Nieruchomości komercyjne w Omanie dla zagranicznych inwestorów (2026)

Nieruchomości komercyjne w Omanie dla zagranicznych inwestorów (2026)

Niniejszy przewodnik, sprawdzony 16 października 2026 r., wyjaśnia, jak wyglądają nieruchomości komercyjne w Omanie z punktu widzenia kupującego, który nie jest Omańczykiem: jakie ścieżki nabycia własności istnieją dla biur, sklepów i lokali gastronomicznych, czym różnią się one od mieszkaniowego freehold (własności pełnej), ile kupujący płaci przy zakupie i w trakcie posiadania oraz co strony naszych ofert projektów komercyjnych podają o metrażach, warunkach płatności i przekazaniu lokali. Liczby przytaczamy tak, jak przedstawił je deweloper, ministerstwo lub wymieniony z nazwy doradca, każdorazowo z datą źródła.

Po lekturze będą Państwo w stanie porównać deklarację własności z broszury komercyjnej z ramami prawnymi, wykonać rachunek stojący za progiem Golden Residency (złota rezydencja) dla pojedynczego sklepu lub biura, oszacować VAT, opłatę rejestracyjną i podatki związane z najmem przy zakupie oraz przejść listę dokumentów dla lokalu komercyjnego w projekcie off-plan (projekt w budowie). Rial omański jest powiązany z dolarem amerykańskim po kursie 2,6008, dlatego każda cena poniżej podaje najpierw OMR, a w nawiasie równowartość w dolarach. Nasze szersze opracowania o nieruchomościach freehold w Omanie oraz o nieruchomościach, których cudzoziemcy nie mogą kupić, obejmują stronę mieszkaniową; ten artykuł zajmuje się wyłącznie lokalami komercyjnymi.

Nieruchomości komercyjne w Omanie w skrócie

Nieruchomości komercyjne w Omanie nie podlegają jednej regule dla wszystkich. Cudzoziemiec może do nich dotrzeć przez Integrated Tourism Complex (ITC, zintegrowany kompleks turystyczny), przez projekt w specjalnej strefie ekonomicznej lub wolnej strefie, przez długoterminowe prawo użytkowania (usufruct), czyli prawo do korzystania z gruntu przez określony czas bez przeniesienia jego własności, przez dzierżawę albo przez spółkę. Każda ścieżka ma inną podstawę prawną, a ścieżka przypisana do danego lokalu rozstrzyga o tym, czy kupujący otrzymuje tytuł freehold, prawo ograniczone w czasie, czy dzierżawę. Poniższa tabela podsumowuje stan na 16 października 2026 r. i wskazuje źródło każdej pozycji, tak aby każdą z nich można było sprawdzić samodzielnie w tekście źródłowym.

Dalsza część przewodnika podąża za tabelą od góry do dołu: najpierw definicje, potem każda ze ścieżek własności, następnie liczby z naszych własnych ofert komercyjnych, a na końcu koszty, podatki i dokumenty towarzyszące zakupowi. Tam, gdzie źródła mówią coś nieco innego, niż zakładają inwestorzy, wskazujemy tę różnicę wprost.

Co oznaczają nieruchomości komercyjne w Omanie

W języku potocznym nieruchomości komercyjne w Omanie to biura, sklepy, lokale restauracyjne i kawiarniane, oddziały banków i punkty usługowe, magazyny oraz przypisane do nich miejsca parkingowe. Urząd Podatkowy traktuje sprzedaż i najem nieruchomości komercyjnych, w tym apartamentów hotelowych, magazynów, składów i miejsc parkingowych, jako jedną kategorię na potrzeby VAT, według noty Deloitte o przewodniku Urzędu Podatkowego po sektorze nieruchomości. Budynki o funkcji mieszanej dzieli się według sposobu użytkowania: przewodnik, w podsumowaniu Deloitte, stanowi, że gdy nieruchomość o funkcji mieszanej jest sprzedawana w całości, cenę trzeba rozdzielić pomiędzy jej części.

Ustawa, która otwiera cudzoziemcom freehold w specjalnych strefach ekonomicznych, zawiera najdokładniejszą definicję, jaką znaleźliśmy. Dekret królewski 38/2025 określa rozwój nieruchomości jako budowę projektów nieruchomości mieszkaniowych, komercyjnych, mieszkaniowo-komercyjnych lub turystycznych, a lokal nieruchomości jako wydzieloną część takiego projektu o określonej granicy i powierzchni, wymieniając jako przykłady apartament, biuro, sklep, piętro i dom. Ta sama definicja dodaje, że lokal nie obejmuje gruntu, na którym został zbudowany. To ostatnie zdanie ma znaczenie dla kupującego: biuro lub sklep nabyty w budynku wielolokalowym to lokal wraz z udziałem w częściach wspólnych, a nie działka gruntu.

Częściami wspólnymi, czyli tymi elementami budynku, które nie należą do żadnego pojedynczego lokalu, zarządza wspólnota właścicieli. Artykuł 48 tego samego dekretu pozwala właścicielom lokali w projekcie strefowym utworzyć wspólnotę i zarządzać nią, tak aby dbała ona o budynek, jego części wspólne i usługi, a dekret królewski 79/2025, ogólnokrajowa ustawa o nieruchomościach, według BSA Law wymaga, by każdy projekt miał taką wspólnotę, z osobowością prawną i nadzorem ministerstwa. Dekret królewski 79/2025 uchylił również dawny system własności apartamentów i pięter (dekret królewski 48/89), ustawę o pośrednictwie w obrocie nieruchomościami (dekret królewski 78/86) oraz system rachunków powierniczych z dekretu królewskiego 30/2018, zgodnie z art. III tego dekretu. Dla kupującego lokale komercyjne oznacza to, że zasady wspólnoty właścicieli, harmonogram opłat eksploatacyjnych i rachunek powierniczy to dokumenty, które należy przeczytać przed podpisaniem; nasz przewodnik po opłatach eksploatacyjnych w nieruchomościach w Omanie wyjaśnia, jak takie opłaty są zwykle wyrażane.

Nieruchomość komercyjna różni się od gruntu. Działki omawia nasz artykuł o nieruchomościach, których cudzoziemcy nie mogą kupić, a działki wewnątrz ITC podlegają terminowi zabudowy: według opinii prawnej opublikowanej przez Times of Oman 25 lipca 2026 r. właściciel musi zabudować grunt lub wykorzystać go zgodnie z przeznaczeniem w ciągu czterech lat od rejestracji i nie może sprzedać działki przed ukończeniem budowy. Gotowe lub sprzedawane w projekcie off-plan lokale w budynku nie niosą takiego obowiązku na poziomie działki, co jest jednym z powodów, dla których kupujący sklepów i biur zwykle mają do czynienia z lokalami, a nie z gruntem.

Ścieżki własności: jak cudzoziemcy kupują nieruchomości komercyjne w Omanie

W Omanie nie ma jednego zdania, które mówiłoby: „cudzoziemcy mogą kupować nieruchomości komercyjne”. Własność osób niebędących Omańczykami składa się z odrębnych instrumentów, a o tym, który z nich ma zastosowanie, decyduje położenie budynku. Tabela wymienia ścieżki omawiane w opublikowanych komentarzach prawnych wraz z charakterem prawa, jakie każda z nich tworzy. Pierwszym krokiem przy każdej ofercie jest zatem ustalenie, na której z tych ścieżek oparto sprzedaż danego lokalu.

Własność gruntu przez spółki jest węższa, niż sugeruje wiele broszur. Notatka kancelarii Curtis z 2017 r. mówi, że grunt mogą posiadać wyłącznie spółki z ograniczoną odpowiedzialnością w całości omańskie lub z krajów GCC oraz spółki akcyjne z co najmniej 30% udziałem omańskich akcjonariuszy, zwykle na cele służące przedmiotowi działalności spółki, z wyjątkiem spółek deweloperskich, natomiast prawo o ITC pozwala spółkom zagranicznym posiadać lokale na cele mieszkaniowe i inwestycyjne. Dwa starsze akty są często wymieniane w kontekście ekspatów, lecz nie obejmują sklepów ani biur. Decyzja ministerialna 357/2020 pozwala indywidualnym ekspatom posiadać prawa użytkowania (usufruct) do apartamentów w licencjonowanych wielokondygnacyjnych budynkach mieszkalnych lub o funkcji mieszanej w wyznaczonych dzielnicach Maskatu, na okres do 50 lat z możliwością przedłużenia do 99, przy minimalnym wieku kupującego 23 lata, wymogu dwuletniego pobytu i limicie 40% lokali w budynku dla osób niebędących Omańczykami, jak podsumowała kancelaria Trowers & Hamlins w październiku 2020 r. Decyzja ta jest napisana wokół apartamentów z co najmniej dwoma pokojami, więc jest to ścieżka mieszkaniowa.

Drugim jest ograniczenie geograficzne. Oman Observer podał 9 marca 2022 r., że nabywanie nieruchomości przez osoby niebędące Omańczykami jest zakazane na liście prowincji, wilajatów, wysp i obszarów strategicznych oraz na gruntach rolnych, ale ograniczenie to nie dotyczy gruntów i nieruchomości w ITC w żadnej prowincji. Dla kupującego sklep lub biuro praktyczne pytanie brzmi więc nie tylko, w którym mieście leży budynek, lecz przede wszystkim, jakie oznaczenie prawne nosi działka, ponieważ ten sam typ budynku może podlegać różnym zasadom w różnych miejscach. Nasze porównanie omańskich Integrated Tourism Complexes wymienia osiedla, które korzystają z oznaczenia ITC.

Ścieżka ITC a lokale komercyjne

ITC to kompleks turystyczny budowany według jednego planu, licencjonowany na podstawie dekretu królewskiego 12/2006, zmienionego do dekretu królewskiego 76/2010, z rozporządzeniem wykonawczym w postaci decyzji ministerialnej 191/2007, zmienionej do decyzji ministerialnej 109/2022, według opinii prawnej Times of Oman z 25 lipca 2026 r. Streszczenie rozporządzenia z 2007 r. przygotowane w ramach programu Gulf Labour Markets, Migration and Population odnotowuje, że art. 2 pozwala osobom fizycznym i spółkom niebędącym omańskimi posiadać zabudowane nieruchomości lub działki w tych kompleksach „w celach zakwaterowania lub inwestycyjnych”. Sformułowanie obejmuje zarówno użytek inwestycyjny, jak i mieszkaniowy, co stanowi podstawę, na jakiej sprzedaje się powierzchnie handlowe i biurowe wewnątrz ITC. Notatka kancelarii Curtis z 2017 r. dodaje, że ITC zazwyczaj łączą komponenty komercyjne, mieszkaniowe i turystyczne oraz że kupujący z zagranicy nabywają lokale od deweloperów i rejestrują tytuł w ministerstwie mieszkalnictwa.

The Pearl w Muscat Hills to najwyraźniejszy przykład na naszych stronach. Oman Observer podał 11 lipca 2018 r., że Al Osool Properties, część MJS Group, buduje 298 apartamentów z jedną, dwiema i trzema sypialniami przy Muscat Hills Boulevard wraz z powierzchnią komercyjną 4 000 m², i opisał projekt jako lokale mieszkalne i komercyjne freehold w obrębie Madinat Al Irfan. Nasza oferta sklepów w The Pearl Muscat Hills podaje, że 37 lokali handlowych zajmuje około 4 000 m² na poziomie parteru, co daje średnio około 108 m² na sklep (4 000 ÷ 37 = 108,1). Dodaje ona, że ceny sklepów zależą od wielkości, szerokości witryny, położenia narożnego oraz odległości od wejść i dojazdu do parkingu, że ceny sklepów są podawane na zapytanie, a termin przekazania lokali jest określony w umowie kupna-sprzedaży (SPA) każdego sklepu.

Skala systemu ITC ma znaczenie dla tego, ile adresów komercyjnych może istnieć. Oman Observer podał w czerwcu 2025 r., że według stanu z połowy 2023 r. działało lub było w budowie około 19 ITC, że w marcu 2025 r. ministerstwo ogłosiło kolejnych 13 w trakcie realizacji, a 12 znajdowało się w przygotowaniu. Nasz własny przewodnik po freehold wyjaśnia tło licencyjne dokładniej. Nie każdy ITC zawiera pas handlowy, a samo istnienie licencji ITC nie mówi, które działki w jego obrębie przeznaczono na sklepy lub biura; zapisuje się to w dokumentach licencyjnych projektu i w umowie kupna-sprzedaży.

Muscat Hills jest także miejscem najnowszego komponentu komercyjnego na naszych stronach, czyli Dar Muscat Hills w Madinat Al Irfan, gdzie Dar Arabia Development wymienia 15 sklepów i 4 biura obok 207 apartamentów. Według strony naszej oferty kategoria tytułu właściwa dla kupujących z zagranicy jest podana w dokumentach sprzedaży dewelopera wraz z numerem odniesienia działki w księdze gruntowej, a strona opisuje Muscat Hills jako ITC na podstawie źródeł zewnętrznych. Broszura dewelopera podaje jako cel przekazania lokali początek grudnia 2029 r.

Dekret królewski 38/2025 i rozporządzenie 81/2026

Dekret królewski 38/2025 wprowadził ustawę o specjalnych strefach ekonomicznych i wolnych strefach. Sułtan wydał go 7 kwietnia 2025 r. (8 Shawwal 1446), a wchodzi on w życie w dniu następującym po opublikowaniu w dzienniku urzędowym; Oman Observer podaje 14 kwietnia 2025 r. jako datę wejścia w życie. Czerwcowy komunikat KPMG Oman z 2025 r. odnotowuje, że ustawa zastąpiła dawne prawo o wolnych strefach i dopuszcza 100% własności zagranicznej w przypadku operatorów, przedsiębiorstw i deweloperów nieruchomości. Odpowiedzialnym organem jest Public Authority for Special Economic Zones and Free Zones (OPAZ, urząd do spraw specjalnych stref ekonomicznych i wolnych stref), który według Oman Observer zarządza 23 strefami inwestycyjnymi, w tym Specjalną Strefą Ekonomiczną w Duqm.

Rozdział o projektach rozwoju nieruchomości jest krótki. Artykuł 42 stanowi, że grunt pod takie projekty jest przydzielany deweloperowi w drodze usufruktu, a deweloper może sprzedawać lokale osobom niebędącym Omańczykami, fizycznym lub prawnym, jako freehold, w sposób określony w rozporządzeniu. Artykuł 43 wymaga niezależnego rachunku powierniczego dla każdego projektu, art. 44 powierza rejestrację praw w Rejestrze Nieruchomości urzędowi, w porozumieniu z Ministry of Housing and Urban Planning, art. 46 określa obowiązki dewelopera (budować zgodnie z harmonogramem, otworzyć rachunek powierniczy, dostarczyć lokal w uzgodnionym terminie i zarejestrować go na nazwisko kupującego), a art. 47 zabrania reklamowania lokali off-plan oraz przyjmowania pieniędzy rezerwacyjnych przed zatwierdzeniem OPAZ. Artykuł 40 przewiduje, że inwestorzy niebędący Omańczykami w strefie oraz właściciele lokali nieruchomości, wraz z małżonkami i krewnymi pierwszego stopnia, otrzymują pobyt na warunkach i w trybie określonych w rozporządzeniu po uzgodnieniu z Royal Oman Police.

Rozporządzenie wykonawcze, które doprecyzowuje ustawę, pojawiło się 20 września 2026 r. Times of Oman i Muscat Daily podały, że OPAZ wydał rozporządzenie 81/2026, które obejmuje licencjonowanie projektów rozwoju nieruchomości, sprzedaż off-plan oraz własność freehold lokali przez osoby niebędące Omańczykami, wyłącznie w projektach, do których stosują się przepisane postanowienia. Times of Oman dodaje, że deweloperzy muszą spełnić wymogi finansowe i techniczne przed rozpoczęciem marketingu lokali, że wypłaty z rachunku powierniczego są ograniczone do przewidzianych celów, a jedno okienko obsługuje przydział gruntu, licencje i zatwierdzenia. Doniesienia nie wymieniają kryteriów kwalifikowania projektu, a to, czy dany budynek się kwalifikuje, zależy od tego, czy projekt posiada licencję opisaną w ustawie.

W zapisie publicznym pojawiają się dwa odczytania zasady freehold i oba są tu przypisane ich autorom. Definicje ustawy wymieniają biura i sklepy wśród lokali nieruchomości. Wyjaśnienie Oman Observer z 18 czerwca 2025 r. dotyczące tej samej zasady opisuje ją w kategoriach lokali mieszkalnych, cytując OPAZ o „pełnej własności”. Kupujący rozważający nieruchomości komercyjne w Omanie na tej ścieżce powinien więc poprosić na piśmie o licencję OPAZ projektu, wypis rejestracyjny lokalu i artykuł rozporządzenia, na który powołuje się deweloper, zanim wpłaci cokolwiek ponad opłatę rezerwacyjną.

Knowledge Oasis Muscat i biurowiec Central 7

Knowledge Oasis Muscat (KOM) to park technologiczny w Rusayl w zachodniej części Maskatu, opisany przez Oman Observer 18 kwietnia 2026 r. jako technologiczne ramię Public Establishment for Industrial Estates (Madayn). Ten raport podaje powierzchnię terenu na około 759 566 m², z czego 494 832 m² nadaje się do wynajmu, a około 381 312 m² jest wynajęte ponad 100 najemcom rządowym, półrządowym i prywatnym. Nowe projekty w 2025 r. były warte ponad OMR 8,53 mln ($22 mln) i dodały ponad 21 000 m² powierzchni wynajętej, łączne inwestycje wyniosły około OMR 276,88 mln ($720 mln) na koniec 2025 r., a wielofunkcyjny budynek inwestycyjny o wartości OMR 12 mln ($31 mln), z powierzchnią biurową i komercyjną, był ukończony w 55%, z celem na pierwszy kwartał 2027 r.

Central 7 leży na terenie tego kompleksu. Wujha Real Estate Development ogłosił Central 7 razem z mieszkaniowym Uptown Muscat 17 września 2025 r., a relacja Invest-Gate z premiery mówi, że deweloper dostarczy biura freehold o międzynarodowym standardzie; Daily News Egypt powtórzył to sformułowanie 21 września 2025 r. Nasza oferta Central 7 opisuje siedmiokondygnacyjny budynek biurowo-handlowy na kompleksie o powierzchni 24 000 m², z sufitami o wysokości 4 m, ośmioma windami osobowymi, trzema dedykowanymi miejscami parkingowymi na biuro, lokalami o powierzchni od 309 stóp kw. (około 29 m²) do 3 225 stóp kw. (około 300 m²) oraz docelowym ukończeniem w czwartym kwartale 2026 r. Ceny deweloper podaje osobno dla każdego lokalu, a oferta nie zawiera cennika, na podstawie którego można by cokolwiek obliczyć, dlatego w dalszych tabelach nie przypisujemy temu budynkowi żadnej ceny za metr kwadratowy.

Podstawą prawną freehold dla kupującego z zagranicy na terenie Madayn jest oznaczenie tytułu zapisane dla konkretnego lokalu. Omówione wyżej akty odnoszą się do ITC oraz do specjalnych stref ekonomicznych i wolnych stref, a deklaracja freehold dewelopera jest jego własną deklaracją. Według strony naszej oferty oznaczenie tytułu dla wskazanego lokalu jest podane w umowie kupna-sprzedaży i dokumentach projektu, a dostępne pozostają także inne ścieżki (dzierżawa, usufruct do 50 lat poza ITC w wyznaczonych lokalizacjach, własność przez spółkę omańską oraz usufruct na podstawie ustawy o inwestycjach kapitału zagranicznego). Dokumenty na poziomie lokalu, które trzeba przeczytać, to umowa kupna-sprzedaży, wypis z księgi gruntowej i pisemne oświadczenie o kategorii tytułu.

Sąsiedni projekt mieszkaniowy pokazuje, jak plan komercyjny i mieszkaniowy tego samego dewelopera mogą się różnić. Uptown Muscat, oddalony według naszej oferty o około 290 m od Central 7, ma 445 rezydencji od OMR 41 103 ($106 900), z 15% przy rezerwacji i saldem rozłożonym na pięć lat oraz celem przekazania lokali w pierwszym kwartale 2027 r., podczas gdy Central 7 żąda 20% przy rezerwacji i rat kwartalnych do ukończenia. Oba zestawy warunków pochodzą od dewelopera, jak pokazują strony naszych ofert, i są punktem wyjścia do rozmowy, a nie umową; wiążący jest datowany harmonogram zawarty w każdej umowie kupna-sprzedaży.

Porównanie naszych ofert komercyjnych

Trzy oferty na naszej stronie obejmują sklepy lub biura na sprzedaż, a czwarta, Uptown Muscat, stoi obok Central 7 z galerią handlową. Tabela zestawia to, co podaje każda strona, bez uzupełniania brakujących pól własnymi szacunkami.

Harmonogram lokali Dar Muscat Hills jest najbardziej szczegółowy na naszych stronach i pochodzi z broszury dewelopera w transkrypcji zamieszczonej w ofercie. Poniższe zestawienie grupuje go według oznaczeń poziomów wydrukowanych na planie sytuacyjnym i pokazuje obliczenia: każda suma jest sumą podanych powierzchni, a każda średnia jest tą sumą podzieloną przez liczbę lokali.

W przypadku 15 sklepów suma wynosi 607,08 m², a średnia 40,47 m², czyli znacznie mniej niż około 108 m² średniej wynikającej z danych The Pearl. Oba projekty opisują więc różne formaty handlowe: Dar Muscat Hills podaje małe lokale, a The Pearl większe witryny na parterze. Parter Central 7 ma według strony naszej oferty trzeci układ, pokazany poniżej, z supermarketem, dwoma oddziałami banków, apteką i jedenastoma lokalami restauracyjnymi i kawiarnianymi.

Są to komponenty parteru wymienione dla budynku; strona nie mówi, które z nich są oferowane na sprzedaż, a które zarezerwowane dla dewelopera lub najemców kotwicowych. Kupujący czytający taki plan powinien zapytać, które lokale znajdują się w harmonogramie sprzedaży, ponieważ skład najemców kształtuje natężenie ruchu dla wszystkich pozostałych lokali w budynku. Nasz przewodnik po deweloperach budujących w Omanie oraz katalog deweloperów podają tło dotyczące Wujha, Al Osool i Dar Arabia.

Rezydencja a lokale komercyjne

Rezydencja to miejsce, w którym nieruchomości komercyjne w Omanie są najczęściej źle rozumiane. Zasada Golden Residency stosowana w całym tym serwisie brzmi: pojedyncza nieruchomość w ITC o wartości co najmniej OMR 200 000 ($520 160), o czym decyduje Royal Oman Police. Podsumowanie ogłoszenia z 31 sierpnia 2025 r. przygotowane przez Middle East Briefing opisuje ścieżkę nieruchomościową jako zakup lokali mieszkalnych, komercyjnych lub turystycznych w ITC, z ważnym aktem własności oraz poświadczonym końcowym bilansem, gdy lokal posiada spółka. Gulf News dodaje, że 10-letnie odnawialne zezwolenie może obejmować małżonka, dzieci i krewnych pierwszego stopnia oraz że posiadacze mogą mieć jeszcze jedną nieruchomość poza ITC, na obszarach otwartych skądinąd dla własności osób niebędących Omańczykami. Nasz artykuł Golden Residency a Owner Visa przedstawia obie ścieżki w całości.

Owner Visa to odrębny instrument. Decyzja Royal Oman Police 87/2026, opublikowana w Dzienniku Urzędowym nr 1653 i opisana przez Oman Observer 25 czerwca 2026 r., pozwala zagranicznemu właścicielowi zarejestrowanego lokalu, lokalu, którego rejestracja nie została zakończona, lub działki przygotowanej pod zabudowę uzyskać wizę lub pobyt bez sponsora na podstawie zaświadczenia właściwego organu. Wizy są ważne nie krócej niż sześć miesięcy i nie dłużej niż rok i podlegają odnowieniu, można objąć nimi małżonka i krewnych pierwszego stopnia, a pobyt wygasa dla właściciela i rodziny, jeśli własność zostanie przeniesiona. Relacja Muscat Daily z 21 czerwca 2026 r. opisuje tę samą decyzję w kategoriach lokali mieszkalnych i gruntów przeznaczonych pod zabudowę. Ponieważ doniesienia używają obu sformułowań, podstawą wizy jest zaświadczenie wydane dla wskazanego lokalu i warto je uzyskać dla sklepu lub biura, zanim zacznie się na tej ścieżce polegać.

Próg dotyczy jednej nieruchomości, a nie sumy kilku mniejszych lokali. Pojedynczy sklep lub biuro może osiągnąć OMR 200 000 tylko wtedy, gdy cena za metr kwadratowy jest dostatecznie wysoka w stosunku do metrażu. Tabela przekłada próg na wymaganą cenę za metr kwadratowy dla lokali z naszych stron: próg podzielony przez powierzchnię. To rachunek oparty na progu, a nie informacja o tym, ile kosztuje którykolwiek lokal.

Wzór jest prosty. Małe sklepy wymagałyby bardzo wysokiej ceny za metr kwadratowy, aby samodzielnie osiągnąć próg, podczas gdy duże biura osiągają go przy znacznie niższej stawce, więc wynik testu progu zależy od wybranego lokalu i podanej dla niego ceny. To, czy jakikolwiek lokal z naszych stron się kwalifikuje, zależy od jego kategorii tytułu i ceny końcowej, które są podane w dokumentach dewelopera. Ten sam rachunek stosuje się do Owner Visa tylko w tym sensie, że ta ścieżka nie ma minimalnej wartości, więc cena nie jest dla niej kryterium.

Koszty przy zakupie: opłata rejestracyjna, VAT i harmonogram płatności

Trzy obciążenia nakładają się na cenę lokalu komercyjnego, każde liczone inaczej i płatne w innym momencie. Pierwsze to opłata rejestracyjna. Oman Highlights firmy Deloitte (styczeń 2023 r.) odnotowuje, że przy nabyciu nieruchomości obowiązuje opłata skarbowa w wysokości 3% wartości sprzedaży, a strony naszych ofert podają te same 3% jako jednorazową opłatę transferową dla kupujących z zagranicy, płatną przy rejestracji. Strona The Pearl podaje przykład: sklep za OMR 200 000 ($520 160) oznacza opłatę 3% w wysokości OMR 6 000 ($15 605).

Drugie to VAT. Oman wprowadził VAT w wysokości 5% w dniu 16 kwietnia 2021 r. na podstawie dekretu królewskiego 121/2020. W przewodniku Urzędu Podatkowego po sektorze nieruchomości, w podsumowaniu Deloitte z 30 września 2021 r., sprzedaż i najem nieruchomości komercyjnych podlegają stawce podstawowej 5%, natomiast niezabudowany grunt, odsprzedaż nieruchomości mieszkaniowych i najem nieruchomości mieszkaniowych są zwolnione, a pierwsza dostawa nowego lokalu mieszkalnego podlega stawce podstawowej. To różnica między zakupem komercyjnym a mieszkaniowym: odsprzedaż lokalu mieszkalnego jest zwolniona, podczas gdy sprzedaż komercyjna jest opodatkowana, o ile sprzedawca jest zarejestrowany. To, czy podana cena zawiera VAT, określa umowa kupna-sprzedaży. Nota Deloitte dodaje, że zgodnie z przepisami przejściowymi dla umów podpisanych przed 16 kwietnia 2021 r. umowę bez klauzuli o VAT traktuje się jako zawierającą VAT w cenie.

Trzecie to sam harmonogram płatności. Deweloperzy sprzedają lokale komercyjne według tej samej logiki kamieni milowych co mieszkalne. Central 7 żąda 20% przy rezerwacji i rat kwartalnych do ukończenia, z saldem przy przekazaniu lokali, jak określono w umowie kupna-sprzedaży. Tabela przeprowadza ilustracyjny lokal za OMR 100 000 ($260 080) przez powyższe opłaty. Lokal jest hipotetyczny i nie stanowi wyceny żadnego projektu, a służy jedynie pokazaniu, jak poszczególne stawki układają się w jeden rachunek.

Koszty prawne, ewentualne opłaty agenta lub administracyjne dewelopera oraz opłaty bankowe dochodzą do tego i są podawane przez zaangażowane strony. Kwota OMR 8 000 ($20 806) opłaty rejestracyjnej i VAT w tabeli to przykład obliczeniowy, a nie prognoza dla konkretnego projektu. Nasz artykuł o podatku od nieruchomości w Omanie zbiera w jednym miejscu podatki cykliczne i jednorazowe, a przewodnik po powiązaniu riala omańskiego z dolarem wyjaśnia, dlaczego podane wyżej kwoty w dolarach nie zmieniają się wraz z rynkiem walutowym.

Najem, VAT od czynszu i wzorce czynszów biurowych

Właściciele nieruchomości komercyjnych w Omanie zwykle je wynajmują, a najem oznacza trzy warstwy reguł: VAT od czynszu, miejską rejestrację umowy najmu oraz sam poziom czynszu. Co do VAT, przewodnik Urzędu Podatkowego w podsumowaniu Deloitte traktuje czynsz komercyjny jako objęty stawką podstawową 5%, a wynajmowane osobno miejsca parkingowe również stawką 5%. Rejestracja jest obowiązkowa, gdy opodatkowany obrót osiąga OMR 38 500 ($100 131) w okresie kroczących 12 miesięcy, a rejestracja dobrowolna jest możliwa od OMR 19 250 ($50 065), według Oman Highlights firmy Deloitte; nierezydent dokonujący opodatkowanych dostaw na rzecz niezarejestrowanych klientów w Omanie musi się zarejestrować niezależnie od wartości. Przy umowie najmu na OMR 12 000 ($31 210) rocznie VAT w wysokości 5% to OMR 600 ($1 560), naliczane dodatkowo, gdy wynajmujący jest zarejestrowany, a pojedyncza taka umowa sama w sobie mieści się poniżej progu obowiązkowej rejestracji.

Rejestracja najmu jest odrębna od VAT. W lutym 2022 r. rzecznik Muscat Municipality powiedział Oman Observer, że wynajmujący musi zarejestrować umowę najmu w urzędzie miasta, że płatny jest podatek stały w wysokości 3% oraz że umowę niezarejestrowaną, nieodnowioną lub nieopodatkowaną w ciągu miesiąca od podpisania lub wygaśnięcia uważa się wobec organów państwowych za nieważną, z karą w wysokości trzykrotności podatku stałego. Zestawienie warunków najmu Muscat Municipality opublikowane przez Muscat Daily podaje 3% jako procent miesięcznego czynszu, powołuje się na dekret królewski 6/89 oraz wymienia trzymiesięczny okres wypowiedzenia przy opuszczaniu lokalu i wymóg pisemnej zgody wynajmującego przed podnajmem. Nasz przewodnik po wynajmie nieruchomości w Omanie z zagranicy omawia stronę mieszkaniową wynajmu.

Jeśli chodzi o poziomy czynszów, jedynym opublikowanym wzorcem z danymi na 2026 r., jaki znaleźliśmy, jest raport Savills o rynku nieruchomości w Omanie. Savills podał 29 kwietnia 2026 r., że rynek biurowy Maskatu był w pierwszym kwartale stabilny w kluczowych podrynkach, z czynszami OMR 2,0 za metr kwadratowy miesięcznie w centralnej dzielnicy biznesowej, OMR 3,5 w Qurum, OMR 4,5 w Al Khuwair i OMR 6,0 w Shatti Al Qurum. Za drugi kwartał Muscat Daily podał 29 lipca 2026 r., że czynsze w centralnej dzielnicy biznesowej i w Qurum pozostały bez zmian, a w Ghubrah i Azaiba wzrosły o 4%. Tabela stosuje wzorce z pierwszego kwartału do najmniejszego i największego biura w Dar Muscat Hills. Wzorce te opisują inne dzielnice i nic nie mówią o Muscat Hills ani Knowledge Oasis Muscat, więc poniższy rachunek jest sposobem na odczytanie skali czynszów, a nie prognozą dochodu.

Kroki są proste: powierzchnia × miesięczny czynsz za metr kwadratowy × 12. Dla biura o powierzchni 61,46 m² przy OMR 3,5 daje to 61,46 × 3,5 × 12 = OMR 2 581. VAT w wysokości 5% dodałby do tego czynszu OMR 129, jeśli wynajmujący go nalicza. Powyższe źródła nie podają wzorca czynszów handlowych, więc tabela obejmuje wyłącznie biura. Nasz artykuł o rentowności najmu w Omanie omawia rachunek rentowności dla lokali mieszkalnych; nie obejmuje sklepów ani biur.

Podatki od posiadania: nieruchomości komercyjne w Omanie

Oman Highlights firmy Deloitte (styczeń 2023 r.) odnotowuje brak podatku od nieruchomości, brak podatku od przeniesienia własności, opłatę skarbową wyłącznie przy nabyciu nieruchomości w wysokości 3% wartości sprzedaży, brak podatku od majątku netto oraz brak podatku od spadków i darowizn. Dla spółek odnotowuje stawkę podatku dochodowego od osób prawnych 15% dla wszystkich przedsiębiorstw, w tym oddziałów i zakładów stałych spółek zagranicznych, ze stawką 3% dla małych spółek w zdefiniowanym rozumieniu, i stwierdza, że zyski kapitałowe ze sprzedaży środków trwałych są opodatkowane według zwykłych stawek. Spółka posiadająca sklep lub biuro podlega więc reżimowi podatku od osób prawnych od swojego dochodu podlegającego opodatkowaniu, czyli przychodu brutto po odliczeniu dozwolonych wydatków. W dniu tej publikacji ani rezydenci, ani nierezydenci nie płacili podatku dochodowego ani podatku od zysków kapitałowych jako osoby fizyczne.

To zmienia się 1 stycznia 2028 r. Dekret królewski 56/2025 został wydany 22 czerwca 2025 r. i opublikowany w Dzienniku Urzędowym 30 czerwca 2025 r. Wprowadza podatek dochodowy od osób fizycznych w wysokości 5% od netto dochodu podlegającego opodatkowaniu powyżej OMR 42 000 ($109 234) rocznie, według komunikatu KPMG z lipca 2025 r. Opodatkowanymi źródłami są wynajem i dzierżawa nieruchomości i ruchomości oraz zyski kapitałowe, w tym zyski z nieruchomości. W przypadku dochodu z najmu KPMG odnotowuje koszt uzyskania przychodu w wysokości 15% przychodu całkowitego lub rzeczywiście poniesione wydatki na jego uzyskanie, z wyborem między odliczeniem ryczałtowym a rzeczywistym co trzy lata, i zauważa, że podlegający odzyskaniu podatek naliczony od wydatków nie podlega odliczeniu. Rezydenci podatkowi, czyli osoby przebywające dłużej niż 183 dni w roku podatkowym, są opodatkowani od dochodu światowego, a nierezydenci od dochodu ze źródeł omańskich.

Lista zwolnień KPMG obejmuje wpływy ze zbycia głównego miejsca zamieszkania po dwóch latach od zawiadomienia organów oraz wpływy ze zbycia drugiego miejsca zamieszkania jednorazowo. Sklep ani biuro nie jest żadnym z nich, więc zysk z lokalu komercyjnego podlega źródłu zysków kapitałowych w brzmieniu listy. Ilustracja pokazuje mechanikę dla najmu. Załóżmy, że osoba fizyczna ma w roku OMR 60 000 ($156 048) przychodu brutto z czynszu i żadnego innego dochodu. Odliczenie ryczałtowe 15% wynosi OMR 9 000 ($23 407), co pozostawia OMR 51 000 ($132 641). Kwota powyżej OMR 42 000 to OMR 9 000, a 5% z niej to OMR 450 ($1 170). Inne odliczenia, inne dochody i rozporządzenia wykonawcze mogą zmienić wynik dla rzeczywistego podatnika. Nasz przegląd rynku nieruchomości w Omanie oraz przewodnik po sprzedaży nieruchomości w Omanie opisują, jak te reguły wchodzą w plan wyjścia z inwestycji.

Zakup lokali komercyjnych off-plan na podstawie dekretu królewskiego 79/2025

Większość lokali komercyjnych na naszych stronach jest sprzedawana przed ukończeniem, co podporządkowuje je ogólnokrajowej ustawie o nieruchomościach, czyli dekretowi królewskiemu 79/2025. Został on opublikowany w Dzienniku Urzędowym nr 1613 w dniu 14 września 2025 r. i wchodzi w życie 180 dni po publikacji, co wyznacza początek na połowę marca 2026 r.; BSA Law podaje 10 marca 2026 r. Według streszczenia BSA Law deweloper potrzebuje uprzedniej licencji przed rozpoczęciem projektu, lokale off-plan muszą być zarejestrowane, każdy projekt musi mieć niezależny rachunek powierniczy we własnym imieniu, na który wpłaca się płatności kupujących, wypłaty są ograniczone zgodnie z zatwierdzonymi fazami budowy, pośrednicy i marketerzy muszą posiadać licencję ministerstwa i figurować w krajowym rejestrze, a naruszenia grożą karami administracyjnymi i karnymi, w tym cofnięciem licencji. Artykuł III dekretu uchyla dawny system rachunków powierniczych (dekret królewski 30/2018), ustawę o pośrednictwie (dekret królewski 78/86) i system własności apartamentów i pięter (dekret królewski 48/89).

Sformułowania dekretu są ogólne, a artykuł BSA Law nie wyróżnia lokali komercyjnych, ani nie wyłącza ich spod tych zasad. Przepisy są napisane wokół projektów i lokali, więc kupujący sklep lub biuro w budynku off-plan może rozsądnie zadać te same pytania, które zadaje kupujący mieszkanie. Nasz przewodnik po dekrecie królewskim 79/2025, artykuł o progu marketingowym off-plan oraz proces zakupu off-plan krok po kroku opisują kolejność czynności szczegółowo i stosują się do lokalu komercyjnego tak samo jak do domu.

W specjalnych strefach ekonomicznych i wolnych strefach równoległe reguły zawiera dekret królewski 38/2025: rachunek powierniczy na podstawie art. 43, zatwierdzenie OPAZ przed reklamą na podstawie art. 47 oraz dostawa w uzgodnionym terminie na podstawie art. 46. Poniższa lista kontrolna zbiera dokumenty dla lokalu komercyjnego, niezależnie od tego, która ścieżka ma zastosowanie.

Lista kontrolna jest pomocą w lekturze i porządkuje pytania, które warto zadać deweloperowi na piśmie przed wpłatą. Nie zastępuje przeglądu dokonanego przez omańskiego prawnika, a każdy projekt może dodać własne dokumenty.

Kontekst rynkowy dla nieruchomości komercyjnych w Omanie

Dane krajowe opisują cały rynek nieruchomości, a nie wyłącznie nieruchomości komercyjne. Krajowe Centrum Statystyki i Informacji (National Centre for Statistics and Information), według relacji Oman Observer z 29 lipca 2026 r., odnotowało łączne transakcje na rynku nieruchomości w wysokości OMR 1,43 mld ($3,72 mld) w pierwszej połowie 2026 r., o 5,4% więcej niż w tym samym okresie 2025 r. Wartość umów sprzedaży wzrosła o 12,2% do OMR 688 mln ($1,79 mld) w 34 017 transakcjach, czyli o 6,9% więcej, podczas gdy wartość kredytów hipotecznych pozostała na poziomie OMR 740,2 mln ($1,92 mld), a liczba wydanych tytułów własności spadła o 8% do 101 700. Savills podał wartość transakcji OMR 678 mln ($1,76 mld) do końca marca 2026 r., o 18,4% więcej, a Muscat Daily podał bezpośrednie inwestycje zagraniczne w nieruchomości na poziomie OMR 602,5 mln ($1,57 mld) na koniec pierwszego kwartału, o 1,2% więcej. Żaden z tych komunikatów nie oddziela transakcji komercyjnych od mieszkaniowych.

Dane Knowledge Oasis Muscat pozwalają na węższy odczyt. Przy użyciu danych o powierzchni z raportu Oman Observer z kwietnia 2026 r. 381 312 m² wynajętych z 494 832 m² nadających się do wynajmu to około 77% (381 312 ÷ 494 832 = 0,771), a rok 2025 dodał ponad 21 000 m² nowej powierzchni wynajętej. Dane te opisują wynajem w obrębie kompleksu, a nie wartość odsprzedaży ani wynajmu któregokolwiek lokalu w Central 7. Savills wskazał też w raporcie za drugi kwartał, że porty w Salala, Duqm i Sohar leżące poza Cieśniną Ormuz są czynnikiem wspierającym popyt na magazyny, obiekty logistyczne i nieruchomości komercyjne, według Muscat Daily; to opinia Savills o długoterminowym popycie i nie zawiera liczb dotyczących czynszów ani obłożenia.

Dla kupującego praktyczne zastosowanie tych liczb to kalibracja. Dane rynkowe pokazują aktywność i poziomy czynszów w ugruntowanych podrynkach Maskatu, podczas gdy projekty z naszych stron leżą w nowszych lokalizacjach: w Madinat Al Irfan, gdzie przestrzeń komercyjna jest częścią projektów o funkcji mieszanej, oraz w parku technologicznym Rusayl. Porównanie ceny, metrażu i terminu przekazania lokali w powyższych tabelach to ta część, którą można sprawdzić lokal po lokalu w umowie kupna-sprzedaży. Tabele służą więc zestawieniu projektów między sobą, a nie ocenie rynku jako całości.

Często zadawane pytania

Czy cudzoziemiec może kupić biuro w Omanie?

W przypadku nieruchomości komercyjnych w Omanie osoba niebędąca Omańczykiem może posiadać gotowy lokal lub działkę w ITC w celach zakwaterowania lub inwestycyjnych na podstawie decyzji ministerialnej 191/2007, a dekret królewski 38/2025 pozwala licencjonowanym deweloperom w specjalnych strefach ekonomicznych i wolnych strefach sprzedawać lokale osobom niebędącym Omańczykami jako freehold. Biura są wymienione wśród lokali nieruchomości w tej drugiej ustawie. To, czy dane biuro się kwalifikuje, zależy od kategorii tytułu zapisanej dla niego, którą pokazują umowa kupna-sprzedaży i wypis z księgi gruntowej.

Czy cudzoziemiec może kupić sklep w Omanie?

Sklepy podlegają tym samym ścieżkom co biura. Oferta The Pearl Muscat Hills podaje, że jej 37 lokali handlowych jest sprzedawanych z pełnym tytułem freehold kupującym dowolnej narodowości, i zaznacza, że Muscat Hills jest wyznaczonym ITC, natomiast Dar Muscat Hills wymienia 15 sklepów i mówi, że kategoria tytułu dla kupujących z zagranicy znajduje się w dokumentach sprzedaży dewelopera. Nieruchomości komercyjne w Omanie kupuje się więc lokal po lokalu, sprawdzając formę własności dla każdego budynku.

Czy zakup nieruchomości komercyjnej w Omanie daje rezydencję?

Sam z siebie nie. Nieruchomości komercyjne w Omanie łączą się z rezydencją wyłącznie przez określone ścieżki: nieruchomościowa ścieżka Golden Residency wymaga pojedynczej nieruchomości w ITC o wartości co najmniej OMR 200 000 ($520 160), o czym decyduje Royal Oman Police, a podsumowanie programu wymienia lokale mieszkalne, komercyjne lub turystyczne w ITC z ważnym aktem własności. Owner Visa na podstawie decyzji Royal Oman Police 87/2026 nie ma minimalnej wartości, jest bez sponsora, jest powiązana z własnością i wygasa w razie przeniesienia nieruchomości; doniesienia opisują ją w kategoriach lokali i działek budowlanych, więc zaświadczenie dla wskazanego lokalu to dokument, który trzeba uzyskać.

Czy od nieruchomości komercyjnych w Omanie pobiera się VAT?

Według przewodnika Urzędu Podatkowego po sektorze nieruchomości w podsumowaniu Deloitte sprzedaż i najem nieruchomości komercyjnych w Omanie podlegają stawce podstawowej 5%, natomiast odsprzedaż i najem nieruchomości mieszkaniowych są zwolnione. Przy lokalu za OMR 100 000 ($260 080) 5% to OMR 5 000 ($13 004), jeśli cena nie zawiera VAT. To, czy cena jest ceną brutto, określa umowa kupna-sprzedaży.

Czy od nieruchomości komercyjnych w Omanie płaci się roczny podatek od nieruchomości?

W odniesieniu do nieruchomości komercyjnych w Omanie Oman Highlights firmy Deloitte ze stycznia 2023 r. odnotowuje brak podatku od nieruchomości i opłatę skarbową w wysokości 3% przy nabyciu nieruchomości. Od 1 stycznia 2028 r. osoby fizyczne będą płacić podatek dochodowy w wysokości 5% powyżej OMR 42 000 ($109 234) od dochodu netto, który obejmuje czynsz, a lista opodatkowanych źródeł obejmuje także zyski z nieruchomości.

Czy nieruchomości komercyjne w Omanie wymagają spółki omańskiej?

Nie na ścieżkach ITC i stref, gdzie mogą kupować osoby fizyczne i spółki niebędące omańskimi. Istnieje również ścieżka spółkowa: ustawa o inwestycjach kapitału zagranicznego, dekret królewski 50/2019, pozwala inwestorom zagranicznym posiadać spółki omańskie, a nasza oferta Central 7 wymienia własność przez spółkę zarejestrowaną w Omanie wśród dostępnych ścieżek. Spółka posiadająca lokal podlega opodatkowaniu w reżimie podatku od osób prawnych według stawki 15%, według Deloitte.

Ile kosztują sklepy i biura w Dar Muscat Hills?

Strona naszej oferty pokazuje cenę na zapytanie dla wszystkich 15 sklepów i 4 biur. Podaje natomiast powierzchnie: sklepy od 28,98 do 55,35 m² (średnio 40,47 m²) i biura od 61,46 do 152,52 m² (średnio 115,06 m²), z celem dewelopera na przekazanie lokali na początku grudnia 2029 r. Ceny i warunki płatności są przekazywane wraz z dokumentami rezerwacyjnymi.

Kiedy planowane jest przekazanie lokali w Central 7?

Celem dewelopera jest czwarty kwartał 2026 r., według strony naszej oferty, z 20% płatnymi przy rezerwacji i ratami kwartalnymi do ukończenia. Świadectwo ukończenia, rejestracja lokalu i datowany harmonogram w umowie kupna-sprzedaży to dokumenty, które pokazują, czy i kiedy konkretny lokal zostanie dostarczony.

Jak chronione są pieniądze przy zakupie lokalu komercyjnego off-plan?

W przypadku nieruchomości komercyjnych w Omanie kupowanych off-plan dekret królewski 79/2025 wymaga, aby każdy projekt miał niezależny rachunek powierniczy, na który wpłaca się płatności kupujących, a wypłaty są ograniczone zgodnie z zatwierdzonymi fazami budowy, według BSA Law. W specjalnej strefie ekonomicznej dekret królewski 38/2025 zawiera ten sam wymóg rachunku powierniczego w art. 43. Kontrola po stronie kupującego polega na sprawdzeniu przed każdą wpłatą, że płatności trafiają na wskazany rachunek projektu, a nie na rachunek ogólny.

Jakie czynsze osiągają biura w Maskacie?

Savills podał czynsze biurowe z pierwszego kwartału 2026 r. w wysokości OMR 2,0 ($5,20) za metr kwadratowy miesięcznie w centralnej dzielnicy biznesowej, OMR 3,5 ($9,10) w Qurum, OMR 4,5 ($11,70) w Al Khuwair i OMR 6,0 ($15,60) w Shatti Al Qurum. To wzorce dla dzielnic, które nie opisują czynszów w Muscat Hills ani w Knowledge Oasis Muscat.

Ostatnia weryfikacja: 16 października 2026 r. Źródła: Dekret królewski 38/2025 (OPAZ); Oman Observer, własność freehold w SEZ (18 czerwca 2025 r.); KPMG Oman, prawo o SEZ i wolnych strefach; Times of Oman, rozporządzenie 81/2026; Muscat Daily, rozporządzenie 81/2026; Times of Oman, ramy prawne ITC (25 lipca 2026 r.); GLMM, decyzja ministerialna 191/2007; Curtis Oman Law Blog, własność gruntu przez spółki; Trowers & Hamlins, decyzja ministerialna 357/2020; Oman Observer, zasady własności (9 marca 2022 r.); Oman Observer, The Pearl Muscat (11 lipca 2018 r.); Middle East Briefing, Golden Residency; Gulf News, Golden Residency; Oman Observer, Owner Visa (25 czerwca 2026 r.); Muscat Daily, decyzja 87/2026; Deloitte, przewodnik Oman Tax Authority po VAT w sektorze nieruchomości; Deloitte, Oman Highlights 2023; KPMG, omańskie prawo o podatku dochodowym od osób fizycznych; Oman Observer, rejestracja najmu (15 lutego 2022 r.); Muscat Daily, warunki najmu Muscat Municipality; Savills, rynek nieruchomości w Omanie Q1 2026; Muscat Daily, Savills Q2 2026; Oman Observer, transakcje NCSI w pierwszej połowie 2026 r.; Oman Observer, Knowledge Oasis Muscat (18 kwietnia 2026 r.); Invest-Gate, premiera Wujha (17 września 2025 r.); Daily News Egypt, premiera Wujha; BSA Law, dekret królewski 79/2025; decree.om, dekret królewski 79/2025.