Muscat Hills w Omanie: projekty, ceny i własność (2026)

Muscat Hills w Omanie: projekty, ceny i własność (2026)

Ten przewodnik został zweryfikowany 24 października 2026 r. Muscat Hills w Omanie to osiedle na wzgórzach w Madinat Al Irfan w Maskacie, zbudowane wokół 18-dołkowego pola golfowego, które obecnie funkcjonuje jako La Vie Club. W jego granicach znajdują się cztery projekty mieszkaniowe i wielofunkcyjne z naszej strony: Golf Hills dewelopera Al Osool, Opal Residences dewelopera Al Nama, sklepy i apartamenty The Pearl dewelopera Al Osool Properties oraz Dar Muscat Hills dewelopera Dar Arabia Development. Ceny wejściowe na naszych stronach ofert zaczynają się od OMR 62 900 ($163 600) za mieszkanie z jedną sypialnią w Golf Hills i sięgają aż po lokale handlowe oraz biura z ceną podawaną na zapytanie, a terminy przekazania lokali mieszczą się, według deweloperów, między Q4 2028 a początkiem grudnia 2029 r.

Artykuł wyjaśnia, jak teren Muscat Hills w Omanie wyrósł z osiedla golfowego z lat 2000. i wpisuje się dziś w znacznie większy plan miejski, a następnie omawia po kolei każdy projekt wraz z metrażami, cenami, harmonogramami płatności i opłatami eksploatacyjnymi, porównuje lokale handlowe z apartamentami na przykładach obliczeń oraz przedstawia, co każdy z tych produktów oznacza dla tytułu freehold (własność pełna), progu Golden Residency (złota rezydencja) w wysokości OMR 200 000 oraz dla Owner Visa. Ceny podano w rialach omańskich (OMR) z dolarami amerykańskimi w nawiasach, przeliczonymi według sztywnego kursu 2,6008 dolara za rial, a przy każdej liczbie wskazano źródło lub datę, z której pochodzi.

Muscat Hills w Omanie w skrócie

Poniższa tabela zestawia cztery projekty obok siebie według stanu na 24 października 2026 r. Dane o skali pochodzą z doniesień prasowych o premierach inwestycji, o ile takie istnieją, a ceny, metraże i terminy przekazania lokali – z naszych stron ofert, które z kolei przytaczają informacje każdego dewelopera. Ceny, które deweloper podaje wyłącznie na zapytanie, pokazano w tej właśnie postaci, a nie na podstawie szacunków.

Rzucają się w oczy dwie rzeczy. Projekty są bliskimi sąsiadami, ale nie można ich porównywać jeden do jednego: Golf Hills wychodzi na pole golfowe, Opal to pojedynczy budynek oddalony o mniej więcej 760 m, The Pearl to budynek przy bulwarze z handlem na poziomie ulicy, a Dar Muscat Hills to budynek wielofunkcyjny z tarasem rekreacyjnym na dachu. Poza tym tylko dwa z czterech projektów publikują ceny wejściowe, dlatego porównania cen w tym przewodniku opierają się na Golf Hills i Opal w przypadku apartamentów, a w przypadku sklepów i biur – na progach wyliczonych arytmetycznie. Szerszy obraz rynku golfowego, obejmujący Al Mouj Golf i Jebel Sifah, znajduje się w naszym przewodniku po nieruchomościach golfowych w Omanie.

Gdzie leży Muscat Hills: Madinat Al Irfan i jego plan generalny

Muscat Hills w Omanie to jedna z dzielnic w obrębie Madinat Al Irfan, planowanej dzielnicy miejskiej obok Oman Convention and Exhibition Centre (centrum kongresowo-wystawienniczego) w pobliżu Muscat International Airport. Dla tej dzielnicy podawano różne liczby w różnych momentach, dlatego każdą z poniższych powiązano z datą. W listopadzie 2018 r. Oman Observer podał, że Oman Tourism Development Company (OMRAN) i Majid Al Futtaim zagospodarują zachodnią część Madinat Al Irfan: ponad 4,5 mln m², planowana inwestycja w wysokości RO 5 mld rozłożona na 20 lat i trzy etapy, ponad 11 000 lokali mieszkalnych, około 100 000 m² powierzchni handlowej i 700 000 m² powierzchni biurowej oraz ponad 30 000 bezpośrednich i pośrednich miejsc pracy. Ta sama gazeta podała, że kamień węgielny wmurowano 14 listopada 2018 r.

Do października 2026 r. opisy uległy zmianie. Oman Observer z 15 października 2026 r. przedstawia Madinat Al Irfan jako miejsce docelowe, którego plan generalny zakłada 10 000 lokali mieszkalnych na obszarze 7 mln m², w którym pracuje już niemal 3 000 osób, a centrum kongresowe przyciąga około 1,8 mln odwiedzających rocznie. Ten sam raport omawia dwie umowy dotyczące zabudowy mieszkaniowej o łącznej wartości RO 44,5 mln (RO 29 mln na osiedle mieszkaniowe i RO 15,5 mln na projekt rezydencji sygnowanych marką), zawarte między OMRAN a Hassan Allam Holding za pośrednictwem jej ramienia nieruchomościowego Grova Developments, przy czym wykonawcą jest Hassan Allam Construction. To pierwsza faza mieszkaniowa w szerszym planie generalnym i jest ona odrębna od czterech projektów Muscat Hills omawianych w tym przewodniku. Zawya opublikowała informacje o tych samych umowach i odnotowała, że plan generalny zawiera także komponent hotelarski i przyrodniczy.

Dlaczego to ważne dla kupującego w Muscat Hills? Plan dzielnicy to otoczenie budynku: biura, szkoły będące przedmiotem rozmów, budowany Wadi Park oraz planowane International Financial Centre of Oman, według raportu z października 2026 r. Nic z tego nie należy do kupującego w Muscat Hills, a w raporcie żadna z tych pozycji nie ma podanej daty ukończenia. To kontekst lokalizacji, a nie element jakiejkolwiek umowy zakupu. Porównanie korytarza lotniskowego z innymi adresami w Maskacie znajduje się w naszym przewodniku po obszarach zakupu nieruchomości w Maskacie, który omawia dzielnice jedna po drugiej.

Od osiedla golfowego do La Vie: jak rozwijał się teren Muscat Hills w Omanie

Nazwa Muscat Hills jest starsza niż jakikolwiek apartament opisany w tym przewodniku. Golf Business News podał 18 marca 2008 r., że pole Muscat Hills będzie 18-dołkowym, par 72 układem mistrzowskim, zaprojektowanym przez Paula Thomasa z Dave Thomas Associates, a wille, apartamenty i infrastrukturę wybuduje Larsen and Toubro Oman. Pierwszy etap obejmował wówczas 80 willi i 25 bloków apartamentowych wzdłuż pola, które raport opisał jako już sprzedane, a butikowy hotel kurortowy był jednym z czterech komponentów.

Raport Gulf News o umowie zarządzania z InterContinental Hotels Group (strona ostatnio aktualizowana we wrześniu 2018 r.) podawał, że teren ma 1,2 mln m² na zboczu wzgórza z widokiem na Zatokę Omańską, a plan obejmuje hotel na 250 pokoi, wille i apartamenty z wyższej półki, przy nakładach rzędu $90 mln (35 mln riali omańskich). To liczba dotycząca osiedla golfowego jako całości i stąd pochodzi liczba 1,2 mln m² przytaczana w odniesieniu do Muscat Hills. Budynki Golf Hills, Opal i Dar Muscat Hills to odrębne działki w obrębie tego osiedla lub obok niego i nie są mierzone względem liczby 1,2 mln m².

Pole otwarto w 2009 r. i zamknięto w 2020 r., według Gulf News. 29 marca 2023 r. Troon Golf ogłosił ponowne otwarcie pod nazwą La Vie Club. Właścicielem jest ORIS, ramię nieruchomościowe ominvest, które według komunikatu Troon sfinansowało flotę wózków golfowych, maszyny do pielęgnacji pola i nowy budynek klubowy. W klubie działa pierwsze w Omanie pole treningowe (driving range) TopTracer. Zapowiedziane kolejne etapy to butikowy hotel na 80 pokoi zarządzany przez Tivoli, ze spa prowadzonym przez Anantara, 100 apartamentów z obsługą, osiem willi, 22 apartamenty i około 2 800 m² powierzchni handlowej. Strona klubu wymienia hotel Tivoli, La Vie Residences oraz galerię handlowo-gastronomiczną. Nasz przewodnik po nieruchomościach golfowych szerzej omawia pole i członkostwo; dla kupującego w Muscat Hills istotne jest to, że właściciel pola i deweloperzy apartamentów to różne firmy.

Tabela pokazuje też, że dwa starsze budynki w sąsiedztwie, The Links i Boulevard Tower, pojawiają się w doniesieniach prasowych, ale nie ma ich na naszej stronie. Wymieniono je po to, by oś czasu była kompletna, a nie dlatego, że my je oferujemy.

Golf Hills: trzy wieże Al Osool obok pola golfowego

Golf Hills zostało wprowadzone na rynek przez Al Osool w lutym 2026 r. TradeArabia opatrzył swój raport datą 13 lutego 2026 r. i opisał trzy wieże z 366 apartamentami na terenie o powierzchni ponad 11 000 m² w Al Irfan, oferowane w systemie freehold dla Omańczyków i obcokrajowców; Gulf Construction Online podał te same liczby oraz basen infinity, zaplecze fitness, strefy jogi i relaksu oraz zadbane alejki spacerowe, a premiera odbyła się pod patronatem ministra dziedzictwa i turystyki.

Według naszej strony oferty są to apartamenty z jedną, dwiema i trzema sypialniami, od 60 m² (644 stóp kw.) do 200 m² (2 151 stóp kw.), w pełni wykończone, ale niemeblowane, z parkingiem podziemnym – jedno miejsce na lokal i dwa dla lokalu z trzema sypialniami. Przekazanie lokali planowane jest na Q4 2028, według dewelopera. Najtańsze mieszkanie z jedną sypialnią kosztuje OMR 62 900 ($163 600) za 60 m², czyli OMR 1 048 za m². Mieszkanie z trzema sypialniami o powierzchni 155 m² zaczyna się od OMR 195 200 ($507 700), czyli OMR 1 259 za m². Ceny mieszkań z dwiema sypialniami oraz cena układu o powierzchni 200 m² podawane są na zapytanie, dlatego nie podano dla nich ceny za m².

Opłata eksploatacyjna w cenniku dewelopera wynosi OMR 6,5 za m² rocznie. Po przemnożeniu daje to OMR 390 dla mieszkania z jedną sypialnią o powierzchni 60 m² (0,62% jego ceny), OMR 1 007,5 dla mieszkania z trzema sypialniami o powierzchni 155 m² (0,52%) oraz OMR 1 300 dla układu 200 m². W ciągu pięciu lat opłata za mieszkanie z jedną sypialnią wynosi łącznie OMR 1 950. Okres rozliczeniowy i zakres usług określa, według strony oferty, harmonogram opłat eksploatacyjnych w umowie kupna-sprzedaży; ogólne zasady naliczania takich opłat opisuje nasz przewodnik po opłatach eksploatacyjnych w nieruchomościach w Omanie.

Pole golfowe jest po sąsiedzku, ale członkostwo w klubie i prawo gry nie wchodzą w skład zakupu. Kupujący załatwiają członkostwo bezpośrednio w klubie, według naszej strony oferty. Pełne informacje, układ lokali i plany wież znajdują się na stronie oferty Golf Hills.

Opal Residences: pojedynczy budynek Al Nama

Opal Residence zostało wprowadzone na rynek przez Al Nama Real Estate w poniedziałek na początku maja 2025 r., a Times of Oman z 7 maja 2025 r. opisał je jako największy projekt firmy na rok 2025. Gazeta podała teren o powierzchni 41 000 m², 279 lokali mieszkalnych i 23 komercyjne, budynek z dwiema kondygnacjami podziemnymi, parterem i siedmioma piętrami, 400-metrową kładkę nadziemną, basen opisany jako największy w Muscat Hills oraz siłownię, saunę i strefę relaksu. Premiera odbyła się pod patronatem Sayyida Marwana bin Turki Al Said, gubernatora Dhofar.

Nasza strona oferty podaje studia od 40 m², mieszkania z jedną sypialnią od 82 m² (883 stopy kw.), mieszkania z dwiema sypialniami od 112 m² (1 206 stóp kw.) oraz większe układy z gabinetem i pokojem dla służby do 155 m² (1 668 stóp kw.). Mieszkanie z jedną sypialnią kosztuje OMR 74 631 ($194 100), a z dwiema sypialniami OMR 104 160 ($270 900). Daje to OMR 910 i OMR 930 za m². Przejście od mieszkania z jedną sypialnią do mieszkania z dwiema sypialniami dodaje 30 m² i OMR 29 529, czyli OMR 984 za każdy dodatkowy m². Ceny studiów i większych układów znajdują się na liście biura sprzedaży. Przekazanie lokali nastąpi w Q4 2028, według dewelopera, lokale są wykończone, ale niemeblowane, a do każdego apartamentu przypisane jest jedno podziemne miejsce parkingowe.

Opłata eksploatacyjna również wynosi OMR 6,5 za m² rocznie: OMR 260 dla studia o powierzchni 40 m², OMR 533 dla mieszkania z jedną sypialnią o powierzchni 82 m² (0,71% jego ceny), OMR 728 dla mieszkania z dwiema sypialniami o powierzchni 112 m² i OMR 1 007,5 dla 155 m². Wśród wymienionych udogodnień są dachowa ścieżka do joggingu, ogród krajobrazowy i strefy grillowe, osobne baseny dla dorosłych i dla dzieci, siłownia, sauna i łaźnia parowa oraz pokój zabaw dla dzieci. Strona wymienia bezkluczykowy system wejścia, europejskie szafki kuchenne z wbudowanym sprzętem oraz pralnię w każdym układzie. Szczegóły znajdują się na stronie oferty Opal Residences.

The Pearl: lokale handlowe pod 298 apartamentami

The Pearl jest najstarszym z czterech projektów. Oman Observer podał 11 lipca 2018 r., że Al Osool Properties, część MJS Group, pokazało apartament pokazowy w Muscat Hills Boulevard dla projektu wielofunkcyjnego, obejmującego 298 apartamentów z jedną, dwiema i trzema sypialniami oraz powierzchnię komercyjną około 4 000 m² przeznaczoną na gastronomię i handel. Ceny zaczynały się wówczas od OMR 59 600 za mieszkanie z jedną sypialnią o powierzchni 74 m², a dyrektor zarządzający powiedział, że sprzedano prawie 60% projektu. Ta cena z premiery w 2018 r. daje OMR 805 za m² ($155 008 za lokal); jest to liczba z roku premiery, a nie cena bieżąca.

Nasza strona oferty liczy 37 sklepów na parterze galerii. Podzielenie 4 000 m² przez 37 daje średnio 108 m² na sklep – to proste dzielenie, które pomija lokale narożne i różnice w długości witryny. Ceny sklepów podawane są na zapytanie i zależą od metrażu, długości frontu, położenia narożnego oraz bliskości wejść i dojazdu do parkingu. Parking w podziemiu na 366 miejsc obsługuje mieszkańców, klientów i pracowników. Opłata eksploatacyjna dla części komercyjnej różni się od stawki dla lokali mieszkalnych i jest ustalana w dokumentacji sprzedaży, dlatego żadnej tu nie zakładamy. Strona oferty The Pearl zawiera opis galerii.

Dla nabywców lokali komercyjnych traktowanie podatkowe różni się od apartamentów. Podsumowanie Deloitte dotyczące przewodnika po VAT w sektorze nieruchomości, wydanego przez Oman Tax Authority (omański urząd podatkowy), mówi, że sprzedaż i najem nieruchomości komercyjnej są opodatkowane stawką podstawową 5%, natomiast odsprzedaż i najem nieruchomości mieszkalnej są zwolnione. Hipotetyczny sklep za OMR 150 000 miałby więc dodatkowo OMR 7 500 VAT, podczas gdy apartament z rynku wtórnego – nie. Traktowanie sklepu w konkretnym budynku należy odczytać z faktury i umowy sprzedaży, a nasz przewodnik po nieruchomościach komercyjnych dla inwestorów zagranicznych omawia szersze zasady dotyczące najmu, rejestracji i kosztów.

Dar Muscat Hills: 207 apartamentów, 15 sklepów i 4 biura

Dar Muscat Hills to najnowsza oferta w grupie. Deweloperem jest Dar Arabia Development, głównym wykonawcą wskazanym w broszurze jest Al Fayafi, a projekt opisano jako zarejestrowany w Ministry of Housing (ministerstwie mieszkalnictwa). Broszura podaje łączną powierzchnię 31 979 m² i docelowy termin przekazania lokali na początek grudnia 2029 r. Własna strona dewelopera nazywa projekt Dar Irfan, Muscat Hills. Ceny, harmonogram płatności i opłata eksploatacyjna są wydawane wraz z dokumentami rezerwacyjnymi, dlatego poniższa tabela pokazuje wyłącznie metraże.

Ostatnia kolumna to arytmetyka, a nie cena: OMR 200 000 podzielone przez najmniejszą powierzchnię w każdym typie. Pokazuje ona, jak daleko od progu Golden Residency znalazłby się każdy typ, gdyby wycenić go według stawek za m², które publikują Golf Hills i Opal (od OMR 910 do OMR 1 259). Lokale na poziomie gruntu o numerach od 20 do 40 mają w druku ogródek lub taras doliczony do powierzchni mieszkania; na przykład lokal 20 to mieszkanie z dwiema sypialniami o powierzchni 122,91 m² plus 65,92 m² ogrodu, co daje wydrukowaną sumę 188,83 m².

Część komercyjna jest niewielka i zróżnicowana: 15 sklepów o powierzchni od 28,98 do 55,35 m² (łącznie 607,08 m², średnio 40,47 m²) oraz cztery biura o powierzchni od 61,46 do 152,52 m² (łącznie 460,26 m², średnio 115,06 m²), czyli 1 067,34 m² powierzchni komercyjnej w 19 lokalach. Lista udogodnień w broszurze obejmuje basen na dachu z jacuzzi, saunę i łaźnię parową, osobne siłownie, kino, trzy poziomy parkingowe ze stanowiskami dla pojazdów elektrycznych i sześć wind, a apartamenty opisano jako w pełni umeblowane. Nasza strona oferty mierzy odległości w linii prostej od przybliżonego znacznika na mapie: do klubu golfowego Muscat Hills około 1,2 km, do Military Technological College około 1,9 km, a do Terminalu 1 Muscat International Airport około 2,8 km. Nie są to czasy dojazdu samochodem. Harmonogram lokali znajduje się na stronie oferty Dar Muscat Hills, a informacje o deweloperze – w profilu dewelopera Dar Arabia.

Lokale handlowe a apartamenty w Muscat Hills w Omanie

Sklep i apartament w Muscat Hills w Omanie to dwa różne zakupy pod względem wielkości, podatku i sposobu użytkowania. Zacznijmy od skali: apartament wejściowy w Golf Hills ma 60 m², a w Opal 82 m², podczas gdy średni sklep w The Pearl ma około 108 m², a średni sklep w Dar Muscat Hills 40,47 m². Najmniejszy sklep w Dar (28,98 m²) to połowa wielkości najmniejszego apartamentu w Golf Hills.

Następnie podatek. Stawka VAT 5% od sprzedaży i najmu komercyjnego (Deloitte, podsumowujący przewodnik Tax Authority) jest doliczany do ceny sklepu, a Deloitte zauważa też, że odsprzedaż i najem lokali mieszkalnych są zwolnione. Drugą różnicą jest podatek dochodowy od osób fizycznych. Dekret królewski 56/2025 wprowadza od 1 stycznia 2028 r. podatek dochodowy od osób fizycznych w wysokości 5% od rocznego dochodu netto powyżej OMR 42 000 ($109 234), według Deloitte, a nasz przewodnik po podatku od nieruchomości wyjaśnia, jak traktowany jest dochód z najmu. Wyłącznie jako ilustracja mechanizmu: osoba z dochodem netto podlegającym opodatkowaniu w wysokości OMR 50 000 zapłaciłaby 5% od kwoty OMR 8 000 powyżej progu, czyli OMR 400.

Wreszcie inna jest arytmetyka Golden Residency. Pojedyncza nieruchomość w Integrated Tourism Complex (ITC, zintegrowany kompleks turystyczny) o wartości co najmniej OMR 200 000 to w naszej interpretacji programu próg; sklep o powierzchni 108 m² musiałby kosztować OMR 1 850 za m², aby go osiągnąć, a to więcej niż stawka wejściowa Golf Hills (OMR 1 048) i Opal (OMR 910). Tabela pokazuje ten sam próg dla każdej skrajnej wartości komercyjnej w Dar.

To są progi, a nie prognozy. Pokazują, że mały sklep potrzebowałby bardzo wysokiej stawki, aby samodzielnie przekroczyć próg, podczas gdy układ o powierzchni 200 m² w Golf Hills przekracza go przy każdej stawce powyżej OMR 1 000 za m², czyli poniżej OMR 1 048 za m² dla najtańszego mieszkania z jedną sypialnią. Logistykę najmu po zakupie lokalu omawia nasz przewodnik po wynajmie nieruchomości w Omanie z zagranicy.

Ceny, plany płatności i opłaty eksploatacyjne obok siebie

Dwa projekty apartamentowe z opublikowanymi cenami stosują bardzo różne struktury płatności, a ta różnica zmienia ilość gotówki zaangażowanej przed przekazaniem lokali. Golf Hills stosuje sześć rat kalendarzowych: 20% przy rezerwacji, 15% w miesiącach 6, 12, 18 i 24 oraz 20% przy ukończeniu, według naszej strony oferty. Opal stosuje dziesięć etapów budowy, przy czym 90% płatne jest przed ukończeniem.

Odczyt tabeli: plan Golf Hills wymaga przed przekazaniem lokali wpłacenia o OMR 16 848 mniej gotówki za najtańszy lokal niż plan Opal (OMR 67 168 minus OMR 50 320) i rozkłada płatności równomiernie na dwa lata od rezerwacji. Plan Opal jest powiązany z postępem budowy, więc terminy przesuwają się wraz z harmonogramem robót. Oba plany są wpłacane na rachunki powiernicze (escrow), według naszych stron ofert; podstawa prawna escrow jest omówiona w sekcji o zasadach off-plan (projekt w budowie) poniżej. Nasze porównanie planów płatności zestawia te harmonogramy z harmonogramami innych projektów w Maskacie i Salalah, a nasz ranking cen za metr kwadratowy pokazuje, gdzie wśród 29 projektów mieści się przedział od OMR 910 do OMR 1 259.

Drugie porównanie to rozmiar a cena. Mieszkanie z jedną sypialnią w Golf Hills jest o OMR 11 731 ($30 500) tańsze niż w Opal, ale o 22 m² mniejsze (60 m² wobec 82 m²). W przeliczeniu na m² mieszkanie z jedną sypialnią w Opal po OMR 910 jest o około 13% tańsze niż w Golf Hills po OMR 1 048. Metraże są metrażami podanymi na obu stronach; to, czy mierzą one to samo (powierzchnię wewnętrzną czy powierzchnię brutto wraz z balkonem), wynika z cenników w dokumentach rezerwacyjnych i warto to przeczytać przed porównaniem obu ofert. Dostępność kredytu hipotecznego dla cudzoziemców to odrębna kwestia, omówiona w naszym przewodniku po kredytach hipotecznych.

Własność, status ITC i rezydencja w Muscat Hills w Omanie

Podstawą prawną własności freehold dla cudzoziemców w kompleksie ITC (Integrated Tourism Complex) jest dekret królewski 12/2006 w brzmieniu zmienionym dekretem królewskim 76/2010, z rozporządzeniem wykonawczym zawartym w Ministerial Decision 191/2007 (decyzji ministerialnej) w brzmieniu zmienionym przez Ministerial Decision 109/2022. Times of Oman opublikował 25 lipca 2026 r. podsumowanie: Omańczycy i osoby niebędące Omańczykami mogą posiadać gotowe lokale lub działki przeznaczone pod zabudowę lub eksploatację w ITC, a właściciel, który zarejestruje działkę, ma cztery lata na jej zabudowę, z możliwością przedłużenia o maksymalnie dwa lata. Ta zasada dotycząca działek ma znaczenie dla gruntów, a nie dla apartamentów w ukończonej wieży.

To, co każdy projekt w Muscat Hills mówi o własnym statusie, jest inne, a tabela trzyma te oświadczenia osobno.

Golden Residency, w sensie, w jakim używamy tego terminu w całym serwisie, to 10-letnia odnawialna rezydencja, której próg inwestycyjny Gulf News podał w dniu jej uruchomienia jako OMR 200 000 (około $520 000), przy czym zakup nieruchomości w ITC wymieniono wśród kwalifikujących ścieżek. Nasza interpretacja jest taka, że ścieżka nieruchomościowa wymaga pojedynczej nieruchomości w ITC o wartości co najmniej OMR 200 000, o czym decyduje Royal Oman Police (Królewska Policja Omanu); dwa tańsze lokale się nie sumują. Przewodnik Golden Residency a Owner Visa przedstawia obie ścieżki.

Owner Visa jest odrębna. Decyzja Royal Oman Police 87/2026, opublikowana w Official Gazette (Dzienniku Urzędowym) nr 1653 i opisana przez Oman Observer 25 czerwca 2026 r., dopuszcza wizę i rezydencję właściciela nieruchomości bez sponsora dla cudzoziemca, który posiada zarejestrowany lokal albo lokal, którego rejestracja nie jest jeszcze zakończona, z objęciem małżonka i krewnych pierwszego stopnia. Wiza wjazdowa związana z nieruchomością dla nabywcy takiego lokalu jest ważna od sześciu miesięcy do roku, z możliwością odnowienia, a pobyty trwają do trzech miesięcy na jeden wjazd. Rezydencja wygasa, jeśli tytuł własności lokalu zostanie przeniesiony. Podsumowanie Observera nie wymienia minimalnej wartości nieruchomości, dlatego mieszkanie z jedną sypialnią w Golf Hills lub Opal znajduje się w rozmowie o Owner Visa, ale nie w rozmowie o Golden Residency. To, czy dany lokal się kwalifikuje, zależy od oznaczenia tytułu i statusu rejestracji w dokumentach sprzedaży, więc o sprawie decydują te dokumenty, a nie broszura. Zasady dotyczące rodziny omawia nasz przewodnik po rezydencji w Omanie dla członków rodziny.

Lokalizacja i czasy dojazdu z Muscat Hills w Omanie

Dwie oferty apartamentowe zawierają szacunkowe czasy dojazdu podane przez deweloperów, poza godzinami szczytu, a liczby nieco się różnią, ponieważ budynki dzieli około 760 m. To szacunki deweloperów, a nie zmierzone przejazdy, a ruch w godzinach szczytu na głównych drogach je wydłuży.

Z tabeli wynikają dwie rzeczy. Lotnisko jest oddalone o 14 minut od obu budynków, co jest bliskie liczbie około 10 minut, którą Gulf News podał w 2023 r. dla samego klubu, a centrum kongresowe jest najbliższym dużym obiektem. Ponadto lista Opal pokazuje Al Mouj Golf jako 10 minut jazdy, co oznacza, że Opal nie jest produktem przy fairwayu, mimo że leży w Muscat Hills. Szkoły omawia szerzej nasz przewodnik po szkołach międzynarodowych, a przyszły wpływ kolei na tę część miasta opisuje nasza analiza metra w Maskacie. Jeśli chodzi o alternatywy nadmorskie w obrębie tego samego gubernatorstwa, nasz siostrzany przewodnik po Muscat Bay obejmuje Bandar Jissah, przewodnik po Al Mouj obejmuje nadbrzeżne osiedle, a porównanie kompleksów ITC zestawia główne kompleksy ze sobą. Muscat Hills leży w głębi lądu i nie ma frontu plażowego ani przystani jachtowej, więc pobliskim udogodnieniem jest pole i klub, a nie linia brzegowa.

Zakup off-plan w Muscat Hills w Omanie: escrow, dokumenty i rejestracja

Wszystkie cztery projekty sprzedawane są przed budową lub w jej trakcie, więc to dekret królewski 79/2025 reguluje, w jaki sposób przechowywane są środki. Według decree.om dekret wydano 10 września 2025 r., opublikowano w Official Gazette 1613 w dniu 14 września 2025 r., a wchodzi w życie 180 dni po opublikowaniu, czyli w połowie marca 2026 r. Ten sam tekst uchyla dawną ustawę o pośrednictwie w obrocie nieruchomościami, system własności apartamentów i pięter oraz wcześniejszy system escrow i zobowiązuje ministra mieszkalnictwa i planowania miejskiego (Minister of Housing and Urban Planning) do wydania rozporządzeń wykonawczych w ciągu roku od wejścia w życie. Nasze strony ofert Golf Hills stwierdzają, że płatności trafiają na projektowy rachunek escrow na podstawie dekretu, a nasz przewodnik po prawie 79/2025 szczegółowo wyjaśnia ochronę kupujących. Nasze towarzyszące opracowanie o progu marketingowym off-plan przedstawia, co deweloper musi posiadać przed rozpoczęciem sprzedaży.

Praktyczna lista kontrolna dla dowolnego z czterech projektów, sporządzona na podstawie tego, co według stron ofert zawiera każdy pakiet rezerwacyjny:

• Cennik z podaniem powierzchni, piętra, orientacji i przydziału miejsc parkingowych oraz waluty ceny.
• Umowa kupna-sprzedaży (SPA) z harmonogramem płatności i datą przekazania lokali.
• Tytuł lub oznaczenie ITC oraz numer działki w rejestrze gruntów.
• Numery rejestracji projektu, licencji projektu i licencji reklamowej.
• Dane rachunku escrow.
• Stawka opłaty eksploatacyjnej za m², okres rozliczeniowy i zakres tego, co obejmuje.
• Specyfikacja umeblowania lub wykończenia.

Rejestracja lokalu po zakupie to etap, który zamienia umowę w tytuł własności, a nasz siostrzany przewodnik po rejestracji nieruchomości w Omanie przeprowadza przez ten proces krok po kroku. Gdy budynek jest ukończony, inspekcja snagging jest ostatnią kontrolą kupującego, opisaną w naszym przewodniku po snaggingu. Jeśli deweloper nie dotrzyma terminu, zastosowanie ma siostrzany artykuł o opóźnieniach dewelopera i prawach kupujących. Kupujący, który zamierza posiadać nieruchomość przez spółkę, powinien również przeczytać siostrzany przewodnik o zakupie nieruchomości w Omanie przez spółkę, a ten, kto wycenia lokal po przekazaniu, może skorzystać z siostrzanego przewodnika po wycenie nieruchomości w Omanie.

Deweloperzy projektów Muscat Hills w Omanie

Każdy projekt ma innego dewelopera, a profile dostępne w naszym katalogu deweloperów podają tło na poziomie firmy. Al Osool stoi za Golf Hills, a Al Osool Properties, ramię deweloperskie opisane przez Oman Observer jako część MJS Group, stoi za The Pearl; Hassan Juma został zacytowany jako dyrektor zarządzający w raporcie z 2018 r. Al Nama Real Estate stoi za Opal Residences; jej dyrektor generalny, szejk Is’haq bin Abdullah Al Hoqani, przemawiał podczas premiery w maju 2025 r. Dar Arabia Development stoi za Dar Muscat Hills. Klub golfowy należy do ORIS, ramienia nieruchomościowego ominvest, i jest zarządzany przez Troon Golf. Szerszy plan Madinat Al Irfan prowadzi OMRAN wraz z partnerami, a w pierwszej fazie mieszkaniowej partnerem deweloperskim jest Grova Developments, należąca do Hassan Allam Holding.

Profile deweloperów w naszym serwisie znajdują się na stronach Al Osool, Al Nama Real Estate i Dar Arabia, a wszystkie są dostępne z centrum deweloperów w Omanie. Nasz przewodnik po deweloperach porównuje dotychczasowe realizacje na całym rynku. Ponieważ każdy projekt jest budowany przez inną firmę według innego harmonogramu, terminy przekazania lokali Q4 2028 i grudzień 2029 r. to odrębne zobowiązania i należy je odczytywać z każdej umowy kupna-sprzedaży. Kalendarz dostaw w Maskacie, w tym tych projektów, znajduje się w kalendarzu gotowych nieruchomości i przekazań, a nowo uruchamiane projekty śledzi nasz przewodnik po premierach 2026.

Często zadawane pytania

Czym jest Muscat Hills w Omanie?

Muscat Hills w Omanie to dzielnica Madinat Al Irfan w Maskacie zbudowana wokół 18-dołkowego pola golfowego, które w marcu 2023 r. otwarto ponownie jako La Vie Club. W jej obrębie i w sąsiedztwie znajdują się projekty apartamentowe i wielofunkcyjne, takie jak Golf Hills, Opal Residences, The Pearl i Dar Muscat Hills.

Czy cudzoziemcy mogą kupować w Muscat Hills w Omanie?

Doniesienia prasowe o Golf Hills opisują freehold dla Omańczyków i obcokrajowców, a nasze strony ofert opisują Golf Hills, Opal i The Pearl jako freehold i dostępne dla wszystkich narodowości. Oznaczenie każdej działki podaje się w dokumentach rezerwacyjnych, które należy przeczytać przed wpłaceniem zaliczki.

Ile kosztuje mieszkanie z jedną sypialnią w Muscat Hills w Omanie?

Według naszych stron ofert z 24 października 2026 r. mieszkanie z jedną sypialnią w Golf Hills o powierzchni 60 m² zaczyna się od OMR 62 900 ($163 600), a w Opal Residences o powierzchni 82 m² od OMR 74 631 ($194 100). Ceny mogą się zmieniać i są potwierdzane w umowie kupna-sprzedaży.

Czy zakup w Muscat Hills w Omanie daje rezydencję?

Nie automatycznie. Golden Residency wymaga pojedynczej nieruchomości w ITC o wartości co najmniej OMR 200 000, o czym decyduje Royal Oman Police, a apartamenty wejściowe tego progu nie osiągają. Owner Visa na podstawie decyzji ROP 87/2026 nie ma minimalnej wartości, nie wymaga sponsora i wygasa w razie przeniesienia tytułu własności.

Czy w Muscat Hills w Omanie jest opcja Golden Residency?

Tylko dla pojedynczego lokalu wycenionego na OMR 200 000 lub więcej. Mieszkanie z trzema sypialniami w Golf Hills od OMR 195 200 jest o OMR 4 800 poniżej progu, a układ o powierzchni 200 m², sklepy i biura wycenia się na zapytanie.

Jakie są opłaty eksploatacyjne w Muscat Hills w Omanie?

Golf Hills i Opal podają po OMR 6,5 za m² rocznie, czyli OMR 390 dla mieszkania z jedną sypialnią o powierzchni 60 m² w Golf Hills i OMR 533 dla mieszkania z jedną sypialnią o powierzchni 82 m² w Opal. Stawki komercyjne w The Pearl i Dar Muscat Hills ustala dokumentacja sprzedaży.

Kiedy projekty Muscat Hills w Omanie zostaną przekazane?

Golf Hills i Opal Residences planują przekazanie na Q4 2028, według deweloperów, a Dar Muscat Hills na początek grudnia 2029 r., według broszury. Dewelopera wiąże data zapisana w umowie kupna-sprzedaży.

Czy sklepy w Muscat Hills w Omanie podlegają VAT?

Podsumowanie Deloitte dotyczące przewodnika Tax Authority po nieruchomościach mówi, że sprzedaż i najem nieruchomości komercyjnej są opodatkowane stawką podstawową 5%, a odsprzedaż i najem lokali mieszkalnych są zwolnione. Sklep w The Pearl lub Dar Muscat Hills byłby dostawą komercyjną.

Czy członkostwo w klubie golfowym jest wliczone w apartament w Muscat Hills w Omanie?

Nie. Strona oferty Golf Hills mówi, że członkostwo i prawo gry nie wchodzą w skład zakupu; kupujący załatwiają członkostwo bezpośrednio w klubie.

Jak daleko Muscat Hills w Omanie leży od lotniska?

Szacunki deweloperów poza godzinami szczytu dla Golf Hills i Opal Residences to 14 minut samochodem do Muscat International Airport. Nasza strona Dar Muscat Hills podaje odległość w linii prostej około 2,8 km od przybliżonego znacznika na mapie.

Ostatnia weryfikacja: 24 października 2026 r. Źródła: TradeArabia o Golf Hills; Gulf Construction Online o Golf Hills; Times of Oman o Opal Residence; Oman Observer o The Pearl; Oman Observer o Boulevard Tower; Gulf Construction Online o The Links; Oman Observer o Madinat Al Irfan (2018); Oman Observer o fazie mieszkaniowej w Al Irfan (2026); Zawya o umowach OMRAN; Troon Golf o La Vie; Gulf News o La Vie Club; Gulf News o umowie z IHG; Golf Business News (2008); La Vie Club; Times of Oman o ramach prawnych ITC; Oman Observer o decyzji ROP 87/2026; Gulf News o Golden Residency; decree.om, dekret królewski 79/2025; Deloitte o podatku dochodowym od osób fizycznych; Deloitte o przewodniku po VAT w sektorze nieruchomości.