Можно ли американцам купить недвижимость в Омане? Правила и налоги

Можно ли американцам купить недвижимость в Омане? Правила и налоги

Можно ли американцам купить недвижимость в Омане? Да, но только там, где Министерство жилищного строительства и городского планирования разрешает иностранное владение: в интегрированных туристических комплексах (Integrated Tourism Complexes, ITC), в перечисленных будущих городах вроде Sultan Haitham City и в районах вроде Surouh. Торговое соглашение между США и Оманом сохраняет это ограничение, а ни одно из рассмотренных здесь правил не выделяет обладателей американского паспорта. Положение на 6 ноября 2026 года.

Этот гид отвечает на вопрос «можно ли американцам купить недвижимость в Омане», последовательно разбирая первичные тексты, с которыми сталкивается американский покупатель: июньское заявление Министерства 2026 года об обозначенных районах, Приложение I, которое Оман приложил к соглашению о свободной торговле, визовые маршруты и маршруты резидентства, рекомендации Госдепартамента по поездкам, оманские сборы и подоходный налог 2028 года, а также американскую сторону, то есть правила Налоговой службы США (Internal Revenue Service, IRS) об арендном доходе, продаже, отчётности по банковским счетам и налоге на наследство. Гид добавляет подробные расчёты в риалах и долларах по четырём страницам наших объектов. Он описывает правила, действующие на указанную дату, и не является юридической или налоговой консультацией.

Можно ли американцам купить недвижимость в Омане? Краткий ответ

Можно ли американцам купить недвижимость в Омане? Где разрешено иностранное владение

Самое ясное из недавних заявлений исходит от Министерства жилищного строительства и городского планирования. После того как в конце июня 2026 года заголовки в прессе стали намекать, что иностранцы теперь могут покупать где угодно, Министерство заявило, что поправки к исполнительным правилам закона о проживании «не расширяют права собственности на недвижимость для иностранных граждан», как сообщила Gulf News 28 июня 2026 года. Сообщение Siasat от 29 июня 2026 года перечисляет места, где владеть недвижимостью могут неоманцы: интегрированные туристические комплексы, будущие города, включая Sultan Haitham City, Al Thuraya City и Al Jabal Al Aali, и интегрированные жилые районы, включая Surouh. Граждане государств Совета сотрудничества арабских государств Персидского залива регулируются отдельными соглашениями.

Заявление говорит об иностранных гражданах в целом. В нём не названы национальности, и отдельного правила для американцев в нём нет. Поэтому американский паспорт относит покупателя к той же группе, что и британского, индийского или немецкого, и эту мысль на основе тех же текстов высказывают наши сопутствующие гиды для британских и индийских покупателей. Наш более широкий разбор, Могут ли иностранцы купить недвижимость в Омане?, подробнее описывает четыре маршрута, по которым иностранцы могут приобрести недвижимость в Омане.

Маршрут через ITC опирается на Королевский указ 12/2006 с изменениями, внесёнными Королевским указом 76/2010, и на Решение министра 191/2007 с изменениями, внесёнными Решением министра 109/2022. Их кратко излагает авторская статья в Times of Oman, опубликованная 25 июля 2026 года маскатским юристом. Неоманцы могут владеть построенными объектами или участками, предназначенными для строительства или эксплуатации, в целях проживания или инвестиций. Исключение составляет Мусандам: там можно приобрести только уже построенные объекты, и только в узуфрукте на срок до 99 лет. Владелец участка обязан завершить строительство или начать использовать участок по назначению в течение четырёх лет со дня регистрации. Министерство жилищного строительства может продлить этот срок до двух лет по обоснованной просьбе, поданной до его истечения, а до завершения строительства участок нельзя продать, но его можно заложить для финансирования строительных работ.

За пределами этих районов по умолчанию действует запрет. Королевский указ 29/2018 и Решение министра 292/2020 определяют запретные места, которые CMS кратко изложила в июле 2020 года: губернаторства Дофар (кроме Салалы), Мусандам, Бурайми, Аз-Захира и Аль-Вуста, вилайаты Лива, Шинас и Мусайра, Джебель-Ахдар и Джебель-Шамс, все острова, земли в установленных пределах от дворцов и органов безопасности, археологические объекты и сельскохозяйственные земли в каждом губернаторстве. Запрет действует «если только это не территория интегрированного туристического комплекса». Именно эта фраза объясняет, почему статус ITC так важен, когда покупателю описывают проект и его правовой режим. Наш гид по недвижимости в Омане, недоступной иностранцам, сводит это к трём вопросам, которые покупатель может задать продавцу.

Можно ли американцам купить недвижимость в Омане по соглашению о свободной торговле между США и Оманом?

Запросы вроде «можно ли американцам купить недвижимость в Омане» часто приводят к утверждениям, что соглашение о свободной торговле даёт гражданам США особые имущественные права. Текст говорит о более узком. По данным Управления торгового представителя США, соглашение вступило в силу 1 января 2009 года. Глава 10 об инвестициях определяет «инвестицию» как любой актив, которым инвестор владеет или который контролирует и который обладает признаками инвестиции, такими как вложение капитала, ожидание прибыли или принятие риска. В перечень форм входят движимое и недвижимое имущество и связанные с ними права, например аренда и ипотека. Глава не говорит, подпадает ли под это описание частный дом, купленный для семьи, поэтому этот вопрос стоит адресовать юристу.

Статья 10.3 требует от каждой страны обращаться с инвесторами другой стороны не хуже, чем со своими инвесторами в сходных обстоятельствах, в том числе при приобретении. Статья 10.12 затем оговаривает, что эта статья не применяется к действующим мерам, которые страна указала в своём перечне Приложения I. Оман этим воспользовался. Первая запись в перечне Омана в Приложении I охватывает все секторы и ссылается на Султанский указ 24/95 и Решение министра 254/2004 Министерства жилищного строительства, электроэнергетики и водных ресурсов. В ней записано, что иностранные граждане и предприятия в иностранной собственности могут владеть недвижимостью только в обозначенных туристических районах, и указано, что эти районы охватят большинство основных туристических районов Омана в течение десяти лет после вступления соглашения в силу, что по нашему расчёту означает срок до 1 января 2019 года. В той же записи упомянута аренда на пятьдесят лет с правом продления во всех районах Омана. Это описывает положение на момент подписания соглашения, а не нынешнее положение дел. Более поздние меры, включая Королевский указ 29/2018 и Решение министра 292/2020, установили иные правила аренды и узуфрукта, а текущим ориентиром служит заявление Министерства от июня 2026 года.

Соглашение всё же важно по четырём причинам. Во-первых, статья 10.4 содержит правило наибольшего благоприятствования, хотя перечень Омана в Приложении II оставляет за ним право по-разному относиться к странам в рамках двусторонних и многосторонних соглашений. Во-вторых, статья 10.7 о переводах гласит, что каждая сторона должна разрешать свободные и своевременные переводы, связанные с охватываемой инвестицией, включая выручку от продажи, в свободно используемой валюте по рыночному курсу. Статья позволяет стране заблокировать перевод при добросовестном применении законов о банкротстве, операциях с ценными бумагами, уголовных преступлениях, финансовой отчётности, необходимой правоохранительным органам, и о судебных решениях. В-третьих, статья 10.6 ограничивает экспроприацию общественными целями, недискриминационной основой, быстрой, адекватной и эффективной компенсацией и надлежащей правовой процедурой. В-четвёртых, глава содержит положения о передаче споров в арбитраж в статьях 10.15 и 10.16. Является ли конкретная покупка дома охватываемой инвестицией, должны решать юристы применительно к конкретной ситуации.

Ещё одна запись заслуживает упоминания для покупателей, которые работают с агентами. В Приложении I Омана услуги по брокерскому посредничеству в сфере недвижимости зарезервированы за гражданами Омана и предприятиями в оманской собственности на основании Султанского указа 78/2000 по состоянию на момент подписания соглашения. С тех пор лицензирование пересмотрено, а наш гид по агентам по недвижимости в Омане описывает действующие правила и способы проверки лицензии.

Нужна ли американцам виза для поездки в Оман или для проживания там в качестве владельца?

Для тех, кто спрашивает, можно ли американцам купить недвижимость в Омане как нерезидентам, ответ положительный: для покупки вид на жительство не нужен, но для поездки с целью покупки требуется разрешение на въезд, а владельцу часто хочется оставаться дольше. Легко спутать между собой три разные вещи, поэтому ниже они разобраны по очереди: правило въезда для посетителей, Owner Visa, появившуюся с Решением 87/2026, и программу Золотого резидентства.

Для посетителей Peninsula сообщила 3 августа 2026 года, что граждане более чем 100 стран и территорий могут въезжать в Оман на 14 дней без визы, причём они разделены на две группы с разными критериями. Путешественнику нужны паспорт со сроком действия не менее шести месяцев, подтверждённый обратный билет, бронь отеля, действующая медицинская страховка и достаточные средства. Пребывание нельзя продлить или преобразовать в какой-либо вид визы на жительство. Oman Observer отдельно сообщила 2 августа 2026 года, что ROP ввела бесплатную 14-дневную туристическую визу для граждан стран, которые определят компетентные органы. В сообщении Peninsula страны не названы, поэтому, входит ли американский паспорт в группу без визы, нужно уточнять. Тем, кто планирует поездку, стоит проверить портал электронных виз ROP до бронирования, потому что условия, сбор за более длительную визу и списки могут меняться.

Owner Visa — это маршрут резидентства, привязанный к недвижимости. Times of Oman сообщила 22 июня 2026 года, что поправки опубликованы в Официальной газете 1653 от 21 июня 2026 года и вступили в силу на следующий день. Иностранные граждане, которые покупают землю, предназначенную для строительства, или объекты недвижимости, не завершившие регистрацию, могут получать визы без местного спонсора на основании справки компетентного органа. Виза покупателя действует от шести месяцев до одного года, с продлением, при пребывании до трёх месяцев за один визит, и распространяется на супругов и родственников первой степени. Владелец должен въехать в Оман в течение трёх месяцев после выдачи визы. Резидентство владельца и семьи автоматически прекращается, если имущество передано в результате любой законной сделки. О минимальной стоимости объекта в сообщениях не говорится. Наш материал о Золотом резидентстве и Owner Visa подробно сравнивает эти два маршрута.

Золотое резидентство — это другая программа. Invest Oman описывает десятилетнее продлеваемое резидентство с минимальным порогом капитала OMR 200 000 (около $520 000) и семью маршрутами, один из которых — покупка недвижимости в интегрированном туристическом комплексе. Для недвижимости наша позиция такова: порог относится к одному объекту в ITC, две меньшие покупки не суммируются, а каждое заявление рассматривает Королевская полиция Омана. Покупка вне ITC не удовлетворяет условию маршрута через недвижимость.

Разрешение владельца в ITC, указанное в таблице, происходит из Решения министра 191/2007. В обзоре этого решения, подготовленном программой Gulf Labour Markets and Migration, говорится, что заявление владельца построенного объекта и ближайших членов семьи подаётся в соответствующий отдел ROP, в нём указываются имена, гражданство и адреса, а при полноте документов оно должно быть рассмотрено в течение семи рабочих дней. Разрешение действует два года и автоматически продлевается каждые два года, всего на шесть лет. Владельцы участков получают двухлетнюю многократную инвесторскую визу, действующую до завершения строительства. Это положения 2007 года, и поправки 2026 года могут изменить детали. Семейные вопросы рассмотрены в материале о резидентстве в Омане для семьи.

Что говорится в рекомендациях Госдепартамента о поездках в Оман?

Покупатель, являющийся гражданином США, знакомится с двумя видами официальных рекомендаций: оманскими правилами о недвижимости и предупреждением Госдепартамента о поездках. Это предупреждение не является юридическим запретом на покупку или посещение. Это оценка риска, данная ведомством, и она влияет на перелёты, страховку и личные планы.

В предупреждении по Оману указан уровень 3, «Пересмотрите поездку» (Reconsider Travel), со ссылкой на вооружённые конфликты и терроризм. В истории обновлений есть запись от 23 октября 2026 года без изменения уровня или индикаторов риска, а район на границе с Йеменом рассматривается отдельно как зона, куда ехать нельзя. Обновления ссылаются на боевые действия между США и Ираном, начавшиеся 28 февраля 2026 года. Формулировки и дата последнего обновления могут меняться, поэтому в день принятия решения стоит прочитать актуальную страницу ведомства на сайте. Регистрация в программе Smart Traveler Enrollment Program — стандартная рекомендация ведомства для получения оповещений от посольства США в Маскате.

Для покупки практический эффект связан со сроками и логистикой, а не с правоспособностью покупателя. Покупатель может выполнить значительную часть процесса дистанционно, а некоторые покупки можно завершить по доверенности, как отмечено в юридическом гиде за май 2026 года. Наш гид по жизни в Омане для экспата описывает повседневные условия, а материал о страховании недвижимости в Омане объясняет, что полис включает и что не включает.

Сколько стоит недвижимость в Омане в долларах США? Сравнение четырёх объектов

Цены в Омане указываются в риалах, а риал привязан к доллару по курсу 2,6008 доллара за риал. Поэтому пересчёт цен из риалов в доллары сводится к простому умножению. Цена OMR 42 987 составляет $111 800, а порог Золотого резидентства OMR 200 000 равен $520 160. Центральный банк Омана подтвердил приверженность режиму привязки в заявлении, о котором Oman Observer сообщила 3 октября 2017 года. Привязка защищает получающего доллары от колебаний курса; наш материал о привязке оманского риала показывает, от чего она не защищает покупателя, у которого евро, фунты или рупии. Для американца долларовая цена — это просто цена в риалах, умноженная на 2,6008, и именно поэтому в этом гиде показаны обе.

В таблице использованы цены входа на четырёх наших страницах объектов по состоянию на 6 ноября 2026 года. Цены — это цены «от» по нашим страницам объектов, без сборов. В последнем столбце каждая цена сравнивается с OMR 200 000. Для Золотого резидентства также нужны статус ITC и один объект, поэтому цена выше порога необходима, но не достаточна.

Из таблицы следуют три вывода, которые важны для американского покупателя. Во-первых, самые низкие цены входа составляют OMR 42 987 ($111 800) за однокомнатную квартиру в Alef Qurum и OMR 69 978 ($182 000) за студию в Yiti, поэтому американцу не нужно иметь OMR 200 000, чтобы владеть недвижимостью в Омане; эта сумма относится к программе Золотого резидентства. Во-вторых, страница Muscat Bay указывает цены в долларах и даёт эквивалент в риалах около OMR 90 000 за квартиру с одной спальней, что совпадает с OMR 90 011 по курсу привязки. В-третьих, страницы Yiti и Muscat Bay описывают свои проекты как фрихолд, открытый для всех национальностей, с титулом, регистрируемым на имя покупателя. Страница Yiti формулирует статус ITC как зависящий от обозначения проекта, поэтому покупателю, который хочет получить Золотое резидентство, стоит запросить лицензию в письменном виде. Более широкие сравнения даёт наш гид что можно купить в Омане за $200 000, $400 000 и $600 000, а также материал о ценах за квадратный метр. В каталоге застройщиков перечислены компании, стоящие за этими проектами.

Могут ли американцы платить в долларах? Планы платежей, привязка курса и сборы

Структура платежей — то, где долларовая арифметика становится конкретной. Страница Alef Qurum Residence описывает план: OMR 2 000 при бронировании, первоначальный взнос 20%, десять квартальных взносов по 6,5% каждый и 15% при завершении, с целевой датой передачи объектов застройщиком в 2-м квартале 2029 года. Для двухкомнатной квартиры типа A стоимостью OMR 64 980 страница указывает первоначальный взнос OMR 12 996, десять взносов по OMR 4 223,70 и OMR 9 747 при завершении. Вместе они дают цену: 12 996 плюс 42 237 плюс 9 747 равно 64 980.

Страница указывает сумму бронирования в 2 000 риалов как фиксированную. Она не показана как дополнительный платёж сверх графика, а график в сумме даёт полную цену, поэтому покупателю стоит спросить застройщика, как засчитывается сумма бронирования. Сбор за передачу взят из утверждения страницы о приблизительно 3% для иностранных покупателей плюс юридические и регистрационные расходы. Oman Observer сообщила 8 ноября 2020 года, что регистрационный сбор при продаже и дарении третьим лицам снижен с 5% до 3% стоимости актива с 3 ноября 2020 года. В сообщении не сказано, кто платит, поэтому проверьте это условие в договоре до подписания.

Страница Yiti предлагает план с большими первыми платежами: 5% при резервировании, 5% в течение месяца, 10% через четыре месяца, ещё 10% через восемь месяцев после этого и 70% при завершении, то есть 30% подлежат оплате до передачи. Для виллы за $620 900 это означает $186 270 до передачи и $434 630 при завершении, а страница сообщает, что платежи поступают на эскроу-счёт проекта. Эти цифры показывают, что планы у разных застройщиков сильно различаются. Правильное сравнение — это доля, оплаченная до того, как здание существует, и этому посвящён наш материал о планах платежей по недвижимости в Омане. Закон, который регулирует эскроу и регистрацию для покупателей строящихся объектов (off-plan), рассмотрен в материале о Законе о недвижимости Омана 79/2025.

Принимает ли застройщик доллары или риалы и на какой счёт, определяет договор купли-продажи (SPA). Страницы Muscat Bay и Yiti указывают цены в долларах, а страница Alef Qurum указывает цены в риалах с долларовыми эквивалентами.

Практическая механика перевода долларов на риальный счёт, включая то, как банки обращаются с входящими переводами, рассмотрена в материале как перевести деньги в Оман, а сторона счёта объяснена в материале об открытии оманского банковского счёта нерезидентом. Здесь уместно одно замечание, специфичное для США. В таблице соглашений FATCA по юрисдикциям, которую публикует Минфин США и которая перечисляет 114 юрисдикций, на 6 ноября 2026 года нет записи об Омане. Таблица фиксирует соглашения между правительствами. Она не описывает, чего требует от клиента отдельный оманский банк, поэтому документы для открытия счёта по-прежнему зависят от банка.

Можно ли американцам купить недвижимость в Омане с ипотекой?

Некоторые оманские банки кредитуют нерезидентов. Страница Sohar Islamic о жилищном финансировании для экспатов устанавливает условия для заявителей-нерезидентов по состоянию на 6 ноября 2026 года. Финансирование ограничено меньшей из величин: 50% рыночной стоимости объекта или OMR 250 000 ($650 200). Указанная ставка прибыли составляет 6,00% годовых, срок — до десяти лет, включая любой льготный период, причём для объектов на стадии строительства льготный период — до 18 месяцев. Финансирование применяется только к объектам в проектах ITC, зарегистрированных в банке и одобренных Министерством жилищного строительства и городского планирования для продажи неоманцам.

Требования к заёмщику-нерезиденту довольно конкретны. Нерезиденту нужна либо зарплата, перечисляемая в банк, не менее OMR 5 000 ($13 004), либо стабильная работа или бизнес за границей с годовым доходом не менее OMR 25 000 ($65 020), стабильная кредитная история за 12 месяцев и письмо работодателя, подтверждающее два года стабильной занятости и заверенное посольством или консульством Омана в стране проживания. Возрастное окно — от 30 до 60 лет на момент погашения. На странице указаны комиссия за обработку OMR 250 ($650) и комиссия за досрочное погашение 1%.

Предел в 50% определяет размер кредита для большинства объектов. Для Alef Qurum типа A за OMR 64 980 половина составляет OMR 32 490 ($84 500). Для виллы в Yiti за OMR 238 734 половина составляет OMR 119 367 ($310 450). Для виллы в Muscat Bay за OMR 344 894 половина составляет OMR 172 447 ($448 500), что всё ещё ниже потолка OMR 250 000. Потолок начинает действовать только для объекта дороже OMR 500 000 ($1 300 400). Остаток плюс сборы покрываются собственными средствами покупателя или планом застройщика. Банки пересматривают условия, поэтому уточняйте действующее предложение в самом банке, а более широкую картину см. в материале Может ли иностранец получить ипотеку в Омане?

Какие оманские сборы и налоги платит американский владелец?

Единовременные расходы, с которыми сталкивается большинство покупателей, — это регистрационный сбор 3%, описанный выше. НДС взимается отдельно. В обзоре Deloitte, посвящённом руководству Налогового управления Омана по НДС в сфере недвижимости и датированном 30 сентября 2021 года, говорится, что первая поставка жилой недвижимости облагается по стандартной ставке 5%, тогда как перепродажа и аренда жилой недвижимости освобождены от налога, неосвоенная земля освобождена, а освоенная облагается по ставке 5%. Недвижимость в специальных зонах может облагаться по нулевой ставке при соблюдении условий. Поскольку это руководство относится к 2021 году, действующий режим для конкретной покупки стоит проверять по счёту продавца. Наш материал о налоге на недвижимость в Омане собирает периодические платежи.

Новый элемент в этой картине — подоходный налог с физических лиц. Королевский указ 56/2025 издан 22 июня 2025 года и вступает в силу 1 января 2028 года. В обзоре KPMG ставка указана как 5% с годового валового дохода свыше OMR 42 000 ($109 234), и сказано, что исполнительные правила ожидаются в течение года после публикации. Сообщение EY добавляет детали, важные для отсутствующего владельца. Налоговыми резидентами считаются те, кто находился в Омане более 183 дней в налоговом году. Облагаемый доход охватывает одиннадцать категорий, включая сдачу в аренду и отчуждение недвижимости, каждая из которых рассчитывается отдельно. Расходы на аренду вычитаются, а убытки от аренды переносятся на пять лет в счёт того же источника. Нерезиденты облагаются по ставке 5% с дохода, полученного в Омане, а налог удерживает удерживающий агент. Закон предусматривает освобождения для продажи основного жилья и второго жилья, при этом критерии в сообщении не приведены. Декларации подаются до 30 июня следующего года.

Чтобы представить масштаб: OMR 42 000 в год — это OMR 3 500 в месяц, или $9 103. Арендный поток ниже этого уровня оказался бы ниже порога по валовому доходу, согласно обзорам. Сообщается ли оманская арендная плата в IRS — это отдельный вопрос, рассмотренный далее. Наш сопутствующий гид о подоходном налоге Омана для иностранцев и материал о сдаче недвижимости в Омане из-за рубежа разбирают случаи арендодателей.

Сервисные сборы — это текущие расходы. Ставки на наших страницах объектов различаются по проектам, а таблица пересчитывает их по курсу привязки. Площади и ставки взяты со страниц объектов.

Страница Azura упоминает сбор ассоциации владельцев и общественные сборы, изложенные в договоре купли-продажи, но не называет сумм, поэтому покупателю нужен этот документ до подписания. Общие диапазоны приведены в нашем гиде по сервисным сборам в недвижимости Омана.

Как Налоговая служба США облагает доход и прибыль от недвижимости в Омане?

IRS не освобождает имущество от налога только потому, что оно находится за границей. Публикация 54, налоговое руководство для граждан и резидентов США за рубежом, гласит, что доход из любых источников в мире, как правило, облагается подоходным налогом США независимо от места проживания налогоплательщика, что суммы в декларации должны быть выражены в долларах США и что проживающим за границей налогоплательщикам предоставляется автоматическая отсрочка до 15 июня для подающих декларации за календарный год, при этом проценты начисляются с обычной даты платежа. Для владельца в Омане, который сдаёт объект в аренду, арендная плата входит в состав американской декларации. Поскольку риал привязан к доллару, пересчёт арендной платы из риалов в доллары каждый год использует одно и то же фиксированное соотношение, так что обменный курс не добавляет в расчёт лишней переменной.

Амортизация недвижимости подчиняется собственным правилам IRS. Публикация 946 IRS гласит, что материальное имущество, используемое преимущественно за пределами США, подпадает под Альтернативную систему амортизации (ADS), а её таблица указывает 30-летний срок возмещения для жилой арендной недвижимости по ADS (40 лет для имущества, введённого в эксплуатацию до 1 января 2018 года). Лишь в качестве иллюстрации расчёта: если $150 000 из покупки за $169 000 отнести на здание, равномерный 30-летний график даёт $5 000 в год ($150 000, делённые на 30) до любых поправок первого года. Распределение между землёй и зданием — вопрос факта для налогового консультанта.

Иностранные налоги могут давать зачёт. Публикация 54 объясняет, что налогоплательщику, использующему зачёт иностранного налога, возможно, придётся подавать форму 1116. Подоходный налог Омана начнёт действовать только в 2028 году, поэтому в рассмотренных источниках IRS его не касалась, а вопрос о том, подходит ли конкретный оманский сбор, — для американского налогового специалиста. Договора, который бы помог, нет: в Таблице 3 IRS, списке налоговых договоров США, обновлённом по 26 сентября 2025 года, перечень идёт от Норвегии до Пакистана без записи об Омане. На странице от A до Z буква O пуста.

Продажа недвижимости поднимает вопрос о налогообложении прибыли. Публикация 523 объясняет, что налогоплательщик может исключить из дохода до $250 000 прибыли, или $500 000 для супружеской пары, подающей совместную декларацию, при продаже основного дома, если выполнен критерий права; этот критерий учитывает два года владения и проживания. Курортная или арендная квартира в Омане, которая никогда не была основным домом владельца, под это описание не подпадает, а сдача в аренду приводит к возврату амортизации, который рассматривается в публикации. Сведения подаются по форме 8949 как продажа капитального актива. Поскольку подоходный налог самого Омана относит отчуждение недвижимости к облагаемым категориям, с освобождениями для основного и второго жилья, будущая продажа может попасть под обе системы. Наш материал о продаже недвижимости в Омане описывает процесс выхода.

Должны ли американцы сообщать в IRS об оманской недвижимости и счетах?

Именно здесь возникает больше всего путаницы. Сравнение формы 8938 и FBAR от IRS однозначно: иностранная недвижимость, которой владеют напрямую, не подлежит отражению ни в одной из этих форм. Если имущество находится внутри иностранной организации, доля в организации может быть указанным иностранным финансовым активом по форме 8938, тогда как FBAR по-прежнему относит недвижимость к неотражаемым активам. Банковские счета вокруг имущества — это другое дело. Оманский счёт, на который поступает арендная плата, где лежит депозит или с которого оплачиваются сервисные сборы, является иностранным финансовым счётом.

На странице об FBAR сказано, что лицо из США с финансовым интересом в иностранных счетах или правом подписи по ним должно подать форму FinCEN 114, если совокупная стоимость в любой момент календарного года превышала $10 000. Срок — 15 апреля с автоматической отсрочкой до 15 октября, а подаётся она в электронном виде через систему BSA E-Filing System сети FinCEN, а не вместе с налоговой декларацией. По курсу привязки $10 000 — это OMR 3 845. Пороги формы 8938 выше и зависят от места проживания и статуса подачи.

В таблице приведены пороги IRS для указанных физических лиц, суммы в риалах пересчитаны по курсу привязки и округлены. Форма 8938 прилагается к годовой декларации и подаётся вместе с ней, включая продления. Штраф за нераскрытие составляет до $10 000, плюс ещё $10 000 за каждые 30 дней непредставления после уведомления IRS, с возможным максимумом $60 000, и может применяться уголовная ответственность. Гражданские штрафы по FBAR ежегодно корректируются на инфляцию. Публикация 54 также перечисляет другие международные формы, включая формы 5471, 8865 и 8858 для долей в иностранных корпорациях, товариществах и непризнаваемых организациях, и форму 3520 для некоторых крупных подарков или завещательных отказов, полученных от иностранных лиц. Покупателю, который планирует владеть имуществом через компанию, стоит прочитать материал о покупке недвижимости в Омане через компанию и проконсультироваться с американским налоговым специалистом до подписания, поскольку отчётность меняется в зависимости от структуры.

Что происходит с недвижимостью в Омане после смерти владельца? Налог на наследство США и наследование в Омане

Американский налог на наследство распространяется и на иностранную недвижимость. В инструкциях к форме 706 сказано, что валовая масса наследства включает всё имущество, в котором наследодатель имел интерес, в том числе имущество за пределами США. Недвижимость указывается в Приложении A, а форма спрашивает, имел ли наследодатель интерес в иностранном финансовом счёте. Для умерших в 2026 году базовая сумма исключения составляет $15 000 000, что страница IRS об изменениях налога на наследство и дарение связывает с законом, подписанным 4 июля 2025 года, а порог подачи для смертей 2026 года равен той же сумме. Для масштаба: вилла в Muscat Bay за $897 000 составляет около 6,0% от $15 000 000 (897 000, поделённое на 15 000 000). Недвижимость в Омане — один актив среди многих в этом расчёте, а сам порог время от времени меняется законом.

Оманская сторона отдельна. Статья 27 Решения министра 191/2007, согласно обзору Gulf Migration, сохраняет действие разрешений на проживание ближайших членов семьи умершего владельца в ITC и продлевает их для наследников, или для тех, кто получает имущество, на оставшийся срок владения. В гиде Legal500 от 25 мая 2026 года отмечено, что в некоторых структурах владения в ITC наследование может регулироваться правом страны владельца, и рекомендуется юридическая консультация по завещаниям и структуре владения. Наш материал о наследовании для иностранных владельцев недвижимости в Омане излагает практические шаги, включая то, почему наследникам нужны документы до перехода титула. Американскому наследнику, получающему наследство от иностранного лица, стоит проверить правила формы 3520, упомянутые в Публикации 54.

Можно ли американцам купить недвижимость в Омане из США, не приезжая?

Да, в принципе можно, и необходимые шаги в основном сводятся к оформлению документов. Покупку в некоторых случаях можно завершить по доверенности, согласно юридическому гиду за май 2026 года. Документы, которые должны пересекать границу, сопровождаются апостилем там, где он принимается. Таблица статуса HCCH показывает, что Оман присоединился к Конвенции об апостиле 12 мая 2011 года, с вступлением в силу 30 января 2012 года, а США присоединились 24 декабря 1980 года, с вступлением в силу 15 октября 1981 года. Обе страны являются участниками. Принимает ли оманский орган апостиль для конкретной цели — вопрос к оманскому юристу покупателя.

1. Убедитесь, что проект находится в обозначенном районе, пользуясь перечнем Министерства по ITC, будущим городам и интегрированным районам, и попросите у продавца лицензию или обозначение в письменном виде.
2. Прочитайте договор купли-продажи: график платежей, механизм эскроу, дату передачи, сервисный сбор и условия ассоциации владельцев.
3. Проверьте, что платежи за строящиеся объекты (off-plan) идут на эскроу-счёт. По правилам OPAZ, которые Oman Observer описала 21 сентября 2026 года, застройщики специальных зон должны достичь 20% стоимости проекта до начала маркетинга off-plan и хранить на эскроу не менее 5% стоимости каждого объекта в течение года после регистрации. Эти правила охватывают специальные экономические и свободные зоны.
4. Решите, как платить, и сохраняйте документы о переводах. Вопросы отчётности из предыдущих разделов зависят от бумажного следа.
5. Зарегистрируйте переход права и оплатите сбор 3%. Наш гид по регистрации недвижимости в Омане описывает шаги в реестре, а материал как купить недвижимость в Омане излагает всю последовательность.
6. Подавайте заявление на Owner Visa или Золотое резидентство, только если вы хотите получить право жить в Омане, и помните, что Owner Visa прекращается при передаче имущества.
7. Заведите календарь американских подач: 15 апреля для FBAR с автоматической отсрочкой до 15 октября и налоговая декларация, для которой у проживающего за границей налогоплательщика есть автоматическая отсрочка до 15 июня.

Покупателям, которым нужен перечень ошибок, которых следует избегать, стоит прочитать покупка недвижимости в Омане: ошибки и тревожные сигналы, а тем, кто покупает до завершения строительства, — порог маркетинга строящихся объектов. В гиде Legal500 перечислены пункты проверки: правовой статус проекта и послужной список застройщика, титул и статус земли, правила ассоциации владельцев, сервисные и эксплуатационные сборы, ограничения на перепродажу и сдачу в аренду, предварительная регистрация объектов off-plan и судебные ограничения или аресты.

Что изменилось в Омане для иностранных покупателей с июня 2026 года?

Несколько изменений 2026 года касаются вопроса, можно ли американцам купить недвижимость в Омане, и они важны для всех, кто читает это в ноябре. В таблице они приведены с датами из источников, сначала самые новые.

В сообщении Gulf News от 20 сентября 2026 года говорится, что правила изданы Государственным управлением специальных экономических зон и свободных зон по Постановлению 81/2026 во исполнение Королевского указа 38/2025. Их текст охватывает фрихолд на объекты недвижимости в соответствующих проектах, резидентство для инвесторов и иностранных владельцев и их супругов и родственников первой степени, лицензирование проектов и продаж на этапе строительства, а также единое окно для распределения земли и недвижимости. В статье не определено, какие именно проекты считаются соответствующими требованиям. Наш материал о специальной экономической зоне Дукм посвящён одной из зон, а обзор рынка помещает эти изменения в более широкую картину.

Часто задаваемые вопросы

Можно ли американцам купить недвижимость в Омане?

Да, американцы могут купить недвижимость в Омане, но только в обозначенных районах, таких как интегрированные туристические комплексы, перечисленные будущие города и районы вроде Surouh. Министерство жилищного строительства и городского планирования заявило в июне 2026 года, что иностранные граждане не могут покупать по всей стране, и ничто в источниках не выделяет граждан США.

Может ли гражданин США купить недвижимость в Омане, не живя там?

Итак, можно ли американцам купить недвижимость в Омане как нерезидентам? Да, гражданин США может купить недвижимость в Омане как нерезидент, поскольку правила обозначенных районов не требуют проживания. Некоторые покупки можно завершить по доверенности, согласно юридическому гиду за май 2026 года. Резидентство — это отдельное заявление, через Owner Visa или Золотое резидентство.

Позволяет ли соглашение о свободной торговле между США и Оманом американцам покупать где угодно в Омане?

Нет, соглашение не открывает для американских покупателей весь Оман, поэтому ответ на вопрос, можно ли американцам купить недвижимость в Омане, по-прежнему зависит от обозначенных районов. Приложение I Омана исключает из национального режима правило, по которому иностранные граждане могут владеть недвижимостью только в обозначенных туристических районах. Соглашение содержит правила о переводах и экспроприации для охватываемых инвестиций, которые юристы применяют в каждом случае отдельно.

Какая недвижимость в Омане доступна американцам и сколько она стоит?

Недвижимость в Омане для американцев — это тот же фонд, что предлагается другим иностранным покупателям, внутри обозначенных районов. На наших страницах объектов цены входа составляют от OMR 42 987 ($111 800) за однокомнатную квартиру в Alef Qurum до OMR 344 894 ($897 000) за виллу в Muscat Bay по состоянию на 6 ноября 2026 года. Цены меняются и не включают сборы.

Даёт ли покупка недвижимости в Омане резидентство американцам?

Сама по себе покупка резидентства не даёт; существуют два определённых маршрута. Owner Visa выдаётся без спонсора, действует от шести месяцев до одного года, продлевается и прекращается при передаче имущества, при этом минимальная стоимость не сообщается. Золотое резидентство требует одного объекта в ITC стоимостью не менее OMR 200 000 ($520 160), и решение принимает Королевская полиция Омана.

Существует ли договор о подоходном налоге между США и Оманом?

В списке IRS договора нет. В Таблице 3, обновлённой по 26 сентября 2025 года, записи об Омане нет, поэтому американский владелец опирается на правила зачёта иностранного налога, которые описывает Публикация 54, а не на договорные льготы. Американскому налоговому специалисту стоит оценить любой оманский налог, когда начнёт действовать подоходный налог 2028 года.

Должны ли американцы сообщать в IRS об оманской недвижимости?

Аренда и прибыль от недвижимости — это облагаемый доход, но сама недвижимость при прямом владении не указывается ни в форме 8938, ни в FBAR. Оманские банковские счета, которые используются для неё, могут повлечь подачу FBAR, как только совокупные остатки в любой момент года превысят $10 000 (OMR 3 845).

Могут ли американцы получить ипотеку для покупки недвижимости в Омане?

Некоторые банки кредитуют нерезидентов для объектов в ITC при соблюдении условий. На странице Sohar Islamic указаны лимит в виде меньшей из величин — 50% стоимости или OMR 250 000 ($650 200), ставка прибыли 6,00%, срок до десяти лет, возраст заёмщика от 30 до 60 лет и письмо работодателя, заверенное посольством Омана.

Действует ли в отношении Омана предупреждение Госдепартамента о поездках?

Да, предупреждение ведомства по Оману имеет уровень 3, «Пересмотрите поездку» (Reconsider Travel), с записью об обновлении от 23 октября 2026 года и без изменения уровня. Предупреждение не является запретом на покупку недвижимости, но влияет на планирование поездок, поэтому перед ознакомительной поездкой прочитайте актуальную страницу.

Могут ли иностранцы купить недвижимость в Омане и относятся ли к американцам иначе?

Иностранцы могут покупать недвижимость в Омане в обозначенных районах, и к американцам по правилам Министерства относятся так же, как к другим иностранным гражданам. Граждане государств Совета сотрудничества арабских государств Персидского залива регулируются отдельными соглашениями. Наш гид по владению недвижимостью иностранцами в Омане подробно описывает маршруты.

Дата проверки: 6 ноября 2026 г. Источники: USTR, соглашение с Оманом; глава 10 соглашения; Приложение I, Оман; Публикация 54 IRS; Публикация 946 IRS; Публикация 523 IRS; инструкции к форме 706; Таблица 3 IRS; FATCA, Минфин США; таблица статуса Конвенции об апостиле HCCH; Gulf News; Times of Oman; Invest Oman; EY; Sohar Islamic; Госдепартамент США.