Rezydencja w Omanie dzięki nieruchomości: drogi, wymogi, koszty (2026)

Rezydencja w Omanie dzięki nieruchomości: drogi, wymogi, koszty (2026)

Według stanu na 25 października 2026 r. rezydencja w Omanie dzięki nieruchomości wynika z trzech odrębnych pozwoleń, a sam zakup nie daje żadnego z nich. Golden Residency (złota rezydencja) to dziesięcioletnie pozwolenie dla ukończonego lokalu z aktem własności w Integrated Tourism Complex (ITC, zintegrowany kompleks turystyczny) o wartości co najmniej OMR 200 000 ($520 160), o którym decyduje Royal Oman Police (ROP, Królewska Policja Omanu). Owner Visa na podstawie decyzji ROP 87/2026 to pozwolenie bez sponsora dla właścicieli lokali i gruntów, bez minimalnej wartości, ważne od sześciu miesięcy do roku. Starsza wiza pobytowa właściciela nieruchomości w ITC, dostępna na portalu rządowym, obowiązuje dwa lata i wiąże się z opłatą w wysokości OMR 50 ($130).

Ten przewodnik omawia każde z tych pozwoleń w kolejności, w jakiej spotyka je kupujący: co mówi przepis, kto go wydał, czego wymaga od nieruchomości, jak długo obowiązuje, kogo z rodziny obejmuje, ile kosztuje i co je kończy. Następnie zestawia zasady z cenami ze stron naszych ofert w Omanie, aby było widać, które lokale przekraczają próg OMR 200 000 jako pojedyncza nieruchomość, a które nie, i rozpracowuje trzy przykłady: lokal za OMR 200 000, lokal za OMR 120 000 i działkę gruntu. Ceny podajemy w rialach omańskich (OMR), a w nawiasach w dolarach amerykańskich, przeliczonych według sztywnego kursu 2,6008 dolara za rial, i każda zasada ma podaną datę. Dzięki temu czytelnik może samodzielnie sprawdzić, na jakim etapie przepisów znajdował się dany wymóg w chwili jego publikacji, oraz odróżnić zasady obowiązujące od tych, które zostały zastąpione.

Rezydencja w Omanie dzięki nieruchomości w skrócie

Poniższa tabela zestawia obok siebie trzy pozwolenia powiązane z nieruchomością, wraz z datą przepisu stojącego za każdym z nich. To skrócona wersja dalszej części przewodnika; każdy wiersz jest wyjaśniony w osobnej sekcji, a źródła wymieniono na końcu. Tabelę warto czytać kolumna po kolumnie, ponieważ trzy pozwolenia różnią się nie tylko wartością nieruchomości, lecz także organem, okresem ważności i skutkiem sprzedaży.

Rezydencja w Omanie dzięki nieruchomości: jakie są drogi?

Rezydencja w Omanie dzięki nieruchomości nie jest jednym programem. To zestaw pozwoleń utworzonych w różnych momentach przez różne organy, a kupujący może kwalifikować się do więcej niż jednego jednocześnie, co sprawia, że wybór między nimi jest decyzją praktyczną, a nie formalną. Pierwsze, historycznie, to pozwolenie pobytowe, które decyzja ministerialna 191 z 2007 r. przyznaje właścicielowi gotowego lokalu w ITC. Drugie to Golden Residency, uruchomiona ponownie 31 sierpnia 2025 r. przez Ministerstwo Handlu, Przemysłu i Promocji Inwestycji. Trzecie to Owner Visa, wprowadzona decyzją ROP 87/2026 w czerwcu 2026 r. Czwartą warstwą są przepisy dotyczące specjalnych stref ekonomicznych i stref wolnocłowych, wydane 20 września 2026 r., które dodają postanowienia o pobycie dla inwestorów i właścicieli nieruchomości wewnątrz tych stref.

Tylko jedna z siedmiu ścieżek Golden Residency dotyczy zakupu nieruchomości. Pozostałe sześć to spółka działająca co najmniej od roku, rządowe obligacje rozwojowe, akcje spółek giełdowych, pięcioletni stały depozyt bankowy, spółka zatrudniająca co najmniej 50 obywateli Omanu oraz nominacja przez spółkę zarejestrowaną na podstawie Foreign Capital Investment Law, według relacji Oman Observer z prezentacji ministerstwa z 31 sierpnia 2025 r. Te sześć dróg wymaga kapitału, a nie aktu własności, i wykraczają one poza zakres przewodnika o nieruchomościach, z wyjątkiem miejsca, w którym poniższa tabela zestawia je ze ścieżkami nieruchomościowymi.

Kupujący, który chce uzyskać rezydencję w Omanie dzięki nieruchomości, musi więc przed wyborem lokalu odpowiedzieć na trzy pytania. Czy projekt jest ITC, projektem w strefie, czy żadnym z nich? Czy lokal jest ukończony i zarejestrowany, w trakcie rejestracji, czy jeszcze niewybudowany? I czy cena pojedynczego lokalu przekracza OMR 200 000? Odpowiedzi rozstrzygają, który wiersz tabeli ma zastosowanie, a kolejne sekcje omawiają te wiersze po kolei, zaczynając od najbardziej znanego pozwolenia, czyli Golden Residency.

Wymogi Golden Residency dla kupującego nieruchomość

Czym jest Golden Residency

Golden Residency to program rezydencji dla inwestorów, który Ministerstwo Handlu, Przemysłu i Promocji Inwestycji uruchomiło w Salalah 31 sierpnia 2025 r., według relacji Oman Observer i Gulf News z tego dnia. Daje dziesięcioletnie, odnawialne pozwolenie pobytowe i zastąpiła wcześniejszą strukturę dwustopniową, którą Gulf News opisał w maju 2025 r.: pięć lat przy OMR 250 000 i dziesięć lat przy OMR 500 000. W nowej strukturze Oman Observer podaje wejście od RO 200 000 w siedmiu ścieżkach, a Gulf News podaje tę samą kwotę 200 000 rialów, czyli około $520 000.

Invest Oman opisuje procedurę prostymi słowami: wnioskodawca wybiera ścieżkę inwestycyjną, przesyła dokumenty online przez Golden Residency Portal i prowadzi wniosek z opiekunem klienta (relationship manager). Portal pod adresem omanresidence.gov.om oddziela także Investor Residency od Talent Residency, więc kupujący nieruchomość składa wniosek w kategorii inwestora.

Czego wymaga ścieżka nieruchomościowa

Relacja Oman Observer z prezentacji ministerstwa określa ścieżkę nieruchomościową jako własność ukończonego lokalu mieszkalnego, komercyjnego lub turystycznego w ITC, z ważnym aktem własności, i dodaje, że właściciel będący spółką musi przedstawić poświadczony końcowy bilans. Z tego sformułowania wynikają trzy warunki, a każdy ma znaczenie przy porównywaniu projektów.

• Lokalizacja w ITC. Lokal musi znajdować się w Integrated Tourism Complex, czyli strefach licencjonowanych przez Ministry of Heritage and Tourism (Ministerstwo Dziedzictwa i Turystyki) na podstawie dekretu królewskiego 12/2006. Projekt, który nie jest ITC, choćby był doskonale wykończony, nie pasuje do tej ścieżki w ujęciu z doniesień.
• Ukończony lokal z aktem własności. Akt własności to dokument potwierdzający własność po zarejestrowaniu sprzedaży. Rezerwacja, umowa kupna-sprzedaży (SPA) ani niedokończony budynek nie są aktem własności.
• Wartość OMR 200 000. Nasze strony ofertowe stosują próg jako pojedynczą nieruchomość w ITC o wartości co najmniej OMR 200 000, o której decyduje Royal Oman Police, i oceniają każdą nieruchomość osobno, a nie sumują dwóch. Doniesienia o uruchomieniu programu mówią o lokalu w liczbie pojedynczej i nie opisują łączenia nieruchomości.

Co daje to pozwolenie

Golden Residency obowiązuje dziesięć lat i można ją przedłużać. Oman Observer podaje, że obejmuje krewnych pierwszego stopnia bez ograniczenia ich liczby i wieku, a Gulf News wymienia małżonków, dzieci i krewnych pierwszego stopnia. Obie relacje wymieniają dalsze korzyści: szybkie ścieżki odprawy na lotniskach i przejściach granicznych, zgodę na zatrudnienie do trzech pracowników domowych, możliwość wystawiania wiz odwiedzinowych dla krewnych oraz prawo do posiadania jednej nieruchomości poza ITC na obszarach, które poza tym są otwarte dla własności cudzoziemców.

Ta ostatnia korzyść łatwo jest źle odczytać. To prawo do zakupu jeszcze jednej nieruchomości tam, gdzie cudzoziemcy już mogą mieć własność, i nie otwiera ono obszarów objętych ograniczeniami. Ministry of Housing and Urban Planning (Ministerstwo Mieszkalnictwa i Planowania Przestrzennego) potwierdziło 28 czerwca 2026 r., że własność cudzoziemców pozostaje ograniczona do wyznaczonych obszarów, co wyjaśnia sekcja o tym, gdzie cudzoziemiec może posiadać nieruchomość.

Ilu ludzi złożyło wnioski

IMI Daily podał 16 czerwca 2026 r., powołując się na dane ministerstwa gospodarki, przekazane przez AGBI, że od ponownego uruchomienia w sierpniu 2025 r. wnioski złożyło około 56 000 osób, średnio około 5 500 miesięcznie w pierwszych pięciu miesiącach 2026 r. Około 70% wnioskodawców już mieszkało w Omanie jako ekspatrianci, a największe grupy pochodziły z Indii, Wielkiej Brytanii i Egiptu. Ten sam raport podawał, że ministerstwo rozpocznie rozpatrywanie wniosków w trzecim kwartale 2026 r. i spodziewa się zatwierdzeń w ciągu kolejnych trzech miesięcy. Dla kupującego praktyczny wniosek dotyczy więc terminów: wniosek o Golden Residency trafia do dużej kolejki, a pozwolenie następuje po wniosku, nie po zakupie.

Wymogi Owner Visa według decyzji ROP 87/2026

Czym jest ta decyzja

Decyzja ROP 87/2026 zmienia Executive Regulations (przepisy wykonawcze) ustawy o pobycie cudzoziemców. Zawya i IMI Daily podają, że została opublikowana w Dzienniku Urzędowym nr 1653 w dniu 21 czerwca 2026 r. i weszła w życie następnego dnia, a Zawya wskazuje jako sygnatariusza Generalnego Inspektora Policji i Ceł, gen. broni Hassana bin Mohsina Al Shuraiqiego (Lt. Gen. Hassan bin Mohsin Al Shuraiqi). Lexis Middle East odnotowuje, że zmieniony przepis to artykuł 10 rozporządzenia, który już wcześniej pozwalał cudzoziemcom, którzy kupili grunt lub lokale, uzyskać wizę bez sponsora, a zmiana dodaje krewnych pierwszego stopnia i przedstawicieli prawnych właścicieli korporacyjnych.

Decyzja zmienia to, kto może być sponsorem i w jaki sposób właściciel nieruchomości wykazuje prawo pobytu. Gulf News i Zawya wymieniają osoby, które mogą teraz sponsorować członków rodziny: obywatele Omanu, obywatele państw GCC, zagraniczni inwestorzy z licencją w Omanie, zagraniczni właściciele lokali oraz ekspatrianci zatrudnieni w jednostkach rządowych.

Jakie nieruchomości obejmuje: sformułowania o działce i niezarejestrowanym lokalu

Relacja Oman Observer z 25 czerwca 2026 r. przedstawia trzy kategorie powiązane z nieruchomością w decyzji. Sformułowania różnią się między nimi, a ta różnica ma znaczenie dla kupujących w modelu off-plan (projekt w budowie) i kupujących grunty.

• Wiza wjazdowa powiązana z nieruchomością. Zagraniczny nabywca gruntu gotowego pod zabudowę albo lokalu, którego rejestracja nie jest jeszcze zakończona, może uzyskać wizę bez sponsora na podstawie zaświadczenia właściwego organu. Jest ważna co najmniej sześć miesięcy i najwyżej rok, z możliwością przedłużenia na podobny okres, a pobyt trwa do trzech miesięcy na jeden wjazd. Może obejmować małżonka nabywcy i jego krewnych pierwszego stopnia oraz przedstawicieli prawnych spółki będącej właścicielem gruntu lub lokalu.
• Property Owner Visa. Zagraniczny właściciel lokalu może uzyskać wizę bez sponsora na podstawie zaświadczenia właściwego organu. Przedstawiciel prawny podmiotu będącego właścicielem kwalifikuje się, jeśli wjedzie do Omanu w ciągu trzech miesięcy od wydania.
• Property Owner Residency. Cudzoziemiec będący właścicielem zarejestrowanego lokalu lub lokalu, którego rejestracja nie jest zakończona, może uzyskać rezydencję bez sponsora na podstawie zaświadczenia tego samego rodzaju.

Objęcie lokali niezarejestrowanych wiąże się z nową ustawą o rejestrze nieruchomości (Real Estate Registry Law), dekretem królewskim 56/2026, który wszedł w życie 18 maja 2026 r. Trowers & Hamlins zauważa, że ustawa tworzy rejestr wstępny, w którym prawa własności do lokali w projektach off-plan można zapisywać tymczasowo. Kupujący, którego lokal jest tam zapisany, jest, słowami decyzji, nabywcą lokalu, którego rejestracja nie jest zakończona.

Jak czytać czerwcowe sformułowanie o gruntach z 2026 r.

AGBI podał 23 czerwca 2026 r., pod nagłówkiem, że Oman rozszerzył złotą wizę na grunty kupowane przez inwestorów, mówiąc, że zagraniczni inwestorzy mogą teraz uzyskać rezydencję, kupując grunt pod domy lub lokale mieszkalne na wynajem. Doniesienia opisujące sam tekst decyzji, z Oman Observer, Zawya i Gulf News, opisują wizę opartą na zaświadczeniu dla właściciela gruntu przeznaczonego pod zabudowę i nie ustalają ani progu wartości, ani dziesięcioletniego okresu. Ścieżka nieruchomościowa Golden Residency, w ujęciu z jej uruchomienia, odnosi się do ukończonego lokalu z aktem własności. Kupujący działkę powinien więc odczytywać zmianę dotyczącą gruntów jako sformułowanie Owner Visa z decyzji 87/2026, a każde twierdzenie o Golden Residency dla działki traktować jako pytanie do Ministerstwa Handlu i ROP, na które należy uzyskać odpowiedź na piśmie przed dokonaniem płatności.

Minimalna wartość, okres ważności i co go kończy

Doniesienia o decyzji 87/2026 z Oman Observer, Gulf News i Zawya nie podają żadnej minimalnej wartości nieruchomości, a IMI Daily stwierdza wprost, że pozwolenie nie ma progu minimalnej inwestycji. Pozwolenie obowiązuje w cyklach od sześciu miesięcy do roku, odnawia się na podobny okres i jest związane z własnością: jeśli tytuł własności lokalu zostanie przeniesiony w drodze sprzedaży lub innej czynności prawnej, pobyt właściciela wygasa, a razem z nim pozwolenia pobytowe towarzyszącego małżonka i krewnych. Gulf News i Zawya dodają, że osoby pozostające na utrzymaniu inwestorów i właścicieli nieruchomości są zwolnione z niektórych wymogów wiekowych dla rezydencji rodzinnej, na zasadach określonych przez dyrektora generalnego, bez podawania granic wieku.

Wiza pobytowa właściciela w ITC na gov.om

Najstarsze z trzech pozwoleń jest zarazem tym z najjaśniej określoną opłatą. Royal Oman Police wymienia na portalu usług rządowych usługę o nazwie „Get Residence Visa for Property Owner”, która pozwala właścicielom lokali mieszkalnych w jednym z omańskich zintegrowanych kompleksów turystycznych uzyskać wizę pobytową ważną dwa lata. Opłata wynosi stałe OMR 50 ($130). Strona usługi, ostatnio zaktualizowana 5 sierpnia 2025 r., wymienia cztery dokumenty i cztery warunki.

Podstawą prawną jest decyzja ministerialna 191 z 2007 r., czyli przepisy wykonawcze do ustawy o własności w ITC. Streszczenie tej decyzji w Gulf Migration Database podaje trzy artykuły dotyczące pobytu. Artykuł 24 pozwala cudzoziemskiemu właścicielowi gotowego lokalu złożyć wniosek o pozwolenie dla siebie i najbliższej rodziny, wydawane w ciągu siedmiu dni roboczych, jeśli wniosek jest kompletny. Artykuł 25 ustala ważność pozwoleń na dwa lata i odnawia je automatycznie, bez nowego wniosku, w okresie sześciu lat. Artykuł 27 utrzymuje ważność pozwoleń rodziny po śmierci właściciela i odnawia je dla następców. Streszczenie odnotowuje też, że właściciele działek przygotowanych pod zabudowę oraz ich rodziny otrzymują dwuletnią wizę inwestorską wielokrotnego wjazdu do czasu zakończenia budowy. Przepisy były zmieniane od 2007 r., więc przewodnikiem po aktualnej opłacie i warunkach jest strona gov.om, a nie tekst z 2007 r.

To pozwolenie wyjaśnia powracające pytanie kupujących poniżej progu Golden Residency. Weźmy konkretny przykład. Lokal za OMR 90 000 w ITC nie osiąga OMR 200 000, ale może nadal uzasadniać dwuletnie pozwolenie dla właściciela, a od czerwca 2026 r. może uzasadniać także Owner Visa. Te dwie ścieżki się nakładają i nie wykluczają się wzajemnie, a decyzja, o którą z nich wnioskować, zależy od tego, czego chce kupujący: dwóch lat rezydencji właściciela w ITC czy cykli bez sponsora, trwających od sześciu miesięcy do roku, z trzymiesięcznym limitem każdego pobytu.

Rezydencja w Omanie dzięki nieruchomości: gdzie cudzoziemiec może posiadać nieruchomość?

Każde pozwolenie powiązane z nieruchomością zakłada, że kupujący w ogóle może tę nieruchomość posiadać, a to pytanie o prawo własności jest odrębne od pytania o prawo pobytu. Ministry of Housing and Urban Planning oświadczyło 28 czerwca 2026 r., że własność cudzoziemców nie została otwarta w całym kraju, a zmiany w przepisach o rezydencji dotyczą wyłącznie rezydencji, według Gulf News. Ministerstwo wskazało trzy rodzaje wyznaczonych obszarów: zintegrowane kompleksy turystyczne, przyszłe miasta Sultan Haitham City, Al Thuraya City i Al Jabal Al Aali oraz zintegrowane osiedla mieszkaniowe, takie jak Surooh. Dodało, że obywatele państw GCC podlegają odrębnym porozumieniom GCC i przepisom Omanu.

System ITC opiera się na dekrecie królewskim 12/2006, Dziennik Urzędowy nr 810 z 1 marca 2006 r., który reguluje własność nieruchomości przez osoby niebędące obywatelami Omanu w zintegrowanych kompleksach turystycznych. Nasz przewodnik po nieruchomościach freehold (własność pełna) w Omanie i Integrated Tourism Complexes opisuje, jak projekt uzyskuje taki status. Grunty i lokale poza wyznaczonymi obszarami to odrębna sprawa, a nasz przewodnik po nieruchomościach w Omanie, których cudzoziemcy nie mogą kupić, pokazuje, jak je rozpoznać przed wpłaceniem zadatku.

Strefy i strefy wolnocłowe

Public Authority for Special Economic Zones and Free Zones (OPAZ, Urząd ds. Specjalnych Stref Ekonomicznych i Stref Wolnocłowych) wydał decyzję nr 81/2026 w dniu 20 września 2026 r. jako przepisy wykonawcze do ustawy o strefach, dekretu królewskiego 38/2025. Serwis podatkowy EY podaje, że przepisy obejmują zasady dotyczące własności typu freehold przez osoby niebędące obywatelami Omanu, o ile pozwalają na to ramy prawne, rezydencji dla zagranicznych inwestorów, właścicieli nieruchomości i uprawnionych członków rodziny przy spełnieniu obowiązujących wymogów oraz zasady sprzedaży w modelu off-plan z rachunkiem powierniczym (escrow). Doniesienia nie podają wartości, okresów ani opłat dla rezydencji w strefach, więc kupujący w strefie powinien traktować ścieżkę Golden Residency dla ITC i Owner Visa jako odrębne kwestie względem tego, co przewiduje przepis strefy.

Leasehold i prawo użytkowania

Rodzaj tytułu decyduje o tym, ile zakup jest wart dla wniosku o rezydencję. Nasza oferta Maysan w Duqm Special Economic Zone to 99-letni leasehold, przy czym deweloper i organ strefy przewidują zamianę na freehold w terminie, którego strona nie podaje. Podlega on reżimowi strefy, a nie reżimowi ITC, a jego ceny, od OMR 29 500 do OMR 44 500 według naszej strony oferty, są znacznie poniżej OMR 200 000. Deweloper stwierdza na tej stronie, że zakup obejmuje wizę pobytową dla kupującego i rodziny; strona nie podaje okresu ani warunków, a o wnioskach wizowych decyduje Royal Oman Police.

Daty przepisów

Rezydencja w Omanie dzięki nieruchomości a nasze oferty: które przekraczają OMR 200 000?

Próg Golden Residency dotyczy pojedynczej nieruchomości, więc projekt nie jest „uprawniony” ani „nieuprawniony” jako całość; jest nim każdy typ lokalu. Tabela przedstawia każdy typ lokalu ze stron ofertowych, które przejrzeliśmy, znajdujący się na progu lub w jego pobliżu. Ceny to ceny wejściowe według poszczególnych stron ofertowych, przeliczone według kursu 2,6008, a ujemna różnica oznacza, że lokal przekracza próg. Royal Oman Police rozstrzyga o kwalifikacji na podstawie tytułu własności i wyceny, więc cena ofertowa przekraczająca próg nie jest decyzją.

Wyróżniają się trzy prawidłowości. Po pierwsze, nazwa projektu niewiele mówi: lokal wejściowy w Mandarin Oriental nie dobija do OMR 200 000 o OMR 30 014, podczas gdy lokal 2-sypialniowy powyżej niego przekracza próg o OMR 92 833. Po drugie, odległość od progu bywa niewielka: w lokalu 1-sypialniowym w Al Mina do progu brakuje OMR 15 749, czyli 7,9% progu (15 749 podzielone przez 200 000), a lokal 3-sypialniowy w The Sustainable City przekracza go o OMR 13 396, czyli 6,7%. Po trzecie, stan ukończenia różni się o lata. Mandarin Oriental jest ukończony, a St. Regis został przekazany w sierpniu 2024 r. według dewelopera, więc kupujący może tam już posiadać akt własności; dom szeregowy w Muscat Bay ma przekazanie w Q1 2029, co przesuwa każdy wniosek o Golden Residency na czas po tej dacie w ujęciu z doniesień.

Kilka innych naszych ofert nie ma ścieżki Golden Residency z innego powodu. Hay Al Wafa w Sultan Haitham City podaje na przykład willę od OMR 242 100 ($629 400), ale Sultan Haitham City należy do wymienionych przez ministerstwo przyszłych miast, a ścieżka nieruchomościowa Golden w ujęciu z doniesień odnosi się do lokali w ITC, więc odczytujemy willę jako przypadek Owner Visa, a nie Golden Residency. Same ITC opisuje nasze porównanie zintegrowanych kompleksów turystycznych Omanu.

Przykłady obliczeń: lokal za OMR 200 000, lokal za OMR 120 000 i działka

Trzy przykłady pokazują, jak zasady stosują się do zakupu. Rachunek wykorzystuje 3-procentową opłatę za rejestrację sprzedaży, którą Ministerstwo Mieszkalnictwa ustaliło 3 listopada 2020 r., oraz 5-procentowy podatek od wartości dodanej (VAT) od pierwszej dostawy nieruchomości mieszkalnej przez dewelopera, który Deloitte streszcza z przewodnika Tax Authority dla rynku nieruchomości; odsprzedaż nieruchomości mieszkalnych i niezabudowany grunt są zwolnione. Są to koszty ponad cenę, a to, czy którykolwiek z nich wlicza się do wartości OMR 200 000, rozstrzyga organ.

Przykład A: lokal za OMR 200 000

W pierwszym przykładzie kupujący bierze ukończony lokal z jedną sypialnią w ITC dokładnie za OMR 200 000 ($520 160). Opłata rejestracyjna to 3% wartości, czyli 200 000 × 0,03 = OMR 6 000 ($15 605). Jeśli lokal jest nowy od dewelopera, VAT w wysokości 5% dodaje 200 000 × 0,05 = OMR 10 000 ($26 008). Wydatek gotówkowy wynosi 200 000 + 6 000 + 10 000 = OMR 216 000 ($561 773). Ponieważ próg Golden Residency brzmi „co najmniej” OMR 200 000, a cena leży dokładnie na progu, margines błędu wynosi zero; wycena niższa od ceny w umowie byłaby problemem, dlatego nasze strony ofertowe mówią, że ROP decyduje na podstawie tytułu własności i wyceny, a nie kwoty z broszury. Akt własności jest wydawany po rejestracji, a wniosek następuje po akcie.

Przykład B: lokal za OMR 120 000

W drugim przykładzie kupujący bierze ukończony apartament w ITC za OMR 120 000 ($312 096). Różnica do progu Golden Residency wynosi 200 000 − 120 000 = OMR 80 000 ($208 064), więc ścieżka nieruchomościowa jest dla pojedynczego lokalu poza zasięgiem. Koszty to 120 000 × 0,03 = OMR 3 600 ($9 363) za rejestrację i 120 000 × 0,05 = OMR 6 000 ($15 605) VAT za nowy lokal, co daje 120 000 + 3 600 + 6 000 = OMR 129 600 ($337 064). Kupujący może wnioskować o dwuletnią wizę właściciela w ITC za OMR 50 ($130) albo o Owner Visa na podstawie decyzji 87/2026, która nie ma minimalnej wartości. Pierwsza jest pozwoleniem dwuletnim; druga działa w cyklach od sześciu miesięcy do roku i ogranicza każdy pobyt do trzech miesięcy, więc wybór zależy od tego, ile czasu kupujący spodziewa się spędzać w Omanie.

Przykład C: działka gruntu

Trzeci kupujący bierze działkę w ITC sprzedawaną z pakietem willi. Nasza strona Jebel Sifah Land Plots podaje działki od 1 000 m² w cenach od OMR 500 000 ($1 300 400), z budową willi o trzech lub czterech sypialniach w cenie, 20-procentowym zadatkiem przy rezerwacji i resztą płatną w ciągu trzech lat. Rejestracja na poziomie 3% z OMR 500 000 to OMR 15 000 ($39 012), więc wydatek przed VAT wynosi co najmniej OMR 515 000 ($1 339 412). To, czy VAT dotyczy części gruntowej, willi, czy obu, zależy od tego, jak umowa je dzieli, ponieważ niezabudowany grunt jest zwolniony, a pierwsza dostawa rezydencji przez dewelopera jest opodatkowana stawką 5%.

Pod względem rezydencji działka to inny przypadek niż lokal. Na podstawie przepisów o ITC właściciel działki przeznaczonej pod zabudowę otrzymuje dwuletnią wizę inwestorską wielokrotnego wjazdu do czasu ukończenia budynku, a na podstawie decyzji 87/2026 nabywca gruntu przeznaczonego pod zabudowę może uzyskać wizę bez sponsora na podstawie zaświadczenia. Ścieżka nieruchomościowa Golden Residency, w ujęciu z doniesień, dotyczy ukończonego lokalu z aktem własności, więc staje się kwestią dopiero wtedy, gdy willa istnieje i jest zarejestrowana. Zasady dotyczące działek wiążą także właściciela: nasz przewodnik po kupnie gruntu w Omanie przez cudzoziemca odnotowuje, że właściciel działki w ITC musi ukończyć budowę w ciągu czterech lat od rejestracji, z możliwością przedłużenia o najwyżej dwa lata na wniosek, i nie może sprzedać działki przed ukończeniem.

Rezydencja w Omanie dzięki nieruchomości: ile kosztuje?

Same pozwolenia pobytowe to mniejsza część rachunku, o czym przekonuje już porównanie opłaty wizowej z ceną jakiegokolwiek lokalu. Liczą się koszty wokół zakupu, a kilka z nich zależy od projektu. Tabela wymienia pozycje, dla których źródło podaje kwotę.

Opłata rejestracyjna i VAT to największe pozycje, a przykłady obliczeń pokazują ich skalę: przy lokalu za OMR 200 000 razem wynoszą OMR 16 000 ($41 613), czyli 8% ceny. Opłaty eksploatacyjne są w porównaniu z nimi niewielkie, ale powtarzają się co roku i nie są jednakowe w różnych projektach: lokal 2-sypialniowy o powierzchni 131 m² w Mandarin Oriental kosztuje OMR 425,75 rocznie przy stawce OMR 3,25 za m² (131 × 3,25), podczas gdy lokal 2-sypialniowy o powierzchni 165 m² w Al Mina kosztuje 165 × 8 = OMR 1 320. Nasz przewodnik po opłatach eksploatacyjnych w nieruchomościach w Omanie wyjaśnia, jak te opłaty są ustalane i naliczane, a przewodnik po podatku od nieruchomości w Omanie omawia pozostałe podatki. Jedno zastrzeżenie dotyczące podatku dochodowego: dotyczy on dochodu, a nie statusu pobytowego, więc posiadanie pozwolenia pobytowego ani nie zwalnia właściciela z tego podatku, ani go nie tworzy. Podatek zaczyna obowiązywać 1 stycznia 2028 r., a dochód z najmu jest objęty jego zakresem.

Ile to trwa i jakie są kroki?

Terminy

Żadne źródło nie podaje jednego, kompletnego terminu dla zakupu i pozwolenia pobytowego, ponieważ etapy leżą po stronie różnych organów. Etapy, dla których opublikowano lub podano czas, zestawia poniższa tabela, wraz ze wskazaniem źródła każdej informacji.

Krok po kroku

1. Najpierw sprawdź status gruntu. Potwierdź na piśmie, że projekt jest ITC, wymienionym przyszłym miastem lub osiedlem albo projektem w strefie, ponieważ oświadczenie Ministerstwa Mieszkalnictwa z 28 czerwca 2026 r. ogranicza własność cudzoziemców do wyznaczonych obszarów.
2. Dopasuj lokal do pozwolenia. Porównaj cenę z OMR 200 000 dla pojedynczego lokalu i zwróć uwagę, czy lokal jest ukończony, w trakcie rejestracji, czy niewybudowany, posługując się powyższą macierzą.
3. Kupuj kanałem zarejestrowanym. Płatności za lokale off-plan trafiają na rachunek powierniczy projektu na podstawie dekretu królewskiego 79/2025, a lokal off-plan jest zapisywany w rejestrze wstępnym na podstawie dekretu królewskiego 56/2026. Ten etap opisują nasze przewodniki po zasadach dla nabywców off-plan według ustawy 79/2025 i rejestracji nieruchomości w Omanie.
4. Uzyskaj dowód własności. W przypadku Golden Residency i wizy właściciela w ITC dowodem jest akt własności lub dokument własności; w przypadku Owner Visa jest to zaświadczenie właściwego organu.
5. Złóż wniosek do właściwego organu. Golden Residency przechodzi przez Golden Residency Portal opisany przez Invest Oman; wniosek o wizę właściciela w ITC składa się online w usłudze gov.om; Owner Visa uzyskuje się na podstawie zaświadczenia właściwego organu zgodnie z decyzją 87/2026.
6. Wjedź i zarejestruj pozwolenie. W przypadku Owner Visa wjedź w ciągu trzech miesięcy od wydania; w przypadku wizy właściciela w ITC wnioskodawca musi w chwili składania wniosku przebywać poza krajem.
7. Zapisz terminy odnowień. Od sześciu do dwunastu miesięcy dla Owner Visa, dwa lata dla wizy właściciela w ITC, dziesięć lat dla Golden Residency.

Lista wymaganych elementów

Tam, gdzie tabela mówi „nie wymieniono”, źródło dla danego pozwolenia nie podaje tej pozycji; pełną listę podaje urząd wydający w chwili otwarcia wniosku, a dokumenty zagraniczne zwykle wymagają poświadczenia i tłumaczenia na arabski. Oman jest stroną Konwencji haskiej o apostille od 2012 r., według naszego przewodnika dla cudzoziemców, co upraszcza poświadczanie dokumentów z innych państw członkowskich.

Rezydencja w Omanie dzięki nieruchomości: kogo można uwzględnić?

Zakres obejmowania rodziny różni się w zależności od pozwolenia, a brzmienie każdego z nich jest węższe lub szersze, niż kupujący często zakładają. Golden Residency obejmuje krewnych pierwszego stopnia bez ograniczenia liczby i wieku według Oman Observer, a Gulf News wymienia małżonków, dzieci i krewnych pierwszego stopnia. Owner Visa obejmuje małżonka właściciela i krewnych pierwszego stopnia oraz przedstawicieli prawnych spółki będącej właścicielem gruntu lub lokalu, według Oman Observer i Zawya. Pozwolenie dla właściciela w ITC na podstawie decyzji ministerialnej 191/2007 obejmuje najbliższą rodzinę właściciela, której imiona i nazwiska, obywatelstwa i adresy podaje się we wniosku.

Żadne z doniesień nie definiuje „krewnych pierwszego stopnia” ani nie wymienia rodziców, a żadne nie wymienia rodzeństwa. Wizy odwiedzinowe dla dalszych krewnych są korzyścią Golden Residency, a nie prawem pobytu, a zwolnienia wiekowe, które decyzja 87/2026 przyznaje rezydencji rodzinnej powiązanej z inwestorami i właścicielami nieruchomości, ustala dyrektor generalny bez opublikowanych granic wieku. Nasz przewodnik poświęcony rezydencji w Omanie dla rodziny i osób na utrzymaniu omawia małżonka, dzieci i rodziców przypadek po przypadku. Pozwolenia rodziny są związane z pozwoleniem właściciela: na podstawie decyzji 87/2026 wygasają razem z nim, natomiast przepisy o ITC z 2007 r. utrzymują ważność pozwoleń rodziny po śmierci właściciela i odnawiają je dla następców.

Co dzieje się z rezydencją po sprzedaży

Rezydencja z tytułu nieruchomości podąża za nieruchomością. Na podstawie decyzji 87/2026 pozwolenie właściciela wygasa automatycznie, gdy tytuł własności zostaje przeniesiony w drodze sprzedaży lub innej czynności prawnej, a razem z nim wygasają pozwolenia towarzyszącego małżonka i krewnych, według Oman Observer i Gulf News. Wiza właściciela w ITC opiera się na tej samej zasadzie, ponieważ usługa gov.om wymaga w załączniku kopii dokumentu własności nieruchomości; strona usługi nie opisuje, co sprzedaż robi z pozwoleniem, więc właściciel powinien zapytać ROP przed sfinalizowaniem sprzedaży.

Ścieżka nieruchomościowa Golden Residency jest zdefiniowana przez posiadanie ukończonego lokalu w ITC z aktem własności, więc sprzedaż zmienia podstawę, na której pozwolenie przyznano. Doniesienia o uruchomieniu programu nie opisują skutku sprzedaży, więc posiadacz Golden Residency planujący sprzedaż powinien uzgodnić to z ministerstwem i ROP przed wystawieniem oferty, a także porównać cenę sprzedaży z OMR 200 000, ponieważ lokal sprzedany lub zastąpiony poniżej progu to inny przypadek niż zastąpiony na progu lub powyżej. Nasz przewodnik po sprzedaży nieruchomości w Omanie przedstawia kolejność zdarzeń przy sprzedaży, w tym rozliczenie opłat eksploatacyjnych.

Czego zakup nieruchomości nie daje i typowe błędy

Przedstawione wyżej fakty składają się na krótką listę rzeczy, których sam zakup nie zapewnia. Nie daje pozwolenia pobytowego: każde pozwolenie wymaga wniosku, zaświadczenia lub aktu własności oraz decyzji. Nie daje prawa do kupna gdziekolwiek, ponieważ ministerstwo ogranicza własność do wyznaczonych obszarów. Nie daje stałego pobytu ani obywatelstwa, ponieważ każde opisane tu pozwolenie ma określony okres i można je przedłużać, a źródła nie opisują żadnego z nich jako pobytu stałego ani drogi do obywatelstwa Omanu. I nie daje uprawnienia opartego na cenie: broszura, która głosi, że rezydencja przychodzi wraz z zakupem, musi zostać sprawdzona względem powyższych zasad, jak pokazują poniższe błędy.

• Powoływanie się na zastąpiony próg. Gulf News podał w maju 2025 r., że dziesięcioletnie pozwolenie wymagało OMR 500 000, a pięcioletnie OMR 250 000, a Khaleej Times powtórzył te progi 25 sierpnia 2025 r. Raport IMI Daily z 16 czerwca 2026 r. nadal przytaczał OMR 250 000. Relacja Oman Observer z prezentacji uruchomienia z 31 sierpnia 2025 r. podaje RO 200 000 jako wejście i ta kwota jest używana na naszych stronach ofertowych.
• Uznawanie nazwy projektu za ITC. Licencja przypisana jest do terenu, więc poproś na piśmie o oznaczenie licencji ITC i opis tytułu lokalu. Nasz katalog deweloperów w Omanie wymienia deweloperów stojących za projektami wymienionymi w tym przewodniku.
• Traktowanie ceny ofertowej jako wartości. ROP rozstrzyga o kwalifikacji na podstawie tytułu własności i wyceny. Lokal wyceniony na OMR 200 000 nie ma żadnego marginesu, natomiast lokal wyceniony na OMR 213 396 ma margines OMR 13 396.
• Zakładanie, że rezerwacja w modelu off-plan się liczy. Ścieżka nieruchomościowa Golden Residency w ujęciu z doniesień dotyczy ukończonego lokalu z aktem własności; decyzja 87/2026 jest sformułowaniem, które sięga lokali w trakcie rejestracji i gruntów.
• Mylenie pozwoleń. Owner Visa nie ma minimalnej wartości, a Golden Residency ma; pierwsza wygasa przy sprzedaży i działa w cyklach od sześciu miesięcy do roku. Nasze porównanie Golden Residency i Owner Visa oraz wcześniejszy przewodnik po złotej wizie Omanu omawiają to samo z perspektywy kupującego.
• Odczytywanie języka broszury o rezydencji jako prawa. Broszura dewelopera Alef Qurum, w opisie z naszej strony oferty, wiąże projekt ze statusem pobytowym, podczas gdy sama strona pokazuje, że żaden lokal tam nie osiąga OMR 200 000 (wejście w lokalu 3-sypialniowym to OMR 90 011, czyli 45,0% progu). Warunki są warunkami pozwoleń, a nie broszury.
• Zapominanie, że pozwolenie wygasa z tytułem. Sprzedaż, darowizna lub przeniesienie na spółkę kończy Owner Visa. Nasz przewodnik o kupnie nieruchomości w Omanie przez spółkę wyjaśnia, dlaczego tożsamość właściciela ma znaczenie dla pozwolenia.

Dla emerytów pozwolenia powiązane z nieruchomością są praktyczną drogą do pobytu, a nasz przewodnik o emeryturze w Omanie przedstawia to wraz z kosztami. Szersze zasady dotyczące tego, kto może kupować, znajdują się w naszym przewodniku o tym, czy cudzoziemcy mogą kupować nieruchomości w Omanie.

Często zadawane pytania

Czy zakup nieruchomości w Omanie daje rezydencję?

Żaden zakup sam z siebie nie daje rezydencji. Rezydencja w Omanie dzięki nieruchomości wymaga osobnego pozwolenia: Golden Residency dla ukończonego lokalu w ITC o wartości co najmniej OMR 200 000, Owner Visa na podstawie decyzji ROP 87/2026 albo dwuletniej wizy właściciela w ITC. Każde wymaga wniosku i decyzji, a pozwolenie obowiązuje tylko tak długo, jak długo posiada się nieruchomość kwalifikującą.

Jaka jest minimalna wartość nieruchomości dla rezydencji w Omanie dzięki nieruchomości?

To zależy od pozwolenia. W przypadku ścieżki Golden Residency, czyli rezydencji w Omanie dzięki nieruchomości, kryterium to pojedynczy lokal w ITC o wartości co najmniej OMR 200 000 ($520 160), o którym decyduje Royal Oman Police. Owner Visa nie ma minimalnej wartości w żadnym z doniesień o decyzji 87/2026, a strona gov.om o wizie właściciela w ITC żadnej nie podaje.

Jak uzyskać rezydencję w Omanie, kupując dom lub apartament?

Aby uzyskać rezydencję w Omanie dzięki nieruchomości w postaci domu lub apartamentu, należy kupić na obszarze otwartym dla cudzoziemców, takim jak ITC, zarejestrować sprzedaż i złożyć wniosek o pozwolenie pasujące do lokalu. Ukończony lokal w ITC za OMR 200 000 lub więcej pasuje do Golden Residency; każdy zarejestrowany lokal albo lokal w trakcie rejestracji pasuje do Owner Visa; lokal mieszkalny w ITC pasuje do dwuletniej wizy właściciela za OMR 50. Kolejność podają powyższe kroki.

Czy właściciele nieruchomości w Omanie mogą uzyskać pobyt stały?

Pozwolenia opisane w tym przewodniku nie są opisywane jako pobyt stały. Golden Residency obowiązuje dziesięć lat i można ją przedłużać, wiza właściciela w ITC obowiązuje dwa lata, a Owner Visa działa w cyklach od sześciu miesięcy do roku. Rezydencja w Omanie dzięki nieruchomości oznacza więc odnawialne pozwolenie związane z nieruchomością, a nie status stały ani obywatelstwo.

Czy mogę uzyskać Golden Residency przy zakupie w modelu off-plan?

W ścieżce opisanej w doniesieniach nieruchomość musi być ukończonym lokalem z aktem własności, więc rezerwacja off-plan jej nie spełnia, dopóki lokal nie zostanie ukończony i zarejestrowany; rezydencja w Omanie dzięki nieruchomości na tej ścieżce idzie za aktem. Decyzja 87/2026 jest sformułowaniem, które sięga lokali, których rejestracja nie jest zakończona, bez minimalnej wartości. Sprawdź termin przekazania lokali na stronie oferty, taki jak Q1 2027 dla Al Mina lub Q1 2029 dla Luma Residence.

Czy mogę zsumować dwie nieruchomości, aby osiągnąć OMR 200 000?

Doniesienia o uruchomieniu programu opisują jeden lokal, a nasze strony ofertowe oceniają próg dla każdej nieruchomości osobno, a nie łącznie. Dwa lokale po OMR 120 000 są więc na tych stronach traktowane jako dwa lokale poniżej progu. Każdy, kto planuje rezydencję w Omanie dzięki nieruchomości na podstawie łączenia, powinien najpierw uzyskać pisemną odpowiedź od ministerstwa i ROP.

Jak długo trwa rezydencja w Omanie dzięki nieruchomości i jak ją odnowić?

Golden Residency obowiązuje dziesięć lat i można ją przedłużać, wiza właściciela w ITC obowiązuje dwa lata, a Owner Visa od sześciu miesięcy do roku i odnawia się na podobny okres. Na podstawie przepisów o ITC z 2007 r., w streszczeniu Gulf Migration Database, pozwolenia właściciela odnawiały się automatycznie co dwa lata przez sześć lat. Odnowienie zależy od zachowania nieruchomości kwalifikującej.

Czy moja rodzina może zostać objęta rezydencją w Omanie dzięki nieruchomości?

Tak, w granicach brzmienia każdego pozwolenia. Rezydencja w Omanie dzięki nieruchomości może obejmować krewnych: Golden Residency obejmuje krewnych pierwszego stopnia bez ograniczenia liczby i wieku; Owner Visa obejmuje małżonka i krewnych pierwszego stopnia; pozwolenie właściciela w ITC obejmuje najbliższą rodzinę. Doniesienia nie wyszczególniają rodziców, a rodzeństwo nie jest wymienione, więc o każdą osobę należy zapytać urząd wydający.

Co stanie się z moją rezydencją, jeśli sprzedam nieruchomość?

Na podstawie decyzji 87/2026 Owner Visa i pozwolenia towarzyszącej rodziny wygasają automatycznie, gdy tytuł własności zostaje przeniesiony jakąkolwiek czynnością prawną. Pozwolenie właściciela w ITC jest podobnie związane z własnością. Posiadacz Golden Residency powinien uzgodnić skutek sprzedaży z ministerstwem i ROP przed wystawieniem oferty, ponieważ ścieżka opiera się na lokalu kwalifikującym.

Ile kosztuje rezydencja w Omanie dzięki nieruchomości?

Opłata za wizę właściciela w ITC wynosi OMR 50 ($130). Większymi kosztami są 3-procentowa opłata rejestracyjna i, w przypadku nowego lokalu od dewelopera, 5-procentowy VAT: przy lokalu za OMR 200 000 to OMR 6 000 plus OMR 10 000, czyli łącznie OMR 16 000 ($41 613). Opłaty eksploatacyjne, takie jak OMR 3,25 za m² rocznie w Mandarin Oriental, powtarzają się co roku.

Czy mogę kupić grunt w Omanie i uzyskać rezydencję?

Na podstawie decyzji 87/2026 zagraniczny nabywca gruntu przeznaczonego pod zabudowę może uzyskać wizę bez sponsora na podstawie zaświadczenia właściwego organu, a właściciele działek w ITC otrzymują dwuletnią wizę inwestorską wielokrotnego wjazdu do czasu zakończenia budowy. Sam grunt nie jest ukończonym lokalem, więc rezydencja w Omanie dzięki nieruchomości na ścieżce Golden Residency idzie za gotowym, zarejestrowanym budynkiem.

Ostatnia weryfikacja: 25 października 2026 r. Źródła: gov.om, Get Residence Visa for Property Owner (wiza pobytowa dla właściciela nieruchomości); Oman Observer, wizy powiązane z nieruchomością (25 czerwca 2026 r.); Zawya, zmiana przepisów o rezydencji; Gulf News, wizy bez sponsora; Lexis Middle East, decyzja 87/2026; Gulf News, wyjaśnienie Ministerstwa Mieszkalnictwa; Oman Observer, uruchomienie Golden Residency (31 sierpnia 2025 r.); Gulf News, uruchomienie Golden Residency; Gulf News, wcześniejsze progi (maj 2025 r.); Khaleej Times, wcześniejsze progi (25 sierpnia 2025 r.); IMI Daily, dane o wnioskach (16 czerwca 2026 r.); IMI Daily, pozwolenie dla właściciela (czerwiec 2026 r.); AGBI, grunty i złota wiza (23 czerwca 2026 r.); Invest Oman, najczęściej zadawane pytania; Golden Residency Portal; Gulf Migration Database, decyzja ministerialna 191/2007; decree.om, dekret królewski 12/2006; decree.om, dekret królewski 79/2025; decree.om, dekret królewski 56/2025; Trowers & Hamlins, ustawa o rejestrze nieruchomości; EY, przepisy wykonawcze dla stref; Oman Observer, obniżenie opłat za nieruchomości; Deloitte, przewodnik po VAT w nieruchomościach w Omanie.