اجاره یا خرید در عمان: محاسبهٔ سربه‌سر برای یک مهاجر در مسقط
این راهنما در ۲۴ اکتبر ۲۰۲۶ بررسی شده و موضوع اجاره یا خرید در عمان را برای یک کارمند مهاجر ساکن مسقط گام‌به‌گام حساب میکند: اجارهبهای یک آپارتمان دو خوابه بر پایهٔ تازه‌ترین ارقام منتشرشده چقدر است، داشتن آن بر پایهٔ چهار آگهی از سایت ما چه هزینه‌ای دارد، و این دو خط هزینه در کجا و با کدام فرض‌های اعلام‌شده یکدیگر را قطع میکنند. ارقام این بررسی از مرکز ملی آمار و اطلاعات (National Centre for Statistics and Information یا NCSI)، بانک مرکزی عمان (Central Bank of Oman)، شرکت Savills، تصمیم وزارت مسکن دربارهٔ هزینهٔ ثبت، تصمیم پلیس سلطنتی عمان دربارهٔ ویزای مالک (Owner Visa) و فرمان سلطنتی ۵۶/۲۰۲۵ دربارهٔ مالیات بر درآمد شخصی گرفته شده‌اند، به‌علاوهٔ قیمت‌ها، متراژها، شارژ خدمات، تاریخ‌های تحویل واحدها و طرح‌های پرداختی که در صفحه‌های آگهی ما آمده است.
در پایان می‌دانید این مقایسه را چگونه خودتان بسازید: هزینهٔ ماهانهٔ داشتن یک آپارتمان برابر است با هزینهٔ پولی که در آن گیر افتاده، به‌علاوهٔ شارژ خدمات، به‌علاوهٔ هزینهٔ ثبتی که بر سال‌های اقامت سرشکن میشود، منهای یا به‌علاوهٔ هر تغییری در ارزش فروش. این محاسبه را با عددهای واقعی می‌بینید، همراه با هزینهٔ سرمایهای که در آن داشتن و اجاره‌کردن هزینهٔ یکسانی دارند، و اینکه پرداخت اقساط یک آپارتمان پیشفروش در کنار پرداخت اجاره تصویر را چگونه تغییر میدهد، اقامتِ وابسته به کارفرما چه تفاوتی با ویزای مالک بدون کفیل دارد، و مالیات بر درآمد عمان که از ۱ ژانویهٔ ۲۰۲۸ آغاز میشود به چه چیزهایی می‌خورد و به چه چیزهایی نمی‌خورد. همهٔ قیمت‌ها به ریال عمان است و دلار آمریکا در پرانتز آمده، با نرخ ثابت ۲٫۶۰۰۸ دلار به ازای هر ریال. هیچ بخشی از این نوشته پیش‌بینی یا پیشنهاد خرید یا اجاره نیست.
اجاره یا خرید در عمان: دقیقاً چه چیزهایی با هم مقایسه می‌شوند
مقایسهٔ اجاره و خرید پرسشی محدود می‌پرسد: برای یک نوع خانهٔ یکسان و در همان تعداد سال، کدام مسیر هم از نظر پول نقد و هم از نظر سرمایهٔ قفل‌شده ارزان‌تر تمام میشود؟ این مقایسه نمی‌پرسد کدام مسیر ثروت بیشتری می‌سازد، زیرا آن به قیمت فروشی در آینده بستگی دارد که هیچ‌کس نمی‌تواند از پیش بگوید. به همین دلیل مقایسهٔ زیر آینده را ثابت نگه می‌دارد: اجاره در سطح امروز می‌ماند، شارژ خدمات در سطح امروز می‌ماند و ارزش فروش در پایان برابر قیمت خرید گرفته میشود، و تغییر مثبت یا منفی ۱۰ درصدی جداگانه نشان داده میشود تا ببینید پاسخ تا چه اندازه به آن وابسته است.
شخصی که در این مدل می‌بینید کارمندی مهاجر در مسقط است که اقامتش از کارفرما پیروی میکند، به یک آپارتمان دو خوابه فکر میکند و پرداخت را نقدی انجام میدهد. خرید نقدی از این رو برگزیده شده که هزینهٔ خودِ سرمایه را جدا میکند. وام تأمین‌کنندهٔ سرمایه را عوض میکند و نرخ وام‌دهنده را هم اضافه میکند؛ این موضوع در راهنمای ما دربارهٔ تأمین مالی بانکی برای خریداران خارجی در عمان آمده است و در مدل با بالاترین مورد از آن دو حالت هزینهٔ سرمایه نمایش داده میشود.
سه محدودیت در سراسر متن برقرار است. نخست، خارجی‌ها فقط در مناطق تعیین‌شده می‌توانند مالکیت کامل (فری‌هولد) داشته باشند، بیشتر در مجتمع‌های گردشگری یکپارچه (ITC)، چنان‌که در مقالهٔ ما دربارهٔ فری‌هولد در عمان توضیح داده‌ایم؛ پس سمت خرید به آگهی‌هایی محدود است که صفحه‌شان فری‌هولد را برای خریداران خارجی ذکر میکند. دوم، ارقام اجاره میانگین یک محلهاند نه میانگین همان آپارتمان، بنابراین هر مقایسه فقط جهت را نشان میدهد. سوم، هیچیک از خانه‌های به‌کاررفته امروز تمام‌شده نیست: هر چهار واحد پیشفروش (off-plan) هستند و تحویل واحدها میان ۲۰۲۷ و ۲۰۳۰ است، یعنی مستأجر و خریدار در یک تا سه سال نخست در وضعیت یکسانی نیستند و بخشی از ادامهٔ مطلب مستقیماً به همین فاصله می‌پردازد.
اجاره یا خرید در عمان در یک نگاه
جدول زیر قواعد و نرخ‌هایی را فهرست میکند که وارد محاسبه می‌شوند، هر یک همراه با منبع و تاریخ. مواردی که «فرض» نامیده شده‌اند ورودی مدل‌اند، نه واقعیت منتشرشده.
| مورد | رقم | منبع و تاریخ |
|---|---|---|
| هزینهٔ ثبت در فروش ملک | ۳٪ از ارزش دارایی (کاهش‌یافته از ۵٪) | تصمیم وزارت مسکن و برنامهریزی شهری (Ministry of Housing and Urban Planning)، گزارش Oman Observer در ۸ نوامبر ۲۰۲۰ |
| مالیات بر ارزش افزوده (VAT) در نخستین فروش خانهٔ نو از سازنده | ۵٪ | راهنمای VAT بخش املاک سازمان مالیات عمان (Oman Tax Authority)، خلاصه‌شده توسط Deloitte در ۳۰ سپتامبر ۲۰۲۱ |
| VAT در فروش مجدد و اجارهٔ مسکونی | معاف | همان راهنما، خلاصه‌شده توسط Deloitte |
| مالیات ثابت بر قرارداد اجارهٔ ثبت‌شده | ۳٪، پرداختی مالک | قاعدهٔ شهرداری مسقط (Muscat Municipality)، گزارش Oman Observer در ۱۵ فوریهٔ ۲۰۲۲ |
| مالیات بر درآمد شخصی | ۵٪ بر درآمد بالاتر از OMR ۴۲٬۰۰۰ در سال، از ۱ ژانویهٔ ۲۰۲۸ | فرمان سلطنتی ۵۶/۲۰۲۵، خلاصه‌شده توسط EY |
| مسکن، آب، برق و سوخت‌ها در شاخص قیمت مصرف‌کننده | افزایش ۰٫۱٪ نسبت به سال قبل در سپتامبر ۲۰۲۶ | NCSI، گزارش Times of Oman در ۱۷ اکتبر ۲۰۲۶ |
| میانگین نرخ وام‌های ریال عمان | ۵٫۳۱۱٪ در پایان ژوئیهٔ ۲۰۲۶ | دادهٔ مقدماتی NCSI، Oman Observer، ۳ اکتبر ۲۰۲۶ |
| میانگین نرخ سپرده‌های ریال عمان | ۲٫۳۶۶٪ در مه ۲۰۲۶ | Central Bank of Oman، Oman Observer، ۲۵ ژوئیهٔ ۲۰۲۶ |
| ویزای مالک | بدون کفیل، بدون حداقل ارزش، با انتقال مالکیت پایان مییابد | مصوبهٔ ۸۷/۲۰۲۶ پلیس سلطنتی عمان (Royal Oman Police)، Oman Observer، ۲۵ ژوئن ۲۰۲۶ |
| اقامت طلایی (Golden Residency) | حداقل OMR ۲۰۰٬۰۰۰ ($۵۲۰٬۲۰۰)، ده‌ساله، ملک ITC یکی از مسیرهاست | Gulf News، ۱ سپتامبر ۲۰۲۵ |
دو خط نرخ بهره، لنگر حالت‌های هزینهٔ سرمایه در ادامهٔ مقاله‌اند. اینها میانگین‌های کل نظام بانکی‌اند، نه پیشنهاد هیچ بانکی، و فقط برای قیمت‌گذاری پولی به کار می‌روند که در غیر این صورت در سپرده می‌ماند یا قرض گرفته می‌شد.
اجارهبهای مسقط در ۲۰۲۶ چگونه است
عمان شاخص رسمی اجاره به تفکیک محله منتشر نمی‌کند. NCSI شاخص قیمت مصرف‌کننده را منتشر میکند که در آن مسکن، آب، برق، گاز و دیگر سوخت‌ها یک گروه‌اند؛ بر پایهٔ گزارش Times of Oman از انتشار سپتامبر ۲۰۲۶، این گروه نسبت به سال پیش ۰٫۱ درصد بالا رفت، در حالی که قیمتهای مصرف‌کننده در مجموع ۳٫۲ درصد افزایش یافتند. این به مستأجر می‌گوید که هزینه‌های مرتبط با مسکن، به‌عنوان یک گروه، در دوازده ماه تقریباً ثابت ماندند. اما اجاره را از برق یا آب جدا نمی‌کند، پس زمینه‌ای برای فهم موضوع است، نه یک سری آماری اجاره.
برای اجارهبهای هر محله، تازه‌ترین منبع نام‌دار و تاریخ‌دار که در دسترس ما بوده گزارش مسکونی Savills دربارهٔ عمان برای سهماههٔ نخست ۲۰۲۶ است که در ۲۹ آوریل ۲۰۲۶ منتشر شد. این گزارش میانگین اجارهبهای ماهانهٔ آپارتمانهای دو خوابه را در چهار محلهٔ مسقط فهرست میکند.
| محله | میانگین اجارهبهای ماهانهٔ آپارتمان ۲ خوابه (OMR) | به دلار آمریکا | تغییر اعلام‌شده توسط Savills برای Q1 ۲۰۲۶ |
|---|---|---|---|
| Qurum | ۳۵۰ | $۹۱۰ | پایدار |
| Al Khuwair | ۳۸۵ | $۱٬۰۰۰ | کاهش |
| Muscat Hills | ۴۹۱ | $۱٬۲۸۰ | افزایش ۲٪ |
| Al Mouj | ۷۱۰ | $۱٬۸۵۰ | افزایش ۳٪ |
Savills همچنین اجارهبهای ویلاهای چهار خوابه را در Al Mouj برابر OMR ۱٬۷۷۰ ($۴٬۶۰۰)، در Muscat Hills برابر OMR ۱٬۲۰۰ ($۳٬۱۲۰) و در Madinat Sultan Qaboos برابر OMR ۹۰۸ ($۲٬۳۶۰) گزارش میکند، اما مقایسهٔ این مقاله دربارهٔ آپارتمانهای دو خوابه است و به همین دلیل جدول به همین جا ختم میشود. اینها میانگین محلهاند؛ بنابراین میانگین ۳۵۰ در Qurum اجارهبهای یک آپارتمان ۸۸ متر مربعی یا ۱۵۸ متر مربعی مشخص نیست.
پراکندگی میان این چهار محله نخستین درس این تمرین است. میانگین Al Mouj تقریباً دو برابر میانگین Qurum است (۷۱۰ تقسیم بر ۳۵۰ میشود ۲٫۰۳) و انتخاب محله سمت اجارهٔ معادله را بسیار بیشتر از هر فرض نرخی جابه‌جا میکند. راهنمای ما دربارهٔ هزینهٔ زندگی در عمان اجاره را کنار قبض‌های خدمات شهری و شهریهٔ مدرسه می‌گذارد و مقالهٔ ما دربارهٔ قبض‌های برق و آب ملک در عمان قبض‌هایی را پوشش میدهد که در هر دو حالت، چه اجاره و چه مالکیت، بالای هزینهٔ اصلی می‌نشینند.
یک سری آماری دیگر از NCSI را باید با دقت خواند. شاخص قیمت ملک مسکونی NCSI برای سهماههٔ دوم ۲۰۲۶ که Times of Oman در ۱۹ سپتامبر ۲۰۲۶ گزارش کرد، رشد ۲۴٫۶ درصدی قیمتهای مسکونی نسبت به یک سال پیش را نشان میدهد؛ آپارتمان‌ها ۱۷٫۲ درصد و ویلاها ۱۰٫۸ درصد بالا رفته‌اند. این سنجه‌ای از چیزی است که پیش‌تر بر قیمتهای فروش در سراسر کشور گذشته است و زمین مسکونی هم در عدد کلی آن آمده. این سنجهٔ اجاره نیست، به مناطق فری‌هولد اختصاص ندارد و شاهدی بر قیمت فروش یک آپارتمان مشخص در پنج یا ده سال دیگر نیست. بنابراین مدل آن را به آینده تعمیم نمی‌دهد؛ ارزش خروج را در هر جهت ۱۰ درصد تغییر میدهد و قضاوت را به خواننده می‌سپارد.
چهار آگهی برای سمت خرید
سمت خرید از قیمتهای ورودی آپارتمان دو خوابه در سه آگهی ما استفاده میکند، به‌علاوهٔ ارزان‌ترین آپارتمان سایت به‌عنوان نقطهٔ مرجع. همهٔ ارقام زیر در ۲۴ اکتبر ۲۰۲۶ از صفحهٔ هر آگهی برداشته شده‌اند و قیمت ورودی بسته به طبقه، جهت‌گیری و مرحلهٔ عرضه فرق میکند، چنان‌که خود صفحه‌ها می‌گویند. این چهار مورد عبارت‌اند از Hay Al Wafa در Sultan Haitham City، Alef Qurum Residence در Telal Al Qurm، Jood در Sultan Haitham City و Sarooj Oasis Apartments که آن هم در Sultan Haitham City قرار دارد.
| واحد | قیمت ورودی، OMR (USD) | متراژ | قیمت هر m² | شارژ خدمات، طبق صفحهٔ آگهی | تحویل واحدها، طبق سازنده |
|---|---|---|---|---|---|
| Hay Al Wafa، آپارتمان ۲ خوابه | ۶۵٬۶۰۰ ($۱۷۰٬۶۰۰) | ۱۵۸ m² (۱٬۷۰۰ فوت مربع) | OMR ۴۱۵ | OMR ۳۰۰ تا ۵۰۰ در سال | Q4 ۲۰۲۷ |
| Alef Qurum Residence، واحد ۲ خوابهٔ Type A | ۶۴٬۹۸۰ ($۱۶۹٬۰۰۰) | ۸۸٫۲۵ m² (۹۵۰ فوت مربع) | OMR ۷۳۶ | OMR ۵ برای هر m² در سال | Q2 ۲۰۲۹ |
| Jood، آپارتمان ۲ خوابه | ۷۸٬۴۳۷ ($۲۰۴٬۰۰۰) | ۱۰۶ m² (۱٬۱۴۱ فوت مربع) | OMR ۷۴۰ | نرخ هر m² در سال ضرب در مساحت خانه | Q1 ۲۰۳۰ |
| Sarooj Oasis، آپارتمانهای Azha | از حدود ۳۱٬۶۰۰ ($۸۲٬۲۰۰) | بسته به واحد متفاوت است | قابل اعمال نیست | شارژ سالانه در قرارداد خرید و فروش (SPA) تعیین میشود | تکمیل کامل Q3 ۲۰۲۸ |
ستون قیمت هر متر مربع تقسیمی ساده است: ۶۵٬۶۰۰ تقسیم بر ۱۵۸ میشود ۴۱۵٫۲، ۶۴٬۹۸۰ تقسیم بر ۸۸٫۲۵ میشود ۷۳۶٫۳ و ۷۸٬۴۳۷ تقسیم بر ۱۰۶ میشود ۷۴۰٫۰. فاصلهٔ Hay Al Wafa با دو واحد دیگر بزرگ است و این فاصله در اندازه و موقعیت است نه در کیفیت: واحد Hay Al Wafa تقریباً دو برابر مساحت واحد Alef را با قیمتی نزدیک به آن عرضه میکند. مقالهٔ ما دربارهٔ قیمت هر متر مربع ملک در عمان ۲۹ پروژه را با همین معیار رتبه‌بندی میکند.
سازندگان عبارت‌اند از Al Abrar Real Estate برای Hay Al Wafa، Rozal Development برای Alef (طرح جامع با نام Alargan Towell معرفی شده است)، Talaat Moustafa Group برای Jood و Sarooj Development برای Sarooj Oasis؛ پروفایل آن‌ها در فهرست سازندگان عمان آمده است، از جمله Rozal Development، Talaat Moustafa Group و Sarooj Development. نوع مالکیت برای این مقایسه اهمیت دارد، چون ملکِ اجارهٔ بلندمدت (leasehold) یا حق انتفاع قیمت‌گذاری و خروج متفاوتی دارد. صفحهٔ Alef می‌گوید سند فری‌هولد است چون Telal Al Qurm مجوز ITC دارد که در ۱۵ ژوئیهٔ ۲۰۲۴ اعلام شد؛ صفحه‌های Hay Al Wafa و Sarooj مالکیت فری‌هولد را برای همهٔ ملیت‌ها باز توصیف میکنند؛ و صفحهٔ Jood می‌گوید خانه‌هایش فری‌هولد فروخته می‌شوند و نمایندهٔ فروش آن را پروژه‌ای ITC توصیف میکند.
هزینه‌های خرید: آنچه در آغاز و هر سال پرداخت میشود
خرید یک هزینه در آغاز دارد و چند هزینهٔ تکرارشونده. مدل فقط هزینه‌هایی را می‌شمارد که منتشر شده‌اند یا در صفحه‌های آگهی آمده‌اند.
هزینهٔ آغاز، هزینهٔ ثبت است. وزیر مسکن و برنامهریزی شهری، بر پایهٔ گزارش Oman Observer، هزینهٔ ثبت فروش ملک را از ۵ درصد به ۳ درصد ارزش دارایی کاهش داد و از ۳ نوامبر ۲۰۲۰ اجرایی شد. صفحهٔ آگهی Alef به خریداران خارجی می‌گوید حدود ۳ درصد را در بودجه‌شان بگذارند. روی قیمتهای ورودی بالا، ۳ درصد برابر است با OMR ۱٬۹۶۸ ($۵٬۱۰۰) برای Hay Al Wafa (۶۵٬۶۰۰ ضرب در ۰٫۰۳)، OMR ۱٬۹۴۹ ($۵٬۱۰۰) برای Alef (۶۴٬۹۸۰ ضرب در ۰٫۰۳)، OMR ۲٬۳۵۳ ($۶٬۱۰۰) برای Jood (۷۸٬۴۳۷ ضرب در ۰٫۰۳) و OMR ۹۴۸ ($۲٬۵۰۰) برای قیمت ورودی Sarooj (۳۱٬۶۰۰ ضرب در ۰٫۰۳).
مالیات بر ارزش افزوده دومین هزینهٔ ممکنِ آغاز است. راهنمای VAT بخش املاک سازمان مالیات عمان، به روایت خلاصهٔ Deloitte، نخستین عرضهٔ یک واحد مسکونی ساخته‌شده توسط سازندهٔ حرفه‌ای را مشمول نرخ استاندارد ۵ درصد می‌داند و فروش مجدد ملک مسکونی و اجارهٔ مسکونی را معاف. اگر قیمت قرارداد پیش از VAT اعلام شده باشد، ۵ درصد مبلغ OMR ۳٬۲۸۰ ($۸٬۵۰۰) به قیمت Hay Al Wafa، OMR ۳٬۲۴۹ ($۸٬۴۰۰) به قیمت Alef و OMR ۳٬۹۲۲ ($۱۰٬۲۰۰) به قیمت Jood می‌افزاید. قرارداد خرید و فروش جایی است که وضعیت VAT یک قیمت مشخص در آن نوشته میشود، و راهنمای ما دربارهٔ ثبت ملک در عمان نشان میدهد چه چیزی و چه زمانی ثبت میشود. مدل VAT را از حالت پایه بیرون می‌گذارد تا یک افزودهٔ احتمالی با قیمتهای اعلام‌شده درنیامیزد؛ خواننده‌ای که قیمتش بدون VAT است باید ۵ درصد را به سرمایه در فرمول اضافه کند.
هزینهٔ تکرارشونده شارژ خدمات است. در صفحهٔ Alef برابر OMR ۵ برای هر متر مربع در سال است که برای واحد Type A با ۸۸٫۲۵ متر مربع میشود OMR ۴۴۱٫۲۵ (۵ ضرب در ۸۸٫۲۵) و استخر سرپوشیده، باشگاه، نگهبانی و لابی دارای متصدی را که صفحه فهرست کرده پوشش میدهد. برای Hay Al Wafa سازنده OMR ۳۰۰ تا ۵۰۰ در سال ($۷۸۰ تا $۱٬۳۰۰) منتشر میکند، پس مدل OMR ۴۰۰ را به‌عنوان میانه به کار می‌برد. برای Jood شارژ نرخی برای هر متر مربع است که در مساحت خانه ضرب میشود و ردیف‌های Jood آن را کنار می‌گذارند؛ متن نشان میدهد هر یک ریال برای هر متر مربع چقدر اضافه میکند: برای ۱۰۶ متر مربع، هر OMR ۱ برای هر متر مربع سالی OMR ۱۰۶ یا ماهی OMR ۸٫۸۳ می‌افزاید. راهنمای شارژ خدمات در عمان ما توضیح میدهد این شارژ چگونه تعیین و صورتحساب میشود.
مستأجر هیچیک از اینها را مستقیماً نمی‌پردازد. مالک مالیات ثابت ۳ درصدی قرارداد اجارهٔ ثبت‌شده و شارژ خدمات را می‌پردازد و یا از راه اجاره آن را برمی‌گرداند یا برنمی‌گرداند. Oman Observer در ۱۵ فوریهٔ ۲۰۲۲ گزارش داد که مالک باید قرارداد اجاره را در شهرداری مسقط ثبت کند و ۳ درصد را بپردازد، با جریمه‌ای معادل سه برابر مالیات در صورت قصور، و اینکه قرارداد اگر ظرف یک ماه ثبت یا تمدید نشود نزد نهادهای دولتی باطل شمرده میشود. اجاره‌بها پیشاپیش آن هزینه را در بر دارد، که یکی از دلایلی است که میانگین اجارهٔ منتشرشده را باید پرداخت کل مسکن مستأجر، جز قبض‌ها، خواند.
هزینهٔ سرمایه: آشکار کردن فرض
بزرگ‌ترین ورودی در هر محاسبهٔ اجاره یا خرید در عمان در صفحهٔ هیچ آگهی‌ای نیست. بهای پولی است که وارد آپارتمان میشود. خریدار نقدی از آنچه آن پول در غیر این صورت درآمد می‌داشت چشم می‌پوشد؛ خریداری که وام میگیرد نرخ وام‌دهنده را می‌پردازد. در هر دو حالت هزینه برابر است با قیمت خرید به‌علاوهٔ هزینه‌ها، ضرب در یک نرخ سالانه. مدل سه نرخ به کار می‌برد و هر سه را نشان میدهد تا هیچ انتخاب منفردی نتیجه را تعیین نکند.
| حالت | نرخ سالانهٔ به‌کاررفته | لنگر | چه چیزی را نمایندگی میکند |
|---|---|---|---|
| A | ۰٪ | فرض | پولی که نگه داشتنش هزینه‌ای ندارد و هزینه‌های ثبت، شارژ خدمات و ارزش خروج را جدا میکند |
| B | ۲٫۴٪ | میانگین نرخ سپردهٔ ریال عمان، ۲٫۳۶۶٪ در مه ۲۰۲۶ (Central Bank of Oman) | پول نقدی که در غیر این صورت در سپردهٔ بانکی می‌ماند |
| C | ۵٫۳٪ | میانگین نرخ وام ریال عمان، ۵٫۳۱۱٪ در پایان ژوئیهٔ ۲۰۲۶ (NCSI) | پول قرضی، یا سرمایه‌گذاری که از کاربردهای دیگر همان را انتظار دارد |
نرخ‌های جدول میانگین‌های منتشرشدهٔ کل نظام بانکی در تاریخ‌های ذکرشده‌اند. این نرخ‌ها تغییر میکنند، و نرخ سپرده از ۲٫۷۰۸ درصد یک سال پیش و نرخ وام از ۵٫۵۵۱ درصد پایین آمده است، پس خواننده‌ای که این تمرین را بعداً انجام میدهد باید آن‌ها را با ارقام روز جایگزین کند. مدل پیش‌بینی نمی‌کند هیچیک از این دو نرخ به کجا می‌روند.
اجاره یا خرید در عمان: هزینهٔ ماهانهٔ مالکیت
این روش چهار گام دارد و برای هر آپارتمانی قابل تکرار است.
- سرمایهٔ قفل‌شده: قیمت به‌علاوهٔ هزینهٔ ثبت ۳ درصدی، یعنی قیمت ضرب در ۱٫۰۳.
- هزینهٔ آن سرمایه برای یک سال: سرمایه ضرب در نرخ سالانه.
- شارژ خدمات برای یک سال، از صفحهٔ آگهی.
- ارزش از دست‌رفته یا به‌دست‌آمده در خروج، سرشکن‌شده بر سال‌های نگهداری: (سرمایه منهای ارزش خروج) تقسیم بر تعداد سال‌ها.
مجموع گام‌های ۲ و ۳ و ۴ هزینهٔ سالانهٔ مالکیت است؛ تقسیم آن بر ۱۲ رقم ماهانه‌ای میدهد که کنار اجاره می‌گذارند. برای نمونه واحد Type A در Alef را با قیمت OMR ۶۴٬۹۸۰ در نظر بگیرید که ۱۰ سال نگه داشته میشود، با ارزش خروج برابر قیمت خرید و هزینهٔ سرمایهٔ ۲٫۴ درصد. سرمایه میشود ۶۴٬۹۸۰ ضرب در ۱٫۰۳ یعنی OMR ۶۶٬۹۲۹. هزینهٔ سالانهٔ آن سرمایه ۶۶٬۹۲۹ ضرب در ۰٫۰۲۴ یعنی OMR ۱٬۶۰۶ است. شارژ خدمات OMR ۴۴۱ است. هزینهٔ ثبتی که در خروج بازیابی نمی‌شود OMR ۶۶٬۹۲۹ منهای OMR ۶۴٬۹۸۰ یعنی OMR ۱٬۹۴۹ است که در ۱۰ سال سرشکن میشود و سالی OMR ۱۹۵ به دست می‌آید. مجموع ۱٬۶۰۶ به‌علاوهٔ ۴۴۱ به‌علاوهٔ ۱۹۵ یعنی OMR ۲٬۲۴۲ در سال است، که ماهی OMR ۱۸۷ ($۴۸۶) میشود.
جدول زیر همین گام‌ها را بر سه واحد دو خوابه در ۵ و ۱۰ سال با ارزش خروج ثابت اعمال میکند. ردیف‌های Jood شارژ خدمات را کنار می‌گذارند، پس هزینهٔ ماهانه را کمتر از واقع نشان می‌دهند.
| واحد و دورهٔ نگهداری | حالت A، ۰٪: OMR در ماه | حالت B، ۲٫۴٪: OMR در ماه | حالت C، ۵٫۳٪: OMR در ماه |
|---|---|---|---|
| Hay Al Wafa، ۵ سال (شارژ خدمات OMR ۴۰۰) | ۶۶ | ۲۰۱ | ۳۶۵ |
| Hay Al Wafa، ۱۰ سال | ۵۰ | ۱۸۵ | ۳۴۸ |
| Alef Qurum Residence، ۵ سال (OMR ۴۴۱) | ۶۹ | ۲۰۳ | ۳۶۵ |
| Alef Qurum Residence، ۱۰ سال | ۵۳ | ۱۸۷ | ۳۴۹ |
| Jood، ۵ سال (بدون شارژ خدمات) | ۳۹ | ۲۰۱ | ۳۹۶ |
| Jood، ۱۰ سال (بدون شارژ خدمات) | ۲۰ | ۱۸۱ | ۳۷۶ |
دو الگو دیده میشود. نگهداری طولانیتر هزینهٔ ثبت یک‌باره را نازک‌تر پخش میکند، پس هزینهٔ ماهانه در هر ردیف از ۵ به ۱۰ سال کاهش مییابد؛ برای Alef هزینهٔ ثبت OMR ۱٬۹۴۹ است که در ۱۲۰ ماه میشود ماهی OMR ۱۶، اما در ۶۰ ماه ماهی OMR ۳۲. و هزینهٔ سرمایه غالب است: رفتن از ۲٫۴ به ۵٫۳ درصد در هر ردیف حدود OMR ۱۶۰ تا OMR ۱۹۵ در ماه می‌افزاید که بسیار بیش از شارژ خدمات است. برای Jood افزودهٔ ماهانهٔ شارژ خدمات به ازای هر OMR ۱ برای هر متر مربع برابر OMR ۸٫۸۳ است، پس نرخ OMR ۵ ماهی OMR ۴۴ اضافه میکند و رقم ده‌ساله در حالت B را از ۱۸۱ به حدود ۲۲۵ می‌برد.
ارزش خروج به اندازهٔ نرخ اهمیت دارد و عددی است که هیچ‌کس نمی‌تواند از پیش بداند. جدول بعد Alef را در ۱۰ سال نگه می‌دارد و فقط قیمت فروش را تغییر میدهد: ۱۰ درصد زیر قیمت خرید، برابر آن و ۱۰ درصد بالاتر از آن. گام‌های ده‌درصدی نمونهٔ توضیحی‌اند، نه انتظار.
| Alef، ۱۰ سال، ارزش خروج | ارزش خروج (OMR) | حالت B، ۲٫۴٪: OMR در ماه | حالت C، ۵٫۳٪: OMR در ماه |
|---|---|---|---|
| ۱۰٪ زیر قیمت خرید | ۵۸٬۴۸۲ | ۲۴۱ | ۴۰۳ |
| برابر قیمت خرید | ۶۴٬۹۸۰ | ۱۸۷ | ۳۴۹ |
| ۱۰٪ بالاتر از قیمت خرید | ۷۱٬۴۷۸ | ۱۳۳ | ۲۹۴ |
تغییر ۱۰ درصدی در ارزش خروج روی قیمت Alef برابر OMR ۶٬۴۹۸ است. این مبلغ در ۱۲۰ ماه سرشکن شود ماهی OMR ۵۴ میشود و جدول دقیقاً همین فاصله را میان هر ردیف نشان میدهد (۲۴۱ منهای ۱۸۷ و ۱۸۷ منهای ۱۳۳). در ۵ سال همان OMR ۶٬۴۹۸ ماهی OMR ۱۰۸ میشود، پس هرچه اقامت کوتاه‌تر باشد قیمت فروش نسبت به همهٔ چیزهای دیگر مهم‌تر است. به همین دلیل پرسش «چه مدت در مسقط خواهم بود» در محاسبهٔ اجاره یا خرید در عمان پیش از پرسش «این آپارتمان چقدر تمام میشود» قرار میگیرد.
هزینه‌های فروش از مدل کنار گذاشته شده‌اند. مقالهٔ ما دربارهٔ فروش ملک در عمان سمت خروج را پوشش میدهد و راهنمای ارزیابی ملک در عمان توضیح میدهد قیمت چگونه با فروشهای قابل مقایسه سنجیده میشود.
هزینهٔ سرمایه چقدر باشد تا داشتن با اجاره برابر شود؟
به‌جای انتخاب یک نرخ و خواندن هزینهٔ ماهانه می‌توان معادله را وارونه کرد. برای یک اجارهٔ معین، نرخ هزینهٔ سرمایهای هست که در آن داشتن و اجاره‌کردن دقیقاً هزینهٔ یکسانی دارند. زیر آن نرخ داشتن ارزان‌تر است؛ بالای آن اجاره ارزان‌تر است. این نرخ برابر است با اجارهٔ سالانه منهای شارژ خدمات منهای سهم سالانهٔ هزینهٔ ثبت، تقسیم بر سرمایه. برای Alef با اجارهٔ OMR ۳۵۰ و نگهداری ۱۰ ساله این میشود (۴٬۲۰۰ منهای ۴۴۱٫۲۵ منهای ۱۹۴٫۹) تقسیم بر ۶۶٬۹۲۹ یعنی ۵٫۳۲ درصد.
جدول زیر این نرخ را برای هر واحد در برابر هر چهار اجارهٔ محله‌ای Savills، برای ۵ و ۱۰ سال، با ارزش خروج برابر قیمت خرید میدهد. این جدول شبکه‌ای مکانیکی است: یک آپارتمان ۱۵۸ متر مربعی در Sultan Haitham City همان محصول یک آپارتمان میانگین Al Mouj نیست، پس خانه‌هایی که واحدی را با محله‌ای جفت میکنند که در آن نیست فقط برای دیدنی‌کردن حساسیت به اجاره نشان داده شده‌اند.
| واحد و دورهٔ نگهداری | اجارهٔ ۳۵۰ (Qurum) | اجارهٔ ۳۸۵ (Al Khuwair) | اجارهٔ ۴۹۱ (Muscat Hills) | اجارهٔ ۷۱۰ (Al Mouj) |
|---|---|---|---|---|
| Hay Al Wafa، ۵ سال | ۵٫۰۴٪ | ۵٫۶۶٪ | ۷٫۵۵٪ | ۱۱٫۴۳٪ |
| Hay Al Wafa، ۱۰ سال | ۵٫۳۳٪ | ۵٫۹۵٪ | ۷٫۸۴٪ | ۱۱٫۷۳٪ |
| Alef، ۵ سال | ۵٫۰۳٪ | ۵٫۶۶٪ | ۷٫۵۶٪ | ۱۱٫۴۹٪ |
| Alef، ۱۰ سال | ۵٫۳۲٪ | ۵٫۹۵٪ | ۷٫۸۵٪ | ۱۱٫۷۸٪ |
| Jood، ۵ سال (بدون شارژ خدمات) | ۴٫۶۲٪ | ۵٫۱۴٪ | ۶٫۷۱٪ | ۹٫۹۶٪ |
| Jood، ۱۰ سال (بدون شارژ خدمات) | ۴٫۹۱٪ | ۵٫۴۳٪ | ۷٫۰۰٪ | ۱۰٫۲۵٪ |
این ارقام را در برابر حالت‌های هزینهٔ سرمایه بخوانید: در اجارهٔ سطح Qurum یعنی OMR ۳۵۰، ارقام ۵٫۰ تا ۵٫۳ درصدِ Hay Al Wafa و Alef بسیار بالاتر از حالت B (۲٫۴ درصد) و نزدیک به حالت C (۵٫۳ درصد) هستند. به زبان ساده، برای خریدار نقدی که کاربرد جایگزین پولش سپردهٔ بانکی است، داشتن آپارتمانی به آن قیمت در ماه کمتر از اجاره‌کردن با OMR ۳۵۰ تمام میشود، با فرض‌های اعلام‌شده؛ برای خریداری که پولش به نرخ میانگین وام نظام بانکی هزینه دارد، این دو تقریباً هم‌ترازند، با اجارهٔ اندکی ارزان‌تر در ۵ سال و برابری در ۱۰ سال. در اجاره‌های OMR ۳۸۵ و بالاتر نرخ برابری ۵٫۶۶ درصد یا بیشتر است، پس داشتن در هر سه حالت ارزان‌تر تمام میشود. برای Jood در OMR ۳۵۰ نرخ برابری پیش از هر شارژ خدمات ۴٫۶۲ تا ۴٫۹۱ درصد است، پس داشتن در حالت B ارزان‌تر و در حالت C گران‌تر است. چون رقم اجاره میانگین یک محله است و آپارتمان‌ها در جاهای مختلف‌اند، جدول حساسیت را مشخص میکند نه حکم نهایی را.
همین داده‌ها را می‌توان به شکل کوتاه‌نویسی قدیمی‌تر هم نشان داد، یعنی قیمت تقسیم بر اجارهٔ یک سال. هیچ هزینهٔ سرمایه یا هزینهٔ جانبی درون آن نیست، پس مقیاسی تقریبی است نه قاعدهٔ تصمیم.
| واحد | قیمت تقسیم بر اجارهٔ ۱۲ ماههٔ ۳۵۰ | ۳۸۵ | ۴۹۱ | ۷۱۰ |
|---|---|---|---|---|
| Hay Al Wafa (OMR ۶۵٬۶۰۰) | ۱۵٫۶ سال | ۱۴٫۲ | ۱۱٫۱ | ۷٫۷ |
| Alef (OMR ۶۴٬۹۸۰) | ۱۵٫۵ سال | ۱۴٫۱ | ۱۱٫۰ | ۷٫۶ |
| Jood (OMR ۷۸٬۴۳۷) | ۱۸٫۷ سال | ۱۷٫۰ | ۱۳٫۳ | ۹٫۲ |
برای Alef محاسبه چنین است: ۶۴٬۹۸۰ تقسیم بر (۱۲ ضرب در ۳۵۰) که میشود ۶۴٬۹۸۰ تقسیم بر ۴٬۲۰۰ یعنی ۱۵٫۵. این یعنی ۱۵٫۵ سال اجارهٔ سطح Qurum با قیمت خرید برابر است. این عدد نمی‌گوید آپارتمان با چه اجاره‌ای اجاره می‌رود یا به چه قیمتی فروخته میشود، و بدون بررسی اینکه رقم هر کشور چه چیزی را در بر میگیرد نباید با ارقام کشورهای دیگر مقایسه شود. راهنمای ما دربارهٔ درآمد اجاره از ملک در عمان از سمت مالک روی همین عددها کار میکند.
گره پیشفروش: اقساط به‌علاوهٔ اجاره
هر خرید در این مدل پیشفروش است و این موضوع سال‌های نخست را تغییر میدهد. تا زمان تحویل واحدها خریدار در آپارتمان زندگی نمی‌کند، پس همزمان قسط و اجاره می‌پردازد. محاسبهٔ سربه‌سر بالا از روز تحویل واحدها اعمال میشود؛ جدول زیر نشان میدهد پیش از آن چه می‌گذرد، با طرح پرداخت هر سازنده چنان‌که در صفحه‌های آگهی ما منتشر شده است. ماه‌ها از ۲۴ اکتبر ۲۰۲۶ تا آغاز و پایان سهماههٔ تحویل واحدها شمرده شده‌اند.
| واحد | تحویل واحدها، طبق سازنده | ماه‌ها از امروز | طرح پرداخت در صفحهٔ آگهی | پرداخت‌شده پیش از تحویل |
|---|---|---|---|---|
| Hay Al Wafa | Q4 ۲۰۲۷ | ۱۱ تا ۱۴ | ۲۰٪ هنگام رزرو (OMR ۱۳٬۱۲۰)، ۸۰٪ در ۳۶ ماه (OMR ۵۲٬۴۸۰ یا ماهی OMR ۱٬۴۵۸ در صورت پرداخت ماهانه) | حدود OMR ۲۹٬۲۰۰ تا ۳۳٬۵۰۰ (۴۴٪ تا ۵۱٪) در صورت پرداخت ماهانه |
| Sarooj Oasis Azha، ردهٔ ۳۰٪ | تکمیل کامل Q3 ۲۰۲۸ | ۲۰ تا ۲۳ | OMR ۹٬۴۸۰ پیش‌پرداخت، سپس ۳۵ قسط ماهانهٔ OMR ۶۳۲ | حدود OMR ۲۱٬۵۰۰ تا ۲۳٬۴۰۰ (۶۸٪ تا ۷۴٪) |
| Alef | Q2 ۲۰۲۹ | ۲۹ تا ۳۲ | ۲۰٪ پیش‌پرداخت (OMR ۱۲٬۹۹۶)، ۱۰ قسط سه‌ماهه به میزان ۶٫۵٪ (هر یک OMR ۴٬۲۲۴)، ۱۵٪ هنگام تکمیل (OMR ۹٬۷۴۷) | OMR ۵۵٬۲۳۳ (۸۵٪) |
| Jood | Q1 ۲۰۳۰ | ۳۸ تا ۴۱ | ۲٫۵٪ هنگام رزرو، ۱۷٫۵٪ ظرف یک ماه، ۱۵٪ در ۱۲ و در ۲۴ ماهگی، ۴۵٪ طی دو سال بعد، ۵٪ هنگام تکمیل | OMR ۷۴٬۵۱۵ (۹۵٪) |
ارقام Hay Al Wafa و Sarooj فرض میکنند پرداخت‌ها از زمان رزرو شروع می‌شوند و در گام‌های ماهانهٔ مساوی ادامه می‌یابند؛ صفحه‌ها تناوب‌های دیگر را هم مجاز می‌دانند، پس این ارقام مقیاس را نشان می‌دهند نه جدول زمانی. ردیف Sarooj از ۳۰ درصدِ ۳۱٬۶۰۰ یعنی ۹٬۴۸۰ به‌علاوهٔ ۱۹ تا ۲۲ قسط ۶۳۲ (۱۲٬۰۰۸ تا ۱۳٬۹۰۴) به دست می‌آید. صفحه چهار ردهٔ پیش‌پرداخت فهرست کرده است؛ با ۲۰، ۴۰ و ۵۰ درصد پیش‌پرداخت، اقساط ماهانه OMR ۷۲۴، OMR ۵۴۰ و OMR ۴۵۲ است. صفحهٔ Alef هزینهٔ رزرو جداگانهٔ OMR ۲٬۰۰۰ را فهرست میکند و می‌گوید اسناد رزرو نحوهٔ احتساب آن را مشخص میکنند، بنابراین جدول فقط از درصدها پیروی میکند.
برای خریدار Alef، ۲۹ تا ۳۲ ماه پیش از تحویل واحدها در Q2 ۲۰۲۹ صورتحساب اجاره هم دارد. با میانگین Savills برای Qurum یعنی OMR ۳۵۰، ۳۰ ماه اجاره برابر OMR ۱۰٬۵۰۰ ($۲۷٬۳۰۰) است. با OMR ۳۸۵ در Al Khuwair برابر OMR ۱۱٬۵۵۰، با OMR ۴۹۱ در Muscat Hills برابر OMR ۱۴٬۷۳۰ و با OMR ۷۱۰ در Al Mouj برابر OMR ۲۱٬۳۰۰ است. این پرداخت‌های اجاره چیزی نمی‌خرند که به مالکیت منتقل شود و هزینهٔ مسیر پیش‌فروش‌اند که ارقام ماهانهٔ پس از تحویل واحدها آن‌ها را کنار می‌گذارند. در عین حال، خریداری که اقساط طرحی را می‌پردازد که هزینه را بر چند سال پخش میکند هنوز کل قیمت را در آپارتمان نگذاشته است، پس هزینهٔ سرمایه در سال‌های نخست کمتر از چیزی است که مدل حساب میکند. این دو اثر در جهت‌های مخالف می‌کشند و مدل آن‌ها را با هم خالص نمی‌کند.
تاریخ‌های تحویل واحدها هدف‌هایی‌اند که سازندگان اعلام کرده‌اند. مقالهٔ ما دربارهٔ تقویم تحویل ۲۰۲۶ تا ۲۰۳۳ آن‌ها را پروژه به پروژه فهرست میکند، تأخیر سازنده و حقوق خریدار در عمان توضیح میدهد وقتی تاریخی عقب می‌افتد چه میشود، و فرمان سلطنتی ۷۹/۲۰۲۵ قواعد حساب امانی (escrow) و ثبت را که پرداخت‌های پیشفروش را اداره میکنند تعیین میکند. تأخیر شش‌ماهه در Alef شش ماه اجارهٔ بیشتر اضافه میکند که با OMR ۳۵۰ برابر OMR ۲٬۱۰۰ است. مقایسهٔ طرح‌های پرداخت ملک در عمان ما نشان میدهد در پروژه‌های بیشتری چه سهمی از هر طرح پیش از تحویل واحدها پرداخت میشود، و فرایند خرید پیشفروش ترتیب گام‌ها را نشان میدهد.
وضعیت اقامت: کفالت کارفرما در برابر ویزای مالک
برای کارمند مهاجر، پرسش اجاره یا خرید پرسش اقامت هم هست، چون این دو مسیر به دو چیز متفاوت وصل‌اند. طبق قانون کار به روایت خلاصهٔ DLA Piper، کارکنان غیر عضو شورای همکاری خلیج فارس به مجوز کار و ویزای اقامت زیر کفالت کارفرمایی با نهاد ثبت‌شده در عمان نیاز دارند. اقامت از کارفرما پیروی میکند. تصمیم ۱۵۷/۲۰۲۰ پلیس سلطنتی عمان که از ۱ ژانویهٔ ۲۰۲۱ اجرایی شد، الزام گواهی عدم مخالفت (NOC) کارفرمای فعلی را هنگام تغییر شغل برداشت؛ CMS Law یادآور میشود که کارمند باید نشان دهد قرارداد قبلی پایان یافته است، کارفرمای جدید باید مجوز استخدام داشته باشد، مرجع کار باید قرارداد جدید را تأیید کند و سپس اقامت به کارفرمای جدید منتقل میشود، و همین‌طور اقامت اعضای خانواده‌ای که شرایط را دارند. اجاره‌کردن هیچیک از اینها را تغییر نمی‌دهد: اقامت مستأجر همان است که ترتیب کارفرما فراهم میکند.
مالکیت مسیر دوم را باز میکند. مصوبهٔ ۸۷/۲۰۲۶ پلیس سلطنتی عمان که در روزنامهٔ رسمی (Official Gazette) شمارهٔ ۱۶۵۳ منتشر شد و Oman Observer در ۲۵ ژوئن ۲۰۲۶ گزارش کرد، به خارجی‌ای که مالک یک واحد ملکی است اجازه میدهد بر پایهٔ گواهی مرجع صالح، ویزای مالک ملک (Property Owner Visa) و اقامت مالک ملک (Property Owner Residency) را بدون کفیل بگیرد. ویزای ورود وابسته به ملک بین شش ماه تا یک سال معتبر و تمدیدپذیر است و هر ورود تا سه ماه اقامت میدهد. این تصمیم مالکان واحدهای ثبت‌شده و واحدهایی را که ثبتشان هنوز کامل نشده، همسر مالک و بستگان درجهٔ یک، و نمایندگان قانونی یک نهاد مالک را در بر میگیرد. اگر مالکیت منتقل شود اقامت پایان مییابد و اقامت خانواده هم با آن تمام میشود. تصمیم حداقل ارزشی برای ملک در ویزا تعیین نمی‌کند. مقالهٔ ما که اقامت طلایی و ویزای مالک را مقایسه میکند هر دو مسیر را کامل شرح میدهد و اقامت برای وابستگان خانواده همسر، فرزندان و والدین را پوشش میدهد.
| مسیر | به چه چیزی وصل است | ملک موردنیاز | چه چیزی آن را پایان میدهد |
|---|---|---|---|
| اقامت با کفالت کارفرما | کارفرما و قرارداد کار تأییدشده | هیچ؛ اجاره یا مالکیت فرقی نمی‌کند | پایان قرارداد، مگر به کارفرمای جدید منتقل شود |
| ویزای مالک و اقامت مالک ملک (مصوبهٔ ۸۷/۲۰۲۶) | مالکیت یک واحد، بر پایهٔ گواهی مرجع صالح | بدون حداقل ارزش | انتقال مالکیت |
| اقامت طلایی | یک مسیر سرمایه‌گذاری؛ املاک یکی از آن‌هاست | یک ملک ITC با ارزش دستکم OMR ۲۰۰٬۰۰۰ ($۵۲۰٬۲۰۰)، با تصمیم پلیس سلطنتی عمان | دورهٔ ده‌ساله، تمدیدپذیر |
هیچیک از چهار قیمت ورودی این مقاله به OMR ۲۰۰٬۰۰۰ نمیرسد: بالاترین قیمت، ویلای Jood با OMR ۱۵۸٬۵۶۷ ($۴۱۲٬۴۰۰) در صفحه است و صفحهٔ Alef تصریح میکند هیچ واحدی در آنجا به آستانه نمیرسد. بنابراین مسیر اقامت طلایی بخشی از این مقایسه نیست. تفاوت عملی میان دو ردیف نخست در این است که اقامت به چه چیزی بستگی دارد. در اولی به شغل بستگی دارد؛ در دومی به نگه‌داشتن سند. صفحهٔ Hay Al Wafa یادآور میشود که اقامت درخواستی جداست و پلیس سلطنتی عمان دربارهٔ آن تصمیم میگیرد، پس خرید به‌تنهایی آن را تعیین نمی‌کند.
اجاره یا خرید در عمان و مالیات بر درآمد ۲۰۲۸
فرمان سلطنتی ۵۶/۲۰۲۵ در ۲۲ ژوئن ۲۰۲۵ صادر شد، در ۳۰ ژوئن ۲۰۲۵ در روزنامهٔ رسمی منتشر شد و از ۱ ژانویهٔ ۲۰۲۸ اجرایی میشود. EY این مالیات را ۵ درصد بر درآمد بالاتر از OMR ۴۲٬۰۰۰ در سال ($۱۰۹٬۲۰۰) خلاصه میکند و مقیم مالیاتی را کسی می‌داند که در یک سال مالیاتی بیش از ۱۸۳ روز در عمان حضور داشته باشد. مقیمان بر درآمد عمان و خارج از آن مالیات می‌دهند؛ غیرمقیمان بر درآمد عمان. دسته‌های مشمول مالیات شامل حقوق، اجاره‌دهی (درآمد اجاره) و عواید واگذاری ملک است، با کسر هزینه‌های مجاز در دو ردیف ملکی و انتقال زیان اجاره و واگذاری تا پنج سال.
این قانون در سه نقطه به موضوع اجاره یا خرید در عمان می‌خورد و تنها یکی از آن‌ها برای هر دو مسیر یکسان است.
- حقوق. کارمند مقیمی که بیش از OMR ۴۲٬۰۰۰ درآمد دارد، چه اجاره کند چه بخرد، بر مازاد آن ۵ درصد مالیات می‌پردازد. برای حقوق OMR ۵۰٬۰۰۰ ($۱۳۰٬۰۰۰) مالیات ۵ درصدِ ۸٬۰۰۰ یعنی OMR ۴۰۰ در سال است، برای مستأجر و مالک یکسان.
- اجاره‌دادن آپارتمان. اگر خریدار عمان را ترک کند و آپارتمان را اجاره دهد، یا هنگام کار در جایی دیگر آن را نگه دارد، اجاره درآمد مشمول مالیات است. با درآمد دیگر OMR ۴۰٬۰۰۰ و اجارهٔ OMR ۵٬۸۹۲ (دوازده ماه با میانگین Muscat Hills یعنی ۴۹۱، ۱۲ ضرب در ۴۹۱)، کل درآمد OMR ۴۵٬۸۹۲ است، مازاد بر آستانه OMR ۳٬۸۹۲ است و مالیات پیش از کسورات ۵ درصد آن یعنی OMR ۱۹۴٫۶۰ در سال است. خواننده‌ای که کل درآمدش زیر آستانه بماند چیزی نمی‌پردازد. راهنمای مالک غایب ما جنبهٔ عملی را پوشش میدهد.
- فروش. عواید واگذاری ملک در دامنهٔ مالیات است، اما EY فروش اقامتگاه اصلی و فروش اقامتگاه دوم را معاف فهرست میکند، و فهرست Gulf News از ۱۶ دستهٔ معاف، معافیت اقامتگاه اصلی را در جایی می‌داند که اقامتگاه دستکم دو سال به سازمان مالیات اعلام شده باشد و معافیت اقامتگاه دوم را معافیتی یک‌باره در طول عمر توصیف میکند.
مالک‌ساکنی که هرگز آپارتمان را اجاره نمی‌دهد درآمد اجاره‌ای برای مالیات ندارد و، بر پایهٔ معافیت‌ها چنان‌که توصیف شده‌اند، فروش خانه در صورت رعایت شرایط معاف خواهد بود. مستأجر فقط بر حقوق مالیات میدهد. بنابراین مالیات مقایسه را بیشتر برای خریداری تغییر میدهد که صاحب‌خانهٔ اجاره‌دهنده میشود، که تصمیمی متفاوت از تصمیم الگوسازی‌شده در اینجاست؛ مالیات ۳ درصدی شهرداری مسقط بر اجارهٔ ثبت‌شده بالای آن می‌نشیند. راهنمای مالیات ملک در عمان ما مالیات‌ها و هزینه‌های جاری را یک‌جا گرد می‌آورد. مقررات اجرایی سازمان مالیات رویهٔ تفصیلی را تعیین میکنند، پس کسورات دقیق و فرایند اظهار را باید هنگامی که به کار می‌آیند از خود آن مقررات خواند.
در هر مسیر چه از دست می‌رود و چه به دست می‌آید
محاسبهٔ بالا پول را قیمت‌گذاری میکند. تفاوت‌های دیگر را قیمت‌گذاری نمی‌کند، و این تفاوت‌ها در اینجا بدون رتبه‌بندی فهرست شده‌اند.
اجاره‌کردن سرمایه را نقدشونده نگه می‌دارد. پولی که به آپارتمان می‌رفت به هر شکلی که مستأجر برگزیند می‌ماند و رفتن به شهر دیگر، کارفرمای دیگر یا کشور دیگر مهلت اخطار دارد نه فروش. مستأجر همچنین مدیریت ساختمان و شارژ خدمات را به مالک وامی‌گذارد. فرمان سلطنتی ۱۲/۲۰۲۵ که فرمان سلطنتی ۶/۱۹۸۹ دربارهٔ مالکان و مستأجران را اصلاح میکند و شش ماه پس از صدورش در ۷ ژانویهٔ ۲۰۲۵ اجرایی شد، در هر استان یک کمیتهٔ حل اختلافات اجاره ایجاد کرد؛ CMS Law گزارش میدهد کمیته باید ظرف ۹۰ روز تصمیم بگیرد و تصمیم‌هایش قطعی است. این به مستأجر راهی تعریف‌شده میدهد وقتی سپرده یا تخلیه محل اختلاف است، که یک امتیاز در سمت اجاره است و در هیچ جدول هزینه‌ای دیده نمی‌شود.
اجاره‌کردن همچنین یعنی هزینهٔ مسکن میتواند در تمدید تغییر کند و مالک میتواند تمدید نکند. عدد ۰٫۱ درصدی گروه مسکن NCSI برای سپتامبر ۲۰۲۶ نشان میدهد این گروه در سال پیش چقدر کم جابه‌جا شد، اما دربارهٔ اینکه تمدید یک مستأجر مشخص چگونه قیمت‌گذاری میشود چیزی نمی‌گوید.
خرید هزینهٔ مسکن را برای دورهای که واحد در مالکیت است ثابت میکند، جز شارژ خدمات و هزینهٔ سرمایه. همچنین مسیر ویزای مالک را به سند وصل میکند، واحد را برای استفادهٔ خانواده در دسترس می‌گذارد و اجاره‌دادن در آینده را، با پیامدهای مالیاتی بالا، ممکن میکند. در برابر اینها هزینه‌هایی قرار دارند که مدل می‌شمارد، یعنی سرمایهای که جای دیگر قابل استفاده نیست، هزینهٔ ثبتی که یک‌بار پرداخت میشود، قرار گرفتن در معرض قیمت فروش، و هزینهٔ فروش که مدل نمی‌شمارد. خرید پیشفروش ریسک زمان تحویل و دورهٔ طولانی اقساط را اضافه میکند و ریسک‌های بازار ملک عمان در راهنمایی جداگانه فهرست شده‌اند. خرید از طریق شرکت رفتار مالیاتی و ثبتی را عوض میکند، چنان‌که در مقالهٔ خرید ملک عمان از طریق شرکت توضیح داده شده، و راهنمای خرید ملک در عمان به‌عنوان خارجی توضیح میدهد چه کسی کجا میتواند بخرد.
اینکه اکنون لحظهٔ مناسبی برای ورود به بازار است یا نه، موضوعی جدا از این موضوع است و مقالهٔ زمان‌بندی بازار ما آن را بررسی میکند. برای پرسش این مقاله، عددی که پاسخ را بیش از همه جابه‌جا میکند طول اقامت است، سپس هزینهٔ سرمایه، سپس اجارهٔ محله‌ای که در سمت دیگر به کار رفته و در آخر شارژ خدمات.
سوالات متداول
آیا اجاره یا خرید در عمان برای یک اقامت کوتاه مقایسهای منصفانه است؟
برای اقامتهای دو تا سه ساله مقایسه را هزینهٔ ثبت و قیمت فروش تعیین میکنند. روی قیمت Alef، هزینهٔ ثبت ۳ درصدی به مبلغ OMR ۱٬۹۴۹ که در ۳۶ ماه سرشکن شود، پیش از هر هزینهٔ سرمایه ماهی OMR ۵۴ است، در برابر ماهی OMR ۱۶ در ۱۲۰ ماه. اقامت کوتاه همچنین با دورهٔ پیشفروش یکی میشود، یعنی زمانی که قسط و اجاره روی هم میافتند، پس حساب اجاره یا خرید در عمان در این مقاله برای دورههای نگهداری پنج سال یا بیشتر پس از تحویل واحدها ساخته شده است.
اجارهٔ یک آپارتمان دو خوابه در مسقط چقدر است؟
گزارش Savills دربارهٔ عمان برای سهماههٔ نخست ۲۰۲۶ میانگین اجارهبهای ماهانهٔ آپارتمانهای دو خوابه را OMR ۳۵۰ در Qurum، OMR ۳۸۵ در Al Khuwair، OMR ۴۹۱ در Muscat Hills و OMR ۷۱۰ در Al Mouj میدهد. اینها میانگین محلهاند.
آیا مالیات بر درآمد عمان بر تصمیم اجاره یا خرید در عمان اثر می‌گذارد؟
از ۱ ژانویهٔ ۲۰۲۸ مالیات ۵ درصدی بر درآمد بالاتر از OMR ۴۲٬۰۰۰ برای حقوق مستأجران و مالکان به یک اندازه اعمال میشود. برای تصمیم اجاره یا خرید در عمان، این مالیات برای مالکی که آپارتمان را اجاره میدهد مهم‌تر است، چون درآمد اجاره دسته‌ای مشمول مالیات است، با کسورات مجاز. فروش اقامتگاه اصلی یا دوم را EY معاف فهرست میکند، با شرایطی که Gulf News توصیف کرده است.
ثبت یک خرید چقدر هزینه دارد؟
وزارت مسکن و برنامهریزی شهری، بر پایهٔ گزارش Oman Observer، هزینهٔ ثبت فروش ملک را از ۳ نوامبر ۲۰۲۰ از ۵ درصد به ۳ درصد ارزش دارایی کاهش داد. روی OMR ۶۴٬۹۸۰ این مبلغ OMR ۱٬۹۴۹ میشود. VAT جداست: نخستین فروش یک واحد مسکونی نو توسط سازنده مشمول ۵ درصد است و فروش مجدد معاف است، بر پایهٔ خلاصهٔ Deloitte از راهنمای سازمان مالیات عمان.
آیا خرید به یک مهاجر اقامت در عمان میدهد؟
مالکیت میتواند ویزای مالک و اقامت مالک ملک را بر پایهٔ مصوبهٔ ۸۷/۲۰۲۶ پلیس سلطنتی عمان پشتیبانی کند، که بدون کفیل است، حداقل ارزشی ندارد و با انتقال مالکیت پایان مییابد. اقامت طلایی مسیری جداست که یک ملک ITC با ارزش دستکم OMR ۲۰۰٬۰۰۰ میخواهد و پلیس سلطنتی عمان دربارهٔ آن تصمیم میگیرد. هیچیک از قیمتهای ورودی در این مقایسهٔ اجاره یا خرید در عمان به آن سطح نمیرسد.
مالیات شهرداری بر اجاره را چه کسی می‌پردازد؟
Oman Observer در ۱۵ فوریهٔ ۲۰۲۲ گزارش داد که مالک باید قرارداد اجاره را در شهرداری مسقط ثبت کند و مالیات ثابت ۳ درصدی بپردازد. مستأجر اجارهٔ تعیین‌شده در قرارداد را می‌پردازد. خود اجارهٔ مسکونی بر پایهٔ خلاصهٔ Deloitte از راهنمای سازمان مالیات عمان از VAT معاف است.
چه هزینهٔ سرمایهای داشتن را با اجاره برابر میکند؟
برای اجارهٔ سطح Qurum یعنی OMR ۳۵۰، نگهداری ۱۰ ساله و ارزش خروج برابر قیمت خرید، رقم برای Alef برابر ۵٫۳۲ درصد و برای Hay Al Wafa برابر ۵٫۳۳ درصد است. زیر آن نرخ، داشتن در ماه کمتر از اجاره هزینه دارد؛ بالای آن، اجاره کمتر هزینه دارد. میانگین نرخ وام ریال عمان در پایان ژوئیهٔ ۲۰۲۶ برابر ۵٫۳۱۱ درصد و میانگین نرخ سپرده در مه ۲۰۲۶ برابر ۲٫۳۶۶ درصد بود، پس پاسخ به این بستگی دارد که از پول چه کسی استفاده میشود.
اگر سازنده تحویل واحدها را به تأخیر بیندازد چه میشود؟
خریدار در تمام مدت انتظار به پرداخت اجاره ادامه میدهد. شش ماه تأخیر با OMR ۳۵۰ برابر OMR ۲٬۱۰۰ است. فرمان سلطنتی ۷۹/۲۰۲۵ قواعد حساب امانی و ثبت را برای فروشهای پیشفروش تعیین میکند و مقالهٔ تأخیر سازنده و حقوق خریدار در عمان راهکارها را توضیح میدهد. در محاسبهٔ اجاره یا خرید در عمان، تأخیر دورهای را که هر دو پرداخت در جریاناند طولانیتر میکند.
آیا مستأجر هم میتواند ویزای مالک بگیرد؟
ویزای مالک به مالکیت یک واحد ملکی بستگی دارد، پس مستأجر از راه اجاره واجد شرایط نمی‌شود. مستأجری که کارمند است اقامتش را از کفیل کارفرما دارد و تصمیم ۱۵۷/۲۰۲۰ اجازه میدهد آن کارمند در صورت رعایت شرایط ذکرشده بدون گواهی عدم مخالفت به کارفرمای جدید برود، بر پایهٔ CMS Law.
آیا شارژ خدمات برای همهٔ آپارتمان‌ها یکسان است؟
خیر. صفحهٔ Alef مبلغ OMR ۵ برای هر متر مربع در سال را ذکر میکند که برای واحد ۸۸٫۲۵ متر مربعی OMR ۴۴۱٫۲۵ میشود. صفحهٔ Hay Al Wafa برای واحد ورودی خود OMR ۳۰۰ تا ۵۰۰ در سال ذکر میکند. Jood نرخی برای هر متر مربع از مساحت خانه میگیرد. راهنمای شارژ خدمات توضیح میدهد این هزینه‌ها چگونه صورتحساب می‌شوند.
آخرین بررسی: 24 اکتبر 2026. منابع: گزارش Savills دربارهٔ عمان، Q1 2026؛ Times of Oman دربارهٔ تورم سپتامبر 2026 به نقل از NCSI؛ Times of Oman دربارهٔ شاخص قیمت ملک NCSI در Q2 2026؛ Oman Observer دربارهٔ هزینهٔ ثبت 3%؛ Oman Observer دربارهٔ ثبت قرارداد اجاره؛ Oman Observer دربارهٔ مصوبهٔ ROP 87/2026؛ Oman Observer دربارهٔ نرخ‌های وام NCSI؛ Oman Observer دربارهٔ نرخ‌های سپرده و وام Central Bank of Oman؛ EY دربارهٔ مالیات بر درآمد شخصی عمان؛ Gulf News دربارهٔ 16 دستهٔ درآمد معاف؛ Deloitte دربارهٔ راهنمای VAT بخش املاک سازمان مالیات عمان؛ decree.om، فرمان سلطنتی 12/2025؛ CMS Law دربارهٔ اصلاحات قانون مالک و مستأجر؛ CMS Law دربارهٔ تصمیم ROP 157/2020؛ DLA Piper دربارهٔ حقوق کار در عمان؛ Gulf News دربارهٔ اقامت طلایی.
