ارزیابی ملک در عمان: چگونه قیمت پیشنهادی را بسنجیم (۲۰۲۶)
این راهنما در ۲۴ اکتبر ۲۰۲۶ بررسی شده است و ارزیابی ملک در عمان را به زبان عملی توضیح میدهد: ارزیابی چیست، چه کسانی مجاز به تهیهٔ آن هستند، ارزیاب بانک پیش از آزاد شدن وام مسکن به چه چیزهایی نگاه میکند، و خریدار چگونه میتواند با ساختن یک جدول کوچک از قیمتهای قابل مقایسه، که از صفحههای آگهی منتشرشده در سایت ما برداشته شدهاند، قیمت پیشنهادی را محک بزند. همهٔ قیمتها به ریال عمان (OMR) و با معادل دلار آمریکا در داخل پرانتز نوشته شدهاند و تبدیل آن‌ها با نرخ ثابت ۲٫۶۰۰۸ دلار بهازای هر ریال انجام گرفته است.
در پایان این راهنما می‌توانید قیمتی را که به شما اعلام شده است به نرخ هر متر مربع تبدیل کنید، این نرخ را بر پایهٔ شارژ خدمات، مالیات بر ارزش افزوده (VAT) و زمان تحویل واحدها تعدیل کنید، آن را با ملک‌های همسایهٔ تکمیلشده و پیشفروش مقایسه کنید، و آمارهای رسمی را همان‌طور که هستند بخوانید، یعنی با آگاهی از آنچه می‌گویند و آنچه نمی‌گویند. این راهنما هیچ پیش‌بینی‌ای دربارهٔ مسیر آیندهٔ قیمتها ارائه نمیدهد؛ موضوع آن خواندن قیمتی است که امروز وجود دارد. هر جا رقمی از صفحهٔ آگهی آمده باشد با عبارت «بر اساس صفحهٔ آگهی ما» مشخص شده است، و هر جا رقمی محاسبهٔ خود ما باشد مراحل آن نشان داده میشود.
ارزیابی ملک در عمان در یک نگاه
ارزیابی ملک در عمان با چند طرف و چند سند مختلف سروکار دارد و یک ملک واحد میتواند به‌طور کاملاً مشروع بیش از یک رقم داشته باشد. جدول زیر مهم‌ترین رقم‌ها و کاربرد هر یک را، بر پایهٔ وضعیت ۲۴ اکتبر ۲۰۲۶، نشان میدهد.
| رقم | چه کسی آن را تهیه میکند | کاربرد آن | منبع آن |
|---|---|---|---|
| قیمت پیشنهادی یا قیمت لیست | سازنده یا فروشنده | موضع آغازین در مذاکره یا در فهرست قیمت | مواد فروش سازنده، صفحههای آگهی |
| قیمت قرارداد | خریدار و فروشنده با هم | رقمی که در قرارداد خرید و فروش آمده و VAT و هزینه‌های ثبت بر مبنای آن محاسبه میشود | قرارداد امضاشده |
| ارزیابی بانک | شرکت ارزیابی تأییدشده از سوی بانک وام‌دهنده | ارزش بازاری را تعیین میکند که درصد وام بر آن اعمال میشود | برگه‌های حقایق کلیدی بانکها، برای نمونه بانک ملی عمان |
| گزارش ارزیاب دارای مجوز | ارزیابی که از وزارت مسکن و برنامه‌ریزی شهری مجوز دارد | نظر مستقل دربارهٔ ارزش بازار در یک تاریخ مشخص | قانون تنظیم امور املاک، فرمان سلطنتی ۷۹/۲۰۲۵ |
| شاخص آماری | مرکز ملی آمار و اطلاعات (NCSI) | نشان میدهد گروههایی از قیمتها چگونه تغییر کرده‌اند، نه اینکه یک واحد چقدر میارزد | شاخص فصلی قیمت NCSI |
بخش‌های بعدی راهنما از چارچوب حقوقی به سمت محاسبه پیش می‌روند. خوانندگانی که ابتدا تصویر گسترده‌تر بازار را میخواهند می‌توانند از رتبه‌بندی قیمت ملک در عمان بهازای هر متر مربع، که این مقاله بر آن تکیه دارد، و از چشم‌انداز بازار املاک عمان آغاز کنند.
ارزیابی چیست و چرا قیمت پیشنهادی ارزیابی نیست
ارزیابی، نظری است دربارهٔ اینکه یک ملک در تاریخی معین به چه قیمتی فروخته میشود، و آن را کسی می‌نویسد که شواهد را بررسی کرده و حاضر است دلایل خود را روی کاغذ بیاورد. قیمت پیشنهادی رقمی است که فروشنده امیدوار است به دست آورد. این دو ممکن است بر هم منطبق شوند، اما هیچ چیز آن‌ها را ناگزیر بر هم منطبق نمی‌کند، و در یک بازار جوان فاصلهٔ میان آن‌ها میتواند زیاد باشد، چون معاملهٔ تکمیلشدهٔ کمی وجود دارد که هر یک از این دو رقم را به آن‌ها پیوند بدهد.
تعریف حرفه‌ای ارزش بازار، که در استانداردهای بین‌المللی ارزیابی (International Valuation Standards) و استانداردهای جهانی RICS به کار میرود، مبلغ برآوردی‌ای را توصیف میکند که در تاریخ ارزیابی، پس از عرضهٔ مناسب به بازار، میان یک خریدار مایل و یک فروشندهٔ مایل و در یک معاملهٔ بی‌طرفانه مبادله میشود، به‌شرطی که هر دو طرف آگاهانه، محتاطانه و بدون اجبار عمل کنند. صفحهٔ پایگاه دانش RICS دربارهٔ ارزش بازار همین تعریف را بیان میکند و یادآور میشود که «ارزش بازار آزاد» (open market value) دیگر یک مبنای تعریف‌شده نیست. هر عبارت برای خریدار اهمیت دارد. «بی‌طرفانه» فروش میان طرف‌های وابسته را کنار می‌گذارد. «عرضهٔ مناسب» فروش شتابزده به یک خریدار واحد را کنار می‌گذارد. «بدون اجبار» معامله‌های ناشی از ناچاری را کنار می‌گذارد. قیمتی که این شرایط را نداشته باشد یک داده است، نه یک ارزش بازار.
این چارچوب یک استاندارد حرفه‌ای است و قانون عمان نیست، و گزارشی که بر پایهٔ آن تهیه شده باشد این نکته را در شرح وظایف خود می‌آورد. خریدار هنگام خواندن گزارش باید چهار چیز را جست‌وجو کند: تاریخ ارزیابی، مبنای ارزش (ارزش بازار یا چیزی محدودتر)، روش به‌کاررفته، و نمونههای قابل مقایسه‌ای که گزارش به آن‌ها تکیه کرده است. گزارشی که تنها یک عدد بدهد و هیچ چیز دیگر، قابل آزمودن نیست.
دلیل اهمیت این موضوع در عمان ساختار بازار است. تقریباً همهٔ پروژه‌های سایت ما پیشفروش (off-plan) هستند و تحویل واحدهایشان میان ۲۰۲۶ و ۲۰۳۰ انجام میشود، پس قیمتی که به خریدار اعلام میشود فروش نخست یک سازنده است. راهنمای ما دربارهٔ فروش ملک در عمان این نکته را بیان میکند که بیشتر مجتمع‌های عمان هیچ فروش مجدد ثبت‌شده‌ای ندارند، و این یعنی ارزیابی به یک موضع استدلالی تبدیل میشود که از چند مقایسهٔ ناقص ساخته میشود و جست‌وجوی ساده در یک فهرست نیست. بخش‌های زیر نشان می‌دهند این موضع را چگونه می‌توان از داده‌هایی ساخت که خریدار خودش میتواند بررسی کند.
ارزیابی ملک در عمان: چه کسانی مجاز به ارزیابی ملک هستند
در عمان سه نوع طرف رقم‌هایی تولید میکنند که شبیه ارزیابی‌اند: ارزیاب‌های تأییدشدهٔ بانک وام‌دهنده، ارزیاب‌هایی که بر پایهٔ قانون جدید املاک مجوز می‌گیرند، و دلالان یا سازندگانی که نظر خود را دربارهٔ قیمت می‌دهند. این‌ها جایگزین یکدیگر نیستند.
شرکتهای ارزیابی تأییدشدهٔ بانک
برای وام مسکن، ارزیاب از فهرست خود بانک انتخاب میشود. برگهٔ حقایق کلیدی وام مسکن ملک آماده در بانک ملی عمان (National Bank of Oman) ارزش بازار را ارزیابی‌ای تعریف میکند که شرکتهای ارزیابی تأییدشدهٔ خود بانک انجام می‌دهند. همین سند، گزارش ارزیابی با اعتبار سه ماه را در میان مدارکی فهرست میکند که متقاضی باید ارائه دهد، در کنار قرارداد خرید و فروش (SPA)، رونوشت اسناد مالکیت (Mulkiya و Krooki) و گواهی پایان ساخت. معنای عملی این است که ارزیابی برای هدف بانک سفارش داده میشود، و گزارشی که قدیمی‌تر از سه ماه باشد پیش از پردازش وام باید تجدید شود.
ارزیاب‌های دارای مجوز از وزارت
فرمان سلطنتی ۷۹/۲۰۲۵، یعنی قانون تنظیم امور املاک (Real Estate Regulation Law)، ارزیابی را در همان چارچوبی قرار میدهد که توسعه، فروش پیشفروش، دلالی، مدیریت مشترک املاک و حساب‌های امانی (escrow) در آن هستند. این فرمان در روزنامهٔ رسمی (Official Gazette) شمارهٔ ۱۶۱۳ در ۱۴ سپتامبر ۲۰۲۵ منتشر شد و بر پایهٔ متن فرمان صادرکننده در decree.om ۱۸۰ روز پس از انتشار لازم‌الاجرا میشود، که به مارس ۲۰۲۶ می‌رسد. وزارت مسکن و برنامه‌ریزی شهری (Ministry of Housing and Urban Planning) همین قانون را در بیانیهٔ ۲۵ ژوئیه ۲۰۲۶ خود توضیح داد و آن را Times of Oman و Oman Observer گزارش کردند.
مقررات تفصیلی دربارهٔ ارزیابها در راهنمای ما دربارهٔ مشاوران املاک در عمان خلاصه شده است که بر یک رونویسی غیررسمی از قانون تکیه دارد: وزارت مجوزهای ارزیابی را صادر میکند (ماده ۵۷)، فهرستی از ارزیابها نگه می‌دارد (ماده ۵۸)، و هیچ‌کس نمی‌تواند دلالی و ارزیابی را با هم انجام دهد (ماده ۶۱). بر اساس همان خلاصه، ارزیابی بدون مجوز طبق ماده ۶۴ مجازات حبس از ده روز تا شش ماه و جریمهٔ ۱٬۰۰۰ تا ۱۰٬۰۰۰ OMR ($۲٬۶۰۱ تا $۲۶٬۰۰۸) دارد. دستهبندی ارزیابها، شرایط صلاحیت و کارمزدها به آیین‌نامهٔ اجرایی واگذار شده است که وزیر باید ظرف یک سال از اجرایی شدن قانون صادر کند، یعنی حدود مارس ۲۰۲۷.
دلالان و سازندگانی که دربارهٔ قیمت نظر می‌دهند
نظر یک دلال یا سازنده دربارهٔ قیمت، یک نظر فروش است. میتواند آگاهانه و مفید باشد، اما کسی که آن را میدهد وقتی فروش به انجام برسد دستمزد میگیرد، و قانون، آن‌گونه که بالا خلاصه شد، به همین دلیل دلالی را از ارزیابی جدا میکند. خریداری که رقمی مستقل می‌خواهد باید بپرسد چه کسی مجاز به ارائهٔ آن است و آیا همان شرکت واحد را می‌فروشد یا نه.
جایگاه RICS و استانداردهای بین‌المللی
RICS و استانداردهای بین‌المللی ارزیابی چارچوب‌های حرفه‌ای هستند. یک شرکت میتواند در گزارش خود بنویسد که از آن‌ها پیروی میکند، و برخی خریداران این را میخواهند. این عبارت را باید برای روش و مبنای ارزشی خواند که شرکت را به آن متعهد میکند، اما جایگزین وضعیت مجوز در عمان که در بالا شرح داده شد نمی‌شود، و پس از آنکه آیین‌نامهٔ اجرایی آن را برای عموم باز کند، فهرست وزارت جایی است که مجوز داشتن ارزیاب را باید در آن بررسی کرد.
سه روش ارزیابی در کاربرد برای عمان
استانداردهای بین‌المللی ارزیابی ارزیابی را حول سه رویکرد سازمان می‌دهند: رویکرد بازار (مقایسه‌ای)، رویکرد درآمدی و رویکرد هزینه‌ای. هر یک به پرسش متفاوتی پاسخ میدهد و هر یک امروز در عمان ضعف متفاوتی دارد.
| رویکرد | پرسشی که به آن پاسخ میدهد | داده‌های لازم | محدودیت اصلی در عمان |
|---|---|---|---|
| مقایسه‌ای | واحدهای مشابه، پس از تعدیل برای تفاوت‌ها، به چه قیمتی فروخته شدهاند؟ | فروش‌های اخیر یا فهرست قیمت فعلی واحدهای مشابه | فروش مجدد ثبت‌شدهٔ کم؛ بیشتر شواهد قیمتهای فهرست سازندگان است |
| درآمدی | درآمد خالص اجاره پس از سرمایه‌ای کردن چقدر میارزد؟ | اجاره‌های محقق‌شده، خالی ماندن، شارژ خدمات، مالیات | درآمد اجاره از ۱ ژانویه ۲۰۲۸ مشمول مالیات میشود (۵٪ بالاتر از ۴۲٬۰۰۰ OMR) و رقم خالص را تغییر میدهد |
| هزینه‌ای | خرید زمین و ساخت همان چیز، منهای استهلاک، چقدر هزینه دارد؟ | قیمت زمین، هزینهٔ ساخت، عمر بنا | هزینه‌های سازندگان عمومی نیست؛ بیشتر برای قطعه‌های زمین و ساختمان‌های غیرمعمول مفید است |
رویکرد مقایسه‌ای، روشی که خریدار خودش میتواند اجرا کند
رویکرد مقایسه‌ای همان است که بقیهٔ این راهنما از آن استفاده میکند، چون ورودی‌های آن دیدنی هستند. گام‌ها این‌اند: هر قیمت را به نرخ هر متر مربع تبدیل کنید، واحدهایی را که از نظر وضعیت (تکمیلشده یا پیشفروش)، نوع مالکیت و موقعیت شبیه هم‌اند در یک گروه بگذارید، و سپس تفاوت‌های باقی‌مانده را یکی‌یکی توضیح دهید. توضیح یک تفاوت همان ارزیابی است؛ محاسبه فقط نشان میدهد تفاوت‌ها کجا هستند.
رویکرد درآمدی، با در نظر گرفتن تغییر ۲۰۲۸
رویکرد درآمدی درآمد خالص سالانه را بر نرخ سرمایه‌ای کردن (capitalisation rate) تقسیم میکند. حساب ساده است: نرخ ۵٪ ارزشی برابر ۲۰ برابر درآمد خالص سالانه و نرخ ۸٪ ارزشی برابر ۱۲٫۵ برابر آن را نشان میدهد. آنچه پاسخ را جابهجا میکند تعریف درآمد خالص است. از ۱ ژانویه ۲۰۲۸ مالیات بر درآمد شخصی در عمان آغاز میشود، با نرخ ۵٪ بالاتر از ۴۲٬۰۰۰ OMR بر پایهٔ فرمان سلطنتی ۵۶/۲۰۲۵، و درآمد اجاره در آن گنجانده شده است. راهنمای مالیات ملک ما مالیات‌هایی را که خریداران امروز با آن‌ها روبه‌رو می‌شوند شرح میدهد. ارزیابی که از رویکرد درآمدی استفاده میکند باید بگوید درآمد خالص بر کدام وضعیت مالیاتی استوار است. این راهنما سطح اجاره‌ها یا ارقام بازده را نقل نمی‌کند، چون ارزیابی‌ای که بر اجارهٔ محقق‌نشده ساخته شود یک فرض است و شاهد نیست.
رویکرد هزینه‌ای، مفید برای قطعه‌های زمین
رویکرد هزینه‌ای ارزش زمین را به هزینهٔ ساخت می‌افزاید و استهلاک را کم میکند. برای قطعه‌ای که ساختمانی ندارد فقط بخش زمین به کار می‌آید و باز هم رویکرد مقایسه‌ای کار را انجام میدهد. راهنمای ما دربارهٔ خرید زمین در عمان برای خارجی‌ها نشان میدهد قیمت قطعه‌ها چگونه اعلام میشود.
آمار رسمی چه میتواند و چه نمی‌تواند به شما بگوید
دو مجموعه آمار رسمی به‌عنوان پسزمینهٔ ارزیابی ملک در عمان مفیدند و هر دو به‌آسانی بد خوانده می‌شوند. نخست شاخص قیمت NCSI است. دوم شمار معاملاتی است که برای هر نیم‌سال منتشر میشود.
شاخص فصلی قیمت
بر اساس داده‌های NCSI که Oman Observer در ۱۳ ژوئن ۲۰۲۶ و Arab News روز بعد گزارش کردند، شاخص قیمت املاک در سهماههٔ نخست ۲۰۲۶ نسبت به سهماههٔ نخست ۲۰۲۵ به‌اندازهٔ ۱۵٫۹٪ بالا رفت. شاخص مسکونی ۱۷٫۶٪ افزایش یافت که زمین مسکونی محرک آن بود، در حالی که قیمت آپارتمان و ویلا بسیار کمتر جابهجا شد.
| دسته (Q1 ۲۰۲۶ در برابر Q1 ۲۰۲۵) | تغییر |
|---|---|
| شاخص قیمت کل املاک | +۱۵٫۹٪ |
| شاخص مسکونی | +۱۷٫۶٪ |
| زمین مسکونی | +۲۱٪ |
| ویلاها | +۹٪ |
| آپارتمانها | +۴٫۴٪ |
| سایر انواع مسکونی | -۱٫۱٪ |
| شاخص تجاری | +۱۰٫۵٪ |
| زمین مسکونی مسقط | +۴۳٫۶٪ |
شاخص تغییر را در یک دوره اندازه میگیرد و نمی‌گوید یک واحد معین چقدر میارزد. از این دو نکته برای خریدار نتیجه میشود. نخست، رقم کلی بخش مسکونی را زمین تعیین میکند، پس دربارهٔ آپارتمان‌هایی که بیشتر آگهیهای ما را تشکیل می‌دهند چیز زیادی نمی‌گوید و تغییر گزارش‌شده برای آن‌ها ۴٫۴٪ بود. دوم، تغییر سالبهسال دربارهٔ سطحی که یک واحد معین از آن آغاز کرده چیزی نمی‌گوید. واحدی که یک سال پیش گرانتر از همسایه‌هایش قیمت‌گذاری شده بود، پس از یک افزایش شاخص هم همچنان گرانتر از آن‌ها قیمت‌گذاری شده است.
مجموع معاملات نیم‌سال
ارقام NCSI که Oman Observer در ۲۹ ژوئیه ۲۰۲۶ گزارش کرد، مجموع معاملات املاک در نیمهٔ نخست ۲۰۲۶ را RO ۱٫۴۳ میلیارد می‌داند که نسبت به همان دورهٔ ۲۰۲۵ به‌اندازهٔ ۵٫۴٪ بالاتر است. تفکیک این رقم برای دیدن اینکه نمونهٔ فروش‌ها واقعاً چقدر کوچک است مفید است.
| نیمهٔ نخست سال | ۲۰۲۵ | ۲۰۲۶ | محاسبهٔ ما |
|---|---|---|---|
| قراردادهای فروش، تعداد | ۳۱٬۸۳۱ | ۳۴٬۰۱۷ | +۶٫۹٪ |
| قراردادهای فروش، ارزش | RO ۶۱۳ میلیون | RO ۶۸۸ میلیون | میانگین هر قرارداد: حدود OMR ۱۹٬۲۵۸ (۲۰۲۵) و OMR ۲۰٬۲۲۵ (۲۰۲۶) |
| قراردادهای رهن، تعداد | ۱۰٬۶۴۷ | ۱۳٬۳۸۳ | +۲۵٫۷٪ |
| قراردادهای رهن، ارزش | حدود RO ۷۴۲ میلیون | RO ۷۴۰٫۲ میلیون | میانگین هر قرارداد در ۲۰۲۶: حدود OMR ۵۵٬۳۰۹ |
میانگین‌ها حاصل تقسیم مجموعهای گزارش‌شده به دست ما است: RO ۶۸۸ میلیون تقسیم بر ۳۴٬۰۱۷ قرارداد حدود OMR ۲۰٬۲۲۵ میشود. این عدد قیمت یک خانه نیست. این قراردادها شامل زمین از هر نوع، قطعه‌های کوچک بیرون شهرها، ملک تجاری و انتقال‌های کم‌ارزش هستند، پس میانگین کل آمیزه را توصیف میکند و نه یک آپارتمان در یک مجتمع گردشگری را. کاربرد درست این مجموع‌ها یادآوری این است که بازار ثبت‌شده املاک از هر نوع را در بر میگیرد، در حالی که آمار منتشرشده واحدهای مالکیت کامل (فری‌هولد) را که برای خریداران خارجی باز است جدا نمی‌کند.
ارزش رهن ۲۰۲۵ در جدول از کاهش گزارش‌شدهٔ ۰٫۳ درصدی که به RO ۷۴۰٫۲ میلیون رسیده است استنباط میشود و به همین دلیل تقریبی است. دلیل نشان دادن آن، تعداد است: قراردادهای رهن حدود یک‌چهارم افزایش یافتند در حالی که ارزش کل آن‌ها ثابت ماند، یعنی میانگین رهن در دفتر ثبت کوچک‌تر شده است. آمار رسمی نمی‌تواند به خریدار بگوید چرا، و خریدار هم نباید حدس بزند.
ساختن ارزیابی ملک در عمان از آگهیهای خودمان
جدول زیر قیمتهای ورودی هفت صفحهٔ آگهی ما را به نرخ هر متر مربع تبدیل میکند. همهٔ قیمتها و مساحت‌ها در ۲۴ اکتبر ۲۰۲۶ از هر صفحهٔ آگهی زنده برداشته شدهاند. جایی که صفحه OMR و USD هر دو را منتشر کرده، هر دو همان‌طور که منتشر شدهاند آمده‌اند؛ جایی که صفحه فقط دلار آمریکا را منتشر کرده، رقم OMR تبدیل ما با نرخ ۲٫۶۰۰۸ است و با ستاره علامت خورده است. نرخ برابر است با قیمت OMR تقسیم بر مساحت منتشرشده.
| واحد (بر اساس صفحهٔ آگهی ما) | وضعیت و تحویل | مساحت (m²) | قیمت | OMR بهازای هر m² |
|---|---|---|---|---|
| Muscat Bay، ۱خوابه | تکمیلشده | ۷۹ | OMR ۹۰٬۰۱۱* ($۲۳۴٬۱۰۰) | ۱٬۱۳۹ |
| Muscat Bay، ۲خوابه | تکمیلشده | ۱۱۵ | OMR ۱۴۶٬۸۷۸* ($۳۸۲٬۰۰۰) | ۱٬۲۷۷ |
| Muscat Bay، ویلا | تکمیلشده | ۳۰۹ | OMR ۳۴۴٬۸۹۴* ($۸۹۷٬۰۰۰) | ۱٬۱۱۶ |
| Zen Residences، ۲خوابه | پیشفروش، Q1 ۲۰۲۷ | ۱۲۸ | OMR ۱۳۷٬۹۹۶* ($۳۵۸٬۹۰۰) | ۱٬۰۷۸ |
| Luma Residence، آپارتمان ۲خوابه | پیشفروش، Q1 ۲۰۲۹ | ۱۱۳ | OMR ۱۱۵٬۵۴۱* ($۳۰۰٬۵۰۰) | ۱٬۰۲۲ |
| Luma Residence، ویلا | پیشفروش، Q1 ۲۰۲۹ | ۲۷۸ | OMR ۲۵۰٬۰۰۰* ($۶۵۰٬۲۰۰) | ۸۹۹ |
| Mandarin Oriental، ۱خوابه | تکمیلشده | ۷۶ | OMR ۱۶۹٬۹۸۶ ($۴۴۲٬۱۰۰) | ۲٬۲۳۷ |
| Mandarin Oriental، ۳خوابه | تکمیلشده | ۱۸۴ | OMR ۵۰۸٬۰۷۴ ($۱٬۳۲۱٬۴۰۰) | ۲٬۷۶۱ |
| Jood، ۲خوابه | پیشفروش، Q1 ۲۰۳۰ | ۱۰۶ | OMR ۷۸٬۴۳۷ ($۲۰۴٬۰۰۰) | ۷۴۰ |
| Jood، ویلا | پیشفروش، Q1 ۲۰۳۰ | ۲۲۳ | OMR ۱۵۸٬۵۶۷ ($۴۱۲٬۴۰۰) | ۷۱۱ |
| Alef Qurum Residence، ۲خوابه (تیپ A) | پیشفروش، Q2 ۲۰۲۹ | ۸۸٫۲۵ | OMR ۶۴٬۹۸۰ ($۱۶۹٬۰۰۰) | ۷۳۶ |
جدول را در سه گذر بخوانید. گذر نخست به پراکندگی نگاه میکند: کمترین نرخ OMR ۷۱۱ بهازای هر متر مربع و بیشترین OMR ۲٬۷۶۱ است، یعنی فاصله‌ای نزدیک به چهار برابر. پراکندگی به این وسعت را تنها با اندازهٔ واحد نمیتوان توضیح داد. گذر دوم بر پایهٔ موقعیت گروه‌بندی میکند. واحدهای Muscat Bay، Zen Residences و Luma Residence در همان خلیج قرار دارند و میان OMR ۸۹۹ و OMR ۱٬۲۷۷ هستند. واحدهای Jood و Alef Qurum Residence میان OMR ۷۱۱ و OMR ۷۴۰ هستند. گذر سوم درون هر پروژه را می‌نگرد، جایی که نرخ‌ها بر پایهٔ تعداد خواب و طرح طبقه فرق میکنند و الگو ساده نیست.
این نکتهٔ آخر مثالی می‌طلبد. در Muscat Bay واحد ۱خوابه ۱٬۱۳۹ OMR بهازای هر متر مربع، واحد ۲خوابه ۱٬۲۷۷ OMR و ویلا ۱٬۱۱۶ OMR درمیآید. خواننده‌ای که فرض کند واحدهای بزرگ‌تر همیشه بهازای هر متر ارزان‌ترند، انتظار دارد ۲خوابه پایینتر از ۱خوابه باشد. اما بالاتر است، آن هم ۱۲٪. در Mandarin Oriental واحد ۱خوابه ۲٬۲۳۷ OMR بهازای هر متر مربع و ۳خوابه ۲٬۷۶۱ OMR است، یعنی ۲۳٪ بیشتر، و صفحه برای این دو به‌ترتیب $۵۳۷ و $۶۶۶ بهازای هر فوت مربع را اعلام میکند. نرخ‌ها با منظره، طبقه، نازک‌کاری و چیدمان جابهجا می‌شوند و فهرست قیمت یک سازنده این ویژگی‌ها را قیمت‌گذاری میکند. به همین دلیل یک نمونهٔ مقایسه‌ای شاهد ضعیفی است و مجموعهای از نمونه‌ها از همان ساختمان شاهد قوی‌تری.
دو آگهی دیگر از جدول کنار گذاشته شدند چون صفحه‌هایشان ورودی‌های لازم را نمی‌دهند. صفحهٔ Sarooj Oasis Apartments مساحت واحدها را ذکر نمی‌کند، و صفحهٔ Plumeria فقط برای یک طرح مساحت میدهد، یک سه‌خوابه به مساحت ۱۵۲٫۲ m² از یک آگهی دلال، و قیمت ورودی آن حدود $۹۵٬۰۰۰ (OMR ۳۶٬۵۲۷) است که به اندازهٔ واحد وابسته نشده است. قیمتی که مساحت ندارد به نرخ تبدیل نمی‌شود، و خریداری که چنین قیمتی به او نشان داده میشود باید پیش از هر مقایسه مساحت را کتباً بخواهد. صفحههای آگهی همچنین مساحت‌ها و تبدیل‌ها را گرد میکنند، پس محاسبهٔ مجدد یک خواننده ممکن است در چند ریال بهازای هر متر مربع با جدول فرق کند؛ برای مثال رتبه‌بندی ما از ۲۹ پروژه از همین داده‌ها با گردکردن خاص خودش استفاده میکند.
مساحت ناخالص و خالص
مساحت‌های سازندگان معمولاً ناخالص‌اند و رتبه‌بندی‌ای که در راهنمای قیمت هر متر مربع منتشر می‌کنیم یادآور میشود که ممکن است بالکن‌ها و تراس‌ها را در بر بگیرند. ارزیاب بر پایهٔ یک استاندارد مشخص اندازه میگیرد. اگر مساحت فروشنده با مساحت ارزیاب فرق کند، نرخ بدون هیچ تغییری در قیمت عوض میشود، پس نخستین نشانهٔ هشدار در یک مقایسه نرخی است که بر مساحتی تکیه دارد که کسی آن را اندازه نگرفته است.
اعمال نرخ بر یک قیمت پیشنهادی
فرض کنید به خریداری برای یک واحد دوخوابه به مساحت ۸۸٫۲۵ m² در Alef Qurum Residence قیمت OMR ۶۴٬۹۸۰ گفته شده است. تقسیم کنید: ۶۴٬۹۸۰ / ۸۸٫۲۵ = OMR ۷۳۶ بهازای هر متر مربع. واحد ۲خوابهٔ Jood برابر OMR ۷۴۰ است (۷۸٬۴۳۷ / ۱۰۶). این دو واحد دوخوابهٔ پیشفروش بهازای هر متر مربع ۰٫۵٪ با هم اختلاف دارند، با اینکه یکی برای Q2 ۲۰۲۹ و دیگری برای Q1 ۲۰۳۰ قیمت‌گذاری شده و در دو محلهٔ متفاوت‌اند. هم‌خوانی نرخ‌ها شاهدی است که دو سازنده بر مبنایی مشابه قیمت می‌گذارند. شاهد درستی هیچ‌یک از دو قیمت نیست؛ فقط نشان میدهد هیچ‌یک با دیگری ناهمخوان نیست.
همان خریدار سپس با ۲خوابهٔ تکمیلشدهٔ Muscat Bay به نرخ OMR ۱٬۲۷۷ مقایسه میکند. واحد تکمیلشده بهازای هر متر مربع ۷۴٪ گرانتر است (۱٬۲۷۷ / ۷۳۶ = ۱٫۷۳۵). این تفاوت اشتباهی نیست که بتوان در مذاکره آن را حذف کرد. از موقعیت، وضعیت تکمیل، سال‌های انتظار و تعدیل‌های دیگری که در بخش‌های بعد می‌آیند ساخته شده است، و کار ارزیابی این است که بگوید هر یک از آن‌ها چه مقدار از فاصله را توضیح میدهد.
چرا قیمت پیشفروش با قیمت فروش مجدد فرق دارد
قیمت پیشفروش و قیمت واحد تکمیلشده به چهار دلیل با هم فرق میکنند که خریدار میتواند آن‌ها را از هم جدا کند: رفتار مالیاتی VAT، هزینهٔ انتظار، برداشته شدن خطر ساخت، و برنامهٔ پرداخت.
VAT در فروش نخست و در فروش مجدد
بر اساس خلاصه‌ای از شرکت Deloitte از راهنمای VAT املاک سازمان مالیات عمان (Oman Tax Authority)، به تاریخ ۳۰ سپتامبر ۲۰۲۱، عرضهٔ نخست ملک مسکونی ۵٪ مالیات دارد، فروش مجدد ملک مسکونی معاف است، زمین توسعه‌نیافته معاف است و زمین توسعه‌یافته بسته به شرایط ۵٪ مالیات می‌پردازد، و ملک تجاری ۵٪ مالیات دارد. متن کامل این خلاصه در صفحهٔ مالیات Deloitte Middle East آمده است.
| معامله | رفتار VAT (بر اساس خلاصه) | اثر بر قیمت اعلام‌شده |
|---|---|---|
| عرضهٔ نخست یک واحد مسکونی نو توسط سازنده | ۵٪ | اگر قیمت پیش از VAT اعلام شده باشد ۵٪ بیفزایید؛ اگر VAT را در بر دارد، برای مقایسه با فروش مجدد معاف بر ۱٫۰۵ تقسیم کنید |
| فروش مجدد یک واحد مسکونی تکمیلشده توسط مالک خصوصی | معاف | VATای برای افزودن نیست، پس قیمت اعلام‌شده مبلغ قابل پرداخت در این سرفصل است |
| زمین توسعه‌نیافته | معاف | برای قطعهٔ زمین VATای نیست |
| ملک تجاری | ۵٪ | VAT بر فروش اعمال میشود |
این محاسبه اهمیت دارد چون رفتار مالیاتی به نحوهٔ توصیف معامله و به این بستگی دارد که قیمت اعلام‌شده خودش مالیات را در بر دارد یا نه. بر یک خانهٔ $۳۰۰٬۰۰۰، ۵٪ برابر $۱۵٬۰۰۰ یا حدود OMR ۵٬۷۶۷ است. خریداری که قیمت یک سازنده را که VAT را شامل نمی‌شود با قیمت فروشنده‌ای مقایسه میکند که نیازی به آن ندارد، بی‌آنکه مالیات را به قیمت نخست بیفزاید، فاصلهٔ میان آن دو را به‌اندازهٔ کامل ۵٪ کمتر از واقع برآورد کرده است. راهنمای فروش ما همین دستور را تکرار میکند: پیش از بودجه‌بندی، وضعیت VAT واحد مشخص را کتباً تأیید کنید.
هزینهٔ انتظار
در خانهٔ تکمیلشده می‌توان همین حالا زندگی کرد یا آن را اجاره داد. در خانهٔ پیشفروش نمیتوان، و خریدار سال‌ها پولش را متعهد کرده است. راهنمای ما دربارهٔ قیمت هر متر، تفاوت نرخ واحد تکمیلشده و پیشفروش را تا حدی بهای انتظار توصیف میکند. خلیج Muscat Bay این را بر پایهٔ فوت مربع نشان میدهد.
| پروژه (بر اساس صفحهٔ آگهی ما) | وضعیت | واحد ورودی | قیمت | مساحت | USD بهازای هر sq ft |
|---|---|---|---|---|---|
| Muscat Bay | تکمیلشده | ۱خوابه | $۲۳۴٬۱۰۰ | ۸۵۰ sq ft | ۲۷۵ |
| Zen Residences | پیشفروش، Q1 ۲۰۲۷ | ۲خوابه | $۳۵۸٬۹۰۰ | ۱٬۳۷۸ sq ft | ۲۶۰ |
| Luma Residence | پیشفروش، Q1 ۲۰۲۹ | ۲خوابه | $۳۰۰٬۵۰۰ | ۱٬۲۱۱ sq ft | ۲۴۸ |
واحد تکمیلشده نسبت به Zen حدود ۵٫۷٪ (۲۷۵٫۴ / ۲۶۰٫۴ = ۱٫۰۵۷) و نسبت به Luma حدود ۱۱٫۰٪ (۲۷۵٫۴ / ۲۴۸٫۱ = ۱٫۱۱۰) مابهالتفاوت قیمتی دارد. دو واحد از نوع‌های متفاوت‌اند، پس مقایسه نشانگر است و دقیق نیست: یک ۱خوابه در برابر ۲خوابه‌ها گذاشته شده است. با این حال جهت و مرتبهٔ بزرگی با این ایده سازگارند که ملک ساخته‌شده بهازای هر فوت مربع بیشتر از ملکی که هنوز ساخته میشود قیمت دارد، و انتظار طولانی‌تر فاصلهٔ بزرگ‌تری به همراه دارد. جدول نشان نمیدهد این حق‌بیمه موجه است؛ فقط نشان میدهد در صفحههای خود ما وجود دارد و می‌توان آن را توضیح داد.
برداشته شدن خطر ساخت
خطر ساخت احتمال این است که پروژه‌ای به تأخیر بیفتد، تغییر کند یا متوقف شود. قانون ۷۹/۲۰۲۵ قواعد حساب امانی و مجوزدهی را با هدف همین خطر افزود، که راهنمای ما دربارهٔ قانون ۷۹/۲۰۲۵ برای خریداران پیشفروش آن را توضیح میدهد، و بیانیهٔ ۲۵ ژوئیه ۲۰۲۶ وزارت از خریداران می‌خواهد پیش از پرداخت تأیید کنند که هم سازنده و هم پروژه مجوز دارند و ثبت شدهاند. مقایسهٔ قیمت فقط باید میان پروژه‌هایی انجام شود که از این بررسی عبور میکنند؛ قیمت پایین از پروژه‌ای که نمی‌تواند مجوز نشان دهد یک معاملهٔ ارزان نیست، پرسشی دیگر است.
برنامه‌های پرداخت
دو واحد با قیمت کلی یکسان اگر پرداخت متفاوتی داشته باشند یک خرید نیستند. آپارتمان Luma بر اساس صفحهٔ آگهی ما ۱۰٪ را ظرف ۱۵ روز پس از رزرو میگیرد، ۱۰٪ دیگر را در ماه ششم و دوازدهم، ۳۰٪ را در سه مرحلهٔ ساخت و ۵۰٪ را هنگام تحویل در Q1 ۲۰۲۹. بر $۳۰۰٬۵۰۰ این یعنی $۳۰٬۰۵۰ در ابتدا، $۶۰٬۱۰۰ در سال نخست و $۱۵۰٬۲۵۰ در پایان. برنامهٔ Zen برای ۲خوابه ۵۵٪ را تا مارس ۲۰۲۷ و ۴۵٪ باقی‌مانده را در سه قسط تا دسامبر ۲۰۲۷ میگیرد. ارزیاب زمان‌بندی را نادیده نمی‌گیرد؛ خریداری که این دو را مقایسه میکند باید توجه کند که Luma نیمی از پول را تا تحویل پرداخت‌نشده نگه می‌دارد در حالی که Zen بیش از نیمی از آن را پیش از تحویل جمع میکند. مقایسهٔ طرح‌های پرداخت ما همین رویکرد را در میان پروژه‌های بسیار دنبال میکند.
تعدیل برای تاریخ تحویل و پایان ساخت
تاریخ‌های تحویل در آگهیهای ما از تکمیلشده تا Q1 ۲۰۳۰ را در بر می‌گیرند. این تاریخ‌ها اهداف سازنده‌اند و قرارداد خرید و فروش تاریخ تعهدآور را تعیین میکند. تقویم تحویل ما آن‌ها را پروژه‌به‌پروژه فهرست میکند و راهنمای حقوق خریدار هنگام تأخیر سازنده شرح میدهد اگر تاریخی عقب بیفتد خریدار چه چیزی میتواند مطالبه کند.
راهی تقریبی برای وارد کردن تاریخ‌ها در مقایسه این است که واحدها را بر پایهٔ سهم قیمتی که پیش از امکان استفادهٔ خریدار از ملک پرداخت میشود رتبه‌بندی کنید. در آپارتمان Luma ۵۰٪ هنگام تحویل پرداخت میشود، پس نیمی از قیمت تا زمانی که واحد وجود پیدا کند معوق می‌ماند. در ۲خوابهٔ Zen، ۵۵٪ تا تحویل Q1 ۲۰۲۷ پرداخت میشود و ۴۵٪ پس از آن، پس خریدار کمتر از نیمی از قیمت را پس از گرفتن کلید می‌پردازد. در Jood، بر اساس صفحهٔ آگهی ما، طرح در ۴٫۵ سال اجرا میشود و ۵٪ هنگام تکمیل در Q1 ۲۰۳۰ سررسید دارد. این‌ها ترتیب‌های مالی متفاوتی هستند و هر یک خطر را میان خریدار و سازنده جابهجا میکند. ارزیابی باید بگوید ارزش اعلام‌شده قیمت واحدی است که همین حالا در دسترس است یا قیمت واحدی که بر اساس برنامه‌ای مشخص بعداً تحویل میشود.
تاریخ‌های روی صفحه‌ها می‌توانند با یکدیگر هم اختلاف داشته باشند، برای نمونه میان بروشور و برگهٔ داده. خریداری که برای یک پروژه دو تاریخ می‌بیند باید از سازنده تاریخ را در پیش‌نویس قرارداد بخواهد، چون همان است که اعتبار قراردادی دارد.
تعدیل ارزیابی ملک در عمان برای شارژ خدمات
شارژهای خدمات هزینه‌های سالانهٔ مالکیت یک واحد هستند که شرکت مدیریت مجتمع دریافت میکند. این هزینه‌ها بر اساس پروژه، نوع واحد و شیوهٔ اعلام فرق میکنند، و دو واحد با قیمت برابر و شارژ متفاوت از نظر هزینه برابر نیستند. راهنمای شارژ خدمات ما توضیح میدهد شارژ چه چیزهایی را پوشش میدهد.
جدول شارژ سالانه، اندازهٔ آن نسبت به قیمت، و یک قیمت تعدیل‌شدهٔ ده‌ساله را نشان میدهد که ده سال شارژ را به قیمت خرید می‌افزاید. این تعدیل تنزیل نشده و فرض میکند شارژ ثابت می‌ماند، پس راهی برای دیدن وزن نسبی شارژ است و پیش‌بینی چیزی که پرداخت خواهد شد نیست. شارژها همان‌طور که در هر صفحهٔ آگهی آمده‌اند ذکر شدهاند، و صفحه می‌گوید نرخ برای هر واحد کتباً تأیید میشود.
| واحد (بر اساس صفحهٔ آگهی ما) | نرخ شارژ | شارژ سالانه | سهم از قیمت | OMR بهازای هر m² پس از تعدیل ده‌ساله |
|---|---|---|---|---|
| Muscat Bay ۱خوابه، ۷۹ m² | OMR ۸٫۷۲ بهازای هر m² | OMR ۶۸۹ | ۰٫۷۷٪ | ۱٬۲۲۷ (بود ۱٬۱۳۹) |
| Muscat Bay ویلا، ۳۰۹ m² | OMR ۶٫۰۱ بهازای هر m² | OMR ۱٬۸۵۷ | ۰٫۵۴٪ | ۱٬۱۷۶ (بود ۱٬۱۱۶) |
| آپارتمان Luma، ۱۱۳ m² | OMR ۸٫۲۷ بهازای هر m² | OMR ۹۳۵ | ۰٫۸۱٪ | ۱٬۱۰۵ (بود ۱٬۰۲۲) |
| Mandarin Oriental ۱خوابه، ۷۶ m² | OMR ۳٫۲۵ بهازای هر m² | OMR ۲۴۷ | ۰٫۱۵٪ | ۲٬۲۶۹ (بود ۲٬۲۳۷) |
| Alef Qurum ۲خوابه، ۸۸٫۲۵ m² | OMR ۵ بهازای هر m² | OMR ۴۴۱ | ۰٫۶۸٪ | ۷۸۶ (بود ۷۳۶) |
| Zen Residences ۲خوابه، ۱۲۸ m² | AED ۱۰ بهازای هر sq ft | AED ۱۳٬۷۸۰ (حدود OMR ۱٬۴۴۳) | ۱٫۰۵٪ | محاسبه نشد: شارژ با واحد دیگری اعلام شده است |
واحد ۱خوابهٔ Muscat Bay را در نظر بگیرید: ۷۹ m² با OMR ۸٫۷۲ میشود OMR ۶۸۸٫۸۸ در سال، که ۰٫۷۷٪ از OMR ۹۰٬۰۱۱ است. ده سال آن OMR ۶٬۸۸۹ میشود و افزودن آن به قیمت، OMR ۹۶٬۹۰۰ یا OMR ۱٬۲۲۷ بهازای هر متر مربع به دست میدهد. ۱خوابهٔ Mandarin Oriental به همین شکل حساب میشود: ۷۶ m² با OMR ۳٫۲۵ میشود OMR ۲۴۷ در سال، یعنی ۰٫۱۵٪ از قیمت. پس از تعدیل، فاصلهٔ میان دو واحد در معنای نسبی اندکی کم میشود، از ۹۶٪ به ۸۵٪، چون شارژ Mandarin Oriental نسبت به قیمتش بسیار پایینتر است.
رقم Zen یک تله را نشان میدهد. برگهٔ داده‌های سازنده در صفحهٔ آگهی ما شارژ را بر حسب درهم بهازای هر فوت مربع اعلام میکند، پس خواننده باید هم واحد پول و هم واحد مساحت را پیش از مقایسه با شارژ ریال بهازای هر متر مربع تبدیل کند. محاسبه چنین است: ۱٬۳۷۸ sq ft با AED ۱۰ میشود AED ۱۳٬۷۸۰؛ با نرخ ثابت درهم ۳٫۶۷۲۵ بهازای هر دلار این حدود $۳٬۷۵۲ است و با ۲٫۶۰۰۸ دلار بهازای هر ریال حدود OMR ۱٬۴۴۳ یا حدود ۱٫۰۵٪ از قیمت میشود. این بالاترین سهم در جدول است، پس حتی قیمت اعلام‌شدهٔ پایینتر هم میتواند نگهداری گران‌تری داشته باشد.
دو احتیاط لازم است. شارژ ممکن است خدماتی را که جداگانه صورتحساب می‌شوند کنار بگذارد؛ صفحهٔ Mandarin Oriental می‌گوید خدمات هتلی جداگانه صورتحساب میشود. و شارژی که رو به افزایش است ارزش یک واحد را نسبت به واحدی که شارژش در قرارداد ثابت شده است کم میکند. جدول شارژ، سازوکار بازنگری و هر سقف احتمالی را بخواهید، نه فقط نرخ فعلی را.
ارزیابی ملک در عمان برای وام مسکن: بانک چه چیزی بررسی میکند
وام مسکن ارزیابی را به یک حد سخت تبدیل میکند. وام‌دهنده درصدی از ارزش بازار را وام میدهد و ارزش بازار رقم ارزیاب است. جزئیات از بانکی به بانک دیگر فرق میکند و راهنمای وام مسکن برای خارجی‌ها ما واجد شرایط بودن را پوشش میدهد. برگهٔ حقایق کلیدی ملک آماده در بانک ملی عمان مثال مشخصی از این ساختار ارائه میکند.
| شرط در برگهٔ ملک آماده NBO | شهروندان عمانی | مقیمهای خارجی |
|---|---|---|
| حداکثر وام | ۹۰٪ ارزش بازار | ۷۰٪ ارزش بازار |
| حداکثر مدت وام | ۲۵ سال | ۲۰ سال |
| گزارش ارزیابی | معتبر برای ۳ ماه | معتبر برای ۳ ماه |
| هزینهٔ ایجاد رهن | ۰٫۵٪ وام | ۰٫۵٪ وام |
| هزینهٔ پردازش | OMR ۵۲٫۵۰۰ | OMR ۵۲٫۵۰۰ |
همین سند می‌گوید حداکثر نرخ بهره ۶٪ در سال و متغیر است، و تغییر آتی ارزش ملک بازپرداخت یا تعهد وام مشتری را عوض نمی‌کند. این جملهٔ آخر همان است که بیشتر خریداران از آن می‌گذرند: اگر بازار پس از دادن وام سقوط کند، بدهی همان می‌ماند. ارزیابی بانک در لحظهٔ وامدهی از بانک محافظت میکند و پس از آن هیچ کمکی به حفظ سرمایهٔ خریدار نمی‌کند. شرایط همچنین شامل گواهی پایان ساخت است، یعنی این محصول خاص برای ملک تکمیلشده است؛ واحد پیشفروش به شیوهٔ دیگری تأمین مالی میشود، همان‌طور که راهنمای ما توضیح میدهد.
ارزیاب بانک چه چیزهایی را پوشش میدهد
ارزیابی‌ای که برای وام‌دهنده نوشته میشود معمولاً ساختار حرفه‌ای را دنبال میکند: تطبیق ملک با اسناد مالکیت، توصیف وضعیت و موقعیت آن، شواهد قابل مقایسه، و رقمی برای ارزش بازار در تاریخ بازدید. رقم‌هایی که برای خریدار اهمیت دارند ارزش بازار هستند که سقف وام را تعیین میکند، و هر شرطی که به گزارش پیوست شده باشد. خود برگه می‌گوید هزینه‌های بانک در یک جدول جداگانهٔ هزینه‌ها فهرست شدهاند و شامل VAT ۵٪ هستند.
مثالی گام‌به‌گام از فاصلهٔ میان قیمت و ارزیابی
۱خوابهٔ Muscat Bay به قیمت OMR ۹۰٬۰۱۱ و رقم ۷۰٪ مقیم خارجی از برگه را در نظر بگیرید. سناریوهای زیر فقط حساب‌اند: نشان می‌دهند ارزیابی پایینتر از قیمت با یک وام ۷۰٪ چه میکند و دربارهٔ اینکه هر ارزیابی چه نتیجه‌ای میگیرد یا هر بانک به یک متقاضی معین چه وامی میدهد چیزی نمی‌گویند.
| سناریو | ارزش بازار به‌کاررفته | وام ۷۰٪ | وجه شخصی لازم خریدار |
|---|---|---|---|
| ارزیابی برابر قیمت | OMR ۹۰٬۰۱۱ | OMR ۶۳٬۰۰۸ | OMR ۲۷٬۰۰۳ |
| ارزیابی ۵٪ زیر قیمت | OMR ۸۵٬۵۱۰ | OMR ۵۹٬۸۵۷ | OMR ۳۰٬۱۵۴ |
کسری ۵ درصدی در ارزیابی سهم شخصی خریدار را OMR ۳٬۱۵۱ افزایش میدهد، که ۱۱٫۷٪ بیشتر از حالت پایه است. چون در رویهٔ رایج بانکها، که در راهنمای وام مسکن ما آمده است، وام درصدی از کمتر از میان قیمت و ارزیابی است، ارزیابی بالاتر از قیمت وام را بیشتر نمی‌کند. درس عملی این است که پیش از آنکه سپرده غیرقابل‌استرداد شود از بانک ارزیابی را بخواهید و برای یک فاصله وجه نگه دارید.
ارزیابی ملک در عمان و آستانه‌های اقامت
ارزیابی میتواند برای اقامت اهمیت داشته باشد، اما نه به شیوه‌ای که بسیاری از خریداران فرض میکنند. اقامت طلایی (Golden Residency) را پلیس سلطنتی عمان (Royal Oman Police، ROP) بر پایهٔ یک ملک واحد در یک مجتمع گردشگری یکپارچه (ITC) با ارزش دستکم OMR ۲۰۰٬۰۰۰ تصمیم میگیرد. این آستانه به ارزش ملک به شیوه‌ای مربوط است که مرجع آن را ارزیابی میکند و ارزیابی بانک آن تصمیم نیست. واحدی که قیمتش نزدیک آستانه است نباید واجد شرایط فرض شود. ویزای مالک (Owner Visa) بر پایهٔ تصمیم ۸۷/۲۰۲۶ ROP حداقل ارزشی ندارد، بدون کفیل است و به مالکیت وابسته است، پس ارزیابی راه آن را نمیبندد. مقایسهٔ اقامت طلایی و ویزای مالک ما این دو مسیر را شرح میدهد.
در آگهیهای ما، ۲خوابهٔ Muscat Bay با OMR ۱۴۶٬۸۷۸ و ۱خوابهٔ Mandarin Oriental با OMR ۱۶۹٬۹۸۶ زیر OMR ۲۰۰٬۰۰۰ هستند، در حالی که ۲خوابهٔ Mandarin Oriental با OMR ۲۹۲٬۸۳۳ و ویلای Luma با OMR ۲۵۰٬۰۰۰ (تبدیل ما) بالای آن قرار دارند. بالاتر بودن از یک آستانه بر پایهٔ قیمت نقطهٔ شروع لازمی برای اقامت طلایی است، مسئله را حل نمی‌کند، و شرایط دیگر در راهنمای بالا همچنان اعمال میشود. ترکیب دو واحد کوچک‌تر آزمون ملک واحد را برآورده نمی‌کند.
نشانه‌های هشدار هنگام آزمودن قیمت پیشنهادی
فهرست زیر مجموعهای عملی از نشانه‌های هشدار است. هر یک دلیلی برای پرسیدن یک پرسش است و اثبات نادرستی قیمت نیست.
- قیمت بدون مساحت. بدون مساحت نرخی وجود ندارد. مساحت زیربنا را بخواهید و اینکه ناخالص است یا خالص.
- نرخی بسیار دورتر از ساختمان. در جدول‌های بالا، نرخ‌ها در درون یک ساختمان میان نوع‌های واحد ۱۲٪ تا ۲۳٪ فرق میکنند. اختلاف ۵۰٪ یا بیشتر در همان ساختمان و همان دستهٔ طبقه به توضیح نیاز دارد.
- VAT اعلام‌نشده. فروش نخست سازنده بر پایهٔ خلاصهٔ Deloitte ۵٪ مالیات دارد و فروش مجدد خصوصی معاف است. اگر قیمت نمی‌گوید مالیات در آن هست یا نه، مقایسه تا ۵٪ اشتباه است.
- شارژ خدمات با واحد یا ارز دیگر. مثال Zen در بالا بر حسب درهم بهازای هر فوت مربع اعلام شده است. پیش از مقایسه تبدیل کنید.
- ارزیابی قدیمی‌تر از سه ماه. برگهٔ NBO همین اعتبار را تعیین میکند. گزارش قدیمی‌تر ممکن است پیش از وام نیاز به تجدید داشته باشد.
- ارزیابی که همزمان دلال فروشنده است. قانون، آن‌گونه که خلاصه شد، دلالی را از ارزیابی جدا میکند. بپرسید رقم را چه کسی و با کدام مجوز تهیه کرده است.
- نبود سازنده یا پروژهٔ دارای مجوز. وزارت از خریداران می‌خواهد پیش از پرداخت هر دو را بررسی کنند. قیمت پروژهٔ بی‌مجوز را نمیتوان با قیمت پروژه‌ای که حفاظت حساب امانی دارد مقایسه کرد.
- دو تاریخ یا دو مجموع برای یک پروژه. رقم پیش‌نویس قرارداد را بخواهید.
- قیمت کهنه. قیمت فروش مجدد از دوره‌ای گذشته یک نشانگر تاریخی است. راهنمای فروش ما مثال یک قیمت سرخط بازار ثانویه از سپتامبر ۲۰۲۴ را می‌آورد که به‌عنوان تاریخ تلقی شده است.
- قیمت با ارزی غیر از ریال. با نرخ ثابت ریال تبدیل کنید و به یاد داشته باشید که ارزش ریالیِ ثبت‌شده بر هزینه‌ها و آستانه‌ها حاکم است.
- شاخص که به‌جای قیمت نقل میشود. تغییر ۱۷٫۶ درصدی شاخص یک سطح قیمت نیست، و رقم مبتنی بر زمین آپارتمانها را توصیف نمی‌کند.
آزمونی گام‌به‌گام که بر هر قیمت پیشنهادی می‌توانید اجرا کنید
روش عمداً کوچک است. یک ماشین‌حساب، فهرستی از آگهیهای قابل مقایسه و مدارکی که در ادامه می‌آیند لازم دارد، و موضعی تولید میکند که در مذاکره قابل دفاع است، نه یک ارزش گواهی‌شده.
- قیمت پیشنهادی، ارز آن و اینکه VAT در آن هست یا نه را بنویسید. اگر قیمت به دلار اعلام شده، با ۲٫۶۰۰۸ دلار بهازای هر ریال به OMR تبدیل کنید.
- مساحت زیربنا را به متر مربع بگیرید و بگویید ناخالص است یا خالص. قیمت را بر مساحت تقسیم کنید تا نرخ به دست آید.
- سه تا پنج نمونهٔ قابل مقایسه با وضعیت یکسان (تکمیلشده یا پیشفروش)، نوع مالکیت و موقعیت کلی مشابه برگزینید. جدول‌های آگهی این راهنما را نقطهٔ شروع بگیرید و از راهنمای مناطق مسقط ما برای فهمیدن تفاوت منطقه‌ها استفاده کنید.
- VAT را برای هر نمونه بر مبنای یکسان بگذارید: ۵٪ بر عرضهٔ نخست، هیچ بر فروش مجدد، بر پایهٔ خلاصهٔ بالا.
- ده سال شارژ خدمات را به هر قیمت بیفزایید و نرخ را دوباره حساب کنید، و هر شارژی را که جداگانه صورتحساب میشود یادداشت کنید.
- تاریخ تحویل و سهم قیمتی را که پیش از آن پرداخت میشود یادداشت کنید. واحدی با تاریخ دیرتر و پرداخت نهایی بزرگ‌تر را محصولی متفاوت از واحد تکمیلشده بدانید.
- هر فاصلهٔ باقی‌مانده را در یک جمله توضیح دهید: منظره، طبقه، نازک‌کاری، چیدمان، برند یا بهره‌بردار. اگر فاصله‌ای قابل توضیح نیست، آن را باز علامت بزنید.
- اگر وام در میان است، از بانک بپرسید کدام ارزیاب را و چه زمانی به کار میگیرد، و سناریوی ۵٪ پایینتر را اجرا کنید تا وجه لازم را ببینید.
مدارک زیر آن‌هایی هستند که این گام‌ها را ممکن میکنند. آن‌ها در برگهٔ NBO، در بیانیهٔ وزارت و در فرایند عادی خرید خواسته می‌شوند، و فروشنده‌ای که نتواند آن‌ها را ارائه دهد خودش به خریدار اطلاعاتی داده است.
| مدرک | چه چیزی را ثابت میکند | چرا برای ارزش مهم است |
|---|---|---|
| قرارداد خرید و فروش | قیمت، مساحت، تاریخ تحویل، برنامهٔ پرداخت، شرایط شارژ خدمات | رقم‌های مورد استفاده در هر تعدیل را میدهد |
| جزئیات مجوز سازنده و پروژه | اینکه سازنده و پروژه نزد وزارت مجوز دارند و ثبت شدهاند | تأیید میکند قیمت برای پروژه‌ای است که قانوناً قابل فروش است |
| اسناد مالکیت (Mulkiya و Krooki) برای واحد تکمیلشده | مالکیت و هویت قطعه | بانک آن را می‌خواهد و در برابر ارزیابی آزموده میشود |
| گواهی پایان ساخت | اینکه ساختمان کامل شده است | برای وام ملک آماده لازم است؛ قیمت‌گذاری تکمیلشده را از پیشفروش جدا میکند |
| گزارش ارزیابی، با تاریخ در سه ماه اخیر | ارزش بازار در یک تاریخ مشخص | سقف وام را تعیین میکند |
| جدول شارژ خدمات | نرخ، واحد اندازه‌گیری، شرایط بازنگری | برای تعدیل ده‌ساله به کار میرود |
ثبت، هزینه‌ها و مخارج فراتر از قیمت
قیمت قرارداد رقمی است که هزینه‌های دولتی درصدی و VAT بر مبنای آن حساب میشود، و این دلیل دیگری است که ارزیابی و قیمت قرارداد نباید از هم دور شوند. وزارت مسکن و برنامه‌ریزی شهری هزینهٔ ثبت قراردادهای فروش را برای افراد و شرکتهای عمانی از ۲٪ به ۱٪ کاهش داد و ثبت رهن را به ۰٫۵٪ محدود کرد، بر اساس گزارش Times of Oman در ژانویهٔ ۲۰۲۵. گزارش این کاهش را برای افراد و شرکتهای عمانی بیان میکند و آن را به خریداران خارجی تعمیم نمیدهد، پس خریدار خارجی باید جدول هزینه‌هایی را که برای او اعمال میشود کتباً بخواهد.
خود ثبت نیز بازسازی شده است. فرمان سلطنتی ۵۶/۲۰۲۶ قانون جدید دفتر ثبت املاک را صادر کرد، که در روزنامهٔ رسمی شمارهٔ ۱۶۴۸ در ۱۷ مه ۲۰۲۶ منتشر شد و در ۱۸ مه ۲۰۲۶ اجرایی شد، همان‌طور که در decree.om دیده میشود. این قانون اساسنامهٔ ثبت ۱۹۹۸ را لغو میکند و وزیر را مأمور صدور آیین‌نامهٔ اجرایی میکند. شرکت حقوقی Trowers & Hamlins قانون جدید را چنین توصیف میکند که به دفترهای ثبت و اسناد مالکیت الکترونیکی به‌طور کامل به رسمیت حقوقی میدهد. اینکه قیمتهای ثبت‌شده چگونه در اختیار عموم گذاشته میشود به آیین‌نامه مربوط است، و تا زمانی که منتشر نشده خریدار نباید فرض کند قیمت فروش واحدهای همسایه را می‌توان جست‌وجو کرد. راهنمای همتای ما دربارهٔ ثبت ملک در عمان مراحل ثبت را برای خریدار پوشش میدهد و راهنمای خرید ملک در عمان از طریق شرکت مسئلهٔ شخصیت حقوقی را.
ارزیابی یک واحد همهٔ آنچه خریدار خرج خواهد کرد را شامل نمی‌شود. انشعاب‌ها و قبض‌های برق و آب، که در راهنمای ما دربارهٔ قبض‌های برق و آب در عمان آمده است، علاوه بر شارژ خدمات می‌آیند. خریداری که مالکیت را با اجاره‌نشینی می‌سنجد میتواند از راهنمای ما دربارهٔ اجاره یا خرید در عمان برای گذاشتن این هزینه‌های جاری در کنار اجارهٔ ماهانه استفاده کند. سازندگانی که پشت پروژه‌های جدول‌ها هستند در فهرست سازندگان عمان آمده‌اند، و خریداری که می‌خواهد بداند چه کسی پشت یک فهرست قیمت ایستاده است میتواند از آنجا آغاز کند. برای نگاهی در سطح پروژه به خلیجی که در مثال‌های بالا به کار رفت، راهنمای همتای ما دربارهٔ Muscat Bay را ببینید.
فهرست کردن جداگانهٔ اقلام هزینه ارزیابی را صادقانه نگه می‌دارد. قیمت واحد، VAT ۵٪ در جایی که اعمال میشود، هزینه‌های ثبت، هزینه‌های بانک، شارژ خدمات و هزینه‌های انشعاب و مصرف شش ردیف مختلف‌اند. مقایسه‌ای که آن‌ها را در یک رقم ادغام کند، ردیفی را که میان دو ملک بیشترین تفاوت را دارد پنهان میکند.
سوالات متداول
ارزیابی ملک در عمان چیست؟
ارزیابی ملک در عمان نظر مکتوبی دربارهٔ ارزش بازار یک ملک در یک تاریخ مشخص است که یک ارزیاب تهیه میکند. برای وام مسکن آن را شرکت ارزیابی تأییدشدهٔ بانک تهیه میکند، و بر پایهٔ فرمان سلطنتی ۷۹/۲۰۲۵ وزارت مسکن و برنامه‌ریزی شهری مجوزهای ارزیابی را صادر میکند و فهرستی از ارزیابها نگه می‌دارد. تعریف حرفه‌ای ارزش بازار یک خریدار و فروشندهٔ مایل را فرض میکند که بی‌طرفانه و بدون فشار معامله میکنند.
چه کسی در عمان ملک را ارزیابی میکند؟
بانکها برای وامدهی از شرکتهای ارزیابی تأییدشدهٔ خودشان استفاده میکنند و بانک ملی عمان این را در برگهٔ حقایق کلیدی خود بیان کرده است. بر پایهٔ قانون تنظیم امور املاک، ارزیابی به مجوز وزارت نیاز دارد و نمیتوان آن را همراه با دلالی انجام داد، بر اساس خلاصهٔ ما از مواد قانون. دستهبندی و صلاحیت ارزیابها به آییننامهای واگذار شده است که حدود مارس ۲۰۲۷ سررسید دارد.
آیا فهرست قیمت سازنده یک ارزیابی است؟
خیر. فهرست قیمت سازنده قیمت پیشنهادی سازنده برای فروش نخست است، معمولاً برای واحدهایی که سال‌ها بعد تحویل می‌شوند. نمونهٔ قابل مقایسهٔ مفیدی است و جدول‌های ما برای همین منظور از آن استفاده میکنند، اما نظر مستقل دربارهٔ ارزش بازار نیست. خریدار باید آن را با فهرست قیمتهای دیگر و با واحدهای تکمیلشده مقایسه کند و برای VAT، شارژ خدمات و تاریخ تحویل تعدیل کند.
چگونه قیمت پیشنهادی را با واحدهای قابل مقایسه بسنجم؟
قیمت را بر مساحت زیربنا تقسیم کنید تا نرخ هر متر مربع به دست آید، سپس آن را با واحدهایی با همان وضعیت و موقعیت مقایسه کنید. VAT را برای همه بر مبنای یکسان بگذارید، شارژ خدمات را بیفزایید و تاریخ تحویل را یادداشت کنید. ارزیابی ملک در عمان وقتی نرخ‌ها کنار هم چیده شوند، مثل جدول‌های این راهنما، آسان‌تر میشود.
چرا خانهٔ تکمیلشده بهازای هر فوت مربع از خانهٔ پیشفروش گرانتر است؟
در آگهیهای ما، ۱خوابهٔ تکمیلشدهٔ Muscat Bay حدود $۲۷۵ بهازای هر فوت مربع درمیآید، در برابر حدود $۲۶۰ برای Zen Residences و حدود $۲۴۸ برای Luma Residence، یعنی مابهالتفاوتهایی حدود ۵٫۷٪ و ۱۱٫۰٪. این تفاوت انتظار، برداشته شدن خطر ساخت و نوع واحد را بازتاب میدهد، چون واحدهای مقایسهشده یکسان نیستند. این مابهالتفاوت صفحههای ما را توصیف میکند و قاعدهای برای همهٔ پروژهها نیست.
آیا VAT بر هر خریدی اعمال میشود؟
بر اساس خلاصهٔ Deloitte از راهنمای VAT املاک سازمان مالیات، عرضهٔ نخست ملک مسکونی ۵٪ مالیات دارد و فروش مجدد ملک مسکونی معاف است. رفتار مالیاتی به نحوهٔ توصیف معامله بستگی دارد، پس وضعیت VAT واحد مشخص باید کتباً تأیید شود. ارزیابی ملک در عمان برای مقایسه نیاز دارد VAT برای هر واحد بر مبنای یکسان باشد.
ارزیابی بانک برای وام مسکن چه کاری میکند؟
ارزش بازاری را تعیین میکند که درصد وام بر آن اعمال میشود. برگهٔ ملک آماده NBO برای شهروندان عمانی ۹۰٪ ارزش بازار و برای مقیمهای خارجی ۷۰٪ را تعیین کرده است، با گزارش ارزیابی معتبر برای سه ماه. اگر ارزیابی پایینتر از قیمت باشد سهم شخصی خریدار بالا میرود؛ کسری ۵ درصدی بر یک وام ۷۰٪ در مثال ما سهم شخصی را ۱۱٫۷٪ افزایش داد.
آیا ارزیابی اقامت طلایی را تعیین میکند؟
خیر. پلیس سلطنتی عمان دربارهٔ درخواستهای اقامت طلایی تصمیم میگیرد که یک ملک واحد در یک مجتمع گردشگری یکپارچه با ارزش دستکم OMR ۲۰۰٬۰۰۰ میخواهند. ارزیابی بانک آن تصمیم نیست. ویزای مالک بر پایهٔ تصمیم ۸۷/۲۰۲۶ ROP حداقل ارزشی ندارد و به مالکیت وابسته است، پس ارزیابی ملک در عمان راه آن را نمیبندد.
آیا شاخص قیمت NCSI میتواند بگوید یک واحد چقدر میارزد؟
خیر. شاخص نشان میدهد گروههایی از قیمتها میان دورهها چگونه جابهجا شدهاند. برای سهماههٔ نخست ۲۰۲۶ مرکز NCSI افزایش ۱۷٫۶ درصدی قیمتهای مسکونی را سالبهسال گزارش کرد که زمین مسکونی با ۲۱٪ پیشرو بود، در حالی که آپارتمانها ۴٫۴٪ بالا رفتند. این شاخص سطح قیمت هیچ واحدی را نمیدهد، پس پسزمینهٔ ارزیابی است و جایگزین نمونههای قابل مقایسه نیست.
ارزیابی هر چند وقت یک بار باید تجدید شود؟
برای درخواست وام مسکن، برگهٔ NBO گزارش ارزیابی معتبر برای سه ماه را فهرست میکند، پس گزارش قدیمی‌تر ممکن است باید به‌روز شود. فراتر از وامدهی، ارزیابی یک عکس لحظه‌ای در یک تاریخ مشخص است، و برای همین تاریخ ارزیابی یکی از نخستین چیزهایی است که در هر گزارش باید خواند.
آخرین بررسی: 24 اکتبر 2026. منابع: ارزش بازار RICS؛ برگهٔ حقایق کلیدی بانک ملی عمان، ملک آماده؛ فرمان سلطنتی 79/2025 در decree.om؛ فرمان سلطنتی 56/2026 در decree.om؛ Times of Oman، 25 ژوئیه 2026؛ Oman Observer، 25 ژوئیه 2026؛ Oman Observer، 29 ژوئیه 2026؛ Oman Observer، 13 ژوئن 2026؛ Arab News، 14 ژوئن 2026؛ Deloitte Middle East؛ Times of Oman، ژانویهٔ 2025؛ Trowers & Hamlins؛ مرکز ملی آمار و اطلاعات.
