Покупка недвижимости в Омане гражданами ССАГПЗ: правила и расходы

Покупка недвижимости в Омане гражданами ССАГПЗ: правила и расходы

Это руководство проверено 24 октября 2026 г. и объясняет, как устроена покупка недвижимости в Омане гражданами ССАГПЗ (Совет сотрудничества арабских государств Персидского залива): отдельный правовой путь, которым пользуются граждане Саудовской Аравии, ОАЭ, Кувейта, Катара и Бахрейна; чем этот путь отличается от зон фрихолда, открытых для остальных иностранцев; и что Министерство жилищного строительства и городского планирования сообщает об условиях, сборах и сроках. В основе руководства лежат страница услуги министерства на портале gov.om, заявление министерства от конца июня 2026 г., Королевский указ 29/2018 и его подзаконные акты, обзор юридической фирмы о Королевском указе 21/2004, статистика Национального центра статистики и информации (National Centre for Statistics and Information, NCSI), а также цены и условия на страницах наших собственных объектов.

К концу руководства вы будете знать, какой текст регулирует покупку для гражданина ССАГПЗ, какие места исключены, что означает четырёхлетнее правило для незастроенной земли в пересчёте на конкретные даты, как устроен въезд в Оман для владельца паспорта или удостоверения личности страны ССАГПЗ, как дорога через пустыню Руб-эль-Хали и пограничные переходы с ОАЭ вписываются в поездку для осмотра объектов и как пересчитать бюджеты в саудовских риялах и дирхамах ОАЭ в оманские риалы по курсам привязки к доллару. Все оманские цены указаны в риалах, а доллары США — в скобках, по курсу привязки 2,6008 доллара за риал; каждая цена — это сумма со страницы объекта, на которую дана ссылка, по состоянию на 24 октября 2026 г.

Что означает покупка недвижимости в Омане гражданами ССАГПЗ на практике

Оман не разрешает не-оманцам покупать недвижимость везде, и это исходный факт, с которого начинается любой разговор о правилах. Министерство жилищного строительства и городского планирования заявило в конце июня 2026 г., что иностранное владение не открыто для всех районов Султаната и что иностранные граждане могут владеть недвижимостью только в определённых местах: в интегрированных туристических комплексах (Integrated Tourism Complex, ITC), в будущих городах, таких как Sultan Haitham City, Al Thuraya City и Al Jabal Al Aali, и в интегрированных жилых районах, таких как программа Surooh. В том же заявлении, как сообщила Gulf News, министерство указало, что граждане стран Совета сотрудничества арабских государств Персидского залива по-прежнему подпадают под отдельные соглашения ССАГПЗ и что их право собственности регулируется этими соглашениями и оманскими правилами для утверждённых районов.

Это предложение — отправная точка для всего, что изложено ниже, и именно от него следует отталкиваться, читая остальные разделы. Покупка недвижимости в Омане гражданами ССАГПЗ не строится в первую очередь на карте ITC, особых зон и определённых районов, которой пользуются иностранные покупатели. Граждане ССАГПЗ опираются на режим национального обращения, который основан на королевском указе, вводящем в действие экономическое соглашение ССАГПЗ, и подают заявление в то же министерство, но по другой услуге. На практике это означает, что саудовская семья, ищущая дом в жилом районе за пределами курортного комплекса, задаёт иной правовой вопрос, чем европейский покупатель, который рассматривает квартиру в лицензированном ITC, даже если оба стоят в одном и том же офисе продаж.

Понятие «гражданин ССАГПЗ» имеет значение. Этот путь предназначен для граждан шести государств-членов, а страница услуги министерства, о которой речь пойдёт ниже, адресована гражданам, а не жителям стран Персидского залива с другим паспортом. Гражданин Великобритании или Индии, живущий в Дубае или Эр-Рияде, для целей оманского права собственности остаётся иностранцем и действует по правилам для иностранных покупателей, изложенным в нашем руководстве о том, могут ли иностранцы покупать недвижимость в Омане.

Правовая основа: Королевский указ 21/2004 и услуга министерства

Текст, который чаще всего приводят для режима ССАГПЗ, — Королевский указ 21/2004, закон, регулирующий владение недвижимостью гражданами стран ССАГПЗ в государствах-членах в целях проживания и инвестиций. Заметка 2014 г. в блоге Curtis Oman Law Blog описывает его как реализацию статьи 3 экономического соглашения ССАГПЗ, которая даёт гражданину любого государства-члена национальный режим в остальных государствах, включая право владеть недвижимостью. Согласно этому обзору, статья 1 даёт гражданам ССАГПЗ право арендовать и приобретать в собственность застроенную недвижимость и землю для проживания и инвестиций в порядке, установленном оманским законодательством, а компании подпадают под этот режим только в том случае, если полностью принадлежат гражданам ССАГПЗ. Указ также оставляет за государством право изымать имущество для общественных нужд с выплатой справедливой компенсации и запрещать владение землёй или её использование в определённых районах.

Указ упоминается в преамбуле Королевского указа 29/2018 — закона о запрете владения землёй и недвижимостью не-оманцами в определённых местах, по данным базы decree.om. Этот закон был издан 11 ноября 2018 г., опубликован в Официальной газете № 1268 18 ноября 2018 г. и вступил в силу на следующий день. На странице базы данных приведены преамбула и четыре коротких статьи действующей части.

Практическая сторона вопроса относится к Министерству жилищного строительства и городского планирования. Его услуга «Own Real Estate in the Sultanate of Oman» («Владение недвижимостью в Султанате Оман») на правительственном портале gov.om описана как позволяющая гражданам стран ССАГПЗ владеть недвижимостью в Омане. Она начинается с личного кабинета, доступна только гражданам ССАГПЗ старше 21 года и включает три шага: подача заявки, рассмотрение и одобрение. В следующих разделах изложено, что говорят эта страница и остальные источники, в том порядке, в каком покупатель сталкивается с соответствующими вопросами.

Чем граждане ССАГПЗ отличаются от остальных иностранных покупателей

Различия проще всего увидеть рядом друг с другом, в одной таблице. Столбец для граждан ССАГПЗ в таблице ниже следует странице услуги министерства и обзору Curtis; столбец для других иностранцев следует правилам для иностранных покупателей, изложенным в наших руководствах, которые, в свою очередь, опираются на Королевский указ 12/2006 для ITC и на заявление министерства от июня 2026 г. об определённых районах. Наша статья о недвижимости в Омане, недоступной иностранцам, объясняет проверку из трёх вопросов, которой пользуются иностранные покупатели.

Две строки заслуживают пояснения. Во-первых, привязанные к недвижимости виды на жительство, которые занимают основное место в руководствах для иностранных покупателей, — Golden Residency и Owner Visa — не входят в путь ССАГПЗ: они создавались для иностранных собственников, а вопрос въезда гражданина ССАГПЗ решает освобождение от визы, о котором речь пойдёт ниже. Во-вторых, путь ССАГПЗ не ограничен курортными комплексами. Гражданин ССАГПЗ по-прежнему может купить недвижимость внутри ITC или в проекте, который застройщик продаёт гражданам любой национальности, и многие так и поступают из соображений удобства, но такие покупки подчиняются договору купли-продажи (SPA) застройщика и не становятся единственной открытой дверью.

Где возможна покупка недвижимости в Омане гражданами ССАГПЗ, а где нет

Источники сходятся в том, что у пути ССАГПЗ есть пределы. Oman Observer сообщил в декабре 2018 г. по отчёту Министерства жилищного строительства, что граждане ССАГПЗ могут владеть жилой, коммерческой и промышленной недвижимостью, но не сельскохозяйственной землёй, и что министерство не принимает заявки на землю вблизи приграничных районов, на островах и на чувствительных объектах безопасности, а также на запрещённые территории. В том же отчёте сказано, что королевский указ запрещает не-оманцам владеть недвижимостью в Мусандаме, Эль-Бурайми (Al Buraimi), Захире (Al Dhahirah), Вусте (Al Wusta), Дофаре (кроме Салалы), Ливе, Шинасе, Масире, Джебель-Ахдаре и Джебель-Шамсе, а также в горах и на островах вблизи стратегических или военных объектов и на некоторых археологических территориях.

Запрещённые места по Королевскому указу 29/2018

Обзор подзаконных актов (Министерское решение 292/2020), подготовленный юридической фирмой CMS, перечисляет места, где не-оманцы не могут владеть недвижимостью: мухафазы Дофар (кроме Салалы), Мусандам, Бурайми, Эз-Захира и Эль-Вуста; вилайяты Лива, Шинас и Масира; Джебель-Ахдар, Джебель-Шамс и другие стратегические горы, определённые компетентным органом; все оманские острова; недвижимость в пределах 1 000 метров от стен королевского дворца; недвижимость в пределах 500 метров от органов безопасности или военных структур; и археологические объекты, определённые органом. Сельскохозяйственная земля запрещена для не-оманцев во всех мухафазах, а запрет не действует внутри интегрированного туристического комплекса. Что касается позиции в отношении ССАГПЗ, это руководство опирается на отчёт самого министерства, процитированный выше.

Что это означает для покупателя

Для покупателя из Саудовской Аравии или Кувейта карта выглядит поэтому так. Маскат, мухафазы Батина, Эд-Дахилия, мухафазы Шаркия и Салала находятся вне списка запрещённых мест, поэтому исключение министерства там не действует. Мусандам, Бурайми, Захира, Вуста и Дофар за пределами Салалы значатся в списке запрещённых мест, поэтому министерство не принимает там заявки. Наши руководства по Мусандаму, сравнению Маската и Салалы и Сохару описывают эти места для рынка иностранных покупателей. Земля в саду или на фермерском участке, имеющая сельскохозяйственное назначение, исключена везде.

Четырёхлетнее правило для незастроенной земли

Самое конкретное условие на странице gov.om касается земли. Там сказано, что землю нельзя продавать или использовать для инвестиций в течение четырёх лет и что, если незастроенная земля продаётся в течение четырёх лет после покупки, на ней должно быть построено хотя бы одно здание. Обзор Curtis по Королевскому указу 21/2004 описывает тот же отсчёт с другой стороны: необустроенная земля должна быть освоена в течение четырёх лет с момента регистрации на имя собственника из ССАГПЗ, отчуждение незастроенной земли до освоения требует одобрения компетентного органа, а если земля не освоена, государство вправе изъять её, выплатив собственнику меньшую из двух сумм: стоимость земли на момент регистрации или её стоимость на момент изъятия. Собственник может обратиться с жалобой в компетентный орган, который вправе продлить срок по причинам, которые сочтёт приемлемыми.

В датах это выглядит так: участок, зарегистрированный 24 октября 2026 г., получил бы срок освоения до 24 октября 2030 г., а продажа до этой даты потребовала бы, чтобы здание уже существовало. Для сравнения: участок в ITC, купленный иностранным собственником, подчиняется правилу строительства в течение четырёх лет с продлением до двух лет по режиму ITC, как описано в нашем руководстве по фрихолду в Омане.

Заявка: шаги, сборы и сроки

Страница gov.om даёт краткую процедуру. Покупатель входит в личный кабинет, подаёт заявку с документами, удостоверяющими личность, и документами, выданными министерством, оплачивает сбор за подачу и ждёт рассмотрения и одобрения. Страница указывает срок услуги — 10 дней — и сбор за подачу заявки OMR 5 (около $13), который оплачивается на платформе министерства Amlak; общая стоимость услуги указана как переменная.

Сбор за подачу — это не стоимость покупки. Вокруг него находятся ещё три платежа, которые покупатель должен учитывать отдельно. Регистрационный сбор при продаже был снижен с 5 до 3% от стоимости актива министерским решением, о котором сообщил Oman Observer 8 ноября 2020 г.; пересмотр января 2025 г., о котором сообщил Arabian Business, вдвое снизил родственный регистрационный сбор для оманских физических лиц и компаний — с 2 до 1%. Покупатель нового юнита от застройщика сталкивается с налогом на добавленную стоимость (НДС) в размере 5% при первой поставке жилой недвижимости, согласно обзору KPMG руководства Налогового управления Омана по недвижимости, тогда как перепродажа жилой недвижимости от НДС освобождена. Кроме того, застройщики взимают взносы ассоциации собственников, которые разбираются в нашей статье о сервисных сборах в недвижимости Омана.

Сама регистрация титула модернизирована. Королевский указ 56/2026, действующий с 18 мая 2026 г. и заменивший рамочный акт 1998 г., придаёт юридическую силу электронным реестрам и свидетельствам о праве собственности, создаёт предварительный реестр для строящихся объектов (off-plan) и допускает регистрацию на имя не-оманских физических и юридических лиц с учётом законов, регулирующих не-оманское владение, согласно обзору Trowers & Hamlins. Более подробный механизм разобран в нашей родственной статье о регистрации недвижимости в Омане. Королевский указ 79/2025 регулирует продажи строящихся объектов, включая эскроу, и разбирается в нашем руководстве по закону о недвижимости Омана 79/2025; одно из объявлений ниже ссылается на него.

Въезд, пребывание и вид на жительство для гостя из стран ССАГПЗ

Прежде чем гражданин ССАГПЗ решит купить недвижимость в Омане, большинство совершает поездку для осмотра, и гражданин ССАГПЗ, который прилетает или приезжает на машине, проходит иную пограничную процедуру, чем граждане других стран. Министерство иностранных дел указывает на странице о въездных визах, что гражданам стран ССАГПЗ визы для въезда в Оман не требуются. Страница иммиграции аэропорта Маската добавляет, что гражданам ССАГПЗ с действующим выданным государством национальным удостоверением личности паспорт не нужен, что всем остальным международным посетителям нужна виза, что иммиграционные стойки с 1 по 4 в зале прилёта могут использоваться гражданами ССАГПЗ и что жители стран ССАГПЗ могут иметь право на визу по прибытии, если это применимо. Оформление виз для посетителей осуществляет Королевская полиция Омана.

Два вида на жительство, которые занимают столько места в руководствах для иностранных покупателей, не определяют, может ли гражданин ССАГПЗ посетить объект. Golden Residency требует одного объекта в ITC стоимостью не менее OMR 200 000 ($520 160), и решение принимает Королевская полиция Омана. Owner Visa, созданная Решением Королевской полиции Омана 87/2026 в Официальной газете № 1653 от 21 июня 2026 г., не требует спонсора, не имеет минимальной стоимости недвижимости и привязана к праву собственности; Oman Observer сообщил 25 июня 2026 г., что она действует от шести месяцев до одного года, продлевается, что каждый въезд позволяет находиться в стране до трёх месяцев и что она прекращается при передаче титула на юнит. Наше сравнение Golden Residency и Owner Visa ставит их рядом. Министерство жилищного строительства заявило, что изменения о проживании касаются только проживания и не меняют правил о владении.

Как добраться до объекта по дороге из Саудовской Аравии и ОАЭ

Для покупателей из стран Персидского залива поездка для осмотра часто означает поездку на машине. Дорога через Руб-эль-Хали (Пустую четверть) между Саудовской Аравией и Оманом открылась 8 декабря 2021 г. Oman Observer сообщил, что её длина составляет 725 километров: 161 километр на оманской стороне от круговой развязки Ибри в мухафазе Эз-Захира до пограничного перехода Руб-эль-Хали и 564 километра на саудовской стороне от развязки Батха до перехода. Пассажирское движение идёт 24 часа в сутки, а грузовые автомобили движутся с 8 утра до 5 вечера; Королевская полиция Омана запустила работу на переходе. Saudipedia описывает саудовский переход как единственный сухопутный переход между Королевством и Оманом, который примыкает на оманской стороне к переходу Рамлат-Хайла (Ramlat Khaylah) и имеет пассажирскую зону, обрабатывающую 1 700 автомобилей в сутки.

Переходы из ОАЭ существуют дольше. Khaleej Times в руководстве, опубликованном в мае 2024 г., называет путь Хатта — Эль-Ваджаджа (Hatta — Al Wajajah) наиболее используемым маршрутом из Дубая: около 140 километров, 1,5–2 часа в пути; а Мейзад — Хафит (Meyzad — Hafeet) возле Эль-Айна — вариантом для южного Омана, около 180 километров от Абу-Даби и 160 километров от Дубая. Дибба и Эд-Дарра (Dibba, Al Darrah) обслуживают Мусандам. Перечень документов в этой статье написан для жителей ОАЭ и включает регистрационную карточку автомобиля и страховой сертификат, действительный в Омане, известный как Orange Card; пункты о транспортном средстве относятся к машине, а не к пассажиру. В статье также упоминается выездной сбор в 35 дирхамов на пункте контроля ОАЭ. Детали меняются со временем, и статью 2024 г. следует читать как снимок положения на тот момент, а не как действующую инструкцию.

Расстояния показывают, почему дорога через Руб-эль-Хали важна для саудовских покупателей: только оманский отрезок до Ибри составляет 161 километр, а Ибри находится в Эз-Захире — мухафазе, которая входит в список запрещённых. Поездка для осмотра, которая начинается в Ибри и заканчивается в Маскате, — это, следовательно, поездка через район, где министерство не принимает заявки граждан ССАГПЗ, в место назначения, где оно их принимает.

Оплата: покупка недвижимости в Омане гражданами ССАГПЗ, риалы, дирхамы и привязка

Три валюты в этой сделке привязаны к доллару США. Оманский риал удерживается на уровне 2,6008 доллара с 1986 г., согласно обзору привязки, который ссылается на годовой отчёт Центрального банка Омана за 2014 г. Саудовский рияль удерживается на уровне 3,75 за доллар; управляющий Центрального банка Саудовской Аравии Фахд Аль-Мубарак (Fahad Al Mubarak) заявил в 2018 г., как сообщила Gulf News, что цель — стабилизировать рияль на этом курсе. Страница Cbonds о курсе Центрального банка ОАЭ показывает дирхам на уровне 3,6725 за доллар. Поскольку все три валюты зафиксированы к одному и тому же якорю, бюджет в риялах или дирхамах пересчитывается в риалы по постоянному кросс-курсу; наша статья о привязке оманского риала и покупке недвижимости объясняет, что эта привязка защищает, а что нет.

Расчёт выполняется в два шага. Чтобы перевести риалы в рияли, умножьте на 2,6008, получив доллары, а затем на 3,75: 2,6008 × 3,75 = 9,7530 рияля за риал. Для дирхамов: 2,6008 × 3,6725 = 9,5514 дирхама за риал. В обратную сторону 100 000 риялов, делённые на 9,7530, дают OMR 10 253, а 100 000 дирхамов, делённые на 9,5514, дают OMR 10 470. Порог Golden Residency, OMR 200 000, равен $520 160, SAR 1 950 600 или AED 1 910 288.

План платежей показывает, как работает кросс-курс на протяжении нескольких взносов. Yenaier Residences в Sultan Haitham City, застройщик — Adanté Realty, по данным нашей страницы объекта предлагает студию от $174 800 (OMR 67 210) по плану «Phase 2 Cash»: 5% при бронировании, 25% в течение 30 дней после подписания договора купли-продажи, 30% в течение 12 месяцев и 40% при завершении. Применительно к OMR 67 210 взносы и их эквиваленты в риялах по курсу 9,7530 выглядят так.

Строки округлены до ближайшего рияля; точный итог, 67 210 × 9,7530 = SAR 655 499, согласуется с $174 800 × 3,75 = SAR 655 500 в пределах округления. Если бы указанная цена не включала налог на добавленную стоимость, 5% от OMR 67 210 добавили бы OMR 3 360,50 (SAR 32 775) при первой поставке; приведённая выше таблица взносов рассчитана на указанную цену. Hay Al Wafa, также в Sultan Haitham City, использует более простую схему: 20% при бронировании и 80% в течение 36 месяцев. Для входной квартиры за OMR 65 600 ($170 600) это OMR 13 120 (SAR 127 959) при бронировании и OMR 52 480 в течение 36 месяцев, или около OMR 1 457,78 (SAR 14 218) в месяц при ежемесячной оплате. О том, как переводить средства со счетов в странах Персидского залива в Оман, читайте нашу статью о переводе денег в Оман для покупки недвижимости и руководство по открытию банковского счёта в Омане.

Наши объекты в сравнении для покупателя из стран ССАГПЗ

Гражданин ССАГПЗ может рассматривать проекты, которые застройщики продают гражданам любой национальности. В таблице ниже перечислены проекты с наших страниц с входными ценами, пересчитанными по курсам привязки. Таблица не ранжирует их, а статус фрихолда для всех национальностей на странице объекта — это иное утверждение, чем одобрение министерством конкретной заявки гражданина ССАГПЗ.

Как читать таблицу: квартиры Azha в Sarooj Oasis — самая низкая входная цена и, по данным нашей страницы, входят в проект из 210 юнитов, платежи по которому хранятся на проектном счёте эскроу, упомянутом в связи с Королевским указом 79/2025. Hay Al Wafa указывает сервисный сбор OMR 300–500 в год ($780–1 300), что по курсам привязки составляет SAR 2 926–4 877 или AED 2 865–4 776; его таунхаусы начинаются от $263 200 (около OMR 101 200), а виллы — от $629 400 (около OMR 242 000). Yenaier указывает для студии сервисный сбор OMR 3–4 за квадратный метр в год, поэтому студия площадью 920 квадратных футов (около 85,5 квадратного метра) платила бы около OMR 256–342 в год. Страница Yiti не указывает сервисного сбора в течение первых пяти лет для квартир и не указывает его для вилл. Входная вилла в Al Ahlam оценена примерно в OMR 190 000 по нашей странице — ниже порога Golden Residency, а сервисный сбор по ней застройщик называет отдельно для каждой виллы.

Лестница цен на виллы в этих проектах разобрана в нашей статье вилла или квартира в Омане, а окружение четырёх из пяти объектов описано в руководстве по Sultan Haitham City. Наш рейтинг цен за квадратный метр сравнивает десятки проектов по одному показателю, а каталог застройщиков перечисляет компании, стоящие за ними. Для покупателя, взвешивающего покупку и аренду, арифметика изложена в родственной статье аренда или покупка в Омане.

Surooh и другие схемы только для граждан

Тема, которая чаще всего вводит в заблуждение, когда речь идёт о покупке недвижимости в Омане гражданами стран ССАГПЗ, — правительственная программа жилых районов. Oman Observer сообщил в мае 2025 г., что Министерство жилищного строительства и городского планирования реализует инициативу Sorouh по строительству интегрированных жилых районов с комплексными услугами, называет её бенефициарами граждан и насчитывает 18 интегрированных жилых проектов, более 6 млн квадратных метров и более 9 950 жилых единиц, возводимых с местными частными застройщиками. В заявлении министерства от июня 2026 г. интегрированные районы, такие как Surooh, названы среди мест, где иностранцы могут владеть недвижимостью, что показывает, насколько правила зависят от конкретного проекта.

Husn Al Zain в Бидбиде — самый ясный пример в нашем портфеле. Страница нашего объекта описывает его как застройку по программе Surooh от Zain Property Development: 639 домов в Эд-Дахилии, из которых 418 — отдельно стоящие виллы и 221 — таунхаусы; входной таунхаус (Villa O, 173 м²) стоит OMR 47 485 ($123 500), целевой срок передачи — четвёртый квартал 2027 г., а брошюра описывает жильё как предназначенное для граждан, имеющих право на жилой участок. На странице сказано, что у Бидбида нет статуса ITC и что право на покупку определяется правилами программы и подтверждается застройщиком в письменной форме до любого платежа. По курсам привязки входная цена составляет SAR 463 125 или AED 453 554.

Подсказка — цена за квадратный фут. Husn Al Zain обходится примерно в $66 за квадратный фут против $100 у Hay Al Wafa, который наша страница представляет как фрихолд для всех национальностей. Разрыв велик, и более дешёвый вариант — тот, что рассчитан на граждан, а не на свободный рынок. Условие Surooh читается одинаково для каждого покупателя: это собственное условие программы, применяемое от проекта к проекту. Hay Al Wafa, предлагаемый гражданам любой национальности, — документированное исключение; о нём говорится в нашем руководстве по проектам Sultan Haitham City и правилам владения.

Налоги и платежи после покупки

После того как граждане стран ССАГПЗ покупают недвижимость в Омане, за свидетельством о праве собственности следуют три статьи расходов: налог на добавленную стоимость в момент продажи, подоходный налог с арендного дохода с 2028 г. и ежегодный сервисный сбор. НДС при первой поставке жилой недвижимости составляет 5%, а перепродажа освобождена, согласно обзору KPMG руководства Налогового управления Омана; нулевая ставка может применяться к недвижимости в особых зонах, если соблюдены условия. Наше руководство по налогу на недвижимость в Омане подробнее разбирает НДС и регистрационный сбор.

Подоходный налог с физических лиц в Омане начинается с 1 января 2028 г. по Королевскому указу 56/2025, изданному 22 июня 2025 г. и опубликованному в Официальной газете 30 июня 2025 г., согласно EY. Ставка составляет 5% с годового дохода свыше OMR 42 000 (около $109 000). Налоговым резидентом считается лицо, находящееся в Омане более 183 дней в налоговом году, а нерезиденты облагаются налогом только с дохода, полученного в Омане. В обзоре EY среди облагаемых источников названы доходы от аренды и прибыль от продажи недвижимости, а среди освобождений — продажа основного или второго жилья и доход, полученный за рубежом. Закон построен вокруг налогового резидентства и источника дохода, а не паспортов, поэтому собственнику из стран ССАГПЗ, который сдаёт квартиру в Маскате, следует читать правила по резидентству и источнику, как любому другому собственнику; исполнительные регламенты, которые определят механику, на дату нашей последней проверки всё ещё ожидались. Наша статья о сдаче оманской недвижимости в аренду из-за рубежа и обзор Vision 2040 дают контекст.

Небольшой расчётный пример показывает масштаб порога 2028 г. Арендодатель с годовой арендой OMR 6 000 (SAR 58 518, AED 57 309) находится значительно ниже OMR 42 000, поэтому с одного только этого дохода налог в 5% не возникает; портфель, приносящий OMR 50 000 в год, превысил бы порог, и налог применялся бы к сумме свыше OMR 42 000, если такое прочтение закона подтвердится: OMR 8 000 × 5% = OMR 400. EY описывает чистый доход как сумму валового дохода, превышающую OMR 42 000; другие консультанты описывают порог иначе, поэтому в примере использовано самое простое прочтение, и на нём мы останавливаемся.

Ежегодный сервисный сбор зависит от проекта, и это расход, который чаще всего упускают в заголовочных сравнениях. Наша родственная статья об оплате электричества и воды в недвижимости Омана и руководство по правам покупателя при задержке застройщика охватывают ещё два расхода и риска, которые покупателю следует учесть.

Сколько сделок: покупка недвижимости в Омане гражданами ССАГПЗ в статистике

Статистика о том, сколько граждан ССАГПЗ покупает недвижимость в Омане, поступает от Национального центра статистики и информации, который публикует данные о свидетельствах о праве собственности по группам покупателей. Times of Oman сообщила 4 мая 2026 г., что к концу марта 2026 г. гражданам ССАГПЗ выдано 225 свидетельств о праве собственности — на 45,9% меньше, чем 416 годом ранее, тогда как общее число свидетельств упало на 17,3% — с 55 378 до 45 789. В отчёте июня 2026 г., переопубликованном IFP Group со ссылкой на Arabian Business, указано 317 свидетельств гражданам ССАГПЗ за первые четыре месяца 2026 г. против 529 годом ранее, то есть снижение на 40,1%, при этом общее число свидетельств снизилось на 10,8% — с 73 432 до 65 530.

Эти доли — наше собственное деление опубликованных чисел: 317 ÷ 65 530 = 0,48%, то есть примерно одно свидетельство из 200. Источники не объясняют снижение, и эта статья не предлагает причины. Для понимания состава покупателей есть более старые данные министерства. Отчёт Gulf News, обновлённый в 2018 г., указал 3 521 объект в собственности граждан ССАГПЗ в 2013 г.: кувейтцы — 1 850 (52,5%), эмиратцы — 1 211 (34,4%), катарцы — 261 (7,4%), бахрейнцы — 117 (3,3%) и саудовцы — 82 (2,3%), при этом Северная Батина — 1 615 (45,9%) и Дофар — 494 (14,0%). Разбивка Oman Observer по свидетельствам, выданным гражданам ССАГПЗ в ноябре 2018 г., такова: Кувейт — 54, ОАЭ — 45, Катар — 12, Бахрейн — 2 и Саудовская Аравия — 2, что в сумме даёт 115 за один месяц. Оба набора данных относятся ко времени до открытия дороги через Руб-эль-Хали и до изменений правил 2025–2026 гг., поэтому они описывают историю, а не текущий состав покупателей.

Часто задаваемые вопросы

Могут ли граждане ССАГПЗ покупать недвижимость в Омане без ITC?

Да, согласно Министерству жилищного строительства и городского планирования, которое заявило в июне 2026 г., что граждане ССАГПЗ по-прежнему подпадают под отдельные соглашения ССАГПЗ и что их право собственности регулируется этими соглашениями и оманскими правилами для утверждённых районов. Покупка недвижимости в Омане гражданами ССАГПЗ проходит через услугу министерства для граждан ССАГПЗ на gov.om, а проекты в ITC для них также открыты.

Какой королевский указ регулирует владение недвижимостью гражданами ССАГПЗ в Омане?

Королевский указ 21/2004 — это текст, который приводят обзор юридической фирмы Curtis и преамбула Королевского указа 29/2018 в базе decree.om. Он вводит национальный режим в рамках экономического соглашения ССАГПЗ для проживания и инвестиций.

Каков минимальный возраст покупателя из стран ССАГПЗ?

Услуга на gov.om предоставляется гражданам ССАГПЗ старше 21 года. Для граждан ССАГПЗ младше 21 года при покупке свидетельство о праве собственности должно оформляться совместно с матерью или отцом.

Нужны ли покупателю из стран ССАГПЗ виза или вид на жительство, чтобы осмотреть объект?

Виза не нужна: Министерство иностранных дел заявляет, что гражданам Бахрейна, Кувейта, Катара, Саудовской Аравии и ОАЭ визы для въезда в Оман не требуются, а аэропорт Маската сообщает, что действующее национальное удостоверение личности, выданное государством, принимается вместо паспорта. Покупка недвижимости в Омане гражданами ССАГПЗ не требует Golden Residency, для которой нужен один объект в ITC стоимостью не менее OMR 200 000, а решение принимает Королевская полиция Омана.

Может ли гражданин ССАГПЗ купить недвижимость в Мусандаме, Дофаре или Бурайми?

В отчёте Министерства жилищного строительства, процитированном Oman Observer в декабре 2018 г., сказано, что заявки на запрещённые территории не принимаются; к ним относятся Мусандам, Эль-Бурайми, Захира, Вуста и Дофар за пределами Салалы. Салала в этот список не входит, поэтому покупатели, присматривающиеся к югу, могут прочитать наше руководство по сезону Харифа и руководство по Hawana Salalah.

Сколько длится рассмотрение заявки гражданина ССАГПЗ и сколько оно стоит?

Страница gov.om указывает срок 10 дней и сбор за подачу OMR 5 ($13), оплачиваемый на платформе Amlak. Другие расходы, такие как регистрационные сборы и НДС при первой продаже нового юнита, отдельные и зависят от сделки.

Как пересчитать саудовские рияли или дирхамы ОАЭ в риалы для плана платежей?

Умножьте сумму в риалах на 9,7530 для риялов или на 9,5514 для дирхамов, потому что риал удерживается на уровне 2,6008 доллара, рияль — на уровне 3,75 за доллар, а дирхам — на уровне 3,6725 за доллар. Цена $174 800 (OMR 67 210), например, равна SAR 655 500 и AED 641 953 по курсам привязки, до любой банковской разницы курсов, поэтому покупка недвижимости в Омане гражданами ССАГПЗ идёт с пересчётом, зафиксированным на этих курсах.

Открыты ли дома Surooh для граждан ССАГПЗ?

Oman Observer описывает программу Surooh как обслуживающую граждан, а наша страница Husn Al Zain сообщает, что брошюра рассчитана на граждан, имеющих право на жилой участок. Заявление министерства от июня 2026 г. называет интегрированные районы, такие как Surooh, среди мест, где иностранцы могут владеть недвижимостью, поэтому право на покупку определяется от проекта к проекту, как в случае Hay Al Wafa.

Есть ли предел числу объектов, которыми может владеть гражданин ССАГПЗ?

Страница gov.om сообщает, что граждане ССАГПЗ могут владеть более чем одним жилым земельным участком, с одним исключением: граждане ОАЭ оманского происхождения могут купить только один объект, а другой — лишь если докажут разрешённую коммерческую деятельность на первом.

Будет ли подоходный налог 2028 г. применяться к арендному доходу собственника из стран ССАГПЗ?

Королевский указ 56/2025 вводит с 1 января 2028 г. налог в 5% на доход физических лиц свыше OMR 42 000, при этом резиденты облагаются по более широкой базе, а нерезиденты — по доходу, полученному в Омане, согласно EY. Налог следует резидентству и источнику дохода, а детали определят исполнительные регламенты. Наше руководство о том, могут ли граждане Великобритании покупать недвижимость в Омане, и родственная статья о покупке оманской недвижимости через компанию показывают другую сторону тех же правил.

Дата проверки: 24 октября 2026 г. Источники: gov.om, Own Real Estate in the Sultanate of Oman (Владение недвижимостью в Султанате Оман); Gulf News, Oman clarifies foreign property ownership rules (июнь 2026 г.); Curtis Oman Law Blog, GCC nationals and entities (2014 г.); decree.om, Королевский указ 29/2018; CMS, Ownership of lands by non-Omanis (владение землёй не-оманцами); Oman Observer, Kuwaitis top list of GCC land owners; Министерство иностранных дел, Entry visas (въездные визы); Muscat Airport, Immigration and visa (иммиграция и визы); Oman Observer, открытие дороги Оман — Саудовская Аравия; Saudipedia, пограничный переход Руб-эль-Хали; Khaleej Times, из ОАЭ в Оман на машине; Times of Oman, стоимость сделок с недвижимостью (май 2026 г.); IFP Group, сделки с недвижимостью в Омане (июнь 2026 г.); Trowers & Hamlins, Oman’s new Real Estate Register Law (новый закон о реестре недвижимости); Oman Observer, виды на жительство, привязанные к недвижимости (июнь 2026 г.); Oman Observer, снижение сборов за сделки с недвижимостью (2020 г.); LexisNexis, Oman revamps real estate fees (2025 г.); KPMG, руководство Налогового управления Омана по НДС в сфере недвижимости; EY, подоходный налог с физических лиц в Омане с 2028 г.; Oman Observer, модель жилищного строительства Sorouh (2025 г.); Gulf News, GCC nationals rush to buy property in Oman; Gulf News, Центральный банк Саудовской Аравии о привязке к доллару; Cbonds, USD/AED Центрального банка ОАЭ; Обзор привязки оманского риала со ссылкой на Центральный банк Омана.