Аренда или покупка в Омане: точка безубыточности для экспата в Маскате

Аренда или покупка в Омане: точка безубыточности для экспата в Маскате

Это руководство проверено 24 октября 2026 г. В нём разобрано, как выглядит аренда или покупка в Омане для иностранного наёмного сотрудника, который живёт в Маскате: сколько стоит аренда квартиры с двумя спальнями по последним опубликованным данным, сколько стоит владение такой квартирой по четырём объектам с нашего сайта и в какой точке две линии расходов пересекаются при заявленных допущениях. Использованы данные Национального центра статистики и информации (National Centre for Statistics and Information, NCSI), Центрального банка Омана, Savills, решения Министерства жилищного строительства и градостроительства о регистрационных сборах, решения Королевской полиции Омана (Royal Oman Police) о визе Owner Visa и Королевского указа 56/2025 о подоходном налоге с физических лиц, а также цены, площади, сервисные сборы, сроки передачи объектов покупателям и планы платежей со страниц наших объектов.

К концу текста вы будете знать, как построить такое сравнение самостоятельно: ежемесячная стоимость владения квартирой складывается из стоимости денег, замороженных в ней, сервисного сбора и регистрационного сбора, распределённого на годы проживания, за вычетом или с добавлением любого изменения цены продажи. Вы увидите эту арифметику с подставленными числами, уровень стоимости капитала, при котором владение и аренда обходятся одинаково, то, как платежи по рассрочке за строящуюся квартиру (off-plan) при одновременной оплате аренды меняют картину, чем отличается вид на жительство, привязанный к работодателю, от Owner Visa без спонсора, и что подоходный налог Омана, который начнёт действовать с 1 января 2028 года, затрагивает, а что нет. Все цены указаны в оманских риалах, в скобках даны доллары США по фиксированному курсу 2,6008 доллара за риал. Ничто здесь не является прогнозом или предложением купить либо арендовать.

Аренда или покупка в Омане: что именно сравнивается

Сравнение «аренда или покупка» задаёт узкий вопрос: какой путь обходится дешевле в наличных деньгах и в замороженном капитале, если речь о жилье одного типа и об одном и том же числе лет? Оно не отвечает, какой путь создаёт больше богатства, потому что это зависит от будущей цены продажи, которую никто не может назвать заранее. Поэтому в расчёте ниже будущее принято неизменным. Арендная плата остаётся на сегодняшнем уровне, сервисный сбор остаётся на сегодняшнем уровне, а цена продажи в конце срока приравнена к цене покупки; отклонение плюс-минус 10% показано отдельно, чтобы было видно, насколько ответ зависит от него. Иными словами, цель расчёта не в том, чтобы вынести вердикт, а в том, чтобы показать, из каких частей складывается каждая из двух сумм.

Герой модели — иностранный наёмный сотрудник в Маскате, вид на жительство которого следует за работодателем, который рассматривает квартиру с двумя спальнями и заплатил бы за неё наличными. Покупка за наличные взята потому, что она отделяет стоимость самого капитала. Ипотека меняет того, кто предоставляет капитал, и добавляет ставку кредитора; этому посвящено наше руководство по банковскому финансированию для иностранных покупателей в Омане, а в модели ипотека представлена более высоким из двух вариантов стоимости капитала. Поэтому читателю, у которого условия кредита иные, стоит ориентироваться на тот вариант, который ближе к его собственным условиям.

На протяжении всего текста действуют три ограничения. Во-первых, иностранцы могут владеть правом собственности фрихолд в Омане только в обозначенных зонах, главным образом в комплексах Integrated Tourism Complex (ITC, интегрированный туристический комплекс), как объяснено в нашей статье о недвижимости фрихолд в Омане, поэтому сторона покупки ограничена объектами, на страницах которых указан фрихолд для иностранных покупателей. Во-вторых, данные об аренде — это средние значения по району, а не по конкретной квартире, так что любое сравнение даёт лишь общее направление. В-третьих, ни один из использованных здесь домов сегодня не достроен: все четыре — строящиеся объекты (off-plan) со сроком передачи покупателям между 2027 и 2030 годами, а значит, арендатор и покупатель первые от одного до трёх лет находятся не в одинаковом положении, и этому разрыву ниже посвящён отдельный раздел.

Аренда или покупка в Омане: основные данные в одной таблице

В таблице перечислены правила и ставки, которые входят в расчёт, с источником и датой для каждой. Позиции, помеченные как допущения, — это входные данные модели, а не опубликованные факты.

Две строки со ставками служат опорными точками для вариантов стоимости капитала, которые приводятся дальше в статье. Это средние значения по всей системе, а не предложение какого-либо банка, и используются они лишь для того, чтобы оценить деньги, которые иначе лежали бы на депозите или были бы заняты. Иными словами, это ориентиры для сравнения, а не расчёт условий какого-либо конкретного кредита или вклада.

Как выглядит аренда в Маскате в 2026 году

Оман не публикует официального индекса арендных ставок по районам. NCSI публикует индекс потребительских цен, в котором жильё, вода, электричество, газ и прочее топливо образуют одну группу; по сообщению Times of Oman о сентябрьском выпуске 2026 года, эта группа выросла на 0,1% в годовом выражении, тогда как потребительские цены в целом выросли на 3,2%. Для арендатора это означает, что расходы, связанные с жильём, как группа почти не изменились за двенадцать месяцев. Однако группа не отделяет аренду от электричества или воды, поэтому это контекст, а не ряд данных по аренде. Поэтому в статье он используется только как фон для арендных ставок Savills.

Для арендных ставок по районам самый свежий из доступных нам источников с названием и датой — отчёт Savills по жилью Омана за первый квартал 2026 года, опубликованный 29 апреля 2026 г. В нём приведены средние месячные ставки аренды квартир с двумя спальнями в четырёх районах Маската.

Savills также приводит арендные ставки вилл с четырьмя спальнями: в Al Mouj OMR 1 770 ($4 600), в Muscat Hills OMR 1 200 ($3 120) и в Madinat Sultan Qaboos OMR 908 ($2 360), но в этой статье сравнение ведётся для квартир с двумя спальнями, поэтому таблица на них заканчивается. Это средние значения по районам, так что средние 350 в Qurum — не арендная плата за квартиру площадью 88 или 158 квадратных метров в частности.

Разброс между четырьмя районами — первый урок этого упражнения. Среднее значение по Al Mouj примерно вдвое выше среднего по Qurum (710, делённое на 350, даёт 2,03), и выбор района сдвигает арендную сторону уравнения гораздо сильнее, чем любое допущение о ставке. Наше руководство по стоимости жизни в Омане сопоставляет аренду с коммунальными платежами и платой за школу, а статья о счетах за электричество и воду для недвижимости в Омане описывает платежи, которые лежат сверху и при аренде, и при владении. Именно поэтому в таблицах ниже арендные ставки всех четырёх районов показаны рядом, а не сведены к одному числу.

Ещё один ряд NCSI нужно читать внимательно. Индекс цен на жилую недвижимость NCSI за второй квартал 2026 года, о котором Times of Oman сообщил 19 сентября 2026 г., показывает рост цен на жильё на 24,6% к предыдущему году, квартир — на 17,2%, вилл — на 10,8%. Это показатель того, что уже произошло с ценами продажи по стране, причём в общую цифру входит и жилая земля. Это не показатель аренды, он не относится именно к зонам фрихолда и не служит доказательством того, за сколько будет продана конкретная квартира через пять или десять лет. Поэтому модель его не экстраполирует: она меняет цену продажи на 10% в каждую сторону и оставляет оценку читателю.

Четыре объекта, использованные для стороны покупки

Для стороны покупки использованы стартовые цены на квартиры с двумя спальнями из трёх наших объектов, а также самая дешёвая квартира на нашем сайте как точка отсчёта. Все приведённые ниже данные взяты со страниц объектов 24 октября 2026 г., а стартовые цены различаются по этажу, ориентации и очереди продаж, о чём говорят сами страницы. Это Hay Al Wafa в Sultan Haitham City, Alef Qurum Residence в Telal Al Qurm, Jood в Sultan Haitham City и Sarooj Oasis Apartments, также в Sultan Haitham City.

Столбец цены за квадратный метр — простое деление: 65 600, делённое на 158, даёт 415,2; 64 980, делённое на 88,25, даёт 736,3; а 78 437, делённое на 106, даёт 740,0. Разрыв между Hay Al Wafa и двумя другими велик, и это разрыв в размере и расположении, а не в качестве: юнит Hay Al Wafa почти вдвое больше юнита Alef по площади при сопоставимой цене. Наша статья о ценах на недвижимость в Омане за квадратный метр ранжирует 29 проектов по тому же принципу. Столбец площади и столбец цены за квадратный метр следует читать вместе: сама по себе цена за метр ещё не говорит об общей сумме покупки.

Застройщики — Al Abrar Real Estate для Hay Al Wafa, Rozal Development для Alef (мастер-план представлен под названием Alargan Towell), Talaat Moustafa Group для Jood и Sarooj Development для Sarooj Oasis; профили есть в каталоге застройщиков Омана, в том числе Rozal Development, Talaat Moustafa Group и Sarooj Development. Вид права собственности важен для этого сравнения, потому что лизхолд или право пользования оценивались бы и продавались бы иначе. На странице Alef сказано, что право собственности — фрихолд, поскольку Telal Al Qurm имеет лицензию ITC, объявленную 15 июля 2024 г.; на страницах Hay Al Wafa и Sarooj описан фрихолд, открытый для всех национальностей; на странице Jood сказано, что дома продаются на правах фрихолда и что её агент по продажам описывает проект как комплекс ITC.

Расходы на покупку: что платится в начале и каждый год

У покупки есть одна затрата «у двери» и несколько повторяющихся. Модель учитывает только те, что опубликованы или показаны на страницах объектов. Иначе говоря, учитываются только суммы, которые можно проверить по опубликованным источникам и по страницам объектов.

Затрата «у двери» — это регистрационный сбор. Министр жилищного строительства и градостроительства снизил сбор за регистрацию продаж недвижимости с 5% до 3% от стоимости объекта с 3 ноября 2020 г., сообщает Oman Observer. Страница Alef советует иностранным покупателям заложить примерно 3%. На указанные выше стартовые цены 3% составляют OMR 1 968 ($5 100) для Hay Al Wafa (65 600, умноженное на 0,03), OMR 1 949 ($5 100) для Alef (64 980, умноженное на 0,03), OMR 2 353 ($6 100) для Jood (78 437, умноженное на 0,03) и OMR 948 ($2 500) для стартовой цены Sarooj (31 600, умноженное на 0,03).

НДС — вторая возможная затрата «у двери». Руководство Налогового управления Омана по НДС в сфере недвижимости, как его изложила Deloitte, относит первую поставку жилого юнита, построенного профессиональным застройщиком, к операциям со стандартной ставкой 5%, а перепродажу жилья и аренду жилья — к освобождённым. Если цена в договоре указана до НДС, 5% добавили бы OMR 3 280 ($8 500) к цене Hay Al Wafa, OMR 3 249 ($8 400) к Alef и OMR 3 922 ($10 200) к Jood. Налоговый режим конкретной цены фиксируется в договоре купли-продажи (SPA), а наше руководство по регистрации недвижимости в Омане объясняет, что и когда регистрируется. Модель оставляет НДС за рамками базового случая, чтобы не смешивать возможную добавку с заявленными ценами; читателю, чья цена указана без НДС, следует добавить эти 5% к капиталу в формуле.

Повторяющаяся затрата — сервисный сбор. На странице Alef он составляет OMR 5 за квадратный метр в год, что для юнита типа A площадью 88,25 квадратного метра равно OMR 441,25 (5, умноженное на 88,25) и покрывает крытый бассейн, спортзал, охрану и обслуживаемый вестибюль, перечисленные на странице. Для Hay Al Wafa застройщик публикует OMR 300–500 в год ($780–1 300), поэтому модель берёт OMR 400 как середину. Для Jood сбор — это ставка за квадратный метр, умноженная на площадь дома, и в строках Jood он не учтён; текст показывает, сколько добавляет каждый риал за квадратный метр: для 106 квадратных метров каждый OMR 1 за квадратный метр прибавляет OMR 106 в год, или OMR 8,83 в месяц. Наше руководство по сервисным сборам в Омане объясняет, как этот сбор устанавливается и выставляется.

Арендатор не платит ничего из этого напрямую. Фиксированный налог в 3% на зарегистрированный договор аренды и сервисный сбор платит арендодатель, и он либо возмещает их через арендную плату, либо нет. Oman Observer сообщил 15 февраля 2022 г., что арендодатель обязан зарегистрировать договор аренды в Муниципалитете Маската и заплатить 3%, причём за неисполнение предусмотрен штраф в размере трёхкратного налога, а договор, не зарегистрированный или не продлённый в течение месяца, считается недействительным перед государственными органами. Арендные ставки уже включают эти расходы, и это одна из причин, по которым опубликованную среднюю арендную плату следует читать как полный жилищный платёж арендатора, кроме коммунальных услуг. Для арендатора это означает, что часть таких расходов уже заложена в арендной плате.

Стоимость капитала: делаем допущение явным

Самая большая отдельная переменная в любом расчёте «аренда или покупка в Омане» не указана ни на одной странице объекта. Это цена денег, которые вкладываются в квартиру. Покупатель, платящий наличными, отказывается от того, что эти деньги заработали бы иначе; покупатель, который берёт кредит, платит ставку кредитора. В обоих случаях затраты равны цене покупки плюс сборы, умноженным на годовую ставку. Модель использует три ставки и показывает все три, чтобы результат не определялся каким-то одним выбором. Именно поэтому ниже сразу даны три варианта, а не один.

Ставки в таблице — опубликованные средние значения по всей банковской системе на указанные даты. Они меняются: ставка по депозитам снизилась с 2,708% годом ранее, а ставка по кредитам — с 5,551%, поэтому читателю, повторяющему это упражнение позже, следует заменить их актуальными цифрами. Модель не предсказывает, куда пойдёт любая из них. Поэтому цифры в таблице нужно воспринимать как снимок на указанную дату.

Аренда или покупка в Омане: ежемесячная стоимость владения

Метод состоит из четырёх шагов и повторим для любой квартиры. Для него нужны лишь цена, сервисный сбор, срок владения и выбранная ставка.

1. Замороженный капитал: цена плюс регистрационный сбор 3%, то есть цена, умноженная на 1,03.
2. Стоимость этого капитала за один год: капитал, умноженный на годовую ставку.
3. Сервисный сбор за один год по странице объекта.
4. Потеря или прибавка стоимости при продаже, распределённая на годы владения: (капитал минус цена продажи), делённое на число лет.

Сумма шагов 2, 3 и 4 — годовая стоимость владения; деление на 12 даёт месячную цифру, которую можно сравнить с арендной платой. В качестве примера возьмём юнит Alef типа A за OMR 64 980 с владением 10 лет, ценой продажи, равной цене покупки, и стоимостью капитала 2,4%. Капитал равен 64 980, умноженным на 1,03, или OMR 66 929. Годовая стоимость этого капитала — 66 929, умноженное на 0,024, или OMR 1 606. Сервисный сбор — OMR 441. Регистрационный сбор, не возвращаемый при продаже, равен OMR 66 929 минус OMR 64 980, то есть OMR 1 949, что за 10 лет составляет OMR 195 в год. Итого 1 606 плюс 441 плюс 195, или OMR 2 242 в год, то есть OMR 187 ($486) в месяц.

В таблице те же шаги применены к трём юнитам с двумя спальнями на 5 и 10 лет при неизменной цене продажи. В строках Jood сервисный сбор не учтён, поэтому они занижают месячные расходы.

Заметны две закономерности. Чем дольше срок владения, тем тоньше размазывается единовременный регистрационный сбор, поэтому месячные расходы снижаются при переходе с 5 на 10 лет в каждой строке; для Alef сбор составляет OMR 1 949, что за 120 месяцев даёт OMR 16 в месяц, а за 60 месяцев — OMR 32. И стоимость капитала доминирует: переход с 2,4 на 5,3% добавляет примерно от OMR 160 до OMR 195 в месяц в каждой строке, гораздо больше, чем сервисный сбор. Для Jood эквивалентная месячная добавка сервисного сбора составляет OMR 8,83 за каждый OMR 1 за квадратный метр, поэтому ставка OMR 5 добавила бы OMR 44 в месяц и подняла бы десятилетнюю цифру варианта B со 181 примерно до 225.

Цена продажи важна не меньше ставки, и это число, которого никто не может знать. Следующая таблица оставляет Alef на 10 лет и меняет только цену продажи: на 10% ниже цены покупки, равная ей и на 10% выше. Шаги по десять процентов — это иллюстрации, а не ожидания. Поэтому цена продажи показана тремя значениями, а не одним.

Изменение цены продажи на 10% — это OMR 6 498 при цене Alef. Распределённое на 120 месяцев, оно даёт OMR 54 в месяц, и именно такую разницу показывает таблица между соседними строками (241 минус 187 и 187 минус 133). За 5 лет те же OMR 6 498 составили бы OMR 108 в месяц, поэтому чем короче срок проживания, тем больше значит цена продажи по сравнению со всем остальным. Именно поэтому вопрос «как долго я пробуду в Маскате» в расчёте «аренда или покупка в Омане» стоит раньше вопроса о том, сколько стоит квартира.

Расходы на продажу в модели не учтены. Наша статья о продаже недвижимости в Омане описывает сторону выхода, а руководство по оценке недвижимости в Омане объясняет, как цену проверяют по сопоставимым продажам.

При какой стоимости капитала владение сравнивается с арендой?

Вместо того чтобы выбирать ставку и читать месячные расходы, уравнение можно перевернуть. Для заданной арендной платы существует стоимость капитала, при которой владение и аренда обходятся ровно одинаково. Ниже этой ставки дешевле владение, выше неё — аренда. Ставка равна годовой аренде минус сервисный сбор минус годовая доля регистрационного сбора, делённым на капитал. Для Alef при аренде OMR 350 и сроке владения 10 лет это (4 200 минус 441,25 минус 194,9), делённое на 66 929, то есть 5,32%.

В таблице эта ставка приведена для каждого юнита по каждой из четырёх арендных ставок Savills по районам, на 5 и 10 лет, при цене продажи, равной цене покупки. Это механическая сетка: квартира площадью 158 квадратных метров в Sultan Haitham City — не тот же продукт, что средняя квартира в Al Mouj, поэтому ячейки, сопоставляющие юнит с районом, где он не находится, показаны лишь для того, чтобы была видна чувствительность к арендной плате.

Если читать это относительно вариантов стоимости капитала: при арендной плате уровня Qurum, OMR 350, цифры Hay Al Wafa и Alef от 5,0 до 5,3% заметно выше варианта B (2,4%) и близки к варианту C (5,3%). Проще говоря, для покупателя, платящего наличными и видящего альтернативное применение денег в депозите, владение квартирой по такой цене обходится в месяц дешевле, чем аренда за OMR 350 при заявленных допущениях; для покупателя, у которого деньги стоят как средняя кредитная ставка по системе, оба варианта примерно равны: аренда чуть дешевле на 5 лет, а на 10 лет они равны. При арендной плате OMR 385 и выше соответствующая ставка составляет 5,66% или больше, поэтому владение обходится дешевле при всех трёх вариантах. Для Jood при OMR 350 соответствующая ставка составляет от 4,62 до 4,91% до учёта какого-либо сервисного сбора, так что владение дешевле при варианте B и дороже при варианте C. Поскольку арендная плата — среднее значение по району, а квартиры находятся в разных местах, таблица выявляет чувствительность, а не выносит вердикт. Иначе говоря, при заданных допущениях результат определяют район и выбранная ставка, а не какая-то одна цифра.

Те же данные можно показать в виде старого сокращённого показателя — цены, делённой на годовую аренду. В нём нет ни стоимости капитала, ни сборов, поэтому это грубый масштаб, а не правило принятия решения. Поскольку показатель сравнивает только цену с арендой, он годится для первой прикидки, но не для выбора.

Для Alef расчёт таков: 64 980, делённое на (12, умноженное на 350), то есть 64 980, делённое на 4 200, равно 15,5. Это означает, что 15,5 года арендной платы уровня Qurum равны цене покупки. Это не говорит о том, за сколько квартиру можно сдать или продать, и такую цифру не следует сравнивать с цифрами из других стран, не проверив, что включает показатель каждой страны. Наше руководство по доходу от аренды недвижимости в Омане работает с теми же числами со стороны арендодателя.

Нюанс строящегося объекта: рассрочка плюс аренда

Каждая покупка в модели — строящийся объект (off-plan), и это меняет первые годы. До передачи покупатель не живёт в квартире, поэтому платит взносы и аренду одновременно. Приведённая выше арифметика безубыточности действует с дня передачи; таблица ниже показывает, что предшествует ей, на основе плана платежей каждого застройщика, опубликованного на страницах наших объектов. Месяцы отсчитаны от 24 октября 2026 г. до начала и до конца квартала передачи.

Цифры Hay Al Wafa и Sarooj исходят из того, что платежи начинаются при бронировании и идут равными ежемесячными шагами; страницы допускают и другую периодичность, поэтому цифры показывают масштаб, а не график. Таблицу следует читать как порядок величин: фактический график зависит от договора и выбранной периодичности платежей. Строка Sarooj получена из 30% от 31 600, то есть 9 480, плюс от 19 до 22 взносов по 632 (12 008–13 904). На странице перечислены четыре уровня; при первоначальном взносе 20, 40 и 50% ежемесячные взносы составляют OMR 724, OMR 540 и OMR 452. На странице Alef указан отдельный резервный взнос OMR 2 000 и сказано, что порядок его зачёта определяют документы о резервировании, поэтому таблица опирается только на проценты.

У покупателя Alef 29–32 месяца до передачи в Q2 2029 г. сопровождаются и арендными платежами. При средней аренде Savills по Qurum, OMR 350, 30 месяцев аренды составляют OMR 10 500 ($27 300). При OMR 385 в Al Khuwair это OMR 11 550, при OMR 491 в Muscat Hills — OMR 14 730, а при OMR 710 в Al Mouj — OMR 21 300. Эти арендные платежи не приобретают ничего, что переходило бы в собственность, и это затрата пути через строящийся объект, которую месячные цифры после передачи не учитывают. И наоборот, покупатель, платящий взносы по плану платежей, растянутому на несколько лет, ещё не вложил в квартиру всю цену, поэтому стоимость капитала в ранние годы ниже, чем начисляет модель. Эти два эффекта действуют в противоположных направлениях, и модель их не взаимозачитывает. Иначе говоря, аренда в период строительства — реальная затрата, но она не входит в месячные цифры после передачи.

Сроки передачи — это цели, заявленные застройщиками. Наша статья о календаре передачи объектов 2026–2033 годов перечисляет их по проектам, материал о задержках застройщика и правах покупателя в Омане объясняет, что происходит при сдвиге срока, а Королевский указ 79/2025 устанавливает правила эскроу и реестра, которые регулируют платежи по строящимся объектам. Задержка Alef на шесть месяцев добавила бы ещё шесть месяцев аренды, что при OMR 350 составляет OMR 2 100. Наше сравнение планов платежей в Омане показывает, какая доля каждого плана оплачивается до передачи по большему числу проектов, а процесс покупки строящегося объекта показывает порядок шагов.

Статус проживания: спонсорство работодателя или Owner Visa

Для иностранного наёмного сотрудника вопрос «аренда или покупка» одновременно и вопрос проживания, потому что два пути привязаны к разным вещам. По Трудовому закону в изложении DLA Piper работникам, не являющимся гражданами стран ССАГПЗ, нужны разрешение на работу и вид на жительство под спонсорством работодателя, имеющего юридическое лицо в Омане. Проживание следует за работодателем. Решение 157/2020 Королевской полиции Омана (Royal Oman Police), действующее с 1 января 2021 г., отменило требование справки об отсутствии возражений от нынешнего работодателя при смене работы; CMS Law отмечает, что работник должен подтвердить окончание прежнего договора, новый работодатель должен иметь лицензию на найм, трудовой орган должен утвердить новый договор, после чего вид на жительство переходит к новому работодателю, как и у членов семьи, отвечающих условиям. Аренда ничего из этого не меняет: вид на жительство арендатора — это то, что предусмотрено договорённостью с работодателем. Иначе говоря, при аренде вопрос проживания решает работодатель, а при покупке его определяет право собственности.

Владение открывает второй путь. Решение 87/2026 Королевской полиции Омана, опубликованное в Официальном вестнике № 1653 (Official Gazette) и описанное Oman Observer 25 июня 2026 г., позволяет иностранцу, владеющему объектом недвижимости, получить Property Owner Visa и Property Owner Residency без спонсора на основании сертификата компетентного органа. Въездная виза, связанная с недвижимостью, действительна от шести месяцев до одного года с возможностью продления, а пребывание за один въезд составляет до трёх месяцев. Решение охватывает владельцев зарегистрированных юнитов и юнитов, регистрация которых ещё не завершена, супруга или супругу владельца и родственников первой степени, а также законных представителей владеющего юридического лица. Вид на жительство прекращается при передаче права собственности, и вместе с ним прекращается проживание семьи. Решение не устанавливает минимальной стоимости недвижимости для визы. Наша статья, сравнивающая Golden Residency и Owner Visa, подробно описывает оба пути, а материал о проживании членов семьи охватывает супруга, детей и родителей.

Ни одна из четырёх стартовых цен в этой статье не достигает OMR 200 000: самая высокая — вилла Jood за OMR 158 567 ($412 400) по странице, а страница Alef сообщает, что ни один юнит там не достигает порога. Поэтому путь Golden Residency не входит в это сравнение. Практическая разница между первыми двумя строками — в том, от чего зависит проживание. В первом случае оно зависит от работы, во втором — от сохранения права собственности. Страница Hay Al Wafa отмечает, что вид на жительство — отдельное заявление, решение по которому принимает Королевская полиция Омана, поэтому покупка сама по себе его не решает. Иначе говоря, для четырёх рассмотренных объектов вопрос проживания сводится к первым двум строкам таблицы.

Аренда или покупка в Омане и подоходный налог 2028 года

Королевский указ 56/2025 был издан 22 июня 2025 г., опубликован в Официальном вестнике 30 июня 2025 г. и вступает в силу 1 января 2028 г. EY описывает налог как 5% с дохода свыше OMR 42 000 в год ($109 200), причём налоговым резидентом считается лицо, находившееся в Омане более 183 дней в налоговом году. Резиденты облагаются налогом с доходов из Омана и из-за рубежа, нерезиденты — с доходов из Омана. К облагаемым категориям относятся заработная плата, сдача в аренду (арендный доход) и доходы от отчуждения недвижимости, с допустимыми вычетами расходов по двум линиям недвижимости и с переносом убытков от аренды и отчуждения на пять лет вперёд.

Закон затрагивает вопрос «аренда или покупка в Омане» в трёх местах, и только одно из них одинаково для обоих путей.

1. Заработная плата. Работающий резидент, зарабатывающий более OMR 42 000, платит 5% с превышения независимо от того, арендует он или владеет. При зарплате OMR 50 000 ($130 000) налог составляет 5% от 8 000, то есть OMR 400 в год, одинаково для арендатора и владельца.
2. Сдача квартиры. Если покупатель покидает Оман и сдаёт квартиру или оставляет её за собой, работая в другом месте, арендная плата становится облагаемым доходом. При прочем доходе OMR 40 000 и аренде OMR 5 892 (двенадцать месяцев по средней ставке Muscat Hills 491, 12 умножить на 491) совокупный доход составляет OMR 45 892, превышение порога — OMR 3 892, а налог до вычетов равен 5% от него, то есть OMR 194,60 в год. Читатель, чей совокупный доход остаётся ниже порога, не платит ничего. Наше руководство для арендодателя, живущего за рубежом, охватывает практическую сторону.
3. Продажа. Доходы от отчуждения недвижимости входят в сферу налога, но EY указывает, что продажа основного жилья и продажа второго жилья освобождены, а список Gulf News из 16 освобождённых категорий описывает освобождение основного жилья как действующее, когда жильё было задекларировано Налоговому управлению не менее двух лет, а освобождение второго жилья — как единовременное, на всю жизнь.

Владелец, живущий в квартире и никогда её не сдающий, не имеет арендного дохода, облагаемого налогом, и, согласно описанным освобождениям, продажа его жилья была бы освобождена при соблюдении условий. Арендатор платит налог только с зарплаты. Поэтому налог меняет сравнение главным образом для покупателя, который становится арендодателем, а это иное решение, чем смоделированное здесь; налог Муниципалитета Маската в 3% на зарегистрированный договор аренды добавляется сверху. Наше руководство по налогу на недвижимость в Омане собирает действующие налоги и сборы в одном месте. Исполнительные положения Налогового управления устанавливают подробный порядок, поэтому точные вычеты и процесс подачи следует читать по ним, когда они применимы.

Что теряется и что приобретается на каждом пути

Арифметика выше оценивает деньги. Она не оценивает остальные различия, которые перечислены здесь без ранжирования.

Аренда сохраняет капитал ликвидным. Деньги, которые ушли бы в квартиру, остаются в той форме, которую выберет арендатор, а переезд в другой город, к другому работодателю или в другую страну связан со сроком уведомления, а не с продажей. Арендатор также оставляет управление зданием и сервисный сбор арендодателю. Королевский указ 12/2025, который вносит изменения в Королевский указ 6/1989 об арендодателях и арендаторах и вступил в силу через шесть месяцев после издания 7 января 2025 г., создал в каждой провинции Комитет по урегулированию арендных споров; CMS Law сообщает, что комитет обязан принять решение в течение 90 дней и что его решения окончательны. Это даёт арендатору определённый путь, когда оспариваются залог или выселение, и это преимущество стороны аренды, которое не отражено ни в одной таблице расходов.

Аренда также означает, что стоимость жилья может измениться при продлении и что арендодатель может решить не продлевать договор. Показатель группы жилья NCSI в 0,1% за сентябрь 2026 года показывает, как мало группа изменилась за предыдущий год, но он ничего не говорит о том, как будет оценено отдельное продление.

Покупка фиксирует стоимость жилья на период владения юнитом, не считая сервисного сбора и стоимости капитала. Она также привязывает путь Owner Visa к праву собственности, делает юнит доступным для использования семьёй и позволяет сдавать его в будущем, с налоговыми последствиями, описанными выше. С другой стороны стоят расходы, которые учитывает модель: капитал, который нельзя использовать в другом месте, регистрационный сбор, уплаченный один раз, зависимость от цены продажи и расходы на продажу, которые модель не учитывает. Покупка строящегося объекта добавляет риск сроков сдачи и длительный период взносов, а риски рынка недвижимости Омана перечислены в отдельном руководстве. Покупка через компанию меняет налоговый режим и порядок регистрации, как объяснено в статье о покупке недвижимости в Омане через компанию, а руководство по покупке недвижимости в Омане иностранцем объясняет, кто и где может покупать. Все эти соображения нужно взвешивать отдельно от арифметики выше, потому что они не выражаются в риалах в месяц.

Вопрос о том, подходящий ли сейчас момент на рынке, — отдельная тема, и наша статья о выборе момента на рынке рассматривает его. Для вопроса этой статьи сильнее всего на ответ влияет срок проживания, затем стоимость капитала, затем арендная ставка по району, взятая для другой стороны, и в последнюю очередь сервисный сбор.

Часто задаваемые вопросы

Честное ли сравнение «аренда или покупка в Омане» при коротком проживании?

При сроке проживания от двух до трёх лет в сравнении доминируют регистрационный сбор и цена продажи. При цене Alef 3% сбора, то есть OMR 1 949, за 36 месяцев составляют OMR 54 в месяц до любой стоимости капитала, против OMR 16 в месяц за 120 месяцев. Короткое проживание к тому же совпадает с периодом строительства, когда взносы и аренда накладываются друг на друга, поэтому арифметика «аренда или покупка в Омане» в этой статье построена для сроков владения от пяти лет после передачи.

Какова арендная плата за квартиру с двумя спальнями в Маскате?

Отчёт Savills по Оману за первый квартал 2026 года даёт средние месячные ставки аренды квартир с двумя спальнями: OMR 350 в Qurum, OMR 385 в Al Khuwair, OMR 491 в Muscat Hills и OMR 710 в Al Mouj. Это средние значения по районам. Они приведены в таблице выше вместе с долларовым эквивалентом и изменением за квартал.

Влияет ли подоходный налог Омана на выбор между арендой и покупкой?

С 1 января 2028 года налог 5% на доход свыше OMR 42 000 применяется к заработной плате одинаково для арендаторов и владельцев. Для выбора «аренда или покупка в Омане» он важнее для владельца, который сдаёт квартиру, потому что арендный доход — облагаемая категория, с допустимыми вычетами. Продажа основного или второго жилья указана EY как освобождённая, с условиями, описанными Gulf News.

Сколько стоит регистрация покупки?

Министерство жилищного строительства и градостроительства снизило сбор за регистрацию продаж недвижимости с 5% до 3% от стоимости объекта с 3 ноября 2020 г., сообщает Oman Observer. С OMR 64 980 это составляет OMR 1 949. НДС отдельный: первая продажа нового жилого юнита застройщиком облагается по ставке 5%, перепродажа освобождена, согласно краткому изложению Deloitte руководства Налогового управления Омана.

Даёт ли покупка иностранцу право проживания в Омане?

Владение может служить основанием для Owner Visa и Property Owner Residency по Решению 87/2026 Королевской полиции Омана, которое действует без спонсора, не имеет минимальной стоимости и прекращается при передаче права собственности. Golden Residency — отдельный путь, требующий одного объекта ITC стоимостью не менее OMR 200 000, решение принимает Королевская полиция Омана. Ни одна из стартовых цен в этом сравнении «аренда или покупка в Омане» не достигает этого уровня.

Кто платит муниципальный налог с аренды?

Oman Observer сообщил 15 февраля 2022 г., что арендодатель обязан зарегистрировать договор аренды в Муниципалитете Маската и заплатить фиксированный налог 3%. Арендатор платит арендную плату, установленную договором. Сама аренда жилья освобождена от НДС, согласно краткому изложению Deloitte руководства Налогового управления Омана.

При какой стоимости капитала владение равно аренде?

Для аренды уровня Qurum, OMR 350, срока владения 10 лет и цены продажи, равной цене покупки, эта цифра составляет 5,32% для Alef и 5,33% для Hay Al Wafa. Ниже неё владение стоит в месяц дешевле аренды, выше — дешевле аренда. Средняя ставка по кредитам в оманских риалах составляла 5,311% на конец июля 2026 года, а средняя ставка по депозитам — 2,366% в мае 2026 года, так что ответ зависит от того, чьи деньги используются.

Что будет, если застройщик задержит передачу?

Покупатель продолжает платить аренду в ожидании. Шесть месяцев задержки при OMR 350 — это OMR 2 100. Королевский указ 79/2025 устанавливает правила эскроу и реестра для продаж строящихся объектов, а статья о задержках застройщика и правах покупателя в Омане объясняет средства защиты. В расчёте «аренда или покупка в Омане» задержка удлиняет период, в котором идут оба платежа.

Может ли арендатор тоже получить Owner Visa?

Owner Visa зависит от владения объектом недвижимости, поэтому арендатор не получает её через аренду. Арендатор, работающий по найму, держит вид на жительство через спонсора-работодателя, а Решение 157/2020 позволяет такому работнику перейти к новому работодателю без справки об отсутствии возражений, если соблюдены названные условия, сообщает CMS Law.

Одинаковы ли сервисные сборы для каждой квартиры?

Нет. Страница Alef называет OMR 5 за квадратный метр в год, то есть OMR 441,25 для юнита площадью 88,25 квадратного метра. Страница Hay Al Wafa называет OMR 300–500 в год для стартового юнита. Jood берёт ставку за квадратный метр площади дома. Руководство по сервисным сборам объясняет, как они выставляются.

Дата проверки: 24 октября 2026 г. Источники: отчёт Savills по Оману, Q1 2026; Times of Oman об инфляции NCSI в сентябре 2026 года; Times of Oman об индексе цен на недвижимость NCSI за Q2 2026; Oman Observer о регистрационном сборе 3%; Oman Observer о регистрации аренды; Oman Observer о Решении 87/2026 Королевской полиции Омана; Oman Observer о кредитных ставках NCSI; Oman Observer о ставках Центрального банка Омана по депозитам и кредитам; EY о подоходном налоге в Омане; Gulf News о 16 освобождённых категориях дохода; Deloitte о руководстве Налогового управления Омана по НДС в сфере недвижимости; decree.om, Королевский указ 12/2025; CMS Law о поправках к закону об арендодателях и арендаторах; CMS Law о Решении 157/2020 Королевской полиции Омана; DLA Piper о трудовом праве Омана; Gulf News о Golden Residency.