تأخیر سازنده در عمان: خریداران پیشفروش چه میتوانند بکنند
این راهنما که در ۲۴ اکتبر ۲۰۲۶ بررسی شده است، تأخیر سازنده در عمان را توضیح میدهد: وقتی سازنده تاریخ تحویل مندرج در قرارداد فروش پیشفروش (off-plan) را از دست میدهد چه اتفاقی می‌افتد، کدام قواعد اعمال میشود و چه اقدام‌هایی برای خریدار باز است. راهنما فرمان سلطنتی ۷۹/۲۰۲۵ (قانون تنظیم املاک) را ماده به ماده می‌خواند و برای این کار از فرمان منتشرشده در روزنامهٔ رسمی (Official Gazette) شمارهٔ ۱۶۱۳ در decree.om و از متن کامل قانون بهصورت رونویسشده در qanoon.om استفاده میکند، و قواعد عمومی قراردادها در قانون معاملات مدنی (فرمان سلطنتی ۲۹/۲۰۱۳) را همان‌طور که شرکت‌های حقوقی عمانی توضیح داده‌اند به آن می‌افزاید. راهنما همچنین تاریخ‌های تحویل و طرح‌های پرداخت را در صفحه‌های آگهی خودمان برای Jood، Yamal، Yenaier Residences، Amazi، Lubana Island و Residences at Mandarin Oriental بررسی میکند.
در پایان خواهید دانست قانون چه میگوید و، به همان اندازه مهم، چه چیزهایی را به قرارداد یا به آیین‌نامه‌ای وامی‌گذارد که در ۲۴ اکتبر ۲۰۲۶ هنوز موعد صدورش نرسیده بود؛ حساب امانی (escrow)، وزارت مسکن و برنامهریزی شهری (Ministry of Housing and Urban Planning) و دادگاه‌ها چگونه پیرامون تأخیر سازنده در عمان قرار می‌گیرند؛ کدام بندهای قرارداد فروش تکلیف یک اختلاف تأخیر را روشن میکنند؛ چه مدارکی را باید نگه داشت؛ تحویل با تأخیر چگونه حساب‌وکتاب یک طرح پرداخت را تغییر میدهد، همراه با مثال‌های عددی؛ و دادگاه و داوری چه تفاوتی با هم دارند. قیمت‌ها به ریال عمان و با دلار آمریکا داخل پرانتز آمده‌اند، با نرخ ثابت ۲٫۶۰۰۸ دلار به‌ازای هر ریال، و همان رقم‌هایی هستند که در ۲۴ اکتبر ۲۰۲۶ در هر صفحهٔ آگهی دیده میشد. این مطلب اطلاعات عمومی است و مشاورهٔ حقوقی نیست، و پیش‌بینی نمیکند که هیچ اختلاف مشخصی چگونه پایان می‌یابد.
معنای تأخیر سازنده در عمان
مردم واژهٔ «تأخیر» را برای چهار وضعیت متفاوت به کار می‌برند و قانون با هر یک به شکلی جداگانه برخورد میکند. وضعیت نخست تحویل با تأخیر است: پروژه در حال ساخت است، تاریخ مندرج در قرارداد گذشته یا در آستانهٔ گذشتن است و سازنده میگوید تکمیل چند ماه دیگر انجام میشود. وضعیت دوم پروژهٔ متوقف‌شده است، یعنی ساختوساز به هر دلیلی متوقف شده است. وضعیت سوم تغییر محصول است، که در آن واحد دیرتر تحویل داده میشود و در متراژ یا مشخصات نیز با قرارداد تفاوت دارد. وضعیت چهارم پروژه‌ای است که اصلاً نباید به شکلی که فروخته شده فروخته میشد، چون مجوز سازنده، مجوز پروژه یا مجوز تبلیغات، یا حساب امانی، وجود نداشته است.
فرمان سلطنتی ۷۹/۲۰۲۵ مستقیماً به وضعیت دوم و چهارم میپردازد و تنها به‌طور غیرمستقیم به وضعیت نخست. برای پروژهٔ متوقف‌شده در ماده ۲۸ رویهٔ جداگانه‌ای پیش‌بینی شده است. نبودن مجوز یا حساب امانی بر پایهٔ مادههای ۶۳ تا ۶۵ موضوعی کیفری و اداری است. تغییر محصول را ماده ۱۷ پوشش میدهد که وقتی متراژ یا مشخصات تحویل‌شده با قرارداد فرق دارد، قیمت را دوباره محاسبه میکند. در مقابل، یک تحویل ساده با تأخیر عمدتاً به قرارداد فروش و به قواعد عمومی قراردادها در قانون معاملات مدنی مربوط میشود. همین تفکیک توضیح میدهد که چرا خریداری که فقط قانون تنظیم املاک را می‌خواند، در آن هیچ جریمهٔ قانونی یا حق استرداد قانونی برای تحویل با تأخیر نمی‌یابد.
تفاوت میان پروژهٔ دیرکرده و پروژهٔ متوقف‌شده جنبهٔ عملی هم دارد. پروژهٔ دیرکرده به پیش می‌رود؛ پرسش‌های خریدار دربارهٔ تاریخ جدید، هزینهٔ انتظار و بند جبران در قرارداد است. پروژهٔ متوقف‌شده پرسش‌هایی دربارهٔ موجودی حساب امانی، نقش وزارت و آنچه دادگاه‌ها میتوانند حکم دهند پیش می‌آورد. ادامهٔ این راهنما این دو را از هم جدا نگه میدارد.
تأخیر سازنده در عمان در یک نگاه: قواعد و مرجع تصمیم‌گیری
جدول زیر هر منبع قواعد را کنار پرسشی میگذارد که به آن پاسخ میدهد. قانون، مجوزدهی، حساب امانی، قرارداد تأییدشده، رویهٔ پروژهٔ متوقف‌شده و مجازات‌ها را تعیین میکند. قرارداد فروش تاریخ‌ها و راههای جبران را تعیین میکند. آییننامهٔ اجرایی، که وزیر مسکن و برنامهریزی شهری باید ظرف یک سال از لازمالاجرا شدن قانون صادر کند، جایی است که مادههای ۲۶، ۳۱ و ۳۶ جزئیات را به آن ارجاع می‌دهند.
| پرسش | پاسخ کجا قرار دارد | چه میگوید (تا ۲۴ اکتبر ۲۰۲۶) |
|---|---|---|
| آیا سازنده پیش از فروش باید مجوز داشته باشد؟ | فرمان سلطنتی ۷۹/۲۰۲۵، مادههای ۶، ۸، ۱۲ | مجوز وزارت برای سازنده (ماده ۸)، برای پروژه (ماده ۱۲، هر فاز یک پروژهٔ جداگانه است) و برای تبلیغ پروژه (ماده ۶) |
| آیا قرارداد فروشی که پیش از تکمیل امضا شود معتبر است؟ | فرمان سلطنتی ۷۹/۲۰۲۵، ماده ۲۵ | قراردادی که مالکیت واحد را پیش از تکمیل پروژه منتقل کند باطل است، مگر قرارداد پیشفروش تأییدشده توسط وزارت باشد |
| پول خریدار به کجا می‌رود؟ | فرمان سلطنتی ۷۹/۲۰۲۵، مادههای ۲۹ تا ۳۷ | حساب امانی پروژه نزد بانک دارای مجوز، یک حساب برای هر فاز؛ تأیید وزارت برای افتتاح یا بستن؛ حفاظت در برابر طلبکاران سازنده |
| اگر پروژه متوقف شود چه میشود؟ | فرمان سلطنتی ۷۹/۲۰۲۵، ماده ۲۸ | مشاور پروژه ظرف ۳۰ روز به وزارت گزارش میدهد؛ وزارت راه‌حلی ترتیب میدهد یا موضوع را به دادگاه صالح ارجاع میکند |
| اگر سازنده صرفاً دیر کند چه؟ | قرارداد فروش؛ قانون معاملات مدنی؛ ماده ۲۶ | ماده ۲۶ میگوید راههای جبران هر یک از طرفین را آییننامهها تعیین میکنند؛ قرارداد تاریخ و هرگونه خسارت را بیان میکند |
| آیا جریمه یا حق استرداد قانونی برای تحویل با تأخیر وجود دارد؟ | فرمان سلطنتی ۷۹/۲۰۲۵ بهصورت رونویسشده در qanoon.om | در متن چنین چیزی دیده نمی‌شود؛ آییننامهٔ اجرایی جایی است که ماده ۲۶ به آن اشاره میکند |
| چه کسی قواعد مجوزدهی را اجرا میکند؟ | فرمان سلطنتی ۷۹/۲۰۲۵، مادههای ۶۳ تا ۶۵ | حبس از ۱ تا ۳ سال و جریمهٔ OMR ۱۰٬۰۰۰ تا ۱۰۰٬۰۰۰ برای توسعهٔ بدون مجوز، تبلیغ بدون مجوز یا سوءاستفاده از حساب امانی؛ مجازات‌های اداری تا OMR ۱۰٬۰۰۰ |
خود وزارت این نظام را نظامی می‌داند که بر مجوز و ثبت پیش از فروش استوار است. در بیانیه‌ای که Times of Oman در ۲۵ ژوئیه ۲۰۲۶ گزارش کرد، Nasser Khamis Al Siyabi، مدیرکل توسعهٔ املاک در وزارت مسکن و برنامهریزی شهری، از خریداران و سرمایه‌گذاران خواست پیش از پرداخت یا امضا تأیید کنند که هم سازنده و هم پروژه دارای مجوز و ثبت‌شده‌اند. همان بیانیه سه مرحلهٔ مجوزدهی را برشمرد: مجوز توسعه، مجوز پروژه که پیش از فروش واحدهای پیشفروش، افتتاح حساب امانی نزد یک بانک محلی را الزامی میکند، و مجوز تبلیغ و بازاریابی.
آنچه فرمان سلطنتی ۷۹/۲۰۲۵ دربارهٔ تأخیر میگوید و آنچه نمی‌گوید
فرمان سلطنتی ۷۹/۲۰۲۵ در ۱۰ سپتامبر ۲۰۲۵ صادر شد و در ۱۴ سپتامبر ۲۰۲۵ در روزنامهٔ رسمی شمارهٔ ۱۶۱۳ منتشر گردید. بر پایهٔ ماده IV فرمان، این قانون ۱۸۰ روز پس از انتشار لازمالاجرا میشود که لازمالاجرا شدن آن را در مارس ۲۰۲۶ قرار میدهد؛ تفسیر شرکت حقوقی BSA تاریخ ۱۰ مارس ۲۰۲۶ را ذکر میکند. این قانون، قانون دلالی سال ۱۹۸۶، نظام مالکیت آپارتمان‌ها و طبقات سال ۱۹۸۹ و نظام حساب امانی سال ۲۰۱۸ را لغو کرد. راهنمای پیشین ما دربارهٔ قانون املاک عمان ۷۹/۲۰۲۵ ساختار آن را توضیح میدهد و مقالهٔ ما دربارهٔ آستانهٔ بازاریابی پیشفروش در عمان ترتیب مجوزدهی را به تفصیل بررسی میکند. این مقاله فقط به مقرراتی میپردازد که به تأخیر سازنده در عمان و تحویل از دست‌رفته مربوط‌اند.
متن قانون، بهصورت رونویسشده در qanoon.om، شامل این مقررات است که وقتی سازنده دیر میکند اهمیت دارند:
- ماده ۲۴ سازنده را موظف میکند قرارداد فروش پیشفروش را تهیه کند؛ قراردادی که حقوق و تعهدات هر دو طرف را مطابق آییننامهها بیان میکند.
- ماده ۲۵ هر قرارداد یا توافقی را که مالکیت واحد را پیش از تکمیل پروژه منتقل کند باطل می‌داند، مگر قرارداد پیشفروش تأییدشده توسط وزارت باشد.
- ماده ۲۶ خریدار را موظف به پرداخت اقساط توافق‌شده و سازنده را موظف به ساخت در مرحله‌هایی میکند که در قرارداد آمده است. سپس میگوید اگر یک طرف تعهد خود را نقض کند، راههای جبران طرف دیگر را آییننامهها تعیین میکنند.
- ماده ۱۷ تحویل متراژ و مشخصاتی را که در قرارداد توافق شده است الزامی میکند و اگر واحد تحویل‌شده بزرگ‌تر یا کوچک‌تر باشد، قیمت را مطابق آییننامهها دوباره محاسبه میکند.
- ماده ۲۸ به پروژهٔ پیشفروش متوقف‌شده میپردازد که در بخش بعد آمده است.
- ماده ۱۸ ضمانت ۱۰ ساله از زمان تحویل را برای عیب‌های مهم سازه‌ای و عیب‌های زیرساختی تعیین میکند، و ماده ۳۶ درصدی از فروش واحدها را تا یک سال پس از تحویل در حساب امانی نگه میدارد تا هزینهٔ عیب‌ها را پوشش دهد؛ درصد و شرایط آزادسازی را آییننامهها تعیین میکنند.
آنچه در متن نیست نیز به همان اندازه مهم است. در رونویسی که برای این راهنما خوانده شد، هیچ مادهای به خریدار حق خودکار فسخ پس از تعداد مشخصی ماه نمیدهد، هیچ خسارت روزانه یا ماهانهٔ ثابتی برای تحویل با تأخیر تعیین نکرده است و رویهٔ شکایت خریدار با فرم یا مهلت مشخص هم ندارد. ماده ۲۶ پرسش راههای جبران را به آییننامهها می‌سپارد. ماده II فرمان به وزیر یک سال از لازمالاجرا شدن قانون فرصت میدهد تا آییننامهٔ اجرایی را صادر کند، بنابراین مهلت آن حدود مارس ۲۰۲۷ است، و تا آن زمان آییننامهها و تصمیم‌های موجود در مواردی که با قانون تعارض ندارند به اعتبار خود باقی می‌مانند. تا ۲۴ اکتبر ۲۰۲۶ صدور آیین‌نامه گزارش نشده بود. بنابراین جزئیات زیر تصویری لحظهای است و آییننامهٔ اجرایی میتواند قواعد مشخصی برای جبران در تأخیر سازنده در عمان بیفزاید.
یک احتیاط دربارهٔ منابع: qanoon.om یک پایگاه حقوقی خصوصی است و روزنامهٔ رسمی نیست. صفحهٔ decree.om برای فرمان سلطنتی ۷۹/۲۰۲۵ مواد فرمان و مقدمه را نشان میدهد، اما متن کامل قانون پیوست‌شده پشت اشتراک قرار دارد. شمارهٔ ماده‌ها در این راهنما از رونویس qanoon.om گرفته شده است و پیش از آنکه در نامه یا دعوایی نقل شود باید با روزنامهٔ رسمی شمارهٔ ۱۶۱۳ مقایسه گردد.
حساب امانی، نظارت وزارت و پروژه‌های متوقف‌شده
فصل حساب امانی (مادههای ۲۹ تا ۳۷) جایی است که قانون بیشترین کار را برای حفاظت از پول خریدار انجام میدهد، و بهتر است دقیق دانست این حفاظت چه چیزی را پوشش میدهد. ماده ۲۹ سازنده را موظف میکند حساب امانی پروژه را نزد یک بانک دارای مجوز باز کند، با حسابی جداگانه برای هر فاز. ماده ۳۰ افتتاح یا بستن آن را منوط به تأیید وزارت میکند و نسخه‌ای از توافق حساب امانی باید پیش از صدور مجوز پروژه تسلیم شود. ماده ۳۱ سازنده را موظف میکند پیش از مجوزدهی درصد مشخصی از کل هزینهٔ پروژه را واریز کند؛ ارزش زمین یا کار انجام‌شده میتواند در آن محاسبه شود و درصد را آیین‌نامه تعیین میکند. ماده ۳۲ بانک را موظف به ارائهٔ صورت‌حساب‌های دوره‌ای میکند و سازنده را موظف میکند در صورت درخواست وزارت نسخه‌هایی از آن‌ها را به وزارت بدهد.
دو مقرره نقش نظارتی وزارت را در طول ساخت نشان می‌دهند. ماده ۳۴ به وزارت اجازه میدهد اگر گواهی تکمیل یک مرحله نادرست تشخیص داده شود، مشاور دیگری را به هزینهٔ سازنده منصوب کند و به بانک دستور دهد پرداختها را متوقف کند. ماده ۳۵ به وزارت اجازه میدهد حسابرس تأییدشده‌ای را برای بررسی سوابق حساب امانی منصوب کند. ماده ۳۷ موجودی حساب امانی را از توقیف توسط طلبکاران سازنده محافظت میکند و در ورشکستگی، استفاده از پروژه را به تعهدات پروژه و حقوق خریداران محدود میکند.
حساب امانی از خرج شدن اقساط در جای دیگر جلوگیری میکند؛ تاریخ تحویل تعیین نمیکند و مواد مربوط به حساب امانی به‌تنهایی سازوکار استردادی ندارند. این همان نکته‌ای است که مقایسهٔ طرح‌های پرداخت ما دربارهٔ حساب امانی میگوید: این حساب به سوءاستفاده از وجوه میپردازد، نه به سرعت ساخت. ماده ۲۸ سپس به وضعیتی میپردازد که ساخت متوقف میشود. اگر پروژهٔ پیشفروش به هر دلیلی متوقف شود، مشاور پروژه باید ظرف ۳۰ روز از توقف گزارشی کامل به وزارت تسلیم کند و علل را توضیح دهد. وزارت سپس علل را بررسی میکند و یا راه‌حلی برای تکمیل پروژه ترتیب میدهد یا موضوع را به دادگاه صالح ارجاع میکند. ماده نمی‌گوید چه کسی باید خریداران را مطلع کند و برای تصمیم وزارت مهلتی تعیین نمیکند.
سه گام ثبتی مرتبط نیز اهمیت دارند. مادههای ۲۱ و ۲۲ دفتر ثبت اولیهٔ املاک را ایجاد میکنند که واحدهای پیشفروش در آن ثبت میشوند، تا جایگاه خریدار پیش از آنکه ساختمان وجود داشته باشد در سابقهٔ رسمی ثبت شود؛ فرمان سلطنتی ۵۶/۲۰۲۶، که در ۱۷ مه ۲۰۲۶ در شمارهٔ ۱۶۴۸ روزنامهٔ رسمی منتشر شد و از ۱۸ مه ۲۰۲۶ لازم‌الاجراست، قانون جدید ثبت املاک را صادر کرد و قانون ثبت سال ۱۹۹۸ را لغو نمود. خریداری که سندی در دست دارد مبنی بر اینکه واحد در دفتر ثبت اولیه است، مدرکی دارد که وزارت، بانک یا دادگاه میتواند آن را بخواند. راهنمای ثبت ملک ما گام‌های ثبتی را از قرارداد تا سند مالکیت دنبال میکند.
استثنای مجتمع‌های گردشگری یکپارچه در ماده ۲
ماده ۲ دامنهٔ قانون را تعریف میکند و رونویس qanoon.om از نظر محتوا چنین است: قانون بر پروژه‌هایی که تابع قانون یا فرمان سلطنتی خاص جداگانه‌ای هستند اعمال نمی‌شود، و همچنین بر مجتمع‌های گردشگری یکپارچه (ITC)، جز اینکه مادههای ۸ و ۹، فصلهای III و V و فصل VII همچنان بر آن‌ها اعمال میشود، و برای فصل VII، مقرره‌ای خاص در توافق توسعهٔ مجتمع با دولت بر آن مقدم است. ساختار فصل‌ها در همان صفحه، ثبت اولیه را در فصل III (مادههای ۲۱ و ۲۲)، مقررات پروژهٔ فروش پیشفروش را در فصل IV (مادههای ۲۳ تا ۲۸)، حساب امانی را در فصل V (مادههای ۲۹ تا ۳۷) و انجمنهای مالکان را در فصل VII (مادههای ۴۹ تا ۵۶) قرار میدهد.
اگر این متن را تحت‌اللفظی بخوانیم، پروژه‌ای در داخل یک ITC تابع مجوز و دفتر ثبت سازنده (مادههای ۸ و ۹)، ثبت اولیه، فصل حساب امانی و فصل انجمنهای مالکان است، در حالی که مقررات فصل IV دربارهٔ قرارداد فروش پیشفروش و رویهٔ پروژهٔ متوقف‌شده در ماده ۲۸ در شمار مقرراتی که اعمال میشوند ذکر نشدهاند. چند صفحهٔ آگهی ما پروژه‌های خود را دارای مالکیت کامل (فری‌هولد) در ITC توصیف میکنند و صفحه‌های دیگر Sultan Haitham City را شهر جدیدی با پشتوانهٔ دولتی توصیف میکنند. اینکه یک پروژهٔ مشخص در کدام رژیم قرار دارد، پرسشی دربارهٔ مجوز و مبنای مالکیت آن است، و قرارداد فروش و دفتر ثبت وزارت جایی است که این موضوع در آن ثبت میشود. این نکته برای تأخیر اهمیت دارد، چون رویهٔ پروژهٔ متوقف‌شده و قواعد مرحلهٔ قرارداد در فصلی قرار دارند که ماده ۲ آن را برای ITCها نام نبرده است. دامنهٔ ماده ۲ باید پیش از اتکا به آن با متن روزنامهٔ رسمی تأیید شود.
راهنماهای ما دربارهٔ ملک فری‌هولد در عمان و مقایسهٔ مجتمع‌های گردشگری یکپارچهٔ عمان توضیح می‌دهند که فری‌هولد در ITC چگونه کار میکند.
قرارداد فروش: بندهایی که تکلیف تأخیر سازنده در عمان را تعیین میکنند
چون ماده ۲۶ راههای جبران نقض را به آیین‌نامه وامی‌گذارد و ماده ۲۴ تهیهٔ قرارداد را به سازنده می‌سپارد، قرارداد نخستین سندی است که هر کسی در یک اختلاف تأخیر می‌خواند. ماده ۲۵ پرسشی مقدماتی هم می‌افزاید: اینکه آیا سند امضاشده اصلاً قرارداد پیشفروش تأییدشده توسط وزارت است یا نه. جدول بندهای مهم و کارکرد هر یک را فهرست میکند. جدول نمی‌گوید هیچ قرارداد مشخصی چه محتوایی دارد.
| بند | به چه چیزی باید توجه کرد | چرا در تأخیر اهمیت دارد |
|---|---|---|
| تاریخ تکمیل | تاریخ یا فصل مشخص، یا یک بازه؛ و رویدادی که آن را فعال میکند (گواهی تکمیل، اعلام تحویل) | بازه یا محرک نامعین اثبات اینکه تاریخ از دست رفته را دشوار میکند |
| مهلت ارفاقی | ماه‌هایی که پس از تاریخ قرارداد پیش از اعمال هر راه جبرانی مجاز است | راههای جبران فقط پس از پایان مهلت ارفاقی آغاز میشود |
| نرخ و سقف خسارت | درصد یا مبلغ در ماه، یک سقف، و مبنای محاسبه (قیمت، مبلغ پرداخت‌شده، اجاره) | ارزش پولی انتظار را تعیین میکند؛ ماده ۲۶۷ قانون معاملات مدنی به دادگاه اجازه میدهد با درخواست یکی از طرفین، خسارت توافقی را با زیان واقعی تطبیق دهد |
| حق فسخ و استرداد | اینکه آیا خریدار پس از تأخیری مشخص میتواند قرارداد را پایان دهد، و اینکه آیا پرداختها با بهره یا بدون بهره بازگردانده میشود | متن قانونی که برای این راهنما خوانده شد حق استرداد قانونی ندارد، بنابراین قرارداد منبع این حق است |
| قوهٔ قاهره (force majeure) | کدام رویدادها تاریخ را تمدید میکنند و برای چه مدت؛ الزامات اطلاع‌رسانی | ماده ۱۷۲ قانون معاملات مدنی عدم امکان ناشی از قوهٔ قاهره را موجب پایان تعهد می‌داند؛ بندی که تاریخ را بی‌حد و مرز تمدید کند تصویر را تغییر میدهد |
| محرک پرداخت | اقساطی که به مراحل ساخت یا به تاریخ‌های تقویمی بسته‌اند | طرح تقویمی حتی اگر ساخت کند شود پرداختها را ادامه میدهد |
| عبارتبندی حساب امانی | بانک، نام حساب، و اینکه چه کسی مراحل را تأیید میکند | مادههای ۲۹ تا ۳۷ حساب را مقصد پرداختها قرار می‌دهند؛ قرارداد باید آن را نام ببرد |
| تغییر مشخصات یا متراژ | میزان تحمل، روش محاسبهٔ مجدد، و حق اعتراض خریدار | ماده ۱۷ وقتی واحد تحویل‌شده با قرارداد فرق دارد، قیمت را دوباره محاسبه میکند |
| انتقال و فروش مجدد پیش از تحویل | رضایت، کارمزدها، تسویهٔ کامل پیش از انتقال | تعیین میکند که آیا خریدار میتواند با فروش قرارداد از یک پروژهٔ دیرکرده خارج شود |
| بند حل اختلاف | دادگاه یا داوری، محل، زبان، تعداد داوران | محل رسیدگی به دعوا را تثبیت میکند؛ به بخش دادگاه و داوری در ادامه نگاه کنید |
دو نکته از حقوق قراردادهای عمان چارچوب خواندن این بندها را می‌سازد. نخست خسارت توافقی است. وبلاگ حقوقی Curtis Oman توضیح میدهد که بر پایهٔ ماده ۲۶۷ قانون مدنی (فرمان سلطنتی ۲۹/۲۰۱۳) طرفین میتوانند در جایی که تعهد پرداخت مبلغ پول نیست، خسارت را از پیش تعیین کنند، هر توافق مخالف باطل است و دادگاه میتواند به درخواست هر یک از طرفین مبلغ توافق‌شده را اصلاح کند تا با زیان واقعی برابر شود. همان تفسیر یادآور میشود که عمان رسماً میان بند خسارت توافقی و بند جریمه فرق نمی‌گذارد و طرفی که از دادگاه میخواهد رقم را تعدیل کند احتمالاً بار اثبات زیان واقعی را بر دوش دارد. بنابراین بند خسارت در یک قرارداد فروش نقطهٔ آغاز است، نه سقف یا کف ثابت.
نکتهٔ دوم قراردادهای نمونه‌ای است. مرور همین شرکت حقوقی دربارهٔ مهلتهای زمانی به ماده ۱۵۸ قانون مدنی اشاره میکند که به دادگاه اجازه میدهد شرط‌های ناعادلانه در قرارداد الحاقی را اصلاح کند یا یکی از طرفین را از آن‌ها معاف سازد، و هر توافق مخالف باطل است. قراردادهای فروش پیشفروش را معمولاً خود سازنده تنظیم میکند، و همین دلیل است که ماده ۲۴ تهیهٔ قرارداد را از اساس به سازنده می‌سپارد. اینکه آیا شرطی مشخص ناعادلانه شمرده شود، بر پایهٔ واقعیت‌ها با دادگاه است.
صفحه‌های آگهی ما تاریخ تحویل را چگونه بیان میکنند
تاریخ‌های تحویل در صفحه‌های آگهی از مطالب فروش سازنده می‌آیند و یک پروژه میتواند در بیش از یک جا تاریخ داشته باشد. جدول برای شش آگهی نشان میدهد صفحهٔ آگهی دربارهٔ تحویل چه میگوید و چه سهمی از قیمت پیش از تکمیل سررسید میشود. این‌ها اهدافی هستند که سازندگان بیان کرده‌اند و ساختار طرح‌هایی که در صفحه‌ها منتشر شده است؛ سند الزام‌آور قرارداد فروش است.
| آگهی | تحویل بر پایهٔ صفحهٔ آگهی | قیمت ورودی بر پایهٔ صفحهٔ آگهی | سهم قیمت که پیش از تکمیل سررسید میشود |
|---|---|---|---|
| Jood، Sultan Haitham City | Q1 ۲۰۳۰ به گفتهٔ سازنده؛ همین فصل در سراسر صفحه آمده است | ۲خوابه OMR ۷۸٬۴۳۷ ($۲۰۴٬۰۰۰)؛ ویلا OMR ۱۵۸٬۵۶۷ ($۴۱۲٬۴۰۰) | ۹۵٪ در طرح ۴٫۵ ساله (۲٫۵٪ رزرو، ۱۷٫۵٪ در ماه نخست، سپس ۱۵٪ در ۱۲ و ۲۴ ماه، ۴۵٪ در سه قسط، ۵٪ هنگام تکمیل) |
| Yamal، Al Seeb | Q4 ۲۰۲۹ به گفتهٔ سازنده | ۱خوابه OMR ۶۳٬۷۵۰ ($۱۶۵٬۸۰۰) | ۹۵٪ در طرح ۴٫۵ ساله؛ طرح‌های ۶ ساله و ۸ ساله از زمان تحویل فراتر می‌روند |
| Yenaier Residences، Sultan Haitham City | Q4 ۲۰۲۷ هدف‌گذاری‌شده به گفتهٔ سازنده؛ فیلد داده‌های ملک «سال ساخت» (Year Built) را ۲۰۲۸ نشان میدهد | استودیو OMR ۶۷٬۲۱۰ ($۱۷۴٬۸۰۰)؛ ۲خوابه OMR ۹۸٬۷۰۰ ($۲۵۶٬۷۰۰) | ۵۰٪ در طرح Express؛ ۶۰٪ در طرح ۵ ساله؛ ۶۰٪ در طرح Phase 2 Cash |
| Amazi، Hawana Salalah | Q1 ۲۰۲۷ برای فاز نخست، بر پایهٔ به‌روزرسانی سپتامبر ۲۰۲۶ شرکت Muriya، حدود ۸۰٪ تکمیل‌شده | ویلای ۱خوابه از OMR ۷۸٬۰۰۰ ($۲۰۲٬۸۶۲) | ۱۰٪ هنگام رزرو، سپس ۷٫۵٪ هر سه ماه در سه سال |
| Lubana Island، Hawana Salalah | ۲۰۲۹ به گفتهٔ ارائهٔ سازنده در متن؛ ابزارک قیمت‌گذاری در صفحه Dec 2027 را نشان میدهد | ۱خوابه OMR ۹۹٬۵۰۸ ($۲۵۸٬۸۰۰) | ۹۲٫۵٪ در طرح متن (۱۰٪ به‌علاوهٔ یازده قسط ۷٫۵٪)؛ ابزارک دوازده قسط تا Oct 2029 را نشان میدهد |
| Residences at Mandarin Oriental، Shatti Al Qurum | تاریخ تحویل ندارد؛ صفحه ساختمان را تکمیل‌شده توصیف میکند و هتل در ژوئن ۲۰۲۴ افتتاح شد | ۱خوابه OMR ۱۶۹٬۹۸۶ ($۴۴۲٬۱۰۰) | پرداخت نقدی هنگام انتقال، یا اقساط پس از تحویل با افزایش ۳٪ (۱ سال)، ۵٪ (۲ سال) یا ۱۳٪ (۳ سال) |
از جدول سه مشاهده به دست می‌آید. نخست، طرح‌هایی که پرداخت را در چهار تا پنج سال می‌گسترانند بر محور تاریخ تحویل نوشته شده‌اند: در طرح ۴٫۵ ساله Jood و Yamal فقط ۵٪ برای تکمیل باقی می‌ماند، بنابراین تحویل با تأخیر خریدار را با تقریباً کل قیمت پرداخت‌شده تنها میگذارد. دوم، طرحی که از زمان تحویل فراتر می‌رود، مانند طرح‌های بلندتر Yamal و طرح ۵ ساله Yenaier، مواجهه‌ای متفاوت ایجاد میکند: اقساط پس از تکمیل دستکم تا حدی با این واقعیت محافظت میشوند که واحد وجود دارد. سوم، ساختمان تکمیل‌شده‌ای مانند Residences at Mandarin Oriental خود خطر تأخیر را از میان برمی‌دارد، و پرسش به هزینهٔ اقساط پس از تحویل تبدیل میشود که صفحه آن را آشکارا بهصورت افزایش قیمت‌گذاری کرده است.
تاریخ‌ها نیز جابه‌جا میشوند. تقویم تحویل ۲۰۲۶ تا ۲۰۳۳ ما ۳۸ پروژهٔ مسکونی را فهرست میکند که ۱۳ مورد آن در ۲۰۲۷ است، و پروژه‌هایی را یادآور میشود که تاریخشان به بیش از یک شکل آمده است: Telal Al Qurm (Q2 ۲۰۲۷ در بروشور، Q1 ۲۰۲۸ در برگهٔ فروش)، Zen Residences (Q1 یا Q2 ۲۰۲۷) و Yamal (Q4 ۲۰۲۹ از سازنده، Q1 ۲۰۳۰ در برگهٔ فروش). Amazi نمونه‌ای از تاریخ بیان‌شده‌ای است که تغییر کرده است: تقویمی که در سپتامبر ۲۰۲۶ منتشر شد تاریخی از Q1 ۲۰۲۶ را فهرست می‌کرد که گذشته بود، در حالی که صفحهٔ آگهی Amazi اکنون بر پایهٔ به‌روزرسانی سپتامبر ۲۰۲۶ شرکت Muriya برای فاز نخست Q1 ۲۰۲۷ را میدهد. تاریخی که در اختلاف ملاک است همان تاریخ قرارداد امضاشده است، و تاریخ‌های صفحهٔ آگهی نقطهٔ آغاز پرسشی از سازنده‌اند.
محاسبهٔ گام‌به‌گام: تحویل با تأخیر در طرح پرداخت چقدر هزینه دارد
تأخیر حتی وقتی قرارداد سرانجام تحویل میدهد هزینه دارد: پولی که زودتر از لزوم پرداخت شده در پروژه‌ای می‌ماند که هنوز قابل استفاده نیست. محاسبهٔ زیر از آپارتمان دوخوابهٔ Jood به قیمت OMR ۷۸٬۴۳۷ ($۲۰۴٬۰۰۰) بر پایهٔ صفحهٔ آگهی و طرح ۴٫۵ ساله آن استفاده میکند. درصدها از صفحهٔ آگهی می‌آیند؛ مبلغ‌های نقدی ضرب ساده‌اند.
| مرحلهٔ طرح ۴٫۵ ساله | سهم تجمعی پرداخت‌شده | مبلغ تجمعی به OMR | مبلغ تجمعی به USD |
|---|---|---|---|
| رزرو (۲٫۵٪) | ۲٫۵٪ | OMR ۱٬۹۶۱ | $۵٬۱۰۰ |
| ظرف ۱ ماه از رزرو (۱۷٫۵٪) | ۲۰٪ | OMR ۱۵٬۶۸۷ | $۴۰٬۸۰۰ |
| ۱۲ ماه پس از رزرو (۱۵٪) | ۳۵٪ | OMR ۲۷٬۴۵۳ | $۷۱٬۴۰۰ |
| ۲۴ ماه پس از رزرو (۱۵٪) | ۵۰٪ | OMR ۳۹٬۲۱۹ | $۱۰۲٬۰۰۰ |
| سه قسط بعدی ۱۵٪ هر ۶ تا ۸ ماه | ۹۵٪ | OMR ۷۴٬۵۱۵ | $۱۹۳٬۸۰۰ |
| هنگام تکمیل (۵٪) | ۱۰۰٪ | OMR ۷۸٬۴۳۷ | $۲۰۴٬۰۰۰ |
جدول دو عدد مهم برای تأخیر میدهد. در نقطهٔ ۲۴ ماه، نیمی از قیمت یعنی OMR ۳۹٬۲۱۹ ($۱۰۲٬۰۰۰) برای ساختمانی پرداخت شده است که انتظار می‌رود حدود دو سال بعد تکمیل شود. پس از سومین قسط از اقساط بعدی، ۹۵٪ از قیمت یعنی OMR ۷۴٬۵۱۵ ($۱۹۳٬۸۰۰) پرداخت شده است و هر ماه تأخیر پس از آن نقطه ماهی است که تقریباً کل قیمت در اختیار پروژه است. هزینهٔ انتظار را می‌توان با یک نرخ نمونه به پول تبدیل کرد. مقایسهٔ طرح‌های پرداخت عمان در سایت ما برای همین نوع محاسبه از هزینهٔ فرصت ۵٪ در سال استفاده میکند؛ در اینجا سه نرخ نشان داده شده است تا خواننده نرخی را برگزیند که با شرایط خودش می‌خواند. این‌ها نمونه‌های حسابی‌اند، نه پیش‌بینی بازدهی از هیچ نوع.
| ماه‌های تأخیر پس از آخرین قسط پیش از تکمیل | هزینه با ۳٪ در سال روی OMR ۷۴٬۵۱۵ ($۱۹۳٬۸۰۰) | هزینه با ۵٪ در سال | هزینه با ۷٪ در سال |
|---|---|---|---|
| ۶ ماه | OMR ۱٬۱۱۸ ($۲٬۹۰۷) | OMR ۱٬۸۶۳ ($۴٬۸۴۵) | OMR ۲٬۶۰۸ ($۶٬۷۸۳) |
| ۱۲ ماه | OMR ۲٬۲۳۵ ($۵٬۸۱۴) | OMR ۳٬۷۲۶ ($۹٬۶۹۰) | OMR ۵٬۲۱۶ ($۱۳٬۵۶۶) |
| ۱۸ ماه | OMR ۳٬۳۵۳ ($۸٬۷۲۱) | OMR ۵٬۵۸۹ ($۱۴٬۵۳۵) | OMR ۷٬۸۲۴ ($۲۰٬۳۴۹) |
گام‌به‌گام، ردیف ۱۲ ماه با نرخ ۵٪ چنین است: $۱۹۳٬۸۰۰ ضرب در ۰٫۰۵ ضرب در ۱ میشود $۹٬۶۹۰، که با نرخ ۲٫۶۰۰۸ دلار به‌ازای هر ریال برابر OMR ۳٬۷۲۶ است. این حدود ۴٫۷٪ از قیمت OMR ۷۸٬۴۳۷ است (۳٬۷۲۶ تقسیم بر ۷۸٬۴۳۷ برابر ۰٫۰۴۷۵ است). خریداری که به‌جای آن از یک بند خسارت فرضی استفاده کند میتواند این دو رقم را با هم مقایسه کند. فرض کنید، صرفاً برای محاسبه، قراردادی به‌ازای هر ماه تأخیر پس از یک مهلت ارفاقی شش‌ماهه ۰٫۵٪ از مبلغ پرداخت‌شده خسارت بدهد و سقف آن ۵٪ باشد. تأخیر ۱۲ ماهه ۶ ماه مشمول خسارت باقی میگذارد، بنابراین ۶ ضرب در ۰٫۵٪ میشود ۳٪ از $۱۹۳٬۸۰۰ یعنی $۵٬۸۱۴ (OMR ۲٬۲۳۵)، که کمتر از هزینهٔ نمونهٔ انتظار $۹٬۶۹۰ با نرخ ۵٪ است. سقف ۵٪ یعنی $۹٬۶۹۰ پس از ۱۰ ماه مشمول خسارت، یعنی تأخیر ۱۶ ماهه، به دست می‌آید. هیچ صفحهٔ آگهی چنین بندی را بیان نکرده است؛ مثال فقط نشان میدهد چرا نرخ، مهلت ارفاقی و سقف باید با هم خوانده شوند. بر پایهٔ ماده ۲۶۷ قانون مدنی، هر یک از طرفین میتواند از دادگاه بخواهد خسارت توافقی را با زیان واقعی تطبیق دهد.
همین محاسبه با طرح تغییر میکند. در ۲خوابهٔ Yenaier به قیمت OMR ۹۸٬۷۰۰ ($۲۵۶٬۷۰۰)، طرح Express ۵۰٪ را پیش از تکمیل میگذارد (OMR ۴۹٬۳۵۰، $۱۲۸٬۳۵۰)، در حالی که طرح ۵ ساله و طرح Phase 2 Cash ۶۰٪ را پیش از تکمیل می‌گذارند (OMR ۵۹٬۲۲۰، $۱۵۴٬۰۲۰). در طرح ۵ ساله، ۲۰٪ پایانی ظرف ۲۸ ماه پس از تکمیل پرداخت میشود، که ۲۰٪ از قیمت یعنی OMR ۱۹٬۷۴۰ ($۵۱٬۳۴۰) است که پس از قسط تکمیل هنوز باید پرداخت شود. تأخیر در چنین طرحی روی ۶۰٪ پرداخت‌شده هزینه ایجاد میکند، در حالی که اقساط پس از تحویل هم دیرتر آغاز میشوند چون به تکمیل وابسته‌اند. طرح Amazi، یعنی ۱۰٪ و سپس ۷٫۵٪ در هر فصل، به برنامهٔ ساخت گره خورده است، بنابراین ساختی که طولانی‌تر شود طرح را کش میدهد، نه اینکه آن را متوقف کند؛ نکته‌ای که مقالهٔ طرح‌های پرداخت ما با فرمول Muriya توضیح میدهد.
تأخیر تاریخ‌هایی را هم جابه‌جا میکند که به مالکیت یک واحد تکمیل‌شده بستگی دارند. اقامت طلایی (Golden Residency) یک ملک واحد در ITC با ارزش دستکم OMR ۲۰۰٬۰۰۰ را لازم دارد و تصمیم با پلیس سلطنتی عمان (ROP) است. ویزای مالک (Owner Visa) بر پایهٔ مصوبهٔ ROP شمارهٔ ۸۷/۲۰۲۶ حداقل ارزشی ندارد، به کفیل نیاز ندارد و به مالکیت گره خورده است. هر دو بر مالکیت ملک استوارند، بنابراین تحویل دیرتر لحظهای را که خریدار واحد تکمیل‌شده را در اختیار دارد به عقب می‌راند. درآمد اجاره از ۱ ژانویه ۲۰۲۸ مشمول مالیات بر درآمد شخصی میشود که فرمان سلطنتی ۵۶/۲۰۲۵ مقرر کرد: ۵٪ بالای OMR ۴۲٬۰۰۰ در سال، با احتساب درآمد اجاره. بنابراین پروژه‌ای که در ۲۰۲۷ تحویل میدهد و پروژه‌ای که در ۲۰۲۸ تحویل میدهد در نقطه‌های متفاوتی از سال‌های نخست خود با این قاعده روبه‌رو میشوند. راهنمای ما دربارهٔ اقامت طلایی در برابر ویزای مالک این دو مسیر اقامت را توضیح میدهد.
مدارکی که هنگام تأخیر سازنده باید نگه داشت
ادعا، شکایت یا مذاکره دربارهٔ تأخیر سازنده در عمان وقتی پرونده‌ای از خریدار نشان‌دهندهٔ قرارداد، پرداختها و اظهارات خود سازنده دربارهٔ زمان‌بندی باشد آسان‌تر پشتیبانی میشود. فهرست زیر بر مبنای آنچه هر نوع خواننده (کارمند وزارت، بانک، دادگاه یا داور) میتواند راستی‌آزمایی کند ساخته شده است.
| سند | چه چیزی را اثبات میکند | از کجا به دست می‌آید |
|---|---|---|
| قرارداد فروش امضاشده و همهٔ پیوست‌ها | تاریخ، بند جبران، بند حل اختلاف، و اینکه فرم تأییدشده توسط وزارت است یا نه (ماده ۲۵) | سازنده، هنگام امضا |
| برنامهٔ پرداخت و رسیدها | آنچه سررسید بود، آنچه پرداخت شد و چه زمانی؛ و اینکه آیا پرداختها به حساب امانی پروژه رفته است | سازنده و بانک خریدار؛ تأییدیه‌های SWIFT برای انتقال‌های بین‌المللی |
| شماره‌های مجوز سازنده، پروژه و تبلیغ | اینکه مادههای ۶، ۸ و ۱۲ پیش از فروش رعایت شده است | سازنده؛ راستی‌آزمایی‌شده با وزارت |
| بانک و نام حساب امانی | اینکه پرداختها مطابق مادههای ۲۹ تا ۳۷ انجام میشود | قرارداد فروش یا تأیید کتبی سازنده |
| ثبت در دفتر ثبت اولیه | اینکه واحد بر پایهٔ مادههای ۲۱ و ۲۲ ثبت شده است | دفتر ثبت وزارت؛ سازنده |
| به‌روزرسانی‌های ساخت، خبرنامه‌ها، عکس‌های کارگاه | روایت خود سازنده از پیشرفت و تاریخ‌هایی که بیان کرده است | ایمیل‌های سازنده، پورتال‌های سرمایه‌گذار، پست‌های شبکه‌های اجتماعی که با تاریخ ذخیره شده‌اند |
| اخطارهای تأخیر و پاسخ‌ها | اینکه سازنده چه زمانی تاریخ جدیدی اعلام کرد و چه دلیلی آورد (از جمله هر ادعای قوهٔ قاهره) | ایمیل و نامه، در قالب اصلی نگهداری‌شده |
| مطالب بازاریابی در زمان خرید | تاریخ تکمیل و مشخصاتی که خریدار به آن‌ها تکیه کرد | بروشورها، فهرست‌های قیمت و صفحه‌های وب که با تاریخ ذخیره شده‌اند |
| نامه‌های خود شما | اینکه خریدار اجرای تعهد یا راه جبران خواست، و چه زمانی | تاریخ‌دار، با روشی ارسال‌شده که تحویل را ثبت میکند |
پرداخت از خارج از کشور ردپای کاغذی خاص خود را ایجاد میکند. راهنمای ما دربارهٔ انتقال پول به عمان برای خرید ملک سوابق انتقالی را که وجود دارند توضیح میدهد، و صفحهٔ آگهی Jood یادآور میشود که پرداختها به حساب امانی پروژه می‌روند و تأییدیه‌های SWIFT به‌عنوان مدرک پرداخت به کار می‌آیند. خریداری که به حسابی غیر از حساب نام‌برده در قرارداد پول بریزد، این استدلال را که وجه او مشمول حفاظت مادههای ۲۹ تا ۳۷ است تضعیف کرده است.
اخطار، مذاکره و مسیر وزارت
ترتیبی که در ادامه می‌آید گام‌هایی را توصیف میکند که ساختار قانون و قرارداد به آن‌ها اشاره میکند. این رویه‌ای نیست که در فرمان مقرر شده باشد.
- ابتدا قرارداد را بخوانید. تاریخ، مهلت ارفاقی، بند خسارت، بند فسخ و بند حل اختلاف را مشخص کنید. این‌ها تعیین میکنند چه گام‌هایی باز است.
- واقعیت‌ها را کتبی بخواهید. پرسش از سازنده دربارهٔ تاریخ جدید، گواهی مرحله، وضعیت حساب امانی و دلیل تأخیر اسنادی تولید میکند که بعداً قابل استفاده‌اند. راهنمای تقویم تحویل پیشنهاد میکند وضعیت فصلی ساخت و وضعیت حساب امانی کتبی درخواست شود.
- اخطار کتبی را طبق قرارداد ارسال کنید. بسیاری از قراردادها پیش از اعمال بند جبران اخطاری را الزامی میکنند. قرارداد نشانی، زبان و روش را مشخص میکند؛ تاریخ ارسال و تحویل باید ثبت شود.
- وضعیت مجوز را با وزارت بررسی کنید. راهنمایی وزارت این است که تأیید شود سازنده و پروژه دارای مجوز و ثبت‌شده‌اند. وزارت همچنین دفتر سازندگان دارای مجوز (ماده ۹) و دفتر پروژه‌ها (ماده ۱۳) را نگه میدارد که دومی برای عموم باز است.
- اگر پروژه متوقف به نظر می‌رسد به وزارت گزارش دهید. مادههای ۲۸، ۳۴ و ۳۵ نقش نظارتی را به وزارت می‌دهند: گزارش مشاور دربارهٔ پروژهٔ متوقف‌شده را دریافت میکند، میتواند مشاور دیگر یا حسابرس منصوب کند، و میتواند به بانک دستور دهد پرداختهای حساب امانی را متوقف کند. متن فرمانی که برای این راهنما خوانده شد فرم یا مهلت شکایت خریدار ندارد، بنابراین گزارشی کتبی همراه با شماره‌های مجوز و مدارک، مسیری است که ساختار قانون به آن اشاره میکند.
- پیش از فسخ یا طرح دعوا، وکیل دارای پروانه در عمان را درگیر کنید. فسخی که بدون حق قراردادی ارسال شود خود میتواند نقض قرارداد باشد، بنابراین چنین نامه‌هایی را معمولاً وکیل تنظیم میکند.
توصیف خود وزارت از نقشش نظارتی است: قانون تنظیم املاک، به گفتهٔ وزارت که Times of Oman و Zawya گزارش کرده‌اند، توسعه، فروش پیشفروش، دلالی، ارزیابی، مدیریت مشترک ملک و حساب‌های امانی را تحت یک چارچوب قرار میدهد، و مرکز خدمات توسعهٔ املاک وزارت با دیگر نهادهای دولتی در زمینهٔ مجوزدهی همکاری میکند. تفسیر BSA می‌افزاید که قانون اختیارات اجرای قضایی برای پایش تخلف‌ها به وزارت میدهد. هیچ‌یک از این منابع خدمتی میانجی‌گری میان خریدار و سازنده را توصیف نمیکند، بنابراین این راهنما وجود چنین خدمتی را فرض نمیکند.
تأخیر سازنده در عمان اغلب به همان اندازه که پرسشی حقوقی است، موضوع مذاکرهٔ قیمت هم هست. سازنده‌ای که تاریخی را جابه‌جا کرده ممکن است با برنامهٔ پرداخت طولانی‌تر، اعتبار تجهیز داخلی یا معافیت موقت از شارژ خدمات موافقت کند، و هر یک از این‌ها اصلاحیه‌ای در قرارداد است که باید کتبی باشد. مقالهٔ ما دربارهٔ بازرسی نواقص و بازدید تحویل در عمان (snagging) سوی دیگر فرایند را پوشش میدهد: وقتی سرانجام کلید ارائه میشود چه چیزهایی باید بررسی شود، و چرا قسط آخر معمولاً به موارد توافق‌شدهٔ نواقص گره می‌خورد.
مبانی دادگاه و داوری
اگر مذاکره و مسیر وزارت اختلاف را حل نکند، مرجع رسیدگی را بند حل اختلاف قرارداد تعیین میکند، یا در نبود چنین بندی، دادگاه‌ها. جدول زیر دو گزینهٔ اصلی را با استفاده از ارقامی که راهنماهای شرکت‌های حقوقی نقل‌شده در ادامه منتشر کرده‌اند مقایسه میکند.
| نکته | دادگاه‌ها | داوری |
|---|---|---|
| مبنای قانونی | قانون آیین دادرسی مدنی و تجاری (فرمان سلطنتی ۲۹/۲۰۰۲)؛ دادگاه سرمایهگذاری و تجارت (Court of Investment and Commerce، فرمان سلطنتی ۳۵/۲۰۲۵) از ۱ اکتبر ۲۰۲۵ فعالیت خود را آغاز کرد | قانون داوری، فرمان سلطنتی ۴۷/۹۷ با اصلاحیهٔ فرمان سلطنتی ۰۳/۲۰۰۷، مبتنی بر قانون نمونهٔ UNCITRAL |
| توافق لازم | خیر؛ صلاحیت از قانون و وضعیت طرفین ناشی میشود | توافق کتبی داوری، وگرنه بند باطل است |
| تجدیدنظر | تصمیم‌های دادگاه قابل تجدیدنظر است | تجدیدنظر در ماهیت وجود ندارد؛ رأی را می‌توان به دلایل محدود ابطال کرد |
| مهلتهای کلیدی | دفاعیه ظرف ۱۵ روز از ابلاغ در دادگاه سرمایهگذاری و تجارت، بهصورت الکترونیکی و همراه مدارک پشتیبان | دعوای ابطال ظرف ۹۰ روز از ابلاغ رأی؛ رأی ظرف ۱۲ ماه از آغاز، با امکان تمدید ۶ ماهه |
| تعداد تصمیم‌گیرندگان | قضات | عدد فرد؛ سه نفر اگر طرفین توافق نکنند |
| اجرا در مرزهای دیگر | اجرای آن در خارج دشوارتر از اجرای رأی داوری است | عمان در ۱۹۹۹ به کنوانسیون نیویورک پیوست؛ اجرای رأی‌های صادرشده در عمان در خارج آسان‌تر است |
راهنمای DLA Piper دربارهٔ اختلافهای ساختوساز در عمان، منتشرشده در دسامبر ۲۰۲۵، یادآور میشود که قرارداد نمونهٔ سال ۲۰۱۹ برای ساختوساز به طرفین اجازه میدهد دادگاههای محلی یا داوری موردی را برگزینند، که رأی‌های داوری قطعیت بیشتری می‌دهند چون فقط به دلایل رویه‌ای محدود قابل ابطال‌اند، و اینکه دادگاه سرمایهگذاری و تجارت عمان خوانده را ملزم میکند دفاعیهٔ خود را ظرف ۱۵ روز از ابلاغ ثبت کند. راهنمای داوری CMS مهلتهای داوری نشان‌داده‌شده در جدول و پیش‌فرض سه داور را می‌افزاید. یادداشت Al Tamimi دربارهٔ دادگاه جدید میگوید که این دادگاه به امور تجاری رسیدگی میکند که در آن‌ها یک بازرگان طرف دعوا باشد و به اختلافهای ناشی از قراردادهای سرمایهگذاری، و اینکه اختلافهای اجاره مستثنا هستند. اینکه یک خرید پیشفروش مشخص در حوزهٔ این دادگاه قرار می‌گیرد یا در حوزهٔ دادگاههای مدنی عادی به طرفین و به اختلاف بستگی دارد، و منابع خوانده‌شده برای این راهنما آن را روشن نمی‌کنند.
مهلتهای زمانی بر خود دعواها هم اعمال میشود. مرور Curtis دربارهٔ مهلتهای زمانی عمان، مورخ ژانویه ۲۰۱۸، دوره‌هایی را فهرست میکند که از چند روز (برای دعواهای حمل‌ونقل) تا سقف زمانی نهایی ده‌ساله میان بازرگانان گسترده است، و یادآور میشود که دعواهای عیب سه سال پس از کشف ساقط میشوند. هیچ‌یک از دوره‌های فهرست‌شده مخصوص فروش‌های پیشفروش نیست، بنابراین تاریخ تحویل از دست‌رفته و تاریخ نخستین اخطار کتبی باید از همان ابتدا ثبت شوند. این مرور همچنین ثبت میکند که دادگاه‌ها ادعاهای مرور زمان را موردی ارزیابی میکنند.
دو قاعدهٔ دیگر قانون مدنی در تفسیرها دربارهٔ تأخیر دیده میشوند. ماده ۱۷۲، که در راهنمای قوهٔ قاهرهٔ CMS توصیف شده است، مقرر میکند وقتی قوهٔ قاهره اجرای قرارداد دوجانبه را ناممکن کند، تعهد متقابل ساقط میشود و قرارداد خودبه‌خود فسخ می‌گردد، با این شرط که عدم امکان جزئی یا موقت فقط بخش متأثر را تحت تأثیر قرار میدهد، و یک طرف میتواند با اخطار فسخ کند. ماده ۱۵۹، از همان راهنما، به دادگاه اجازه میدهد وقتی رویدادهای استثنایی پیش‌بینی‌نشده اجرا را دشوار میکند، نه ناممکن، تعهد را به حد معقول کاهش دهد. هر دو قاعده دربارهٔ رویدادهایی خارج از کنترل یک طرف‌اند، بنابراین توضیح سازنده برای تأخیر (تأمین، رویدادهای منطقه‌ای، مجوزها) با آن‌ها سنجیده میشود. بندی در قرارداد که تاریخ را به هر دلیلی کش بدهد موضوع دیگری است.
زمینهٔ تقویم تحویل برای تأخیر سازنده در عمان
اینکه تأخیر چند هفته است یا چند فصل، به این بستگی دارد که یک پروژه در کجای چرخهٔ ساخت قرار دارد. تقویم تحویل ما ۳۸ پروژهٔ مسکونی تحت پیگیری را به پنج پروژهٔ تکمیل‌شده، چهار پروژه تا پایان ۲۰۲۶، سیزده پروژه در ۲۰۲۷، یک پروژه در ۲۰۲۷ یا ۲۰۲۸، شش پروژه در ۲۰۲۸، هشت پروژه در ۲۰۲۹ یا ۲۰۳۰ و یک پروژه در ۲۰۳۳ تقسیم میکند. شش پروژه به‌تنهایی در سه‌ماههٔ نخست ۲۰۲۷ قرار دارند. این تمرکز یعنی شماری از سازندگان در همان ماه‌ها تحویل می‌دهند، با همان پیمانکاران، بازرسان و اتصال‌های خدمات شهری که تقاضا برایشان بالاست.
زمان‌بندی پرداختها به اندازهٔ تاریخ اهمیت دارد. همان تقویم نشان میدهد چه سهمی از قیمت پیش از تحویل سررسید میشود: ۳۰٪ در The Sustainable City Yiti، ۵۰٪ در Luma Residence و AIDA، ۸۵٪ در Raya و Solaris، و ۱۰۰٪ در Al Mina، Hay Al Wafa و Olive Farms. مقایسهٔ طرح‌های پرداخت ما دامنهٔ ۳۰٪ تا ۱۰۰٪ پیش از تحویل را نشان میدهد. برای خریداری در طرحی که ۳۰٪ آن پرداخت شده، پروژهٔ متوقف‌شده همان ۳۰٪ را در معرض خطر قرار میدهد؛ برای خریداری در طرحی که ۱۰۰٪ پرداخت شده، پروژهٔ متوقف‌شده کل قیمت را در معرض خطر میگذارد. این حساب است، نه پیش‌بینی سرنوشت هیچ پروژه‌ای.
سازندگان ثبت‌شده در دفتر وزارت شامل شرکت‌هایی هستند که در فهرست سازندگان عمان معرفی شده‌اند، و چشم‌انداز گسترده‌تر سازندگان در راهنمای چه کسانی در عمان ملک می‌سازند آمده است. خریداری که سازندگان را مقایسه میکند میتواند صفحهٔ شرکت را کنار صفحهٔ آگهی پروژه بخواند. ارقام وزارت که در ۲۵ ژوئیه ۲۰۲۶ گزارش شد، بخشی ثبت‌شده با بیش از ۱۹۰ شرکت املاک و معاملاتی به ارزش OMR ۱٫۴۳۴ میلیارد در نیمهٔ نخست ۲۰۲۶ را نشان میدهد، بنابراین شمار پروژه‌ها در هر زمان زیاد است.
خریداری که در این فاصله به خانه نیاز دارد باید برای این شکاف برنامهریزی کند. مقالهٔ ما دربارهٔ اجاره یا خرید در عمان هزینهٔ اجاره را با هزینهٔ مالکیت مقایسه میکند، و راهنمای ارزیابی ملک توضیح میدهد یک واحد چگونه ارزش‌گذاری میشود، که اگر وام‌دهنده، دادگاه یا خریداری برای قرارداد ارزش فعلی واحدی را بخواهد که هنوز ساخته نشده اهمیت دارد. خریداری که واحد را از طریق شرکت نگه میدارد باید راهنمای خرید ملک در عمان از طریق شرکت را بخواند، چون طرفی که در قرارداد نام برده شده طرفی است که میتواند اخطار ارسال کند.
سوالات متداول
آیا فرمان سلطنتی ۷۹/۲۰۲۵ وقتی سازنده دیر میکند به خریدار حق استرداد میدهد؟
بر پایهٔ متنی که در qanoon.om رونویس شده است، هیچ مادهای برای تحویل با تأخیر استرداد خودکار یا نرخ ثابت خسارت نمیدهد. ماده ۲۶ میگوید اگر یک طرف تعهدش را نقض کند، راههای جبران هر یک از طرفین را آییننامهها تعیین میکنند، و آییننامهٔ اجرایی باید ظرف یک سال از لازمالاجرا شدن صادر میشد. تا آن زمان قرارداد فروش و قانون معاملات مدنی منبعاند. این دلیل اصلی آن است که تأخیر سازنده در عمان با خواندن قرارداد در گام نخست حل میشود.
تفاوت پروژهٔ دیرکرده و پروژهٔ متوقف‌شده چیست؟
در زمینهٔ تأخیر سازنده در عمان، پروژهٔ دیرکرده هنوز در حال ساخت است و تاریخ قرارداد را از دست داده یا از دست خواهد داد. پروژهٔ متوقف‌شده به هر دلیلی متوقف شده است و ماده ۲۸ اعمال میشود: مشاور پروژه ظرف ۳۰ روز از توقف به وزارت گزارش میدهد، و وزارت راه‌حلی برای تکمیل پروژه ترتیب میدهد یا موضوع را به دادگاه صالح ارجاع میکند. ماده حداقل مدت عدم فعالیت را تعریف نمیکند.
آیا اگر سازنده پروژه را تمام نکند حساب امانی از من محافظت میکند؟
حساب امانی پرداختهای خریداران را در یک حساب پروژه نزد بانک دارای مجوز نگه میدارد، برای افتتاح و بستن آن تأیید وزارت را لازم دارد، اگر گواهیهای مرحله نادرست باشند به وزارت اجازه میدهد پرداختها را متوقف کند، و در ورشکستگی موجودی را از طلبکاران سازنده محافظت میکند (مادههای ۲۹ تا ۳۷). تاریخ تحویل تعیین نمیکند و حق استرداد ایجاد نمیکند. حساب امانی به سوءاستفاده از وجوه میپردازد که یک بخش از تأخیر سازنده در عمان است، نه همهٔ آن.
مجوز سازنده و وضعیت پروژه را کجا می‌توانم پیدا کنم؟
در هر موردی از تأخیر سازنده در عمان، نخستین بررسی دفتر ثبت است: وزارت مسکن و برنامهریزی شهری دفتر سازندگان دارای مجوز (ماده ۹) و دفتر پروژه‌ها را که برای عموم باز است (ماده ۱۳) نگه میدارد. Nasser Khamis Al Siyabi از وزارت در ژوئیه ۲۰۲۶ از خریداران خواست پیش از پرداخت تأیید کنند که سازنده و پروژه دارای مجوز و ثبت‌شده‌اند. شماره‌های مجوز نیز باید در اسناد فروش دیده شوند.
آیا دادگاه میتواند خسارت نوشتهشده در قرارداد من را تغییر دهد؟
ماده ۲۶۷ قانون مدنی به دادگاه اجازه میدهد، به درخواست هر یک از طرفین، خسارت توافقی را اصلاح کند تا با زیان واقعی برابر شود. وبلاگ حقوقی Curtis Oman میگوید دادگاههای عمان عموماً قرارداد را همانگونه که نوشته شده اعمال میکنند اما میتوانند مبلغ را دوباره باز کنند، و طرفی که تغییر را میخواهد احتمالاً بار اثبات زیان واقعی را بر دوش دارد.
آیا قراردادی که پیش از تکمیل امضا شده و فرم وزارت نیست معتبر است؟
بر پایهٔ ماده ۲۵، هر قرارداد یا توافقی که مالکیت واحد را پیش از تکمیل پروژه منتقل کند باطل است، مگر قرارداد پیشفروش تأییدشده توسط وزارت باشد. اینکه یک سند مشخص با این توصیف می‌خواند یا نه، پرسشی دربارهٔ شکل و تأیید آن است، و دفتر ثبت وزارت و پروندهٔ مجوز سازنده جایی است که این موضوع در آن بررسی میشود.
آیا این قواعد در مجتمع گردشگری یکپارچه اعمال میشود؟
دربارهٔ تأخیر سازنده در عمان در داخل یک ITC، ماده ۲ بهصورت رونویسشده در qanoon.om ITCها را از قانون مستثنا میکند، جز مادههای ۸ و ۹ و فصلهای III و V و VII، بنابراین مجوز سازنده، ثبت اولیه، فصل حساب امانی و انجمنهای مالکان اعمال میشوند، در حالی که فصل IV دربارهٔ فروش پیشفروش و ماده ۲۸ نام برده نشدهاند. عبارتبندی باید با روزنامهٔ رسمی تأیید شود، و مجوز و مبنای مالکیت پروژه نشان میدهد کدام رژیم اعمال میشود.
چه مدت برای طرح دعوا فرصت دارم؟
برای دعوا دربارهٔ تأخیر سازنده در عمان، در متن قانون تنظیم املاک که برای این راهنما خوانده شد هیچ مهلت مرور زمان مخصوص فروش‌های پیشفروش دیده نمی‌شود. مرور Curtis دربارهٔ مهلتهای زمانی از سال ۲۰۱۸ دوره‌های عمومی در دیگر قوانین عمان را فهرست میکند، از جمله سه سال از کشف برای دعواهای عیب، و قرارداد ممکن است مهلتهای اطلاع‌رسانی کوتاه‌تری تعیین کند. تاریخ تحویل از دست‌رفته و تاریخ هر اخطار کتبی واقعیت‌هایی هستند که هر مهلتی از آن‌ها سنجیده میشود.
اگر تأخیر نخستین اجاره را به ۲۰۲۸ بکشاند چه تغییری میکند؟
مالیات بر درآمد شخصی بر پایهٔ فرمان سلطنتی ۵۶/۲۰۲۵ از ۱ ژانویه ۲۰۲۸ با نرخ ۵٪ بالای OMR ۴۲٬۰۰۰ در سال آغاز میشود و درآمد اجاره را شامل است. پروژه‌ای که در ۲۰۲۷ تحویل میدهد و پروژه‌ای که در ۲۰۲۸ تحویل میدهد در نقطه‌های متفاوتی از سال‌های نخست خود به آن تاریخ می‌رسند. نرخ و آستانهٔ مالیات همان‌طور که منتشر شده‌اند ذکر شده‌اند؛ نتیجهٔ هر فرد به کل درآمد او بستگی دارد.
آیا تحویل با تأخیر بر اقامت طلایی یا ویزای مالک اثر میگذارد؟
اقامت طلایی یک ملک واحد در ITC با ارزش دستکم OMR ۲۰۰٬۰۰۰ را لازم دارد و تصمیم با پلیس سلطنتی عمان است، و ویزای مالک بر پایهٔ مصوبهٔ ROP شمارهٔ ۸۷/۲۰۲۶ حداقل ارزشی ندارد، به کفیل نیاز ندارد و به مالکیت گره خورده است. هر دو بر مالکیت ملک استوارند، بنابراین تکمیل با تأخیر لحظهای را که خریدار واحد تمامشده را در اختیار دارد به عقب میاندازد. برای نمونه، قیمتهای ورودی Jood در صفحهٔ آگهیاش کمتر از آستانهٔ OMR ۲۰۰٬۰۰۰ است.
آخرین بررسی: 24 اکتبر 2026. منابع: decree.om، فرمان سلطنتی 79/2025؛ qanoon.om، متن فرمان سلطنتی 79/2025؛ روزنامهٔ رسمی شمارهٔ 1613؛ decree.om، فرمان سلطنتی 56/2026؛ Times of Oman، 25 ژوئیه 2026؛ Zawya (Oman Daily Observer)؛ BSA Law؛ Curtis Oman Law Blog، خسارت توافقی؛ Curtis Oman Law Blog، بندهای جریمه؛ Curtis Oman Law Blog، مهلتهای زمانی؛ راهنمای قوهٔ قاهرهٔ CMS؛ راهنمای داوری CMS؛ DLA Piper، اختلافهای ساختوساز در عمان؛ Al Tamimi، دادگاه سرمایهگذاری و تجارت؛ وزارت مسکن و برنامهریزی شهری.
