Czy Amerykanie mogą kupić nieruchomość w Omanie? Zasady i podatki

Czy Amerykanie mogą kupić nieruchomość w Omanie? Zasady i podatki

Czy Amerykanie mogą kupić nieruchomość w Omanie? Tak, lecz wyłącznie tam, gdzie Ministerstwo Mieszkalnictwa i Planowania Miejskiego dopuszcza własność cudzoziemców: w Integrated Tourism Complexes (ITC, zintegrowane kompleksy turystyczne), w wymienionych przyszłych miastach, takich jak Sultan Haitham City, oraz w dzielnicach, takich jak Surouh. Umowa handlowa między USA a Omanem utrzymuje to ograniczenie, a żaden z przeanalizowanych tu przepisów nie wyróżnia posiadaczy amerykańskich paszportów. Stan na 6 listopada 2026 r.

Niniejszy poradnik odpowiada na pytanie „czy Amerykanie mogą kupić nieruchomość w Omanie”, przechodząc przez źródła pierwotne, z którymi styka się amerykański kupujący: czerwcowe oświadczenie Ministerstwa z 2026 r. o wyznaczonych obszarach, załącznik I (Annex I), który Oman dołączył do umowy o wolnym handlu, ścieżki wizowe i pobytowe, ostrzeżenia podróżne Departamentu Stanu, omańskie opłaty i podatek dochodowy obowiązujący od 2028 r., a także stronę amerykańską, czyli przepisy Internal Revenue Service (IRS) dotyczące czynszu, sprzedaży, raportowania rachunków bankowych i podatku spadkowego. Poradnik dodaje też obliczenia w rialach i dolarach, oparte na cenach z czterech naszych stron ofert. Opisuje przepisy i nie stanowi porady prawnej ani podatkowej.

Czy Amerykanie mogą kupić nieruchomość w Omanie? Odpowiedź w skrócie

Czy Amerykanie mogą kupić nieruchomość w Omanie? Gdzie dozwolona jest własność cudzoziemców

Najwyraźniejsze niedawne oświadczenie pochodzi od Ministerstwa Mieszkalnictwa i Planowania Miejskiego. Gdy pod koniec czerwca 2026 r. nagłówki sugerowały, że cudzoziemcy mogą już kupować wszędzie, Ministerstwo oznajmiło, że zmiany w przepisach wykonawczych do ustawy o pobycie „nie rozszerzają praw własności nieruchomości dla cudzoziemców”, jak podał Gulf News 28 czerwca 2026 r. Relacja Siasat z 29 czerwca 2026 r. wymienia miejsca, w których osoby niebędące Omańczykami mogą posiadać nieruchomości: Integrated Tourism Complexes, przyszłe miasta, w tym Sultan Haitham City, Al Thuraya City i Al Jabal Al Aali, oraz zintegrowane dzielnice mieszkaniowe, w tym Surouh. Obywatele państw Rady Współpracy Zatoki Perskiej są traktowani na podstawie odrębnych porozumień.

Oświadczenie mówi o cudzoziemcach w ogólności. Nie wymienia konkretnych narodowości i nie zawiera żadnej osobnej zasady dla Amerykanów. Amerykański paszport sytuuje więc kupującego w tej samej grupie co kupującego z Wielkiej Brytanii, Indii czy Niemiec, na co zwracają uwagę nasze towarzyszące poradniki dla Brytyjczyków i Hindusów, oparte na tych samych tekstach. Nasze szersze opracowanie, Czy cudzoziemcy mogą kupić nieruchomość w Omanie?, omawia cztery ścieżki dokładniej.

Ścieżka ITC opiera się na Dekrecie Królewskim 12/2006, zmienionym Dekretem Królewskim 76/2010, oraz na Decyzji Ministerialnej 191/2007, zmienionej Decyzją Ministerialną 109/2022. Streszcza je opinia w Times of Oman, autorstwa prawnika z Maskatu, opublikowana 25 lipca 2026 r. Osoby niebędące Omańczykami mogą posiadać gotowe lokale lub działki przeznaczone pod zabudowę albo zagospodarowanie, w celach mieszkaniowych lub inwestycyjnych. Wyjątkiem jest Musandam: można tam nabywać wyłącznie lokale już wybudowane, na zasadzie użytkowania (usufruct) do 99 lat. Właściciel działki musi ukończyć budowę albo wykorzystać działkę zgodnie z przeznaczeniem w ciągu czterech lat od rejestracji. Ministerstwo Mieszkalnictwa może przedłużyć ten termin o maksymalnie dwa lata na uzasadniony wniosek złożony przed jego upływem, a działki nie można sprzedać przed ukończeniem budowy, z wyjątkiem możliwości obciążenia jej hipoteką w celu sfinansowania robót.

Poza tymi obszarami domyślnie obowiązuje zakaz. Dekret Królewski 29/2018 i Decyzja Ministerialna 292/2020 określają miejsca zakazane, które CMS streścił w lipcu 2020 r.: gubernatorstwa Dhofar (z wyjątkiem Salali), Musandam, Buraimi, Ad Dhahirah i Al Wusta, wilajaty Liwa, Shinas i Musairah, Jebel Al Akhdar i Jebel Shams, wszystkie wyspy, grunty w określonych odległościach od pałaców i organów bezpieczeństwa, stanowiska archeologiczne oraz grunty rolne w każdym gubernatorstwie. Zakaz obowiązuje, „chyba że nieruchomość znajduje się w zintegrowanym kompleksie turystycznym”. To zdanie wyjaśnia, dlaczego status ITC ma tak duże znaczenie, gdy kupującemu przedstawia się dany projekt. Nasz poradnik o nieruchomościach w Omanie, których cudzoziemcy nie kupią, zamienia to na trzy pytania, które kupujący może zadać sprzedawcy.

Czy Amerykanie mogą kupić nieruchomość w Omanie na podstawie umowy o wolnym handlu USA–Oman?

Wyszukiwania hasła „czy Amerykanie mogą kupić nieruchomość w Omanie” często prowadzą do twierdzeń, że umowa o wolnym handlu daje obywatelom USA szczególne prawa do nieruchomości. Tekst mówi coś węższego. Umowa weszła w życie 1 stycznia 2009 r., według Biura Przedstawiciela Handlowego USA (USTR). Jej rozdział inwestycyjny, rozdział 10, definiuje „inwestycję” jako każdy składnik majątku, którego inwestor jest właścicielem lub który kontroluje i który ma cechy inwestycji, takie jak zaangażowanie kapitału, oczekiwanie zysku lub przyjęcie ryzyka. Wymienione formy obejmują mienie ruchome i nieruchome oraz związane z nim prawa, takie jak dzierżawy i hipoteki. Sam rozdział nie rozstrzyga, czy prywatny dom kupiony na potrzeby rodziny spełnia ten opis, więc to pytanie należy do prawnika.

Artykuł 10.3 wymaga, aby każdy z krajów traktował inwestorów drugiego kraju nie gorzej niż własnych inwestorów w podobnych okolicznościach, także przy nabyciu. Artykuł 10.12 stanowi następnie, że ten artykuł nie ma zastosowania do istniejących środków, które dany kraj wymienia w swoim wykazie Annex I. Oman z tego skorzystał. Pierwszy wpis w wykazie Omanu w Annex I obejmuje wszystkie sektory i powołuje się na Dekret Sułtański 24/95 oraz Decyzję Ministerialną 254/2004 Ministerstwa Mieszkalnictwa, Energii Elektrycznej i Wody. Odnotowuje, że cudzoziemcy i przedsiębiorstwa w rękach zagranicznych mogą posiadać nieruchomości wyłącznie na wyznaczonych obszarach turystycznych, i stwierdza, że obszary te obejmą większość głównych obszarów turystycznych w Omanie w ciągu dziesięciu lat od wejścia w życie, co według naszego rachunku jest celem sięgającym 1 stycznia 2019 r. Ten sam wpis wspomina również o pięćdziesięcioletnich dzierżawach z możliwością odnowienia na wszystkich obszarach Omanu. Opisuje to stan z chwili podpisania umowy. Późniejsze środki, w tym Dekret Królewski 29/2018 i Decyzja Ministerialna 292/2020, ustanowiły odmienne zasady dzierżawy i użytkowania (usufruct), a oświadczenie Ministerstwa z czerwca 2026 r. jest obecnie punktem odniesienia.

Umowa wciąż ma znaczenie na cztery sposoby. Po pierwsze, artykuł 10.4 zawiera klauzulę największego uprzywilejowania, choć wykaz Omanu w Annex II zastrzega prawo do odmiennego traktowania krajów na podstawie umów dwustronnych i wielostronnych. Po drugie, artykuł 10.7 o transferach stanowi, że każda ze stron zezwala na swobodne i niezwłoczne transfery związane z inwestycją objętą umową, w tym wpływy ze sprzedaży, w walucie swobodnie wymienialnej po kursie rynkowym. Artykuł pozwala krajowi zablokować transfer przez dobroduszne stosowanie przepisów dotyczących upadłości, obrotu papierami wartościowymi, przestępstw, sprawozdawczości finansowej potrzebnej organom ścigania oraz orzeczeń sądowych. Po trzecie, artykuł 10.6 ogranicza wywłaszczenie do celów publicznych, na zasadzie niedyskryminacji, z niezwłoczną, odpowiednią i skuteczną rekompensatą oraz z poszanowaniem należytej procedury. Po czwarte, rozdział zawiera przepisy o kierowaniu roszczeń do arbitrażu w artykułach 10.15 i 10.16. To, czy dany zakup domu jest inwestycją objętą umową, rozstrzygają prawnicy.

Jeszcze jeden wpis zasługuje na wzmiankę dla kupujących, którzy korzystają z pośredników. Annex I Omanu wymienia usługi pośrednictwa w obrocie nieruchomościami jako zastrzeżone dla obywateli Omanu i przedsiębiorstw w omańskich rękach na mocy Dekretu Sułtańskiego 78/2000, według stanu z chwili podpisania umowy. Licencjonowanie zostało od tego czasu przebudowane, a nasz poradnik o pośrednikach nieruchomości w Omanie omawia obecne zasady i sposób sprawdzenia licencji.

Czy Amerykanie potrzebują wizy, aby odwiedzić Oman lub mieszkać tam jako właściciele?

Dla każdego, kto pyta, czy Amerykanie mogą kupić nieruchomość w Omanie jako nierezydenci, odpowiedź brzmi: tak. Zakup nie wymaga zezwolenia na pobyt, ale podróż w celu zakupu wymaga zgody na wjazd, a właściciel często chce przebywać dłużej. Trzy odrębne sprawy łatwo pomylić: zasady wjazdu dla odwiedzających, Owner Visa, która pojawiła się wraz z decyzją 87/2026, oraz program Golden Residency.

W przypadku odwiedzających Peninsula podała 3 sierpnia 2026 r., że obywatele ponad 100 krajów i terytoriów mogą wjeżdżać do Omanu na 14 dni bez wizy, w dwóch grupach o różnych kryteriach. Podróżni potrzebują paszportu ważnego co najmniej sześć miesięcy, potwierdzonego biletu powrotnego, rezerwacji hotelu, ważnego ubezpieczenia zdrowotnego i wystarczających środków. Pobytu nie można przedłużyć ani zamienić na żaden rodzaj wizy pobytowej. Oman Observer podał osobno 2 sierpnia 2026 r., że ROP wprowadziła bezpłatną 14-dniową wizę turystyczną dla obywateli krajów wskazanych przez właściwe organy. Relacja Peninsula nie wymienia tych krajów, więc to, czy amerykański paszport należy do grupy bez wizy, trzeba potwierdzić. Każdy, kto planuje podróż, powinien przed rezerwacją sprawdzić portal e-wiz ROP, ponieważ warunki, opłata za dłuższą wizę i listy mogą się zmieniać.

Owner Visa to ścieżka pobytowa powiązana z nieruchomością. Times of Oman podał 22 czerwca 2026 r., że zmiany opublikowano w Official Gazette 1653 w dniu 21 czerwca 2026 r. i weszły w życie następnego dnia. Cudzoziemcy, którzy kupują grunt przeznaczony pod zabudowę albo lokale nieruchomości, które nie zakończyły rejestracji, mogą uzyskać wizy bez lokalnego sponsora na podstawie zaświadczenia właściwego organu. Wiza nabywcy obowiązuje od sześciu miesięcy do roku, z możliwością odnowienia, przy pobytach do trzech miesięcy na jedną wizytę, a obejmuje małżonków i krewnych pierwszego stopnia. Posiadacz musi wjechać do Omanu w ciągu trzech miesięcy od wydania wizy. Pobyt właściciela i rodziny wygasa automatycznie, jeśli nieruchomość zostanie przeniesiona w drodze jakiejkolwiek czynności prawnej. Dostępne doniesienia nie wspominają o żadnej minimalnej wartości nieruchomości. Nasz wpis o Golden Residency a Owner Visa porównuje obie ścieżki szczegółowo.

Golden Residency to inny program. Invest Oman opisuje dziesięcioletni pobyt z możliwością odnowienia, z minimalnym progiem kapitału OMR 200 000 (około $520 000) i siedmioma ścieżkami, z których jedna to zakup nieruchomości w Integrated Tourism Complex. W przypadku nieruchomości nasze stanowisko jest takie, że próg dotyczy jednej nieruchomości w ITC, że dwa mniejsze zakupy nie sumują się oraz że każdy wniosek rozstrzyga Royal Oman Police. Zakup poza ITC nie spełnia więc warunku ścieżki nieruchomościowej.

Zezwolenie właściciela w ITC, wymienione w tabeli, pochodzi z Decyzji Ministerialnej 191/2007. Streszczenie decyzji w programie Gulf Labour Markets and Migration podaje, że wniosek właściciela gotowego lokalu i najbliższej rodziny trafia do właściwego departamentu ROP, zawiera imiona i nazwiska, narodowości i adresy, a przy kompletnym wniosku powinien zostać rozpatrzony w ciągu siedmiu dni roboczych. Zezwolenie obowiązuje dwa lata i odnawia się automatycznie co dwa lata, łącznie przez sześć lat. Właściciele działek otrzymują dwuletnią wielokrotną wizę inwestora, która obowiązuje do ukończenia budowy. To przepisy z 2007 r., a zmiany z 2026 r. mogą zmieniać szczegóły. Kwestie rodzinne omawia tekst Pobyt w Omanie dla rodziny.

Jakie są zalecenia podróżne Departamentu Stanu dla Omanu?

Kupujący będący obywatelem USA czyta dwa rodzaje oficjalnych wskazówek: omańskie przepisy o nieruchomościach oraz ostrzeżenie podróżne Departamentu Stanu. Ostrzeżenie nie jest prawnym zakazem kupowania ani odwiedzania. To ocena ryzyka dokonana przez departament, która wpływa na loty, ubezpieczenie i osobiste plany.

Oficjalne zalecenia dla Omanu mają poziom 3, Reconsider Travel („rozważ rezygnację z podróży”), z powołaniem na konflikt zbrojny i terroryzm. Historia aktualizacji wymienia wpis z 23 października 2026 r. bez zmiany poziomu ani wskaźników ryzyka, a rejon granicy z Jemenem jest traktowany osobno jako obszar, do którego nie należy podróżować. Aktualizacje odwołują się do działań wojennych między Stanami Zjednoczonymi a Iranem, które rozpoczęły się 28 lutego 2026 r. Brzmienie i data ostatniej aktualizacji mogą się zmienić, więc w dniu podejmowania decyzji należy przeczytać aktualną stronę. Zapisanie się do programu Smart Traveler Enrollment Program to standardowa sugestia departamentu, dająca dostęp do powiadomień z Ambasady USA w Maskacie.

W przypadku zakupu praktyczny skutek ostrzeżenia to kwestia terminu i logistyki, a nie zdolności prawnej. Kupujący może załatwić dużą część procesu zdalnie, a niektóre zakupy można sfinalizować przez pełnomocnika, jak odnotowuje przewodnik prawny z maja 2026 r. Nasz poradnik o życiu w Omanie jako expat opisuje codzienne warunki, a ubezpieczenie nieruchomości w Omanie wyjaśnia, co polisa obejmuje, a czego nie.

Ile kosztują nieruchomości w Omanie w dolarach? Porównanie czterech ofert

Ceny w Omanie podaje się w rialach, a rial jest powiązany z dolarem po kursie 2,6008 dolara za rial. Przeliczenie sprowadza się więc do mnożenia. Cena OMR 42 987 to $111 800, a próg Golden Residency OMR 200 000 to $520 160. Centralny Bank Omanu potwierdził zaangażowanie w system powiązania kursu w oświadczeniu, o którym Oman Observer poinformował 3 października 2017 r. Powiązanie chroni osobę zarabiającą w dolarach przed wahaniami kursu; nasz wpis o powiązaniu riala omańskiego z dolarem pokazuje, przed czym nie chroni kupującego w euro, funtach czy rupiach. Dla Amerykanina cena w dolarach to po prostu cena w rialach pomnożona przez 2,6008, co jest też powodem, dla którego ten poradnik pokazuje obie.

Tabela wykorzystuje ceny wyjściowe ze stron czterech naszych ofert, odczytane 6 listopada 2026 r. Ceny są cenami „od” według naszych stron ofert i nie obejmują opłat. Ostatnia kolumna porównuje każdą cenę z OMR 200 000. Golden Residency wymaga także statusu ITC i jednej nieruchomości, więc cena powyżej progu jest warunkiem koniecznym, ale niewystarczającym.

Z tabeli wynikają trzy wnioski. Po pierwsze, najniższe ceny wyjściowe to OMR 42 987 ($111 800) za jednosypialniowy apartament w Alef Qurum i OMR 69 978 ($182 000) za studio w Yiti, więc Amerykanin nie potrzebuje OMR 200 000, by posiadać nieruchomość w Omanie; ta kwota należy do programu Golden Residency. Po drugie, strona Muscat Bay podaje ceny w dolarach i wskazuje równowartość w rialach około OMR 90 000 dla jednosypialniowego apartamentu, co zgadza się z OMR 90 011 po kursie powiązania. Po trzecie, strony Yiti i Muscat Bay opisują swoje projekty jako freehold (własność pełna), dostępne dla wszystkich narodowości, z tytułem własności zarejestrowanym na nazwisko kupującego. Strona Yiti formułuje status ITC jako zależny od oznaczenia projektu, więc kupujący, który chce Golden Residency, powinien poprosić o licencję na piśmie. Nasze poradniki co można kupić w Omanie za $200 000, $400 000 i $600 000 oraz o cenach za metr kwadratowy dają szersze porównania. Katalog deweloperów wymienia firmy stojące za tymi projektami.

Czy Amerykanie mogą płacić w dolarach? Plany płatności, powiązanie kursu i opłaty

Struktura płatności to miejsce, w którym arytmetyka dolarowa staje się konkretna. Strona Alef Qurum Residence przedstawia plan: OMR 2 000 przy rezerwacji, wpłata początkowa 20%, dziesięć rat kwartalnych po 6,5% każda oraz 15% przy ukończeniu, z docelowym terminem przekazania przez dewelopera w Q2 2029. Dla dwusypialniowego typu A za OMR 64 980 strona podaje wpłatę początkową OMR 12 996, dziesięć rat po OMR 4 223,70 oraz OMR 9 747 przy ukończeniu. Sumują się one do ceny: 12 996 plus 42 237 plus 9 747 daje 64 980.

Strona podaje kwotę rezerwacji 2 000 riali jako stałą. Nie jest ona pokazana jako dodatkowa opłata ponad harmonogram, a harmonogram sumuje się do pełnej ceny, więc kupujący powinien zapytać dewelopera, w jaki sposób kwota rezerwacji jest zaliczana. Opłata za przeniesienie własności pochodzi ze stwierdzenia na stronie o około 3% dla kupujących z zagranicy plus koszty prawne i rejestracyjne. Oman Observer podał 8 listopada 2020 r., że opłatę rejestracyjną od sprzedaży i darowizn na rzecz osób trzecich obniżono z 5% do 3% wartości składnika majątku, ze skutkiem od 3 listopada 2020 r. Doniesienie nie mówi, kto płaci, więc należy sprawdzić umowę.

Strona Yiti oferuje plan z przesunięciem płatności na początek: 5% przy rezerwacji, 5% w ciągu miesiąca, 10% cztery miesiące później, 10% osiem miesięcy po tym i 70% przy ukończeniu, czyli 30% przypada przed przekazaniem. Dla willi za $620 900 oznacza to $186 270 przed przekazaniem i $434 630 przy ukończeniu, a strona zaznacza, że płatności trafiają na rachunek powierniczy (escrow) projektu. Te liczby pokazują, że plany płatności różnią się znacznie między poszczególnymi deweloperami. Właściwym porównaniem jest udział wpłacany, zanim budynek powstanie, i to jest tematem naszego wpisu o planach płatności nieruchomości w Omanie. Prawo regulujące escrow i rejestrację dla nabywców off-plan (projektów w budowie) omawia Prawo nieruchomości Omanu 79/2025.

To, czy deweloper przyjmuje dolary czy riale i na jaki rachunek, określa umowa kupna-sprzedaży (SPA). Strony Muscat Bay i Yiti podają ceny w dolarach, a strona Alef Qurum podaje riale z równowartościami w dolarach.

Mechanikę przelewania dolarów na rachunek w rialach, w tym to, jak banki traktują przelewy przychodzące, opisuje tekst jak przelać pieniądze do Omanu, a otwarcie omańskiego rachunku bankowego jako nierezydent wyjaśnia stronę rachunkową. Jedna kwestia specyficzna dla USA należy tutaj. Tabela umów FATCA według jurysdykcji, prowadzona przez Departament Skarbu, która wymienia 114 jurysdykcji, nie zawiera wpisu dla Omanu na dzień 6 listopada 2026 r. Tabela rejestruje porozumienia między rządami. Nie opisuje tego, czego konkretny omański bank wymaga od klienta, więc dokumenty potrzebne do otwarcia rachunku nadal zależą od banku.

Czy Amerykanie mogą kupić nieruchomość w Omanie na kredyt hipoteczny?

Niektóre omańskie banki udzielają finansowania nierezydentom. Strona Sohar Islamic o finansowaniu mieszkaniowym dla ekspatów określa warunki dla nierezydentów, według stanu z 6 listopada 2026 r. Finansowanie jest ograniczone do niższej z dwóch kwot: 50% wartości rynkowej nieruchomości lub OMR 250 000 ($650 200). Pokazana stopa zysku wynosi 6,00% rocznie, a okres finansowania sięga dziesięciu lat łącznie z ewentualnym okresem karencji, przy czym okres karencji dla lokali w budowie wynosi do 18 miesięcy. Finansowanie dotyczy wyłącznie lokali w projektach ITC zarejestrowanych w banku i zatwierdzonych przez Ministerstwo Mieszkalnictwa i Planowania Miejskiego do sprzedaży osobom niebędącym Omańczykami.

Zasady kwalifikowalności są szczegółowe. Nierezydent potrzebuje albo wynagrodzenia wpływającego na rachunek w banku w wysokości co najmniej OMR 5 000 ($13 004), albo stabilnego zatrudnienia lub działalności za granicą z rocznym dochodem co najmniej OMR 25 000 ($65 020), spójnej historii kredytowej z 12 miesięcy oraz listu od pracodawcy potwierdzającego dwa lata stabilnego zatrudnienia, poświadczonego przez ambasadę lub konsulat Omanu w kraju zamieszkania. Przedział wiekowy to od 30 do 60 lat w terminie zapadalności. Strona podaje opłatę za rozpatrzenie wniosku w wysokości OMR 250 ($650) oraz opłatę za wcześniejszą spłatę w wysokości 1%.

Limit 50% decyduje o wysokości kredytu dla większości lokali. Przy Alef Qurum typ A za OMR 64 980 połowa to OMR 32 490 ($84 500). Przy willi w Yiti za OMR 238 734 połowa to OMR 119 367 ($310 450). Przy willi w Muscat Bay za OMR 344 894 połowa to OMR 172 447 ($448 500), czyli wciąż poniżej limitu OMR 250 000. Limit zaczyna obowiązywać dopiero dla lokalu o cenie powyżej OMR 500 000 ($1 300 400). Resztę, plus opłaty, pokrywają środki własne kupującego lub plan dewelopera. Banki zmieniają warunki, więc należy potwierdzić aktualną ofertę, a szerszy obraz daje tekst Czy cudzoziemcy mogą dostać kredyt hipoteczny w Omanie?

Jakie omańskie opłaty i podatki dotyczą amerykańskiego właściciela?

Jednorazowym kosztem, z którym styka się większość kupujących, jest opłata rejestracyjna w wysokości 3%, opisana wyżej. VAT jest odrębny. Streszczenie przewodnika Omańskiego Urzędu Podatkowego o VAT w nieruchomościach, sporządzone przez Deloitte i datowane 30 września 2021 r., mówi, że pierwsza dostawa nieruchomości mieszkaniowej podlega stawce podstawowej 5%, natomiast odsprzedaż nieruchomości mieszkaniowej i wynajem nieruchomości mieszkaniowej są zwolnione, grunt niezabudowany jest zwolniony, a grunt zabudowany podlega opodatkowaniu stawką 5%. Nieruchomość w strefach specjalnych może mieć stawkę zerową, jeśli spełnione są warunki. Ponieważ przewodnik pochodzi z 2021 r., obecne traktowanie danego zakupu należy sprawdzić na fakturze sprzedawcy. Nasz wpis o podatku od nieruchomości w Omanie zbiera opłaty cykliczne.

Nowym elementem jest podatek dochodowy od osób fizycznych. Dekret Królewski 56/2025 wydano 22 czerwca 2025 r., a wchodzi w życie 1 stycznia 2028 r. Opracowanie KPMG podaje stawkę 5% od rocznego dochodu brutto powyżej OMR 42 000 ($109 234) i mówi, że przepisów wykonawczych oczekuje się w ciągu roku od publikacji. Komunikat EY dodaje szczegóły, które mają znaczenie dla nieobecnego właściciela. Rezydentami podatkowymi są osoby przebywające w Omanie dłużej niż 183 dni w roku podatkowym. Dochód podlegający opodatkowaniu obejmuje jedenaście kategorii, w tym wynajem i zbycie nieruchomości, każdą liczoną oddzielnie. Wydatki na wynajem są odliczalne, a straty z wynajmu przenosi się na pięć lat względem tego samego źródła. Nierezydenci płacą 5% od dochodu uzyskanego w Omanie, a podatek potrąca podmiot wypłacający. Ustawa wymienia zwolnienia dla sprzedaży głównego miejsca zamieszkania i drugiego miejsca zamieszkania, bez kryteriów w komunikacie. Zeznania składa się do 30 czerwca następnego roku.

Dla porównania skali, kwota OMR 42 000 rocznie to OMR 3 500 miesięcznie, czyli $9 103. Według tych opracowań strumień czynszu poniżej tego poziomu znajdowałby się poniżej progu liczonego od dochodu brutto. To, czy omański czynsz Amerykanina jest zgłaszany do IRS, to osobna kwestia, omówiona dalej. Nasz pokrewny poradnik o omańskim podatku dochodowym dla cudzoziemców oraz wpis o wynajmie nieruchomości w Omanie z zagranicy omawiają przypadki wynajmujących.

Opłaty eksploatacyjne są kosztem bieżącym. Stawki na naszych stronach ofert różnią się w zależności od projektu, a tabela przelicza je po kursie powiązania. Powierzchnie i stawki pochodzą ze stron.

Strona Azura odnosi się do opłaty na rzecz stowarzyszenia właścicieli i opłat wspólnotowych określonych w umowie kupna-sprzedaży, nie podając kwot, więc kupujący potrzebuje tego dokumentu przed podpisaniem. Ogólne przedziały znajdują się w naszym poradniku o opłatach eksploatacyjnych w nieruchomościach w Omanie.

Jak IRS traktuje dochody i zyski z nieruchomości w Omanie?

IRS nie zwalnia nieruchomości z opodatkowania dlatego, że znajduje się za granicą. Publikacja 54, przewodnik podatkowy dla obywateli i rezydentów USA za granicą, stwierdza, że dochód z całego świata podlega co do zasady amerykańskiemu podatkowi dochodowemu bez względu na to, gdzie podatnik mieszka, że kwoty w zeznaniu trzeba wyrazić w dolarach amerykańskich oraz że podatnicy mieszkający za granicą otrzymują automatyczne przedłużenie terminu do 15 czerwca dla składających zeznanie za rok kalendarzowy, przy czym odsetki naliczają się od zwykłego terminu. Dla właściciela w Omanie, który wynajmuje lokal, czynsz jest częścią zeznania. Ponieważ rial jest powiązany z dolarem, przeliczanie czynszu w rialach na dolary odbywa się po tym samym stałym kursie w każdym roku, więc kurs wymiany nie dodaje do rachunku żadnej zmiennej.

Amortyzacja podlega własnym zasadom. Publikacja 946 IRS stwierdza, że mienie materialne używane głównie poza Stanami Zjednoczonymi podlega Alternatywnemu Systemowi Amortyzacji (Alternative Depreciation System, ADS), a jej tabela wymienia 30-letni okres odzyskiwania dla mieszkaniowych nieruchomości na wynajem w ADS (40 lat dla mienia oddanego do użytku przed 1 stycznia 2018 r.). Wyłącznie tytułem ilustracji: jeśli $150 000 z zakupu za $169 000 przypisano budynkowi, prosty 30-letni harmonogram daje $5 000 rocznie ($150 000 podzielone przez 30), przed jakąkolwiek korektą pierwszego roku. Podział między grunt a budynek to kwestia faktów dla doradcy podatkowego.

Zagraniczne podatki mogą dawać prawo do ulgi. Publikacja 54 wyjaśnia, że podatnik korzystający z ulgi na podatek zagraniczny może być zobowiązany do złożenia Form 1116. Omański podatek dochodowy zaczyna obowiązywać dopiero w 2028 r., więc IRS nie odniósł się do niego w przejrzanych źródłach, a to, czy dana omańska danina się kwalifikuje, jest pytaniem do amerykańskiego specjalisty podatkowego. Nie ma umowy, która by pomogła: Tabela 3 IRS, czyli lista amerykańskich umów podatkowych aktualizowana do 26 września 2025 r., biegnie od Norwegii do Pakistanu bez wpisu dla Omanu. Strona A–Z pokazuje literę O jako pustą.

Sprzedaż rodzi pytanie o zysk. Publikacja 523 wyjaśnia, że podatnik może wyłączyć z opodatkowania do $250 000 zysku, a w przypadku małżeństwa składającego wspólne zeznanie $500 000, ze sprzedaży głównego miejsca zamieszkania, jeżeli spełniony jest test kwalifikacji; test ten dotyczy dwóch lat własności i zamieszkania. Wakacyjne lub wynajmowane mieszkanie w Omanie, które nigdy nie było głównym miejscem zamieszkania właściciela, nie pasuje do tego opisu, a wykorzystanie na wynajem prowadzi do odzyskania amortyzacji (depreciation recapture), które publikacja omawia. Sprzedaż zgłasza się na Form 8949 jako sprzedaż składnika majątku kapitałowego. Ponieważ omański podatek dochodowy wymienia zbycie nieruchomości jako kategorię podlegającą opodatkowaniu, ze zwolnieniami dla głównego i drugiego miejsca zamieszkania, przyszła sprzedaż może podlegać obu systemom. Nasz wpis o sprzedaży nieruchomości w Omanie opisuje proces wyjścia z inwestycji.

Czy Amerykanie muszą zgłaszać do IRS nieruchomość i rachunki w Omanie?

Właśnie tu pojawia się najwięcej nieporozumień wśród kupujących. Porównanie Form 8938 i FBAR opublikowane przez IRS jest jednoznaczne: zagraniczna nieruchomość posiadana bezpośrednio nie podlega zgłoszeniu na żadnym z formularzy. Jeśli nieruchomość znajduje się w zagranicznym podmiocie, udział w podmiocie może być określonym zagranicznym składnikiem aktywów finansowych (specified foreign financial asset) na Form 8938, podczas gdy FBAR nadal wymienia nieruchomości jako niepodlegające zgłoszeniu. Rachunki bankowe wokół nieruchomości to już inna historia. Omański rachunek, na który wpływa czynsz, na którym trzyma się depozyt lub z którego płaci się opłaty eksploatacyjne, jest zagranicznym rachunkiem finansowym.

Strona o FBAR mówi, że osoba amerykańska (US person) mająca udział finansowy w zagranicznych rachunkach lub prawo podpisu nad nimi musi złożyć FinCEN Form 114, jeśli łączna wartość przekroczyła $10 000 w dowolnym momencie roku kalendarzowego. Termin to 15 kwietnia z automatycznym przedłużeniem do 15 października, a formularz składa się elektronicznie przez system BSA E-Filing System FinCEN, nie wraz z zeznaniem podatkowym. Po kursie powiązania $10 000 to OMR 3 845. Progi dla Form 8938 są wyższe i zależą od miejsca zamieszkania oraz statusu rozliczenia.

Tabela pokazuje progi IRS dla osób określonych (specified individuals), z kwotami w rialach przeliczonymi po kursie powiązania i zaokrąglonymi. Form 8938 dołącza się do rocznego zeznania i składa się go w tym samym terminie, łącznie z przedłużeniami. Kara za niezłożenie zgłoszenia wynosi do $10 000, plus kolejne $10 000 za każde 30 dni niezłożenia po zawiadomieniu IRS, do potencjalnego maksimum $60 000, a mogą mieć zastosowanie także kary karne. Cywilne kary za FBAR są corocznie dostosowywane do inflacji. Publikacja 54 wymienia także inne formularze międzynarodowe, w tym Forms 5471, 8865 i 8858 dla udziałów w zagranicznych spółkach kapitałowych, spółkach osobowych i podmiotach pomijanych (disregarded entities), oraz Form 3520 dla niektórych dużych darowizn lub zapisów otrzymanych od osób zagranicznych. Kupujący, który planuje posiadać nieruchomość przez spółkę, powinien przeczytać tekst kupno nieruchomości w Omanie przez spółkę i przed podpisaniem skonsultować się z amerykańskim specjalistą podatkowym, ponieważ obowiązki zgłoszeniowe zmieniają się wraz ze strukturą.

Co dzieje się z nieruchomością w Omanie po śmierci? Amerykański podatek spadkowy i omańskie dziedziczenie

Amerykański podatek spadkowy obejmuje zagraniczne nieruchomości. Instrukcje do Form 706 stwierdzają, że masa spadkowa brutto obejmuje cały majątek, w którym zmarły miał udział, w tym majątek poza Stanami Zjednoczonymi. Nieruchomości wykazuje się w Schedule A, a formularz pyta, czy zmarły miał udział w zagranicznym rachunku finansowym. Dla zmarłych w 2026 r. podstawowa kwota wyłączona wynosi $15 000 000, co strona IRS o zmianach w podatku spadkowym i od darowizn przypisuje ustawie podpisanej 4 lipca 2025 r., a próg składania zeznania dla zgonów w 2026 r. jest taką samą kwotą. Dla porównania skali: willa w Muscat Bay za $897 000 to około 6,0% z $15 000 000 (897 000 podzielone przez 15 000 000). Nieruchomość w Omanie jest w tym rachunku jednym składnikiem majątku spośród wielu, a próg bywa zmieniany ustawowo.

Strona omańska jest odrębna. Artykuł 27 Decyzji Ministerialnej 191/2007, według streszczenia Gulf Migration, utrzymuje ważność zezwoleń na pobyt najbliższej rodziny zmarłego właściciela w ITC i odnawia je dla następców lub dla osoby, która otrzymuje nieruchomość, na pozostały okres własności. Przewodnik Legal500 z 25 maja 2026 r. odnotowuje, że w niektórych strukturach własności w ITC dziedziczenie może podlegać prawu kraju ojczystego właściciela, i zaleca poradę prawną w sprawie testamentów i struktury własności. Nasz wpis o dziedziczeniu dla zagranicznych właścicieli nieruchomości w Omanie opisuje praktyczne kroki, w tym to, dlaczego spadkobiercy potrzebują dokumentów, zanim tytuł zostanie przeniesiony. Amerykański spadkobierca, który otrzymuje spadek od osoby zagranicznej, powinien sprawdzić zasady Form 3520 wspomniane w Publikacji 54.

Czy Amerykanie mogą kupić nieruchomość w Omanie ze Stanów Zjednoczonych bez podróżowania?

Tak, co do zasady, a wymagane kroki mają głównie charakter dokumentowy. Pełnomocnik może w niektórych przypadkach sfinalizować zakup, według przewodnika prawnego z maja 2026 r. Dokumenty, które muszą być przesłane, opatruje się apostille tam, gdzie jest ona akceptowana. Tabela statusu HCCH pokazuje, że Oman przystąpił do Konwencji apostille 12 maja 2011 r., a w życie weszła ona 30 stycznia 2012 r., natomiast Stany Zjednoczone przystąpiły 24 grudnia 1980 r., a konwencja weszła w życie 15 października 1981 r. Obie strony są więc stronami konwencji. To, czy omański organ akceptuje apostille w konkretnym celu, jest pytaniem do omańskiego prawnika kupującego.

1. Potwierdzić, że projekt leży na wyznaczonym obszarze, korzystając z listy Ministerstwa obejmującej ITC, przyszłe miasta i zintegrowane dzielnice, oraz poprosić sprzedawcę o licencję lub oznaczenie na piśmie.
2. Przeczytać umowę kupna-sprzedaży pod kątem harmonogramu płatności, rachunku powierniczego (escrow), terminu przekazania, opłat eksploatacyjnych i warunków stowarzyszenia właścicieli.
3. Sprawdzić, czy płatności za off-plan trafiają na rachunek powierniczy. Zgodnie z przepisami OPAZ, które Oman Observer opisał 21 września 2026 r., deweloperzy w strefach specjalnych muszą osiągnąć 20% kosztu projektu przed rozpoczęciem marketingu off-plan i przez rok po rejestracji utrzymywać na rachunku powierniczym co najmniej 5% wartości każdego lokalu. Te przepisy dotyczą specjalnych stref ekonomicznych i wolnych stref.
4. Zdecydować, jak zapłacić, i zachować potwierdzenia przelewów. Pytania o zgłoszenia w poprzednich częściach zależą od ścieżki dokumentów.
5. Zarejestrować przeniesienie własności i zapłacić opłatę 3%. Nasz poradnik o rejestracji nieruchomości w Omanie opisuje kroki w rejestrze, a jak kupić nieruchomość w Omanie przedstawia pełną sekwencję.
6. Ubiegać się o Owner Visa lub Golden Residency tylko wtedy, gdy chce się mieć prawo do mieszkania w Omanie, pamiętając, że Owner Visa wygasa, jeśli nieruchomość zostanie przeniesiona.
7. Założyć kalendarz amerykańskich zgłoszeń: 15 kwietnia dla FBAR z automatycznym przedłużeniem do 15 października oraz zeznanie podatkowe, które dla podatnika mieszkającego za granicą ma automatyczne przedłużenie do 15 czerwca.

Kupujący, którzy chcą listy błędów do uniknięcia, powinni przeczytać kupno nieruchomości w Omanie: błędy i sygnały ostrzegawcze, a każdy, kto kupuje przed ukończeniem budowy, powinien przeczytać próg marketingowy dla lokali w budowie. Przewodnik Legal500 wymienia pozycje weryfikacji: status prawny projektu i dotychczasowe realizacje dewelopera, tytuł własności i status gruntu, przepisy stowarzyszenia właścicieli, opłaty eksploatacyjne i serwisowe, ograniczenia odsprzedaży i wynajmu, rejestrację wstępną lokali off-plan oraz ograniczenia sądowe lub zajęcia.

Co zmieniło się w Omanie dla zagranicznych kupujących od czerwca 2026 r.?

Kilka zmian z 2026 r. ma znaczenie dla pytania, czy Amerykanie mogą kupić nieruchomość w Omanie, i są ważne dla każdego, kto czyta ten tekst w listopadzie. Tabela wymienia je z datami ze źródeł, od najnowszej.

Relacja Gulf News z 20 września 2026 r. podaje, że przepisy wydał Urząd Publiczny ds. Specjalnych Stref Ekonomicznych i Wolnych Stref na podstawie Uchwały 81/2026, wdrażającej Dekret Królewski 38/2025. Jej treść obejmuje freehold lokali w kwalifikujących się inwestycjach, pobyt dla inwestorów i zagranicznych właścicieli oraz ich małżonków i krewnych pierwszego stopnia, licencjonowanie projektów i sprzedaży off-plan oraz punkt kompleksowej obsługi w sprawie przydziałów gruntów i nieruchomości. Artykuł nie określa, które inwestycje się kwalifikują. Nasz wpis o Specjalnej Strefie Ekonomicznej Duqm omawia jedną ze stref, a prognoza rynku umieszcza te zmiany w szerszym obrazie.

Często zadawane pytania

Czy Amerykanie mogą kupić nieruchomość w Omanie?

Tak, Amerykanie mogą kupić nieruchomość w Omanie, ale tylko na wyznaczonych obszarach, takich jak Integrated Tourism Complexes, wymienione przyszłe miasta i dzielnice takie jak Surouh. Ministerstwo Mieszkalnictwa i Planowania Miejskiego oświadczyło w czerwcu 2026 r., że cudzoziemcy nie mogą kupować w całym kraju, a nic w źródłach nie wyróżnia obywateli USA.

Czy obywatel USA może kupić nieruchomość w Omanie bez mieszkania tam?

Czy więc Amerykanie mogą kupić nieruchomość w Omanie jako nierezydenci? Tak, obywatel USA może kupić nieruchomość w Omanie jako nierezydent, ponieważ zasady dotyczące wyznaczonych obszarów nie wymagają pobytu. Niektóre zakupy można sfinalizować przez pełnomocnika, według przewodnika prawnego z maja 2026 r. Pobyt to osobny wniosek, składany w ramach Owner Visa lub Golden Residency.

Czy umowa o wolnym handlu USA–Oman pozwala Amerykanom kupować wszędzie w Omanie?

Nie, umowa nie otwiera całego Omanu dla amerykańskich kupujących, więc odpowiedź na pytanie, czy Amerykanie mogą kupić nieruchomość w Omanie, nadal zależy od wyznaczonych obszarów. Wykaz Omanu w Annex I wyłącza spod traktowania narodowego zasadę, że cudzoziemcy mogą posiadać nieruchomości wyłącznie na wyznaczonych obszarach turystycznych. Umowa zawiera przepisy o transferach i wywłaszczeniu dla inwestycji objętych umową, które prawnicy stosują w każdym przypadku z osobna.

Jakie nieruchomości w Omanie są dostępne dla Amerykanów i ile kosztują?

Nieruchomości w Omanie dla Amerykanów to ta sama oferta, którą dostają inni zagraniczni kupujący, na wyznaczonych obszarach. Na naszych stronach ofert ceny wyjściowe wahają się od OMR 42 987 ($111 800) za jednosypialniowy apartament w Alef Qurum do OMR 344 894 ($897 000) za willę w Muscat Bay, według stanu z 6 listopada 2026 r. Ceny się zmieniają i nie obejmują dodatkowych opłat.

Czy Amerykanie uzyskują pobyt dzięki zakupowi nieruchomości w Omanie?

Sam zakup nie daje pobytu; istnieją dwie określone ścieżki. Owner Visa jest bez sponsora, obowiązuje od sześciu miesięcy do roku, można ją odnawiać i wygasa, jeśli nieruchomość zostanie przeniesiona, a minimalnej wartości nie podano. Golden Residency wymaga jednej nieruchomości w ITC o wartości co najmniej OMR 200 000 ($520 160), a decyzję podejmuje Royal Oman Police.

Czy istnieje umowa podatkowa USA–Oman o podatku dochodowym?

Żadna umowa nie pojawia się na liście IRS. Tabela 3, aktualizowana do 26 września 2025 r., nie zawiera wpisu dla Omanu, więc amerykański właściciel polega na zasadach ulgi na podatek zagraniczny, które opisuje Publikacja 54, zamiast na ulgach z umowy. Amerykański specjalista podatkowy powinien ocenić każdy omański podatek, gdy zacznie obowiązywać podatek dochodowy z 2028 r.

Czy Amerykanie muszą zgłaszać nieruchomość w Omanie do IRS?

Czynsz i zyski z nieruchomości są dochodem podlegającym zgłoszeniu, ale sama nieruchomość nie jest wykazywana na Form 8938 ani w FBAR, gdy jest posiadana bezpośrednio. Omańskie rachunki bankowe używane w tym celu mogą wywołać obowiązek FBAR, gdy łączne salda przekroczą $10 000 (OMR 3 845) w dowolnym momencie roku.

Czy Amerykanie mogą dostać kredyt hipoteczny na zakup nieruchomości w Omanie?

Niektóre banki udzielają finansowania nierezydentom na lokale w ITC, z warunkami. Strona Sohar Islamic pokazuje limit w wysokości niższej z kwot: 50% wartości lub OMR 250 000 ($650 200), stopę zysku 6,00%, okres do dziesięciu lat, wnioskodawców w wieku od 30 do 60 lat oraz list od pracodawcy poświadczony przez omańską ambasadę.

Czy Oman jest objęty ostrzeżeniem podróżnym Departamentu Stanu?

Tak, zalecenia departamentu dla Omanu mają poziom 3, Reconsider Travel, z wpisem aktualizacji z 23 października 2026 r. i bez zmiany poziomu. Ostrzeżenie nie jest zakazem kupowania nieruchomości, ale wpływa na planowanie podróży, więc przed podróżą na oględziny należy przeczytać aktualną stronę.

Czy cudzoziemcy mogą kupić nieruchomość w Omanie i czy Amerykanie są traktowani inaczej?

Cudzoziemcy mogą kupować nieruchomości w Omanie na wyznaczonych obszarach, a Amerykanie są traktowani tak samo jak inni cudzoziemcy według zasad Ministerstwa. Obywatele państw Rady Współpracy Zatoki Perskiej są traktowani na podstawie odrębnych porozumień. Nasz poradnik o własności cudzoziemców w Omanie omawia ścieżki w całości.

Ostatnia weryfikacja: 6 listopada 2026 r. Źródła: USTR, umowa z Omanem; FTA, rozdział 10; Annex I, Oman; IRS, Publikacja 54; IRS, Publikacja 946; IRS, Publikacja 523; instrukcje do Form 706; IRS, Tabela 3; Departament Skarbu USA, FATCA; tabela statusu Konwencji apostille HCCH; Gulf News; Times of Oman; Invest Oman; EY; Sohar Islamic; Departament Stanu USA.