Как купить недвижимость в Омане: пошаговый гид для иностранцев

Как купить недвижимость в Омане: пошаговый гид для иностранцев

Как купить недвижимость в Омане иностранцу — вопрос пяти действий: убедиться, что дом находится в районе, открытом для неоманцев, проверить лицензии застройщика и проекта, подписать договор, по которому деньги поступают на эскроу-счёт проекта, оплатить регистрационный сбор и НДС там, где он причитается, и зарегистрировать титул (title deed). Положение на 6 ноября 2026 года.

Этот гид следует за покупкой в том порядке, в каком она происходит на деле: право на покупку, правовой режим района, проверка лицензий, бронирование, договор и эскроу, способ оплаты, сборы, регистрация и заявление на резидентство, которое рассматривается отдельно. Он добавляет три вещи, о которых обычные руководства умалчивают: таблицу из десяти шагов с названием органа и документа на каждом из них, расчёты сборов на основе цен с наших собственных страниц объектов и датированные изменения правил 2026 года, включая те, что вышли после сентября. Каждое правило приведено по состоянию на 6 ноября 2026 года и может измениться, поэтому дату стоит сверять по самой официальной странице перед любым платежом.

Кто может купить недвижимость в Омане иностранцу?

Права собственности в Омане зависят прежде всего от места и лишь затем от покупателя. На это указало Министерство жилищного строительства и городского планирования 28 июня 2026 года, после того как появились сообщения, будто новые правила резидентства открыли всю страну для иностранных покупателей. Как пишет Gulf News, министерство заявило, что недавние поправки к исполнительным положениям Закона о проживании иностранцев «касаются исключительно прав на проживание и не расширяют права собственности иностранных граждан». В том же заявлении, которое Siasat передал 29 июня 2026 года, сказано, что граждане стран Совета сотрудничества арабских государств Персидского залива (GCC) подчиняются отдельным соглашениям GCC и оманским правилам для утверждённых территорий.

Поэтому первый вопрос о праве на покупку касается не паспорта. Он касается того, входит ли конкретный проект в режим, который разрешает неоманцам владеть титулом. В ITC право на покупку могут получить и физические, и юридические лица. Times of Oman в разборе рамок ITC от 25 июля 2026 года сообщает, что оманцы и неоманцы, физические и юридические лица, вправе владеть построенными объектами или участками, предназначенными для строительства или инвестиций в ITC, а двое физических лиц, являющихся родственниками первой степени, могут владеть объектом или участком совместно. Для компаний действуют дополнительные ограничения, о которых нужно знать заранее, когда они покупают вне туристических схем: на странице услуг министерства для компаний, обновлённой 22 октября 2026 года, сказано, что компания не может купить недвижимость, предназначенную только для жилья или только для сельского хозяйства, а любое существующее здание должно быть достроено и иметь возраст не менее четырёх лет. Этот путь разобран в нашем руководстве о покупке недвижимости в Омане через компанию.

Действуют и базовые требования к дееспособности. По услуге министерства по регистрации продажи обе стороны должны быть не моложе 18 лет и обладать правоспособностью, и каждая должна явиться лично или направить представителя с действительной доверенностью. Вопросы, зависящие от гражданства, — например, банковские операции или заверение документов, — рассмотрены в отдельных руководствах о том, могут ли купить американцы, пакистанцы или иранцы. О правовых путях в целом читайте материалы «Могут ли иностранцы покупать недвижимость в Омане?» и «Покупка недвижимости в Омане иностранцем».

Где могут покупать иностранцы? Районы и виды титула в 2026 году

Для покупателя важны четыре категории. Таблица ставит их рядом и указывает документ, на котором каждая из них основана, чтобы формулировку можно было проверить в оригинальном тексте. От категории зависит, какой титул можно получить и на каком правовом основании.

Integrated Tourism Complex

ITC — давно сложившийся путь. Эта рамка восходит к Королевскому указу 12/2006, а статья Times of Oman, приведённая выше, излагает условия, которые следуют за покупкой участка: строительство или использование по назначению в течение четырёх лет с момента регистрации, продление ещё максимум на два года, если владелец подал заявление до окончания первого срока, и запрет продавать участок до завершения строительства, с единственным исключением для ипотеки, которая финансирует строительные работы. Владельцы завершённых объектов могут получить возобновляемое резидентство для себя и родственников первой степени по правилам ITC, и это другое дело, чем порог Золотого резидентства, о котором речь пойдёт ниже. Речь идёт именно о комплексах с лицензией, а не о любом доме поблизости. Наше руководство по фрихолду в ITC и сравнение ITC Омана описывают отдельные комплексы.

Особые экономические и свободные зоны

Королевский указ 38/2025 вступил в силу 14 апреля 2025 года. По статье 42 застройщик в этих зонах вправе продавать жилые объекты неоманцам на правах фрихолда, тогда как земля предоставляется в узуфрукт, как Oman Observer объяснил 18 июня 2025 года. Исполнительные положения последовали 20 сентября 2026 года в виде Решения OPAZ 81/2026, которое EY кратко изложила 22 октября 2026 года: подробные правила лицензирования проектов, продаж на этапе строительства, эскроу и защиты покупателей, фрихолд для неоманцев там, где его допускает рамка, и резидентство для инвесторов и владельцев недвижимости. Подробности, важные для покупателя, приведены ниже в разделе о договорах и эскроу.

Будущие города и интегрированные кварталы

Заявление министерства от июня 2026 года — первый публичный перечень этой категории. В нём названы Sultan Haitham City, Al Thuraya City и Al Jabal Al Aali, а также интегрированные жилые кварталы вроде Surooh. Заявление не раскрывает форму титула, поэтому каждый проект нужно проверять отдельно. По данным наших страниц объектов, Jood и Sarooj Oasis продаются на правах фрихолда, открыты для покупателей любого гражданства, а титул регистрируется на имя покупателя. Перечень проектов объясняет наш гид по Sultan Haitham City.

Запретные районы

Как сообщил Oman Observer 7 июня 2020 года в связи с Министерским постановлением 292/2020, неоманцам нельзя владеть землёй или недвижимостью в Мусандаме, Бурайми, Дахире, Эль-Вуста, Дофаре (кроме Салалы), Ливе, Шинасе, Масире, Джебель-Ахдаре и Джебель-Шамсе. Запрет распространяется также на горы и стратегические острова, земли рядом с дворцами, объекты безопасности и военные объекты, а также на обозначенные археологические зоны, и неоманцам запрещено использовать землю для сельского хозяйства в любой мухафазе. В том же сообщении говорится, что сделки, нарушающие эти правила, аннулируются. Страница министерства о регистрации продажи повторяет этот принцип: граждане GCC и иностранцы не могут владеть недвижимостью в запретных районах. Версию простым языком вы найдёте в материале об оманской недвижимости, которую иностранцы не могут купить.

Как купить недвижимость в Омане: десять шагов в одной таблице

В таблице перечислены все шаги покупки строящегося объекта (off-plan): кто действует, какой документ существует на этом этапе, какой официальный орган участвует, официальный сбор, если он есть, и что нужно подтвердить перед переходом к следующему шагу. Столбец «Срок» содержит цифру только там, где её называет официальная страница. Перепродажа готового дома пропускает шаги с 5 по 8, как поясняет раздел о строящихся объектах и перепродаже.

Последовательность в разных схемах немного различается; например, на странице Jood взнос за бронирование и второй взнос приходятся на один и тот же месяц. Таблица показывает порядок, в котором для покупателя появляется защита: проверка лицензий идёт до того, как уходят деньги, проверка эскроу — вместе с первым платежом, а запись в реестре — до длинной середины плана платежей.

Как купить недвижимость в Омане: сначала проверьте лицензию застройщика и проекта

25 июля 2026 года министерство дало покупателям прямое указание. И Oman Observer, и Times of Oman сообщили, что генеральный директор по развитию недвижимости Насер Хамис аль-Сияби призвал покупателей и инвесторов убедиться, что и застройщик, и проект зарегистрированы и лицензированы, прежде чем платить или подписывать документы. Он сформулировал это так: «построение сильного сектора недвижимости начинается с построения доверия».

По Закону о регулировании недвижимости, Королевскому указу 79/2025, лицензирование проходит три этапа. Первый — лицензия, позволяющая компании вести девелопмент в Омане. Второй — отдельная лицензия проекта, и на этом этапе открывается эскроу-счёт в местном банке, прежде чем можно будет продавать объекты на этапе строительства. Третий — разрешение на рекламу, продвижение и маркетинг, которое охватывает СМИ, онлайн-платформы и выставки. Сам закон устанавливает наказания за девелопмент или рекламу без этих лицензий и за нарушение правил об эскроу. На практике покупателю перед бронированием следует запросить три номера и название банка эскроу, а также проверить, что юридическое название в бланке бронирования — это лицензированная компания. Центр услуг по развитию недвижимости при министерстве — орган, который вместе с другими ведомствами занимается лицензированием, а страница услуги для девелоперских компаний на сайте министерства показывает, как застройщик регистрирует землю под проект. Иначе говоря, проверка касается трёх разных документов, и ни один из них не заменяет другой.

Тот же закон распространяется и на брокеров. Юридическая фирма BSA в своём анализе Королевского указа 79/2025 отмечает, что любой, кто занимается посредничеством или маркетингом, должен иметь лицензию Министерства жилищного строительства и городского планирования и быть внесён в национальный реестр работников сферы недвижимости. Если проект представляет агент, запросите и его лицензию; как её проверить, объясняет наша статья о агентах по недвижимости в Омане.

Нужна ещё одна проверка — самого района. На нашей странице объекта Alef Qurum Residence сказано, что у Telal Al Qurm есть лицензия ITC, объявленная 15 июля 2024 года, а застройщиком указана Rozal Development. Именно такое доказательство нужно запрашивать в каждом случае, без исключений: номер лицензии с датой, а не фразу из брошюры вроде «открыто для всех гражданств». Масштаб рынка даёт представление о том, сколько лицензированных компаний существует. Министерство сообщило, что к концу июня 2026 года зарегистрировано более 190 компаний сферы недвижимости, а сделки с недвижимостью в первом полугодии 2026 года составили OMR 1,434 млрд, что на 5,4% больше, чем OMR 1,360 млрд в первом полугодии 2025 года; при этом сделки иностранных инвесторов в недвижимость превысили OMR 60 млн, а инвесторов из GCC — OMR 13 млн. Каталог застройщиков на нашем сайте содержит профили компаний, работающих в стране: хаб застройщиков Омана.

Бронирование, договор и эскроу: куда идут ваши деньги

Бланк бронирования фиксирует объект, цену и график платежей на короткий срок, а договор купли-продажи (SPA) затем записывает все условия. Наши страницы объектов показывают, насколько по-разному застройщики выстраивают первые платежи. Alef Qurum Residence просит фиксированную сумму бронирования OMR 2 000 ($5 202) и первоначальный взнос 20%. Jood просит 2,5% при бронировании и 17,5% в течение месяца. The Sustainable City – Yiti просит 5% при резервировании и 5% в течение месяца. Sarooj Oasis предлагает четыре варианта первоначального взноса — от 20% до 50% цены, — за которыми следуют ежемесячные взносы в месяцы со 2-го по 36-й. Ни одна из этих сумм не установлена законом; всё это условия застройщиков, поэтому договор надо читать построчно. Иными словами, размер первых платежей определяет конкретный застройщик, а не общее правило рынка. Руководство по покупке строящегося объекта и защите через эскроу подробнее разбирает пункты договора.

Что закон говорит об эскроу

Королевский указ 79/2025 был издан 10 сентября 2025 года и опубликован в Официальном вестнике 1613 от 14 сентября 2025 года. Статья IV гласит, что закон вступает в силу через 180 дней после публикации, и это относит начало действия к марту 2026 года. Статья III отменяет три прежних документа; по словам сайта текстов указов decree.om, отменена «Система эскроу-счетов для проектов девелопмента недвижимости», а той же статьёй отменены закон о посредничестве и система владения квартирами и этажами. Статья II поручает министру жилищного строительства и городского планирования издать исполнительное положение в течение года со дня вступления закона в силу, так что подробные правила для материковой части ещё предстоит принять, а действующие правила сохраняются там, где они не противоречат закону.

Суть, по данным BSA, в том, что у каждого проекта должен быть независимый эскроу-счёт на имя проекта, платежи покупателей должны поступать на него, то есть отдельно от прочих средств компании, а снятие средств ограничено утверждёнными этапами строительства. Застройщики обязаны регистрировать в реестре недвижимости все договоры и соглашения по проекту, и у них было шесть месяцев со дня вступления закона в силу, чтобы зарегистрировать разделённые на части объекты и прежние распоряжения в проектах на этапе строительства. Таким образом, эскроу-счёт определяет, где лежат платежи и против чего они выдаются. Сам по себе он не задаёт дату передачи объекта — она берётся из договора.

Более жёсткие цифры в особых экономических зонах

Решение OPAZ 81/2026 применяется к особым экономическим и свободным зонам, и это единственное место, где при подготовке материала удалось найти опубликованные проценты для нового поколения правил об эскроу. Oman Observer сообщил 21 сентября 2026 года, что застройщик должен достичь порога, равного 20% общей стоимости проекта, прежде чем продавать объекты на этапе строительства или принимать платежи за бронирование, причём завершённое строительство засчитывается в этот порог. Расходы на маркетинг из эскроу ограничены 3% от удерживаемых сумм. Не менее 5% стоимости продажи каждого объекта остаётся на эскроу в течение года после регистрации объекта на имя владельца и высвобождается после того, как справки владельца, консультанта и застройщика подтвердят отсутствие строительных дефектов. О застрявшем проекте нужно сообщить в течение 30 дней, после чего OPAZ определяет способ исправления или передаёт дело в суд. Действующие застройщики, которые уже продают объекты на этапе строительства, получают шесть месяцев на приведение деятельности в соответствие. Эти пункты подробно разбирает наша статья о пороге маркетинга строящихся объектов, а материковые рамки раскрывает гид по Закону 79/2025.

Задержка и средства защиты

Договор с привязкой к этапам переносит риск задержки на график, потому что последующие взносы наступают при подтверждении этапов, а не в фиксированные даты. Если план привязан к календарю, как планы Jood и Alef в таблице дальше в этом гиде, покупателю нужно прочитать, что происходит при сдвиге даты передачи. Доступные средства защиты описаны в материале о задержке застройщика и правах покупателя в Омане.

Строящийся объект или перепродажа: сравнение двух путей покупки

Тот, кто решает, как купить недвижимость в Омане, выбирает между двумя путями, и этот выбор меняет число шагов, налог и защиту. Новый объект, купленный у застройщика до завершения, — это покупка на этапе строительства (off-plan), и она проходит все десять шагов. Дом, который уже построен и зарегистрирован, можно купить у владельца или из оставшегося у застройщика фонда. Таблица их сравнивает.

Легко упустить два различия. Первое — НДС: согласно обзору Deloitte руководства Налогового управления Омана по НДС в сфере недвижимости от 30 сентября 2021 года, первая поставка жилой недвижимости облагается налогом по ставке 5%, последующая поставка освобождена, аренда жилой недвижимости освобождена, а незастроенная земля освобождена. Готовый дом, который застройщик ещё держит у себя и продаёт впервые, — это первая поставка, поэтому применяется 5%; дом, который продаёт дальше владелец, под это правило не подпадает. В договоре должно быть сказано, включает ли указанная цена НДС.

Второе — правила владения при перепродаже. Страница услуги министерства по регистрации договора продажи, обновлённая 27 октября 2026 года, требует, чтобы объект был свободен от арестов и ипотеки, если только залогодержатель не дал согласия, чтобы совладельцы знали о продаже и согласились с ней, и чтобы при необходимости был обновлён кадастровый план обмера. В пределах ITC владелец участка не может продать его до завершения строительства, как отмечено выше, и это ограничение стоит помнить при покупке участка. На странице Muscat Bay на нашем сайте сказано, что комплекс завершён, год постройки указан как 2024, а в момент прочтения страницы были доступны 15 домов — из фонда застройщика и от владельцев на перепродаже. Именно эта смесь и есть причина спрашивать по каждому готовому дому, кто продавец. Другую сторону перепродажи рассматривают разделы об оценке и о продаже в Омане.

Наличные, план платежей или ипотека: три способа оплаты

Когда вы планируете, как купить недвижимость в Омане, способ оплаты — второе крупное решение после выбора района. Застройщики обычно предлагают план, при котором часть цены выплачивается до передачи объекта. Эта доля сильно различается от проекта к проекту, и она важна, потому что деньги, выплаченные до получения ключей, находятся под защитой эскроу и реестра, а не под защитой зарегистрированного титула. Таблица использует условия платежей, которые застройщики сами указали на страницах, указанные на наших страницах объектов, и рассчитывает по ним долю, выплачиваемую до передачи.

Арифметика Alef как пример того, как читать план: 20% от OMR 42 987 — это OMR 8 597; каждый квартальный взнос в 6,5% — это OMR 2 794; десять таких взносов в сумме дают OMR 27 942; прибавив первоначальный взнос, получаем OMR 36 539, то есть 85% цены; последние 15% — это OMR 6 448. Это наши расчёты по процентам со страницы, а не цифры из договора застройщика, поэтому итоговые суммы нужно сверять с самим договором. Цена ранней или поздней оплаты рассмотрена в материале «Планы платежей по недвижимости в Омане: сравнение».

Условия ипотеки для нерезидентов-экспатов

Два банка публикуют условия для экспатов. Страница BankDhofar от 23 августа 2026 года описывает жилищный заём до OMR 350 000 ($910 280) со ставкой от 4,15% годовых на срок до 20 лет и до 70% стоимости объекта; он открыт для резидентов и нерезидентов-экспатов по проектам Integrated Tourism Complex, зарегистрированным в банке и одобренным министерством для продажи неоманцам. В страницу включены объекты на стадии строительства и off-plan от застройщиков интегрированных жилых комплексов. Страница жилищного финансирования для экспатов банка Sohar International показывает ставку 6,00%, потолок OMR 250 000 ($650 200) и различающиеся условия для резидентов и нерезидентов.

Ежемесячные суммы — это наш расчёт по стандартной формуле амортизации, а не предложение банка: OMR 70 000 под 4,15% на 20 лет — около OMR 429,74 в месяц, OMR 70 000 под 6,00% на 20 лет — около OMR 501,50, а OMR 50 000 под 6,00% на 10 лет — около OMR 555,10. Остальную часть цены покрывает первоначальный взнос: OMR 30 000 в первых двух случаях и OMR 50 000 в третьем. В перечне документов Sohar запрошены шесть месяцев банковских выписок с печатью, копия титула и krooki, оригинал отчёта об оценке от аккредитованного банком агентства и, при покупке у продавца, договор купли-продажи с удостоверением личности продавца; Sohar также устанавливает проверки дохода: резидентам нужны два года у надёжного работодателя и зарплата не менее OMR 1 500, перечисляемая в банк, а нерезидентам — зарплата не менее OMR 5 000, перечисляемая в банк, или внешний доход не менее OMR 25 000 в год. Для нерезидентов письмо с места работы должно быть заверено посольством или консульством Омана в стране проживания. Наше руководство по ипотеке сопоставляет эти условия подробнее.

Сколько стоит купить недвижимость в Омане? Сборы и расчёты на примерах

Тому, кто выясняет, как купить недвижимость в Омане, сначала нужно знать государственные расходы. Это процент за регистрацию, фиксированные сборы за услуги и НДС, если объект — первая поставка. Страница услуги министерства «Получение титула на основании договора продажи», обновлённая 27 октября 2026 года, перечисляет эти фиксированные сборы в оманских риалах: 5 за заявление, 25 за форму продажи для неоманцев, 10 за новый титул и 2 за договор. Вместе они составляют OMR 42 ($109). Процент указан как 3% от стоимости покупки на страницах услуг министерства для компаний (обновлены 22 октября 2026 года). Times of Oman сообщила о снижении с 5% до 3% как о начавшемся 3 ноября 2020 года. Пересмотр января 2025 года, о котором сообщил Oman Observer, снизил регистрацию договоров продажи до 1% для оманских физических лиц и компаний и не назвал ставки для остальных, поэтому в этом гиде для иностранного покупателя используется 3%. Сбор стоит считать расходом покупателя, если в договоре не сказано иное. На нашей странице объекта Alef Qurum Residence сказано, что для иностранных покупателей действует сбор за передачу около 3%.

Пример расчёта 1: новая квартира за OMR 42 987

Возьмём 1-спальную квартиру в Alef Qurum Residence за OMR 42 987 ($111 800). Допустим, что указанная цена не включает НДС. НДС по ставке 5% составляет OMR 2 149. Регистрационный сбор по ставке 3% — OMR 1 290. Фиксированные сборы добавляют OMR 42. Итого получается OMR 3 481, то есть 8,1% цены, так что денег по плану платежей потребуется около OMR 46 468 — до юридических расходов, оценки, банковских расходов и расходов на приёмку дефектов. Если указанная цена уже включает НДС, эти OMR 2 149 входят в цену, а не прибавляются к ней, так что формулировка договора меняет бюджет примерно на OMR 2 000. Главная неопределённость в бюджете здесь — не сбор, а то, включён ли НДС в указанную цену.

Пример расчёта 2: та же цена при перепродаже

Возьмём готовый дом за OMR 100 000 ($260 080), который продаёт его владелец. НДС равен нулю. Сбор в 3% — это OMR 3 000. Фиксированные сборы добавляют OMR 42. Итого получается OMR 3 042, или 3,04% цены. Та же цена при первой продаже нового объекта добавила бы OMR 5 000 НДС, что даёт OMR 8 042, или 8,04%.

Пример расчёта 3: квартира с двумя спальнями в Jood

На странице Jood 2-спальный объект начинается с OMR 78 437 ($204 000). Первые два взноса, 2,5% и 17,5%, составляют OMR 15 687 в течение первого месяца. При ставке 3% регистрационный сбор составил бы OMR 2 353, фиксированные сборы — OMR 42, а НДС по ставке 5% при первой поставке — OMR 3 922. На странице Jood сказано, что её цифры не включают расходы на регистрацию, поэтому эти суммы добавляются к графику.

Расходы после покупки

Сервисные сборы в большинстве схем указываются за квадратный метр. Наши страницы объектов показывают OMR 5 за м² в год в Alef Qurum Residence, что даёт OMR 313 для 1-спальной квартиры площадью 62,6 м²; OMR 8,72 за м² в год для квартир в Muscat Bay, что даёт OMR 689 для объекта площадью 79 м²; и отсутствие сервисного сбора в первые пять лет для квартир в The Sustainable City – Yiti. Sarooj Oasis указывает ежегодный сбор в пользу ассоциации владельцев, не называя ставки. Как они соотносятся, смотрите в материале о сервисных сборах на недвижимость в Омане. Что до налогов, Королевский указ 56/2025 вводит подоходный налог с физических лиц с 1 января 2028 года по ставке 5% с чистого дохода свыше OMR 42 000; EY относит к охваченным доходам арендный доход и выручку от отчуждения недвижимости, с освобождениями для жилья. Смежная статья о подоходном налоге в Омане для иностранцев разбирает эти правила, а материал о налоге на недвижимость в Омане охватывает остальные налоги.

Обязанности после покупки

Владение приносит повторяющиеся задачи, которые стоит заложить в бюджет до покупки. Сервисные сборы устанавливаются в договоре и платятся застройщику или ассоциации владельцев; Закон о регулировании недвижимости охватывает управление общей собственностью, как министерство отметило в июле 2026 года. Коммунальные услуги подключаются при передаче объекта в таких схемах, как Jood. Сдача дома арендаторам поднимает вопросы налогов и управления, которые обсуждаются в материалах о сдаче оманской недвижимости в аренду из-за рубежа, об управлении недвижимостью в Омане и о страховании недвижимости в Омане. Покупателю, который может покинуть Оман, перед подписанием стоит прочитать также руководства о продаже в Омане и о наследовании для иностранных владельцев недвижимости, потому что выбранный путь владения определяет, что можно продать и когда.

Регистрация и титул: что происходит после оплаты

Регистрация — это шаг, который превращает договор в право собственности в отношении третьих лиц. Королевский указ 56/2026, Закон о реестре недвижимости, был издан 13 мая 2026 года, опубликован в Официальном вестнике 1648 от 17 мая 2026 года и вступил в силу 18 мая 2026 года, заменив Королевский указ 2/1998. По данным LexisNexis, закон признаёт электронные реестры, листы и документы; создаёт предварительный реестр для проектов на этапе строительства; определяет титул (mulkiya) как официальный бумажный или электронный документ, выдаваемый министерством; и устанавливает, что сделки, создающие, передающие, изменяющие или прекращающие регистрируемые права, должны быть зарегистрированы, а незарегистрированные сделки порождают лишь личные обязательства между сторонами. Министерство вправе выдавать бумажные или электронные титулы, временные титулы и переводы на английский язык по запросу. Доступ к данным реестра зависит от достаточного интереса, а порядок контроля оставлен исполнительным положениям.

Статья II указа на сайте decree.om поручает министру издать исполнительное положение и решения по её применению и устанавливает, что действующие положения и решения остаются в силе там, где они не противоречат указу. На практике это означает, что процесс по-прежнему обеспечивают действующие онлайн-услуги министерства. Закон подробнее раскрывает наша статья о регистрации недвижимости в Омане.

Услуга министерства в шести шагах

Страница услуги «Получение титула на основании договора продажи» перечисляет шесть шагов: подача заявки, рассмотрение, предварительное одобрение, явка сторон и подписание, оплата сбора и получение титула. Указанный срок обработки — 2,0 дня. Необходимые документы — это титул, кадастровый план, удостоверения личности продавца и покупателя, удостоверение личности агента и доверенность, если она используется. Условия гласят, что обе стороны должны присутствовать или быть надлежащим образом представлены, обеим должно быть не менее 18 лет, совладельцы должны быть уведомлены и согласны, объект должен быть свободен от арестов и ипотеки, если залогодержатель не дал согласия, а план обмера при необходимости должен быть обновлён. Покупатель, не являющийся оманцем, должен использовать форму продажи для неоманцев, за которую взимается сбор OMR 25.

Обзор Bait Al Qanoon, опубликованный на Legal 500 25 мая 2026 года, добавляет одну практическую проверку: перед обменом документами поищите судебные ограничения, пометки или аресты на объекте. У покупателей объектов на этапе строительства титул приходит позже. На странице Sarooj Oasis сказано, что титул регистрируется в министерстве после передачи объекта и после осмотра на предмет дефектов, а на странице Jood — что регистрация проходит при передаче и подключении коммунальных услуг. Об осмотре при передаче читайте в материале о приёмке дефектов (snagging) в Омане.

Как купить недвижимость в Омане из-за рубежа: доверенность и документы

Покупку можно завершить, не находясь в Омане. В обзоре Legal 500 сказано, что покупку можно завершить через доверенность без присутствия покупателя, а собственная услуга министерства по продаже включает доверенность в перечень документов и требует, чтобы поверенный был надлежащим образом уполномочен. Документы, выданные в другой стране, обычно требуют апостиля, если обе страны участвуют в Гаагской конвенции об апостиле. Таблица статуса Гаагской конференции фиксирует, что Конвенция вступила в силу для Омана 30 января 2012 года.

Типичный комплект документов для удалённой покупки включает следующее; что именно требуется в конкретном случае, зависит от застройщика, банка и министерства:

• Действующий паспорт, а также вид на жительство, если покупатель живёт в Омане.
• Бланк бронирования и квитанция, затем договор купли-продажи (SPA).
• Подтверждение источника средств и подтверждения переводов; на странице объекта Yiti сказано, что подтверждения платежей, включая подтверждения SWIFT, хранятся как доказательство.
• Доверенность, в которой названа конкретная сделка, с удостоверением личности поверенного.
• Для ипотеки — перечень банка: банковские выписки с печатью, подтверждение зарплаты, оценка, одобренная банком, а также титул и krooki, когда покупается зарегистрированный объект.

Деньги переводятся в OMR, который привязан к доллару США по курсу 2,6008. Платёжную сторону раскрывают наши руководства о переводе денег в Оман для покупки недвижимости, об открытии банковского счёта покупателя недвижимости и о привязке риала. Иначе говоря, поездка в Оман не обязательна, но каждый документ нужно оформить так, чтобы его приняли застройщик, банк и министерство. Представитель с доверенностью может также присутствовать при осмотре на предмет дефектов, как сказано на странице Sarooj Oasis.

Дома в Омане на продажу: что показывают наши объекты в Маскате и за его пределами

Тот, кто ищет дома в Омане на продажу или хочет узнать, как купить недвижимость в Омане экспату в Маскате, сталкивается с коротким списком режимов и широким диапазоном цен. Таблица сравнивает виллы и квартиры на наших страницах объектов. Столбец «OMR за м²» — наш расчёт: цена делится на указанную площадь, а цифры смешивают разные типы объектов и отделки, поэтому они описывают страницу, а не рынок. Эти различия важно учитывать, когда объекты сравниваются между собой.

Из таблицы следуют три наблюдения. Во-первых, объекты в Маскате относятся к разным режимам: Alef Qurum Residence находится в комплексе с лицензией ITC, Muscat Bay — это ITC, а Jood и Sarooj Oasis расположены в будущем городе Sultan Haitham City, который министерство перечисляет отдельно. Во-вторых, цена за квадратный метр на этих страницах колеблется от OMR 687 до OMR 1 142, и этот разрыв объясняется расположением, отделкой и тем, готов ли объект. В-третьих, даты передачи варьируются от «завершён» до Q1 2030, а это меняет срок, в течение которого деньги подвергаются риску, пока титула ещё нет. Подробности по комплексам смотрите в руководствах о Muscat Bay, The Sustainable City – Yiti и районах Маската для покупки; более широкая ценовая картина представлена в материале о ценах на недвижимость в Омане за квадратный метр, а смежная статья рассматривает самые низкие входные цены.

Даёт ли покупка недвижимости в Омане резидентство?

Покупка сама по себе резидентства не даёт; у каждой программы свои условия и своё заявление. Есть два пути, связанных с недвижимостью.

Золотое резидентство решает Королевская полиция Омана, и для него нужен один объект в ITC стоимостью не менее OMR 200 000, что по курсу привязки составляет $520 160. Порог относится к одному объекту: две более мелкие покупки не складываются. Oman Observer, рассказывая о программе в 2025 году, описывает вариант с недвижимостью как охватывающий завершённые объекты в Integrated Tourism Complex. По нашим страницам объектов, страница Muscat Bay относит виллы к уровню порога или выше, а 1- и 2-спальные квартиры — ниже него, а страница Sarooj Oasis помещает виллу начального уровня за OMR 172 178 ниже порога.

Owner Visa появилась на основании Решения Королевской полиции Омана 87/2026, опубликованного в Официальном вестнике 1653. Oman Observer сообщил 25 июня 2026 года, что иностранные покупатели участка, подготовленного под строительство, или объекта, регистрация которого не завершена, могут получить визу без спонсора сроком не менее шести месяцев и не более одного года, возобновляемую на аналогичный срок, причём каждое пребывание может длиться до трёх месяцев. Владельцы зарегистрированных объектов или объектов с незавершённой регистрацией могут получить резидентство владельца недвижимости без спонсора. В него можно включить супруга и родственников первой степени, а виза или резидентство выдаются на основании справки компетентного органа. Если право собственности переходит по любому законному основанию, резидентство владельца прекращается, как и резидентство его семьи. Решение не устанавливает минимальной стоимости объекта. Иными словами, два пути различаются порогом стоимости и собственными условиями каждой программы. Процедуры описывают наши руководства о Золотом резидентстве и Owner Visa, о резидентстве через недвижимость и о резидентстве для семьи, а смежная статья отвечает, существует ли гражданство за инвестиции.

Что изменилось в 2026 году: датированные изменения правил и последние новости

Несколько правил, которые описывают старые руководства и обсуждения на форумах, изменились за последние двенадцать месяцев. Таблица перечисляет их с датами, чтобы старый источник можно было сопоставить с действующим правилом. По дате в таблице видно, какие источники уже устарели.

Самые свежие пункты этого списка — положения о зонах от 20 сентября 2026 года и страницы услуг министерства от 22 и 27 октября 2026 года. Исполнительные положения к двум главным законам остаются предметом наблюдения: у министерства есть время примерно до марта 2027 года по статье II Королевского указа 79/2025, а для закона о реестре срок не назван. Обсуждение на форуме 2025 года или более раннее не может отражать ни один из датированных пунктов выше, и это главная причина проверять дату любого совета, прежде чем действовать по нему. Рыночные данные раскрывает наша статья о рынке недвижимости Омана в 2026 году, а материал «Покупка недвижимости в Омане: ошибки и тревожные признаки» перечисляет сбои, которые эти правила призваны предотвратить.

Часто задаваемые вопросы

Как купить недвижимость в Омане иностранцу?

Убедитесь, что дом находится в районе, открытом для неоманцев, проверьте лицензии застройщика и проекта, забронируйте объект и подпишите договор, платите на эскроу-счёт проекта и зарегистрируйте титул в Министерстве жилищного строительства и городского планирования. Таблица из десяти шагов в этом гиде называет орган, документ и проверку на каждом шаге, а услуга регистрации предусматривает сборы OMR 42 плюс 3% от стоимости.

Могут ли экспаты покупать недвижимость в Омане?

Да, но только в обозначенных районах. Министерство жилищного строительства и городского планирования заявило 28 июня 2026 года, что владение ограничено местами, указанными в законе: это Integrated Tourism Complex, названные будущие города вроде Sultan Haitham City и интегрированные кварталы вроде Surooh, а также особые экономические и свободные зоны по Королевскому указу 38/2025. Ничто вне этих режимов для неоманцев не открыто, то есть за пределами перечисленного покупка недоступна.

Как купить недвижимость в Омане экспату в Маскате?

Выберите проект в Маскате в подходящем режиме, затем проходите те же шаги, что и в других местах. Примеры с наших страниц объектов — Alef Qurum Residence (OMR 42 987 за 1-спальную квартиру, Q2 2029), Muscat Bay (завершён, от $234 100 за 1-спальную квартиру) и Jood в Sultan Haitham City (OMR 78 437 за 2-спальную квартиру, Q1 2030). Таблица объектов выше их сравнивает.

Сколько стоит купить недвижимость в Омане?

Новый объект от застройщика обходится примерно в 8% цены в виде государственных платежей: 5% НДС, 3% регистрации и OMR 42 фиксированных сборов. Перепродажа обходится примерно в 3% плюс OMR 42, потому что перепродажа жилой недвижимости освобождена от НДС. При цене OMR 100 000 это OMR 8 042 за новый объект и OMR 3 042 за перепродажу. Сервисные сборы и расходы на финансирование идут после этого.

Можно ли купить недвижимость в Омане, не приезжая?

Да, покупку можно завершить через доверенность, как следует из обзора Legal 500 от 25 мая 2026 года, и услуга министерства принимает надлежащим образом уполномоченного представителя. В доверенности должна быть названа сделка, а иностранные документы обычно требуют апостиля; Оман участвует в Гаагской конвенции об апостиле с 30 января 2012 года.

Могут ли иностранцы получить ипотеку на покупку недвижимости в Омане?

Да, для зарегистрированных проектов ITC. BankDhofar предлагает до 70% стоимости на 20 лет от 4,15%, и этот заём открыт для нерезидентов-экспатов, а Sohar International предлагает нерезидентам до 50% на 10 лет под 6,00%. Банк должен зарегистрировать проект, а министерство — одобрить его для продажи неоманцам.

Даёт ли покупка недвижимости в Омане резидентство?

Не сама по себе. Золотое резидентство требует одного объекта в ITC стоимостью не менее OMR 200 000 ($520 160), и его решает Королевская полиция Омана. Owner Visa по Решению 87/2026 не имеет минимальной стоимости, требует справки компетентного органа и прекращается при передаче объекта. То, как купить недвижимость в Омане, и то, как подать заявление на резидентство, — это отдельные процессы.

Какие документы нужны для покупки недвижимости в Омане?

Для услуги министерства по продаже нужны титул, кадастровый план, удостоверения личности продавца и покупателя и доверенность, если действует агент. Для строящегося объекта в комплект входят также бланк бронирования, договор купли-продажи (SPA), подтверждения платежей на эскроу и подтверждение записи в реестре. Ипотека добавляет банковские выписки и оценку, одобренную банком, а также документы, которые запрашивает сам банк.

На что обратить внимание, прежде чем доверять темам на Reddit о покупке недвижимости в Омане?

Сопоставьте дату темы с изменениями 2025 и 2026 годов, затем проверьте каждое утверждение по официальной странице. Закон о реестре вступил в силу 18 мая 2026 года, решение об Owner Visa было опубликовано 25 июня 2026 года, разъяснение министерства о владении датировано 28 июня 2026 года, а правила эскроу для зон — 20 сентября 2026 года. Советы, написанные до этих дат, могут описывать правила, которые больше не действуют, поэтому то, как купить недвижимость в Омане, следует подтверждать по собственным страницам услуг министерства.

Можно ли купить дом в Омане, а не только квартиру?

Да, там, где проект продаёт виллы. Наши страницы объектов показывают виллы в Jood (от OMR 158 567), Sarooj Oasis (OMR 172 178), The Sustainable City – Yiti (OMR 238 700) и Muscat Bay (от $897 000, около OMR 344 894), каждая — в режиме, открытом для неоманцев. Титул тот же — формулировка о фрихолде, что и для квартир в том же проекте.

Дата проверки: 6 ноября 2026 г. Источники: Gulf News, разъяснение министерства; Siasat; Oman Observer, 25 июля 2026 года; Times of Oman, 25 июля 2026 года; Times of Oman, рамки ITC; gov.om, титул на основании договора продажи; gov.om, регистрация продажи для компаний; decree.om, Королевский указ 56/2026; decree.om, Королевский указ 79/2025; Oman Observer, порог OPAZ 20%; EY, положения о зонах; Oman Observer, Owner Visa; LexisNexis, закон о реестре; BankDhofar; Sohar International; Гаагская конференция, статус Апостильной конвенции; Times of Oman, снижение сборов 2020 года.