Jak kupić nieruchomość w Omanie: przewodnik dla cudzoziemców

Jak kupić nieruchomość w Omanie: przewodnik dla cudzoziemców

Jak kupić nieruchomość w Omanie jako cudzoziemiec, sprowadza się do pięciu czynności: sprawdzić, czy dom leży w obszarze otwartym dla osób niebędących Omańczykami, zweryfikować licencje dewelopera i projektu, podpisać umowę, w której płatności trafiają na rachunek powierniczy (escrow) projektu, zapłacić opłatę rejestracyjną oraz VAT tam, gdzie jest należny, a na końcu zarejestrować akt własności (title deed). Stan na 6 listopada 2026 r.

Ten przewodnik prowadzi przez zakup w kolejności, w jakiej on przebiega: kwalifikowalność kupującego, reżim prawny danego obszaru, kontrola licencji, rezerwacja, umowa i rachunek powierniczy, sposób płatności, opłaty, rejestracja oraz wniosek o pobyt, który rozstrzyga się osobno. Dodaje trzy rzeczy, o których zwykłe poradniki milczą: tabelę dziesięciu kroków z nazwą urzędu i dokumentu na każdym etapie, obliczenia opłat oparte na cenach z naszych własnych stron ofert oraz opatrzone datami zmiany przepisów z 2026 roku, w tym te opublikowane od września. Każda zasada jest podana według stanu na 6 listopada 2026 r. i może ulec zmianie, dlatego przed podjęciem decyzji warto sprawdzić ją ponownie w oficjalnym źródle. Dzięki takiemu układowi czytelnik widzi na każdym etapie, co powinien zrobić i jaki dokument powinien wtedy już istnieć.

Kto może kupić nieruchomość w Omanie jako cudzoziemiec?

Prawa własności w Omanie zależą od miejsca, a dopiero potem od kupującego. Ministerstwo Mieszkalnictwa i Planowania Miejskiego wyraźnie to podkreśliło 28 czerwca 2026 r., gdy pojawiły się doniesienia, że nowe przepisy o pobycie otworzyły cały kraj dla zagranicznych nabywców. Według Gulf News Ministerstwo oświadczyło, że niedawne zmiany w rozporządzeniach wykonawczych do ustawy o pobycie cudzoziemców „dotyczą wyłącznie praw pobytowych i nie rozszerzają praw własności cudzoziemców do nieruchomości”. To samo oświadczenie, o którym 29 czerwca 2026 r. napisał portal Siasat, mówi, że obywatele państw Rady Współpracy Zatoki Perskiej (GCC) podlegają osobnym porozumieniom GCC oraz omańskim przepisom dla zatwierdzonych lokalizacji.

Pierwsze pytanie o kwalifikowalność nie dotyczy więc paszportu ani miejsca zamieszkania kupującego. Chodzi o to, czy konkretny projekt leży w reżimie, który pozwala osobom niebędącym Omańczykami posiadać tytuł własności. W ITC kwalifikować się mogą zarówno osoby fizyczne, jak i firmy. Dziennik Times of Oman w objaśnieniu ram prawnych ITC z 25 lipca 2026 r. podaje, że Omańczycy i cudzoziemcy, zarówno osoby fizyczne, jak i prawne, mogą posiadać gotowe lokale albo działki przeznaczone pod zabudowę lub inwestycję w ITC, a dwie osoby fizyczne będące krewnymi pierwszego stopnia mogą być współwłaścicielami lokalu lub działki. Firmy napotykają dalsze ograniczenia, gdy kupują poza projektami turystycznymi; strona usługi dla firm, prowadzona przez Ministerstwo i zaktualizowana 22 października 2026 r., mówi, że firma nie może kupić nieruchomości wyłącznie mieszkalnej ani wyłącznie rolnej, a każdy istniejący budynek musi być ukończony i mieć co najmniej cztery lata. Tę ścieżkę omawia nasz przewodnik o zakupie nieruchomości w Omanie przez firmę.

Obowiązują także podstawowe zasady dotyczące zdolności prawnej. W usłudze Ministerstwa służącej rejestracji sprzedaży obie strony muszą mieć co najmniej 18 lat i pełną zdolność do czynności prawnych, a każda z nich musi stawić się osobiście albo przysłać przedstawiciela z ważnym pełnomocnictwem. Kwestie zależne od obywatelstwa, takie jak bankowość czy poświadczanie dokumentów, omawiamy w osobnych przewodnikach o tym, czy zakup mogą zrobić Amerykanie, Pakistańczycy lub Irańczycy. Ogólny przegląd dróg prawnych znajdą Państwo w tekstach Czy cudzoziemcy mogą kupić nieruchomość w Omanie? oraz Zakup nieruchomości w Omanie przez cudzoziemca.

Gdzie mogą kupować cudzoziemcy? Obszary i tytuły prawne dostępne w 2026 roku

Dla kupującego znaczenie mają cztery kategorie obszarów. Tabela zestawia je obok siebie wraz z aktem prawnym, na którym każda się opiera, tak aby brzmienie przepisów można było sprawdzić w oryginalnym tekście.

Integrated Tourism Complexes

ITC to ścieżka znana od dawna. Ramy prawne pochodzą z dekretu królewskiego 12/2006, a przywołany wyżej artykuł z Times of Oman przedstawia warunki następujące po zakupie działki: zabudowa lub wykorzystanie zgodne z przeznaczeniem w ciągu czterech lat od rejestracji, możliwość przedłużenia o kolejne dwa lata, jeśli właściciel złoży wniosek przed końcem pierwszego okresu, oraz zakaz sprzedaży działki przed zakończeniem budowy, z jednym wyjątkiem: dotyczy on kredytu hipotecznego finansującego prace budowlane. Właściciele ukończonych lokali mogą uzyskać odnawialny pobyt dla siebie i krewnych pierwszego stopnia na podstawie przepisów o ITC, co jest czymś innym niż próg Złotej Rezydencji omówiony dalej. Nasz przewodnik po freehold w ITC oraz porównanie kompleksów ITC w Omanie opisują poszczególne osiedla.

Specjalne strefy ekonomiczne i strefy wolnocłowe

Dekret królewski 38/2025 wszedł w życie 14 kwietnia 2025 r. Zgodnie z art. 42 deweloper w tych strefach może sprzedawać cudzoziemcom lokale mieszkalne na zasadzie freehold (własność bezterminowa), podczas gdy grunt jest przyznawany w użytkowaniu, jak wyjaśnił 18 czerwca 2025 r. dziennik Oman Observer. Przepisy wykonawcze pojawiły się 20 września 2026 r. jako decyzja OPAZ 81/2026, którą 22 października 2026 r. streściła firma EY: szczegółowe zasady licencjonowania projektów, sprzedaży lokali w budowie, rachunku powierniczego i ochrony nabywców, freehold dla cudzoziemców tam, gdzie pozwalają na to ramy prawne, oraz pobyt dla inwestorów i właścicieli nieruchomości. Szczegóły ważne dla kupującego znajdują się w części o umowach i rachunku powierniczym poniżej.

Miasta przyszłości i zintegrowane osiedla

Czerwcowe oświadczenie Ministerstwa z 2026 roku jest pierwszą publiczną listą tej kategorii. Wymienia ono Sultan Haitham City, Al Thuraya City i Al Jabal Al Aali, a także zintegrowane osiedla mieszkaniowe, takie jak Surooh. Oświadczenie nie określa formy tytułu własności, dlatego każdy projekt wymaga osobnego sprawdzenia. Według naszych stron ofert Jood i Sarooj Oasis są sprzedawane na zasadzie freehold, dla nabywców każdej narodowości, z tytułem zarejestrowanym na nazwisko kupującego. Nasz przewodnik po Sultan Haitham City objaśnia listę projektów.

Obszary objęte zakazem

Dziennik Oman Observer poinformował 7 czerwca 2020 r. w sprawie uchwały ministerialnej 292/2020, że osoby niebędące Omańczykami nie mogą posiadać gruntów ani nieruchomości w Musandam, Buraimi, Dhahirah, Al Wusta, Dhofar z wyjątkiem Salali oraz w Liwa, Shinas, Masirah, Jebel Akhdar i Jebel Shams. Zakaz obejmuje także góry i strategiczne wyspy, grunty w pobliżu pałaców, obiekty bezpieczeństwa i wojskowe oraz wyznaczone obszary archeologiczne, a osoby niebędące Omańczykami nie mogą wykorzystywać gruntów do celów rolniczych w żadnej prowincji. Z tego samego doniesienia wynika, że transakcje naruszające te zasady są unieważniane. Strona Ministerstwa poświęcona rejestracji sprzedaży powtarza tę zasadę: obywatele państw GCC i cudzoziemcy nie mogą posiadać nieruchomości w obszarach objętych zakazem. Wersję napisaną prostym językiem znajdą Państwo w tekście o nieruchomościach w Omanie, których cudzoziemcy nie kupią.

Jak kupić nieruchomość w Omanie: dziesięć kroków w jednej tabeli

Tabela wymienia każdy krok zakupu lokalu w budowie (off-plan): kto działa, jaki dokument powstaje na tym etapie, który urząd jest zaangażowany, jaka jest oficjalna opłata, jeśli taka istnieje, i co należy potwierdzić przed przejściem do następnego kroku. Kolumna z czasem zawiera liczbę tylko tam, gdzie podaje ją oficjalna strona, a w pozostałych wierszach widnieje informacja, że czasu nie podano. Odsprzedaż ukończonego domu pomija kroki od 5 do 8, jak wyjaśnia część o lokalach w budowie i odsprzedaży.

Kolejność różni się w drobnych szczegółach między poszczególnymi projektami i deweloperami; na stronie Jood na przykład rata rezerwacyjna i druga rata przypadają w odstępie jednego miesiąca. Tabela pokazuje, w jakiej kolejności pojawiają się zabezpieczenia: sprawdzenie licencji następuje, zanim ruszą jakiekolwiek pieniądze, kontrola rachunku powierniczego przy pierwszej płatności, a wpis do rejestru przed długim środkowym okresem planu płatności.

Jak kupić nieruchomość w Omanie: najpierw sprawdź licencję dewelopera i projektu

Ministerstwo wydało kupującym bezpośrednie zalecenie 25 lipca 2026 r. Zarówno Oman Observer, jak i Times of Oman podały, że dyrektor generalny ds. rozwoju nieruchomości Nasser Khamis Al Siyabi wezwał kupujących i inwestorów, aby przed zapłatą lub podpisaniem upewnili się, że zarówno deweloper, jak i projekt są zarejestrowane i licencjonowane. Ujął to tak: „budowanie silnego sektora nieruchomości zaczyna się od budowania zaufania”.

Zgodnie z ustawą o regulacji rynku nieruchomości, czyli dekretem królewskim 79/2025, licencjonowanie przebiega w trzech etapach. Pierwszy to licencja pozwalająca firmie prowadzić działalność deweloperską w Omanie. Drugi to odrębna licencja projektu, a na tym etapie otwiera się również rachunek powierniczy w lokalnym banku, zanim będzie można sprzedawać lokale w budowie. Trzeci to zezwolenie na reklamę, promocję i marketing, które obejmuje media, platformy internetowe i targi. Ustawa przewiduje kary za prowadzenie inwestycji lub reklamę bez tych licencji oraz za naruszenie zasad dotyczących rachunku powierniczego. W praktyce kupujący powinien przed rezerwacją poprosić o trzy numery oraz nazwę banku prowadzącego rachunek powierniczy i sprawdzić, czy nazwa prawna na formularzu rezerwacji jest nazwą licencjonowanej spółki. Centrum Usług Rozwoju Nieruchomości przy Ministerstwie to jednostka współpracująca w kwestiach licencyjnych z innymi urzędami, a strona usługi dla firm deweloperskich prowadzona przez Ministerstwo pokazuje, jak deweloper rejestruje grunt pod projekt.

Ta sama ustawa obejmuje także pośredników. Kancelaria BSA w analizie dekretu królewskiego 79/2025 zauważa, że każdy, kto zajmuje się pośrednictwem lub marketingiem, musi mieć licencję Ministerstwa Mieszkalnictwa i Planowania Miejskiego i być wpisany do krajowego rejestru pracowników rynku nieruchomości. Jeśli projekt przedstawia agent, należy poprosić także o jego licencję; nasz artykuł o agentach nieruchomości w Omanie wyjaśnia, jak ją zweryfikować.

Jedna dodatkowa kontrola dotyczy samego obszaru. Nasza strona oferty Alef Qurum Residence podaje, że Telal Al Qurm ma licencję ITC ogłoszoną 15 lipca 2024 r., a deweloperem jest Rozal Development. Taką formę dowodu należy żądać w każdym przypadku: numer licencji z datą, a nie broszurowe stwierdzenie w rodzaju „otwarte dla wszystkich narodowości”. Skala rynku daje pewien obraz liczby licencjonowanych firm. Ministerstwo podało, że do końca czerwca 2026 r. zarejestrowano ponad 190 firm z branży nieruchomości, a wartość transakcji na rynku nieruchomości w pierwszej połowie 2026 r. wyniosła OMR 1,434 mld, o 5,4% więcej niż OMR 1,360 mld w pierwszej połowie 2025 r., przy czym zagraniczne transakcje inwestycyjne przekroczyły OMR 60 mln, a inwestorzy z GCC OMR 13 mln. Katalog deweloperów na naszej stronie zawiera profile firm działających w kraju pod adresem centrum deweloperów w Omanie.

Rezerwacja, umowa i rachunek powierniczy: dokąd trafiają pieniądze

Formularz rezerwacji na krótki czas ustala lokal, cenę i harmonogram płatności, a umowa kupna-sprzedaży (SPA) zapisuje następnie pełne warunki. Nasze strony ofert pokazują, jak różnie deweloperzy układają pierwsze płatności. Alef Qurum Residence wymaga stałej kwoty rezerwacyjnej OMR 2 000 ($5 202) i 20% wpłaty własnej. Jood wymaga 2,5% przy rezerwacji i 17,5% w ciągu miesiąca. The Sustainable City – Yiti wymaga 5% przy rezerwacji i 5% w ciągu miesiąca. Sarooj Oasis oferuje cztery warianty wpłaty własnej od 20% do 50% ceny, a po nich miesięczne raty w miesiącach od 2 do 36. Żadna z tych kwot nie jest ustalona ustawą; wszystkie są warunkami dewelopera, więc umowę trzeba przeczytać wiersz po wierszu. Przewodnik o zakupie lokalu w budowie i ochronie rachunku powierniczego omawia klauzule umowne dokładniej.

Co o rachunku powierniczym mówi prawo

Dekret królewski 79/2025 został wydany 10 września 2025 r. i opublikowany w Dzienniku Ustaw (Official Gazette) nr 1613 z 14 września 2025 r. Jego art. IV stanowi, że ustawa wchodzi w życie 180 dni po opublikowaniu, co wyznacza początek obowiązywania na marzec 2026 r. Art. III uchyla trzy wcześniejsze akty; słowami serwisu z tekstami dekretów decree.om uchylony zostaje „System rachunków powierniczych dla projektów rozwoju nieruchomości”, a ten sam artykuł uchyla też ustawę o pośrednictwie oraz system własności mieszkań i pięter. Art. II nakazuje ministrowi mieszkalnictwa i planowania miejskiego wydanie rozporządzenia wykonawczego w ciągu roku od wejścia ustawy w życie, więc szczegółowe zasady dla obszarów lądowych dopiero się pojawią, a dotychczasowe przepisy obowiązują dalej tam, gdzie nie są sprzeczne.

Istota przepisów, według BSA, jest taka, że każdy projekt musi mieć niezależny rachunek powierniczy na nazwę projektu, wpłaty kupujących muszą na niego trafiać, a wypłaty są ograniczone do zatwierdzonych faz budowy. Deweloperzy muszą zarejestrować w rejestrze nieruchomości wszystkie umowy projektu i mieli sześć miesięcy od wejścia ustawy w życie na rejestrację podzielonych lokali oraz wcześniejszych transakcji w projektach w budowie. Rachunek powierniczy kontroluje więc, gdzie leżą pieniądze i na jakiej podstawie są uwalniane. Sam z siebie nie ustala jednak terminu przekazania, który wynika wyłącznie z umowy, dlatego oba dokumenty trzeba czytać razem.

Ostrzejsze liczby w specjalnych strefach ekonomicznych

Decyzja OPAZ 81/2026 dotyczy specjalnych stref ekonomicznych i stref wolnocłowych i jest jedynym miejscem, w którym przy przygotowaniu tego tekstu znaleziono opublikowane wartości procentowe dla nowej generacji zasad dotyczących rachunku powierniczego. Oman Observer podał 21 września 2026 r., że deweloper musi osiągnąć próg równy 20% łącznego kosztu projektu, zanim zacznie sprzedawać lokale w budowie lub przyjmować płatności rezerwacyjne, przy czym do progu wlicza się wykonane prace budowlane. Wydatki marketingowe z rachunku powierniczego są ograniczone do 3% zgromadzonych kwot. Co najmniej 5% wartości sprzedaży każdego lokalu pozostaje na rachunku powierniczym przez rok od zarejestrowania lokalu na właściciela i jest zwalniane po zaświadczeniach właściciela, konsultanta i dewelopera potwierdzających brak wad budowlanych. Wstrzymany projekt trzeba zgłosić w ciągu 30 dni, po czym OPAZ wskazuje rozwiązanie albo kieruje sprawę do sądu. Deweloperzy, którzy już prowadzą sprzedaż w budowie, mają sześć miesięcy na dostosowanie się. Nasz artykuł o progu marketingowym dla lokali w budowie omawia te punkty, a przewodnik po ustawie 79/2025 opisuje ramy dla obszarów lądowych.

Opóźnienia i środki ochrony

Umowa oparta na kamieniach milowych przenosi ryzyko opóźnienia na harmonogram, ponieważ kolejne raty stają się wymagalne po certyfikacji etapów, a nie w stałych terminach. Tam, gdzie plan opiera się na kalendarzu, jak plany Jood i Alef w tabeli w dalszej części przewodnika, kupujący powinien przeczytać, co się dzieje, gdy termin przekazania się przesuwa. Jakie środki ochrony są w takiej sytuacji dostępne, opisuje tekst opóźnienia dewelopera i prawa kupujących w Omanie.

Lokal w budowie czy odsprzedaż: porównanie dwóch ścieżek zakupu

Kto ustala, jak kupić nieruchomość w Omanie, wybiera między dwiema ścieżkami, a wybór zmienia liczbę kroków, podatek i poziom ochrony. Nowy lokal kupiony od dewelopera przed ukończeniem to zakup w budowie (off-plan) i obejmuje wszystkie dziesięć kroków. Dom, który został zbudowany i zarejestrowany, można kupić od właściciela albo z pozostałych zasobów dewelopera. Poniższa tabela je porównuje punkt po punkcie.

Łatwo przeoczyć dwa rozróżnienia. Po pierwsze, VAT: według podsumowania Deloitte poradnika Omańskiego Urzędu Podatkowego dotyczącego VAT w nieruchomościach, z 30 września 2021 r., pierwsza dostawa nieruchomości mieszkalnej jest opodatkowana stawką 5%, kolejna dostawa jest zwolniona, wynajem nieruchomości mieszkalnej jest zwolniony, a niezabudowany grunt jest zwolniony. Gotowy dom, który deweloper nadal posiada i sprzedaje po raz pierwszy, jest pierwszą dostawą, więc obowiązuje 5%; dom sprzedawany dalej przez właściciela już nie. Umowa powinna określać, czy podana cena zawiera VAT.

Po drugie, zasady własności przy odsprzedaży. Strona usługi Ministerstwa dotyczącej rejestracji umowy sprzedaży, zaktualizowana 27 października 2026 r., wymaga, aby nieruchomość była wolna od zajęć i hipotek, chyba że wierzyciel hipoteczny wyrazi zgodę, aby współwłaściciele znali sprzedaż i wyrazili na nią zgodę oraz aby w razie potrzeby zaktualizować katastralny plan geodezyjny. W ITC właściciel działki nie może jej sprzedać przed zakończeniem budowy, jak wspomniano wcześniej. Strona Muscat Bay na naszej witrynie podaje, że osiedle jest ukończone, jako rok budowy wskazuje 2024 i mówi, że w chwili czytania strony dostępnych było 15 domów z zasobów dewelopera i z odsprzedaży przez właścicieli. Ta mieszanka jest powodem, by w przypadku każdego ukończonego domu pytać, kim jest sprzedawca. Części o wycenie i sprzedaży w Omanie omawiają drugą stronę odsprzedaży.

Gotówka, plan płatności czy kredyt hipoteczny: trzy sposoby płatności

Przy planowaniu, jak kupić nieruchomość w Omanie, sposób płatności jest drugą co do wielkości decyzją po wyborze obszaru. Deweloperzy zwykle oferują plan, w którym część ceny płaci się przed przekazaniem. Ta część bywa bardzo różna i ma znaczenie, ponieważ pieniądze wpłacone przed wydaniem kluczy są chronione przez rachunek powierniczy i wpisy do rejestru, a nie zabezpieczone zarejestrowanym tytułem własności. Tabela korzysta z warunków płatności podanych na naszych stronach ofert i na ich podstawie wylicza udział płacony przed przekazaniem, aby można było porównać, ile pieniędzy kupujący wpłaca, zanim otrzyma klucze.

Rachunek dla Alef jako przykład czytania planu: 20% z OMR 42 987 to OMR 8 597; każda rata kwartalna 6,5% to OMR 2 794; dziesięć takich rat daje łącznie OMR 27 942; po dodaniu wpłaty własnej wychodzi OMR 36 539, czyli 85% ceny; ostatnie 15% to OMR 6 448. Są to nasze obliczenia na podstawie wartości procentowych ze strony, a nie kwoty z umowy dewelopera. Koszt wcześniejszej lub późniejszej płatności omawia tekst porównanie planów płatności za nieruchomości w Omanie.

Warunki kredytu hipotecznego dla cudzoziemców niebędących rezydentami

Dwa banki publikują warunki dla cudzoziemców. Strona BankDhofar z 23 sierpnia 2026 r. opisuje kredyt mieszkaniowy do OMR 350 000 ($910 280), od 4,15% rocznie, na okres do 20 lat i do 70% wartości nieruchomości, dostępny dla cudzoziemców będących rezydentami i niebędących nimi, dla projektów Integrated Tourism Complex zarejestrowanych w banku i zatwierdzonych przez Ministerstwo do sprzedaży osobom niebędącym Omańczykami. Oferta obejmuje także nieruchomości w budowie i lokale off-plan od deweloperów zintegrowanych osiedli mieszkaniowych. Strona Sohar International o finansowaniu mieszkaniowym dla cudzoziemców podaje oprocentowanie 6,00%, górny limit OMR 250 000 ($650 200) i odmienne warunki dla rezydentów i nierezydentów.

Kwoty miesięczne to nasze obliczenie według standardowego wzoru amortyzacji, a nie oferta: OMR 70 000 przy 4,15% na 20 lat to około OMR 429,74 miesięcznie, OMR 70 000 przy 6,00% na 20 lat to około OMR 501,50, a OMR 50 000 przy 6,00% na 10 lat to około OMR 555,10. Resztę ceny pokrywa wpłata własna kupującego: OMR 30 000 w dwóch pierwszych wariantach i OMR 50 000 w trzecim. Lista dokumentów Sohar wymaga sześciu miesięcy ostemplowanych wyciągów bankowych, kopii aktu własności i krooki, oryginalnego operatu szacunkowego od agencji zatwierdzonej przez bank, a przy zakupie od sprzedawcy także umowy kupna z dokumentem tożsamości sprzedawcy; Sohar stawia też wymagania dochodowe: rezydenci potrzebują dwóch lat pracy u renomowanego pracodawcy i wynagrodzenia co najmniej OMR 1 500 wpływającego na rachunek w banku, a nierezydenci wynagrodzenia co najmniej OMR 5 000 wpływającego na rachunek w banku albo dochodu z zewnątrz w wysokości co najmniej OMR 25 000 rocznie. W przypadku nierezydentów zaświadczenie od pracodawcy musi być poświadczone przez ambasadę lub konsulat Omanu w kraju zamieszkania. Nasz przewodnik o kredycie hipotecznym zestawia te warunki dokładniej.

Ile kosztuje kupno nieruchomości w Omanie? Opłaty i przykładowe obliczenia

Kto ustala, jak kupić nieruchomość w Omanie, powinien najpierw poznać koszty państwowe. To procent od rejestracji, stałe opłaty za usługi i VAT tam, gdzie lokal jest pierwszą dostawą. Strona usługi Ministerstwa dotyczącej uzyskania aktu własności na podstawie umowy sprzedaży, zaktualizowana 27 października 2026 r., wymienia te stałe opłaty w rialach omańskich: 5 za wniosek, 25 za formularz sprzedaży dla osób niebędących Omańczykami, 10 za nowy akt własności i 2 za umowę. Razem daje to OMR 42 ($109). Wartość procentowa wynosi 3% wartości zakupu według stron usług Ministerstwa dla firm (zaktualizowanych 22 października 2026 r.). Dziennik Times of Oman podał, że obniżka z 5% do 3% zaczęła obowiązywać 3 listopada 2020 r. Styczniowa zmiana z 2025 r., o której napisał Oman Observer, obniżyła opłatę rejestracyjną umów sprzedaży do 1% dla omańskich osób fizycznych i firm, a dla pozostałych nie wskazała stawki, więc ten przewodnik stosuje 3% dla zagranicznego kupującego. Opłatę trzeba traktować jako koszt kupującego, chyba że umowa stanowi inaczej. Nasza strona oferty Alef Qurum Residence podaje, że dla zagranicznych kupujących obowiązuje opłata transferowa wynosząca około 3%.

Przykład obliczeniowy 1: nowy apartament za OMR 42 987

Weźmy apartament z 1 sypialnią w Alef Qurum Residence za OMR 42 987 ($111 800). Zakładamy, że podana cena nie zawiera VAT. VAT w wysokości 5% to OMR 2 149. Opłata rejestracyjna w wysokości 3% to OMR 1 290. Opłaty stałe dodają OMR 42. Suma wynosi OMR 3 481, czyli 8,1% ceny, więc gotówka potrzebna w trakcie planu to około OMR 46 468, jeszcze przed kosztami prawnymi, wyceny, bankowymi i odbioru usterek. Jeśli podana cena już zawiera VAT, te OMR 2 149 mieszczą się w cenie, a nie są do niej dodawane, więc brzmienie umowy zmienia budżet o około OMR 2 000.

Przykład obliczeniowy 2: ta sama cena przy odsprzedaży

Weźmy ukończony dom za OMR 100 000 ($260 080) sprzedawany przez właściciela. VAT wynosi zero. Opłata 3% to OMR 3 000. Opłaty stałe dodają OMR 42. Suma to OMR 3 042, czyli 3,04% ceny. Ta sama cena przy pierwszej sprzedaży nowego lokalu dodałaby OMR 5 000 VAT, co daje OMR 8 042, czyli 8,04%.

Przykład obliczeniowy 3: dwusypialniowy apartament w Jood

Na stronie Jood apartament z 2 sypialniami zaczyna się od OMR 78 437 ($204 000). Pierwsze dwie raty, 2,5% i 17,5%, wynoszą razem OMR 15 687 w pierwszym miesiącu. Przy stawce 3% opłata rejestracyjna wyniosłaby OMR 2 353, opłaty stałe OMR 42, a VAT w wysokości 5% od pierwszej dostawy OMR 3 922. Strona Jood podaje, że jej kwoty nie obejmują kosztów rejestracji, więc te sumy dolicza się do harmonogramu.

Opłaty po zakupie

Opłaty serwisowe w większości projektów podaje się za metr kwadratowy. Nasze strony ofert pokazują OMR 5 za m² rocznie w Alef Qurum Residence, co daje OMR 313 dla apartamentu z 1 sypialnią o powierzchni 62,6 m²; OMR 8,72 za m² rocznie dla apartamentów w Muscat Bay, co daje OMR 689 dla lokalu o powierzchni 79 m²; oraz brak opłaty serwisowej przez pierwsze pięć lat dla apartamentów w The Sustainable City – Yiti. Sarooj Oasis podaje roczną opłatę płatną na rzecz stowarzyszenia właścicieli, nie wskazując stawki. Jak te opłaty wypadają na tle innych, opisuje tekst opłaty serwisowe w nieruchomościach w Omanie. Jeśli chodzi o podatki, dekret królewski 56/2025 wprowadza od 1 stycznia 2028 r. podatek dochodowy od osób fizycznych w wysokości 5% dochodu netto powyżej OMR 42 000; EY wymienia wśród objętych dochodów dochód z najmu i wpływy ze zbycia nieruchomości, z wyłączeniami dla miejsc zamieszkania. Pokrewny artykuł o podatku dochodowym w Omanie dla cudzoziemców omawia te zasady, a tekst o podatku od nieruchomości w Omanie opisuje pozostałe podatki.

Obowiązki po zakupie

Własność oznacza stałe obowiązki, które należy ująć w budżecie jeszcze przed zakupem. Opłaty serwisowe ustala umowa i płaci się je deweloperowi lub stowarzyszeniu właścicieli; ustawa o regulacji rynku nieruchomości obejmuje zarządzanie nieruchomościami we współwłasności, jak zauważyło Ministerstwo w lipcu 2026 r. Media są podłączane przy przekazaniu w projektach takich jak Jood. Wynajem domu najemcom rodzi kwestie podatkowe i zarządcze omówione w tekstach wynajem nieruchomości w Omanie z zagranicy, zarządzanie nieruchomościami w Omanie i ubezpieczenie nieruchomości w Omanie. Kupujący, który może opuścić Oman, powinien przed podpisaniem przeczytać także przewodniki o sprzedaży w Omanie i dziedziczeniu przez zagranicznych właścicieli nieruchomości, ponieważ droga nabycia własności decyduje o tym, co i kiedy można sprzedać.

Rejestracja i akt własności: co dzieje się po zapłacie

Rejestracja to krok, który zamienia umowę w prawo własności skuteczne wobec osób trzecich, a więc moment, od którego kupujący może powoływać się na swój tytuł także wobec podmiotów spoza umowy. Dekret królewski 56/2026, czyli ustawa o rejestrze nieruchomości, został wydany 13 maja 2026 r., opublikowany w Dzienniku Ustaw (Official Gazette) nr 1648 z 17 maja 2026 r. i wszedł w życie 18 maja 2026 r., zastępując dekret królewski 2/1998. Według LexisNexis ustawa uznaje rejestry, karty i dokumenty elektroniczne; tworzy wstępny rejestr dla projektów w budowie; definiuje akt własności (mulkiya) jako urzędowy dokument papierowy lub elektroniczny wydawany przez Ministerstwo; i przewiduje, że czynności tworzące, przenoszące, zmieniające lub wygaszające prawa podlegające wpisowi muszą być zarejestrowane, a niezarejestrowane czynności tworzą jedynie zobowiązania osobiste między stronami. Ministerstwo może wydawać akty papierowe lub elektroniczne, akty tymczasowe oraz tłumaczenia na język angielski na żądanie. Dostęp do danych rejestru zależy od wykazania dostatecznego interesu, a zasady kontroli pozostawiono rozporządzeniom wykonawczym.

Art. II dekretu na stronie decree.om zobowiązuje ministra do wydania rozporządzenia wykonawczego i decyzji wdrożeniowych oraz stanowi, że obowiązujące rozporządzenia i decyzje pozostają w mocy tam, gdzie nie są sprzeczne. W praktyce oznacza to, że proces nadal opiera się na bieżących usługach internetowych Ministerstwa. Nasz artykuł o rejestracji nieruchomości w Omanie omawia tę ustawę dokładniej.

Usługa Ministerstwa w sześciu krokach

Strona usługi „Get title deed based on sale contract” (uzyskanie aktu własności na podstawie umowy sprzedaży) wymienia sześć kroków: złożenie wniosku, rozpatrzenie, wstępna akceptacja, stawienie się stron i podpisanie, wniesienie opłat oraz odbiór aktu własności. Podany czas przetwarzania to 2,0 dnia. Wymagane dokumenty to akt własności, plan katastralny, dowody tożsamości sprzedawcy i kupującego, dowód tożsamości agenta oraz pełnomocnictwo, jeśli jest używane. Warunki stanowią, że obie strony muszą być obecne lub należycie reprezentowane, obie muszą mieć co najmniej 18 lat, współwłaściciele muszą być poinformowani i wyrazić zgodę, nieruchomość musi być wolna od zajęć i hipotek, chyba że wierzyciel hipoteczny wyrazi zgodę, a plan geodezyjny trzeba w razie potrzeby zaktualizować. Kupujący, który nie jest Omańczykiem, musi skorzystać z formularza sprzedaży dla osób niebędących Omańczykami, który wiąże się z opłatą OMR 25.

Przegląd kancelarii Bait Al Qanoon opublikowany w serwisie Legal 500 25 maja 2026 r. dodaje jedną praktyczną kontrolę: przed wymianą umów należy sprawdzić, czy na nieruchomości nie ma ograniczeń sądowych, adnotacji lub zajęć. W przypadku lokali w budowie akt własności przychodzi później. Strona Sarooj Oasis podaje, że tytuł jest rejestrowany w Ministerstwie po przekazaniu, po inspekcji usterek, a strona Jood mówi, że rejestracja odbywa się przy przekazaniu, z podłączonymi mediami. W sprawie inspekcji przy przekazaniu zob. snagging w Omanie.

Jak kupić nieruchomość w Omanie z zagranicy: pełnomocnictwo i dokumenty

Zakup można sfinalizować bez obecności kupującego w Omanie, o ile wszystkie dokumenty są w porządku. Przegląd Legal 500 stwierdza, że zakup może zostać zawarty przez pełnomocnika bez obecności kupującego, a usługa sprzedaży Ministerstwa wymienia pełnomocnictwo wśród dokumentów i wymaga, aby pełnomocnik był należycie umocowany. Dokumenty wydane w innym kraju zwykle wymagają apostille tam, gdzie oba kraje są stronami Konwencji haskiej o apostille. Tabela statusu Haskiej Konferencji Prawa Prywatnego Międzynarodowego odnotowuje, że Konwencja weszła w życie dla Omanu 30 stycznia 2012 r.

Typowy zdalny komplet zawiera następujące pozycje; które z nich są wymagane w danym przypadku, zależy od dewelopera, banku i Ministerstwa:

• Ważny paszport oraz karta pobytu, jeśli kupujący mieszka w Omanie.
• Formularz rezerwacji i pokwitowanie, a następnie umowa kupna-sprzedaży.
• Dowód środków i potwierdzenia przelewów; strona oferty Yiti podaje, że potwierdzenia płatności, w tym potwierdzenia SWIFT, są przechowywane jako dowód.
• Pełnomocnictwo wskazujące konkretną transakcję, wraz z dokumentem tożsamości pełnomocnika.
• W przypadku kredytu hipotecznego lista banku: ostemplowane wyciągi bankowe, dowody wynagrodzenia, wycena zatwierdzona przez bank oraz akt własności i krooki, gdy kupowany jest zarejestrowany lokal.

Pieniądze przepływają w OMR, który jest powiązany z dolarem amerykańskim kursem 2,6008. Kwestie płatności omawiają nasze przewodniki o przelewie pieniędzy do Omanu na zakup nieruchomości, otwarciu rachunku bankowego przez kupującego nieruchomość oraz powiązaniu rial z dolarem. Według strony Sarooj Oasis przedstawiciel z pełnomocnictwem może też uczestniczyć w inspekcji usterek.

Domy w Omanie na sprzedaż: co pokazują nasze oferty w Maskacie i poza nim

Osoby szukające domów w Omanie na sprzedaż albo tego, jak kupić nieruchomość w Omanie jako cudzoziemiec w Maskacie, mają do czynienia z krótką listą reżimów i szerokim przedziałem cen. Tabela porównuje wille i apartamenty z naszych stron ofert. Kolumna OMR za m² to nasze obliczenie, w którym cenę dzielimy przez podaną powierzchnię, a wartości łączą różne typy lokali i standardy wykończenia, więc opisują stronę oferty, a nie rynek.

Z tabeli wynikają trzy obserwacje. Po pierwsze, oferty z Maskatu rozkładają się na różne reżimy: Alef Qurum Residence leży w osiedlu z licencją ITC, Muscat Bay jest ITC, a Jood i Sarooj Oasis znajdują się w mieście przyszłości Sultan Haitham City, które Ministerstwo wymienia osobno. Po drugie, cena za metr kwadratowy waha się na tych stronach od OMR 687 do OMR 1 142, a ta różnica wynika z lokalizacji, wykończenia i tego, czy lokal jest gotowy. Po trzecie, terminy przekazania sięgają od „ukończony” do Q1 2030, co zmienia czas, przez jaki pieniądze pozostają narażone na ryzyko, zanim powstanie akt własności. Szczegóły na poziomie osiedli znajdą Państwo w przewodnikach o Muscat Bay, The Sustainable City – Yiti i najlepszych obszarach zakupu w Maskacie; szerszy obraz cen jest w tekście o cenach nieruchomości w Omanie za metr kwadratowy, a pokrewny artykuł omawia najniższe ceny wejścia.

Czy zakup nieruchomości w Omanie daje pobyt?

Sam zakup nie daje pobytu; każdy program ma własne warunki i własny wniosek. Istnieją dwie ścieżki powiązane z nieruchomością.

Golden Residency (Złota Rezydencja) jest przyznawana przez Royal Oman Police i wymaga jednej nieruchomości w ITC o wartości co najmniej OMR 200 000, czyli $520 160 po kursie powiązania. Próg dotyczy jednej nieruchomości: dwa mniejsze zakupy się nie sumują. Oman Observer, relacjonując program w 2025 roku, opisuje opcję nieruchomościową jako obejmującą ukończone lokale w Integrated Tourism Complexes. Na naszych stronach ofert strona Muscat Bay umieszcza wille na poziomie progu lub powyżej niego, a apartamenty 1- i 2-sypialniowe poniżej, natomiast strona Sarooj Oasis podaje cenę wejściowej willi OMR 172 178, czyli poniżej progu.

Owner Visa wynika z decyzji 87/2026 Royal Oman Police, opublikowanej w Dzienniku Ustaw (Official Gazette) nr 1653. Oman Observer podał 25 czerwca 2026 r., że zagraniczni nabywcy działki przygotowanej pod zabudowę albo lokalu, którego rejestracja nie jest zakończona, mogą uzyskać wizę bez sponsora ważną co najmniej sześć miesięcy i najwyżej rok, odnawialną na podobny okres, przy czym każdy pobyt może trwać do trzech miesięcy. Właściciele zarejestrowanych lokali lub lokali z niezakończoną rejestracją mogą uzyskać Property Owner Residency bez sponsora. Można objąć nią małżonka i krewnych pierwszego stopnia, a wiza lub pobyt są wydawane na podstawie zaświadczenia właściwego organu. Jeśli własność zostaje przeniesiona jakąkolwiek czynnością prawną, pobyt właściciela wygasa, a wraz z nim pobyt jego rodziny. Decyzja nie ustala minimalnej wartości nieruchomości. Procedury opisują nasze przewodniki o Złotej Rezydencji i Owner Visa, pobycie dzięki nieruchomości oraz pobycie dla rodziny, a pokrewny artykuł odpowiada na pytanie, czy istnieje obywatelstwo za inwestycję.

Co zmieniło się w 2026 roku: zmiany przepisów z datami i najnowsze wiadomości

Kilka zasad opisywanych w starszych przewodnikach i wątkach na forach zmieniło się w ciągu ostatnich dwunastu miesięcy. Tabela wymienia je z datami, aby stare źródło można było zestawić z obowiązującą zasadą.

Najnowsze pozycje na tej liście to przepisy o strefach z 20 września 2026 r. oraz strony usług Ministerstwa z 22 i 27 października 2026 r. Punktem do obserwacji pozostają rozporządzenia wykonawcze do dwóch głównych ustaw: Ministerstwo ma czas do około marca 2027 r. na podstawie art. II dekretu królewskiego 79/2025, a ustawa o rejestrze nie wskazuje terminu. Wątek na forum z 2025 roku lub wcześniejszy nie może uwzględniać żadnej z powyższych zmian z datami, co jest głównym powodem, by przed działaniem sprawdzać datę każdej porady. Nasz artykuł o rynku nieruchomości w Omanie w 2026 roku omawia dane rynkowe, a tekst zakup nieruchomości w Omanie: błędy i sygnały ostrzegawcze wymienia porażki, którym mają zapobiegać te przepisy.

Często zadawane pytania

Jak kupić nieruchomość w Omanie jako cudzoziemiec?

Należy potwierdzić, że dom leży w obszarze otwartym dla osób niebędących Omańczykami, zweryfikować licencje dewelopera i projektu, zarezerwować lokal i podpisać umowę, wpłacać pieniądze na rachunek powierniczy projektu, a na końcu zarejestrować akt własności w Ministerstwie Mieszkalnictwa i Planowania Miejskiego. Tabela dziesięciu kroków w tym przewodniku podaje urząd, dokument i kontrolę na każdym etapie, a usługa rejestracji wymienia opłaty OMR 42 plus 3% wartości.

Czy cudzoziemcy mogą kupować nieruchomości w Omanie?

Tak, ale tylko w wyznaczonych obszarach. Ministerstwo Mieszkalnictwa i Planowania Miejskiego oświadczyło 28 czerwca 2026 r., że własność jest ograniczona do lokalizacji wskazanych w prawie, czyli Integrated Tourism Complexes, wymienionych miast przyszłości, takich jak Sultan Haitham City, i zintegrowanych osiedli, takich jak Surooh, a także specjalnych stref ekonomicznych i stref wolnocłowych na podstawie dekretu królewskiego 38/2025. Nic poza tymi reżimami nie jest otwarte dla osób niebędących Omańczykami.

Jak kupić nieruchomość w Omanie w Maskacie jako cudzoziemiec?

Należy wybrać projekt w Maskacie w kwalifikującym się reżimie, a potem przejść te same kroki co gdzie indziej. Przykłady z naszych stron ofert to Alef Qurum Residence (OMR 42 987 za apartament z 1 sypialnią, Q2 2029), Muscat Bay (ukończony, od $234 100 za apartament z 1 sypialnią) oraz Jood w Sultan Haitham City (OMR 78 437 za apartament z 2 sypialniami, Q1 2030). Tabela ofert powyżej je porównuje.

Ile kosztuje kupno nieruchomości w Omanie?

Nowy lokal od dewelopera kosztuje około 8% ceny w opłatach państwowych: 5% VAT, 3% opłaty rejestracyjnej i OMR 42 opłat stałych. Odsprzedaż kosztuje około 3% plus OMR 42, ponieważ odsprzedaż nieruchomości mieszkalnej jest zwolniona z VAT. Przy OMR 100 000 daje to OMR 8 042 za nowy lokal i OMR 3 042 za odsprzedaż. Opłaty serwisowe i koszty finansowania pojawiają się potem.

Czy mogę kupić nieruchomość w Omanie bez przyjazdu?

Tak, zakup można sfinalizować przez pełnomocnika, według przeglądu Legal 500 z 25 maja 2026 r., a usługa Ministerstwa przyjmuje należycie umocowanego przedstawiciela. Pełnomocnictwo powinno wskazywać transakcję, a dokumenty zagraniczne zwykle wymagają apostille; Oman jest stroną Konwencji haskiej o apostille od 30 stycznia 2012 r.

Czy cudzoziemcy mogą dostać kredyt hipoteczny na zakup nieruchomości w Omanie?

Tak, dla zarejestrowanych projektów ITC. BankDhofar podaje do 70% wartości na 20 lat od 4,15%, dostępne dla cudzoziemców niebędących rezydentami, a Sohar International oferuje nierezydentom do 50% na 10 lat przy 6,00%. Bank musi zarejestrować projekt, a Ministerstwo musi zatwierdzić go do sprzedaży osobom niebędącym Omańczykami.

Czy zakup nieruchomości w Omanie daje pobyt?

Nie sam z siebie. Golden Residency wymaga jednej nieruchomości w ITC o wartości co najmniej OMR 200 000 ($520 160) i jest przyznawana przez Royal Oman Police. Owner Visa na podstawie decyzji 87/2026 nie ma minimalnej wartości, wymaga zaświadczenia właściwego organu i wygasa, jeśli nieruchomość zostanie przeniesiona. To, jak kupić nieruchomość w Omanie, i to, jak złożyć wniosek o pobyt, to osobne procesy.

Jakie dokumenty są potrzebne do zakupu nieruchomości w Omanie?

Usługa sprzedaży Ministerstwa wymaga aktu własności, planu katastralnego, dokumentów tożsamości sprzedawcy i kupującego oraz pełnomocnictwa, jeśli działa agent. W przypadku lokalu w budowie w komplecie znajdują się też formularz rezerwacji, umowa kupna-sprzedaży, potwierdzenia płatności na rachunek powierniczy i dowód wpisu do rejestru. Kredyt hipoteczny dodaje wyciągi bankowe i wycenę zatwierdzoną przez bank.

Co sprawdzić, zanim zaufa się wątkom na Reddicie o kupnie nieruchomości w Omanie?

Należy porównać datę wątku ze zmianami z lat 2025 i 2026, a następnie sprawdzić każde twierdzenie na oficjalnej stronie. Ustawa o rejestrze weszła w życie 18 maja 2026 r., decyzję o Owner Visa podano 25 czerwca 2026 r., wyjaśnienie Ministerstwa w sprawie własności pochodzi z 28 czerwca 2026 r., a zasady rachunku powierniczego dla stref z 20 września 2026 r. Porady napisane przed tymi datami mogą opisywać zasady, które już nie obowiązują, więc to, jak kupić nieruchomość w Omanie, należy potwierdzać na stronach usług Ministerstwa.

Czy mogę kupić dom w Omanie, a nie tylko apartament?

Tak, tam, gdzie projekt sprzedaje wille. Nasze strony ofert pokazują wille w Jood (od OMR 158 567), Sarooj Oasis (OMR 172 178), The Sustainable City – Yiti (OMR 238 700) i Muscat Bay (od $897 000, około OMR 344 894), każdą w reżimie otwartym dla osób niebędących Omańczykami. Tytuł ma to samo brzmienie freehold, które stosuje się do apartamentów w tym samym projekcie.

Ostatnia weryfikacja: 6 listopada 2026 r. Źródła: Gulf News, wyjaśnienie Ministerstwa; Siasat; Oman Observer, 25 lipca 2026 r.; Times of Oman, 25 lipca 2026 r.; Times of Oman, ramy prawne ITC; gov.om, akt własności na podstawie umowy sprzedaży; gov.om, rejestracja sprzedaży dla firm; decree.om, dekret królewski 56/2026; decree.om, dekret królewski 79/2025; Oman Observer, próg 20% OPAZ; EY, przepisy o strefach; Oman Observer, Owner Visa; LexisNexis, ustawa o rejestrze; BankDhofar; Sohar International; Haska Konferencja Prawa Prywatnego Międzynarodowego, status Konwencji o apostille; Times of Oman, obniżka opłat w 2020 r..