Регистрация недвижимости в Омане: титул, сборы и шаги (2026)

Регистрация недвижимости в Омане: титул, сборы и шаги (2026)

Это руководство проверено 24 октября 2026 г. Оно объясняет, как регистрация недвижимости в Омане фиксирует, кому что принадлежит: реестр Министерства жилищного строительства и градостроительства, свидетельство о праве собственности (мулкия, mulkiya), предварительный реестр для строящихся объектов (off-plan), созданный Королевским указом (КУ) 79/2025, новый Закон о реестре недвижимости (Королевский указ 56/2026), а также фиксированные и процентные сборы, которые перечислены на собственных страницах услуг Министерства. Если коротко, продажа в Омане не считается завершённой для третьих лиц, пока она не внесена в реестр, а свидетельство о праве собственности, выданное из этого реестра, и есть документ, подтверждающий владение. Цены в статье указаны в оманских риалах (OMR) с долларами США в скобках по привязанному курсу 2,6008 доллара за риал, и каждое правило приведено с датой или источником, из которого оно взято. Иными словами, статья отвечает на вопрос, что именно подтверждает каждая бумага и на каком этапе покупки она появляется.

К концу чтения вы будете знать, какая запись существует на каждом этапе покупки, какой закон её регулирует, какие сборы указывают страницы услуг Министерства, как эти сборы рассчитываются на трёх проектах нашего сайта, что реестр может показать об ипотеках, совладельцах и доверенностях и какие вопросы стоит задать продавцу, застройщику и номеру участка до того, как будут переведены деньги. Статья не призывает ни покупать, ни избегать какой-либо объект; она излагает правила и арифметику, чтобы бумаги в форме бронирования можно было прочитать с оглядкой на них. Все суммы можно проверить по ссылкам на источники в конце статьи, а там, где источник сообщает цифру со слов третьих лиц, это указано прямо.

Регистрация недвижимости в Омане: обзор

В Омане действует единый реестр для всей страны, которым управляет Реестр недвижимости при Министерстве жилищного строительства и градостроительства. От покупки к покупке меняется стадия, которой достиг объект: недостроенная единица вносится в предварительный реестр, готовая — в основной реестр, а свидетельство о праве собственности выдаётся из той записи, которая применима. В таблице ниже перечислены записи, с которыми покупатель, вероятнее всего, столкнётся, закон, на котором основана каждая, и то, что каждая из них подтверждает, согласно источникам, названным в следующих разделах. Иначе говоря, один и тот же объект в разные месяцы покупки может быть описан разными записями, и важно понимать, какая из них действует сейчас.

Ни один из изученных нами источников не описывает отдельный «сертификат ITC на единицу», который выдавался бы помимо свидетельства о праве собственности. Согласно странице услуги Министерства по продаже, иностранный гражданин может приобрести землю только внутри Integrated Tourism Complex (ITC, интегрированный туристический комплекс), а титул в ITC регистрируется в Министерстве жилищного строительства и градостроительства, поэтому читать нужно именно это свидетельство. Наше руководство по недвижимости фрихолд в Омане объясняет сам режим ITC; эта статья сосредоточена на том, что происходит с документами после того, как продажа согласована. Иными словами, если кто-то называет иной документ «сертификатом на единицу», стоит попросить показать, в каком реестре и на каком основании он выдан.

Как работает регистрация недвижимости в Омане по Королевскому указу 56/2026

Правовая рамка реестра изменилась в мае 2026 года. Королевский указ 56/2026, Закон о реестре недвижимости, датирован 13 мая 2026 г. (25 зуль-када 1447 г. по хиджре), опубликован в Официальной газете № 1648 от 17 мая 2026 г. и вступил в силу на следующий день, 18 мая 2026 г., по данным decree.om. Он отменил прежний Устав Реестра недвижимости (Королевский указ 2/1998). Статья II указа поручает министру жилищного строительства и градостроительства издать исполнительный регламент и решения по его применению и предусматривает, что действующие нормативные акты остаются в силе до этого момента, если они не противоречат новому закону. Юридические фирмы, писавшие об указе в июне и июле 2026 года, отмечали, что исполнительный регламент ещё не издан, а значит, часть процедурных деталей по-прежнему содержится в прежних правилах и на страницах услуг Министерства. Это значит, что читать закон нужно вместе с этими прежними правилами, а не вместо них.

Pinsent Masons описывает закон из 40 статей. Четыре из его положений важны для любого покупателя. Статья 5 делает зарегистрированные права доказательством, обязательным для всех лиц. Статья 10 требует регистрации любого распоряжения, затрагивающего право на недвижимость, включая передачу, ипотеки и вступившие в силу судебные решения; нерегистрированное распоряжение создаёт лишь личные обязательства между сторонами. Статья 35 делает свидетельство о праве собственности, выданное реестром, единственным доказательством владения. Статья 27 ограничивает изменение зарегистрированных данных удостоверенными документами или вступившими в силу судебными решениями, при этом регистратор может исправлять существенные ошибки. Номера статей приведены здесь так, как их сообщает юридическая фирма, потому что приложенный к указу текст закона на decree.om доступен только по подписке. Поэтому номера статей стоит сверять с официальным текстом, как только он станет доступен без подписки.

Практический смысл статьи 10 легко показать на примере. Допустим, продавец подписывает договор купли-продажи с одним покупателем и, до того как передача зарегистрирована, подписывает другой договор со вторым покупателем. По правилу в том виде, как оно изложено, незарегистрированный первый договор связывает только продавца и первого покупателя; он не связывает никого другого. Поэтому порядок событий при регистрации недвижимости в Омане важнее даты в брошюре или на квитанции: запись в реестре — это событие, меняющее положение по отношению ко всем остальным, а сам договор купли-продажи остаётся личным обещанием. Иначе говоря, различие между личным обязательством и записью в реестре — это различие между обещанием и правом, которое можно предъявить любому. Та же логика объясняет, почему комментарий Dentons, опубликованный LexisNexis, повторяет принцип: сделки, которые создают, передают, изменяют или прекращают право собственности, подлежат регистрации.

Закон также модернизирует форму записи. По данным Trowers, реестр и каждый лист реестра на объект недвижимости могут вестись на бумаге или в электронном виде, а электронные документы имеют ту же юридическую силу, что и бумажные. Свидетельство о праве собственности выдаётся на арабском языке, а перевод на английский доступен по запросу. LexisNexis приводит законодательное определение: мулкия — это официальный бумажный или электронный документ, выдаваемый Министерством и подтверждающий право собственности на недвижимость или на единицу; Министерство может выдавать временные мулкии и переводы на английский. TradeArabia, писавшее 18 мая 2026 г., цитирует секретаря Реестра недвижимости Ali bin Salim Al Issai, который сказал, что закон унифицирует процедуры регистрации и удостоверения и придаёт электронным записям полную юридическую силу. Для покупателя это означает, что и бумажный, и электронный вариант свидетельства следует воспринимать как равноценные подтверждения владения.

Два дополнительных момента касаются того, кто может быть указан в реестре и кто может его видеть. Лица, не являющиеся гражданами Омана, — физические и юридические, — могут быть зарегистрированы как собственники с учётом других законов, определяющих, где неоманицы вправе владеть недвижимостью. А доступ к данным реестра открыт не всем: Dentons отмечает, что для запроса нужен достаточный интерес, на условиях, которые установит исполнительный регламент. Поэтому покупателю следует рассчитывать увидеть свидетельство продавца и документы Министерства по самой сделке, а не искать в реестре как рядовой посетитель. Иначе говоря, открытость реестра для самого покупателя ограничена, и основным источником сведений остаются документы продавца и ответы Министерства.

Наказания, показывающие, как охраняется реестр

Trowers сообщает о наказаниях, которые дают представление о том, насколько серьёзно государство относится к ложным записям. Предоставление ложных сведений или поддельных документов для регистрации права наказывается лишением свободы на срок от шести месяцев до трёх лет, штрафом от OMR 1 000 до 30 000 ($2 601–$78 024) либо обоими наказаниями. Уклонение от уплаты регистрационных сборов наказывается штрафом в двойном размере неуплаченной суммы. Непредставление в реестр копии искового заявления, из-за чего нельзя внести отметку о судебном споре, влечёт административный штраф от OMR 100 до 300 ($260–$780). Это меры закона против мошенничества; для покупателя они подчёркивают, что записи реестра и проверки вокруг них призваны быть надёжным источником сведений. Другими словами, закон рассматривает достоверность записей как интерес, который охраняет государство, а не как частное дело сторон.

Свидетельство о праве собственности (мулкия): что это и как его читать

Мулкия — это документ, который покупатель в итоге держит в руках. По статье 35 в изложенном виде она является единственным доказательством права собственности, а по определению, которое приводит LexisNexis, она может быть бумажной или электронной. Министерство переводит документ в цифровой формат: Oman Observer 13 апреля 2026 г. сообщил со ссылкой на Министерство, что расширение цифровых свидетельств о праве собственности и комплексных электронных услуг значительно повысило эффективность. Иначе говоря, цифровой формат не меняет сути документа: это по-прежнему тот документ, который доказывает владение.

Свидетельство полезно лишь настолько, насколько его описание совпадает с продаваемым участком. Страница услуги Министерства по продаже перечисляет документы, которые должны сопровождать регистрацию: свидетельство о праве собственности, кадастровый план (в Омане его называют krooki), удостоверение личности представителя, удостоверения личности продавца и покупателя и доверенность, если она используется. Krooki — это съёмочный чертёж, который привязывает участок к местности. Страница Министерства об обновлении плана участка показывает, что план может измениться, когда меняются система координат, кодировка, нумерация или требования планировки, что срок обработки обновления Министерство называет в 90 дней, а план на основе виртуальных координат требует детальной съёмки в утверждённой консалтинговой организации или направления в Департамент съёмки и картографии. Для покупателя вывод практический: свидетельство и план должны описывать один и тот же участок с одинаковыми номерами, а устаревший план — повод спросить, когда он обновлялся в последний раз. Такая сверка занимает немного времени, зато позволяет заметить расхождение до того, как деньги будут переведены.

Закон о реестре содержит и защитные отметки. Trowers сообщает, что истец, подающий иск в суд, обязан передать реестру копию искового заявления, чтобы на листе реестра можно было сделать отметку, и что в случае удовлетворения иска право считается зарегистрированным с даты отметки, а не с даты вступления решения в силу. TradeArabia добавляет, что можно регистрировать ограничительные условия, препятствующие распоряжению имуществом, подаренным или предоставленным несовершеннолетним. «Чистое» свидетельство в этом смысле — то, чьи записи соответствуют имени продавца и участку и не содержат ипотеки, ареста, отметки о судебном споре или ограничения, о которых покупателю не сказали и которые он не согласился принять на себя. Иными словами, отметка работает как предупреждение для всех, кто впоследствии заглянет в лист реестра.

Предварительный реестр для строящихся объектов по Королевскому указу 79/2025

Покупки на этапе строительства — причина существования предварительного реестра. Королевский указ 79/2025, Закон о регулировании недвижимости, был издан 10 сентября 2025 г. и опубликован в Официальной газете № 1613 14 сентября 2025 г. Статья IV указа вводит его в действие через 180 дней после публикации, что указывает на 13 марта 2026 г., дату, которую называет Atheer; некоторые обзоры юридических фирм говорят о 10 марта. Эти даты стоит иметь в виду, когда вы читаете договор или рекламные материалы проекта, где говорится о «новом законе». Статья II требует издать исполнительный регламент в течение года после вступления в силу, то есть к марту 2027 г. Указ отменяет Королевский указ 78/86 о посредничестве, Королевский указ 48/89 о собственности на квартиры и этажи и Королевский указ 30/2018 об эскроу-счетах для девелоперских проектов.

Согласно положениям Королевского указа 79/2025, изложенным в нашем руководстве по Закону Омана о недвижимости 79/2025, статья 21 предусматривает, что распоряжение строящимися единицами не имеет силы, пока не внесено в предварительный реестр, а статья 22 обязывает застройщика перенести запись покупателя в основной реестр, не взимая с покупателя ничего сверх регистрационного сбора Министерства. Статья 19 запрещает застройщику или ассоциации владельцев взимать плату, когда собственник перепродаёт единицу. Сам реестр затем обеспечивает Королевский указ 56/2026: Pinsent Masons указывает на статью 1(8), которая определяет Предварительный реестр недвижимости как место, где право собственности и иные права можно записать временно, пока проект не завершён, а Trowers добавляет, что он ведётся по тем же процедурам, что и основной реестр, и имеет ту же юридическую силу. В нём можно фиксировать последующие распоряжения, такие как ипотеки и передача. Иначе говоря, предварительный реестр делает так, чтобы право покупателя на недостроенную единицу существовало не только в договоре, но и в официальной записи.

Закон также установил переходный период. Согласно статье 3, как её резюмируют юридическая фирма BSA и наше руководство, у застройщиков было шесть месяцев с момента вступления в силу, чтобы внести существующие распоряжения строящимися объектами в предварительный реестр; это окно закрылось примерно в середине сентября 2026 года. Тому, кто купил до марта 2026 г., стоит письменно спросить, внёс ли застройщик единицу в предварительный реестр и какое доказательство этой записи существует. Вопрос о письменном доказательстве важен потому, что устные заверения застройщика о том, что запись сделана, не заменяют самой записи. Покупателю по новому режиму следует ожидать, что запись будет сделана в рамках самой покупки.

Ещё одно правило определяет, что покупателя просят подписать. Наше руководство по строящейся недвижимости, ссылаясь на статью 25 Королевского указа 79/2025, говорит, что передача права собственности до завершения строительства недействительна, если не использован утверждённый Министерством договор на строящийся объект. Atheer в своём разъяснении закона делает близкое замечание: побочное соглашение вне утверждённого Министерством договора недействительно. Практический вывод: форму бронирования и договор купли-продажи (SPA) нужно прочитать, чтобы выяснить, какая форма используется, а наше руководство по покупке строящейся недвижимости в Омане описывает вокруг неё семь шагов покупки. Эта проверка проста и не требует специальных знаний: достаточно найти в документе название формы и сопоставить его с тем, что требует Министерство.

Эскроу, лицензии и ассоциация владельцев

Регистрация защищает право покупателя; эскроу и лицензирование защищают деньги, которые вносятся, пока это право создаётся. Министерство жилищного строительства и градостроительства описало этапы лицензирования в заявлении, о котором сообщил Oman Observer: лицензия на девелоперскую деятельность, лицензия на конкретный проект (она включает открытие эскроу-счёта в местном банке, прежде чем можно продавать строящиеся единицы) и разрешение на рекламу, продвижение и маркетинг. Чиновники советуют покупателям убедиться, что и застройщик, и проект зарегистрированы и лицензированы Министерством, прежде чем вносить платежи или подписывать договор купли-продажи. Министерство также сообщило, что к концу июня 2026 года в нём было зарегистрировано более 190 компаний, работающих с недвижимостью. Таким образом, три лицензии и эскроу-счёт образуют цепочку, в которой каждое звено можно проверить по номеру или по названию банка.

О механике эскроу Atheer сообщает, что застройщик открывает счёт на имя проекта в лицензированном банке, зарегистрированном в Министерстве, что платежи высвобождаются по сертификатам завершения этапов, утверждённым консультантом проекта на основании фактических стадий строительства, и что вывод средств помимо этого порядка является преступлением, наказуемым лишением свободы до трёх лет и штрафом до OMR 100 000 ($260 080). В статье перечислены тревожные признаки, при которых платёж следует остановить: отсутствие упоминания независимого эскроу-счёта проекта, просьба перевести деньги на личный счёт сотрудника отдела продаж, обещание фиксированной доходности за короткий срок, давление с целью подписать бронирование до знакомства с утверждённым договором и рекламный материал без номера лицензии проекта. Каждый из этих признаков сам по себе не доказывает нарушения, но все они указывают на отсутствие защиты, которую должен давать эскроу. Наше руководство по задержкам застройщика и правам покупателя в Омане описывает, что происходит, когда проект останавливается; согласно резюме Atheer, консультант проекта обязан сообщить Министерству о причинах остановки в течение 30 дней, после чего Министерство ищет способ исправления или передаёт проект в компетентный суд.

Эскроу существует и в режиме свободных зон. Исполнительный регламент OPAZ, Решение 81/2026, опубликован в Официальной газете № 1666, и о нём сообщили в сентябре 2026 года. Согласно обзору Oman Observer, застройщики в специальных экономических и свободных зонах должны набрать 20% общей стоимости проекта, прежде чем продавать строящиеся единицы или принимать платежи за бронирование, обязаны вести эскроу-счёт, снятия с которого соответствуют подтверждённому ходу строительства, и должны удерживать в эскроу не менее 5% стоимости продажи каждой единицы в течение одного года после регистрации, причём высвобождение зависит от сертификата об отсутствии дефектов. Это удержание привязано к регистрации: срок начинается, когда единица зарегистрирована, и это ещё одна причина, по которой дата записи в реестре имеет значение. Иначе говоря, в свободных зонах часть цены остаётся заблокированной даже после регистрации единицы.

Ассоциация владельцев

Для квартир и других многоквартирных проектов за регистрацией следует управление. Atheer сообщает, что застройщик обязан принять систему управления общим имуществом до начала продаж, а ответственность переходит к ассоциации владельцев не позднее чем через два года после сертификата завершения проекта. Споры о неуплаченном обслуживании и расходах на общие услуги направляются прямо в компетентный суд, который может вынести немедленно исполнимый платёжный приказ. Наше руководство по сервисным сборам на недвижимость в Омане показывает, как эти сборы указываются на практике. Иными словами, после регистрации единицы остаётся вопрос о том, кто и как будет управлять общими частями дома.

Что регистрируется в ITC, свободной зоне и городе будущего

Реестр фиксирует титул, но закон, который определяет, какой титул вправе иметь иностранец, зависит от места. Таблица сравнивает три маршрута, которые описывают Министерство и указы, с регистрационным шагом для каждого. Это карта того, куда смотреть, а не заключение по какому-либо конкретному участку.

Внутри ITC статья Times of Oman о рамках ITC (Королевский указ 12/2006 с изменениями, внесёнными Королевским указом 76/2010, и Решение министра 191/2007 с изменениями, внесёнными Решением министра 109/2022) добавляет три правила, влияющие на регистрацию. Владелец, зарегистрировавший участок, должен застроить его или использовать по назначению в течение четырёх лет, с продлением до двух лет, если владелец подаёт заявление до окончания первоначального срока. Пока строительство не завершено, владелец не может продать участок или распорядиться им; единственное исключение — ипотека для финансирования строительных работ. И два физических лица, являющихся родственниками первой степени, могут совместно владеть построенной единицей или участком. Наше руководство по покупке земли в Омане иностранцем подробно описывает правила для участков. Эти три правила относятся именно к ITC и не распространяются автоматически на другие типы территорий из таблицы.

Что касается городов будущего, заявление Министерства от 28 июня 2026 г., о котором сообщила Gulf News, назвало среди обозначенных территорий Sultan Haitham City, Al Thuraya City и Al Jabal Al Aali и сказало, что июньские поправки о резидентстве относятся исключительно к правам на проживание и не расширяют права на владение недвижимостью. Заявление не уточняет, какая форма титула применяется на этих территориях. Иначе говоря, из заявления Министерства следует, где иностранцы могут владеть, но не следует, в какой форме оформляется титул. Страницы объектов проектов в Sultan Haitham City, таких как Jood и Sarooj Oasis Villas, указывают, что дома находятся на праве фрихолд и открыты для всех национальностей, а титул регистрируется на имя покупателя; Sarooj Oasis Villas добавляет, что титул регистрируется в Министерстве жилищного строительства и градостроительства. Наше руководство по недвижимости в Омане, недоступной иностранцам даёт три вопроса, которые проверяют участок до внесения любого задатка, а наше руководство о покупке недвижимости в Омане гражданами стран GCC описывает отдельное положение граждан GCC, которое также упоминает страница услуги Министерства.

Регистрация недвижимости в Омане по шагам: от бронирования до зарегистрированного титула

Последовательность ниже объединяет положения Королевского указа 79/2025, закон о реестре (Королевский указ 56/2026) и услугу Министерства по продаже. Она описывает покупку строящейся единицы в проекте, где покупатель — частное лицо. Перепродажа готового объекта пропускает шаги с 3 по 6 и начинается с шага 7. В столбце «Срок» указана цифра Министерства, если она есть, а в остальных случаях сказано, что срок устанавливает договор. Каждый шаг можно подтвердить документально, поэтому в таблице указано, какая именно запись создаётся или проверяется на этом этапе.

Страница Министерства о получении свидетельства по договору купли-продажи добавляет условия, лежащие за шагом 7. Продавец и покупатель должны присутствовать лично или через законного представителя с действительной доверенностью, и оба должны быть не моложе 18 лет и дееспособны. Имена на электронной платформе должны совпадать с удостоверениями личности, обе стороны должны быть зарегистрированы на платформе Министерства и подтвердить личность через электронную аутентификацию PKI. Покупатель, не являющийся гражданином Омана, обязан воспользоваться услугой «Sale for Non-Omanis» (продажа для иностранцев). Совладелец должен быть уведомлён и должен одобрить продажу. Имущество, на которое наложен арест или которое заложено, можно продать только с одобрения залогодержателя. Сделку за несовершеннолетнего завершает его законный опекун. Страница перечисляет шесть шагов: подача заявки, её рассмотрение, предварительное одобрение, явка сторон и подписание договора, оплата сборов и получение свидетельства о праве собственности. Перечисленные условия удобно сверить с документами заранее, до даты подписания.

Для покупателя-компании соответствующая страница услуги указывает срок обработки в один день, а её условия отличаются. Компания не может купить недвижимость только для жилого или только для сельскохозяйственного использования; она может купить для смешанного жилого и коммерческого, коммерческого, промышленного или туристического использования либо недвижимость в интегрированных туристических комплексах, а земля должна соответствовать виду деятельности, указанному в коммерческом реестре компании. Если на земле уже есть здание, страница требует, чтобы здание было достроено и имело возраст не менее четырёх лет. Наши руководства по коммерческой недвижимости в Омане для иностранных инвесторов и по покупке недвижимости в Омане через компанию описывают корпоративный маршрут. Эти условия относятся именно к компаниям и не распространяются на частных покупателей.

Когда план платежей и регистрация не совпадают

График платежей — это коммерческое соглашение, а реестр — юридическая запись, и при покупке строящегося объекта они идут по разным часам. Это различие важно, потому что график платежей сам по себе ничего не говорит о том, кто и когда будет записан в реестре. Таблица показывает, как графики на трёх страницах наших объектов распределяют платежи вокруг завершения строительства — момента, за которым обычно следуют запись в основном реестре и выдача свидетельства. Все цифры приведены по нашим страницам объектов в редакции на 24 октября 2026 г.

График Jood на нашей странице таков: 2,5% при бронировании, 17,5% в течение месяца, 15% через 12 месяцев, 15% через 24 месяца, ещё три платежа по 15% каждые шесть–восемь месяцев и 5% при завершении. В сумме это 100%, а значит, 20% (OMR 15 687) вносятся в течение месяца после бронирования, когда до титула ещё годы. График Yiti таков: 5% при резервировании, 5% в течение месяца, 10% в течение четырёх месяцев после платежа при бронировании, 10% в течение восьми месяцев после первого платежа и 70% при завершении. Для 2-спальной в Yiti это значит, что около OMR 38 377 выплачивается примерно за 13 месяцев, а оставшиеся OMR 89 545 — в момент передачи. Страница Sarooj предлагает первоначальный взнос 20%, 30%, 40% или 50% с последующими ежемесячными платежами в месяцы со 2-го по 36-й, при этом вариант с 20% предполагает 2,29% в месяц, что для входной виллы составляет OMR 3 943 в месяц; сама страница отмечает, что план с 20% в сумме даёт чуть больше 100% из-за округления.

Арифметика важна для регистрации, потому что показывает, какая часть цены выплачивается, пока у покупателя есть договор и запись в предварительном реестре, но нет свидетельства. По плану Jood 95% цены оплачивается до завершения. Всё, что защищает эти деньги, от эскроу-счёта проекта до записи в предварительном реестре, поэтому работает в течение долгого периода, когда свидетельства о праве собственности ещё не существует. Иными словами, чем больше доля, внесённая до завершения, тем дольше покупатель опирается только на договор и предварительную запись. Страницы Jood и Sarooj говорят, что платежи поступают на эскроу-счёт проекта, но не называют банк; документы бронирования, согласно странице Yiti, называют банк, счёт и номер лицензии. Таким образом, три плана по-разному распределяют нагрузку между этапом до завершения и моментом передачи.

Регистрация недвижимости в Омане: официальные сборы и примеры расчёта

Сборы — та часть регистрации, которую чаще всего повторяют по устаревшим источникам, поэтому таблица ниже использует только суммы, которые печатают собственные страницы услуг Министерства, либо снижения, которые Министерство объявило и о которых сообщила пресса. Все суммы приведены на 24 октября 2026 г. в OMR с долларами в скобках. Каждая строка таблицы привязана к источнику, поэтому любую цифру можно проверить на соответствующей странице.

Нужны три пояснения к чтению. Во-первых, цифра 3% имеет документальное обоснование: Oman Observer в ноябре 2020 года сообщил, что министр жилищного строительства и градостроительства снизил сбор за регистрацию продажи с 5% до 3% от стоимости актива с 3 ноября — для продаж и для дарений с участием третьих лиц и родственников, кроме родственников первой степени, — а страница Министерства для компаний печатает 3% и сегодня. Во-вторых, январский пересмотр 2025 года по 85 услугам снизил сбор за регистрацию договора купли-продажи с 2% до 1% для граждан Омана и омановских компаний, установил 0,5% для сделок через исламские банки и ограничил регистрацию ипотеки 0,5%, согласно LexisNexis. Покупателю, не являющемуся гражданином Омана, не следует считать, что сниженная ставка к нему применима, потому что сообщения описывают её для граждан Омана и омановских компаний. В-третьих, страница для физических лиц печатает строку с процентом в формате, который читается неясно, поэтому приведённые ниже примеры применяют 3% как ставку, показанную на странице Министерства для компаний и в объявлении 2020 года, а цифру 1% показывают рядом лишь для наглядности разницы. Эти три пояснения помогают не принять сниженную ставку для граждан за ставку для всех покупателей.

Расчёт в первой строке короткий. 2-спальная в Jood стоит OMR 78 437; 3% от этой суммы составляют 78 437 × 0,03 = OMR 2 353,11; прибавив OMR 42 фиксированных сборов, получаем OMR 2 395,11, что по курсу 2,6008 равно $6 229. Метод в каждом случае один и тот же: процент от цены плюс фиксированные сборы. Тот же метод даёт OMR 3 879,66 для 2-спальной в Yiti (127 922 × 0,03 = 3 837,66, плюс 42) и OMR 5 207,34 для виллы Sarooj (172 178 × 0,03 = 5 165,34, плюс 42). Это арифметические иллюстрации опубликованных ставок, а не расчёты Министерства, и сами страницы объектов не указывают регистрационный сбор: страница Jood говорит, что регистрационные расходы исключены из её денежного графика, а страница Sarooj перечисляет регистрацию титула как заключительный шаг без суммы.

Правило статьи 22 — вторая половина картины. При покупке строящегося объекта Королевский указ 79/2025 позволяет застройщику не взимать с покупателя никакой платы за перенос записи из предварительного реестра в основной сверх регистрационного сбора Министерства, поэтому именно сбор Министерства — расход, под который нужно планировать бюджет. Это отличает регистрационный сбор от платы застройщика за сам перенос записи. Times of Oman сообщила в 2020 году об отдельном случае, важном для продаж в рассрочку существующих единиц: договор регистрируется по установленным сборам за продажу, в свидетельстве покупателя отмечается, что имя продавца сохраняется, потому что платежи отсрочены, уведомление в реестре запрещает распоряжаться единицей, пока не выплачены все платежи, а отметка снимается в присутствии обеих сторон после того, как платежи выплачены.

Налог на добавленную стоимость — отдельная статья и не является регистрационным сбором. Обзор Deloitte по руководству Налогового управления Омана по НДС для недвижимости говорит, что первая поставка жилой недвижимости облагается по ставке 5%, перепродажа жилой недвижимости освобождена, неосвоенная земля освобождена, а продажа коммерческой недвижимости облагается по ставке 5%. Какая из ситуаций применима к конкретной единице, зависит от договора, поэтому в договоре купли-продажи должно быть указано, включён ли НДС в цену. Наше руководство по налогу на недвижимость в Омане описывает налоги, которые применяются после покупки, а наш анализ «аренда или покупка в Омане» показывает, как регистрационные сборы входят в расчёт точки безубыточности. Налог и регистрационный сбор считаются отдельно, и в бюджете покупки их не следует смешивать.

Как проверить продавца, застройщика и номер участка

Проверки делятся на три группы: кто продаёт, что продаётся и что записано против этого. Отправной точкой служит собственный совет Министерства. Как сообщает Oman Observer, чиновники советуют покупателям убедиться, что и застройщик, и проект зарегистрированы и лицензированы Министерством, прежде чем вносить платежи или подписывать соглашения. Atheer добавляет, что закон делает реестр проектов открытым для ознакомления, а его форму и способ доступа должен определить исполнительный регламент, поэтому на сегодня практический путь — письменный запрос в Министерство через mohup.gov.om с указанием номера лицензии. Профили застройщиков для упомянутых здесь проектов собраны на странице застройщиков Омана. Ниже таблица сводит эти проверки в один список, а после неё приведён метод сверки номера участка.

Номер участка заслуживает отдельного абзаца о методе. Номер в брошюре — маркетинговая метка; значение имеет номер из свидетельства и кадастрового плана. Проверка состоит в том, чтобы разложить три документа рядом: номер и площадь в свидетельстве, номер и площадь в плане и номер в договоре купли-продажи. Если хотя бы один отличается, расхождение нужно объяснить письменно до оплаты. В ITC возникает ещё один вопрос: находится ли участок внутри лицензированной границы, потому что статус ITC относится к участку, а не к бренду, как излагает наше руководство об иностранцах и недвижимости Омана. Такая проверка не требует юридической подготовки и занимает немного времени.

Продавцы, действующие через посредника, добавляют ещё одну проверку. По Королевскому указу 79/2025 посредничество требует лицензии Министерства, и наше руководство говорит, что лицензию и запись в реестре следует сверять с юридическим названием, а не с торговым. Наше руководство по агентам по недвижимости в Омане излагает лицензирование и наказания, которые включают лишение свободы до шести месяцев и штраф от OMR 1 000 до 10 000 за посредничество без лицензии, согласно закону в изложении там. Таким образом, проверка посредника — отдельный шаг, который не заменяет проверку застройщика и проекта.

Ипотеки, обременения и отметки в реестре

Ипотека — это право на имущество, и по статье 10 в изложении Pinsent Masons она должна быть зарегистрирована, чтобы связывать третьих лиц. Trowers идёт дальше для кредиторов: регистрация — то, что делает ипотеку исполнимой, а ипотеки и права узуфрукта должны быть зарегистрированы, чтобы связывать третьих лиц. Для покупателя, который берёт кредит, это означает, что залог банка вносится в запись о титуле. Наше руководство по ипотеке для иностранцев в Омане сообщает, что банки кредитуют только под единицы фрихолд, зарегистрированные внутри ITC, что залог банка записывается против титула, а оценка, заказанная банком, определяет предел кредитования; соседнее руководство по оценке недвижимости в Омане рассматривает эту оценку.

Стоимость залога ограничена январским пересмотром 2025 года на уровне 0,5% от суммы ипотеки, по данным LexisNexis со ссылкой на сообщение Arabian Business. На условном кредите OMR 50 000 ($130 040) 0,5% составляют OMR 250 ($650), и это предел, а не заявленный сбор. Страница Министерства по продаже даёт другую сторону правила: заложенное имущество можно продать только с одобрения залогодержателя, поэтому продавец, который всё ещё должен банку, не может завершить продажу без согласия банка. На практике при перепродаже заложенного жилья последовательность такая: банк одобряет, продажа регистрируется, а залог снимается в рамках той же сделки. Это означает, что вопрос о залоге нужно выяснять до подписания, а не в день регистрации.

Правила ITC добавляют ещё одно ограничение, связанное с залогом. Пока участок не застроен, владелец не может его продать, за исключением ипотеки на финансирование строительства. Поэтому покупателю пустого участка следует ожидать, что любой кредитор возьмёт участок в залог только под кредит на строительство, и поэтому наше руководство по продаже недвижимости в Омане разделяет выход для готового дома и положение владельца неосвоенного участка.

Совместная собственность, несовершеннолетние и доверенности

Совместное владение в ITC имеет ограниченную форму. Times of Oman сообщает, что два физических лица, являющихся родственниками первой степени, могут совместно владеть построенной единицей или участком в рамках ITC при соблюдении правовых условий. Для любого имущества в совместной собственности страница Министерства по продаже применяет простое правило: другой совладелец должен быть уведомлён и должен одобрить продажу, поэтому один совладелец не может завершить сделку в одиночку. Это правило защищает интересы второго совладельца, пока сделка не одобрена им. Покупателю, которого просят вести дело лишь с одним из двух имён в свидетельстве, уже известен первый вопрос. Он простой: согласны ли на продажу все, кто записан в свидетельстве.

Несовершеннолетних представляет опекун. Страница Министерства говорит, что законный опекун завершает сделку за несовершеннолетнего, а закон о реестре допускает запись ограничительных условий в отношении имущества, подаренного несовершеннолетнему, как сообщает TradeArabia, чтобы им нельзя было свободно распоряжаться. Наследование — отдельная тема, которой посвящено наше руководство по наследованию для иностранных владельцев недвижимости в Омане.

Доверенности важнее всего для покупателей за рубежом. Страница Министерства по продаже перечисляет доверенность среди обязательных документов, если она используется, вместе с удостоверением личности представителя и допускает присутствие через законного представителя с действительной доверенностью. Trowers сообщает, что по Королевскому указу 56/2026 доверенность должна быть конкретной и недвусмысленной в отношении сделки, которую она охватывает, будь то продажа, ипотека, дарение или раздел, и что представитель может зарегистрировать имущество на своё имя, только если доверенность прямо это допускает. Общая доверенность, не упоминающая продажу, поэтому является слабым инструментом, а доверенность, допускающая сделку с самим собой, требует особенно внимательного прочтения. Если сторона не может выразить свою волю, компетентный суд назначает судебного помощника. Наше руководство о том, могут ли граждане Великобритании покупать недвижимость в Омане, проводит через покупку, совершаемую из-за рубежа, а руководство по переводу денег в Оман для покупки недвижимости описывает платёжную сторону дистанционной сделки. Иначе говоря, при покупке из-за рубежа доверенность становится одним из главных документов сделки, и читать её нужно так же внимательно, как договор.

Регистрация, вид на жительство и документы вокруг неё

Регистрация — доказательство, на котором держатся связанные с недвижимостью маршруты получения резидентства, но сама она резидентство не создаёт. Наша позиция, изложенная в руководстве по Golden Residency и Owner Visa, такова: маршрут Golden Residency через недвижимость требует одного объекта в ITC стоимостью не менее OMR 200 000 ($520 160), решение принимает Королевская полиция Омана (Royal Oman Police), а Owner Visa по Решению Королевской полиции Омана 87/2026 не имеет минимальной стоимости, не требует спонсора и привязана к владению. Отчёт Oman Observer об этом решении, опубликованном в Официальной газете № 1653, говорит, что виза и резидентство выдаются на основании сертификата от компетентного органа, что они охватывают иностранцев, владеющих зарегистрированной единицей или единицей с неполной регистрацией, и что резидентство прекращается при передаче права собственности. Упоминание единицы с неполной регистрацией относится к покупателям строящихся объектов, потому что на этом этапе существует именно предварительный реестр.

Заявление Министерства от июня 2026 г. проводит границу: поправки относятся исключительно к резидентству и не расширяют круг тех, кто может владеть. Покупатель, читающий брошюру с обещанием резидентства, поэтому сталкивается с двумя отдельными вопросами — о титуле, который будет зарегистрирован, и об иммиграционном правиле, которое к нему применяется, — и ответы на них дают Министерство жилищного строительства и градостроительства и Королевская полиция Омана соответственно. Эти два вопроса нельзя подменять один другим.

Документы, которые покупатель должен иметь на руках в конце, перечислены ниже. Список опирается на страницы Министерства и закон о реестре, а порядок следует жизни покупки строящегося объекта.

Рыночный контекст объясняет, почему реестр важен в масштабе. Oman Observer со ссылкой на отчёт Hamptons International оценил торговлю недвижимостью в первом полугодии 2026 года в OMR 1,434 млрд, из них договоры купли-продажи на OMR 688,1 млн более чем по 34 000 договорам и ипотечные договоры на OMR 740,2 млн по 13 383 договорам. Каждый из этих договоров проходит через один и тот же реестр, поэтому Министерство его оцифровывает, а новый закон делает упор на электронные записи. Эти цифры показывают масштаб потока записей, которые обрабатывает реестр.

Часто задаваемые вопросы

Что такое регистрация недвижимости в Омане?

Регистрация недвижимости в Омане — это внесение продажи, ипотеки, узуфрукта или иного права на недвижимость в реестр, который ведёт Реестр недвижимости при Министерстве жилищного строительства и градостроительства. По Королевскому указу 56/2026, как сообщает Pinsent Masons, регистрация распоряжений обязательна, а свидетельство о праве собственности, выданное из реестра, является единственным доказательством владения.

Достаточно ли подписанного договора купли-продажи, чтобы владеть имуществом?

Согласно закону о реестре в изложении источников, нерегистрированное распоряжение создаёт лишь личные обязательства между сторонами и не связывает никого другого. Договор купли-продажи, таким образом, важен, но зарегистрированная запись и свидетельство о праве собственности — это то, что устанавливает владение по отношению к третьим лицам.

Получает ли покупатель строящейся единицы свидетельство о праве собственности при бронировании?

Нет. На стадии строительства продажа записывается в предварительный реестр по статье 21 Королевского указа 79/2025, а запись в основном реестре и свидетельство следуют, когда единица завершена. TradeArabia сообщает, что по закону о реестре на этапах строительства может выдаваться временное свидетельство о праве собственности.

Сколько стоит регистрация недвижимости в Омане для иностранного покупателя?

Страница услуги Министерства по продаже указывает сбор за заявку OMR 5, форму продажи для неоманцев OMR 25, сбор за свидетельство OMR 10 и сбор за договор OMR 2, что в сумме составляет OMR 42 ($109), плюс процентный регистрационный сбор, который Министерство установило на уровне 3% в 2020 году. Для 2-спальной в Jood за OMR 78 437 этот процент составляет OMR 2 353 ($6 120). Применимый к конкретному покупателю тариф следует уточнить на странице услуги Министерства.

Сколько времени Министерство регистрирует продажу?

Страница Министерства о получении свидетельства по договору купли-продажи указывает срок обработки 2 дня, а страница о покупках компаниями — 1 день. Эти цифры описывают обработку сделки Министерством после того, как стороны готовы, а не время, которое нужно застройщику, чтобы завершить проект или перенести запись строящегося объекта в основной реестр.

Может ли покупатель за рубежом зарегистрировать недвижимость в Омане по доверенности?

Страница Министерства по продаже допускает присутствие через законного представителя с действительной доверенностью, а Trowers сообщает, что по Королевскому указу 56/2026 доверенность должна быть конкретной и недвусмысленной в отношении сделки. Регистрация недвижимости в Омане через представителя поэтому зависит от доверенности, которая называет продажу и, если представитель должен зарегистрировать имущество на своё имя, прямо это оговаривает.

Может ли иностранец зарегистрировать недвижимость в любой точке Омана?

Нет. Закон о реестре позволяет лицам, не являющимся гражданами Омана, быть зарегистрированными как собственники с учётом других законов об иностранном владении, а заявление Министерства от июня 2026 г. ограничивает иностранное владение обозначенными территориями: ITC, городами будущего Sultan Haitham City, Al Thuraya City и Al Jabal Al Aali и интегрированными районами, такими как Surooh. Регистрация недвижимости в Омане для иностранца следует этой карте.

Что будет, если имущество продавца заложено?

Страница Министерства по продаже говорит, что имущество, на которое наложен арест или которое заложено, можно продать только с одобрения залогодержателя. Поскольку зарегистрированная ипотека связывает третьих лиц, согласие банка и снятие или передача его залога должны быть частью той же сделки.

Как покупателю проверить застройщика и проект?

Министерство советует покупателям убедиться, что и застройщик, и проект лицензированы, прежде чем платить или подписывать, а рекламные материалы должны содержать номер лицензии проекта. Atheer сообщает, что реестр проектов по закону открыт для ознакомления, а его форму должен определить исполнительный регламент, поэтому письменный запрос в Министерство с указанием номера лицензии — сегодня практический шаг для регистрации недвижимости в Омане.

Даёт ли регистрация недвижимости вид на жительство?

Нет. Регистрация создаёт титул; вопрос о резидентстве решается отдельно. Golden Residency (золотой вид на жительство) требует одного объекта в ITC стоимостью не менее OMR 200 000 ($520 160), решение принимает Королевская полиция Омана (Royal Oman Police), а Owner Visa по Решению Королевской полиции Омана 87/2026 не имеет минимальной стоимости, не требует спонсора и привязана к владению, согласно отчёту Oman Observer об этом решении.

Дата проверки: 24 октября 2026 г. Источники: decree.om, Королевский указ 56/2026; decree.om, Королевский указ 79/2025; Trowers & Hamlins о Законе о реестре недвижимости; Pinsent Masons; LexisNexis; TradeArabia; British Omani Society; gov.om, свидетельство по договору купли-продажи; gov.om, договор купли-продажи для компаний; gov.om, обновление плана участка; Oman Observer, снижение сборов; Times of Oman, снижение сборов; LexisNexis Middle East, пересмотр сборов 2025 года; Atheer; Oman Observer, этапы лицензирования; Oman Observer, Решение Королевской полиции Омана 87/2026; Times of Oman, рамки ITC; Gulf News, заявление Министерства; Deloitte, НДС на недвижимость; Oman Observer, Решение OPAZ 81/2026; Oman Observer, торговля в первом полугодии 2026 года; OPAZ, Королевский указ 38/2025; Oman Observer, цифровые свидетельства о праве собственности; Министерство жилищного строительства и градостроительства.