ثبت ملک در عمان: سند مالکیت، هزینه‌ها و مراحل (۲۰۲۶)

ثبت ملک در عمان: سند مالکیت، هزینه‌ها و مراحل (۲۰۲۶)

این راهنما در ۲۴ اکتبر ۲۰۲۶ بررسی شده است. در آن توضیح می‌دهیم که ثبت ملک در عمان چگونه مشخص می‌کند چه کسی مالک چیست: دفتر ثبت املاک (Real Estate Registry) زیر نظر وزارت مسکن و برنامه‌ریزی شهری (Ministry of Housing and Urban Planning)، سند مالکیت (mulkiya)، دفتر ثبت مقدماتی (Preliminary Register) برای واحدهای پیش‌فروش (off-plan) که با فرمان سلطنتی ۷۹/۲۰۲۵ ایجاد شد، قانون جدید دفتر ثبت املاک (فرمان سلطنتی ۵۶/۲۰۲۶) و هزینه‌های ثابت و درصدی که صفحه‌های خدمات خود وزارتخانه فهرست کرده‌اند. خلاصهٔ کار این است که فروش ملک در عمان تا زمانی که در دفتر ثبت وارد نشود، در برابر اشخاص ثالث کامل نیست و سندی که از همین دفتر صادر می‌شود، مدرک اثبات مالکیت است. قیمت‌ها در این مقاله به ریال عمان (OMR) و با دلار آمریکا در داخل پرانتز آمده است؛ تبدیل بر پایهٔ نرخ ثابت ۲٫۶۰۰۸ دلار به‌ازای هر ریال انجام شده و هر قاعده‌ای که ذکر می‌شود، تاریخ یا منبع خود را همراه دارد.

در پایان این راهنما می‌دانید که در هر مرحلهٔ خرید چه سندی وجود دارد، کدام قانون بر آن حاکم است، صفحه‌های خدمات وزارتخانه چه هزینه‌هایی را فهرست کرده‌اند، این هزینه‌ها بر سه پروژه از پروژه‌های سایت ما چه رقمی می‌شود، دفتر ثبت دربارهٔ رهن، مالکان مشترک و وکالت‌نامه‌ها چه چیزی نشان می‌دهد، و پیش از آنکه پولی جابه‌جا شود، چه پرسش‌هایی را باید از فروشنده، از سازنده و از شمارهٔ قطعه پرسید. این مقاله به هیچ‌کس توصیه نمی‌کند که ملکی بخرد یا از خرید آن بپرهیزد؛ فقط قواعد و محاسبات را به‌ترتیب و همراه با منبعشان کنار هم می‌گذارد تا بتوان کاغذبازی روی فرم رزرو را با آن‌ها سنجید.

ثبت ملک در عمان در یک نگاه

عمان برای کل کشور یک دفتر ثبت دارد که دفتر ثبت املاک (Real Estate Registry) وابسته به وزارت مسکن و برنامه‌ریزی شهری آن را اداره می‌کند. آنچه از خریدی به خرید دیگر فرق می‌کند، مرحله‌ای است که ملک به آن رسیده است: واحدی که هنوز ساخته نشده در دفتر ثبت مقدماتی وارد می‌شود، واحد تکمیل‌شده در دفتر ثبت اصلی می‌آید و سند مالکیت از هر کدام از این دو سابقه که مرتبط باشد صادر می‌شود. جدول زیر سابقه‌هایی را که خریدار احتمالاً با آن‌ها روبه‌رو می‌شود، قانونِ پشتیبان هر یک و آنچه هر کدام ثابت می‌کند را بر اساس منابعی که در بخش‌های بعدی نام برده‌ایم، فهرست می‌کند.

در هیچ‌یک از منابعی که بررسی کردیم، «گواهی واحد ITC» جداگانه‌ای جدا از سند مالکیت توصیف نشده است. بر پایهٔ صفحهٔ خدمات وزارتخانه برای فروش، شخص خارجی فقط در محدودهٔ مجتمع گردشگری یکپارچه (Integrated Tourism Complex یا ITC) می‌تواند زمین بخرد و مالکیت در ITC نزد وزارت مسکن و برنامه‌ریزی شهری ثبت می‌شود؛ پس سندِ مالکیت همان مدرکی است که در عمل باید خوانده و با دقت بررسی شود. راهنمای ما دربارهٔ ملک فری‌هولد در عمان خودِ رژیم ITC را توضیح می‌دهد؛ این مقاله بر وضعیت اسناد پس از توافق بر سر فروش تمرکز دارد.

ثبت ملک در عمان بر پایهٔ فرمان سلطنتی ۵۶/۲۰۲۶ چگونه کار می‌کند

چارچوب قانونی دفتر ثبت در ماه مه ۲۰۲۶ تغییر کرد. فرمان سلطنتی ۵۶/۲۰۲۶، یعنی قانون دفتر ثبت املاک، به تاریخ ۱۳ مه ۲۰۲۶ (۲۵ ذی‌القعدهٔ ۱۴۴۷) صادر شد، در روزنامهٔ رسمی شمارهٔ ۱۶۴۸ به تاریخ ۱۷ مه ۲۰۲۶ منتشر شد و به گفتهٔ decree.om از روز بعد، یعنی ۱۸ مه ۲۰۲۶، به اجرا درآمد. این فرمان اساسنامهٔ قدیمی دفتر ثبت املاک (فرمان سلطنتی ۲/۱۹۹۸) را لغو کرد. مادهٔ دوم فرمان به وزیر مسکن و برنامه‌ریزی شهری دستور می‌دهد آیین‌نامهٔ اجرایی و تصمیم‌های اجرایی را صادر کند و می‌گوید تا آن زمان، مقررات موجود تا جایی که با قانون جدید تعارض نداشته باشند، به قوت خود باقی می‌مانند. دفاتر حقوقی‌ای که در ماه‌های ژوئن و ژوئیهٔ ۲۰۲۶ دربارهٔ این قانون مطلب نوشتند، گفتند آیین‌نامهٔ اجرایی هنوز صادر نشده است؛ یعنی بخشی از جزئیات رویه هنوز در مقررات قدیمی‌تر و در صفحه‌های خدمات وزارتخانه جا دارد.

Pinsent Masons قانونی با ۴۰ ماده را توصیف می‌کند. چهار حکم از آن برای هر خریداری اهمیت دارد. مادهٔ ۵ حقوق ثبت‌شده را دلیلی الزام‌آور در برابر همهٔ اشخاص می‌داند. مادهٔ ۱۰ ثبت هر نقل‌وانتقالی را که بر حقی نسبت به ملک اثر می‌گذارد، از جمله انتقال، رهن و احکام نهایی دادگاه، الزامی می‌کند؛ و نقل‌وانتقالی که ثبت نشود، فقط میان طرفین تعهد شخصی ایجاد می‌کند. مادهٔ ۳۵ سندی را که دفتر ثبت صادر می‌کند، تنها دلیل مالکیت قرار می‌دهد. مادهٔ ۲۷ تغییر در اطلاعات ثبت‌شده را به اسناد رسمی‌شده یا احکام نهایی دادگاه محدود می‌کند و به ثبت‌دار اجازه می‌دهد اشتباهات مادی را اصلاح کند. شمارهٔ مواد در اینجا همان است که دفتر حقوقی گزارش کرده، زیرا متن پیوست قانون در decree.om پشت اشتراک قرار دارد.

معنای عملی مادهٔ ۱۰ را با یک مثال می‌توان گفت. فرض کنید فروشنده‌ای قرارداد فروش را با یک خریدار امضا می‌کند و پیش از آنکه انتقال ثبت شود، قرارداد دیگری با خریدار دوم می‌بندد. بر اساس قاعده‌ای که گزارش شده، قرارداد ثبت‌نشدهٔ نخست فقط فروشنده و خریدار اول را متعهد می‌کند و هیچ‌کس دیگر را مقید نمی‌سازد. به همین دلیل در ثبت ملک در عمان ترتیب رویدادها از تاریخِ روی بروشور یا رسید مهم‌تر است: ورود در دفتر ثبت رویدادی است که وضعیت را در برابر همه تغییر می‌دهد و قرارداد فروش به‌تنهایی فقط یک وعدهٔ شخصی است. منطق همین است که شرح Dentons منتشرشده در LexisNexis نیز اصل را تکرار می‌کند: معاملاتی که مالکیت را ایجاد، منتقل، اصلاح یا ساقط می‌کنند باید ثبت شوند.

این قانون شکل سابقه را هم نوین می‌کند. به گفتهٔ Trowers، دفتر ثبت و هر پروندهٔ ملکی (folio) را می‌توان به‌صورت کاغذی یا الکترونیکی نگه داشت و اسناد الکترونیکی همان وزن قانونی اسناد کاغذی را دارند. سند مالکیت به زبان عربی صادر می‌شود و ترجمهٔ انگلیسی آن در صورت درخواست در دسترس است. LexisNexis تعریفی قانونی را گزارش می‌کند: mulkiya سندی رسمی، کاغذی یا الکترونیکی، است که وزارتخانه صادر می‌کند و مالکیت یک ملک یا یک واحد از آن را گواهی می‌دهد، و وزارتخانه می‌تواند mulkiya موقت و ترجمهٔ انگلیسی نیز صادر کند. TradeArabia در ۱۸ مه ۲۰۲۶ از Ali bin Salim Al Issai، دبیر دفتر ثبت املاک، نقل می‌کند که قانون رویه‌های ثبت و تصدیق را یکپارچه می‌کند و به سوابق الکترونیکی اعتبار قانونی کامل می‌دهد.

دو نکتهٔ دیگر دربارهٔ این است که چه کسانی می‌توانند در دفتر ثبت بیایند و چه کسانی می‌توانند آن را ببینند. اشخاص حقیقی و حقوقی غیرعمانی می‌توانند به‌عنوان مالک ثبت شوند، مشروط بر قوانین دیگری که تعیین می‌کند غیرعمانی‌ها کجا حق مالکیت دارند. و دسترسی به داده‌های دفتر ثبت برای همه آزاد نیست: Dentons یادآور می‌شود که درخواست‌کننده باید منفعت کافی داشته باشد و کنترل‌های آن را آیین‌نامه‌های اجرایی تعیین خواهند کرد. بنابراین خریدار باید از پیش انتظار داشته باشد که سند فروشنده و خروجی وزارتخانه برای همان معامله را ببیند، نه اینکه مانند یک شهروند عادی در دفتر ثبت جست‌وجو کند.

مجازات‌هایی که نشان می‌دهد دفتر ثبت چگونه پاس داشته می‌شود

Trowers مجازات‌هایی را گزارش می‌کند که نشان می‌دهد دولت با ثبت‌های نادرست چقدر جدی برخورد می‌کند. ارائهٔ اطلاعات نادرست یا اسناد جعلی برای ثبت یک حق، مجازات حبس از شش ماه تا سه سال، جریمهٔ OMR ۱٬۰۰۰ تا ۳۰٬۰۰۰ ($۲٬۶۰۱ تا $۷۸٬۰۲۴) یا هر دو را در پی دارد. فرار از پرداخت هزینه‌های ثبت، جریمه‌ای معادل دو برابر مبلغ پرداخت‌نشده دارد. ندادن نسخه‌ای از دادخواست به دفتر ثبت، به‌گونه‌ای که نتوان یادداشت دعوا را وارد کرد، جریمهٔ اداری OMR ۱۰۰ تا ۳۰۰ ($۲۶۰ تا $۷۸۰) دارد. این‌ها راهکارهای خودِ قانون در برابر تقلب‌اند؛ برای خریدار به‌روشنی نشان می‌دهند که ورودی‌های دفتر ثبت و بررسی‌های پیرامون آن‌ها قرار است سابقهٔ قابل‌اعتماد باشند.

سند مالکیت (mulkiya): چیست و چگونه خوانده می‌شود

mulkiya همان سندی است که خریدار در پایان در دست دارد. بر پایهٔ مادهٔ ۳۵، آن‌گونه که گزارش شده، این سند تنها مدرک مالکیت است و بر پایهٔ تعریفی که LexisNexis گزارش کرده، می‌تواند کاغذی یا الکترونیکی باشد. وزارتخانه در سال‌های اخیر این سند را هرچه بیشتر به‌سمت فضای آنلاین برده است: Oman Observer در ۱۳ آوریل ۲۰۲۶ به‌نقل از وزارتخانه گزارش داد که گسترش اسناد مالکیت دیجیتال و خدمات الکترونیکی یکپارچه، کارایی را به‌طور قابل‌توجهی بالا برده است.

سند فقط به اندازهٔ تطابق شرح خود با قطعهٔ فروخته‌شده به کار می‌آید. صفحهٔ خدمات فروش وزارتخانه مدارکی را که باید همراه ثبت ارائه شود فهرست می‌کند: سند مالکیت، نقشهٔ کاداستر (در زبان محلی کروکی یا krooki)، کارت شناسایی نماینده، کارت شناسایی فروشنده و خریدار، و در صورت استفاده، وکالت‌نامه. کروکی نقشهٔ برداشتی است که قطعه را روی زمین جانمایی می‌کند. صفحهٔ وزارتخانه دربارهٔ تمدید نقشهٔ برداشت نشان می‌دهد که نقشه ممکن است با تغییر سامانهٔ مختصات، کدگذاری، شماره‌گذاری یا الزامات طرح‌ریزی تغییر کند، وزارتخانه زمان رسیدگی تمدید را ۹۰ روز اعلام کرده است، و نقشه‌ای که بر مختصات مجازی تکیه دارد به برداشت تفصیلی از یک دفتر مشاورهٔ مورد تأیید یا ارجاع به اداره برداشت و نقشه‌برداری (Survey and Mapping Department) نیاز دارد. درس عملی آن برای خریدار این است: سند و نقشه باید یک قطعه را با شماره‌های یکسان توصیف کنند و نقشهٔ قدیمی دلیلی است برای پرسیدن اینکه آخرین بار کی تمدید شده است.

قانون دفتر ثبت یادداشت‌های حمایتی هم دارد. Trowers گزارش می‌کند که مدعی‌ای که دعوایی قضایی مطرح می‌کند باید نسخه‌ای از دادخواست را به دفتر ثبت بدهد تا یادداشتی در پرونده ثبت شود، و اگر دعوا پیروز شود، حق از تاریخ یادداشت، نه از تاریخ حکم نهایی، ثبت‌شده شمرده می‌شود. TradeArabia می‌افزاید که می‌توان شرط‌های محدودکننده‌ای ثبت کرد تا از واگذاری ملکی که به‌صورت هبه یا بخشش به صغیران داده شده، جلوگیری شود. به بیان ساده‌تر، «سند پاک» در این معنا سندی است که ورودی‌هایش با نام فروشنده و با قطعه مطابقت دارد و هیچ رهن، توقیف، یادداشت دعوا یا محدودیتی ندارد که به خریدار گفته نشده و او نپذیرفته باشد آن را بر عهده بگیرد.

دفتر ثبت مقدماتی برای واحدهای پیش‌فروش بر پایهٔ فرمان سلطنتی ۷۹/۲۰۲۵

دلیل وجود دفتر ثبت مقدماتی، خریدهای پیش‌فروش است. فرمان سلطنتی ۷۹/۲۰۲۵، یعنی قانون تنظیم املاک (Real Estate Regulation Law)، در ۱۰ سپتامبر ۲۰۲۵ صادر و در روزنامهٔ رسمی شمارهٔ ۱۶۱۳ به تاریخ ۱۴ سپتامبر ۲۰۲۵ منتشر شد. مادهٔ چهارم فرمان، اجرای آن را ۱۸۰ روز پس از انتشار تعیین می‌کند که به ۱۳ مارس ۲۰۲۶ می‌رسد، همان تاریخی که Atheer می‌دهد؛ برخی خلاصه‌های دفاتر حقوقی ۱۰ مارس می‌گویند. مادهٔ دوم آیین‌نامهٔ اجرایی را ظرف یک سال از اجرا الزامی می‌کند، یعنی تا مارس ۲۰۲۷. این فرمان فرمان ۷۸/۸۶ دربارهٔ دلالی، فرمان ۴۸/۸۹ دربارهٔ مالکیت آپارتمان‌ها و طبقات، و فرمان سلطنتی ۳۰/۲۰۱۸ دربارهٔ حساب‌های امانی (escrow) برای پروژه‌های عمرانی را لغو می‌کند.

بر پایهٔ مفاد فرمان سلطنتی ۷۹/۲۰۲۵ که در راهنمای ما دربارهٔ قانون املاک عمان ۷۹/۲۰۲۵ خلاصه شده است، مادهٔ ۲۱ مقرر می‌کند که نقل‌وانتقال واحدهای پیش‌فروش تا وقتی در دفتر ثبت مقدماتی ثبت نشود اثری ندارد، و مادهٔ ۲۲ سازنده را موظف می‌کند ورودی خریدار را بدون دریافت هیچ مبلغی از او، جز هزینهٔ ثبت وزارتخانه، به دفتر ثبت اصلی منتقل کند. مادهٔ ۱۹ سازنده یا انجمن مالکان را از دریافت هزینه هنگام فروش مجدد واحد توسط مالک منع می‌کند. فرمان سلطنتی ۵۶/۲۰۲۶ سپس خودِ دفتر ثبت را فراهم می‌کند: Pinsent Masons به مادهٔ ۱(۸) اشاره می‌کند که دفتر ثبت مقدماتی املاک (Preliminary Real Estate Register) را جایی تعریف می‌کند که مالکیت و حقوق می‌توانند پیش از تکمیل پروژه به‌طور موقت در آن ثبت شوند، و Trowers می‌افزاید که این دفتر از همان رویه‌های دفتر اصلی پیروی می‌کند و همان وزن قانونی را دارد. نقل‌وانتقال‌های بعدی مانند رهن و انتقال را هم می‌توان در آن ثبت کرد.

قانون یک دورهٔ گذار هم تعیین کرد. بر پایهٔ مادهٔ ۳، آن‌گونه که دفتر حقوقی BSA و راهنمای ما خلاصه کرده‌اند، سازندگان شش ماه از زمان اجرا فرصت داشتند نقل‌وانتقال‌های پیش‌فروش موجود خود را در دفتر ثبت مقدماتی وارد کنند؛ فرصتی که حدود اواسط سپتامبر ۲۰۲۶ به پایان رسید. برای خریداری که پیش از مارس ۲۰۲۶ خریده است، پرسشی که باید کتبی مطرح شود این است که آیا سازنده واحد را در دفتر ثبت مقدماتی وارد کرده و چه مدرکی از این ورود وجود دارد. خریداری که تحت رژیم جدید می‌خرد باید انتظار داشته باشد ورود به دفتر در همان فرایند خرید انجام شود.

یک قاعدهٔ دیگر شکل می‌دهد که از خریدار چه چیزی برای امضا خواسته می‌شود. راهنمای پیش‌فروش ما، با استناد به مادهٔ ۲۵ فرمان سلطنتی ۷۹/۲۰۲۵، می‌گوید انتقال مالکیت پیش از تکمیل باطل است، مگر آنکه از قرارداد پیش‌فروش مورد تأیید وزارتخانه استفاده شود. Atheer در توضیح خود دربارهٔ قانون، نکته‌ای مرتبط می‌آورد: توافق جانبی خارج از قرارداد مورد تأیید وزارتخانه باطل است. برداشت عملی این است که فرم رزرو و قرارداد خرید و فروش (SPA) را باید خواند تا معلوم شود از کدام فرم استفاده می‌شود، و راهنمای ما دربارهٔ خرید ملک پیش‌فروش در عمان دنبالهٔ هفت‌مرحله‌ای خرید پیرامون آن را شرح می‌دهد.

حساب امانی، مجوزها و انجمن مالکان

ثبت از حق خریدار پشتیبانی می‌کند؛ حساب امانی و مجوزدهی از پولی پشتیبانی می‌کنند که در حین ایجاد آن حق پرداخت می‌شود. وزارت مسکن و برنامه‌ریزی شهری مرحله‌های مجوزدهی را در بیانیه‌ای که Oman Observer گزارش کرده شرح داده است: مجوز توسعهٔ املاک، مجوز مخصوص هر پروژه (که شامل گشودن یک حساب امانی نزد بانکی محلی پیش از فروش واحدهای پیش‌فروش است)، و مجوز تبلیغات، ترویج و بازاریابی. مقام‌ها به خریداران توصیه می‌کنند پیش از پرداخت یا امضای قرارداد خرید، تأیید کنند که هم سازنده و هم پروژه نزد وزارتخانه ثبت و مجاز هستند. وزارتخانه همچنین اعلام کرد که تا پایان ژوئن ۲۰۲۶ بیش از ۱۹۰ شرکت املاک نزد آن ثبت شده بود.

دربارهٔ سازوکار حساب امانی، Atheer گزارش می‌کند که سازنده حسابی به نام پروژه نزد بانکی دارای مجوز و ثبت‌شده نزد وزارتخانه باز می‌کند، پرداخت‌ها در برابر گواهی‌های تکمیل که مشاور پروژه بر اساس مرحله‌های واقعی ساخت تأیید می‌کند آزاد می‌شود، و برداشت وجوه از مسیری غیر از این جرمی است که تا سه سال حبس و جریمه‌ای تا OMR ۱۰۰٬۰۰۰ ($۲۶۰٬۰۸۰) دارد. این مقاله نشانه‌های هشداری را فهرست می‌کند که باید جلوی پرداخت را بگیرند: اشاره نشدن به حساب امانی مستقل پروژه، درخواست واریز به حساب شخصی یک کارمند فروش، وعدهٔ بازده ثابت در مدتی کوتاه، فشار برای امضای رزرو پیش از دیدن قرارداد مصوب، و مطلب تبلیغاتی بدون شمارهٔ مجوز پروژه. راهنمای ما دربارهٔ تأخیر سازنده و حقوق خریدار در عمان بررسی می‌کند وقتی پروژه متوقف شود چه پیش می‌آید؛ خلاصهٔ Atheer می‌گوید مشاور پروژه باید ظرف ۳۰ روز پس از توقف دلایل را به وزارتخانه گزارش دهد و پس از آن وزارتخانه به دنبال راه‌حل می‌گردد یا پروژه را به دادگاه صالح ارجاع می‌دهد.

حساب امانی در رژیم مناطق آزاد هم وجود دارد. آیین‌نامهٔ اجرایی OPAZ، یعنی تصمیم ۸۱/۲۰۲۶، در روزنامهٔ رسمی شمارهٔ ۱۶۶۶ منتشر شد و در سپتامبر ۲۰۲۶ گزارش شد. خلاصهٔ Oman Observer می‌گوید سازندگان در مناطق ویژهٔ اقتصادی و مناطق آزاد باید پیش از بازاریابی واحدهای پیش‌فروش یا دریافت پرداخت رزرو به ۲۰٪ از کل هزینهٔ پروژه برسند، باید حساب امانی‌ای نگه دارند که برداشت‌هایش با پیشرفت تأییدشدهٔ ساخت هماهنگ باشد، و باید دست‌کم ۵٪ از ارزش فروش هر واحد را یک سال پس از ثبت در حساب امانی نگه دارند و آزادسازی آن به گواهی نبود نقص بستگی دارد. این نگهداری به ثبت گره خورده است: ساعت از لحظهٔ ثبت واحد شروع به کار می‌کند، و این دلیل دیگری است که چرا تاریخ ورود در دفتر ثبت اهمیت دارد.

انجمن مالکان

برای آپارتمان‌ها و دیگر پروژه‌های چندواحدی، پس از ثبت نوبت مدیریت می‌رسد. Atheer گزارش می‌کند که سازنده باید پیش از فروش نظام مدیریت بخش‌های مشترک را تصویب کند و مسئولیت دست‌کم ظرف دو سال پس از گواهی تکمیل پروژه به انجمن مالکان منتقل می‌شود. اختلاف بر سر نگهداری پرداخت‌نشده و هزینه‌های خدمات مشترک مستقیماً به دادگاه صالح می‌رود که می‌تواند دستور پرداخت فوراً قابل‌اجرا صادر کند. راهنمای ما دربارهٔ شارژ خدمات در املاک عمان نشان می‌دهد این هزینه‌ها در عمل چگونه اعلام می‌شوند.

چه چیزی در یک ITC، در منطقهٔ آزاد و در یک شهر آینده ثبت می‌شود

دفتر ثبت مالکیت را ثبت می‌کند، اما قانونی که تعیین می‌کند یک خارجی چه مالکیتی می‌تواند داشته باشد، به محل بستگی دارد. جدول زیر سه مسیری را که وزارتخانه و فرمان‌ها توصیف می‌کنند، همراه با مرحلهٔ ثبت برای هر یک مقایسه می‌کند. این جدول فقط نقشه‌ای برای دانستن جای نگاه‌کردن است، نه حکمی دربارهٔ هیچ قطعهٔ مشخصی.

در داخل یک ITC، مقالهٔ Times of Oman دربارهٔ چارچوب ITC (فرمان سلطنتی ۱۲/۲۰۰۶ با اصلاح فرمان سلطنتی ۷۶/۲۰۱۰ و تصمیم وزارتی ۱۹۱/۲۰۰۷ با اصلاح تصمیم وزارتی ۱۰۹/۲۰۲۲) سه قاعده می‌افزاید که بر ثبت اثر دارند. مالکی که قطعه‌ای را ثبت می‌کند باید ظرف چهار سال آن را بسازد یا برای هدف مقرر به کار ببرد، و اگر پیش از پایان مهلت اولیه درخواست دهد، تا دو سال تمدید می‌شود. پیش از تکمیل ساخت، مالک نمی‌تواند قطعه را بفروشد یا واگذار کند و تنها استثنا رهنی است که برای تأمین مالی کار ساخت گرفته شود. و دو شخص حقیقی که خویشاوند درجهٔ یک باشند می‌توانند به‌طور مشترک مالک یک واحد ساخته‌شده یا یک قطعه باشند. راهنمای ما دربارهٔ خرید زمین در عمان توسط خارجی‌ها قواعد قطعه را به‌طور کامل پوشش می‌دهد.

دربارهٔ شهرهای آینده، بیانیهٔ وزارتخانه در ۲۸ ژوئن ۲۰۲۶، به‌نقل از Gulf News، Sultan Haitham City، Al Thuraya City و Al Jabal Al Aali را در میان مناطق تعیین‌شده نام برد و گفت اصلاحیه‌های اقامت در آن ماه فقط به حقوق اقامت مربوط است و حقوق مالکیت ملک را گسترش نمی‌دهد. این بیانیه نمی‌گوید در آن مناطق چه شکلی از سند اعمال می‌شود. صفحه‌های آگهی پروژه‌های Sultan Haitham City، مانند Jood و Sarooj Oasis Villas، اعلام می‌کنند که خانه‌ها فری‌هولد و برای همهٔ ملیت‌ها باز است و مالکیت به نام خریدار ثبت می‌شود، و Sarooj Oasis Villas می‌افزاید که مالکیت نزد وزارت مسکن و برنامه‌ریزی شهری ثبت می‌شود. راهنمای ما دربارهٔ املاک عمانی که خارجی‌ها نمی‌توانند بخرند سه پرسشی را می‌دهد که پیش از هر بیعانه قطعه را محک می‌زنند، و راهنمای شهروندان کشورهای شورای همکاری خلیج فارس برای خرید ملک در عمان وضعیت جداگانهٔ این شهروندان را که صفحهٔ خدمات وزارتخانه هم به آن اشاره می‌کند، پوشش می‌دهد.

ثبت ملک در عمان گام‌به‌گام: از رزرو تا سند ثبت‌شده

توالی زیر مفاد فرمان سلطنتی ۷۹/۲۰۲۵، قانون دفتر ثبت فرمان سلطنتی ۵۶/۲۰۲۶ و خدمات فروش وزارتخانه را کنار هم می‌گذارد. این توالی خرید پیش‌فروش یک واحد در پروژه‌ای را توصیف می‌کند که خریدارش شخص حقیقی است. فروش مجدد ملک تکمیل‌شده از گام‌های ۳ تا ۶ صرف‌نظر می‌کند و از گام ۷ آغاز می‌شود. ستون «زمان» عددی را می‌دهد که وزارتخانه اعلام کرده، و جایی که عددی نیست، می‌گوید زمان را قرارداد تعیین می‌کند.

صفحهٔ وزارتخانه دربارهٔ گرفتن سند مالکیت بر پایهٔ قرارداد فروش، شرایط پشت گام ۷ را می‌افزاید. فروشنده و خریدار باید شخصاً یا از طریق نمایندهٔ قانونی دارای وکالت‌نامهٔ معتبر حاضر شوند و هر دو باید دست‌کم ۱۸ سال داشته و از نظر قانونی واجد اهلیت باشند. نام‌ها در سکوی الکترونیکی باید با کارت‌های شناسایی مطابقت داشته باشد و هر دو طرف باید پیشاپیش در سکوی وزارتخانه ثبت‌نام کرده و هویت خود را با احراز هویت الکترونیکی PKI تأیید کنند. خریدار غیرعمانی باید از خدمت «فروش برای غیرعمانی‌ها» (Sale for Non-Omanis) استفاده کند. هر شریک مالکیت باید مطلع شود و فروش را تأیید کند. ملکی که توقیف یا رهن شده باشد، فقط با تأیید طلبکار دارای وثیقه قابل فروش است. معاملهٔ صغیر را ولی طبیعی او به انجام می‌رساند. صفحه شش گام را چنین برمی‌شمارد: ارائهٔ درخواست، بررسی آن، تأیید اولیه، حضور طرفین و امضای قرارداد، پرداخت هزینه‌ها و دریافت سند مالکیت.

برای خریدار شرکتی، صفحهٔ خدمات مربوط زمان رسیدگی یک روز را فهرست می‌کند و شرایطش فرق دارد. شرکت نمی‌تواند ملکی را فقط برای کاربری مسکونی یا فقط کشاورزی بخرد؛ می‌تواند برای کاربری مختلط مسکونی و تجاری، تجاری، صنعتی یا گردشگری، یا ملک در مجتمع‌های گردشگری یکپارچه بخرد، و زمین باید با فعالیت ثبت‌شده در ثبت تجاری شرکت مطابقت داشته باشد. اگر روی زمین ساختمانی باشد، صفحه می‌گوید ساختمان باید کامل و دست‌کم چهار سال از عمرش گذشته باشد. راهنماهای ما دربارهٔ ملک تجاری در عمان برای سرمایه‌گذاران خارجی و خرید ملک عمان از راه شرکت مسیر شرکتی را پوشش می‌دهند.

وقتی طرح پرداخت و ثبت با هم هم‌خوان نیستند

برنامهٔ پرداخت یک توافق تجاری است و دفتر ثبت یک سابقهٔ قانونی؛ و در خرید پیش‌فروش این دو بر ساعت‌های متفاوتی کار می‌کنند. جدول زیر نشان می‌دهد طرح پرداخت در صفحه‌های آگهی ما برای سه پروژه چگونه پرداخت‌ها را پیرامون زمان تکمیل تقسیم می‌کند؛ لحظه‌ای که معمولاً ورود در دفتر ثبت اصلی و سند پس از آن می‌آید. همهٔ ارقام بر اساس صفحه‌های آگهی ما در ۲۴ اکتبر ۲۰۲۶ است.

برنامهٔ پرداخت Jood در صفحهٔ ما چنین است: ۲٫۵٪ هنگام رزرو، ۱۷٫۵٪ ظرف یک ماه، ۱۵٪ در ماه ۱۲، ۱۵٪ در ماه ۲۴، سه قسط دیگر ۱۵٪ هر شش تا هشت ماه، و ۵٪ هنگام تکمیل. این‌ها مجموعاً ۱۰۰٪ می‌شود و یعنی ۲۰٪ (OMR ۱۵٬۶۸۷) ظرف یک ماه پس از رزرو پرداخت می‌شود، در حالی که سند سال‌ها دورتر است. برنامهٔ Yiti ۵٪ هنگام رزرو، ۵٪ ظرف یک ماه، ۱۰٪ ظرف چهار ماه از پرداخت رزرو، ۱۰٪ ظرف هشت ماه از قسط نخست و ۷۰٪ هنگام تکمیل است. برای واحد ۲ خوابهٔ Yiti این یعنی حدود OMR ۳۸٬۳۷۷ در بازهٔ تقریبی ۱۳ ماه پرداخت می‌شود و OMR ۸۹٬۵۴۵ باقیمانده در لحظهٔ تحویل واحدها. صفحهٔ Sarooj پیش‌پرداخت ۲۰٪، ۳۰٪، ۴۰٪ یا ۵۰٪ را پیشنهاد می‌کند و پس از آن اقساط ماهانه در ماه‌های ۲ تا ۳۶؛ گزینهٔ ۲۰٪ ماهانه ۲٫۲۹٪ دارد که برای ویلای ورودی ماهانه OMR ۳٬۹۴۳ می‌شود؛ خود صفحه یادآور می‌شود که طرح ۲۰٪ به دلیل گردکردن اندکی بیش از ۱۰۰٪ جمع می‌شود.

این محاسبه برای بحث ثبت از آن رو اهمیت دارد که به‌روشنی نشان می‌دهد چه سهمی از قیمت پرداخت می‌شود، در حالی که خریدار به‌جای سند، قرارداد و ورودی در دفتر ثبت مقدماتی در دست دارد. در طرح Jood، ۹۵٪ قیمت پیش از تکمیل پرداخت می‌شود. پس هر سازوکاری که از این پول پاسداری می‌کند، از حساب امانی پروژه تا ورود در دفتر ثبت مقدماتی، در همان دورهٔ طولانی‌ای کار می‌کند که هیچ سند مالکیتی وجود ندارد. صفحه‌های Jood و Sarooj می‌گویند پرداخت‌ها به حساب امانی پروژه می‌رود اما نام بانک را نمی‌آورند؛ به گفتهٔ صفحهٔ Yiti، مدارک رزرو بانک، حساب و شمارهٔ مجوز را نام می‌برند.

هزینه‌های رسمی ثبت ملک در عمان، با مثال‌های محاسبه‌شده

هزینه‌ها بخشی از ثبت هستند که بیش از همه از منابع کهنه تکرار می‌شود؛ بنابراین جدول زیر فقط مبلغ‌هایی را به کار می‌برد که صفحه‌های خدمات خود وزارتخانه چاپ کرده‌اند، یا کاهش‌هایی که وزارتخانه اعلام کرده و مطبوعات گزارش کرده‌اند. همهٔ مبلغ‌ها تا ۲۴ اکتبر ۲۰۲۶ معتبر است و با ریال عمان و دلار در داخل پرانتز آمده است.

سه نکته برای درست خواندن این جدول و این ارقام لازم است. نخست، رقم ۳٪ پشتوانهٔ مستند دارد: Oman Observer در نوامبر ۲۰۲۰ گزارش داد که وزیر مسکن و برنامه‌ریزی شهری هزینهٔ ثبت فروش را از ۵٪ به ۳٪ ارزش دارایی از ۳ نوامبر کاهش داد، برای فروش‌ها و نیز هبه‌هایی که شامل اشخاص ثالث و خویشاوندانی غیر از خویشاوندان درجهٔ یک می‌شود، و صفحهٔ شرکتی وزارتخانه امروز هم ۳٪ را چاپ کرده است. دوم، بازنگری ژانویهٔ ۲۰۲۵ در ۸۵ خدمت، هزینهٔ ثبت قرارداد فروش را برای افراد و شرکت‌های عمانی از ۲٪ به ۱٪ کاهش داد، معاملات از راه بانک‌های اسلامی را ۰٫۵٪ تعیین کرد و ثبت رهن را در ۰٫۵٪ سقف‌گذاری کرد، به گفتهٔ LexisNexis. خریداری که عمانی نیست نباید فرض کند نرخ کاهش‌یافته برای او هم اعمال می‌شود، زیرا گزارش‌ها آن را برای افراد و شرکت‌های عمانی توصیف می‌کنند. سوم، صفحهٔ خدمات افراد خط درصدی را در قالبی چاپ کرده که به‌روشنی خوانده نمی‌شود؛ از این رو مثال‌های محاسبه‌شدهٔ زیر ۳٪ را به‌عنوان نرخ نمایش‌داده‌شده در صفحهٔ شرکتی وزارتخانه و اعلام ۲۰۲۰ اعمال می‌کنند و رقم ۱٪ را فقط کنار آن می‌آورند تا تفاوت دیده شود.

گام‌های ردیف اول کوتاه است. واحد ۲ خوابهٔ Jood قیمتش OMR ۷۸٬۴۳۷ است؛ ۳٪ آن برابر است با ۷۸٬۴۳۷ × ۰٫۰۳ = OMR ۲٬۳۵۳٫۱۱؛ با افزودن OMR ۴۲ هزینهٔ ثابت به OMR ۲٬۳۹۵٫۱۱ می‌رسیم که با نرخ ۲٫۶۰۰۸ برابر $۶٬۲۲۹ است. همین روش برای واحد ۲ خوابهٔ Yiti مبلغ OMR ۳٬۸۷۹٫۶۶ می‌دهد (۱۲۷٬۹۲۲ × ۰٫۰۳ = ۳٬۸۳۷٫۶۶، به‌علاوهٔ ۴۲) و برای ویلای Sarooj مبلغ OMR ۵٬۲۰۷٫۳۴ (۱۷۲٬۱۷۸ × ۰٫۰۳ = ۵٬۱۶۵٫۳۴، به‌علاوهٔ ۴۲). این‌ها فقط نمونه‌های محاسباتی از نرخ‌های منتشرشده‌اند، نه نقل‌قول مستقیم از وزارتخانه، و خود صفحه‌های آگهی هزینهٔ ثبتی را ذکر نمی‌کنند: صفحهٔ Jood می‌گوید هزینه‌های ثبت از برنامهٔ نقدی آن بیرون است و صفحهٔ Sarooj ثبت سند را به‌عنوان گام پایانی بدون مبلغ فهرست می‌کند.

قاعدهٔ مادهٔ ۲۲ نیمهٔ دیگر تصویر است. در یک خرید پیش‌فروش، فرمان سلطنتی ۷۹/۲۰۲۵ به سازنده اجازه نمی‌دهد برای انتقال ورودی از دفتر ثبت مقدماتی به دفتر ثبت اصلی، جز هزینهٔ ثبت وزارتخانه، از خریدار هزینه‌ای بگیرد؛ پس هزینهٔ وزارتخانه همان است که باید برایش برنامه‌ریزی کرد. Times of Oman در ۲۰۲۰ دربارهٔ موردی جداگانه گزارش داد که برای فروش اقساطی واحدهای موجود مهم است: قرارداد با هزینه‌های مقررِ فروش ثبت می‌شود، سند خریدار یادآور می‌شود که نام فروشنده باقی می‌ماند زیرا اقساط به تعویق افتاده است، اطلاعیه‌ای در دفتر ثبت از واگذاری واحد تا پرداخت همهٔ اقساط جلوگیری می‌کند، و پس از پرداخت اقساط، یادداشت در حضور هر دو طرف برداشته می‌شود.

مالیات بر ارزش افزوده خط جداگانه‌ای است و هزینهٔ ثبت نیست. خلاصهٔ Deloitte از راهنمای مالیات بر ارزش افزودهٔ املاک سازمان مالیات عمان می‌گوید نخستین عرضهٔ ملک مسکونی ۵٪ مالیات دارد، فروش مجدد ملک مسکونی معاف است، زمین توسعه‌نیافته معاف است و فروش ملک تجاری ۵٪ مالیات می‌خورد. اینکه کدام یک برای واحدی مشخص صدق می‌کند، به قرارداد بستگی دارد؛ پس قرارداد خرید و فروش باید بگوید مالیات بر ارزش افزوده در قیمت گنجانده شده است یا نه. راهنمای ما دربارهٔ مالیات ملک در عمان مالیات‌هایی را پوشش می‌دهد که پس از خرید اعمال می‌شود، و تحلیل اجاره در برابر خرید در عمان نشان می‌دهد هزینه‌های ثبت چگونه وارد محاسبهٔ نقطهٔ سربه‌سر می‌شود.

چگونه فروشنده، سازنده و شمارهٔ قطعه را راستی‌آزمایی کنیم

بررسی‌ها در سه گروه می‌گنجد: چه کسی می‌فروشد، چه چیزی فروخته می‌شود و چه چیزی علیه آن ثبت شده است. توصیهٔ خود وزارتخانه نقطهٔ شروع این بررسی‌هاست. به گزارش Oman Observer، مقام‌ها به خریداران توصیه می‌کنند پیش از پرداخت یا امضای قرارداد تأیید کنند که هم سازنده و هم پروژه نزد وزارتخانه ثبت و مجاز است. Atheer می‌افزاید که قانون دفتر ثبت پروژه‌ها را برای بازرسی باز می‌داند، اما شکل آن و راه دسترسی به آن را باید آیین‌نامهٔ اجرایی تعیین کند؛ بنابراین فعلاً راه عملی، پرسش کتبی از وزارتخانه از طریق mohup.gov.om با ذکر شمارهٔ مجوز است. مشخصات سازندگان پروژه‌های یادشده در اینجا در مرکز سازندگان عمان گرد آمده است.

شمارهٔ قطعه سزاوار چند جملهٔ جداگانه دربارهٔ روش بررسی است. شماره‌ای که روی بروشور آمده برچسبی بازاریابی است؛ شماره‌ای که اهمیت دارد، شمارهٔ روی سند مالکیت و نقشهٔ کاداستر است. بررسی به این شکل است که این سه مدرک کنار هم گذاشته شود: شماره و متراژ روی سند، شماره و متراژ روی نقشه، و شماره در قرارداد فروش. اگر یکی از آن‌ها فرق داشته باشد، پیش از پرداخت باید این تفاوت کتباً توضیح داده شود. در یک ITC پرسش بعدی این است که آیا قطعه در محدودهٔ مجازشده قرار دارد، زیرا وضعیت ITC به قطعه بسته است نه به یک برند، همان‌گونه که راهنمای ما دربارهٔ خارجی‌ها و املاک عمان شرح داده است.

فروشندگانی که از راه واسطه عمل می‌کنند یک بررسی دیگر هم اضافه می‌کنند. بر پایهٔ فرمان سلطنتی ۷۹/۲۰۲۵، دلالی به مجوز وزارتخانه نیاز دارد و راهنمای ما می‌گوید مجوز و ورودی دفتر ثبت را باید با نام حقوقی سنجید، نه با نام تجاری. راهنمای ما دربارهٔ مشاوران املاک در عمان مجوزدهی و مجازات‌ها را شرح می‌دهد، که بر پایهٔ قانون خلاصه‌شده در آنجا برای دلالی بدون مجوز تا شش ماه حبس و جریمهٔ OMR ۱٬۰۰۰ تا ۱۰٬۰۰۰ را شامل می‌شود.

رهن، وثیقه‌ها و یادداشت‌ها در دفتر ثبت

رهن حقی بر ملک است و بر پایهٔ مادهٔ ۱۰، آن‌گونه که Pinsent Masons گزارش کرده، باید ثبت شود تا اشخاص ثالث را متعهد کند. Trowers برای وام‌دهندگان گامی جلوتر می‌رود: ثبت چیزی است که رهن را قابل‌اجرا می‌کند و رهن‌ها و حقوق انتفاع باید ثبت شوند تا اشخاص ثالث را متعهد کنند. برای خریداری که برای خرید خود وام می‌گیرد این یعنی وثیقهٔ بانک روی سند ثبت می‌شود. راهنمای ما دربارهٔ وام مسکن در عمان برای خارجی‌ها گزارش می‌کند که بانک‌ها فقط به واحدهای فری‌هولد ثبت‌شده در یک ITC وام می‌دهند، وثیقهٔ بانک روی سند ثبت می‌شود و ارزیابی سفارش‌داده‌شده توسط بانک سقف وام را تعیین می‌کند؛ راهنمای هم‌خانواده دربارهٔ ارزیابی ملک در عمان آن ارزیابی را پوشش می‌دهد.

هزینهٔ این وثیقه، بر پایهٔ بازنگری ژانویهٔ ۲۰۲۵، به گفتهٔ LexisNexis و به‌نقل از گزارش Arabian Business، در ۰٫۵٪ رهن سقف‌گذاری شده است. روی یک وام فرضی OMR ۵۰٬۰۰۰ ($۱۳۰٬۰۴۰)، ۰٫۵٪ برابر OMR ۲۵۰ ($۶۵۰) است و این سقف است، نه هزینه‌ای که اعلام شده باشد. صفحهٔ فروش وزارتخانه سوی دیگر قاعده را می‌دهد: ملکی که رهن است فقط با تأیید طلبکار دارای وثیقه قابل فروش است؛ پس فروشنده‌ای که هنوز به بانک بدهکار است بدون موافقت بانک نمی‌تواند فروش را کامل کند. در عمل، توالی کارها در فروش مجدد خانهٔ رهنی به این شکل است که بانک تأیید می‌کند، فروش ثبت می‌شود و وثیقه در همان معامله تعیین تکلیف می‌شود.

قواعد ITC یک محدودیت دیگر دربارهٔ وثیقه هم می‌افزاید. پیش از ساخت روی قطعه، مالک نمی‌تواند آن را بفروشد، مگر در مورد رهنی که برای تأمین مالی ساخت گرفته شود. به همین دلیل خریدار یک قطعهٔ خالی باید انتظار داشته باشد هر وام‌دهنده‌ای فقط برای وام ساخت روی قطعه وثیقه بگیرد، و به همین دلیل راهنمای ما دربارهٔ فروش ملک در عمان خروج از یک خانهٔ تکمیل‌شده را از وضعیت مالک یک قطعهٔ توسعه‌نیافته جدا می‌کند.

مالکیت مشترک، صغیران و وکالت‌نامه‌ها

مالکیت مشترک در یک ITC شکلی محدود دارد. Times of Oman گزارش می‌کند که دو شخص حقیقی که خویشاوند درجهٔ یک باشند، می‌توانند در چارچوب ITC، با رعایت شرایط قانونی، به‌طور مشترک مالک یک واحد ساخته‌شده یا یک قطعه باشند. برای هر ملک مشترک، صفحهٔ فروش وزارتخانه قاعده‌ای ساده اعمال می‌کند: شریک دیگر باید مطلع شود و فروش را تأیید کند، پس یک شریک نمی‌تواند به‌تنهایی معامله را کامل کند. خریداری که از او خواسته شود فقط با یکی از دو نام روی سند معامله کند، نخستین پرسش را یافته است.

صغیران از طریق ولی اداره می‌شوند. صفحهٔ وزارتخانه می‌گوید ولی طبیعی معاملهٔ صغیر را کامل می‌کند، و قانون دفتر ثبت اجازه می‌دهد شرط‌های محدودکننده علیه ملکِ بخشیده‌شده به صغیر ثبت شود، چنان‌که TradeArabia گزارش می‌کند، تا آن ملک را نتوان آزادانه واگذار کرد. ارث موضوعی جداست که در راهنمای ما دربارهٔ ارث برای مالکان خارجی ملک در عمان پوشش داده شده است.

وکالت‌نامه‌ها بیش از همه برای خریداران خارج از کشور اهمیت دارند. صفحهٔ فروش وزارتخانه وکالت‌نامه را، با کارت شناسایی نماینده، در میان مدارک لازم، در صورت استفاده، فهرست می‌کند و حضور از طریق نمایندهٔ قانونی دارای وکالت‌نامهٔ معتبر را مجاز می‌داند. Trowers گزارش می‌کند که بر پایهٔ فرمان سلطنتی ۵۶/۲۰۲۶ وکالت‌نامه باید دربارهٔ معامله‌ای که پوشش می‌دهد، چه فروش، رهن، هبه یا تقسیم، مشخص و صریح باشد، و نماینده فقط در صورتی می‌تواند ملک را به نام خودش ثبت کند که وکالت‌نامه صراحتاً اجازه داده باشد. پس وکالت عمومی که از فروش نام نبرد ابزاری ضعیف است، و وکالتی که معامله با خود را مجاز می‌کند باید با دقت ویژه خوانده شود. وقتی یکی از طرفین نتواند اراده‌اش را بیان کند، دادگاه صالح یک معاون قضایی تعیین می‌کند. راهنمای ما دربارهٔ اینکه آیا شهروندان بریتانیا می‌توانند در عمان ملک بخرند خریدی را که از خارج انجام می‌شود گام‌به‌گام می‌رود، و راهنمای انتقال پول به عمان برای خرید ملک سمت پرداخت یک معاملهٔ از راه دور را پوشش می‌دهد.

ثبت، اقامت و مدارک پیرامون آن

ثبت شاهدی است که راه‌های اقامتِ وابسته به ملک بر آن تکیه دارند، اما خودش اقامت ایجاد نمی‌کند. موضع ما، که در راهنمای اقامت طلایی (Golden Residency) در برابر ویزای مالک (Owner Visa) شرح داده شده، این است که مسیر ملکیِ اقامت طلایی یک ملک ITC با ارزش دست‌کم OMR ۲۰۰٬۰۰۰ ($۵۲۰٬۱۶۰) می‌خواهد که پلیس سلطنتی عمان (Royal Oman Police یا ROP) تصمیم می‌گیرد، و ویزای مالک بر پایهٔ تصمیم ۸۷/۲۰۲۶ ROP حداقل ارزشی ندارد، بدون کفیل است و به مالکیت گره خورده است. گزارش Oman Observer دربارهٔ آن تصمیم، که در روزنامهٔ رسمی شمارهٔ ۱۶۵۳ منتشر شد، می‌گوید ویزا و اقامت بر پایهٔ گواهی از مرجع صالح صادر می‌شود، خارجی‌هایی را دربر می‌گیرد که مالک واحد ثبت‌شده‌اند یا مالک واحدی هستند که ثبتش ناقص است، و اقامت با انتقال مالکیت پایان می‌یابد. اشاره به واحدی که ثبتش ناقص است برای خریداران پیش‌فروش مرتبط است، زیرا دفتر ثبت مقدماتی سابقه‌ای است که در آن مرحله وجود دارد.

بیانیهٔ وزارتخانه در ژوئن ۲۰۲۶ مرز را ترسیم می‌کند: اصلاحیه‌ها فقط به اقامت مربوط است و دایرهٔ کسانی را که می‌توانند مالک شوند گسترش نمی‌دهد. خریداری که بروشوری را می‌خواند که اقامت وعده می‌دهد، پس دو پرسش جداگانه دارد، یکی دربارهٔ سندی که ثبت خواهد شد و دیگری دربارهٔ قاعدهٔ مهاجرتی که بر آن اعمال می‌شود؛ و پاسخ‌ها به‌ترتیب از وزارت مسکن و برنامه‌ریزی شهری و از پلیس سلطنتی عمان می‌آید.

مدارکی که خریدار باید در پایان فرایند در دست داشته باشد در جدول زیر فهرست شده است. این فهرست از صفحه‌های وزارتخانه و قانون دفتر ثبت بهره می‌گیرد و ترتیب آن زندگی یک خرید پیش‌فروش را دنبال می‌کند.

زمینهٔ بازار توضیح می‌دهد چرا دفتر ثبت در مقیاس بزرگ اهمیت دارد. Oman Observer، به‌نقل از گزارش Hamptons International، معاملات املاک نیمهٔ اول ۲۰۲۶ را OMR ۱٫۴۳۴ میلیارد گزارش کرد، با قراردادهای فروش به ارزش OMR ۶۸۸٫۱ میلیون از بیش از ۳۴٬۰۰۰ قرارداد و قراردادهای رهن به ارزش OMR ۷۴۰٫۲ میلیون از ۱۳٬۳۸۳ قرارداد. هر یک از این قراردادها در عمل از همین دفتر ثبت واحد می‌گذرد، و برای همین وزارتخانه آن را دیجیتال کرده است و قانون جدید وزن را بر سوابق الکترونیکی می‌گذارد.

سوالات متداول

ثبت ملک در عمان چیست؟

ثبت ملک در عمان یعنی ثبت یک فروش، رهن، حق انتفاع یا حق دیگر نسبت به ملک در دفتری که دفتر ثبت املاک زیر نظر وزارت مسکن و برنامه‌ریزی شهری نگه می‌دارد. بر پایهٔ فرمان سلطنتی ۵۶/۲۰۲۶، به‌نقل از Pinsent Masons، ثبت نقل‌وانتقال‌ها الزامی است و سند مالکیتی که از دفتر ثبت صادر می‌شود، تنها دلیل مالکیت است.

آیا یک قرارداد فروش امضاشده برای مالک شدن کافی است؟

به گفتهٔ قانون دفتر ثبت، آن‌گونه که گزارش شده، نقل‌وانتقال ثبت‌نشده فقط میان طرفین تعهد شخصی ایجاد می‌کند و هیچ‌کس دیگر را مقید نمی‌سازد. بنابراین قرارداد فروش مهم است، اما ورودی ثبت‌شده و سند مالکیت چیزی است که مالکیت را در برابر اشخاص ثالث برقرار می‌کند.

آیا خریدار واحد پیش‌فروش هنگام رزرو سند مالکیت می‌گیرد؟

خیر. در مرحلهٔ پیش‌فروش، فروش بر پایهٔ مادهٔ ۲۱ فرمان سلطنتی ۷۹/۲۰۲۵ در دفتر ثبت مقدماتی ثبت می‌شود و ورودی دفتر ثبت اصلی و سند پس از تکمیل واحد می‌آید. TradeArabia گزارش می‌کند که بر پایهٔ قانون دفتر ثبت، سند مالکیت موقت می‌تواند در مرحله‌های ساخت صادر شود.

ثبت ملک در عمان برای خریدار خارجی چقدر هزینه دارد؟

صفحهٔ خدمات فروش وزارتخانه هزینهٔ درخواست OMR ۵، فرم فروش برای غیرعمانی‌ها OMR ۲۵، هزینهٔ سند مالکیت OMR ۱۰ و هزینهٔ قرارداد OMR ۲ را فهرست می‌کند که جمعاً OMR ۴۲ ($۱۰۹) می‌شود، در کنار هزینهٔ ثبت درصدی‌ای که وزارتخانه در ۲۰۲۰ آن را ۳٪ تعیین کرد. بر واحد ۲ خوابهٔ Jood به قیمت OMR ۷۸٬۴۳۷ این درصد برابر OMR ۲٬۳۵۳ ($۶٬۱۲۰) می‌شود. برنامهٔ هزینه‌هایی را که برای خریدار مشخص اعمال می‌شود، در صفحهٔ خدمات وزارتخانه تأیید کنید.

وزارتخانه ثبت یک فروش را چقدر طول می‌دهد؟

صفحهٔ وزارتخانه برای گرفتن سند مالکیت بر پایهٔ قرارداد فروش زمان رسیدگی ۲ روز و صفحهٔ آن برای خرید شرکتی ۱ روز را فهرست می‌کند. این اعداد رسیدگی وزارتخانه به معامله را پس از آماده شدن طرفین توصیف می‌کنند، نه زمانی را که سازنده برای تکمیل پروژه یا انتقال ورودی پیش‌فروش به دفتر ثبت اصلی لازم دارد.

آیا خریدار خارج از کشور می‌تواند با وکالت‌نامه ملکی را در عمان ثبت کند؟

صفحهٔ فروش وزارتخانه حضور از طریق نمایندهٔ قانونی دارای وکالت‌نامهٔ معتبر را مجاز می‌داند و Trowers گزارش می‌کند که بر پایهٔ فرمان سلطنتی ۵۶/۲۰۲۶ وکالت‌نامه باید دربارهٔ معامله مشخص و صریح باشد. بنابراین ثبت ملک در عمان از راه نماینده به وکالتی بستگی دارد که فروش را نام ببرد و، اگر قرار است نماینده ملک را به نام خودش ثبت کند، این را صراحتاً بگوید.

آیا یک خارجی می‌تواند در هر جای عمان ملک ثبت کند؟

خیر. قانون دفتر ثبت اجازه می‌دهد غیرعمانی‌ها به‌عنوان مالک ثبت شوند، مشروط بر قوانین دیگر دربارهٔ مالکیت خارجی، و بیانیهٔ وزارتخانه در ژوئن ۲۰۲۶ مالکیت خارجی را به مناطق تعیین‌شده محدود می‌کند: ITCها، شهرهای آیندهٔ Sultan Haitham City، Al Thuraya City و Al Jabal Al Aali، و محله‌های یکپارچه مانند Surooh. ثبت ملک در عمان برای یک خارجی از همین نقشه پیروی می‌کند.

اگر ملک فروشنده رهن باشد چه می‌شود؟

صفحهٔ فروش وزارتخانه می‌گوید ملکِ توقیف‌شده یا رهنی فقط با تأیید طلبکار دارای وثیقه قابل فروش است. از آنجا که رهن ثبت‌شده اشخاص ثالث را متعهد می‌کند، موافقت بانک و برداشتن یا انتقال وثیقهٔ آن باید بخشی از همان معامله باشد.

خریدار چگونه می‌تواند سازنده و پروژه را بررسی کند؟

وزارتخانه به خریداران توصیه می‌کند پیش از پرداخت یا امضا تأیید کنند که هم سازنده و هم پروژه مجوز دارند، و مطالب بازاریابی باید شمارهٔ مجوز پروژه را داشته باشد. Atheer گزارش می‌کند که دفتر ثبت پروژه‌ها بر پایهٔ قانون برای بازرسی باز است و شکل آن را آیین‌نامهٔ اجرایی تعیین خواهد کرد؛ بنابراین پرسش کتبی از وزارتخانه با ذکر شمارهٔ مجوز، گام عملی امروز برای ثبت ملک در عمان است.

آیا ثبت ملک اقامت می‌دهد؟

خیر. ثبت سند را پدید می‌آورد؛ اقامت جداگانه تعیین می‌شود. اقامت طلایی یک ملک ITC با ارزش دست‌کم OMR ۲۰۰٬۰۰۰ ($۵۲۰٬۱۶۰) می‌خواهد که پلیس سلطنتی عمان تصمیم می‌گیرد، و ویزای مالک بر پایهٔ تصمیم ۸۷/۲۰۲۶ ROP حداقل ارزشی ندارد، بدون کفیل است و به مالکیت گره خورده است، به گفتهٔ گزارش Oman Observer دربارهٔ این تصمیم.

آخرین بررسی: 24 اکتبر 2026. منابع: decree.om، فرمان سلطنتی 56/2026؛ decree.om، فرمان سلطنتی 79/2025؛ Trowers & Hamlins دربارهٔ قانون دفتر ثبت املاک؛ Pinsent Masons؛ LexisNexis؛ TradeArabia؛ British Omani Society؛ gov.om، سند مالکیت بر پایهٔ قرارداد فروش؛ gov.om، قرارداد فروش برای شرکت‌ها؛ gov.om، تمدید نقشهٔ برداشت؛ Oman Observer، کاهش هزینه‌ها؛ Times of Oman، کاهش هزینه‌ها؛ LexisNexis Middle East، بازنگری هزینه‌ها در 2025؛ Atheer؛ Oman Observer، مرحله‌های مجوزدهی؛ Oman Observer، تصمیم 87/2026 ROP؛ Times of Oman، چارچوب ITC؛ Gulf News، بیانیهٔ وزارتخانه؛ Deloitte، مالیات بر ارزش افزوده در املاک؛ Oman Observer، تصمیم 81/2026 OPAZ؛ Oman Observer، معاملات نیمهٔ اول 2026؛ OPAZ، فرمان سلطنتی 38/2025؛ Oman Observer، اسناد مالکیت دیجیتال؛ وزارت مسکن و برنامه‌ریزی شهری.