Rynek nieruchomości w Omanie 2026: ceny, transakcje i nowe przepisy

Rynek nieruchomości w Omanie 2026: ceny, transakcje i nowe przepisy

Rynek nieruchomości w Omanie na dzień 6 listopada 2026 r. opisują oficjalne dane: indeks cen Narodowego Centrum Statystyki i Informacji (NCSI) wyniósł 129,9 w Q2 2026, czyli o 22,7% więcej niż rok wcześniej, a wartość obrotu od stycznia do września 2026 r. sięgnęła OMR 2 331,5 mln ($6,06 mld), o 0,7% mniej niż w tych samych miesiącach 2025 r.

Niniejszy raport wyjaśnia, co mierzy każda z oficjalnych serii danych, jaką wartość miała ona 6 listopada 2026 r. i w jaki sposób policzono przedstawione liczby. Obejmuje indeks cen według rodzaju nieruchomości i prowincji, umowy sprzedaży i umowy kredytu hipotecznego, czynsze podawane przez Savills i Hamptons, przepisy zmienione w trakcie 2026 r. oraz porównanie z cenami z naszych własnych stron ofertowych. Nie zawiera żadnej prognozy. Wszystkie liczby mają charakter wstępny, o ile nie zaznaczono inaczej, i mogą zostać zrewidowane.

Rynek nieruchomości w Omanie w skrócie: dane na 6 listopada 2026 r.

Tabela zbiera najważniejsze liczby z październikowego biuletynu statystycznego NCSI z 2026 r., który zawiera dane Ministerstwa Mieszkalnictwa i Planowania Miejskiego, a także z raportów cytowanych w dalszej części artykułu. Każdy wiersz podaje swój okres, ponieważ poszczególne serie nie kończą się w tym samym miesiącu.

Dwie cechy tej tabeli mają znaczenie dla wszystkiego, co następuje dalej. Po pierwsze, indeks cen i dane o transakcjach to odrębne serie, zbudowane z różnych danych wejściowych, i w 2026 r. zmieniały się w różnych kierunkach. Po drugie, w indeksie cen dominują grunty, więc nagłówkowe 22,7% nie opisuje tego, co stało się z ceną mieszkania. Oba wątki rozwijamy poniżej. Czytelnikom, którzy wolą odczyt tego samego indeksu z perspektywy kupującego, polecamy nasz przewodnik po cenach nieruchomości w Omanie; niniejszy raport koncentruje się na danych i ich metodzie.

Jak duży jest rynek nieruchomości w Omanie w 2026 roku?

Żadna pojedyncza oficjalna liczba nie odpowiada na pytanie „jak duży”, ponieważ rynek można mierzyć wartością transakcji, produkcją sektora albo zasobem aktywów. Październikowy biuletyn NCSI z 2026 r. pozwala sięgnąć po dwie z tych miar, a trzecia wymaga zastrzeżenia.

Wartość obrotu jest najszerszą miarą aktywności. W 2025 r. wyniosła OMR 3 367,8 mln, z czego umowy sprzedaży stanowiły OMR 1 270,3 mln w 67 074 umowach, a umowy kredytu hipotecznego OMR 2 086,8 mln w 22 677 umowach. Umowy zamiany były warte OMR 10,7 mln. NCSI publikuje te trzy pozycje łącznie jako „traded value”, czyli wartość obrotu. Wartość umowy kredytu hipotecznego to kwota zabezpieczona na nieruchomości, która może występować również w umowie sprzedaży, więc suma jest miarą aktywności umownej, a nie pieniędzy, które zmieniły ręce w zamian za własność. Niniejszy raport zachowuje nazewnictwo NCSI.

Rachunki narodowe dają inny obraz. Działalność związana z nieruchomościami była warta w pierwszej połowie 2026 r. OMR 600,5 mln w cenach bieżących, czyli o 2,3% więcej niż rok wcześniej, a w całym 2025 r. OMR 1 123,4 mln. To miara produkcji sektora, a nie wartości sprzedanych nieruchomości, więc obu liczb nie można ani dodawać, ani porównywać jako stosunku. W tej samej tabeli pozycja budownictwa wyniosła w okresie od stycznia do czerwca 2026 r. OMR 1 255,6 mln, czyli o 1,3% więcej.

Bezpośrednie inwestycje zagraniczne w nieruchomości to najwęższa z tych trzech miar. Savills w raporcie za Q2 2026 podał kwotę OMR 602,5 mln na koniec Q1 2026, o 1,2% więcej niż rok wcześniej. Jego raport za Q1 2026 wskazywał dla końca 2025 r. kwotę OMR 584,3 mln, o 2,4% niższą niż rok wcześniej. Ostatnia notatka Savills o rynku nieruchomości w Omanie, opublikowana 27 lipca 2026 r., podaje również, że wartość transakcji osiągnęła do końca czerwca OMR 1,43 mld, czyli o 5,4% więcej, a liczba umów dotyczących nieruchomości wzrosła o 12,2%.

Szacunki wielkości rynku przygotowywane przez komercyjne firmy badawcze, które podają rynek w dolarach i projektują go w przyszłość, nie są statystyką oficjalną i nie zostały użyte w tym raporcie.

Co mierzy indeks cen nieruchomości w Omanie?

Oficjalny indeks cen nieruchomości w Omanie jest opracowywany na podstawie danych Ministerstwa Mieszkalnictwa i Planowania Miejskiego i publikowany przez NCSI. Biuletyn podaje jako rok bazowy 2018, więc odczyt 129,9 oznacza, że ceny są o 29,9% wyższe niż w 2018 r., rozumianym według zasad samego indeksu. Jest to indeks ważony: każdy rodzaj nieruchomości ma stałą wagę, a wagi są wydrukowane w biuletynie.

Wagi są kluczem do odczytania wartości nagłówkowej. Grunty mieszkalne mają 52,9 ze 100 punktów, grunty komercyjne 25,9, a grunty przemysłowe 4,5, więc grunty stanowią łącznie 83,3 punktu (52,9 + 25,9 + 4,5). Budynki mają pozostałe 16,7: wille 7,0, apartamenty 5,8, pozostałe domy 2,2 i lokale handlowe 1,7. W obrębie gruntów mieszkalnych sam Maskat ma wagę 22,5, czyli 42,5% wagi gruntów mieszkalnych (22,5 podzielone przez 52,9).

Ostatnia kolumna to obliczenie wykonane na potrzeby tego raportu, a nie liczba NCSI. Dla każdego rodzaju budynku lub gruntu mnoży ona wagę przez wzrost poziomu jego indeksu od Q2 2025: dla gruntów mieszkalnych 52,9 × (134,9 – 105,4) / 100 = 15,6 punktu. Zsumowanie siedmiu pozycji dotyczących gruntów i budynków daje 22,5 punktu, przy faktycznym wzroście indeksu wszystkich nieruchomości o 24,0 punktu (129,9 – 105,9). Różnica 1,5 punktu pokazuje, że opublikowane wagi wskazują, co dominuje w indeksie, ale nie stanowią dokładnego rozkładu, a biuletyn nie podaje metody kompilacji. Mimo to obraz jest jasny: około dwóch trzecich wzrostu (15,6 z 24,0 punktu) pochodzi z gruntów mieszkalnych, a około kolejnej jednej czwartej (5,6 punktu) z gruntów komercyjnych.

Dane wstępne i rewizje

Tabela za Q2 2026 jest oznaczona jako wstępna, a biuletyn pokazuje, że wcześniejsze kwartały się zmieniają. Biuletyn za Q1 2026 podawał indeks gruntów mieszkalnych na poziomie 122,9, a indeks gruntów mieszkalnych w Maskacie na poziomie 156,5. W biuletynie za Q2 2026 kolumna „poprzedni kwartał” dla tego samego kwartału wskazuje 127,3 i 173,6. Dlatego zmiana kwartał do kwartału w Q2 2026 dla gruntów mieszkalnych w Maskacie wynosi -2,0% (170,2 wobec 173,6), mimo że zmiana rok do roku to +40,6%. Każdy, kto buduje wykres z danych z różnych publikacji, powinien brać wszystkie punkty z jednego biuletynu albo zapisywać, z której publikacji pochodzi każdy punkt.

Zaokrąglenia

Opublikowane zmiany są liczone z niezaokrąglonych wartości indeksu. Ponowne obliczenie z zaokrąglonych poziomów podanych w tabeli może dać różnicę rzędu 0,1 punktu procentowego: dla apartamentów wychodzi na przykład 125,2 / 106,9 – 1 = 17,1%, wobec opublikowanych 17,2%. Przy cytowaniu należy używać liczby opublikowanej.

O ile wzrosły ceny nieruchomości w Omanie w Q2 2026?

NCSI poinformowało, że indeks wszystkich nieruchomości wzrósł w Q2 2026 o 22,7% w porównaniu z Q2 2025 oraz o 6,5% w porównaniu z Q1 2026 (129,9 wobec 121,9). Dane rok do roku podał dziennik Times of Oman 19 września 2026 r. Ceny nieruchomości mieszkalnych wzrosły o 24,6%, przy czym grunty mieszkalne zdrożały o 28,0%, apartamenty o 17,2%, wille o 10,8%, a pozostałe domy o 0,6%. Ceny nieruchomości komercyjnych wzrosły o 12,4%, na co złożył się wzrost cen gruntów komercyjnych o 19,2%, spadek cen gruntów przemysłowych o 3,9% i spadek cen lokali handlowych o 12,0%.

Tempo rok do roku jest dwucyfrowe od pięciu kolejnych kwartałów w publikacjach przeczytanych na potrzeby tego raportu. Tabela zestawia je obok siebie, wraz ze źródłem każdej publikacji.

Wyróżniają się dwa spostrzeżenia. Apartamenty są pozycją zmienną: od +22,4% w Q3 2025 roczne tempo spadło do +0,6% w Q4 2025 i +4,4% w Q1 2026, by wrócić do +17,2%. Apartamenty mają zaledwie 5,8 ze 100 punktów wagi, więc ta pozycja stanowi niewielką część wartości nagłówkowej, a jej kwartalne wahania mówią niewiele o całym indeksie. Grunty mieszkalne w Maskacie z kolei od pięciu kwartałów utrzymują się między +38% a +48%, co stanowi samo sedno wartości nagłówkowej.

Określenie „skok cen w 2025 roku”, które pojawia się w wielu wyszukiwaniach, odnosi się do tej sekwencji. Indeks wzrósł o 10,8% w Q2 2025, o 17,3% w Q3 2025 i o 13,9% w Q4 2025 w porównaniu z tymi samymi kwartałami 2024 r. Są to porównania roczne; poziom indeksu przesunął się ze 105,2 w Q1 2025 do 112,4 w Q4 2025 (wzrost o 6,8% w ciągu trzech kwartałów, obliczony z tabeli NCSI) i osiągnął 121,9 w Q1 2026.

Dla osób porównujących dane z Omanu z innym krajem jeszcze jedna uwaga o metodzie: biuletyn podaje wartości indeksu i wagi, ale nie metodę kompilacji, więc nie wiadomo, czy seria koryguje zmiany w strukturze gruntów i budynków odnotowanych w danym kwartale. Porównania z indeksami publikowanymi gdzie indziej należy wykonywać z uwzględnieniem tej luki.

W których prowincjach ceny gruntów zmieniły się najbardziej?

NCSI rozbija grunty mieszkalne na jedenaście prowincji. Tabela za Q2 2026 wraz z wagami pokazuje, że większość wagi przypada na trzy prowincje: Maskat (22,5), Południowy Al-Batina (11,2) i Północny Al-Batina (6,0), łącznie 39,7 z 52,9 punktu gruntów mieszkalnych, czyli 75% (39,7 / 52,9).

Tabelę trzeba czytać ostrożnie. Podane wartości procentowe to zmiany indeksu, a nie zmiany ceny konkretnej działki. W prowincji o małej wadze, takiej jak Al-Buraimi (0,8), Musandam (0,5) czy Al-Wusta (0,5), indeks zmienia się gwałtownie z kwartału na kwartał: Al-Buraimi straciło w ciągu kwartału 16,6%, a indeks Al-Wusta wynosi 145,9 wobec 173,8 rok wcześniej. Publikacja za Q4 2025 przeczytana na potrzeby tego raportu notowała dla Al-Wusta -40,3%, co pokazuje, jak daleko seria o małej wadze potrafi odbiec między kolejnymi publikacjami.

Maskat łączy największą wagę z poziomem indeksu (170,2) znacznie powyżej bazy z 2018 r., a poziom ten jest 1,4 raza wyższy niż w Q2 2025 (170,2 / 121,1 = 1,41). W pozostałych miejscach poziomy są skromne: Północny Al-Batina ma 116,4, Dhofar 103,3, a Ad-Dachilijja 102,0, co oznacza, że ziemia jest tam zaledwie o kilka punktów droższa niż w 2018 r. według zasad indeksu. Az-Zahira (67,3) i Al-Buraimi (63,2) pozostają poniżej bazy z 2018 r.

Jeśli chodzi o kupującego dom, indeks gruntów jest tylko jednym z kilku czynników. Indeks Ministerstwa Mieszkalnictwa i Planowania Miejskiego traktuje grunty i budynki jako odrębne pozycje, a pozycja apartamentów, na poziomie +17,2%, jest lepszym wskaźnikiem dla mieszkania w osiedlu typu freehold (własność bezterminowa). Nasze dane ofertowe w dalszej sekcji o ofertach pokazują, jak ceny lokali w osiedlach Maskatu wypadają względem siebie.

Ile transakcji zarejestrował rynek nieruchomości w Omanie w 2026 roku?

Październikowy biuletyn NCSI z 2026 r. zawiera tabelę aktywności na rynku nieruchomości Ministerstwa za okres od stycznia do września 2026 r. Łączna wartość obrotu wyniosła OMR 2 331,5 mln, wobec OMR 2 348,4 mln od stycznia do września 2025 r., czyli spadła o 0,7%. Pod tą płaską sumą dwa główne składniki zmieniały się w przeciwnych kierunkach.

Z tabeli wynikają trzy obserwacje. Po pierwsze, wartość umów sprzedaży wzrosła o OMR 147,4 mln (1 076,0 – 928,6), podczas gdy liczba umów ledwie się zmieniła, więc przeciętna wartość umowy sprzedaży wzrosła. Po drugie, wartość umów kredytu hipotecznego spadła o OMR 165,1 mln (1 246,5 – 1 411,6), podczas gdy liczba takich umów wzrosła o 3 627 (20 059 – 16 432). Po trzecie, „wydane nieruchomości”, czyli podawana w biuletynie liczba wydanych dokumentów własności, spadła o 15,5%. Biuletyn nie definiuje żadnej z tych pozycji poza ich nazwami, więc poniższa interpretacja jest arytmetyczna, a nie oficjalnym wyjaśnieniem.

Własny komentarz biuletynu do miesiąca zwraca uwagę na dane wrześniowe: łączną wartość obrotu OMR 343,0 mln we wrześniu 2026 r. oraz spadek liczby wydanych nieruchomości o 15,5% w okresie od stycznia do września. Miesięczne kolumny za trzeci kwartał znajdują się w kolejnej tabeli, razem z danymi za październik–grudzień 2025 r., które wynikają z odjęcia kolumny za styczeń–wrzesień 2025 r. od kolumny z całym rokiem.

Miesięczny wzrost wartości obrotu od lipca (244,6) do września (343,0) wynikał głównie z umów kredytu hipotecznego: ich wartość wzrosła z OMR 124,2 mln do OMR 218,8 mln, czyli o OMR 94,6 mln, podczas gdy wartość umów sprzedaży poruszała się między OMR 109,0 a OMR 124,0 mln. Suma od początku 2026 r. stanowi 69,2% sumy za cały 2025 r. (2 331,5 / 3 367,8), przy czym trzy miesiące 2026 r. pozostają jeszcze do zaraportowania.

Co mówiły wcześniejsze publikacje

Oman Observer podał 22 września 2026 r., powołując się na NCSI, że umowy sprzedaży miały do końca sierpnia 2026 r. wartość około OMR 954,1 mln, o 14,5% więcej niż w tym samym okresie 2025 r., a łączna wartość obrotu osiągnęła do końca lipca około OMR 1,72 mld, o 7,7% więcej niż OMR 1,59 mld. Hamptons International w raporcie omówionym przez Oman Observer 13 września 2026 r. podał sumę za pierwsze półrocze na poziomie OMR 1,434 mld: OMR 688,1 mln z umów sprzedaży, przy ponad 34 000 zarejestrowanych umów, oraz OMR 740,2 mln z umów kredytu hipotecznego w 13 383 umowach. Hamptons stwierdził, że wartość kredytów hipotecznych w pierwszym półroczu przewyższyła wartość sprzedaży, i zwrócił uwagę na „the continued importance of bank financing to buyers and investors” (trwałe znaczenie finansowania bankowego dla kupujących i inwestorów).

Biuletyn październikowy jest spójny z tymi raportami po stronie kredytów hipotecznych: odjęcie miesięcy trzeciego kwartału od sumy hipotecznej za styczeń–wrzesień daje OMR 740,0 mln (1 246,5 – 506,5) i 13 379 umów (20 059 – 6 680) za styczeń–czerwiec. Po stronie sprzedaży dane się nie zgadzają. Liczba biuletynu za styczeń–wrzesień pomniejszona o trzy miesiące trzeciego kwartału daje dla pierwszego półrocza OMR 725,0 mln, wobec OMR 688,1 mln podanych dla stycznia–czerwca, a łączna wartość obrotu daje OMR 1 471,2 mln (2 331,5 – 860,3) wobec OMR 1,434 mld. Publikacje skumulowane i miesięczne są rewidowane po pierwszym ogłoszeniu, dlatego serię zbudowaną z kilku publikacji trzeba sprawdzić z najnowszym biuletynem.

Dlaczego wartość obrotu jest płaska, skoro wartość sprzedaży rośnie?

Odpowiedź jest arytmetyczna i wynika ze średniej wielkości każdego rodzaju umowy. Podzielenie wartości przez liczbę umów za okres od stycznia do września daje następujące średnie (obliczone na potrzeby tego raportu):

Przeciętna umowa sprzedaży była o 16,1% większa pod względem wartości, przy zbliżonej liczbie umów. Przeciętna umowa kredytu hipotecznego była o 27,7% mniejsza, a takich umów było o 22,1% więcej. Wartość obrotu pozostała więc płaska, ponieważ więcej wartości zapisano jako sprzedaż bezpośrednią, a mniej jako kredytowanie, podczas gdy liczba umów kredytowych wzrosła. Biuletyn nie dzieli umów według rodzaju nieruchomości, rodzaju kupującego ani tego, czy kredyt hipoteczny refinansuje już posiadaną nieruchomość, dlatego tych średnich nie da się przypisać jednej przyczynie. Wzrost przeciętnej sprzedaży może odzwierciedlać wyższe ceny, większy udział działek gruntu lub nieruchomości o wyższej wartości, albo wszystkie trzy czynniki naraz; spadek przeciętnego kredytu hipotecznego może odzwierciedlać mniejsze kwoty kredytów, więcej drobnych finansowań albo zmienioną strukturę kredytodawców i produktów.

Można natomiast powiedzieć, jak te liczby mają się do indeksu cen. Indeks cen wzrósł w tym samym roku o 22,7%, a seria wartości sprzedaży wzrosła o 15,9% w ciągu dziewięciu miesięcy przy płaskiej liczbie umów. Te wyniki są spójne pod względem kierunku, ale nie są tym samym pomiarem i nie należy używać jednego do wyliczania drugiego. NCSI publikuje także inflację cen konsumenckich: we wrześniu 2026 r. wyniosła ona 3,2% w porównaniu z wrześniem 2025 r., co daje miernik cen ogólnych, na tle którego można czytać dane o nieruchomościach.

Savills podał, że aktywność w kredytach hipotecznych spadła w pierwszym półroczu 2026 r. o 0,3%, i opisał ją jako ogólnie stabilną, podczas gdy biuletyn październikowy pokazuje spadek wartości o 11,7% do końca września. Przybliżone obliczenie lokuje różnicę w trzecim kwartale. Wartość z pierwszego półrocza OMR 740,2 mln, niższa o 0,3%, oznacza około OMR 742,4 mln w pierwszym półroczu 2025 r. (740,2 / 0,997). Po odjęciu tej kwoty od sumy za styczeń–wrzesień 2025 r., czyli OMR 1 411,6 mln, zostaje około OMR 669,2 mln na lipiec–wrzesień 2025 r., wobec OMR 506,5 mln w 2026 r., czyli około 24% mniej (506,5 / 669,2 – 1). Ponieważ publikacje są rewidowane, trzeba to traktować jako wskazanie kierunku, a nie liczbę opublikowaną.

Co mówią Savills i Hamptons o czynszach i cenach ofertowych?

Statystyka oficjalna nie obejmuje indeksu czynszów według rodzajów nieruchomości, więc liczby dotyczące czynszów w tym raporcie pochodzą z analiz pośredników i niosą ograniczenia tego źródła. Raport Savills za Q1 2026, opublikowany 29 kwietnia 2026 r., oraz raport za Q2 2026, opublikowany 27 lipca 2026 r., podają średnie miesięczne czynsze za mieszkania w nazwanych osiedlach. Hamptons w raporcie za pierwsze półrocze 2026 r. podał ofertowe czynsze za niemeblowane dwupokojowe apartamenty z udogodnieniami.

Liczby obu pośredników nie pokrywają się dokładnie, a tabela nie jest serią porównywalną jeden do jednego. Liczba dla Al Mouj za Q1 dotyczy dwupokojowego apartamentu, podczas gdy raport za Q2 w omówieniu Oman Observer podaje średnią dla apartamentów w Al Mouj; liczba Hamptons to czynsz ofertowy, czyli kwota, której żądają wynajmujący, a nie czynsz faktycznie podpisany. Liczby Savills za Q2 dla Qurum i Madinat Sultan Qaboos to zmiany procentowe bez podanego okresu bazowego w przeczytanym omówieniu. Czynsze w poszczególnych okolicach, wraz z zasadami najmu, opisujemy dokładniej w przewodniku po cenach najmu w Omanie.

Savills opisał rynek w swojej notatce za Q2 jako taki, który „continues to demonstrate resilience” (nadal wykazuje odporność) mimo regionalnej niepewności. Biura w Maskacie były stabilne w dzielnicy Central Business District i w Qurum, a Ghubrah i Azaiba zanotowały wzrost o 4%. Raport za Q1 podawał czynsze biurowe na poziomie OMR 2,0 za metr kwadratowy miesięcznie w CBD, OMR 3,5 w Qurum, OMR 4,5 w Al Khuwair i OMR 6,0 w Shatti Al Qurum.

Hamptons opublikował w raporcie za pierwsze półrocze także średnie rentowności brutto według klas aktywów: 9,75% dla budynków o funkcji mieszanej z dużym udziałem części mieszkalnej, około 9,4% dla magazynów i logistyki, 8,75% dla handlu detalicznego i domów klasy prime w Integrated Tourism Complex (ITC, zintegrowany kompleks turystyczny) oraz 8,5% dla biur klasy A. Są to średnie podawane przez pośrednika dla segmentów, które śledzi, oparte na cenach i czynszach ofertowych; nie stanowią miary tego, ile zarobi jakikolwiek kupujący, i nie uwzględniają opłat serwisowych, pustostanów ani, od 1 stycznia 2028 r., podatku dochodowego od osób fizycznych, który obejmuje dochód z najmu. Hamptons opisał swoje perspektywy na drugie półrocze jako pozytywne, ale uzależnione od jakości aktywów. Niniejszy raport nie przedstawia własnej prognozy.

Jak nasze oferty wypadają na tle danych oficjalnych?

Oficjalne indeksy obejmują zarejestrowane transakcje w całym kraju, natomiast oferty na naszej stronie to cenniki deweloperów dla konkretnych projektów. Odpowiadają one na różne pytania, ale dane ofertowe mogą pokazać, jak bardzo różnią się ceny między osiedlami położonymi w tej samej prowincji. Tabela korzysta z wielkości lokali i cen z naszych stron ofertowych, pobranych 6 listopada 2026 r. Ceny za metr kwadratowy zostały tu obliczone (cena w OMR podzielona przez powierzchnię), a ceny w dolarach przeliczono po kursie OMR 1 = $2,6008, tam gdzie strona podaje dolary.

W tej tabeli ukończone apartamenty w Muscat Bay wychodzą na OMR 1 139 do OMR 1 277 za metr kwadratowy, apartamenty off-plan (projekt w budowie) w Yiti na OMR 1 142 do OMR 1 428, Golf Hills na OMR 1 048 do OMR 1 259, a Wadi Zaha na OMR 924 do OMR 1 118. Wszystkie cztery osiedla leżą w prowincji Maskat, gdzie indeks gruntów mieszkalnych NCSI wynosi 170,2, więc indeks gruntów na poziomie prowincji niewiele mówi czytelnikowi o tym, ile kosztuje mieszkanie w jednym osiedlu w porównaniu z innym. W czterech osiedlach obliczony przedział sięga od OMR 924 do OMR 1 428 za metr kwadratowy, a takiego rozrzutu nie uchwyci żaden indeks na poziomie prowincji. Wille wychodzą taniej za metr kwadratowy niż apartamenty w dwóch osiedlach, które oferują oba rodzaje: OMR 1 116 wobec OMR 1 139 do OMR 1 277 w Muscat Bay oraz OMR 936 wobec OMR 1 142 do OMR 1 428 w Yiti.

Ceny w cenniku dewelopera to ceny ofertowe lokali, które mogą jeszcze nie istnieć, więc nie są transakcjami i nie wchodzą do indeksu NCSI. Warunki płatności są różne i wpływają na porównanie: według naszych stron ofertowych Golf Hills wymaga 80% przed przekazaniem w sześciu ratach, Yiti 30% przed przekazaniem, a Wadi Zaha 20% przy rezerwacji, przy czym reszta jest płacona miesięcznie lub kwartalnie w trakcie budowy. Różnią się także opłaty serwisowe: Muscat Bay podaje OMR 8,72 za metr kwadratowy rocznie dla apartamentów i OMR 6,01 dla willi, Golf Hills OMR 6,5, a Wadi Zaha OMR 5 do 6. Nasze szersze zestawienie projektów znajduje się w przewodniku po cenach nieruchomości w Omanie za metr kwadratowy.

Inne oferty nie weszły do tabeli, ponieważ ich strony nie podają użytecznego zestawienia powierzchni i ceny. Sarooj Oasis Apartments podaje apartamenty od około OMR 31 600 z planowanym ukończeniem w Q3 2028, a Dar Muscat Hills oferuje 207 apartamentów od 48,65 do 140,28 metra kwadratowego z planowanym przekazaniem na początku grudnia 2029 r. i cenami na zapytanie. Punkty wejścia i daty startu nowych projektów znajdują się w naszym artykule o nowych premierach nieruchomości w Omanie w 2026 roku, a stojący za nimi deweloperzy są wymienieni w katalogu deweloperów w Omanie.

Co zmieniło się w omańskich przepisach o nieruchomościach w 2026 roku?

Cztery akty ukształtowały zasady gry między marcem a wrześniem 2026 r., a jeden podatek jest zaplanowany na 2028 r. Tabela wymienia je wraz z datą wejścia w życie i źródłem przeczytanym na potrzeby tego raportu. Status jest podany według stanu na 6 listopada 2026 r.

Ustawa o rejestrze nieruchomości (dekret królewski 56/2026)

Tekst dekretu na decree.om podaje datę wydania 25 Zu al-Kada 1447, czyli 13 maja 2026 r., publikację w numerze 1648 Dziennika Urzędowego z 17 maja 2026 r. i wejście w życie dzień po publikacji. Artykuł III uchyla ustawę o rejestrze z dekretu królewskiego 2/98. Artykuł II nakazuje ministrowi mieszkalnictwa i planowania miejskiego wydanie rozporządzenia wykonawczego i stanowi, że dotychczasowe przepisy pozostają w mocy do tego czasu, o ile nie są sprzeczne z ustawą. Komentarz kancelarii Pinsent Masons, opublikowany 10 czerwca 2026 r., opisuje 40-artykułową ustawę: artykuł 10 wymaga wpisu transakcji dotyczących praw rzeczowych do nieruchomości, przy czym transakcja niewpisana tworzy jedynie zobowiązanie osobiste między stronami; artykuł 1(8) tworzy Wstępny Rejestr Nieruchomości dla projektów off-plan; a artykuł 35 czyni akt własności (title deed) wydany przez rejestr jedynym dowodem własności. Ten sam komentarz podaje, że ustawa dopuszcza elektroniczne akty własności oraz, na wniosek, ich angielskie tłumaczenia. Szczegóły praktyczne zależą od rozporządzenia wykonawczego, którego w źródłach przeczytanych do 6 listopada 2026 r. nie opisano. Sam proces rejestracji omawiamy w przewodniku po rejestracji nieruchomości w Omanie.

Regulacja deweloperów (dekret królewski 79/2025)

Ustawa o regulacji rynku nieruchomości, wydana 10 września 2025 r., weszła w życie w marcu 2026 r. Określa zasady licencjonowania i rachunków powierniczych (escrow) dla deweloperów i zastąpiła wcześniejsze dekrety dotyczące pośrednictwa, własności lokali i rachunków powierniczych. Nasze wyjaśnienie dekretu królewskiego 79/2025 i kupujących lokale w budowie omawia mechanizm rachunku powierniczego, a artykuł o progu marketingowym dla lokali w budowie wyjaśnia, co deweloper musi posiadać przed rozpoczęciem sprzedaży. Rachunek powierniczy sam w sobie nie gwarantuje ukończenia inwestycji ani terminu przekazania.

Specjalne strefy ekonomiczne i strefy wolnocłowe (decyzja OPAZ 81/2026)

KPMG podaje, że Publiczny Urząd ds. Specjalnych Stref Ekonomicznych i Stref Wolnocłowych (OPAZ) wydał decyzję 81/2026 w dniu 17 września 2026 r., że została ona opublikowana w Dzienniku Urzędowym 20 września i weszła w życie 21 września oraz że ogłasza przepisy wykonawcze do ustawy wydanej na mocy dekretu królewskiego 38/2025. Według KPMG przepisy dodają szczegółowe wymogi dotyczące inwestycji deweloperskich, sprzedaży off-plan i własności freehold przez osoby niebędące Omańczykami. Ta sama notatka wymienia sześciomiesięczny termin od daty wejścia w życie na uregulowanie statusu, który datuje na 21 marca 2027 r., oraz administracyjną karę do OMR 50 000 za każde naruszenie. Notatka KPMG nie opisuje wartości procentowych dotyczących rachunku powierniczego ani marketingu.

Zasady dotyczące rezydencji i podatków, które czytelnicy łączą z danymi rynkowymi

Dwie ścieżki pobytowe są często omawiane obok danych rynkowych. Golden Residency (Złota Rezydencja) wymaga jednej nieruchomości w Integrated Tourism Complex o wartości co najmniej OMR 200 000, a każdy wniosek rozstrzyga Królewska Policja Omanu. Owner Visa, na podstawie decyzji Królewskiej Policji Omanu 87/2026, nie ma minimalnej wartości nieruchomości, jest wolna od sponsora i powiązana z własnością. Sam zakup nie daje rezydencji; obie ścieżki wyjaśnia nasz przewodnik po Złotej Rezydencji i Owner Visa. Podatek dochodowy od osób fizycznych zaczyna obowiązywać 1 stycznia 2028 r. na podstawie dekretu królewskiego 56/2025, w wysokości 5% powyżej OMR 42 000, i obejmuje dochód z najmu; nasz powiązany artykuł o podatku dochodowym w Omanie dla cudzoziemców przeprowadza rachunki krok po kroku. Warto pamiętać, że dekret królewski 56/2025 (podatek dochodowy) i dekret królewski 56/2026 (ustawa o rejestrze) to różne akty o podobnych numerach.

Jakie finansowanie i programy rządowe ukształtowały sektor w 2026 roku?

Poza przepisami trzy zjawiska z miesięcy do listopada 2026 r. mają wpływ na podaż i finansowanie. Każde z nich podają wskazane źródła i żadne nie jest prognozą.

Pierwsze to kredyt bankowy. Biuletyn październikowy podaje łączne kredyty i finansowanie udzielone przez banki komercyjne i okna islamskie na poziomie OMR 38 806,1 mln na koniec sierpnia 2026 r., o 13,8% więcej niż OMR 34 105,6 mln rok wcześniej (obliczone z dwóch kolumn), przy średnim oprocentowaniu całego kredytu 5,323% wobec 5,492%. To kredyt dla wszystkich kredytobiorców, a nie pozycja mieszkaniowa. Podziału na kredyty mieszkaniowe nie było w źródłach przeczytanych na potrzeby tego raportu. Warunki kredytów hipotecznych dla nierezydentów, które zależą od banku i od przepisów Banku Centralnego Omanu, opisuje nasz przewodnik po kredycie hipotecznym w Omanie dla cudzoziemców.

Drugie to kapitał instytucjonalny. Oman Observer podał 2 lipca 2026 r., że Tanmia, czyli Oman National Investments Development Company, oraz FIM Partners Muscat uruchomią i wspólnie zarządzać będą omańskim funduszem rozwoju nieruchomości, który ma zgromadzić co najmniej $250 mln inwestycji w rozwój nieruchomości, z użyciem kapitału uprzywilejowanego i innych instrumentów. Ogłoszenie nie ujawniło daty pierwszego zamknięcia, projektów docelowych ani zobowiązań inwestorów. FIM Partners opisano jako podmiot zarządzający aktywami bliskimi $5 mld. Fundusze i trusty tego rodzaju omawia powiązany artykuł o funduszach inwestycyjnych w nieruchomości i REIT-ach w Omanie.

Trzecie to rządowy program mieszkaniowy i miejski. Ministerstwo Mieszkalnictwa i Planowania Miejskiego oraz UN-Habitat zorganizowały Wystawę i Konferencję Urbanistyki, Mieszkalnictwa i Budownictwa w Oman Convention and Exhibition Centre od 5 do 8 października 2026 r. w ramach „Urban October”. Oman Observer podał, że w dniu otwarcia podpisano 20 umów o łącznej wartości powyżej OMR 1 mld. Wśród nich było osiem umów programu Surooh dotyczących zintegrowanych osiedli mieszkaniowych o wartości OMR 186,6 mln na 2 443 lokale mieszkalne, umowa rozwojowa na OMR 45 mln dla osiedla 5C w Al Thuraya City (220 lokali) oraz na OMR 55 mln dla osiedli 5A i 5B (265 lokali). Minister powiedział, że plany strukturalne przygotowano dla około 70% miast Omanu i że ponad 90% Omańczyków jest właścicielami swoich domów. Nasza strona oferty Nismat Zain opisuje program Surooh jako przeznaczony dla obywateli Omanu uprawnionych do działek mieszkalnych, więc te umowy dotyczą krajowej podaży mieszkań, a nie rynku freehold dla zagranicznych kupujących. Osobny artykuł omawia targi nieruchomości w Omanie.

Jak porównywać różne serie danych, na których opiera się rynek nieruchomości w Omanie?

Najczęstszym błędem w czytaniu danych o rynku nieruchomości w Omanie jest porównywanie liczb, które mierzą różne rzeczy. Poniższe zestawienie metodologiczne wymienia każdą serię użytą w tym raporcie, kto ją publikuje, co liczy i czego nie może pokazać.

Wynikają z tego cztery zasady praktyczne. Serię należy porównywać tylko z nią samą i z jednej publikacji. Przy porównywaniu kwartałów warto używać zmian rok do roku, ponieważ zmiany kwartał do kwartału są większe i bardziej nieregularne: grunty przemysłowe spadły o 14,0% od Q1 do Q2 2026. Prowincję o wadze poniżej 2 należy traktować jako zaszumioną. Każdy procent wyprowadzony z raportu pośrednika trzeba traktować jako twierdzenie pośrednika o jego własnej próbie.

Te przestrogi dotyczą także prognoz zewnętrznych, które krążą po internecie. Niniejszy raport z nich nie korzysta. Na temat tego, jak te same dane mogą się odnosić do decyzji o terminie zakupu, czytelnicy znajdą omówienie w naszym artykule Czy 2026 to nadal dobry rok na zakup nieruchomości w Omanie?, a materiał nastawiony na przyszłość znajduje się w perspektywach rynku nieruchomości w Omanie. Powiązany artykuł o błędach i sygnałach ostrzegawczych przy zakupie nieruchomości w Omanie obejmuje stronę umów i dokumentacji, a przewodnik jak kupić nieruchomość w Omanie przedstawia cały proces.

Często zadawane pytania

Jaki jest najnowszy raport o rynku nieruchomości w Omanie?

Najnowsze oficjalne dane o rynku nieruchomości w Omanie na 6 listopada 2026 r. to miesięczny biuletyn statystyczny NCSI z października 2026 r., opublikowany 20 października 2026 r. Pokazuje on indeks cen nieruchomości na poziomie 129,9 w Q2 2026 (+22,7% wobec Q2 2025) oraz wartość obrotu OMR 2 331,5 mln za okres od stycznia do września 2026 r. (-0,7%). Raporty pośredników Savills (27 lipca 2026 r.) i Hamptons (13 września 2026 r.) dodają czynsze i dane za pierwsze półrocze.

Jak duży jest rynek nieruchomości w Omanie?

Rynek nieruchomości w Omanie zanotował w 2025 r. wartość obrotu OMR 3 367,8 mln ($8,76 mld), a od stycznia do września 2026 r. OMR 2 331,5 mln ($6,06 mld). Działalność związana z nieruchomościami wniosła do PKB w cenach bieżących w 2025 r. OMR 1 123,4 mln. To różne miary i nie należy ich dodawać; wartość obrotu obejmuje umowy kredytu hipotecznego.

Jak wygląda rynek nieruchomości w Omanie w 2026 roku?

Rynek nieruchomości w Omanie w 2026 r. pokazuje rosnące ceny rejestrowane przy płaskiej łącznej wartości transakcji. Indeks cen wzrósł rok do roku o 15,9% w Q1 i o 22,7% w Q2, a przewodziły mu grunty mieszkalne (+28,0% w Q2). Wartość obrotu była o 0,7% niższa w okresie od stycznia do września, przy czym wartość umów sprzedaży wzrosła o 15,9%, a wartość kredytów hipotecznych spadła o 11,7%. Do nowych przepisów należy ustawa o rejestrze nieruchomości, obowiązująca od 18 maja 2026 r.

Czym jest indeks cen nieruchomości w Omanie?

Indeks cen nieruchomości w Omanie to ważony indeks cen gruntów i budynków, opracowywany na podstawie danych Ministerstwa Mieszkalnictwa i Planowania Miejskiego i publikowany przez NCSI, z rokiem bazowym 2018 równym 100. Jego wartość za Q2 2026 to 129,9. Grunty mają 83,3 ze 100 punktów wagi, więc wartość nagłówkowa zmienia się głównie wraz z cenami gruntów.

Czy ceny nieruchomości w Omanie wystrzeliły w 2025 roku?

Ceny nieruchomości w Omanie rosły według oficjalnego indeksu przez cały 2025 r. w tempie dwucyfrowym: +10,8% w Q2, +17,3% w Q3 i +13,9% w Q4 wobec tych samych kwartałów 2024 r. Poziom indeksu przesunął się ze 105,2 w Q1 2025 do 112,4 w Q4 2025. Grunty mieszkalne w Maskacie drożały w tych kwartałach rok do roku od 38% do 48%, podczas gdy apartamenty zdrożały w Q4 2025 tylko o 0,6%.

Co pokazały dane o nieruchomościach w Omanie za Q3 2025?

Dane o nieruchomościach w Omanie za Q3 2025 pokazały indeks cen wyższy o 17,3% niż w Q3 2024. Arab News, powołując się na NCSI 28 grudnia 2025 r., podał wzrost cen nieruchomości mieszkalnych o 18,7%, gruntów mieszkalnych o 19,6%, apartamentów o 22,4% i willi o 16,5%, przy wzroście cen nieruchomości komercyjnych o 14,6% i gruntów mieszkalnych w Maskacie o 48,3%. Lokale handlowe potaniały o 8,5%.

Ile transakcji na rynku nieruchomości rejestruje Oman?

Oman zarejestrował od stycznia do września 2026 r. 50 069 umów sprzedaży i 20 059 umów kredytu hipotecznego, wobec 50 175 i 16 432 rok wcześniej. W całym 2025 r. było to 67 074 umów sprzedaży i 22 677 umów kredytu hipotecznego. Wydanych nieruchomości było 148 319 w okresie od stycznia do września 2026 r., o 15,5% mniej niż rok wcześniej.

Jakie są najnowsze wiadomości o nieruchomościach w Omanie?

Najnowsze wiadomości o nieruchomościach w Omanie to indeks cen NCSI za Q2 2026 (roczny wzrost o 22,7%), dane handlowe za styczeń–wrzesień z biuletynu październikowego z 2026 r., decyzja OPAZ 81/2026 o przepisach dotyczących stref (obowiązująca od 21 września 2026 r.) oraz umowy z „Urban October” z 5 do 8 października 2026 r. o wartości ponad OMR 1 mld. Indeks cen za Q3 2026 nie został opublikowany do 6 listopada 2026 r.

Gdzie można znaleźć oficjalne statystyki nieruchomości w Omanie?

Oficjalne statystyki nieruchomości w Omanie publikuje Narodowe Centrum Statystyki i Informacji na stronie ncsi.gov.om, na podstawie danych Ministerstwa Mieszkalnictwa i Planowania Miejskiego. Miesięczny biuletyn statystyczny zawiera indeks cen i tabelę aktywności na rynku nieruchomości, a portal wymienia także publikację o cenach konsumenckich. Dekrety są dostępne na decree.om.

Ostatnia weryfikacja: 6 listopada 2026 r. Źródła: Miesięczny biuletyn statystyczny NCSI, październik 2026; portal NCSI; NCSI, inflacja cen konsumenckich, wrzesień 2026; Times of Oman, indeks za Q2 2026; Oman Observer, 22 września 2026; Oman Observer o raporcie Hamptons za H1 2026; Oman Observer o raporcie Savills za Q2 2026; Savills Q2 2026; Savills Q1 2026; Arab News, indeks za Q3 2025; Zawya, indeks za Q4 2025; Oman Observer, indeks za Q2 2025; decree.om, dekret królewski 56/2026; Oman Observer, dekret o ustawie o rejestrze nieruchomości; Pinsent Masons o ustawie o rejestrze; KPMG o decyzji OPAZ 81/2026; Oman Observer, Urban October; Oman Observer, fundusz Tanmia i FIM Partners.