خرید ملک در عمان از طریق شرکت: قواعد و هزینه‌ها در ۲۰۲۶
این راهنما که در ۲۴ اکتبر ۲۰۲۶ بررسی شده است، توضیح میدهد که خرید ملک در عمان از طریق شرکت، به‌جای خرید به نام شخصی، چگونه انجام میشود: کدام قوانین به شرکت اجازهٔ داشتن ملک می‌دهند، محدودیت‌ها کجا قرار دارند، خود شرکت هر سال باید چه مدارکی را ثبت و ارائه کند، و وضعیت مالیاتی آن پیش از شروع مالیات بر درآمد شخصی در ۱ ژانویهٔ ۲۰۲۸ و پس از آن چه تفاوتی با وضعیت یک فرد دارد. این راهنما همچنین نشان میدهد برنامهٔ اقامت طلایی (Golden Residency) و ویزای مالک (Owner Visa) وقتی صاحب ثبت‌شده در سند یک شخص حقوقی است چه می‌گویند، و چهار پروژهٔ تجاری و چندمنظورهٔ موجود در صفحه‌های آگهی ما چگونه با این قواعد جور درمی‌آیند.
در پایان این راهنما می‌توانید سه پرسشی را که اغلب با هم قاطی می‌شوند از هم جدا کنید: اینکه آیا شرکت اجازه دارد مالک یک واحد مشخص شود، اینکه مالکیت از طریق شرکت از نظر مالیات و الزام‌های قانونی چقدر هزینه دارد، و اینکه یک واحد در مالکیت شرکت برای اقامت چه نتیجه‌ای دارد. هر رقم همان‌طور آمده است که وزارتخانه، نهاد ناظر، مشاور یا سازنده گزارش کرده است، همراه با تاریخ منبع؛ و هر مبلغ به ریال عمان (OMR) نوشته شده و معادل دلار آمریکا در پرانتز آمده است، با نرخ ثابت ۲٫۶۰۰۸ دلار به‌ازای هر ریال. خوانندگانی که نخست به خط پایهٔ خریدار شخصی نیاز دارند میتوانند با راهنمای ما دربارهٔ مالکیت کامل (فریهولد) در عمان و مقالهٔ ملک تجاری برای سرمایه‌گذاران خارجی شروع کنند؛ مقالهٔ حاضر آن‌ها را از سمت شرکت ادامه میدهد.
خرید ملک در عمان از طریق شرکت: پاسخ کوتاه و نمای کلی
شرکت میتواند در عمان ملک داشته باشد، اما پاسخ به این بستگی دارد که ملک کجا قرار دارد و خریدار چه نوع شرکتی است. در یک مجتمع گردشگری یکپارچه (ITC) دارای مجوز، تفسیرهای حقوقی منتشرشده می‌گویند هم شرکتهای عمانی و هم شرکتهای غیرعمانی میتوانند مالک واحدها و قطعه‌های زمین شوند. در پروژههای منطقهٔ ویژهٔ اقتصادی یا منطقهٔ آزاد، فرمان سلطنتی ۳۸/۲۰۲۵ به سازندهٔ دارای مجوز اجازه میدهد واحدها را به اشخاص حقیقی یا حقوقی غیرعمانی به‌صورت مالکیت کامل (فریهولد) بفروشد. در سایر نقاط، قانون زمین دامنهٔ مالکیت شرکتها را محدود نگه می‌دارد. جدول زیر وضعیت را در ۲۴ اکتبر ۲۰۲۶ خلاصه می‌کند و منبع هر سطر را نام می‌برد.
| موضوع | وضعیت در ۲۴ اکتبر ۲۰۲۶ | منبع |
|---|---|---|
| مالکیت خارجی بر یک شرکت عمانی | قانون سرمایهگذاری سرمایهٔ خارجی (Foreign Capital Investment Law؛ فرمان سلطنتی ۵۰/۲۰۱۹) مشارکت ۱۰۰٪ خارجی در شرکت عمانی را مجاز میداند؛ برای فعالیت تجاری یا خرید سهم از سرمایهٔ شرکت، مجوز وزارتخانه لازم است | Deloitte Oman Highlights، ژانویهٔ ۲۰۲۶ |
| واحدهای شرکت در ITC | اشخاص حقیقی و شرکتهای عمانی و غیرعمانی میتوانند برای مقاصد سکونتی یا سرمایهگذاری مالک واحدهای ساختهشده یا قطعه‌های زمین شوند | نظر حقوقی Times of Oman، ۲۵ ژوئیهٔ ۲۰۲۶ |
| واحدهای شرکت در منطقهٔ ویژهٔ اقتصادی یا منطقهٔ آزاد | سازنده میتواند واحدها را به غیرعمانی‌ها، اعم از اشخاص حقیقی یا حقوقی، به‌صورت مالکیت کامل (فریهولد) و به شیوه‌ای که آیین‌نامه تعیین می‌کند بفروشد (مادهٔ ۴۲) | فرمان سلطنتی ۳۸/۲۰۲۵ (متن OPAZ)؛ آییننامهٔ ۸۱/۲۰۲۶ |
| مالکیت زمین توسط شرکت در سایر نقاط | محدود به شرکتهای با مسئولیت محدود که کاملاً عمانی یا کاملاً متعلق به شورای همکاری خلیج فارس (GCC) باشند، و شرکتهای سهامی با دستکم ۳۰٪ سهام عمانی، معمولاً برای محل فعالیت خود شرکت | Curtis Oman Law Blog، ۲۳ اکتبر ۲۰۱۷ |
| مالیات بر درآمد شرکتها | ۱۵٪؛ سود سرمایهای با همین نرخ مشمول مالیات است؛ نرخ ۳٪ برای شرکتهای کوچک بر پایهٔ تعریف قانونی | Deloitte Oman Highlights، ژانویهٔ ۲۰۲۶ |
| مالیات بر درآمد شخصی | ۵٪ بر مبلغ بالاتر از OMR ۴۲٬۰۰۰ ($۱۰۹٬۲۳۴) از ۱ ژانویهٔ ۲۰۲۸؛ درآمد اجاره و سود ناشی از املاک از منابع مشمول مالیات هستند | KPMG، ژوئیهٔ ۲۰۲۵ |
| عوارض انتقال ملک | حق تمبر معادل ۳٪ ارزش فروش هنگام خرید | Deloitte، ژانویهٔ ۲۰۲۶؛ Times of Oman، ۴ نوامبر ۲۰۲۰ |
| مالیات بر ارزش افزوده (VAT) | ۵٪؛ فروش و اجارهٔ ملک تجاری با نرخ استاندارد، و فروش مجدد و اجارهٔ ملک مسکونی معاف است | خلاصهٔ Deloitte از راهنمای سازمان مالیات |
| اقامت طلایی (Golden Residency) | واحد کاملاً ساخته‌شدهٔ ITC با ارزش دستکم OMR ۲۰۰٬۰۰۰ ($۵۲۰٬۱۶۰)؛ اگر مالک شرکت باشد، ترازنامهٔ حسابرسیشدهٔ نهایی ارائه میشود | بروشور برنامه (omanresidence.gov.om) |
| ویزای مالک (Owner Visa) | نمایندگان قانونی شخص حقوقیِ مالک واحد میتوانند این ویزا را دریافت کنند؛ حداقل ارزشی ذکر نشده است | Oman Observer، ۲۵ ژوئن ۲۰۲۶ |
بخش‌های بعدی ترتیب همین جدول را دنبال میکنند: نخست آنچه میان خرید شخصی و خرید شرکتی تغییر می‌کند، سپس قانون سرمایهگذاری و تشریفات شرکت، بعد مسیرهای مالکیت بر پایهٔ مکان، آگهی‌های تجاری ما، اقامت، محاسبهٔ مالیات، هزینه‌ها و مدارک.
خرید ملک در عمان از طریق شرکت یا به نام شخصی: چه چیزی تغییر می‌کند
تفاوت عملی از اینجا شروع میشود که چه کسی در سند ثبت میشود. خرید به نام شخصی، واحد را به نام یک فرد ثبت می‌کند. خرید از طریق شرکت، آن را به نام یک شخص حقوقی ثبت می‌کند که شمارهٔ مالیاتی، حسابها، سهامداران و تقویم ارائهٔ مدارک خودش را دارد. راهنمای ما دربارهٔ مالیات ملک در عمان یادآوری می‌کند که بیشتر خریداران خارجی از نام خودشان استفاده میکنند، که مسیر ساده‌تری است، و اینکه خرید شرکتی میتواند تعیین کند کدام هزینه‌ها، چه رفتاری از نظر VAT و چه قواعدی برای انتقال به وراث اعمال شود. جدول زیر با تکیه بر منابع منتشرشده دو مسیر را کنار هم می‌گذارد.
| پرسش | نام شخصی | شرکت |
|---|---|---|
| چه کسی در سند ثبت میشود؟ | خود فرد | شرکت بهعنوان یک شخص حقوقی جداگانه |
| مالیات بر اجاره در ۲۰۲۶ | Deloitte برای اشخاص حقیقی، چه مقیم و چه غیرمقیم، مالیات بر درآمدی ثبت نکرده است | مالیات بر درآمد شرکتها به نرخ ۱۵٪ از درآمد مشمول مالیات |
| مالیات بر اجاره از ۱ ژانویهٔ ۲۰۲۸ | ۵٪ بر درآمد خالص بالاتر از OMR ۴۲٬۰۰۰ ($۱۰۹٬۲۳۴)، پس از کسر ثابت ۱۵٪ یا هزینه‌های واقعی (KPMG) | مالیات شرکت ادامه دارد؛ سود سهام پرداختی به افراد از منابع مشمول مالیات بر درآمد شخصی است (KPMG) |
| مالیات بر فروش | در ۲۰۲۶ هیچ؛ از ۲۰۲۸ سود ناشی از املاک منبع مشمول مالیات است، با معافیت برای محل سکونت اصلی و یک محل سکونت دوم | سود سرمایهای با نرخ عادی مالیات شرکتها یعنی ۱۵٪ مشمول مالیات است |
| ارائهٔ سالانهٔ اظهارنامه | از ۲۰۲۸، اظهارنامهٔ سالانه که شش ماه پس از پایان سال مالیاتی سررسید میشود (KPMG) | اظهارنامهٔ شرکت همراه با صورتهای مالی حسابرسیشده ظرف چهار ماه پس از پایان سال؛ و اظهارنامهٔ سه‌ماههٔ VAT در صورت ثبتنام |
| پیوند با اقامت | سند مالکیت باید به نام سرمایهگذار باشد (اقامت طلایی)؛ مالک ویزای مالک را دریافت می‌کند | ترازنامهٔ حسابرسیشدهٔ نهایی برای اقامت طلایی؛ نمایندهٔ قانونی ممکن است ویزای مالک را دریافت کند |
| ثبت‌ها | هیچ | ثبت در دفتر ثبت تجاری و ثبت در دفتر ذینفعان نهایی |
هر سطر در بخش‌های بعدی منبع خود را دارد. در این مرحله دو نکته شایستهٔ توجه است. نخست اینکه شرکت فهرست مکان‌هایی را که می‌توان در آن‌ها ملک خرید گسترده‌تر نمی‌کند: محدودیتهای جغرافیایی و حقوقی عمان به زمین و پروژه چسبیده است، و شرکت درست مانند یک فرد تابع آن‌هاست. دوم اینکه شرکت لایه‌ای از هزینه و الزام‌های قانونی تکرارشونده اضافه می‌کند که امروز برای یک فرد وجود ندارد؛ بنابراین مقایسه میان دو مجموعه تعهد است و نه صرفاً میان دو نام روی یک سند.
قانون سرمایهگذاری سرمایهٔ خارجی (فرمان سلطنتی ۵۰/۲۰۱۹) و شرکتِ پشت خرید
قانون سرمایهگذاری سرمایهٔ خارجی بر پایهٔ سابقهٔ WIPO Lex از ترجمهٔ وزارت امور حقوقی، شش ماه پس از انتشار، در ۱ ژانویهٔ ۲۰۲۰ لازم‌الاجرا شد. این قانون سرمایهگذار خارجی را شخص حقیقی یا حقوقی غیرعمانی تعریف می‌کند که در عمان یک پروژهٔ سرمایهگذاری تأسیس می‌کند (مادهٔ ۱(h)). مادهٔ ۶ میگوید سرمایهگذاری خارجی از طریق یک مؤسسه یا شرکت در یک فعالیت مجاز انجام میشود، با این شرط که سرمایهٔ خارجی کلاً یا جزئاً به سرمایهگذار تعلق داشته باشد؛ و خلاصهٔ ژانویهٔ ۲۰۲۶ شرکت Deloitte اثر آن را روشن بیان می‌کند: قانون مشارکت ۱۰۰٪ خارجی در یک شرکت عمانی را مجاز میداند، و فرد غیرعمانی برای اشتغال به تجارت یا خرید سهم از سرمایهٔ یک شرکت عمانی باید از وزارت بازرگانی و صنعت مجوز بگیرد.
چند مادهٔ دیگر برای شرکتی که فقط برای نگهداری ملک وجود دارد اهمیت دارند. مادهٔ ۳ میگوید خارجی‌ها جز بر پایهٔ این قانون نمی‌توانند سرمایهگذاری کنند. مادهٔ ۵ به «مرکز خدمات سرمایهگذاری» (Investment Services Centre) در وزارتخانه وظیفهٔ ثبت سرمایهگذار خارجی و کمک به دریافت تأییدیه‌ها را میدهد. مادهٔ ۱۴ فهرست فعالیت‌هایی را که به روی سرمایهگذاری خارجی بسته است به یک تصمیم وزارتی واگذار می‌کند. مادهٔ ۲۶ به سرمایه‌گذاران اجازه میدهد وجوه را آزادانه به خارج منتقل کنند، از جمله بازده و عواید فروش؛ این با یادداشت Deloitte هم‌خوان است که میگوید عمان هیچ کنترل ارزی بر سرمایهگذاری ورودی یا خروجی یا بر بازگرداندن سرمایه یا سود ندارد، هرچند رویه‌های اداری اعمال میشود. مادهٔ ۲۷ به سرمایهگذار خارجی اجازه میدهد مالکیت یک پروژه را، کلاً یا جزئاً، به سرمایهگذار خارجی یا عمانی دیگری منتقل کند، مشروط بر اینکه پروژه ادامه یابد. به بیان ساده، این مواد چارچوب کلی ورود، فعالیت و خروج سرمایهگذار خارجی را مشخص میکنند و نه شرایط خرید یک واحد معین را.
این قانون دربارهٔ زمین کمتر از آنچه بسیاری از خلاصه‌ها می‌گویند حرف می‌زند. مادهٔ ۱۹ مقرر می‌کند که زمین و ملک مورد نیاز یک پروژه را می‌توان از راه اجارهٔ بلندمدت یا حق انتفاع (usufruct)، بر پایهٔ قواعدی که آیین‌نامه تعیین می‌کند، و بدون پیروی از فرمان حق انتفاع و قانون زمین به دست آورد. گزارش Oman Observer دربارهٔ آییننامههای اجرایی روند کار را شرح میدهد: درخواست باید کاربری مورد نظر، مساحت و موقعیت را ذکر کند، مرجع مربوطه ۲۰ روز کاری برای تصمیم‌گیری دارد، سکوت به‌منزلهٔ رد است و هر رد باید مستدل باشد؛ اجارهٔ تأییدشده ۵۰ سال طول می‌کشد و قابل تمدید است، زمین را فقط برای هدف تأییدشده می‌توان به کار برد، و تغییر هدف به تأیید مرجع ذی‌صلاح و مرجع اجاره‌دهنده نیاز دارد. این مسیری برای زمینی است که یک پروژهٔ سرمایهگذاری لازم دارد. این قاعده‌ای نیست که به شرکت متعلق به خارجی‌ها اجازه دهد هر قطعه یا واحدی را به‌صورت فریهولد بخرد.
همان گزارش سازوکار صدور مجوز را ثبت کرده است. وقتی درخواست کامل باشد، تأییدیه‌ها ظرف ۱۴ روز اعلام میشود و سکوت به‌منزلهٔ تأیید است، و مجوز سرمایهگذاری ظرف سه روز کاری پس از دریافت همهٔ تأییدیه‌ها صادر میشود. پس از صدور مجوز، سرمایهگذار ظرف ۶۰ روز از پایان سال مالی گزارش سالانه‌ای همراه با صورتهای مالی حسابرسیشده و جزئیات نیروی کار و ملیت‌ها ارائه می‌کند؛ در صورت تخلف، سرمایهگذار ۳۰ روز برای اصلاح فرصت دارد که یک بار قابل تمدید است، و اگر نهاد از میان برود یا دو سال غیرفعال بماند مجوز لغو میشود. اینکه شرکتی که فقط یک واحد اجاره‌ای دارد زیر این مسیر صدور مجوز قرار میگیرد یا نه، به فعالیتی بستگی دارد که در دفتر ثبت تجاری آن ثبت شده است، و شبیه‌ساز مجوز در پورتال ملی کسبوکار ابزاری است که وزارتخانه برای شناسایی فعالیت‌های تحت نظارت در اختیار می‌گذارد.
یک مقرره‌ای دیگر قانون سرمایهگذاری را به اقامت پیوند میدهد. بروشور اقامت طلایی مسیری را فهرست می‌کند که در آن شرکتی که بر پایهٔ قانون سرمایهگذاری سرمایهٔ خارجی تأسیس شده میتواند یک شریک یا امضادار مجاز را برای اقامت ۱۰ ساله معرفی کند، مشروط بر اینکه سرمایهٔ شرکت کمتر از OMR ۲۰۰٬۰۰۰ ($۵۲۰٬۱۶۰) نباشد. این مسیر بر سرمایهٔ شرکت استوار است و از مسیر ملکی که در ادامه بحث میشود جداست.
تأسیس شرکت: دفتر ثبت تجاری، انواع شرکت و پلتفرم کسبوکار عمان
شرکتها در عمان از طریق «پلتفرم کسبوکار عمان» (Oman Business Platform) به نشانی business.gov.om، که پیش‌تر Invest Easy نامیده می‌شد، نزد وزارت بازرگانی، صنعت و ترویج سرمایهگذاری ثبت می‌شوند. Gulf News در مقاله‌ای که آخرین بار در ۹ مه ۲۰۲۳ به‌روز شده، خدمات این پلتفرم را فهرست می‌کند: بررسی در دسترس بودن نام تجاری، ثبت تجاری جدید، شبیه‌ساز مجوز که هزینه، تأییدیه‌ها و زمان پردازش را برای یک فعالیت انتخابی نشان میدهد، به‌روزرسانی ثبت‌های تجاری، آگهی‌های عمومی، و انحلال شرکت یا لغو ثبت. شبیه‌ساز مجوز نقطهٔ شروع عملی است، چون ثبت و صدور مجوز دو مرحلهٔ جدا هستند و فعالیتی که انتخاب میشود تعیین می‌کند چه تأییدیه‌هایی در پی می‌آید.
شکل شرکت از قانون شرکتهای تجاری، فرمان سلطنتی ۱۸/۲۰۱۹، می‌آید. Curtis در فوریهٔ ۲۰۱۹ تغییراتی را ثبت کرد که برای یک نهاد کوچک نگهدارندهٔ ملک اهمیت دارند. حداکثر شمار سهامداران در یک شرکت با مسئولیت محدود (LLC) استاندارد از ۴۰ به ۵۰ رسید، حداقل سرمایهٔ OMR ۲۰٬۰۰۰ برای LLCها حذف شد، و LLC تک‌سهامدار معرفی شد که در آن یک شخص حقیقی یا حقوقی تمام سرمایه را در اختیار دارد؛ یک شخص حقیقی فقط میتواند یکی از این شرکتها را تأسیس کند و خود آن شرکت نمی‌تواند شرکت دیگری تأسیس کند. آورده‌های سرمایهای به یک LLC فقط میتواند نقدی یا مال عینی باشد. Deloitte انواع اصلی نهاد را شرکت سهامی، LLC، شرکت مالکیت انفرادی، شراکت‌ها، سرمایه‌گذاری‌های مشترک و شعبهٔ شرکت خارجی فهرست می‌کند، و می‌افزاید کسبوکار ثبت‌شده در عمان باید سوابق حسابداری کامل را مطابق IFRS نگه دارد.
اصطلاح شرکت هلدینگ در همین قانون معنای مشخصی دارد. Curtis یادآوری می‌کند که شرکتهای هلدینگ باید شرکت سهامی با سرمایهٔ پرداخت‌شدهٔ دستکم OMR ۲ میلیون ($۵٫۲ میلیون) باشند و دیگر نمی‌توانند LLC باشند، در حالی که شرکتهای سهامی خاص به OMR ۵۰۰٬۰۰۰ ($۱٫۳ میلیون) و شرکتهای سهامی عام به OMR ۲ میلیون نیاز دارند. بنابراین شرکتی که تنها هدفش مالکیت یک مغازه یا یک آپارتمان است به معنای قانونی هلدینگ نیست و معمولاً با شکل حقوقی‌اش، مثلاً LLC، توصیف میشود. Deloitte می‌افزاید عمان در قواعد مالیاتی خود نه رژیم هلدینگ دارد و نه معافیت مشارکت، پس نباید از روی عنوان یک مزیت مالیاتی فرض کرد.
پس از تأسیس، شرکت نزد مقامات مالیاتی ثبت میشود. Deloitte میگوید کسبوکار خارجی باید با ارائهٔ اظهارنامهٔ مشخصات کسبوکار و مدارک پشتیبان ثبتنام کند و همهٔ مالیات‌دهندگان باید کارت مالیاتی بگیرند که شمارهٔ آن در قراردادها، فاکتورها و مکاتبات با مقامات ذکر میشود. نام شرکت در دفتر ثبت تجاری، کارت مالیاتی و حساب بانکی همان نامی است که باید روی فرم رزرو، قرارداد خرید و فروش (SPA) و رسید پرداخت‌های ملک بیاید. راهنمای‌های ما دربارهٔ باز کردن حساب بانکی در عمان و انتقال پول برای خرید ملک بخش پرداخت را پوشش می‌دهند. به بیان ساده، نامی که در این اسناد می‌آید باید در همهٔ آن‌ها یکسان باشد تا خریدار، قرارداد و پرداخت‌ها به یک نهاد حقوقی واحد برگردند.
آیا شرکت میتواند در یک مجتمع گردشگری یکپارچه مالک فریهولد شود؟
بله، بر پایهٔ تفسیر حقوقی رژیم ITC. Times of Oman در ۲۵ ژوئیهٔ ۲۰۲۶ نظری از دکتر Mohammed Ibrahim Al Zadjali از دفتر حقوقی Mohammed Ibrahim Law Firm منتشر کرد که میگوید اشخاص حقیقی و شرکتهای عمانی و غیرعمانی میتوانند برای مقاصد سکونتی یا سرمایهگذاری مالک واحدهای ساختهشده یا قطعه‌های زمین در یک ITC شوند. Alala، یک دفتر حقوقی، می‌نویسد فرمان سلطنتی ۱۲/۲۰۰۶ به اشخاص حقیقی و نهادهای شرکتی غیرعمانی اجازه میدهد، بهعنوان استثنا بر محدودیت عمومی، مالک زمین و واحدهای ساختهشده در پروژههای تأییدشدهٔ ITC شوند، و اینکه ملک واجد شرایط ویلا، آپارتمان و واحدهای تجاری و نیز قطعه‌های زمین ساخته‌نشده‌ای را که برای ساخت‌وساز تعیین شده‌اند دربر میگیرد. Curtis می‌افزاید ITCها عموماً اجزای تجاری، سکونتی و گردشگری را با هم ترکیب میکنند و برای همین فضای خرده‌فروشی و اداری در آن‌ها فروخته میشود. مقایسهٔ ما از مجتمع‌های گردشگری یکپارچهٔ عمان این مجتمع‌ها را فهرست می‌کند.
سند در وزارت مسکن و برنامه‌ریزی شهری به نام مالک ثبت میشود و هر انتقال باید در دفتر ثبت املاک ثبت شود تا قابل اجرا باشد، در حالی که وزارت میراث و گردشگری رعایت شرایط مجوز ITC را برای انتقال‌های مالکیت خارجی بررسی می‌کند، بر پایهٔ Alala. مقالهٔ ما دربارهٔ ثبت ملک در عمان مراحل ثبت را با جزئیات بیشتر دنبال می‌کند. چند شرط در نظر Times of Oman برای شرکت هم مانند فرد اعمال میشود:
- قطعه‌ای که به نام مالک ثبت شود، یک دورهٔ چهارساله برای ساختن یا به کار بردن زمین در کاربری موردنظرش آغاز می‌کند. وزارت مسکن میتواند تا دو سال دیگر را به توصیهٔ وزارت گردشگری بدهد، به شرط اینکه مالک پیش از پایان دورهٔ اصلی درخواست دهد و توجیه کافی ارائه کند.
- تا پایان ساخت‌وساز، مالک نمی‌تواند قطعه را بفروشد یا به شکلی دیگر واگذار کند، و رهن پیش از تکمیل فقط برای تأمین مالی کار ساختمانی مجاز است.
- در ITCهای Musandam، غیرعمانی‌ها فقط میتوانند واحدهای ساختهشده را، با حق انتفاع حداکثر ۹۹ ساله، تملک کنند.
- کمیتهٔ وزارتی گردشگری میتواند درخواست کند برخی مکان‌ها به عمانی‌ها اختصاص یابد.
مقیاس این نظام توضیح میدهد چرا خریداران شرکتی اغلب با این مسیر روبه‌رو می‌شوند. Oman Observer در ژوئن ۲۰۲۵ گزارش داد که حدود ۱۹ ITC تا میانهٔ ۲۰۲۳ فعال یا در دست توسعه بوده‌اند، وزارتخانه در مارس ۲۰۲۵ از ۱۳ مورد دیگر در دست توسعه خبر داده و ۱۲ مورد در مرحلهٔ برنامه‌ریزی بوده است. در این مسیر شرکت اختیاری است و نه الزامی: آگهی The Pearl Muscat Hills که در ادامه بررسی میشود میگوید مغازههایش با سند کامل فریهولد به خریداران هر ملیتی فروخته میشود و نه حامی عمانی لازم است و نه شرکت محلی.
خارج از ITC: محدودیتهای قانون زمین، حق انتفاع و مناطق ویژهٔ اقتصادی
خارج از رژیم ITC، وضعیت شرکت محدودتر است و به ملیت سهامدارانش بستگی دارد. یادداشت Curtis در ۲۰۱۷ چارچوب قانون زمین (فرمان سلطنتی ۵/۸۰) را توضیح میدهد. فقط LLCهایی که کاملاً عمانی یا کاملاً متعلق به GCC هستند، و شرکتهای سهامی با دستکم ۳۰٪ سهام عمانی، میتوانند مالک املاک باشند. شرکتهای کاملاً متعلق به GCC میتوانند برای اهداف سرمایهگذاری مالک شوند، و نهاد GCC که قطعه‌ای خالی میخرد باید آن را ظرف چهار سال توسعه دهد. مالکیت شرکتها عموماً به ملکی محدود است که بهعنوان انبار، اقامتگاه کارکنان، دفاتر اداری یا محل‌های مشابه برای اهداف شرکت به کار می‌رود، و شرکتهای توسعهٔ املاک استثنای اصلی‌اند. چون آن یادداشت در ۲۰۱۷ و پیش از قانون سرمایهگذاری ۲۰۱۹ نوشته شده، در اینجا توصیف ساختار قانون زمین خوانده میشود و نه بیان همهٔ تغییرات بعدی. راهنمای ما برای شهروندان GCC که در عمان ملک می‌خرند وضعیت جداگانهٔ GCC را پوشش میدهد.
شرکتی که نمی‌تواند مالک زمین باشد باز هم میتواند حقی در آن داشته باشد. Curtis حق انتفاع را نزدیک‌ترین معادل فریهولد توصیف می‌کند: دارنده میتواند مانند مالک از زمین استفاده و بهره‌برداری کند، با رعایت قرارداد و بازگرداندن آن در پایان، تا ۵۰ سال در زمین دولتی، با امکان تمدید برای دوره‌های مشابه، و این حق قابل رهن است. دربارهٔ نهادهایی که حق مالکیت زمین ندارند، آن یادداشت میگوید حق انتفاع برای پروژه‌هایی داده میشود که به توسعهٔ اقتصادی یا اجتماعی کمک میکنند. تصمیم وزارتی ۳۵۷/۲۰۲۰ که Trowers and Hamlins در ۲۶ اکتبر ۲۰۲۰ خلاصه کرده ابزاری متفاوت است: برای مهاجران حقیقی نوشته شده، با سن ۲۳ سال یا بیشتر و دو سال اقامت، که آپارتمان در ساختمان‌های چندطبقه در مکان‌های دارای مجوز می‌خرند، با حق انتفاع تا ۵۰ سال و تمدید تا ۹۹ سال و سقف ۴۰٪ برای هر ساختمان. این تصمیم دربارهٔ خریدار شرکتی اعمال نمی‌شود و مغازه یا دفتر را پوشش نمی‌دهد.
جغرافیا هم اهمیت دارد. Oman Observer در ۹ مارس ۲۰۲۲ گزارش داد که مالکیت غیرعمانی‌ها در فهرستی از مناطق ممنوع است، از جمله استان‌های Musandam، Al Buraimi، Al Dhahirah و Al Wusta، ظفار به‌جز ولایت صلاله، چند ولایت و منطقهٔ کوهستانی، جزایر و زمین کشاورزی، اما این ممنوعیت زمین و املاک داخل ITCها را در هیچ استانی دربر نمی‌گیرد. این محدودیت‌ها به زمین چسبیده‌اند، بنابراین خریدار شرکتی دقیقاً مانند فرد با آن‌ها روبه‌رو میشود. به بیان دیگر، شرکت بودن خریدار این محدودیتهای جغرافیایی را برنمی‌دارد.
راه سوم منطقهٔ ویژهٔ اقتصادی یا منطقهٔ آزاد است. فرمان سلطنتی ۳۸/۲۰۲۵ بر پایهٔ Oman Observer در ۱۴ آوریل ۲۰۲۵ لازم‌الاجرا شد. مادهٔ ۴۲ میگوید زمین برای پروژههای توسعهٔ املاک با حق انتفاع به سازنده تخصیص داده میشود و سازنده میتواند واحدها را به غیرعمانی‌ها، اعم از اشخاص حقیقی یا حقوقی، به‌صورت فریهولد و به شیوه‌ای که آیین‌نامه مشخص می‌کند بفروشد. مادهٔ ۸ جداگانه اجازه میدهد سرمایهٔ بهره‌بردار، بنگاه و سازندهٔ املاک کاملاً در مالکیت غیرعمانی‌ها باشد. «مرجع عمومی مناطق ویژهٔ اقتصادی و مناطق آزاد» (Public Authority for Special Economic Zones and Free Zones) آییننامهٔ اجرایی، یعنی آییننامهٔ ۸۱/۲۰۲۶، را در ۲۰ سپتامبر ۲۰۲۶ صادر کرد، بر پایهٔ Times of Oman؛ این آیین‌نامه صدور مجوز پروژههای توسعه، پیش‌فروش (off-plan) و مالکیت فریهولد واحدها توسط غیرعمانی‌ها را در پروژه‌هایی که مقررات تعیین‌شده بر آن‌ها اعمال میشود پوشش میدهد، ترتیبات حساب امانی (escrow) را الزامی می‌کند و الزام‌های مالی و فنی را تعیین می‌کند که پیش از عرضهٔ واحدها به بازار باید برآورده شوند. گزارش‌ها شرایط جداگانه‌ای برای خریداران شرکتی توصیف نمی‌کنند، پس مجوز خود پروژه و مستخرج ثبت واحد اسنادی هستند که نشان می‌دهند یک ساختمان مشخص واجد شرایط است یا نه.
| محل ملک | آیا شرکت میتواند آن را داشته باشد؟ | حق ایجادشده | منبع |
|---|---|---|---|
| ITC دارای مجوز | بله: شرکتهای عمانی و غیرعمانی | مالکیت فریهولد واحدهای ساختهشده یا قطعه‌ها؛ مهلت چهارسالهٔ ساخت برای قطعه‌ها | Times of Oman، ۲۵ ژوئیهٔ ۲۰۲۶؛ Alala |
| پروژهٔ منطقهٔ ویژهٔ اقتصادی یا منطقهٔ آزاد | بله: اشخاص حقیقی یا حقوقی غیرعمانی میتوانند از سازندهٔ دارای مجوز بخرند | فریهولد به شیوهٔ آییننامهٔ ۸۱/۲۰۲۶؛ زمین نزد سازنده با حق انتفاع | فرمان سلطنتی ۳۸/۲۰۲۵، مادهٔ ۴۲؛ Times of Oman، ۲۰ سپتامبر ۲۰۲۶ |
| سایر نقاط تحت قانون زمین | فقط LLCهای کاملاً عمانی یا متعلق به GCC و شرکتهای سهامی با ۳۰٪ سهام عمانی، عموماً برای محل فعالیت خود | مالکیت برای مقاصد شرکت | Curtis، ۲۰۱۷ |
| زمین دولتی برای پروژهٔ توسعه | نهادهایی که حق مالکیت زمین ندارند | حق انتفاع تا ۵۰ سال، قابل تمدید؛ اجاره تا ۵۰ سال بر پایهٔ آییننامههای قانون سرمایهگذاری | Curtis، ۲۰۱۷؛ Oman Observer دربارهٔ آییننامههای FCIL |
| آپارتمان‌ها بر پایهٔ تصمیم وزارتی ۳۵۷/۲۰۲۰ | خیر: برای مهاجران حقیقی نوشته شده است | حق انتفاع تا ۵۰ سال، قابل تمدید تا ۹۹ | Trowers and Hamlins، اکتبر ۲۰۲۰ |
آگهی‌های تجاری ما چگونه با خرید شرکتی جور درمی‌آیند
چهار پروژه در صفحه‌های ما پرسش شرکت را به کانون می‌آورند، چون مغازه، دفتر یا فضای چندمنظوره دارند و مسیر مالکیت خود را با اصطلاحات خودشان توصیف میکنند. جدول آنچه هر صفحه میگوید را فهرست می‌کند و بندهای پس از آن جزئیاتی را می‌افزایند که برای خریدار شرکتی اهمیت دارد.
| پروژه | سازنده | واحدها | تحویل به گفتهٔ سازنده | مسیر مالکیت ذکرشده در صفحه |
|---|---|---|---|---|
| Central ۷, Knowledge Oasis Muscat | Wujha Real Estate Development | ساختمان تجاری هفت‌طبقه؛ دفاتر در طبقه‌های بالا، خرده‌فروشی و مراکز غذا در طبقهٔ همکف؛ ۳۰۹ تا ۳٬۲۲۵ sq ft (حدود ۲۹ تا ۳۰۰ m²) | هدف Q4 ۲۰۲۶ | سازنده مالکیت فریهولد تجاری را توصیف می‌کند؛ صفحه اجارهٔ بلندمدت، حق انتفاع معمولاً تا ۵۰ سال و یک شرکت عمانی را که میتواند حق را به نام خودش نگه دارد فهرست می‌کند |
| Uptown Muscat, Knowledge Oasis | Wujha Real Estate Development | ۴۴۵ واحد مسکونی از OMR ۴۱٬۱۰۳ ($۱۰۶٬۹۰۰)؛ ۱۵٪ هنگام رزرو، مانده طی پنج سال | Q1 ۲۰۲۷ | به گفتهٔ سازنده به‌صورت فریهولد فروخته میشود؛ صفحه حق انتفاع، اجارهٔ بلندمدت و مالکیت از طریق شرکتِ ثبت‌شده در عمان خارج از ITC را فهرست می‌کند |
| Dar Muscat Hills, Madinat Al Irfan | Dar Arabia Development | ۲۰۷ آپارتمان، ۱۵ مغازه (۲۸٫۹۸ تا ۵۵٫۳۵ m²) و ۴ دفتر (۶۱٫۴۶ تا ۱۵۲٫۵۲ m²) | هدف: ابتدای دسامبر ۲۰۲۹ | دستهٔ سند برای خریداران خارجی در اسناد فروش سازنده ذکر شده است؛ Muscat Hills در منابع مستقل ITC توصیف شده است |
| The Pearl Muscat Hills | Al Osool Properties (MJS Group) | ۳۷ مغازهٔ طبقهٔ همکف در حدود ۴٬۰۰۰ m²، زیر ۲۹۸ آپارتمان | در هر قرارداد خرید و فروش تعیین میشود | با سند کامل فریهولد به خریداران هر ملیتی فروخته میشود؛ حامی عمانی یا شرکت محلی لازم نیست؛ Muscat Hills ITC توصیف شده است |
Central ۷ و Uptown Muscat در Knowledge Oasis Muscat قرار دارند، پارک فناوری در Rusayl که «سازمان عمومی مناطق صنعتی» (Public Establishment for Industrial Estates یا Madayn) اداره می‌کند، و صفحه‌های ما می‌گویند این مجتمع ITC نیست. برای خریدار شرکتی اینجا همان جایی است که بحث قانون زمین در بالا ملموس میشود: رژیم مالکیت یک واحد مشخص از تعیین دستهٔ سند در قرارداد خرید و فروش و اسناد پروژه پیروی می‌کند، و صفحهٔ Central ۷ مسیر شرکت عمانی را در میان جایگزین‌های فریهولد فهرست می‌کند. مقالهٔ پیشین ما دربارهٔ ملک تجاری در عمان برای سرمایه‌گذاران خارجی وضعیت Knowledge Oasis و خوانش فرمان سلطنتی ۳۸/۲۰۲۵ را به‌تفصیل آورده است. پروفایل‌های سازندگان برای Wujha، Dar Arabia و Al Osool پیشینهٔ این سه سازنده را می‌دهند، و فهرست سازندگان گستردهٔ ما بقیه را فهرست می‌کند.
زوج Muscat Hills الگوی متفاوتی نشان میدهد. Dar Muscat Hills واحدهای کوچک فهرست می‌کند: ۱۵ مغازه در مجموع ۶۰۷٫۰۸ m² هستند (۳۴۹٫۵۵ m² در طبقهٔ همکف به‌علاوهٔ ۲۵۷٫۵۳ m² در طبقهٔ دوم)، به‌طور میانگین ۴۰٫۴۷ m² برای هر کدام، و ۴ دفتر در مجموع ۴۶۰٫۲۶ m² هستند، به‌طور میانگین ۱۱۵٫۰۶ m². The Pearl نماهای بزرگ‌تری فهرست می‌کند، با ۴٬۰۰۰ m² در ۳۷ مغازه که میانگینی در حدود ۱۰۸ m² میدهد (۴٬۰۰۰ ÷ ۳۷ = ۱۰۸٫۱). قیمت برای هر دو با درخواست اعلام میشود، پس صفحه‌ها قیمتی برای محاسبهٔ حساب شرکتی در اختیار نمی‌گذارند. راهنمای ما دربارهٔ جامعهٔ Muscat Hills طرح جامع، زمین گلف و محصولات دیگر را پوشش میدهد، و صفحه‌های Pearl و Dar Muscat Hills می‌گویند طرح پرداخت یا تاریخ تحویل در اسناد رزرو و فروش نوشته شده است.
خریدار شرکتی همان منطق پرداخت خریدار شخصی را دنبال می‌کند، اما نهادی که پرداخت می‌کند باید همان نهادی باشد که امضا می‌کند. بهعنوان نمونه‌ای از برنامهٔ صفحهٔ Uptown Muscat، قیمت استودیو یعنی OMR ۴۱٬۱۰۳ ($۱۰۶٬۹۰۰) پرداخت رزرو ۱۵٪ دارد که برابر OMR ۶٬۱۶۵ ($۱۶٬۰۳۵) است، و ۸۵٪، یعنی OMR ۳۴٬۹۳۸ ($۹۰٬۸۶۶)، باقی میماند تا طی پنج سال پرداخت شود. برای Central ۷، که صفحه ۲۰٪ هنگام رزرو و اقساط فصلی تا تکمیل را ذکر می‌کند، یک واحد فرضی OMR ۱۵۰٬۰۰۰ ($۳۹۰٬۱۲۰) به OMR ۳۰٬۰۰۰ ($۷۸٬۰۲۴) هنگام رزرو نیاز دارد. به این ترتیب، مبالغ بالا فقط نشان می‌دهند درصدهای اعلام‌شده در عمل به چه رقمی تبدیل می‌شوند. اینها نمونه‌هایی از درصدهای ذکرشده‌اند و نه قیمت‌گذاری، و برنامهٔ تاریخ‌دار در قرارداد خرید و فروش است که الزام‌آور است. مقالهٔ ما دربارهٔ فرمان سلطنتی ۷۹/۲۰۲۵ حفاظت حساب امانی را که بر پرداخت‌های پیش‌فروش اعمال میشود توضیح میدهد، و خلاصهٔ BSA Law ثبت می‌کند که این فرمان برای هر پروژه حساب امانی مستقل، مجوز سازنده، ثبت واحدهای پیش‌فروش و انجمن مالکان را الزامی می‌کند و از مارس ۲۰۲۶ لازم‌الاجرا است.
اقامت وقتی شرکت مالک ملک است
اقامت جایی است که هویت مالک روی سند بیشترین اهمیت را دارد، و این دو مسیر با شخص حقوقی رفتار متفاوتی دارند. بروشور برنامهٔ اقامت طلایی که زیر نام omanresidence.gov.om منتشر شده، ارزش سرمایهگذاری واحدی برابر OMR ۲۰۰٬۰۰۰ ($۵۲۰٬۱۶۰) را در هفت مسیر برای اقامت ۱۰ ساله تعیین می‌کند. برای مسیر املاک سه شرط را بیان می‌کند: متقاضی باید مالک واحدهای مسکونی، تجاری یا گردشگری کاملاً ساختهشده در یک ITC باشد، سند باید به نام سرمایهگذار باشد، و اگر ملک در مالکیت شرکت است، ترازنامهٔ حسابرسیشدهٔ نهایی باید ارائه شود. اسنادی که فهرست می‌کند سند مالکیت، قرارداد فروش و نامه‌ای از سازنده است که نقش گواهی مالکیت ملک را دارد. این اقامت اعضای خانوادهٔ درجهٔ یک را دربر میگیرد، و بروشور اجازهٔ داشتن یک ملک خارج از ITCها را برای کاربری مسکونی، تجاری یا صنعتی می‌افزاید.
ویزای مالک ابزاری جداست. Oman Observer در ۲۵ ژوئن ۲۰۲۶ گزارش داد که تصمیم ۸۷/۲۰۲۶ پلیس سلطنتی عمان (Royal Oman Police)، منتشرشده در روزنامهٔ رسمی شمارهٔ ۱۶۵۳، به مالکان خارجی واحدها اجازه میدهد بر پایهٔ گواهی مرجع ذی‌صلاح ویزا یا اقامت بدون کفیل بگیرند، و اینکه نمایندگان قانونی شخص حقوقی مالک واحد نیز میتوانند ویزا بگیرند، با الزام ورود ظرف سه ماه از صدور. ویزا دستکم شش ماه و حداکثر یک سال اعتبار دارد، برای دوره‌ای مشابه قابل تمدید است، هر ورود تا سه ماه اقامت میدهد، و همسر و بستگان درجهٔ یک را می‌توان در آن گنجاند. اگر مالکیت واحد منتقل شود اقامت پایان مییابد و اقامت خانواده هم با آن تمام میشود. گزارش گواهی مرجع ذی‌صلاح را مبنا نام می‌برد، پس گواهی صادرشده برای واحد مشخص همان سندی است که ویزا بر آن استوار است. حداقل ارزشی برای ویزای مالک ذکر نشده است. مقالهٔ ما دربارهٔ اقامت طلایی در برابر ویزای مالک این دو مسیر را کنار هم بررسی می‌کند.
| مسیر | آنچه لازم است | واحد در مالکیت شرکت | منبع |
|---|---|---|---|
| اقامت طلایی، مسیر املاک | واحد کاملاً ساخته‌شدهٔ ITC با ارزش دستکم OMR ۲۰۰٬۰۰۰ ($۵۲۰٬۱۶۰)؛ سند به نام سرمایهگذار | ترازنامهٔ حسابرسیشدهٔ نهایی شرکت مالک ارائه میشود | بروشور برنامه (omanresidence.gov.om) |
| اقامت طلایی، معرفی توسط شرکت | شرکت تأسیس‌شده بر پایهٔ قانون سرمایهگذاری سرمایهٔ خارجی با سرمایهٔ دستکم OMR ۲۰۰٬۰۰۰ | شرکت یک شریک یا امضادار مجاز را معرفی می‌کند؛ شرکتهای بزرگ‌تر ممکن است بیش از یکی را معرفی کنند | بروشور برنامه |
| ویزای مالک | گواهی مرجع ذی‌صلاح برای واحد ثبت‌شده، واحد با ثبت ناقص یا قطعهٔ ساخت؛ حداقل ارزش ذکر نشده است | نمایندهٔ قانونی نهاد مالک ممکن است ویزا بگیرد؛ ورود ظرف سه ماه از صدور | Oman Observer، ۲۵ ژوئن ۲۰۲۶ |
تفاوت زمانی را باید با دقت خواند. شرط اقامت طلایی به واحدهای کاملاً ساختهشده اشاره می‌کند، در حالی که عبارت ویزای مالک واحدی را هم که ثبتش کامل نشده دربر میگیرد. بنابراین شرکتی که در پروژه‌ای مانند Dar Muscat Hills به‌صورت پیش‌فروش میخرد، که سازنده‌اش ابتدای دسامبر ۲۰۲۹ را هدف گرفته، بر پایهٔ عبارت بروشور تا زمان تحویل واحدها واحد تکمیل‌شده‌ای ندارد. حساب آستانه برای واحدهای تجاری هم فرق می‌کند: واحدی به ارزش OMR ۲۰۰٬۰۰۰ معادل $۵۲۰٬۱۶۰ است، و مغازه‌ای به مساحت ۴۰٫۴۷ m²، یعنی میانگین مغازهٔ Dar Muscat Hills، برای رسیدن به این رقم به تنهایی به قیمتی حدود OMR ۴٬۹۴۲ به‌ازای هر متر مربع ($۱۲٬۸۵۳) نیاز دارد (۲۰۰٬۰۰۰ ÷ ۴۰٫۴۷). اینکه یک واحد مشخص واجد شرایط باشد یا نه به قیمت نهایی و دستهٔ سند آن بستگی دارد، که هر دو در اسناد سازنده ذکر می‌شوند.
مالیات در خرید ملک در عمان از طریق شرکت: محاسبه‌های عددی
مالیات حوزه‌ای است که مسیر شرکتی و مسیر شخصی بیشترین فاصله را از هم می‌گیرند، و این فاصله در ۲۰۲۸ تغییر می‌کند. در ۲۰۲۶ Deloitte ثبت می‌کند که نه ساکنان و نه غیرساکنانی که شخص حقیقی هستند در عمان مالیات بر درآمد یا سود سرمایهای نمی‌پردازند، در حالی که شرکت مالیات بر درآمد شرکتها را با نرخ ۱۵٪ بر درآمد مشمول مالیات میپردازد، یعنی درآمد ناخالص پس از هزینه‌های مجاز. سود سرمایهای ناشی از فروش دارایی‌های ثابت با همان نرخ درآمد عادی مشمول مالیات است، مالیات اضافی و حداقل مالیات جایگزین وجود ندارد، زیان‌ها پنج سال به جلو منتقل می‌شوند و به عقب قابل انتقال نیستند، و اظهارنامههای تلفیقی مجاز نیست. نرخ ۳٪ برای شرکتهای کوچک بر پایهٔ تعریف قانونی اعمال میشود. قواعد مالیات حداقل جهانی برای گروه‌های چندملیتی با درآمد تلفیقی دستکم EUR ۷۵۰ میلیون اعمال میشود، که مشخصات شرکتی با یک واحد نیست.
از ۱ ژانویهٔ ۲۰۲۸ تصویر اشخاص حقیقی تغییر می‌کند. فرمان سلطنتی ۵۶/۲۰۲۵ در ۲۲ ژوئن ۲۰۲۵ صادر و در ۳۰ ژوئن ۲۰۲۵ در روزنامهٔ رسمی منتشر شد، و هشدار KPMG در ژوئیهٔ ۲۰۲۵ مالیات بر درآمد شخصی ۵٪ بر درآمد خالص مشمول مالیات بالاتر از OMR ۴۲٬۰۰۰ ($۱۰۹٬۲۳۴) در سال را ثبت می‌کند. اجاره‌دهی املاک غیرمنقول، سود سهام و سود سرمایهای املاک از جمله منابع مشمول مالیات‌اند. برای اجاره، هزینهٔ قابل کسر ۱۵٪ کل درآمد یا هزینه‌های واقعی است، با انتخاب میان این دو هر سه سال. معافیت‌ها شامل واگذاری محل سکونت اصلی پس از دو سال از اطلاع‌رسانی به مقامات و واگذاری یک‌باره محل سکونت دوم است. مغازه یا دفتر هیچ‌کدام نیست، پس سود آن زیر منبع سود سرمایهای می‌افتد. مالیات‌دهنده شخص حقیقی است، پس مالیات شخصی بر مالک یا سهامدار حقیقی اعمال میشود و نه بر خود شرکت. ساکنان مالیاتی، یعنی کسانی که در یک سال مالیاتی بیش از ۱۸۳ روز در عمان حضور دارند، بر درآمد جهانی مالیات می‌دهند و غیرساکنان بر درآمد منبع عمان. مقالهٔ اجاره در برابر خرید ما همین قواعد ۲۰۲۸ را بر یک حالت مسکونی اعمال می‌کند.
جدول دو مسیر را در چهار نمونهٔ توضیحی مقایسه می‌کند. این نمونه‌ها از نرخ‌ها و کسورات منتشرشده و مجموعهای از فرض‌های بیان‌شده استفاده میکنند و پیش‌بینی نیستند. در حالت‌های اجاره فرض شده است که شرکت هزینه‌های مجازی برابر با کسر ثابت ۱۵٪ دارد که KPMG برای اشخاص حقیقی ثبت کرده، تا هر دو مسیر از یک اجارهٔ خالص شروع کنند. در حالت فروش تنها هزینهٔ کسرشده کارمزد خرید ۳٪ است، و فرض شده است که خریدار کارمزد را بر فروش میپردازد.
| حالت | مراحل | شخص حقیقی از ۲۰۲۸ | شرکت |
|---|---|---|---|
| اجارهٔ ناخالص OMR ۶۰٬۰۰۰ ($۱۵۶٬۰۴۸) | کسر ۱۵٪ (OMR ۹٬۰۰۰) = OMR ۵۱٬۰۰۰ ($۱۳۲٬۶۴۱)؛ شخص حقیقی: (۵۱٬۰۰۰ − ۴۲٬۰۰۰) × ۵٪؛ شرکت: ۵۱٬۰۰۰ × ۱۵٪ | OMR ۴۵۰ ($۱٬۱۷۰) | OMR ۷٬۶۵۰ ($۱۹٬۸۹۶) |
| اجارهٔ ناخالص OMR ۲۴٬۰۰۰ ($۶۲٬۴۱۹) | کسر ۱۵٪ (OMR ۳٬۶۰۰) = OMR ۲۰٬۴۰۰ ($۵۳٬۰۵۶)؛ شخص حقیقی زیر OMR ۴۲٬۰۰۰ است؛ شرکت: ۲۰٬۴۰۰ × ۱۵٪ | هیچ | OMR ۳٬۰۶۰ ($۷٬۹۵۸) |
| سود شرکت به مبلغ OMR ۵۱٬۰۰۰ که به‌صورت سود سهام پرداخت میشود | پس از مالیات شرکت ۵۱٬۰۰۰ − ۷٬۶۵۰ = OMR ۴۳٬۳۵۰ ($۱۱۲٬۷۴۵)؛ سهامدار: (۴۳٬۳۵۰ − ۴۲٬۰۰۰) × ۵٪، بدون فرض تخفیف برای مالیات پرداخت‌شده | سهامدار: OMR ۶۸ ($۱۷۶) افزون بر OMR ۷٬۶۵۰ شرکت | مجموع OMR ۷٬۷۱۸ ($۲۰٬۰۷۲) |
| مغازه‌ای که با OMR ۲۰۰٬۰۰۰ ($۵۲۰٬۱۶۰) خریداری و با OMR ۲۶۰٬۰۰۰ ($۶۷۶٬۲۰۸) فروخته شده است | سود = ۲۶۰٬۰۰۰ − ۲۰۰٬۰۰۰ − ۶٬۰۰۰ کارمزد خرید = OMR ۵۴٬۰۰۰ ($۱۴۰٬۴۴۳)؛ شخص حقیقی: (۵۴٬۰۰۰ − ۴۲٬۰۰۰) × ۵٪؛ شرکت: ۵۴٬۰۰۰ × ۱۵٪ | OMR ۶۰۰ ($۱٬۵۶۰) | OMR ۸٬۱۰۰ ($۲۱٬۰۶۶) |
بر پایهٔ این فرض‌ها مسیر شرکتی در هر حالت نشان‌داده‌شده مالیات درآمد بیشتری دارد، و فاصله جایی بیشتر است که درآمد شخص حقیقی زیر خط OMR ۴۲٬۰۰۰ میماند. این ارقام درآمد دیگر شخص حقیقی را که بخشی از این پله را مصرف می‌کند کنار گذاشته‌اند، و به آییننامههای اجرایی قانون مالیات شخصی بستگی دارند که به گفتهٔ KPMG باید ظرف ۱۲ ماه از انتشار در روزنامهٔ رسمی صادر می‌شد. راهنمای ما دربارهٔ اجارهٔ ملک عمان از خارج از کشور و مقاله دربارهٔ فروش ملک در عمان همین قواعد را بر حالت مسکونی اعمال میکنند. مقایسهٔ مالیاتی دلایل غیرمالیاتی استفاده از شرکت را هم کنار می‌گذارد، مانند مالکیت مشترک چند نفر تحت یک مجموعه حقوق سهامداری، که جدول نمی‌تواند آن را اندازه بگیرد.
سود سهام پرداختی به غیرساکنان حوزه‌ای است که وضعیت ۲۰۲۶ در ظاهر مساعد است. Deloitte ثبت می‌کند که مالیات تکلیفی (withholding tax) ۱۰٪ بر سود سهام پرداختی توسط شرکتهای سهامی به غیرساکنان با دستور سلطنتی مورخ ۱۱ ژانویهٔ ۲۰۲۳ به‌طور نامحدود معلق شده است، و سود سهامی که از شرکت مقیم دریافت میشود در دست سهامدار شرکتی مشمول مالیات نیست. حق‌الامتیاز و کارمزدهای فنی یا مدیریتی پرداختی به غیرساکنان مشمول مالیات تکلیفی ۱۰٪ است. به گفتهٔ Deloitte، عمان بیش از ۳۰ معاهدهٔ مالیاتی بسته است و مقام مالیاتی ممکن است اعتبار مالیات خارجی پرداخت‌شده را به‌صورت موردی اجازه دهد، پس وضعیت مالیاتی کشور محل سکونت سهامدار پرسشی جداست که به کشور محل سکونت بستگی دارد. به بیان دیگر، معافیت یا تعلیق مالیات تکلیفی در عمان به معنای نبود مالیات در کشور محل سکونت سهامدار نیست.
هزینه‌های خرید و VAT وقتی شرکت خریدار است
دو هزینهٔ دولتی بر قیمت اضافه میشود. نخست هزینهٔ ثبت است: خلاصهٔ ژانویهٔ ۲۰۲۶ Deloitte حق تمبر خرید ملک را ۳٪ ارزش فروش ثبت می‌کند، و Times of Oman در ۴ نوامبر ۲۰۲۰ گزارش داد که وزارت مسکن و برنامه‌ریزی شهری کارمزد معاملات ملکی را از ۵٪ به ۳٪ از ۳ نوامبر ۲۰۲۰ کاهش داد. صفحه‌های آگهی ما همین ۳٪ را بهعنوان کارمزد یک‌باره انتقال برای خریداران خارجی ذکر میکنند.
دوم VAT با نرخ ۵٪ است. در راهنمای ملکی سازمان مالیات بهصورتی که Deloitte خلاصه کرده، فروش و اجارهٔ ملک تجاری، از جمله انبارها، فروشگاه‌ها و پارکینگ، مشمول نرخ استاندارد است، نخستین عرضهٔ یک واحد مسکونی نو مشمول نرخ استاندارد است، و فروش مجدد و اجارهٔ ملک مسکونی و فروش زمین توسعه‌نیافته معاف است. برای شرکت، VAT لزوماً هزینهٔ نهایی نیست. اظهارنامهٔ VAT که Deloitte توصیف می‌کند شامل مبلغ VAT ورودی قابل بازیابی بر هزینه‌هاست، و راهنما میگوید VAT ورودی بر توسعهٔ تجاری نو وقتی همهٔ عرضه‌های موردنظر مشمول مالیات باشند کاملاً قابل بازیابی است. شرکتی که ملک تجاری را برای اجاره میخرد وقتی اجاره میگیرد عرضهٔ مشمول مالیات انجام میدهد، پس VAT خرید را معمولاً می‌توان پس از ثبتنام از طریق اظهارنامهٔ فصلی مطالبه کرد؛ شرکتی که واحد را برای اجارهٔ مسکونی معاف میخرد در موقعیت دیگری است. ثبتنام وقتی گردش مشمول مالیات طی ۱۲ ماه متحرک به OMR ۳۸٬۵۰۰ ($۱۰۰٬۱۳۱) برسد اجباری است و از OMR ۱۹٬۲۵۰ ($۵۰٬۰۶۵) داوطلبانه است. بر اجارهٔ OMR ۶۰٬۰۰۰ که بالا به کار رفت، VAT ۵٪ برابر OMR ۳٬۰۰۰ ($۷٬۸۰۲) است که از مستأجر دریافت میشود، و اجاره از خط اجباری بیشتر است. به این ترتیب، اجاره‌ای که در جدول بالا به کار رفته از نظر ثبتنام VAT در حوزهٔ اجباری قرار میگیرد.
| مورد | نرخ یا قاعده | مبلغ برای یک واحد تجاری فرضی OMR ۲۰۰٬۰۰۰ ($۵۲۰٬۱۶۰) |
|---|---|---|
| قیمت واحد پیش از VAT | نمونهٔ فرضی | OMR ۲۰۰٬۰۰۰ ($۵۲۰٬۱۶۰) |
| حق تمبر خرید | ۳٪ ارزش فروش | OMR ۶٬۰۰۰ ($۱۵٬۶۰۵) |
| VAT بر فروش تجاری مشمول مالیات | ۵٪ | OMR ۱۰٬۰۰۰ ($۲۶٬۰۰۸) |
| کل پرداخت نقدی پیش از هزینه‌های حقوقی و بانکی | ۱۰۸٪ قیمت | OMR ۲۱۶٬۰۰۰ ($۵۶۱٬۷۷۳) |
| VAT قابل مطالبه از طریق اظهارنامه اگر شرکت ثبتنام کرده و واحد اجاره داده شود | VAT ورودی، مشروط به شرایط قانون VAT | تا OMR ۱۰٬۰۰۰ ($۲۶٬۰۰۸)، پس از ثبت اظهارنامه بازیابی میشود |
| هزینهٔ خالص پس از بازیابی | قیمت به‌علاوهٔ حق تمبر | OMR ۲۰۶٬۰۰۰ ($۵۳۵٬۷۶۵) |
این واحد فرضی است و قیمت‌گذاری هیچ پروژه‌ای نیست. اینکه قیمت اعلام‌شده شامل VAT باشد یا نه در قرارداد خرید و فروش ذکر میشود، و یادداشت Deloitte می‌افزاید قراردادی که پیش از ۱۶ آوریل ۲۰۲۱ امضا شده و بند VAT ندارد شامل VAT تلقی میشود. هزینه‌های حقوقی، تأسیس و حسابرسی، هزینه‌های بانکی و هر هزینهٔ اداری سازنده افزون بر این می‌آید و طرف‌های درگیر آن‌ها را اعلام میکنند. مقالهٔ ما دربارهٔ قفل نرخ ریال عمان توضیح میدهد چرا مبالغ دلاری بالا ثابت می‌مانند.
اداره کردن شرکت پس از تکمیل: اظهارنامه‌ها و دفترهای ثبت
شرکتی که مالک ملک است تقویمی از تعهدات دارد که شخص حقیقی ندارد. جدول مواردی را که منابع توصیف میکنند، با جریمه در جایی که ذکر شده، گرد می‌آورد. سال مالیاتی سال تقویمی است و حسابها معمولاً به OMR نگهداری می‌شوند.
| تعهد | مهلت یا قاعده | پیامد یا یادداشت | منبع |
|---|---|---|---|
| اظهارنامهٔ مالیات شرکت همراه با صورتهای مالی حسابرسیشده | ظرف چهار ماه پس از پایان سال حسابداری؛ مالیات همزمان پرداخت میشود | تأخیر در ارائه: جریمهٔ OMR ۱۰۰ ($۲۶۰) تا OMR ۲٬۰۰۰ ($۵٬۲۰۲)؛ تأخیر در پرداخت: ۱٪ در ماه | Deloitte، ژانویهٔ ۲۰۲۶ |
| سوابق حسابداری | سوابق کامل مطابق IFRS | هر شرکت اظهارنامهٔ خود را ارائه می‌کند؛ تلفیق وجود ندارد | Deloitte، ژانویهٔ ۲۰۲۶ |
| اظهارنامهٔ VAT | فصلی، ظرف ۳۰ روز پس از پایان فصل | پس از ثبتنام شرکت اعمال میشود | Deloitte، ژانویهٔ ۲۰۲۶ |
| دفتر ثبت ذینفعان نهایی | ثبت اشخاص حقیقی که دستکم ۲۵٪ را دارند یا کنترل مؤثر نهایی را اعمال میکنند؛ یک شخص مقیم برای ارتباط با وزارتخانه تعیین میشود | هشدار، جریمهٔ اداری OMR ۱٬۰۰۰ ($۲٬۶۰۱) یا تعلیق از دفتر ثبت تجاری تا سه ماه | Lexis، دربارهٔ تصمیم وزارتی ۴۲۴/۲۰۲۳ |
| گزارش سالانهٔ قانون سرمایهگذاری، در صورت وجود مجوز | ظرف ۶۰ روز پس از پایان سال مالی، همراه با صورتهای حسابرسیشده | تخلفات: ۳۰ روز برای اصلاح؛ لغو مجوز پس از دو سال غیرفعالی | Oman Observer، دربارهٔ آییننامههای FCIL |
| فاکتور الکترونیکی (Fawtara) | پایلوت از اوت ۲۰۲۶؛ حدود ۱٬۵۰۰ مالیات‌دهندهٔ بزرگ از اوایل ۲۰۲۷؛ همهٔ مالیات‌دهندگان تجاری تا فصل سوم ۲۰۲۷ | فاکتورها از طریق ارائه‌دهندگان مجاز صادر می‌شوند | Deloitte، ژانویهٔ ۲۰۲۶ |
دفتر ذینفعان نهایی نگاه دقیق‌تری می‌خواهد، چون به یک فرض رایج پاسخ میدهد. Lexis ثبت می‌کند که تصمیم وزارتی ۴۲۴/۲۰۲۳ تصمیم پیشین ۶۳۰/۲۰۲۲ را لغو کرد، ذینفع نهایی را شخص حقیقی‌ای تعریف می‌کند که به‌طور مستقیم یا غیرمستقیم مالک یا کنترل‌کنندهٔ یک نهاد با کنترل مؤثر نهایی است، شرکتهای تجاری را دربر میگیرد، و دفتری را الزامی می‌کند که به‌روز نگه داشته شود. بنابراین شرکت راهی برای دور نگه داشتن هویت شخص پشت ملک از سوابق نیست: شخصی که سهم ۲۵٪ یا بیشتر دارد در دفتر شرکت ثبت میشود، در حالی که نام خود شرکت روی سند می‌آید. سمت اجارهٔ تجاری مرحله‌ای ثبتی نزد شهرداری مسقط (Muscat Municipality) اضافه می‌کند، که مقالهٔ ما دربارهٔ ملک تجاری در عمان همراه با VAT اجاره پوشش میدهد.
ریسک‌ها در خرید ملک در عمان از طریق شرکت
ریسک‌های زیر از قواعد ذکرشده در بالا و از نکته‌هایی گرفته شده‌اند که راهنمای‌های دیگر ما مطرح میکنند. آن‌ها ویژگی‌های ساختار را توصیف میکنند و نظری دربارهٔ مناسب بودن شرکت برای یک خریدار مشخص نیستند. به همین دلیل هر مورد را باید در کنار اسناد خود پروژه و شرکت خواند.
- هزینه و مالیات تکرارشونده. محاسبه‌های بالا نشان میدهد مالیات شرکتی ۱۵٪ بر اجاره و سود اعمال میشود، جایی که شخص حقیقی در ۲۰۲۶ چیزی نمی‌پردازد و از ۲۰۲۸ مبلغ کمتری میپردازد. صورتهای حسابرسیشده، اظهارنامهٔ مالیاتی و یک دفتر ثبت حق‌الزحمه‌های حرفه‌ای اضافه میکنند که منابع قیمتی برایشان ذکر نمی‌کنند.
- پیوند اقامت که به مدارک بستگی دارد. بروشور اقامت طلایی وقتی شرکت مالک واحد است ترازنامهٔ حسابرسیشدهٔ نهایی می‌خواهد و شرط سند به نام سرمایهگذار را نگه می‌دارد. عبارت ویزای مالک به نمایندهٔ قانونی نهاد اشاره می‌کند، و اگر مالکیت واحد منتقل شود اقامت پایان مییابد.
- جانشینی (ارث). راهنمای ما دربارهٔ ارث برای مالکان خارجی ملک در عمان میگوید ساختارهای شرکتی سازوکار را تغییر می‌دهند اما جای وصیت‌نامه‌ای را که با قواعد عمان بررسی شده باشد نمی‌گیرند. Deloitte مالیات بر ارث یا ترکه ثبت نکرده است. آنچه به وارثان می‌رسد سهام است و رفتار با آن به اساسنامهٔ شرکت و برنامهٔ ارث خود سهامدار بستگی دارد.
- فروش شرکت به‌جای ملک. مادهٔ ۲۷ قانون سرمایهگذاری انتقال یک پروژه را کلاً یا جزئاً به سرمایهگذار دیگر مجاز میداند اگر پروژه ادامه یابد. خریدار سهام شرکت نگهدارندهٔ ملک تاریخچه، اظهارنامههای مالیاتی و بدهی‌های شرکت را به ارث می‌برد و باید کتباً بپرسد دفتر ثبت املاک و سازمان مالیات با این انتقال چگونه رفتار میکنند، چون قاعدهٔ حق تمبر که Deloitte نقل می‌کند برای خرید ملک نوشته شده است.
- تعهدات قطعه با مالک میماند. شرکتی که قطعهٔ ITC دارد به همان دورهٔ ساخت چهارساله و همان ممنوعیت فروش قطعه پیش از تکمیل که نظر Times of Oman توصیف می‌کند پایبند است.
- غیرفعالی. آییننامههای قانون سرمایهگذاری اجازه می‌دهند وقتی نهاد از میان می‌رود یا دو سال غیرفعال است مجوز لغو شود، و پلتفرم ملی روندی برای بستن شرکت دارد، پس شرکتی که از هدف خود بیشتر عمر کند باید منطبق نگه داشته شود یا رسماً بسته شود.
- حکمرانی میان چند سهامدار. Curtis ثبت می‌کند قانون شرکتهای تجاری برای مجامع عمومی، وکالت‌ها و حدنصاب هیئت‌مدیره قواعدی گذاشته و بسیاری از مهلت‌ها را کوتاه کرده است، پس سهامدارانی که با هم در یک شرکت می‌خرند به آن قواعد و اساسنامهٔ خود پایبندند.
- تأمین مالی. بانک بر اساس معیارهای خودش به یک شرکت وام میدهد، و راهنمای ما دربارهٔ وام مسکن در عمان برای خارجی‌ها وضعیت شخص حقیقی را توصیف می‌کند. نظر Times of Oman رهن قطعهٔ ITC را پیش از تکمیل فقط برای تأمین مالی ساخت‌وساز اجازه میدهد.
اختلاف دربارهٔ تأخیر موضوعی جداست که خریدار شرکتی با هر خریدار پیش‌فروش دیگری در آن شریک است، و مقالهٔ ما دربارهٔ حقوق خریدار وقتی سازنده در عمان تأخیر می‌کند توضیح میدهد قواعد حساب امانی و مجوز چه چیزی به خریدار می‌دهند.
فهرست مدارک برای خرید شرکتی
این فهرست مدارکی را که منابع برای شرکت، ملک و درخواست اقامت نام می‌برند ترکیب می‌کند. این فهرست کمکی برای خواندن است و جای بررسی توسط وکیل عمانی را نمی‌گیرد. هر ردیف جدول نشان میدهد سند مربوط چه چیزی را اثبات می‌کند و از چه مرجعی باید گرفته شود.
| مدرک | چه چیزی را نشان میدهد | از کجا می‌آید |
|---|---|---|
| مستخرج دفتر ثبت تجاری و اساسنامه | شکل حقوقی، سهامداران، فعالیت و امضادار مجاز | پلتفرم کسبوکار عمان؛ سوابق شرکت |
| مجوز سرمایهگذاری، اگر فعالیت نیاز داشته باشد | اینکه سهام خارجی برای فعالیت تأیید شده است | مرکز خدمات سرمایهگذاری، وزارت بازرگانی، صنعت و ترویج سرمایهگذاری |
| کارت مالیاتی و ثبتنام VAT، در صورت اعمال | اینکه شرکت میتواند فاکتور صادر و دریافت کند و VAT ورودی را مطالبه کند | سازمان مالیات |
| دفتر ثبت ذینفعان نهایی | اشخاص حقیقی که ۲۵٪ یا بیشتر دارند یا شرکت را کنترل میکنند | سوابق شرکت بر پایهٔ تصمیم وزارتی ۴۲۴/۲۰۲۳ |
| فرم رزرو و قرارداد خرید و فروش به نام شرکت | قیمت، شمول VAT، برنامهٔ پرداخت، تاریخ تحویل، راهکارها | سازنده |
| جزئیات حساب امانی (escrow) | اینکه پرداخت‌ها به حساب پروژه می‌روند | سازنده و بانک حساب امانی |
| مجوز پروژه و بیانیهٔ دستهٔ سند برای واحد | ITC، منطقهٔ ویژه یا رژیم مالکیت دیگری که بر واحد مشخص اعمال میشود | سازنده؛ وزارت مسکن و برنامه‌ریزی شهری یا OPAZ |
| مستخرج ثبت زمین و سند مالکیت | اینکه واحد به نام شرکت ثبت شده است | دفتر ثبت املاک |
| ترازنامهٔ حسابرسیشدهٔ نهایی، گواهی مالکیت سازنده و قرارداد فروش | اسنادی که برای درخواست اقامت طلایی وقتی شرکت مالک واحد است نام برده شده‌اند | حسابرس شرکت؛ سازنده |
| گواهی ویزای مالک برای واحد مشخص | سابقهٔ مرجع ذی‌صلاح برای واحد و نمایندهٔ قانونی | مرجع ذی‌صلاح |
سوالات متداول
آیا یک خارجی میتواند از طریق شرکت در عمان ملک بخرد؟
بله، به شرط اینکه ملک در جایی باشد که مالکیت خارجی یا شرکتی را اجازه میدهد. Deloitte تأیید می‌کند که قانون سرمایهگذاری سرمایهٔ خارجی مشارکت ۱۰۰٪ خارجی در یک شرکت عمانی را مجاز میداند، و نظر حقوقی Times of Oman در ۲۵ ژوئیهٔ ۲۰۲۶ میگوید شرکتها میتوانند مالک واحدها و قطعه‌ها در یک ITC شوند. برای خرید ملک در عمان از طریق شرکت خارج از ITC یا منطقهٔ ویژه، محدودیتهای قانون زمین که Curtis توصیف کرده اعمال میشود.
آیا شرکت خارجی میتواند مستقیماً و بدون شرکت تابعهٔ عمانی مالک یک واحد ITC شود؟
منابع قاعدهٔ ITC را بر حسب اشخاص حقیقی و شرکتهای غیرعمانی توصیف میکنند، و Alala میگوید نهادهای شرکتی غیرعمانی مجازند مالک زمین و واحدهای ساختهشده در پروژههای تأییدشدهٔ ITC شوند. ثبت، بررسی انطباق توسط وزارت میراث و گردشگری و الزام ترازنامه برای اقامت طلایی گامهای عملی بعدی برای سند شرکتیاند.
آیا برای خرید ملک در ITC داشتن شرکت الزامی است؟
خیر. آگهی The Pearl Muscat Hills میگوید مغازههایش با سند کامل فریهولد به خریداران هر ملیتی فروخته میشود و نه حامی عمانی لازم است و نه شرکت محلی. بنابراین تصمیم به خرید ملک در عمان از طریق شرکت در آن صفحه انتخابی دربارهٔ ساختار است و پیششرط قانونی نیست.
آیا شرکت مالیات بیشتری از شخص حقیقی میپردازد؟
بر پایهٔ قواعد منتشرشدهٔ ۲۰۲۶، بله: شرکت ۱۵٪ مالیات شرکتها را بر درآمد مشمول مالیات و بر سود سرمایهای میپردازد، در حالی که Deloitte هیچ مالیات بر درآمد یا سود سرمایهای برای اشخاص حقیقی ثبت نکرده است. از ۱ ژانویهٔ ۲۰۲۸ اشخاص حقیقی ۵٪ بالاتر از OMR ۴۲٬۰۰۰ میپردازند، پس فاصله کم میشود اما در نمونههای بالا باقی میماند، مانند OMR ۴۵۰ برای شخص حقیقی در برابر OMR ۷٬۶۵۰ برای شرکت بر OMR ۶۰٬۰۰۰ اجارهٔ ناخالص. اگر خرید ملک در عمان از طریق شرکت را انتخاب کنید، سود سهام به سهامداران حقیقی هم از ۲۰۲۸ یک منبع فهرستشدهٔ مالیات بر درآمد شخصی است.
آیا ملک در مالکیت شرکت واجد اقامت طلایی میشود؟
بروشور برنامه میگوید واحد باید واحد مسکونی، تجاری یا گردشگری کاملاً ساختهشده در یک ITC با ارزش دستکم OMR ۲۰۰٬۰۰۰ ($۵۲۰٬۱۶۰) باشد، سند باید به نام سرمایهگذار باشد، و اگر شرکت مالک ملک است باید ترازنامهٔ حسابرسیشدهٔ نهایی ارائه شود. پلیس سلطنتی عمان دربارهٔ هر درخواست تصمیم میگیرد. هر کس قصد دارد برای این مسیر خرید ملک در عمان از طریق شرکت را انجام دهد، باید این سه شرط را با سند مقایسه کند.
آیا مالک شرکتی میتواند ویزای مالک بگیرد؟
گزارش Oman Observer از تصمیم ۸۷/۲۰۲۶ پلیس سلطنتی عمان میگوید نمایندگان قانونی شخص حقوقی مالک واحد میتوانند «ویزای مالک ملک» (Property Owner Visa) بگیرند، با ورود ظرف سه ماه از صدور. ویزا از شش ماه تا یک سال اعتبار دارد، قابل تمدید است، و اگر مالکیت واحد منتقل شود همراه با اقامت خانواده پایان مییابد. حداقل ارزش ملکی ذکر نشده است.
وقتی شرکت ملک تجاری میخرد چه VAT اعمال میشود؟
راهنمای ملکی سازمان مالیات، بهصورتی که Deloitte خلاصه کرده، فروش و اجارهٔ ملک تجاری را مشمول نرخ استاندارد ۵٪ میداند. شرکت دارای ثبت VAT که واحد را اجاره میدهد میتواند VAT را بهعنوان VAT ورودی در اظهارنامهاش مطالبه کند. ثبتنام اجباری از گردش مشمول مالیات OMR ۳۸٬۵۰۰ ($۱۰۰٬۱۳۱) آغاز میشود، و فروش مجدد و اجارهٔ مسکونی معاف است.
کدام هزینهٔ انتقال اعمال میشود؟
Oman Highlights ژانویهٔ ۲۰۲۶ شرکت Deloitte حق تمبر خرید ملک را ۳٪ ارزش فروش ثبت می‌کند، و Times of Oman در ۴ نوامبر ۲۰۲۰ گزارش داد که وزارتخانه کارمزد را از ۵٪ به ۳٪ کاهش داد. برای واحد OMR ۲۰۰٬۰۰۰ ($۵۲۰٬۱۶۰) این OMR ۶٬۰۰۰ ($۱۵٬۶۰۵) است. به گفتهٔ منابع، که نرخ را بدون تمایز بر پایهٔ نوع خریدار بیان میکنند، این رقم یکسان است، چه خرید ملک در عمان از طریق شرکت باشد و چه به نام شخصی.
شرکت به چه دفترها و اظهارنامههایی نیاز دارد؟
یک ثبت در دفتر ثبت تجاری در پلتفرم کسبوکار عمان، کارت مالیاتی، مجموعهای از حسابها بر پایهٔ IFRS، اظهارنامهٔ شرکتی همراه با صورتهای حسابرسیشده ظرف چهار ماه از پایان سال، دفتر ذینفعان نهایی بر پایهٔ تصمیم وزارتی ۴۲۴/۲۰۲۳ و، پس از ثبتنام، اظهارنامههای فصلی VAT. شرکتی که برای ساختار خرید ملک در عمان از طریق شرکت ایجاد شده، همهٔ اینها را پیش از دریافت نخستین اجاره بر عهده میگیرد.
آخرین بررسی: 24 اکتبر 2026. منابع: WIPO Lex، قانون سرمایهگذاری سرمایهٔ خارجی (Royal Decree 50/2019)؛ Oman Observer، آییننامههای اجرایی قانون سرمایهگذاری سرمایهٔ خارجی؛ Deloitte، Oman Highlights 2026؛ Deloitte، راهنمای VAT ملکی سازمان مالیات؛ Curtis، مالکیت شرکتی زمین؛ Curtis، قانون جدید شرکتهای تجاری؛ Oman Observer، فریهولد در مناطق ویژهٔ اقتصادی؛ OPAZ، Royal Decree 38/2025؛ Times of Oman، آییننامهٔ 81/2026؛ Times of Oman، چارچوب حقوقی ITC؛ Alala، مالکیت در ITC؛ Oman Observer، محدودیتهای مالکیت بر حسب منطقه؛ Trowers and Hamlins، تصمیم وزارتی 357/2020؛ بروشور برنامهٔ اقامت طلایی عمان (Oman Golden Residency)؛ Oman Observer، ویزای مالک؛ KPMG، قانون مالیات بر درآمد شخصی عمان؛ Lexis، مقررات ذینفع واقعی؛ Times of Oman، کاهش کارمزد املاک؛ Gulf News، پورتال Invest Easy؛ BSA Law، Royal Decree 79/2025.
