Obywatele GCC kupują nieruchomości w Omanie: zasady, limity i koszty

Obywatele GCC kupują nieruchomości w Omanie: zasady, limity i koszty

Ten przewodnik został zweryfikowany 24 października 2026 r. i wyjaśnia, jak obywatele GCC kupują nieruchomości w Omanie: jaką odrębną ścieżką prawną posługują się obywatele Arabii Saudyjskiej, ZEA, Kuwejtu, Kataru i Bahrajnu, czym różni się ona od stref typu freehold (własność pełna), otwartych dla pozostałych cudzoziemców, oraz co Ministry of Housing and Urban Planning (Ministerstwo Mieszkalnictwa i Planowania Miejskiego, dalej: ministerstwo) podaje o warunkach, opłatach i terminach. Opracowanie opiera się na stronie usługi ministerstwa w portalu gov.om, na oświadczeniu ministerstwa z końca czerwca 2026 r., na dekrecie królewskim 29/2018 wraz z przepisami wykonawczymi, na streszczeniu dekretu królewskiego 21/2004 sporządzonym przez kancelarię prawniczą, na statystykach National Centre for Statistics and Information (NCSI, Narodowe Centrum Statystyki i Informacji) oraz na cenach i warunkach zamieszczonych na naszych własnych stronach ofert.

Po lekturze będą Państwo wiedzieć, który tekst prawny dotyczy nabywcy z GCC, jakie miejsca są wyłączone, co reguła czterech lat dla niezabudowanej ziemi oznacza w konkretnych datach, jak wygląda wjazd do Omanu na podstawie paszportu lub dowodu osobistego obywatela GCC, jak droga przez Pustynię Rub al-Chali (Empty Quarter) i przejścia graniczne ze ZEA wpisują się w podróż oglądową oraz jak przeliczać budżety wyrażone w rialach saudyjskich i dirhamach na riale omańskie za pomocą stałych kursów względem dolara. Wszystkie ceny omańskie podajemy w rialach, a w nawiasach w dolarach amerykańskich, po kursie 2,6008 dolara za rial, i każda cena jest kwotą z przywołanej strony oferty na dzień 24 października 2026 r.

Co w praktyce oznacza ścieżka GCC

Oman nie pozwala osobom niebędącym jego obywatelami kupować nieruchomości wszędzie. Ministerstwo Mieszkalnictwa i Planowania Miejskiego oświadczyło pod koniec czerwca 2026 r., że własność cudzoziemców nie została otwarta na wszystkie obszary Sułtanatu i że cudzoziemcy mogą posiadać nieruchomości wyłącznie w wyznaczonych miejscach: w kompleksach typu Integrated Tourism Complex (ITC, zintegrowany kompleks turystyczny), w przyszłych miastach, takich jak Sultan Haitham City, Al Thuraya City i Al Jabal Al Aali, oraz w zintegrowanych osiedlach, takich jak program Surooh. W tym samym oświadczeniu, według relacji Gulf News, ministerstwo wskazało, że obywatele państw Rady Współpracy Zatoki Perskiej (GCC) nadal podlegają odrębnym umowom GCC, a ich własność regulują te umowy oraz omańskie przepisy dotyczące zatwierdzonych obszarów.

To zdanie jest punktem wyjścia dla wszystkiego, co następuje poniżej. Gdy obywatele GCC kupują nieruchomości w Omanie, nie korzystają, jako swojej głównej ścieżki, z mapy ITC, stref specjalnych i wyznaczonych osiedli, która obowiązuje cudzoziemców. Stosują układ oparty na równym traktowaniu obywateli (national treatment), wynikający z dekretu królewskiego wdrażającego gospodarczą umowę GCC, i składają wniosek do tego samego ministerstwa, ale w ramach innej usługi. W praktyce oznacza to, że rodzina z Arabii Saudyjskiej, która szuka domu w dzielnicy mieszkalnej poza kurortem, zadaje inne pytanie prawne niż europejski nabywca, który rozważa apartament w licencjonowanym ITC, nawet jeśli oboje stoją w tym samym biurze sprzedaży.

Pojęcie „obywatel GCC” ma znaczenie. Ścieżka jest przeznaczona dla obywateli sześciu państw członkowskich, a strona usługi ministerstwa, omówiona poniżej, jest skierowana do obywateli, a nie do osób mieszkających w państwach Zatoki, które mają inny paszport. Obywatel Wielkiej Brytanii lub Indii mieszkający w Dubaju albo w Rijadzie jest z punktu widzenia omańskiego prawa własności cudzoziemcem i podlega zasadom dla nabywców zagranicznych, opisanym w naszym przewodniku o tym, czy cudzoziemcy mogą kupować nieruchomości w Omanie.

Podstawa prawna: dekret królewski 21/2004 i usługa ministerstwa

Tekstem najczęściej przywoływanym w odniesieniu do reżimu GCC jest dekret królewski 21/2004, czyli akt regulujący posiadanie nieruchomości przez obywateli GCC w państwach członkowskich w celach mieszkaniowych i inwestycyjnych. Notatka z 2014 r. na blogu Curtis Oman Law Blog opisuje go jako wdrożenie artykułu 3 gospodarczej umowy GCC, który przyznaje obywatelowi każdego państwa członkowskiego w pozostałych państwach równe traktowanie, łącznie z prawem do posiadania nieruchomości. Według tego streszczenia artykuł 1 daje obywatelom GCC prawo do dzierżawy i posiadania zabudowanych nieruchomości oraz gruntów w celach mieszkaniowych i inwestycyjnych w sposób określony przez prawo omańskie, a spółki kwalifikują się tylko wtedy, gdy w całości należą do obywateli GCC. Dekret pozostawia też państwu swobodę wywłaszczania na cele publiczne za słusznym odszkodowaniem oraz zakazywania własności lub użytkowania gruntów w niektórych obszarach.

Ten dekret pojawia się ponownie w preambule dekretu królewskiego 29/2018, czyli ustawy o zakazie posiadania gruntów i nieruchomości przez osoby niebędące obywatelami Omanu w pewnych miejscach, według bazy decree.om. Ustawę wydano 11 listopada 2018 r., opublikowano ją w Dzienniku Urzędowym nr 1268 w dniu 18 listopada 2018 r., a w życie weszła następnego dnia. Strona bazy przedstawia preambułę oraz cztery krótkie artykuły operacyjne.

Strona operacyjna należy do Ministerstwa Mieszkalnictwa i Planowania Miejskiego. Jego usługa „Own Real Estate in the Sultanate of Oman” (posiadanie nieruchomości w Sułtanacie Omanu) w portalu rządowym gov.om jest opisana jako umożliwiająca obywatelom państw GCC posiadanie nieruchomości w Omanie. Zaczyna się od konta osobistego, jest dostępna wyłącznie dla obywateli GCC powyżej 21. roku życia i przebiega w trzech krokach: złożenie wniosku, jego rozpatrzenie i zatwierdzenie. Kolejne sekcje przedstawiają, co mówi ta strona i pozostałe źródła, w kolejności, w jakiej nabywca napotyka poszczególne pytania.

Czym obywatele GCC różnią się od pozostałych nabywców zagranicznych

Różnice najłatwiej zobaczyć obok siebie. Środkowa kolumna poniższej tabeli opiera się na stronie usługi ministerstwa i na streszczeniu Curtis, natomiast prawa kolumna odpowiada zasadom dla nabywców zagranicznych, podsumowanym w naszych przewodnikach, które z kolei opierają się na dekrecie królewskim 12/2006 w odniesieniu do ITC oraz na oświadczeniu ministerstwa z czerwca 2026 r. w odniesieniu do wyznaczonych obszarów. Nasz artykuł o nieruchomościach w Omanie niedostępnych dla cudzoziemców wyjaśnia test trzech pytań, którego używają nabywcy zagraniczni.

Dwa wiersze wymagają komentarza. Po pierwsze, zezwolenia na pobyt powiązane z nieruchomością, które dominują w przewodnikach dla nabywców zagranicznych, czyli Golden Residency i Owner Visa, nie należą do ścieżki GCC: zostały przygotowane dla zagranicznych właścicieli, a na pytanie o wjazd obywatela GCC odpowiada zwolnienie z wizy, omówione dalej. Po drugie, ścieżka GCC nie ogranicza się do kurortów. Obywatel GCC nadal może kupować wewnątrz ITC lub w projekcie, który deweloper sprzedaje obywatelom wszystkich państw, i wielu robi to dla wygody, lecz takie zakupy podlegają umowie kupna-sprzedaży (SPA) dewelopera, a nie stanowią jedynych otwartych drzwi.

Gdzie obywatele GCC kupują nieruchomości w Omanie, a gdzie nie mogą

Źródła zgodnie wskazują, że ścieżka GCC ma ograniczenia. Oman Observer podał w grudniu 2018 r., na podstawie raportu Ministerstwa Mieszkalnictwa, że obywatele GCC mogą posiadać nieruchomości mieszkaniowe, komercyjne i przemysłowe, ale nie grunty rolne, oraz że ministerstwo nie przyjmuje wniosków dotyczących gruntów w pobliżu obszarów przygranicznych, na wyspach ani w miejscach wrażliwych ze względów bezpieczeństwa, a także dotyczących obszarów objętych zakazem. Ten sam raport podawał, że dekret królewski zabrania osobom niebędącym obywatelami Omanu posiadania nieruchomości w Musandam, Al Buraimi, Al Dhahirah, Al Wusta, Dhofarze (z wyjątkiem Salalah), Liwa, Shinas, Masirah, Jabal Al Akhdar i Jabal Shams, a także w górach i na wyspach w pobliżu obiektów o znaczeniu strategicznym lub wojskowym oraz na niektórych obszarach archeologicznych.

Miejsca objęte zakazem w dekrecie królewskim 29/2018

Streszczenie przepisów wykonawczych (decyzja ministerialna 292/2020), sporządzone przez kancelarię CMS, wymienia miejsca, w których osoby niebędące obywatelami Omanu nie mogą posiadać nieruchomości: gubernatorstwa Dhofar (z wyjątkiem Salalah), Musandam, Buraimi, Ad Dhahirah i Al Wusta; wilajaty Liwa, Shinas i Musairah; Jebel Al Akhdar, Jebel Shams i inne strategiczne góry wskazane przez właściwy organ; wszystkie omańskie wyspy; nieruchomości w odległości 1 000 metrów od murów pałacu królewskiego; nieruchomości w odległości 500 metrów od organów bezpieczeństwa lub wojskowych oraz stanowiska archeologiczne wskazane przez organ. Grunty rolne są zakazane dla osób niebędących obywatelami Omanu w każdym gubernatorstwie, a zakaz ten nie obowiązuje wewnątrz zintegrowanego kompleksu turystycznego. W odniesieniu do sytuacji obywateli GCC niniejszy przewodnik opiera się na przywołanym wyżej raporcie samego ministerstwa.

Co to oznacza dla nabywcy

Dla nabywcy z Arabii Saudyjskiej lub Kuwejtu mapa wygląda więc następująco. Maskat, gubernatorstwa Al Batinah, Ad Dakhiliyah, gubernatorstwa Asz-Szarkijja i Salalah nie znajdują się na liście miejsc objętych zakazem, więc wyłączenie ministerstwa tam nie obowiązuje. Musandam, Buraimi, Dhahirah, Wusta oraz Dhofar poza Salalah znajdują się na liście zakazów, więc ministerstwo nie przyjmuje tam wniosków. Nasze przewodniki o Musandamie, Maskacie w porównaniu z Salalah i Soharze opisują te miejsca z perspektywy rynku nabywców zagranicznych. Grunt w ogrodzie lub na działce rolnej, który ma przeznaczenie rolne, jest wyłączony wszędzie.

Reguła czterech lat dla niezabudowanej ziemi

Najbardziej konkretny warunek ze strony gov.om dotyczy ziemi. Wynika z niego, że ziemi nie można sprzedać ani wykorzystać inwestycyjnie przez cztery lata oraz że jeśli niezabudowaną ziemię sprzedaje się w ciągu czterech lat od zakupu, musi na niej stać co najmniej jeden budynek. Streszczenie Curtis dotyczące dekretu królewskiego 21/2004 opisuje ten sam zegar od drugiej strony: niezagospodarowany grunt musi zostać zabudowany w ciągu czterech lat od rejestracji na nazwisko właściciela z GCC, rozporządzenie niezabudowanym gruntem przed zabudową wymaga zgody właściwego organu, a jeśli grunt nie zostanie zabudowany, państwo może go odzyskać i wypłacić właścicielowi odszkodowanie w niższej z dwóch kwot: wartości gruntu w chwili rejestracji lub jego wartości w chwili odzyskania. Właściciel może złożyć skargę do właściwego organu, który może przedłużyć termin z przyczyn, które uzna za zasadne.

W datach wygląda to tak: działka zarejestrowana 24 października 2026 r. miałaby termin zabudowy 24 października 2030 r., a sprzedaż przed tą datą wymagałaby istnienia budynku. Dla porównania, działka w ITC kupiona przez zagranicznego właściciela podlega w reżimie ITC regule zabudowy w ciągu czterech lat z możliwością przedłużenia o maksymalnie dwa lata, jak opisano w naszym przewodniku o nieruchomościach freehold w Omanie.

Wniosek: etapy, opłaty i terminy

Strona gov.om podaje zwarty opis procedury. Nabywca loguje się na konto osobiste, składa wniosek wraz z dokumentami tożsamości i dokumentami wydanymi przez ministerstwo, wnosi opłatę za złożenie wniosku i czeka na rozpatrzenie oraz zatwierdzenie. Strona podaje termin realizacji usługi wynoszący 10 dni oraz opłatę za złożenie wniosku w wysokości OMR 5 (około $13), wnoszoną na platformie Amlak ministerstwa, przy czym łączny koszt usługi jest wskazany jako zmienny.

Opłata za złożenie wniosku nie jest kosztem zakupu. Wokół niej występują jeszcze trzy inne obciążenia. Opłata rejestracyjna przy sprzedaży została obniżona z 5% do 3% wartości składnika majątku decyzją ministerialną, o której Oman Observer informował 8 listopada 2020 r.; zmiana ze stycznia 2025 r., o której pisał Arabian Business, zmniejszyła o połowę pokrewną opłatę rejestracyjną dla omańskich osób fizycznych i spółek, z 2% do 1%. Nabywca, który bierze nowy lokal od dewelopera, ponosi podatek od wartości dodanej (VAT) w wysokości 5% przy pierwszej dostawie nieruchomości mieszkalnej, według streszczenia KPMG dotyczącego przewodnika Oman Tax Authority o rynku nieruchomości, natomiast odsprzedaż nieruchomości mieszkalnej jest zwolniona. Deweloperzy pobierają ponadto opłaty na rzecz stowarzyszeń właścicieli, omówione w naszym artykule o opłatach eksploatacyjnych w nieruchomościach w Omanie.

Rejestracja tytułu własności również została zmodernizowana. Dekret królewski 56/2026, obowiązujący od 18 maja 2026 r. i zastępujący ramy prawne z 1998 r., nadaje elektronicznym rejestrom i aktom własności moc prawną, tworzy rejestr wstępny dla lokali sprzedawanych w trybie off-plan (projekt w budowie) i dopuszcza rejestrację na nazwiska osób fizycznych i podmiotów prawnych niebędących obywatelami Omanu, z zastrzeżeniem przepisów regulujących własność takich osób, według streszczenia Trowers & Hamlins. Dokładniejsze mechanizmy omawia nasz powiązany artykuł o rejestracji nieruchomości w Omanie. Dekret królewski 79/2025 reguluje sprzedaż off-plan, w tym rachunek powierniczy (escrow), a wyjaśnia go nasz przewodnik o prawie nieruchomości w Omanie 79/2025; odwołuje się do niego jedna z ofert poniżej.

Wjazd, pobyt i rezydencja dla odwiedzającego z GCC

Zanim obywatele GCC kupują nieruchomości w Omanie, większość z nich odbywa podróż oglądową, a obywatel GCC, który przylatuje lub przyjeżdża samochodem, przechodzi inną procedurę graniczną niż obywatele innych państw. Ministerstwo Spraw Zagranicznych podaje na stronie o wizach wjazdowych, że obywatele państw GCC nie potrzebują wiz, aby wjechać do Omanu. Strona o odprawie imigracyjnej portu lotniczego Muscat dodaje, że obywatele GCC posiadający ważny dowód osobisty wydany przez władze państwowe nie potrzebują paszportu, że wszyscy pozostali odwiedzający z zagranicy potrzebują wizy, że obywatele GCC mogą korzystać ze stanowisk odprawy od 1 do 4 w hali przylotów oraz że mieszkańcy państw GCC mogą być uprawnieni do wizy na przylocie, jeśli ma to zastosowanie. Royal Oman Police (Królewska Policja Omanu) zarządza przetwarzaniem wiz dla odwiedzających.

Dwa zezwolenia na pobyt, które wypełniają przewodniki dla nabywców zagranicznych, nie rozstrzygają o tym, czy obywatel GCC może odwiedzić nieruchomość. Golden Residency wymaga jednej nieruchomości w ITC o wartości co najmniej OMR 200 000 ($520 160), a decyzję podejmuje Royal Oman Police. Owner Visa, ustanowiona decyzją Royal Oman Police 87/2026 w Dzienniku Urzędowym nr 1653 z 21 czerwca 2026 r., nie wymaga sponsora, nie ma minimalnej wartości nieruchomości i jest powiązana z własnością; Oman Observer podał 25 czerwca 2026 r., że jest ważna od sześciu miesięcy do roku, z możliwością odnowienia, że każdy wjazd pozwala na pobyt do trzech miesięcy oraz że wygasa wraz z przeniesieniem tytułu własności lokalu. Nasze porównanie Golden Residency i Owner Visa zestawia je obok siebie. Ministerstwo Mieszkalnictwa wskazało, że zmiany dotyczące rezydencji odnoszą się wyłącznie do pobytu i nie zmieniają zasad dotyczących własności.

Dojazd do nieruchomości drogą z Arabii Saudyjskiej i ZEA

Dla nabywców z Zatoki podróż oglądowa często oznacza jazdę samochodem. Droga przez Pustynię Rub al-Chali między Arabią Saudyjską a Omanem została otwarta 8 grudnia 2021 r. Oman Observer podał jej długość jako 725 kilometrów: 161 kilometrów po stronie omańskiej, od ronda w Ibri w gubernatorstwie Al Dhahirah do przejścia na Pustyni Rub al-Chali, oraz 564 kilometry po stronie saudyjskiej, od skrzyżowania Batha do przejścia. Ruch pasażerski odbywa się 24 godziny na dobę, a ciężarówki towarowe kursują od 8 rano do 5 po południu; Royal Oman Police uruchomiła swoją działalność na przejściu. Saudipedia opisuje saudyjskie przejście jako jedyne lądowe przejście między Królestwem a Omanem, sąsiadujące po stronie omańskiej z przejściem Ramlat Khaylah, z częścią pasażerską obsługującą 1 700 pojazdów dziennie.

Ze ZEA przejścia są starsze. Khaleej Times, w przewodniku opublikowanym w maju 2024 r., wymienia trasę z Hatty do Al Wajajah jako najczęściej używaną z Dubaju, o długości około 140 kilometrów i czasie przejazdu od 1,5 do 2 godzin, oraz trasę z Meyzad do Hafeet w pobliżu Al Ain jako opcję dla południowego Omanu, w odległości około 180 kilometrów od Abu Zabi i 160 kilometrów od Dubaju. Dibba i Al Darrah obsługują Musandam. Lista dokumentów w tym artykule jest napisana dla mieszkańców ZEA i obejmuje kartę rejestracyjną pojazdu oraz zaświadczenie o ubezpieczeniu ważne w Omanie, znane jako Orange Card; pozycje dotyczące pojazdu odnoszą się do samochodu, a nie do pasażera. Artykuł wspomina także o opłacie wyjazdowej w wysokości 35 dirhamów na posterunku w ZEA. Szczegóły się zmieniają, a artykuł z 2024 r. należy traktować jako zapis stanu z tamtej chwili.

Odległości pokazują, dlaczego droga przez Pustynię Rub al-Chali ma znaczenie dla saudyjskich nabywców: sam odcinek omański liczy 161 kilometrów do Ibri, które leży w Al Dhahirah, gubernatorstwie z listy miejsc objętych zakazem. Podróż oglądowa, która zaczyna się w Ibri, a kończy w Maskacie, jest zatem podróżą przez obszar, w którym ministerstwo nie przyjmuje wniosków obywateli GCC, do miejsca, w którym je przyjmuje.

Płatności, gdy obywatele GCC kupują nieruchomości w Omanie: riale, dirhamy i stały kurs

Trzy waluty uczestniczące w tej transakcji są powiązane z dolarem amerykańskim. Rial omański jest utrzymywany na poziomie 2,6008 dolara od 1986 r., według zestawienia dotyczącego tego powiązania, które powołuje się na raport roczny Banku Centralnego Omanu z 2014 r. Rial saudyjski jest utrzymywany na poziomie 3,75 za dolara; prezes Saudi Central Bank Fahad Al Mubarak powiedział w 2018 r., według relacji Gulf News, że celem jest ustabilizowanie riala na tym poziomie. Strona Cbonds dotycząca kursu Banku Centralnego ZEA pokazuje dirhama na poziomie 3,6725 za dolara. Ponieważ wszystkie trzy waluty są związane z tą samą kotwicą, budżet w rialach saudyjskich lub dirhamach przelicza się na riale omańskie według stałego kursu krzyżowego; nasz artykuł o powiązaniu riala omańskiego z dolarem a zakupie nieruchomości wyjaśnia, co to zabezpiecza, a czego nie.

Rachunek przebiega w dwóch krokach. Aby przeliczyć riale omańskie na riale saudyjskie, mnoży się je przez 2,6008, aby otrzymać dolary, a następnie przez 3,75: 2,6008 × 3,75 = 9,7530 riala saudyjskiego za jeden rial omański. W przypadku dirhamów 2,6008 × 3,6725 = 9,5514 dirhama za rial. W drugą stronę 100 000 rialów saudyjskich dzieli się przez 9,7530, co daje OMR 10 253, a 100 000 dirhamów dzieli się przez 9,5514, co daje OMR 10 470. Próg Golden Residency, OMR 200 000, to $520 160, SAR 1 950 600 lub AED 1 910 288.

Plan płatności pokazuje, jak kurs krzyżowy działa w kolejnych ratach. Yenaier Residences w Sultan Haitham City, realizowane przez dewelopera Adanté Realty, oferuje studio od $174 800 (OMR 67 210) w ramach planu „Phase 2 Cash”: 5% przy rezerwacji, 25% w ciągu 30 dni od podpisania umowy kupna-sprzedaży, 30% w ciągu 12 miesięcy i 40% przy ukończeniu, według naszej strony oferty. Po zastosowaniu do kwoty OMR 67 210 raty i ich ekwiwalenty w rialach saudyjskich po kursie 9,7530 wyglądają następująco.

Wiersze są zaokrąglone do najbliższego riala saudyjskiego; dokładna suma, 67 210 × 9,7530 = SAR 655 499, zgadza się z wynikiem $174 800 × 3,75 = SAR 655 500 z dokładnością do zaokrąglenia. Gdyby podana cena nie obejmowała podatku od wartości dodanej, 5% od kwoty OMR 67 210 dodałoby OMR 3 360,50 (SAR 32 775) przy pierwszej dostawie; tabela rat powyżej opiera się na podanej cenie. Hay Al Wafa, również w Sultan Haitham City, stosuje prostszy układ: 20% przy rezerwacji i 80% w ciągu 36 miesięcy. W przypadku apartamentu wejściowego za OMR 65 600 ($170 600) oznacza to OMR 13 120 (SAR 127 959) przy rezerwacji i OMR 52 480 w ciągu 36 miesięcy, czyli około OMR 1 457,78 (SAR 14 218) miesięcznie przy płatności w ratach miesięcznych. O tym, jak środki trafiają z rachunków w Zatoce do Omanu, piszemy w artykule o przekazywaniu pieniędzy do Omanu na zakup nieruchomości oraz w przewodniku o otwieraniu rachunku bankowego w Omanie.

Nasze oferty w zestawieniu dla nabywcy z GCC

Obywatel GCC może oglądać projekty, które deweloperzy sprzedają obywatelom wszystkich państw. Poniższa tabela wymienia projekty z naszych stron wraz z cenami wejściowymi przeliczonymi po stałych kursach. Nie ustawia ich w rankingu, a to, że oferta jest freehold dla wszystkich narodowości, jest innym stwierdzeniem niż zatwierdzenie przez ministerstwo konkretnego wniosku obywatela GCC.

Odczyt tabeli: apartamenty Azha w Sarooj Oasis mają najniższą cenę wejściową i, według naszej strony, wchodzą w skład 210-lokalowego przedsięwzięcia, w którym wpłaty są przechowywane na projektowym rachunku powierniczym (escrow), do którego odwołuje się dekret królewski 79/2025. Hay Al Wafa podaje opłatę eksploatacyjną w wysokości od OMR 300 do 500 rocznie (od $780 do $1 300), co po stałych kursach daje od SAR 2 926 do 4 877 lub od AED 2 865 do 4 776; jego domy szeregowe zaczynają się od $263 200 (około OMR 101 200), a wille od $629 400 (około OMR 242 000). Yenaier podaje opłatę eksploatacyjną za studio w wysokości od OMR 3 do 4 za metr kwadratowy rocznie, więc studio o powierzchni 920 stóp kwadratowych (około 85,5 metra kwadratowego) płaciłoby około OMR 256 do 342 rocznie. Strona Yiti nie podaje żadnej opłaty eksploatacyjnej przez pierwsze pięć lat w przypadku apartamentów ani w przypadku willi. Willa wejściowa w Al Ahlam kosztuje według naszej strony około OMR 190 000, czyli poniżej progu Golden Residency, a jej opłatę eksploatacyjną deweloper podaje osobno dla każdej willi.

Drabinę cen willi w tych projektach wyjaśnia nasz artykuł o willi i apartamencie w Omanie, a kontekst sąsiedztwa dla czterech z pięciu ofert znajduje się w przewodniku po Sultan Haitham City. Nasze zestawienie cen za metr kwadratowy porównuje dziesiątki projektów według jednej miary, a katalog deweloperów wymienia firmy, które za nimi stoją. Dla nabywcy rozważającego zakup w porównaniu z wynajmem rachunek przedstawia powiązany artykuł o wynajmie a zakupie w Omanie.

Surooh i inne programy wyłącznie dla obywateli

Tematem, który najczęściej wprowadza w błąd, gdy obywatele GCC kupują nieruchomości w Omanie, jest rządowy program osiedli. Oman Observer podał w maju 2025 r., że Ministerstwo Mieszkalnictwa i Planowania Miejskiego prowadzi inicjatywę Sorouh, mającą budować zintegrowane osiedla mieszkaniowe z kompleksową infrastrukturą usługową, że jej beneficjentami są obywatele oraz że obejmuje ona 18 zintegrowanych projektów mieszkaniowych, ponad 6 mln metrów kwadratowych i ponad 9 950 lokali mieszkalnych, realizowanych z lokalnymi deweloperami prywatnymi. W oświadczeniu ministerstwa z czerwca 2026 r. zintegrowane osiedla, takie jak Surooh, są wymienione wśród miejsc, w których cudzoziemcy mogą posiadać nieruchomości, co pokazuje, jak bardzo reguły zależą od konkretnego projektu.

Husn Al Zain w Bidbid jest najczytelniejszym przykładem w naszym portfolio. Nasza strona oferty opisuje ten projekt jako przedsięwzięcie programu Surooh realizowane przez Zain Property Development: 639 domów w Ad Dakhiliyah, z czego 418 to wolnostojące wille, a 221 to domy szeregowe; dom szeregowy wejściowy (Villa O, 173 m²) kosztuje OMR 47 485 ($123 500), docelowy termin przekazania lokali to czwarty kwartał 2027 r., a broszura opisuje te domy jako przeznaczone dla obywateli uprawnionych do gruntu mieszkaniowego. Strona podaje, że Bidbid nie ma statusu ITC, a uprawnienie wynika z zasad programu i jest potwierdzane na piśmie przez dewelopera przed jakąkolwiek wpłatą. Po przeliczeniu po stałych kursach cena wejściowa to SAR 463 125 lub AED 453 554.

Wskazówką jest cena za stopę kwadratową. Husn Al Zain wychodzi na około $66 za stopę kwadratową wobec $100 w Hay Al Wafa, który nasza strona przedstawia jako freehold dla wszystkich narodowości. Różnica jest duża, a niższą cenę wejściową ma oferta skierowana do obywateli. Warunek uprawnienia w Surooh brzmi tak samo dla każdego nabywcy: jest to warunek samego programu, stosowany projekt po projekcie. Hay Al Wafa, oferowany obywatelom wszystkich państw, jest udokumentowanym wyjątkiem; omawia go nasz przewodnik o projektach w Sultan Haitham City i zasadach własności.

Podatki i opłaty po zakupie

Po tym, jak obywatele GCC kupują nieruchomości w Omanie, za aktem własności podążają trzy pozycje: podatek od wartości dodanej w momencie sprzedaży, osobisty podatek dochodowy od czynszu od 2028 r. oraz roczna opłata eksploatacyjna. VAT przy pierwszej dostawie nieruchomości mieszkalnej wynosi 5%, a odsprzedaż jest zwolniona, według streszczenia KPMG dotyczącego przewodnika Oman Tax Authority; w przypadku nieruchomości w strefach specjalnych może mieć zastosowanie stawka zerowa, jeśli spełnione są warunki. Nasz przewodnik o podatku od nieruchomości w Omanie szerzej omawia VAT i opłatę rejestracyjną.

Osobisty podatek dochodowy w Omanie zaczyna obowiązywać 1 stycznia 2028 r. na podstawie dekretu królewskiego 56/2025, który wydano 22 czerwca 2025 r. i opublikowano w Dzienniku Urzędowym 30 czerwca 2025 r., według EY. Stawka wynosi 5% od rocznego dochodu powyżej OMR 42 000 (około $109 000). Rezydentem podatkowym jest osoba przebywająca w Omanie dłużej niż 183 dni w roku podatkowym, a nierezydenci są opodatkowani wyłącznie od dochodów uzyskanych w Omanie. Zestawienie EY wymienia dochód z najmu oraz zyski ze zbycia nieruchomości wśród źródeł podlegających opodatkowaniu, a wśród zwolnień sprzedaż głównego lub dodatkowego miejsca zamieszkania oraz dochód uzyskany za granicą. Ustawa opiera się na rezydencji podatkowej i źródle dochodu, a nie na paszportach, więc właściciel z GCC, który wynajmuje mieszkanie w Maskacie, powinien czytać przepisy przez pryzmat rezydencji i źródła, jak każdy inny właściciel; rozporządzenia wykonawcze, które określą mechanizmy, nadal były oczekiwane w dniu naszej ostatniej weryfikacji. Kontekst dają nasz artykuł o wynajmie nieruchomości w Omanie z zagranicy oraz przegląd Wizji 2040.

Krótki przykład pokazuje skalę progu z 2028 r. Wynajmujący z rocznym czynszem OMR 6 000 (SAR 58 518, AED 57 309) jest znacznie poniżej OMR 42 000, więc przy samym tym dochodzie nie powstaje 5-procentowe obciążenie; portfel generujący OMR 50 000 rocznie przekroczyłby próg, a podatek objąłby kwotę powyżej OMR 42 000, jeśli taka wykładnia ustawy się potwierdzi, czyli OMR 8 000 × 5% = OMR 400. Uwaga EY opisuje dochód netto jako kwotę dochodu brutto przekraczającą OMR 42 000; inni doradcy opisują próg inaczej, dlatego przykład opiera się na najprostszej wykładni i na niej się kończy.

Roczna opłata eksploatacyjna zależy od projektu i jest kosztem najczęściej pomijanym w nagłówkowych porównaniach. Nasz powiązany artykuł o rachunkach za prąd i wodę w nieruchomościach w Omanie oraz przewodnik o prawach nabywcy w razie opóźnienia dewelopera omawiają dwa inne koszty i ryzyka, które nabywca powinien uwzględnić w kalkulacji.

Jak często obywatele GCC kupują nieruchomości w Omanie

Statystyki o tym, ilu obywateli GCC kupuje nieruchomości w Omanie, pochodzą z National Centre for Statistics and Information, które podaje akty własności według grup nabywców. Times of Oman podał 4 maja 2026 r., że do końca marca 2026 r. wydano 225 aktów własności obywatelom GCC, o 45,9% mniej niż 416 rok wcześniej, podczas gdy ogólna liczba aktów własności spadła o 17,3%, z 55 378 do 45 789. Raport z czerwca 2026 r., ponownie opublikowany przez IFP Group z powołaniem na Arabian Business, podał 317 aktów dla obywateli GCC w pierwszych czterech miesiącach 2026 r. wobec 529 rok wcześniej, czyli spadek o 40,1%, przy czym wszystkie akty własności spadły o 10,8%, z 73 432 do 65 530.

Te udziały są naszym własnym dzieleniem podanych liczb: 317 ÷ 65 530 = 0,48%, czyli mniej więcej jeden akt na 200. Źródła nie wyjaśniają spadku, a ten artykuł nie podaje żadnej przyczyny. Dla kontekstu dotyczącego struktury nabywców dostępne są starsze dane ministerstwa. Raport Gulf News zaktualizowany w 2018 r. podawał 3 521 nieruchomości należących do obywateli GCC w 2013 r.: Kuwejtczycy 1 850 (52,5%), mieszkańcy ZEA 1 211 (34,4%), Katarczycy 261 (7,4%), Bahrajńczycy 117 (3,3%) i Saudyjczycy 82 (2,3%), przy czym Północna Al Batinah miała 1 615 (45,9%), a Dhofar 494 (14,0%). Zestawienie Oman Observer dotyczące aktów własności wydanych obywatelom GCC w listopadzie 2018 r. brzmiało: Kuwejt 54, ZEA 45, Katar 12, Bahrajn 2 i Arabia Saudyjska 2, co daje 115 w jednym miesiącu. Oba zbiory danych są wcześniejsze niż droga przez Pustynię Rub al-Chali i zmiany przepisów z lat 2025–2026, więc opisują historię, a nie obecną strukturę.

Często zadawane pytania

Czy obywatele GCC mogą kupić nieruchomość w Omanie poza ITC?

Tak, według Ministerstwa Mieszkalnictwa i Planowania Miejskiego, które w czerwcu 2026 r. oświadczyło, że obywatele GCC nadal podlegają odrębnym umowom GCC, a ich własność regulują te umowy oraz omańskie przepisy dotyczące zatwierdzonych obszarów. Obywatele GCC kupują nieruchomości w Omanie za pośrednictwem usługi GCC ministerstwa w portalu gov.om, a projekty w ITC są dla nich również otwarte.

Który dekret królewski reguluje własność obywateli GCC w Omanie?

Dekret królewski 21/2004 jest tekstem przywoływanym w streszczeniu kancelarii Curtis oraz w preambule dekretu królewskiego 29/2018 w bazie decree.om. Wdraża on równe traktowanie obywateli na podstawie gospodarczej umowy GCC w celach mieszkaniowych i inwestycyjnych.

Jaki jest minimalny wiek nabywcy z GCC?

Usługa gov.om jest dostępna dla obywateli GCC powyżej 21. roku życia. W przypadku obywateli GCC poniżej 21 lat akt własności musi być przy zakupie dzielony z matką lub ojcem.

Czy nabywca z GCC potrzebuje wizy lub rezydencji, aby obejrzeć nieruchomość?

Wiza nie jest potrzebna: Ministerstwo Spraw Zagranicznych podaje, że obywatele Bahrajnu, Kuwejtu, Kataru, Arabii Saudyjskiej i ZEA nie potrzebują wiz, aby wjechać do Omanu, a Muscat Airport informuje, że zamiast paszportu przyjmowany jest ważny dowód osobisty wydany przez władze państwowe. Obywatele GCC kupują nieruchomości w Omanie bez potrzeby posiadania Golden Residency, które wymaga jednej nieruchomości w ITC o wartości co najmniej OMR 200 000, a decyzję podejmuje Royal Oman Police.

Czy obywatel GCC może kupić nieruchomość w Musandam, Dhofarze lub Buraimi?

Raport Ministerstwa Mieszkalnictwa, przytoczony przez Oman Observer w grudniu 2018 r., podawał, że wnioski dotyczące obszarów objętych zakazem nie są przyjmowane; należą do nich Musandam, Al Buraimi, Al Dhahirah, Al Wusta i Dhofar poza Salalah. Salalah nie znajduje się na tej liście, więc osoby rozważające południe kraju mogą przeczytać nasz przewodnik o sezonie Khareef oraz przewodnik po Hawana Salalah.

Jak długo trwa wniosek GCC i ile kosztuje?

Strona gov.om podaje termin 10 dni oraz opłatę za złożenie wniosku w wysokości OMR 5 ($13), wnoszoną na platformie Amlak. Pozostałe koszty, takie jak opłaty rejestracyjne i VAT przy pierwszej sprzedaży nowego lokalu, są odrębne i zależą od transakcji.

Jak przeliczyć riale saudyjskie lub dirhamy ZEA na riale omańskie przy planie płatności?

Należy pomnożyć kwotę w rialach omańskich przez 9,7530 w przypadku rialów saudyjskich albo przez 9,5514 w przypadku dirhamów, ponieważ rial omański jest utrzymywany na poziomie 2,6008 dolara, rial saudyjski na poziomie 3,75 za dolara, a dirham na poziomie 3,6725 za dolara. Cena $174 800 (OMR 67 210) odpowiada na przykład SAR 655 500 i AED 641 953 po stałych kursach, przed jakąkolwiek marżą banku, więc obywatele GCC kupują nieruchomości w Omanie z przeliczeniem ustalonym po tych kursach.

Czy domy w Surooh są otwarte dla obywateli GCC?

Program Surooh jest opisany przez Oman Observer jako skierowany do obywateli, a nasza strona Husn Al Zain podaje, że broszura jest przeznaczona dla obywateli uprawnionych do gruntu mieszkaniowego. Oświadczenie ministerstwa z czerwca 2026 r. wymienia zintegrowane osiedla, takie jak Surooh, wśród miejsc, w których cudzoziemcy mogą posiadać nieruchomości, więc uprawnienie rozstrzyga się projekt po projekcie, jak w przypadku Hay Al Wafa.

Czy istnieje limit liczby nieruchomości, które może posiadać obywatel GCC?

Strona gov.om podaje, że obywatele GCC mogą posiadać więcej niż jedną działkę mieszkaniową, z jednym wyjątkiem: obywatele ZEA pochodzenia omańskiego mogą kupić tylko jedną nieruchomość, a kolejną tylko wtedy, gdy wykażą dozwoloną działalność gospodarczą na pierwszej.

Czy podatek dochodowy od 2028 r. obejmie czynsz uzyskiwany przez właściciela z GCC?

Dekret królewski 56/2025 wprowadza od 1 stycznia 2028 r. 5-procentowy podatek od dochodu osób fizycznych powyżej OMR 42 000, przy czym rezydenci są opodatkowani w szerszym zakresie, a nierezydenci od dochodów uzyskanych w Omanie, według EY. Podatek opiera się na rezydencji i źródle dochodu, a szczegóły ustalą rozporządzenia wykonawcze. Nasz przewodnik o tym, czy obywatele Wielkiej Brytanii mogą kupować nieruchomości w Omanie, oraz powiązany artykuł o zakupie nieruchomości w Omanie przez spółkę pokazują drugą stronę tych samych zasad.

Ostatnia weryfikacja: 24 października 2026 r. Źródła: gov.om, Own Real Estate in the Sultanate of Oman (posiadanie nieruchomości w Sułtanacie Omanu); Gulf News, Oman wyjaśnia zasady własności nieruchomości przez cudzoziemców (czerwiec 2026 r.); Curtis Oman Law Blog, obywatele i podmioty GCC (2014); decree.om, dekret królewski 29/2018; CMS, własność gruntów przez osoby niebędące obywatelami Omanu; Oman Observer, Kuwejtczycy na czele listy właścicieli gruntów z GCC; Ministerstwo Spraw Zagranicznych, wizy wjazdowe; Muscat Airport, odprawa imigracyjna i wizy; Oman Observer, otwarcie drogi Oman–Arabia Saudyjska; Saudipedia, przejście graniczne Rub al-Chali; Khaleej Times, ze ZEA do Omanu samochodem; Times of Oman, wartość obrotu nieruchomościami (maj 2026 r.); IFP Group, transakcje na rynku nieruchomości w Omanie (czerwiec 2026 r.); Trowers & Hamlins, nowa ustawa o rejestrze nieruchomości w Omanie; Oman Observer, wizy powiązane z nieruchomością (czerwiec 2026 r.); Oman Observer, obniżenie opłat za transakcje na rynku nieruchomości (2020); LexisNexis, Oman zmienia opłaty na rynku nieruchomości (2025); KPMG, przewodnik Oman Tax Authority o VAT na rynku nieruchomości; EY, osobisty podatek dochodowy w Omanie od 2028 r.; Oman Observer, model Sorouh budownictwa mieszkaniowego (2025); Gulf News, obywatele GCC rzucają się na zakup nieruchomości w Omanie; Gulf News, Saudi Central Bank o powiązaniu z dolarem; Cbonds, USD/AED Bank Centralny ZEA; zestawienie o powiązaniu riala omańskiego z dolarem, powołujące się na Bank Centralny Omanu.