Купить недвижимость в Омане через компанию: правила и расходы 2026

Купить недвижимость в Омане через компанию: правила и расходы 2026

Это руководство, проверенное 24 октября 2026 года, объясняет, как купить недвижимость в Омане через компанию, а не на личное имя: какие законы позволяют компании владеть недвижимостью, где проходят ограничения, что сама компания обязана подавать каждый год и чем её налоговое положение отличается от положения физического лица до и после введения подоходного налога с физических лиц 1 января 2028 года. Здесь же показано, что говорят программа Golden Residency (золотой вид на жительство) и Owner Visa, когда собственником в титуле числится юридическое лицо, и как четыре коммерческих и смешанных проекта со страниц наших объектов вписываются в эти правила и что о них сказано на страницах объектов.

К концу материала вы сможете разделить три вопроса, которые часто смешивают: вправе ли компания владеть конкретным объектом, сколько стоит владение через компанию в налогах и соблюдении требований и что даёт для резидентства объект, принадлежащий компании. Каждая цифра приведена так, как её сообщили министерство, регулятор, консультант или застройщик, с датой источника, а каждая сумма указана в оманских риалах (OMR) с долларами США в скобках по курсу привязки 2,6008 доллара за риал. Тем, кому сначала нужна базовая картина для покупателя — физического лица, можно начать с нашего руководства по недвижимости фрихолд в Омане и статьи о коммерческой недвижимости для иностранных инвесторов; настоящий материал продолжает их с точки зрения компании. Благодаря этому легко увидеть, какие части картины общие для любого покупателя, а какие возникают только тогда, когда в титуле указано юридическое лицо.

Купить недвижимость в Омане через компанию: краткий ответ

Компания может владеть недвижимостью в Омане, но ответ зависит от того, где находится объект и какая компания покупает. Внутри лицензированного Integrated Tourism Complex (ITC, интегрированный туристический комплекс) опубликованные юридические комментарии говорят, что и оманские, и иностранные компании могут владеть объектами и участками. Внутри проекта в особой экономической или свободной зоне Королевский указ 38/2025 позволяет лицензированному застройщику продавать объекты иностранным физическим и юридическим лицам на правах фрихолд. В остальных местах Земельный закон сохраняет владение компаний узким. Поэтому ответ на вопрос, можно ли купить недвижимость в Омане через компанию, всегда начинается с адреса и статуса проекта. В таблице ниже обобщено положение на 24 октября 2026 года с указанием источника каждой строки, чтобы любую цифру можно было сверить с первоисточником.

Разделы ниже следуют порядку таблицы: сначала что меняется между личной и корпоративной покупкой, затем закон об инвестициях и формальности компании, потом пути владения по местоположению, наши коммерческие объекты, резидентство, налоговые расчёты, расходы и документы. Такой порядок позволяет сверять каждую строку таблицы с тем разделом, где она подробно разобрана.

Купить недвижимость в Омане через компанию или на своё имя: что меняется

Практическая разница начинается с того, кто указан в титуле. При покупке на личное имя объект регистрируется на физическое лицо. При покупке через компанию он регистрируется на юридическое лицо, у которого есть собственный налоговый номер, собственная отчётность, собственные акционеры и собственный календарь подачи документов. В нашем руководстве по налогу на недвижимость в Омане отмечено, что большинство иностранных покупателей используют собственное имя, и это более простой путь, а корпоративная покупка может изменить применимые сборы, режим НДС и правила наследования. В таблице ниже два пути сопоставлены по опубликованным источникам, строка за строкой, чтобы различия были видны сразу.

У каждой строки есть источник в следующих разделах. На этом этапе стоит отметить два момента, которые определяют остальную часть материала. Во-первых, компания не расширяет список мест, где можно купить недвижимость: географические и правовые ограничения в Омане относятся к земле и проекту, и компания подчиняется им так же, как физическое лицо. Во-вторых, компания добавляет слой постоянных расходов и обязательств, которого сегодня у физического лица нет, так что сравнивать приходится два набора обязанностей, а не просто два имени в документе о праве.

Закон об иностранных инвестициях (Королевский указ 50/2019) и компания, стоящая за покупкой

Закон об иностранных инвестициях (Foreign Capital Investment Law) вступил в силу 1 января 2020 года, через шесть месяцев после публикации, согласно записи WIPO Lex о переводе Министерства юридических дел. Он определяет иностранного инвестора как иностранное физическое или юридическое лицо, которое создаёт в Омане инвестиционный проект (статья 1(h)). Статья 6 гласит, что иностранные инвестиции осуществляются через предприятие или компанию в разрешённом виде деятельности, причём иностранный капитал полностью или частично принадлежит инвестору, а резюме Deloitte за январь 2026 года прямо формулирует следствие: закон допускает 100% иностранное участие в оманской компании, а иностранец должен получить лицензию Министерства торговли и промышленности для ведения торговой деятельности или приобретения доли в капитале оманской компании. Именно эти положения служат отправной точкой для всего, что ниже сказано о покупателе-компании.

Для компании, созданной ради владения недвижимостью, важны и другие статьи. Статья 3 устанавливает, что иностранцы не вправе инвестировать иначе как в соответствии с законом. Статья 5 поручает Центру инвестиционных услуг при министерстве регистрацию иностранного инвестора и помощь в получении разрешений. Статья 14 оставляет перечень видов деятельности, закрытых для иностранных инвестиций, на усмотрение министерского решения. Статья 26 позволяет инвесторам свободно переводить средства за границу, включая доходы и выручку от продажи, что согласуется с замечанием Deloitte об отсутствии в Омане валютного контроля за входящими и исходящими инвестициями и репатриацией капитала или прибыли, хотя административные процедуры применяются. Статья 27 позволяет иностранному инвестору передать право собственности на проект полностью или частично другому иностранному или оманскому инвестору при условии, что проект продолжает действовать. Эти статьи нужно читать вместе: они описывают, как иностранный инвестор входит в оманскую компанию, как она работает и как капитал может покинуть страну.

О земле закон говорит меньше, чем предполагают многие обзоры. Статья 19 предусматривает, что земля и недвижимость для проекта могут быть получены на основании долгосрочной аренды или узуфрукта по правилам, установленным регламентом, без применения указа об узуфрукте и Земельного закона. Репортаж Oman Observer об исполнительных регламентах описывает процесс: в заявлении указываются предполагаемое использование, площадь и местоположение, у органа есть 20 рабочих дней на решение, молчание означает отказ, а любой отказ должен быть мотивирован; одобренная аренда действует 50 лет и может быть продлена, землю можно использовать только по утверждённому назначению, а для изменения назначения требуется одобрение компетентного органа и органа, предоставившего землю в аренду. Это путь именно для земли, необходимой инвестиционному проекту, и читать его нужно только в этом качестве. Это не правило, по которому иностранная компания может купить любой участок или объект на правах фрихолд.

В том же репортаже описан механизм лицензирования. Одобрения выдаются в течение 14 дней при полном пакете документов, причём молчание означает одобрение, а инвестиционная лицензия выдаётся в течение трёх рабочих дней после получения всех одобрений. После лицензирования инвестор подаёт ежегодный отчёт в течение 60 дней после окончания финансового года с аудированной финансовой отчётностью и данными о персонале и его гражданстве; при нарушении у инвестора есть 30 дней на исправление с однократным продлением, а лицензия аннулируется, если организация прекращает существование или остаётся бездействующей два года. Подпадает ли под этот порядок лицензирования компания, которая лишь владеет сдаваемым в аренду объектом, зависит от вида деятельности, внесённого в её торговый реестр, а симулятор лицензий на национальном бизнес-портале — это инструмент, который министерство предоставляет для выявления регулируемых видов деятельности. Иными словами, сам факт владения объектом ещё не отвечает на вопрос о лицензии: решает вид деятельности, записанный у компании.

Ещё одно положение связывает закон об инвестициях с резидентством. Брошюра Golden Residency перечисляет путь, по которому компания, учреждённая в соответствии с законом об иностранных инвестициях, может выдвинуть партнёра или уполномоченного подписанта для 10-летнего вида на жительство при условии, что капитал компании составляет не менее OMR 200 000 ($520 160). Этот путь основан на капитале компании и отделён от пути через недвижимость, рассматриваемого ниже, поэтому условия двух путей не следует смешивать.

Создание компании: торговый реестр, формы компаний и Oman Business Platform

Компании в Омане регистрируются в Министерстве торговли, промышленности и содействия инвестициям через Oman Business Platform на business.gov.om, ранее называвшуюся Invest Easy. Gulf News в статье, обновлённой 9 мая 2023 года, перечисляет услуги платформы: проверку доступности коммерческого наименования, новую коммерческую регистрацию, симулятор лицензий, который показывает стоимость, необходимые одобрения и срок обработки для выбранного вида деятельности, обновление коммерческих регистраций, публичные объявления, а также закрытие компании или аннулирование регистрации. Симулятор лицензий — практическая отправная точка, поскольку регистрация и лицензирование — отдельные шаги, а выбранный вид деятельности определяет, какие одобрения последуют. Поэтому от выбора вида деятельности зависит всё дальнейшее оформление.

Форма компании определяется Законом о коммерческих компаниях, Королевским указом 18/2019. Curtis, писавшая об этом в феврале 2019 года, зафиксировала изменения, важные для небольшой структуры, владеющей недвижимостью. Максимальное число участников в стандартном обществе с ограниченной ответственностью (LLC) выросло с 40 до 50, минимальный уставный капитал LLC в OMR 20 000 был отменён, и появилось LLC с единственным участником, в котором весь капитал принадлежит одному физическому или юридическому лицу; физическое лицо может создать только одну такую компанию, а сама такая компания не может создавать другую. Вклады в капитал LLC могут вноситься только деньгами или материальным имуществом. Deloitte называет основными типами организаций акционерное общество, LLC, компанию единоличного владельца, товарищества, совместные предприятия и филиал иностранной компании и добавляет, что бизнес, зарегистрированный в Омане, должен вести полный бухгалтерский учёт в соответствии с IFRS.

У слова «холдинговая компания» в том же законе есть определённое значение. Curtis отмечает, что холдинговые компании должны быть акционерными обществами с оплаченным капиталом не менее OMR 2 млн ($5,2 млн) и больше не могут быть LLC, тогда как закрытым акционерным обществам нужно OMR 500 000 ($1,3 млн), а публичным акционерным обществам — OMR 2 млн. Компания, единственная цель которой — владеть магазином или квартирой, поэтому не является холдингом в законодательном смысле и обычно описывается по своей правовой форме, например как LLC. Deloitte добавляет, что в налоговых правилах Омана нет режима для холдинговых компаний и освобождения для участия в капитале, поэтому налоговое преимущество не следует предполагать по названию. Слово «холдинг» в наименовании компании само по себе ничего не меняет в налогах.

После регистрации компания встаёт на учёт в налоговых органах. Deloitte указывает, что иностранный бизнес должен зарегистрироваться, подав декларацию о деловых данных и подтверждающие документы, а все налогоплательщики обязаны получить налоговую карточку, номер которой указывается в договорах, счетах и переписке с органами, то есть служит сквозным идентификатором компании. Наименование компании в торговом реестре, налоговой карточке и банковском счёте — это то наименование, которое должно значиться в форме резервирования, договоре купли-продажи (SPA) и платёжных квитанциях по объекту. Платёжную сторону охватывают наши руководства по открытию банковского счёта в Омане и по переводу денег для покупки недвижимости.

Может ли компания владеть фрихолдом в Integrated Tourism Complex?

Да, согласно юридическим комментариям к режиму ITC. Times of Oman 25 июля 2026 года опубликовала заключение д-ра Мохаммеда Ибрахима аль-Заджали (Dr. Mohammed Ibrahim Al Zadjali) из Mohammed Ibrahim Law Firm, в котором сказано, что оманские и иностранные физические лица и компании могут владеть построенными объектами или участками в ITC для проживания или инвестиций. Юридическая фирма Alala пишет, что Королевский указ 12/2006 разрешает иностранным физическим лицам и корпоративным образованиям владеть землёй и построенными объектами в утверждённых проектах ITC в порядке исключения из общего ограничения и что к допустимой недвижимости относятся виллы, квартиры и коммерческие помещения, а также незастроенные участки, предназначенные под строительство. Curtis добавляет, что ITC, как правило, сочетают коммерческие, жилые и туристические компоненты, поэтому внутри них продаются торговые и офисные площади. В нашем сравнении интегрированных туристических комплексов Омана перечислены эти сообщества, так что покупатель может сопоставить их между собой.

Титул регистрируется в Министерстве жилищного хозяйства и градостроительства на имя владельца, а каждая передача должна быть зарегистрирована в Реестре недвижимости, чтобы иметь силу; Министерство наследия и туризма при этом проверяет соблюдение условий лицензии ITC при передаче права собственности иностранцам, согласно Alala. Более подробно этапы регистрации разобраны в нашей статье о регистрации недвижимости в Омане. Ряд условий из заключения Times of Oman применяется к компании-владельцу так же, как к физическому лицу, и их стоит перечислить отдельно:

• Участок, зарегистрированный на имя владельца, запускает четырёхлетний срок на строительство или использование земли по назначению. Министерство жилищного хозяйства может предоставить до двух дополнительных лет по рекомендации Министерства туризма, если владелец подаёт заявление до окончания первоначального срока и приводит достаточные основания.
• Пока строительство не завершено, владелец не может продать участок или иным образом распорядиться им, а ипотека до завершения допускается только для финансирования строительных работ.
• В ITC в Musandam иностранцы могут приобретать только уже построенные объекты на основании узуфрукта сроком не более 99 лет.
• Министерский комитет по туризму вправе потребовать, чтобы определённые участки были доступны только оманцам.

Масштаб системы объясняет, почему покупатели-компании часто сталкиваются с этим путём. Oman Observer сообщила в июне 2025 года, что примерно 19 ITC работали или находились в разработке по состоянию на середину 2023 года, что министерство объявило в марте 2025 года о ещё 13 ITC в разработке и что 12 находились в перспективе. Компания на этом пути необязательна, это не требование: в описании объекта The Pearl Muscat Hills, о котором речь ниже, указано, что его магазины продаются с полным титулом фрихолд покупателям любой национальности и что оманский спонсор или местная компания не требуются. Этот пример показывает, что в данном проекте оманская компания не нужна для самого права собственности.

За пределами ITC: ограничения Земельного закона, узуфрукт и особые экономические зоны

За пределами режима ITC положение компании уже и зависит от гражданства её акционеров. Заметка Curtis 2017 года объясняет рамки Земельного закона (Королевский указ 5/80). Недвижимостью могут владеть только LLC, полностью оманские или полностью принадлежащие странам GCC, и акционерные общества с долей оманских акционеров не менее 30%. Полностью принадлежащие странам GCC компании могут владеть ею в инвестиционных целях, а организация из GCC, покупающая свободный участок, должна застроить его в течение четырёх лет. Владение компаний, как правило, ограничено недвижимостью, используемой как склад, жильё для персонала, административные офисы или аналогичные помещения для целей компании, а основное исключение составляют компании по девелопменту недвижимости. Поскольку заметка написана в 2017 году, до закона об инвестициях 2019 года, здесь она читается как описание структуры Земельного закона, а не как утверждение обо всех более поздних изменениях. Наше руководство для граждан GCC, покупающих недвижимость в Омане, охватывает отдельное положение GCC, которое здесь не рассматривается.

Компания, которая не может владеть землёй, всё же может иметь право на неё, но в другой правовой форме. Curtis описывает узуфрукт как ближайший эквивалент фрихолда: держатель может использовать землю и извлекать из неё выгоду как владелец, с учётом договора и обязанности вернуть её по окончании срока, на срок до 50 лет на государственной земле с продлением на аналогичные периоды, и это право можно заложить. Для организаций, не вправе владеть землёй, узуфрукт, по словам заметки, предоставляется для проектов, способствующих экономическому или социальному развитию. Решение министра 357/2020, обобщённое Trowers and Hamlins 26 октября 2020 года, — это другой инструмент: оно написано для частных экспатриантов в возрасте от 23 лет с двумя годами проживания, покупающих квартиры в многоэтажных зданиях в лицензированных местах, с узуфруктом до 50 лет с продлением до 99 и ограничением 40% на здание. Оно не применяется к покупателю-компании и не охватывает магазины и офисы, поэтому для компании не служит основанием владения.

Важна и география. Oman Observer сообщила 9 марта 2022 года, что владение иностранцами запрещено в ряде районов, включая губернаторства Musandam, Al Buraimi, Al Dhahirah и Al Wusta, Дофар за исключением вилайета Салала, несколько вилайетов и горные районы, острова и сельскохозяйственные земли, но запрет не распространяется на землю и недвижимость в ITC ни в одном губернаторстве. Эти ограничения относятся к земле, поэтому покупатель-компания сталкивается с ними так же, как физическое лицо. Поэтому первым делом для любого покупателя-компании остаётся определить, в каком районе стоит объект.

Третий путь — особая экономическая или свободная зона. Королевский указ 38/2025 вступил в силу 14 апреля 2025 года, сообщает Oman Observer. Статья 42 гласит, что земля для проектов девелопмента недвижимости выделяется застройщику на основании узуфрукта и что застройщик может продавать объекты иностранцам, физическим или юридическим лицам, на правах фрихолд в порядке, указанном регламентом. Статья 8 отдельно допускает, чтобы капитал оператора, предприятия и застройщика недвижимости полностью принадлежал иностранцам. Публичное управление особых экономических зон и свободных зон (Public Authority for Special Economic Zones and Free Zones) издало исполнительный регламент, Регламент 81/2026, 20 сентября 2026 года, сообщает Times of Oman; он охватывает лицензирование девелоперских проектов, продажи строящихся объектов (off-plan) и владение объектами на правах фрихолд иностранцами в проектах, к которым применяются установленные положения, и требует механизмов эскроу, а также устанавливает финансовые и технические требования, которые должны быть выполнены до начала маркетинга объектов. В сообщениях не описаны отдельные условия для покупателей-компаний, поэтому лицензия самого проекта и выписка о регистрации объекта — это документы, показывающие, подпадает ли конкретное здание под режим.

Как наши коммерческие объекты вписываются в покупку через компанию

Четыре проекта на наших страницах выводят вопрос о компании на первый план, потому что включают магазины, офисы или помещения смешанного назначения и описывают путь владения собственными словами. В таблице ниже перечислено, что указано на каждой странице, а абзацы после неё добавляют детали, важные для покупателя-компании, в частности площади, сроки и описанный путь владения.

Central 7 и Uptown Muscat расположены в Knowledge Oasis Muscat, технологическом парке в Rusayl, которым управляет Публичное учреждение промышленных зон (Public Establishment for Industrial Estates, Madayn); на наших страницах указано, что это не ITC. Для покупателя-компании здесь рассмотренный выше Земельный закон становится конкретным: форма владения названным объектом определяется обозначением титула в договоре купли-продажи и проектных документах, а страница Central 7 называет путь через оманскую компанию среди альтернатив фрихолду. В нашей прежней статье о коммерческой недвижимости в Омане для иностранных инвесторов полностью изложены положение Knowledge Oasis и трактовка Королевского указа 38/2025. Профили застройщиков Wujha, Dar Arabia и Al Osool дают справку о трёх застройщиках, а более широкий каталог застройщиков перечисляет остальных.

Пара в Muscat Hills показывает другую картину, потому что здесь речь идёт о небольших помещениях в одном сообществе. Dar Muscat Hills предлагает небольшие объекты: 15 магазинов вместе занимают 607,08 м² (349,55 м² на первом этаже плюс 257,53 м² на втором уровне), в среднем по 40,47 м², а 4 офиса вместе занимают 460,26 м², в среднем по 115,06 м². The Pearl предлагает более крупные фасады: 4 000 м² на 37 магазинов дают среднее около 108 м² (4 000 ÷ 37 = 108,1). Цена по обоим объектам предоставляется по запросу, поэтому страницы не дают цены, по которой можно было бы выполнить расчёты для компании. Наше руководство по сообществу Muscat Hills охватывает мастер-план, поле для гольфа и другие продукты, а страницы The Pearl и Dar Muscat Hills сообщают, что план платежей или дата передачи объектов покупателям записываются в документах резервирования и продажи.

Покупатель-компания следует той же платёжной логике, что и физическое лицо, но платящее лицо должно совпадать с подписывающим. В качестве иллюстрации графика на странице Uptown Muscat: цена студии OMR 41 103 ($106 900) предполагает резервный взнос 15%, то есть OMR 6 165 ($16 035), а оставшиеся 85%, или OMR 34 938 ($90 866), выплачиваются в течение пяти лет. Для Central 7, где на странице указаны 20% при бронировании и квартальные платежи до завершения, гипотетический объект стоимостью OMR 150 000 ($390 120) потребовал бы OMR 30 000 ($78 024) при бронировании. Это иллюстрации указанных процентов, а не котировки, и обязательным является датированный график в договоре купли-продажи, который подписывает именно покупатель-компания. Наша статья о Королевском указе 79/2025 объясняет защиту эскроу, применяемую к платежам по строящимся объектам, а резюме BSA Law фиксирует, что указ требует независимый эскроу-счёт по каждому проекту, лицензию застройщика, регистрацию строящихся (off-plan) объектов и ассоциацию собственников и что он действует с марта 2026 года.

Резидентство, когда недвижимостью владеет компания

Резидентство — область, где личность собственника в титуле важнее всего, и два пути по-разному относятся к юридическому лицу. Брошюра программы Golden Residency, выпущенная под названием omanresidence.gov.om, устанавливает единую инвестиционную стоимость OMR 200 000 ($520 160) для семи путей и 10-летнего вида на жительство. Для пути через недвижимость в ней указаны три условия: заявитель должен владеть полностью построенными жилыми, коммерческими или туристическими объектами в ITC, титул должен быть оформлен на имя инвестора, а если недвижимостью владеет компания, нужно представить итоговый аудированный баланс. Среди перечисленных документов — титул, договор купли-продажи и письмо застройщика, служащее свидетельством о праве собственности на объект. Резидентство распространяется на членов семьи первой степени родства, а брошюра добавляет разрешение владеть одним объектом за пределами ITC для жилого, коммерческого или промышленного использования. Эти условия относятся именно к пути через недвижимость.

Owner Visa — отдельный инструмент, не связанный с порогом стоимости Golden Residency. Oman Observer сообщила 25 июня 2026 года, что Решение Королевской полиции Омана (ROP) 87/2026, опубликованное в Официальной газете № 1653, позволяет иностранным владельцам объектов получить визу или резидентство без спонсора на основании справки компетентного органа, и что законные представители юридического лица, владеющего объектом, также могут получить визу, при этом въезд требуется в течение трёх месяцев после выдачи. Виза действительна не менее шести месяцев и не более одного года с продлением на аналогичный срок, каждый въезд допускает пребывание до трёх месяцев, а супруг и родственники первой степени родства могут быть включены. Резидентство прекращается, если право собственности на объект передаётся, и вместе с ним прекращается резидентство семьи. В сообщении в качестве основания названа справка компетентного органа, поэтому справка, выданная на названный объект, — это документ, на котором держится виза. Минимальная стоимость для Owner Visa не указана, что отличает его от Golden Residency, где порог стоимости назван прямо. Наша статья о Golden Residency и Owner Visa: сравнение рассматривает оба пути рядом.

Разницу во времени стоит прочитать внимательно, поскольку два пути опираются на разные моменты готовности объекта. Условие Golden Residency относится к полностью построенным объектам, тогда как формулировка Owner Visa охватывает объект, регистрация которого не завершена. Поэтому у компании, покупающей строящийся объект (off-plan) в таком проекте, как Dar Muscat Hills, застройщик которого называет целевым сроком начало декабря 2029 года, по формулировке брошюры нет завершённого объекта до передачи объектов покупателям. Арифметика порога для коммерческих объектов тоже отличается: объект за OMR 200 000 — это $520 160, а магазину площадью 40,47 м², средней для Dar Muscat Hills, потребовалась бы цена около OMR 4 942 за квадратный метр ($12 853), чтобы достичь этой суммы в одиночку (200 000 ÷ 40,47). Подходит ли конкретный объект, зависит от его окончательной цены и категории титула, и то и другое указано в документах застройщика, а не в общем описании проекта.

Налоги, если вы хотите купить недвижимость в Омане через компанию: примеры расчётов

Налоги — область, где путь через компанию и личный путь расходятся сильнее всего, и в 2028 году это расхождение меняется. В 2026 году, по данным Deloitte, ни резиденты, ни нерезиденты — физические лица не платят в Омане подоходный налог и налог на прирост капитала, тогда как компания платит налог на прибыль 15% с налогооблагаемого дохода, то есть валового дохода после допустимых расходов. Прирост капитала от продажи основных средств облагается по той же ставке, что и обычный доход, дополнительного налога и альтернативного минимального налога нет, убытки переносятся на пять лет вперёд и не переносятся назад, а консолидированные декларации не допускаются. Ставка 3% применяется к малым компаниям в установленном определении. Правила глобального минимального налога применяются к многонациональным группам с консолидированной выручкой не менее EUR 750 млн, а это не профиль компании, владеющей одним объектом.

С 1 января 2028 года картина для физических лиц меняется. Королевский указ 56/2025 был издан 22 июня 2025 года и опубликован в Официальной газете 30 июня 2025 года, а в оповещении KPMG за июль 2025 года записан подоходный налог с физических лиц в 5% на чистый налогооблагаемый доход свыше OMR 42 000 ($109 234) в год. Сдача в аренду и наём недвижимости, дивиденды и прирост капитала от недвижимости входят в число облагаемых источников. При аренде вычитаемые расходы составляют 15% от общего дохода либо фактические понесённые расходы, и выбор между ними делается каждые три года. Исключения включают отчуждение основного места жительства по истечении двух лет с момента уведомления органов и однократное отчуждение второго места жительства. Магазин или офис не являются ни тем, ни другим, поэтому прибыль от них подпадает под источник «прирост капитала». Налогоплательщик — физическое лицо, поэтому личный налог применяется к собственнику или акционеру — физическому лицу, а не к самой компании. Налоговые резиденты, находящиеся в Омане более 183 дней в налоговом году, облагаются налогом с мирового дохода, а нерезиденты — с дохода из источников в Омане. Наша статья об аренде или покупке применяет те же правила 2028 года к жилому случаю.

В таблице два пути сравниваются на четырёх иллюстрациях. Они используют опубликованные ставки и вычеты и ряд заявленных допущений и не являются прогнозами. Все допущения названы прямо в таблице и в тексте, чтобы читатель мог пересчитать цифры со своими данными. В случаях аренды предполагается, что допустимые расходы компании равны фиксированному вычету 15%, который KPMG приводит для физических лиц, так что оба пути начинаются с одной и той же чистой арендной платы. В случае продажи единственными вычитаемыми затратами является сбор при приобретении 3%, и предполагается, что покупатель платит этот сбор при продаже.

На этих допущениях путь через компанию обходится дороже по подоходному налогу в каждом показанном случае, а разрыв шире всего там, где доход физического лица остаётся ниже границы OMR 42 000. В расчётах не учтены прочие доходы физического лица, которые использовали бы часть этого порога, и они зависят от исполнительных регламентов к закону о подоходном налоге с физических лиц, которые, по словам KPMG, должны быть изданы в течение 12 месяцев после публикации в Официальной газете. Наше руководство по сдаче недвижимости в Омане в аренду из-за рубежа и статья о продаже недвижимости в Омане применяют те же правила к жилому случаю. Поэтому такие расчёты нужно перепроверять, когда будут опубликованы регламенты. В налоговом сравнении также не учтены неналоговые причины использовать компанию, например совместное владение несколькими лицами с единым набором прав акционеров, которые таблица измерить не может.

Дивиденды, выплачиваемые нерезидентам, — область, где положение 2026 года на первый взгляд благоприятно. Deloitte сообщает, что 10-процентный налог у источника на дивиденды, выплачиваемые нерезидентам акционерными обществами, бессрочно приостановлен королевской директивой от 11 января 2023 года и что дивиденды, полученные от компании-резидента, не облагаются налогом у корпоративного акционера. Роялти и плата за технические или управленческие услуги нерезидентам облагаются налогом у источника 10%. Оман заключил более 30 налоговых соглашений, по данным Deloitte, а Налоговое управление может засчитать иностранный налог в индивидуальном порядке, поэтому налоговое положение акционера в стране его проживания — отдельный вопрос, зависящий от страны резидентства.

Расходы на покупку и НДС, когда покупателем выступает компания

Два государственных сбора добавляются к цене объекта, и оба нужно учитывать при расчёте итоговой суммы. Первый — регистрационный: в резюме Deloitte за январь 2026 года гербовый сбор при приобретении недвижимости указан как 3% от стоимости продажи, а Times of Oman сообщила 4 ноября 2020 года, что Министерство жилищного хозяйства и градостроительства снизило сборы за операции с недвижимостью с 5% до 3% с 3 ноября 2020 года. На страницах наших объектов те же 3% указаны как единовременный сбор за передачу для иностранных покупателей.

Второй — НДС по ставке 5%. В руководстве Налогового управления по недвижимости в изложении Deloitte продажа и аренда коммерческой недвижимости, включая склады, магазины и парковочные места, облагаются по стандартной ставке, первая поставка нового жилого объекта облагается по стандартной ставке, а перепродажа и аренда жилой недвижимости и продажа незастроенной земли освобождены. Для компании НДС не обязательно является окончательными расходами; это зависит от вида поставок, которые компания совершает. Декларация по НДС, которую описывает Deloitte, включает сумму подлежащего возмещению входного НДС на затраты, а в руководстве сказано, что входной НДС на новое коммерческое строительство возмещается полностью, если все предполагаемые поставки облагаются налогом. Компания, покупающая коммерческий объект для сдачи в аренду, осуществляет облагаемую поставку, когда взимает арендную плату, поэтому НДС по покупке, как правило, можно заявить к возмещению в квартальной декларации после регистрации; компания, покупающая объект для освобождённой от налога жилой аренды, оказывается в другом положении. Регистрация обязательна, когда облагаемый оборот достигает OMR 38 500 ($100 131) за скользящие 12 месяцев, и добровольна начиная с OMR 19 250 ($50 065). С арендной платы OMR 60 000, использованной выше, НДС по ставке 5% составляет OMR 3 000 ($7 802), взимается с арендатора, и арендная плата превышает порог обязательной регистрации.

Объект гипотетический и не является котировкой по какому-либо проекту; он нужен лишь для того, чтобы показать порядок расчёта. Включена ли в указанную цену сумма НДС, говорится в договоре купли-продажи, а Deloitte добавляет, что контракт, подписанный до 16 апреля 2021 года без условия о НДС, считается включающим НДС. Юридические сборы, расходы на создание и аудит, банковские сборы и любой административный сбор застройщика добавляются сверху и называются соответствующими сторонами. Наша статья о привязке оманского риала объясняет, почему указанные выше суммы в долларах остаются неизменными при пересчёте по привязке.

Работа компании после завершения сделки: отчётность и реестры

У компании, которая владеет недвижимостью, есть календарь обязательств, которого нет у физического лица, владеющего объектом на своё имя. В таблице собраны те, что описаны в источниках, со штрафом там, где он указан, и с указанием источника для каждой строки. Налоговый год совпадает с календарным, а учёт, как правило, ведётся в OMR.

Реестр бенефициарных владельцев заслуживает более пристального внимания, потому что отвечает на распространённое предположение. Lexis отмечает, что Решение министра 424/2023 отменило предыдущее решение 630/2022, определяет бенефициарного владельца как физическое лицо, которое прямо или косвенно владеет организацией или контролирует её с окончательным эффективным контролем, охватывает коммерческие компании и требует вести реестр в актуальном состоянии. Поэтому компания не позволяет скрыть из записей личность человека, стоящего за недвижимостью: лицо с долей 25% или более вносится в реестр компании, а в титуле значится название самой компании. Это две разные записи в двух разных местах: имя собственника в реестре недвижимости и имя физического лица в реестре бенефициарных владельцев. Коммерческая аренда добавляет шаг регистрации в Муниципалитете Маската, который наша статья о коммерческой недвижимости в Омане разбирает вместе с НДС на аренду.

Риски, если вы решаете купить недвижимость в Омане через компанию

Приведённые ниже риски взяты из изложенных выше правил и из вопросов, поднятых в других наших руководствах. Они описывают особенности структуры и не являются мнением о том, подходит ли компания конкретному покупателю.

• Постоянные налоги и расходы. Расчёты выше показывают, что налог на прибыль 15% применяется к аренде и прибыли там, где физическое лицо в 2026 году не заплатило бы ничего, а с 2028 года заплатило бы меньшую сумму. Аудированная отчётность, налоговая декларация и реестр добавляют профессиональные гонорары, которые источники не оценивают, поэтому в расчётах выше их нет.
• Связь с резидентством, зависящая от документов. Брошюра Golden Residency требует итоговый аудированный баланс, когда объектом владеет компания, и сохраняет требование о титуле на имя инвестора. Формулировка Owner Visa говорит о законном представителе организации, а резидентство прекращается при передаче права собственности на объект, поэтому документы нужно сверять с условиями обеих программ.
• Наследование. Наше руководство по наследованию для иностранных владельцев недвижимости в Омане говорит, что корпоративные структуры меняют механику, но не заменяют завещание, проверенное на соответствие оманским правилам. Deloitte сообщает об отсутствии налога на наследство и имущество. Наследникам переходят акции, а их режим зависит от устава компании и собственного плана наследования акционера.
• Продажа компании вместо объекта. Статья 27 закона об инвестициях допускает передачу проекта полностью или частично другому инвестору, если проект продолжает действовать. Покупатель акций компании, владеющей недвижимостью, наследует историю компании, налоговые декларации и обязательства и должен заранее и письменно спросить, как Реестр недвижимости и Налоговое управление рассматривают такую передачу, поскольку правило о гербовом сборе, процитированное Deloitte, написано для приобретения недвижимости.
• Обязательства по участку остаются за владельцем. Компания, владеющая участком в ITC, связана тем же четырёхлетним сроком строительства и тем же запретом на продажу участка до завершения, которые описывает заключение Times of Oman, и этот срок не зависит от того, физическое лицо владеет участком или компания.
• Бездействие. Регламенты закона об инвестициях допускают аннулирование лицензии, когда организация прекращает существование или бездействует два года, а на национальной платформе есть процедура закрытия компании, поэтому компанию, пережившую свою цель, нужно либо поддерживать в соответствии с требованиями, либо официально закрыть, чтобы она не оставалась бездействующей.
• Управление при нескольких акционерах. Curtis отмечает, что Закон о коммерческих компаниях установил правила общих собраний, доверенностей и кворума совета директоров, сократив многие сроки, поэтому акционеры, покупающие вместе в одной компании, связаны этими правилами и собственным уставом.
• Финансирование. Банк кредитует компанию по собственным критериям, а наше руководство по ипотеке в Омане для иностранцев описывает положение физического лица. Заключение Times of Oman допускает ипотеку на участок в ITC до завершения только для финансирования строительства, что относится и к компании-владельцу.

Споры о задержках — отдельная тема, которую покупатель-компания разделяет с каждым покупателем строящегося объекта, и наша статья о правах покупателя при задержке застройщика в Омане излагает, что дают покупателю правила эскроу и лицензирования, в том числе при задержке сдачи проекта.

Контрольный список документов для покупки через компанию

Контрольный список объединяет в одной таблице документы, которые источники называют для компании, для объекта и для заявки на резидентство. Это вспомогательный материал для чтения, он не заменяет проверку оманским юристом.

Часто задаваемые вопросы

Может ли иностранец купить недвижимость в Омане через компанию?

Да, если объект находится там, где разрешено иностранное или корпоративное владение. Deloitte подтверждает, что закон об иностранных инвестициях допускает 100% иностранное участие в оманской компании, а юридическое заключение Times of Oman от 25 июля 2026 года говорит, что компании могут владеть объектами и участками в ITC. Чтобы купить недвижимость в Омане через компанию за пределами ITC или особой зоны, применяются ограничения Земельного закона, описанные Curtis, и их нужно проверять отдельно для каждого объекта.

Может ли иностранная компания владеть объектом в ITC напрямую, без оманской дочерней компании?

Источники описывают правило ITC в терминах иностранных физических лиц и компаний, а Alala сообщает, что иностранным корпоративным образованиям разрешено владеть землёй и построенными объектами в утверждённых проектах ITC. Регистрация, проверка соответствия Министерством наследия и туризма и требование об аудированном балансе для Golden Residency — практические шаги, которые следуют для титула компании, а не только для титула физического лица.

Обязательна ли компания для покупки в ITC?

Нет. В описании The Pearl Muscat Hills указано, что его магазины продаются с полным титулом фрихолд покупателям любой национальности и что оманский спонсор или местная компания не требуются. Поэтому решение купить недвижимость в Омане через компанию — это выбор структуры, а не юридическое предварительное условие на этой странице.

Платит ли компания больше налогов, чем физическое лицо?

По опубликованным правилам 2026 года — да: компания платит налог на прибыль 15% с налогооблагаемого дохода и прироста капитала, тогда как Deloitte сообщает об отсутствии подоходного налога и налога на прирост капитала для физических лиц. С 1 января 2028 года физические лица платят 5% свыше OMR 42 000, поэтому разрыв сокращается, но в приведённых выше расчётах сохраняется, например OMR 450 для физического лица против OMR 7 650 для компании при валовой арендной плате OMR 60 000. Если вы решите купить недвижимость в Омане через компанию, дивиденды акционерам — физическим лицам с 2028 года также входят в число облагаемых источников подоходного налога. Это отдельный слой налогообложения, который появляется на уровне акционера.

Даёт ли объект, которым владеет компания, право на Golden Residency?

В брошюре программы сказано, что объект должен быть полностью построенным жилым, коммерческим или туристическим объектом в ITC стоимостью не менее OMR 200 000 ($520 160), титул должен быть оформлен на имя инвестора, а если недвижимостью владеет компания, нужно представить итоговый аудированный баланс. Каждую заявку рассматривает Королевская полиция Омана. Тому, кто планирует купить недвижимость в Омане через компанию ради этого пути, следует сопоставить эти три условия с титулом.

Может ли собственник — компания получить Owner Visa?

Oman Observer, сообщая о Решении Королевской полиции Омана 87/2026, пишет, что законные представители юридического лица, владеющего объектом, могут получить Property Owner Visa, при этом въезд требуется в течение трёх месяцев после выдачи. Виза действительна от шести месяцев до одного года с продлением и прекращается вместе с резидентством семьи, если право собственности на объект передаётся. Минимальная стоимость объекта не указана.

Какой НДС применяется, когда компания покупает коммерческую недвижимость?

Руководство Налогового управления по недвижимости в изложении Deloitte относит продажу и аренду коммерческой недвижимости к облагаемым по стандартной ставке 5%. Компания, зарегистрированная по НДС и сдающая объект в аренду, может заявить НДС как входной НДС в своей декларации. Обязательная регистрация начинается при облагаемом обороте OMR 38 500 ($100 131), а перепродажа и аренда жилой недвижимости освобождены. Это те же правила, что изложены выше в разделе о расходах на покупку.

Какой сбор за передачу применяется?

В Oman Highlights от Deloitte за январь 2026 года гербовый сбор при приобретении недвижимости указан как 3% от стоимости продажи, а Times of Oman сообщила 4 ноября 2020 года, что министерство снизило сбор с 5% до 3%. На объекте за OMR 200 000 ($520 160) это OMR 6 000 ($15 605). Эта цифра одинакова независимо от того, решаете ли вы купить недвижимость в Омане через компанию или на личное имя, согласно источникам, которые называют ставку без различия по типу покупателя. Различие между двумя путями лежит в налогах и отчётности, а не в сборе за передачу.

Какие реестры и отчётность нужны компании?

Запись в торговом реестре на Oman Business Platform, налоговая карточка, набор бухгалтерской отчётности по IFRS, декларация компании с аудированной отчётностью в течение четырёх месяцев после окончания года, реестр бенефициарных владельцев по Решению министра 424/2023 и, после регистрации, квартальные декларации по НДС. Когда решают купить недвижимость в Омане через компанию, создаваемая компания принимает на себя всё это ещё до получения первой арендной платы.

Дата проверки: 24 октября 2026 г. Источники: WIPO Lex, Закон об иностранных инвестициях (Королевский указ 50/2019); Oman Observer, исполнительные регламенты закона об иностранных инвестициях; Deloitte, Oman Highlights 2026; Deloitte, руководство Налогового управления по НДС в сфере недвижимости; Curtis, корпоративное владение землёй; Curtis, новый Закон о коммерческих компаниях; Oman Observer, фрихолд в особых экономических зонах; OPAZ, Королевский указ 38/2025; Times of Oman, Регламент 81/2026; Times of Oman, правовые рамки ITC; Alala, владение в ITC; Oman Observer, ограничения владения по районам; Trowers and Hamlins, Решение министра 357/2020; Брошюра программы Oman Golden Residency; Oman Observer, Owner Visa; KPMG, закон Омана о подоходном налоге с физических лиц; Lexis, правила о бенефициарных владельцах; Times of Oman, снижение сбора за операции с недвижимостью; Gulf News, портал Invest Easy; BSA Law, Королевский указ 79/2025.