handlu, Przemysłu i Promocji Inwestycji (Ministry of Commerce, Industry and Investment Promotion) 13 września 2025 r., a przez Invest Oman jako uruchomiona 1 września 2025 r. Jest to odnawialna rezydencja na 10 lat z siedmioma ścieżkami, każda z progiem minimum OMR 200 000 ($520 160). Ścieżkę nieruchomościową Oman Observer w relacji z 31 sierpnia 2025 r. opisał jako ukończony lokal mieszkalny, handlowy lub turystyczny wewnątrz ITC, z aktem własności oraz, jeśli lokal należy do spółki, ze zbadanym końcowym bilansem. Strona Ministerstwa dodaje, że posiadacze mogą odrębnie posiadać nieruchomości poza ITC.

Owner Visa jest czymś innym. Decyzja Królewskiej Policji Omanu (Royal Oman Police) 87/2026, opublikowana w Dzienniku Urzędowym nr 1653 i opisana 22 oraz 25 czerwca 2026 r., pozwala cudzoziemcom, którzy posiadają lokal, działkę przygotowaną pod zabudowę lub lokal z niedokończoną rejestracją, uzyskać wizę i pobyt bez lokalnego sponsora na podstawie zaświadczenia właściwego organu. Doniesienia opisują wizę na okres od sześciu miesięcy do roku, z możliwością odnowienia, pobyty do trzech miesięcy na jeden wjazd, rozszerzenie na małżonków i krewnych pierwszego stopnia oraz unieważnienie w razie przeniesienia własności. Żadne z doniesień nie wskazuje minimalnej wartości nieruchomości. Starsze przepisy wykonawcze dla ITC (Decyzja Ministerialna 191/2007, art. 24 i 25) zawierają też system zezwoleń na pobyt dla właścicieli lokali w ITC: dwuletnie zezwolenie dla właściciela i najbliższej rodziny, odnawiane automatycznie co dwa lata przez sześć lat, oraz dwuletnią wielokrotną wizę inwestora dla właścicieli działek do czasu zakończenia budowy.

Obliczenia wynikają z samego brzmienia przepisów. Ukończony lokal wyceniony na OMR 169 990 leży OMR 30 010 poniżej kwoty Złotej Rezydencji, a tekst Złotej Rezydencji wymaga pojedynczej kwalifikującej się nieruchomości o wartości OMR 200 000, więc do konkretnego lokalu należy stosować brzmienie podane przez Ministerstwo. Odczytanie cennika pod kątem obu testów oznacza sprawdzenie, czy lokal znajduje się w ITC i czy jest ukończony. Zakup w Sultan Haitham City lub Soharze leży poza brzmieniem ITC w ścieżce Złotej Rezydencji, a przewodnik o Złotej Rezydencji i Owner Visa przedstawia obie ścieżki w całości.

Koszty i przebieg zakupu wewnątrz ITC

Strona rządowego portalu Ministerstwa Mieszkalnictwa i Planowania Urbanistycznego o uzyskaniu aktu własności na podstawie umowy sprzedaży podaje następujące pozycje opłat w OMR: opłata za wniosek 5, opłata za formularz sprzedaży dla osób niebędących Omańczykami 25, opłata za wydanie nowego aktu własności 10, opłata za umowę 2 oraz pozycję opłaty serwisowej. Podaje czas załatwienia 2 dni i sześcioetapową ścieżkę: złożenie wniosku, rozpatrzenie, wstępna akceptacja, stawiennictwo stron i podpisanie, uiszczenie opłat oraz odbiór aktu własności. Wymagane dokumenty obejmują akt własności, plan katastralny, dowody tożsamości sprzedawcy i kupującego oraz pełnomocnictwo, jeśli działa pełnomocnik.

Opłata procentowa jest odrębna. Oman Observer poinformował 8 listopada 2020 r., że opłata rejestracyjna od sprzedaży nieruchomości między niepowiązanymi stronami spadła z 5% do 3% wartości od 3 listopada tego roku. W dniu 26 stycznia 2025 r. Ministerstwo ogłosiło dalsze zmiany: opłata rejestracyjna umowy sprzedaży dla osób fizycznych i spółek omańskich spadła z 2% do 1%, rejestracja hipoteki została ograniczona do 0,5%, a sprzedaż przez banki islamskie ustalono na 0,5%. VAT jest trzecią pozycją. Przewodnik Omańskiego Urzędu Podatkowego (Oman Tax Authority) o nieruchomościach, streszczony przez Deloitte we wrześniu 2021 r., traktuje pierwszą dostawę lokalu mieszkalnego przez dewelopera jako opodatkowaną stawką 5%, a późniejszą odsprzedaż nieruchomości mieszkalnych jako zwolnioną.

Kroki przebiegają zwykle w określonej kolejności. W przypadku lokalu w budowie (off-plan) kupujący podpisuje formularz rezerwacyjny, następnie umowę kupna-sprzedaży (SPA), a raty wpłaca na rachunek powierniczy (escrow) projektu do czasu przekazania lokali; po przekazaniu i odbiorze akt własności wydaje się z rejestru. Dekret Królewski 79/2025 stawia w centrum zatwierdzony przez Ministerstwo formularz sprzedaży w budowie i rachunek powierniczy projektu, a przewodniki jak kupić nieruchomość w Omanie oraz rejestracja nieruchomości w Omanie prowadzą przez każdy etap. Zasady dotyczące podatków rocznych znajdują się w przewodniku o podatku od nieruchomości.

Opłaty serwisowe publikowane przez poszczególne osiedla

Opłaty serwisowe ustala za metr kwadratowy rocznie każde osiedle lub budynek i podają je karty dewelopera. Poniższe kwoty pochodzą ze stron ofert i przytoczono je tak, jak te strony je podają. Zastosowanie stawki dla apartamentów w Muscat Bay, wynoszącej OMR 8,72, do jednopokojowego lokalu o powierzchni 79 metrów kwadratowych daje 79 x 8,72 = OMR 689 rocznie ($1 792). Stawka dla willi, OMR 6,01, zastosowana do willi o powierzchni 309 metrów kwadratowych, daje OMR 1 857 rocznie; strona oferty zaokrągla swoją przykładową kwotę do OMR 1 859.

Szerszy obraz tego, co te opłaty obejmują i jak stowarzyszenia właścicieli je ustalają, znajduje się w przewodniku o opłatach serwisowych.

Co zweryfikować na piśmie przed zakupem – zintegrowane kompleksy turystyczne w Omanie

Poniższa lista kontrolna podaje, co pokazuje każdy dokument i z jakiej zasady wynika. Jest to lista dokumentów, a nie porada dotycząca jakiegokolwiek zakupu.

Niektóre kwestie dotyczą tylko jednego miejsca. Lokal w Musandamie to usufruct na okres do 99 lat. Lokal w Duqm może być dzierżawą. Lokal w Surooh lub w mieście przyszłości leży poza brzmieniem ITC w ścieżce Złotej Rezydencji. Jeśli sprzedawcą jest pośrednik, a nie deweloper, Dekret Królewski 79/2025 wymaga licencji Ministerstwa i wpisu do krajowego rejestru pracowników rynku nieruchomości, jak opisują to omówienia kancelarii prawnych. Zasady OPAZ dotyczące rachunków powierniczych w specjalnych strefach ekonomicznych i strefach wolnocłowych, opisane 21 września 2026 r. w Decyzji OPAZ 81/2026, ograniczają wydatki marketingowe do 3% salda rachunku i przez rok po rejestracji zatrzymują w depozycie 5% wartości sprzedaży każdego lokalu. Odsprzedaż wymaga w starszych kompleksach powiadomienia dewelopera, a obywatele państw GCC mogą zapoznać się z odrębnymi zasadami w przewodniku dla obywateli GCC.

Archiwa lokalizacji zawierają aktualną ofertę według miejsca: Oman, Maskat i Salala.

Często zadawane pytania

Czym są zintegrowane kompleksy turystyczne w Omanie?

To dzielnice o funkcjach mieszanych, licencjonowane przez Ministerstwo Dziedzictwa i Turystyki, które łączą hotele, domy, rekreację i handel. Na mocy Dekretu Królewskiego 12/2006 i Decyzji Ministerialnej 191/2007 osoby niebędące Omańczykami mogą w nich posiadać gotowe lokale lub działki gotowe do zabudowy. Ministerstwo podało 19 ważnych licencji w dniu 4 lipca 2023 r., a umowę na nowy kompleks Al Qurum podpisano w marcu 2026 r.

Które zintegrowane kompleksy turystyczne w Omanie obejmuje to porównanie?

Wśród zintegrowanych kompleksów turystycznych w Omanie porównanie obejmuje Al Mouj Muscat, Muscat Bay, Barr Al Jissah, Muscat Hills, Jebel Sifah, Hawana Salalah, The Sustainable City – Yiti, Telal Al Qurm oraz Residences at Mandarin Oriental. Każdy z nich jest opisany przez własnego dewelopera lub przez Ministerstwo jako dostępny dla zagranicznych nabywców na zasadzie freehold, z datami podanymi wyżej.

Czy ITC to jedyny sposób, by cudzoziemiec mógł posiadać nieruchomość w Omanie?

Nie. Ministerstwo Mieszkalnictwa i Planowania Urbanistycznego oświadczyło 28 czerwca 2026 r., że własność cudzoziemców jest ograniczona do wyznaczonych obszarów, i wymieniło zintegrowane kompleksy turystyczne w Omanie, miasta przyszłości, takie jak Sultan Haitham City, oraz zintegrowane osiedla mieszkaniowe. Specjalne strefy ekonomiczne i strefy wolnocłowe obejmuje odrębnie Dekret Królewski 38/2025, art. 42.

Czy Sultan Haitham City należy do zintegrowanych kompleksów turystycznych w Omanie?

Ministerstwo Mieszkalnictwa i Planowania Urbanistycznego wymienia je jako miasto przyszłości, a nie jako ITC. Własność cudzoziemców jest tam dozwolona jako na wyznaczonym obszarze. Poszczególne projekty podają własny tytuł, na przykład freehold w Hay Al Wafa, a wpis w rejestrze Ministerstwa dla konkretnego lokalu jest dokumentem, który należy przeczytać.

Czy zakup w ITC uprawnia do Złotej Rezydencji?

Nie sam w sobie. Zakup w jednym ze zintegrowanych kompleksów turystycznych w Omanie uprawnia tylko wtedy, gdy spełnia urzędowe brzmienie ścieżki nieruchomościowej, które wymaga ukończonego lokalu wewnątrz ITC z aktem własności oraz minimum OMR 200 000 ($520 160); wniosek rozstrzygają władze. Owner Visa na podstawie Decyzji Królewskiej Policji Omanu 87/2026 to odrębna ścieżka, w której doniesienia nie wskazują minimalnej wartości.

Ile kosztuje rejestracja zakupu?

Rejestracja w zintegrowanych kompleksach turystycznych w Omanie przebiega według portalu Ministerstwa, który podaje stałe pozycje OMR 5, 25, 10 i 2 oraz pozycję opłaty serwisowej. Procentową opłatę rejestracyjną od sprzedaży między niepowiązanymi stronami ustalono na 3% od 3 listopada 2020 r., więc przy cenie OMR 100 000 kwota 3% to OMR 3 000 ($7 802), a stałe opłaty dodają OMR 42. Pierwsza sprzedaż dewelopera podlega 5% VAT; późniejsze odsprzedaże lokali mieszkalnych są zwolnione, według przewodnika Omańskiego Urzędu Podatkowego.

Które kompleksy są ukończone?

Wśród zintegrowanych kompleksów turystycznych w Omanie, według stron deweloperów z października 2026 r., główne osiedle Muscat Bay oraz rezydencje Mandarin Oriental i St. Regis są ukończone. Pierwszy etap Amazi w Hawana Salalah we wrześniu 2026 r. opisano jako ukończony w prawie 80%, a kilka projektów w Muscat Hills, Yiti, Al Mouj i Jebel Sifah podaje terminy przekazania lokali od Q4 2027 do 2029 r.

Jakie zabezpieczenia istnieją dla płatności przed przekazaniem lokali?

Dekret Królewski 79/2025 wymaga, według omówień kancelarii prawnych, rachunku powierniczego (escrow) projektu z wypłatami powiązanymi z zatwierdzonymi etapami budowy, a rozporządzenie dla Jebel Sifah z 2025 r. wymaga rachunku noszącego nazwę projektu w licencjonowanym omańskim banku, z postępem poświadczanym przez konsultanta. Dane rachunku znajdują się w umowie kupna-sprzedaży.

Czy cudzoziemcy mogą kupować w zintegrowanych kompleksach turystycznych w Omanie w Musandamie?

Na mocy Decyzji Ministerialnej 109/2022 osoby niebędące Omańczykami mogą nabywać lokale w ITC w Musandamie na zasadzie użytkowania (usufruct) na okres do 99 lat. Różni się to od freehold w kompleksach w Maskacie i Dhofarze.

Skąd pochodzą liczby podane na tej stronie?

Każda liczba jest w tekście przypisana do Ministerstwa, dekretu, spółki OMRAN lub dewelopera, który ją opublikował, wraz z datą. Ceny pochodzą ze stron ofert, które odtwarzają cenniki deweloperów i były ostatnio aktualizowane w podanych datach, więc cennik wydany po tych datach ma pierwszeństwo.

Ostatnia weryfikacja: 9 listopada 2026 r. Źródła: Dekret Królewski 38/2025, Dekret Królewski 79/2025, Gulf News o oświadczeniu Ministerstwa Mieszkalnictwa, Decyzja Ministerialna 191/2007, CMS o Dekrecie Królewskim 29/2018, Oman Observer o Decyzji 109/2022, Oman Observer o licencjach ITC, Times of Oman o inwestycjach w ITC, Oman Observer o rozporządzeniu dla Jebel Sifah, Ministerstwo Spraw Zagranicznych o umowie ITC Al Qurum, Oman Observer o kompleksie Al Qurum, Ministerstwo Handlu, Przemysłu i Promocji Inwestycji o Złotej Rezydencji, Invest Oman, Oman Observer o Złotej Rezydencji, Oman Observer o Decyzji 87/2026, Gulf News o Owner Visa, British Omani Society o ustawie o rejestrze, Strona opłat rządowego portalu Omanu, Times of Oman o opłatach z 2025 r., Oman Observer o obniżce opłaty w 2020 r., Deloitte o przewodniku VAT Omańskiego Urzędu Podatkowego, OMRAN Jebel Sifah, OMRAN Hawana Salalah, OMRAN Muscat Bay, OMRAN Al Mouj, Al Mouj Muscat, Oman Observer o Al Mouj, Skidmore, Owings and Merrill, Middle East Construction News o Muriya, Oman Observer o Yiti, The Sustainable City Yiti, Oxford Business Group, Zawya o Golf Hills, Oman Observer o La Vie, Invest-Gate o Mandarin Oriental, BSA Law o Dekrecie Królewskim 79/2025, Oman Observer o zasadach OPAZ dotyczących rachunków powierniczych.