Czy Pakistańczycy mogą kupić nieruchomość w Omanie? Zasady 2026

Czy Pakistańczycy mogą kupić nieruchomość w Omanie? Zasady 2026

Czy Pakistańczycy mogą kupić nieruchomość w Omanie? Tak. Na dzień 6 listopada 2026 r. posiadacz pakistańskiego paszportu może kupować wszędzie tam, gdzie prawo omańskie pozwala na własność każdemu cudzoziemcowi: w zintegrowanych kompleksach turystycznych (Integrated Tourism Complex, ITC), w wymienionych z nazwy miastach przyszłości, takich jak Sultan Haitham City, oraz w zintegrowanych dzielnicach mieszkaniowych, takich jak Surooh. Ministerstwo nie podaje żadnej listy narodowości, które byłyby wyłączone; kwestie właściwe dla Pakistanu to droga przepływu pieniędzy oraz zeznania podatkowe.

Niniejszy przewodnik wyjaśnia, dlaczego odpowiedź na pytanie, czy Pakistańczycy mogą kupić nieruchomość w Omanie, zależy od lokalizacji, drogi przepływu pieniędzy i rezydencji podatkowej. Omawia, co oznacza czerwcowe oświadczenie ministerstwa z 2026 r. dla pakistańskiego nabywcy, jaka wiza następuje po zakupie, ile kosztuje w rupiach pięć ofert z naszej strony według kursu Państwowego Banku Pakistanu z 5 listopada 2026 r., jak podręcznik tego banku traktuje pieniądze opuszczające Pakistan, co Federalna Rada Dochodów (Federal Board of Revenue, FBR) każe zgłaszać rezydentom podatkowym oraz co o czynszu i zyskach ze sprzedaży mówią umowa podatkowa Pakistan-Oman i omański podatek dochodowy od 2028 r. Każda zasada jest podana według stanu na 6 listopada 2026 r. i może się zmienić, dlatego przed jakąkolwiek decyzją warto sprawdzić aktualne brzmienie przepisów.

Czy Pakistańczycy mogą kupić nieruchomość w Omanie według zasad ministerstwa?

Najwyraźniejsze z ostatnich oświadczeń o tym, kto i co może posiadać, pochodzi od Ministerstwa Mieszkalnictwa i Planowania Miejskiego. Pod koniec czerwca 2026 r., po doniesieniach, że nowe przepisy o pobycie otworzyły cały kraj dla zagranicznych nabywców, ministerstwo stwierdziło, że własność cudzoziemców „nie została otwarta na wszystkich obszarach Sułtanatu”, jak podał Gulf News. Dodało, że zmiany w przepisach wykonawczych do ustawy o pobycie cudzoziemców dotyczą wyłącznie pobytu i nie zmieniają ram prawnych własności dla cudzoziemców. Tę samą relację przedstawiają Siasat, które informowało z Maskatu 29 czerwca 2026 r., oraz The Arabian Stories z 25 czerwca 2026 r.

Oświadczenie mówi o „cudzoziemcach” i osobach niebędących Omańczykami jako o jednej grupie. Nie wymienia Pakistanu, Indii ani żadnego innego kraju, a warunki ofert, które czytaliśmy, mówią o nabywcach każdej narodowości. Dla pakistańskiego nabywcy pierwsze pytanie nie dotyczy więc obywatelstwa, lecz lokalizacji: czy działka lub mieszkanie leży w jednym z wyznaczonych obszarów? Nasz przewodnik o tym, czy cudzoziemcy mogą kupować nieruchomości w Omanie, przedstawia w ogólnym zarysie cztery drogi, a artykuł o nieruchomościach w Omanie, których cudzoziemcy nie kupią, pokazuje, jak rozpoznać projekt leżący poza wyznaczonymi obszarami.

Obywatele państw GCC są traktowani inaczej: ministerstwo oświadczyło, że ich własność reguluje odrębne porozumienia GCC oraz przepisy omańskie w zatwierdzonych lokalizacjach. Obywatel Pakistanu nie jest objęty tą odrębną ścieżką, dlatego w jego przypadku stosuje się lista wyznaczonych obszarów, o której mowa w dalszej części przewodnika.

Gdzie pakistański nabywca może posiadać nieruchomość: ITC, miasta przyszłości i Surooh

Lista ministerstwa składa się z trzech części. Zintegrowane kompleksy turystyczne to od dawna istniejące strefy freehold (własność bezterminowa). Wymienione miasta przyszłości to Sultan Haitham City, Al Thuraya City i Al Jabal Al Aali. Trzecią częścią są zintegrowane dzielnice mieszkaniowe, z Surooh podanym jako przykład. Ministerstwo przedstawia te trzy części jako odrębne kategorie, więc projekt w Sultan Haitham City jest projektem w mieście przyszłości, a nie w ITC; to rozróżnienie ma znaczenie także wtedy, gdy dochodzimy do rezydencji i finansowania bankowego.

Poniższa tabela zestawia pięć naszych ofert z tą listą ministerstwa. Wszystkie dane pochodzą ze stron ofertowych z 6 listopada 2026 r. i są celami oraz cenami samych deweloperów, a nie ofertami handlowymi. Tam, gdzie strona podaje cenę w dolarach, kwota w rialach to cena w dolarach podzielona przez 2,6008.

Własnym określeniem ministerstwa dla Sultan Haitham City jest „miasto przyszłości” i tego sformułowania używa ten przewodnik. Nasz przewodnik po Sultan Haitham City wymienia znajdujące się tam projekty, a artykuł o nieruchomościach freehold w Omanie opisuje samą kategorię ITC.

Nieruchomości w Omanie na sprzedaż dla ekspatów: co mogą kupić Pakistańczycy mieszkający w Omanie

Wiele osób, które zadają pytanie, czy Pakistańczycy mogą kupić nieruchomość w Omanie, lub szukających ofert nieruchomości w Omanie na sprzedaż dla ekspatów, to Pakistańczycy, którzy już tam mieszkają. Stanowią trzecią co do wielkości grupę ekspatów, więc są znaczną częścią prawdopodobnej puli nabywców. Poniższe liczby pochodzą ze statystyk Narodowego Centrum Statystyki i Informacji (NCSI), według doniesień Oman Observer; trzy serie liczą nieco różne rzeczy, więc nie tworzą linii trendu.

W raporcie za luty 2026 r. dwiema pozostałymi dużymi grupami byli pracownicy z Bangladeszu w liczbie 609 259 oraz pracownicy z Indii w liczbie 512 786, dlatego Pakistańczycy zajmują trzecie miejsce. Udział podany w tabeli jest naszym własnym wyliczeniem: 292 792 podzielone przez 1 794 101 daje 16,3%.

Życie w Omanie na wizie pracowniczej nie poszerza listy miejsc, w których Pakistańczyk może posiadać nieruchomość. Oświadczenie ministerstwa wymienia obszary, a nie kategorie pobytu, więc pakistański pracownik omańskiej firmy jest traktowany jak każdy inny cudzoziemiec. Pobyt zmienia natomiast stronę praktyczną: rezydent, który otrzymuje wynagrodzenie w Omanie, może płacić z omańskich dochodów bez wyprowadzania pieniędzy z Pakistanu, o czym mówią kolejne sekcje. Nasz przewodnik po życiu w Omanie dla ekspatów opisuje dzielnice i mieszkalnictwo dla rezydentów, a artykuł o nabywcach z Indii pokazuje, jak inna duża społeczność ekspatów podchodzi do tych samych przepisów.

Czy Pakistańczycy mogą kupić nieruchomość w Omanie i otrzymać wizę? Wjazd, Owner Visa i Złota Rezydencja

Łatwo pomylić trzy odrębne sprawy: wizę potrzebną do wjazdu do Omanu, Owner Visa, która następuje po zakupie, oraz Złotą Rezydencję.

Wjazd. 14 października 2026 r. Oman i Pakistan podpisały w Islamabadzie umowę o wzajemnym zniesieniu obowiązku wizowego podczas ósmej sesji swojej Wspólnej Komisji Ministerialnej, o czym informowały Gulf News oraz Profit by Pakistan Today. Porządek obrad komisji obejmował handel, inwestycje i mobilność siły roboczej, a umowa wizowa dotyczy posiadaczy paszportów dyplomatycznych, specjalnych, służbowych i urzędowych. Artykuł Gulf News zaktualizowany 3 listopada 2026 r. stwierdza, że porozumienie nie obejmuje zwykłych posiadaczy pakistańskich paszportów podróżujących w celach turystycznych, którzy nadal muszą spełniać obowiązujące wymogi wjazdowe Omanu. Wnioski o omańskie wizy składa się przez portal eVisa Królewskiej Policji Omanu, na którym znajdują się usługi wizy turystycznej, pracowniczej i pobytowej; strony portalu poświęcone poszczególnym rodzajom wiz podają aktualne zasady według kategorii.

Owner Visa. Decyzja 87/2026 Królewskiej Policji Omanu zmienia przepisy wykonawcze do ustawy o pobycie cudzoziemców i została opublikowana w Dzienniku Urzędowym nr 1653, o czym Oman Observer poinformował 25 czerwca 2026 r. Pozwala ona na wizy i pobyt bez sponsora na podstawie zaświadczenia właściwego organu, dla właścicieli zarejestrowanych lokali oraz dla nabywców lokali, których rejestracja jest jeszcze w toku. Można nią objąć także małżonków i krewnych pierwszego stopnia, a o wizę mogą się ubiegać także przedstawiciele prawni spółki będącej właścicielem. Wiza obowiązuje od sześciu miesięcy do jednego roku, można ją odnawiać i pozwala na pobyty do trzech miesięcy na wjazd. Jeżeli własność przechodzi na inną osobę w drodze jakiejkolwiek czynności prawnej, pobyt właściciela i pobyt jego rodziny wygasają. Sam raport opisuje poszczególne kategorie według roli (właściciel, nabywca, przedstawiciel, krewny), a nie według narodowości, i nie podaje minimalnej wartości nieruchomości.

Złota Rezydencja. Program Invest Oman oferuje odnawialny 10-letni pobyt przy progu OMR 200 000, z siedmioma kwalifikującymi ścieżkami, z których jedną jest zakup nieruchomości w ITC, jak podał Gulf News 1 września 2025 r. Według naszej interpretacji ścieżka nieruchomościowa wymaga jednej nieruchomości w ITC o wartości co najmniej OMR 200 000, a każdy przypadek rozstrzyga Królewska Policja Omanu.

Żadna z pięciu cen wejściowych z tabeli ofert nie sięga OMR 200 000, dlatego Owner Visa jest wizą, do której odnosiłyby się te lokale. Wille w Hay Al Wafa kosztują więcej niż ta kwota, ale projekt leży w mieście przyszłości, a nie w ITC, więc to, czy jakikolwiek lokal uzasadnia wniosek o Złotą Rezydencję, rozstrzygałaby Królewska Policja Omanu. Nasze artykuły o Złotej Rezydencji a Owner Visa oraz o pobycie dla małżonka, dzieci i rodziców omawiają każdą z tych dróg dokładniej.

Ile kosztuje nieruchomość w Omanie w rupiach pakistańskich?

Rial omański jest powiązany z dolarem amerykańskim kursem 2,6008 dolara za rial, co oznacza, że cena omańskiej nieruchomości w rupiach zmienia się wyłącznie wraz z kursem rupii do dolara. Strona główna Państwowego Banku Pakistanu pokazywała kursy USD/PKR „na dzień 05 listopada 2026 r.”: kurs przeszacowania M2M 276,6701, średnia ważona oferta kupna 276,3552 i średnia ważona oferta sprzedaży 276,8121. Pomnożenie kursu powiązania przez kurs przeszacowania daje PKR 719,56 za rial (718,74 przy kursie kupna i 719,93 przy kursie sprzedaży). Bank lub kantor zastosuje własną marżę i opłaty, więc tabela daje jedynie orientację co do skali, a nie ofertę. Nasz artykuł o powiązaniu rialu z dolarem a nabywcach nieruchomości wyjaśnia, co to powiązanie chroni, a czego nie.

Obliczenie każdego wiersza polega na pomnożeniu ceny w rialach przez 2,6008, aby uzyskać dolary, i pomnożeniu ceny w dolarach przez 276,6701, aby uzyskać rupie. W wierszach, w których oferta podaje najpierw dolary, cenę podzielono przez 2,6008, aby uzyskać riale, więc możliwa jest różnica zaokrągleń rzędu kilku riali w stosunku do strony.

Przykład obliczeniowy z ratami

Nasza strona Plumeria podaje wpłatę własną w wysokości 25% oraz raty rozłożone na okres do siedmiu lat i zawiera przykładowy podział ceny wejściowej $95 000. Wpłata własna wynosi $23 750, a pozostała kwota $71 250. Rozłożona na 36 miesięcy daje około $1 979 miesięcznie, na 60 miesięcy około $1 188, a na 84 miesiące około $848. W rupiach przy kursie 276,6701 jest to odpowiednio PKR 547 576, PKR 328 546 i PKR 234 676 miesięcznie, a wpłata własna wynosi PKR 6 570 915. Strona zaznacza również, że odsetki i opłaty, jeśli występują, są wskazane w umowie kupna-sprzedaży (SPA).

Wpływ kursu walutowego to element specyficzny dla pakistańskich nabywców. Pozostałe $71 250 kosztuje PKR 19 712 745 przy kursie 276,6701. Gdyby rupia była o 10% słabsza, przy kursie 304,34, ta sama kwota kosztowałaby PKR 21 684 019, czyli o PKR 1 971 274 więcej przy identycznym zobowiązaniu w dolarach. Ta liczba jest hipotetyczna; ilustruje jedynie skalę zjawiska i nie jest prognozą kursu. Nasz artykuł o planach płatności w Omanie w porównaniu zestawia harmonogramy płatności w różnych projektach, tak aby można było je odnieść do własnej sytuacji walutowej.

Czy Pakistańczycy mogą kupić nieruchomość w Omanie z Pakistanu? Droga przez Państwowy Bank Pakistanu

Istnieje różnica między Pakistańczykiem, który zarabia i przechowuje pieniądze poza Pakistanem, a rezydentem Pakistanu, który zapłaciłby ze środków w rupiach. Zasady przekazów dotyczą pieniędzy opuszczających Pakistan, więc płatność z konta omańskiego, pochodząca z omańskich dochodów, nie jest w ogóle przekazem z Pakistanu, choć zeznania podatkowe opisane w następnej sekcji mogą nadal obowiązywać.

W przypadku pieniędzy opuszczających Pakistan źródłem jest Podręcznik operacji dewizowych (Foreign Exchange Manual) Państwowego Banku Pakistanu. Rozdział 16, poświęcony przekazom prywatnym, wylicza kategorie, które upoważnione banki dewizowe mogą obsługiwać, takie jak zapisy spadkowe, ułatwienia w przekazach rodzinnych dla cudzoziemców, składki, opłaty członkowskie i opłaty egzaminacyjne. Zakup nieruchomości za granicą nie jest jednym z jego nagłówków. Punkt 19, „Inne przekazy prywatne”, stanowi, że wnioski osób prywatnych w celach innych niż wymienione należy kierować do Państwowego Banku Pakistanu na formularzu M, z pełnym wskazaniem celu i dołączonymi dokumentami potwierdzającymi. Upoważniony bank dewizowy musi upewnić się co do autentyczności sprawy, poświadczyć wniosek i przekazać go dalej, a Państwowy Bank Pakistanu rozstrzyga po rozważeniu okoliczności każdego przypadku.

W praktyce oznacza to, że rezydent Pakistanu planujący zakup finansowany w rupiach zacząłby od upoważnionego banku dewizowego i zapytał na piśmie, która droga ma zastosowanie, zanim zapłaci jakąkolwiek kwotę rezerwacyjną. Podręcznik jest zmieniany co pewien czas, dlatego należy kierować się odpowiedzią banku opartą na aktualnym tekście, a żadna część tego przewodnika nie jest poradą dotyczącą konkretnego przelewu.

Rozdział 6 podręcznika łączy obie strony zagadnienia. Punkt 8A pozwala upoważnionym bankom dewizowym otworzyć rachunek wartości w walucie obcej dla rezydenta, osoby fizycznej z Pakistanu, który „należycie zadeklarował aktywa posiadane za granicą”, co wynika ze zestawienia majątku złożonego w Federalnej Radzie Dochodów, a rezydent musi przedstawić tę deklarację, wraz z najnowszym zestawieniem majątku, aby otworzyć rachunek. Innymi słowy, gdy omańska nieruchomość znajdzie się w zestawieniu majątku, system bankowy ma określony sposób przechowywania wpływów w walucie obcej, takich jak czynsz; bez deklaracji ścieżka rachunku nie jest dostępna.

Jak środki docierają do Omanu: rachunek bankowy, escrow i dokumenty dotyczące źródła pieniędzy

Po stronie omańskiej płatności za lokale off-plan (projekty w budowie) podlegają systemowi rachunków powierniczych (escrow) z Dekretu Królewskiego 79/2025, czyli ustawy o regulacji rynku nieruchomości, wydanego 10 września 2025 r. i opublikowanego w Dzienniku Urzędowym nr 1613 z 14 września 2025 r., według serwisu decree.om. Artykuł IV wprowadza go w życie 180 dni po publikacji, co według naszego rachunku przypada około 13 marca 2026 r., a artykuł III uchyla wcześniejszy system escrow z Dekretu Królewskiego 30/2018. Nasz artykuł o ustawie 79/2025 i nabywcach lokali off-plan wyjaśnia, jak escrow działa w praktyce.

Nabywca, który chce założyć konto w omańskim banku przed dokonaniem płatności, spotka się z pytaniami banku o źródło środków. Strona Bank Muscat o kontach dla nierezydentów wymienia dla standardowego konta nierezydenta kopię paszportu, dowód pełnego adresu zamieszkania, status zawodowy, sześciomiesięczny wyciąg z banku w kraju zamieszkania jako dowód źródła środków oraz cel konta wraz z dokumentem potwierdzającym, na przykład nieruchomość w Omanie. Odrębne konto programu Golden Residency wymaga dodatkowo listu referencyjnego z banku macierzystego i planowanej kwoty inwestycji. Te wymogi pochodzą od samego banku i mogą się różnić w zależności od banku, a także z czasem; nasz przewodnik po otwieraniu omańskiego konta bankowego przez nabywcę nieruchomości porównuje to, co publikują główne banki, a artykuł o przekazywaniu pieniędzy do Omanu na zakup nieruchomości wycenia przelewy.

Za tymi prośbami stoją ramy przeciwdziałania praniu pieniędzy. Grupa Specjalna ds. Przeciwdziałania Praniu Pieniędzy (Financial Action Task Force, FATF) opublikowała wzajemną ocenę Omanu w grudniu 2024 r., a Oman Observer napisał, że ocena pochwaliła przestrzeganie przez Oman standardów międzynarodowych. Dla nabywcy płynie z tego praktyczny wniosek: wyciągi, umowa zakupu i jasne wyjaśnienie, skąd pochodzą pieniądze, to dokumenty, dzięki którym przelew przebiega sprawnie.

Gotówka to osobna sprawa. Według Times of Oman (30 października 2025 r.) gotówkę lub instrumenty zbywalne o wartości OMR 6 000 lub większej, albo równowartość w innej walucie, trzeba zgłosić przy wjeździe do Omanu, wyjeździe z niego lub tranzycie. To $15 605, czyli około PKR 4,32 mln według powyższych kursów. Niezgłoszenie jest przestępstwem zagrożonym karą do trzech lat pozbawienia wolności i (lub) grzywną do OMR 10 000 w przypadku osoby fizycznej.

Czy Pakistańczycy mogą uzyskać kredyt hipoteczny w Omanie?

Kredyt hipoteczny jest dostępny dla nierezydentów w niektórych bankach, w wąskich granicach. Strona Sohar Islamic o finansowaniu mieszkaniowym dla ekspatów podaje, że produkt jest dostępny dla rezydentów i nierezydentów. Finansuje niższą z dwóch kwot: 50% wartości rynkowej nieruchomości lub OMR 250 000, przy stopie zysku 6,00% rocznie, na okres do 10 lat łącznie z ewentualnym okresem karencji, który wynosi do 18 miesięcy dla lokali w budowie. Wnioskodawca musi mieć w momencie zakończenia okresu finansowania od 30 do 60 lat. Test dochodowy polega albo na wynagrodzeniu wynoszącym co najmniej OMR 5 000 wpłacanym na rachunek bankowy, albo na stabilnym zatrudnieniu lub działalności poza Omanem z rocznym dochodem co najmniej OMR 25 000, a także 12-miesięcznej historii kredytowej i liście od pracodawcy potwierdzającym dwa lata zatrudnienia. Nierezydenci przedstawiają ponadto list od pracodawcy poświadczony przez ambasadę lub konsulat Omanu w kraju ich zamieszkania.

Warunek dotyczący nieruchomości jest najostrzejszy: strona podaje, że kwalifikują się wyłącznie nieruchomości z projektów ITC zarejestrowanych w banku i zatwierdzonych przez ministerstwo do sprzedaży osobom niebędącym Omańczykami. Zastosowany do naszych ofert limit to prosta arytmetyka.

Tabela pokazuje wyłącznie pułap, a nie ofertę kredytu; bank decyduje na podstawie dochodu, wieku, rejestracji projektu i historii kredytowej. Ponieważ bank odwołuje się do projektów ITC, nabywca w projekcie w mieście przyszłości powinien porównać warunek banku z rejestracją projektu, zanim uzna, że spełnia wymogi. Nasz przewodnik po kredytach hipotecznych dla cudzoziemców w Omanie porównuje kredytodawców.

Co pakistański rezydent podatkowy musi zgłosić do FBR?

Zagraniczna nieruchomość jest kwestią deklaracji na gruncie pakistańskiej Income Tax Ordinance 2001, którą publikuje Federalna Rada Dochodów w brzmieniu zmienionym do 30 czerwca 2026 r. Istotne są trzy przepisy.

Rezydencja (sekcja 82). Osoba fizyczna jest rezydentem w danym roku podatkowym, jeśli przebywała w Pakistanie 183 dni lub dłużej w tym roku. Litera (d) dodaje drugi test dla obywatela Pakistanu: osoby, która „nie przebywa w żadnym innym kraju dłużej niż sto osiemdziesiąt dwa dni” lub która nie jest rezydentem podatkowym żadnego innego kraju. Zgodnie z brzmieniem przepis nie ogranicza się do dni pobytu, więc to, czy obejmuje konkretnego pakistańskiego pracownika w Omanie, jest pytaniem do pakistańskiego doradcy podatkowego. Oman nie ma podatku dochodowego od osób fizycznych do 1 stycznia 2028 r.

Zestawienie majątku (sekcja 116). Każdy rezydent podatkowy będący osobą fizyczną i składający zeznanie musi przedstawić zestawienie majątku oraz zestawienie uzgodnienia majątku. Od ustawy finansowej z 2024 r. sekcja wprost odnosi się do „aktywów, w tym aktywów zagranicznych” oraz do zobowiązań zagranicznych i obejmuje aktywa małżonka będącego na utrzymaniu, a także dzieci niepełnoletnich i innych osób na utrzymaniu.

Zestawienie zagranicznych dochodów i aktywów (sekcja 116A). Rezydent, osoba fizyczna, z zagranicznym dochodem w wysokości co najmniej USD 10 000 albo z zagranicznymi aktywami o wartości co najmniej USD 100 000, musi przedstawić odrębne zestawienie. Wymienia ono zagraniczne aktywa i zobowiązania na ostatni dzień roku podatkowego, wszelkie aktywa zagraniczne przeniesione w trakcie roku wraz z wynagrodzeniem oraz dochód zagraniczny wraz z wydatkami poniesionymi na jego uzyskanie. Jeśli Komisarz doręczy zawiadomienie na podstawie sekcji 116A(2), a osoba nie zastosuje się do niego bez uzasadnionej przyczyny, sekcja 195A czyni to przestępstwem zagrożonym karą pozbawienia wolności do roku, grzywną do PKR 50 000 lub obiema karami łącznie. Ustawa o aktywach zagranicznych (deklaracja i repatriacja), czyli Foreign Assets (Declaration and Repatriation) Act 2018, definiuje także aktywa zagraniczne jako obejmujące nieruchomości położone poza Pakistanem.

Granica USD 100 000 to miejsce, w którym nasze oferty przypadają po jednej lub po drugiej stronie, jak pokazuje tabela. Test dotyczy wartości wszystkich aktywów zagranicznych łącznie, więc kwota dla jednej nieruchomości jest punktem wyjścia, a nie całym obliczeniem.

Nabywca poniżej tej granicy, jeśli jest rezydentem podatkowym, nadal składa zestawienie majątku; odrębne zestawienie z sekcji 116A to to, które włącza próg. Deklaracja FBR jest także dokumentem, który wiąże się z podręcznikiem Państwowego Banku Pakistanu: punkt 8A rozdziału 6 wymaga zadeklarowanego zestawienia majątku, zanim rezydent będzie mógł otworzyć rachunek wartości w walucie obcej.

Czy Pakistańczycy mogą kupić nieruchomość w Omanie i zapłacić dwa rachunki podatkowe? Umowa Pakistan-Oman

Pakistan i Oman podpisały umowę o unikaniu podwójnego opodatkowania 12 czerwca 1999 r. Tekst na stronie FBR jest oznaczony jako „In Force” (obowiązujący), a lista umów o pełnym zakresie FBR pokazuje także wersję zmodyfikowaną Instrumentem Wielostronnym (Multilateral Instrument), z datą 1 kwietnia 2021 r. na liście. Należy czytać razem oryginał i wersję zmodyfikowaną. Artykuły istotne dla nabywcy są następujące.

Krajowa zasada zaliczenia w Pakistanie znajduje się w sekcji 103 ustawy: gdy rezydent podatkowy ma zagraniczny dochód podlegający opodatkowaniu i zapłacił zagraniczny podatek dochodowy, zaliczenie jest równe niższej z dwóch kwot: zapłaconego podatku zagranicznego i pakistańskiego podatku należnego od tego dochodu. Artykuł 24(3) umowy wyraża to samo od strony umowy. Praktyczna konsekwencja tych przepisów jest taka, że opodatkowanie czynszu w Omanie nie tworzy drugiego pełnego rachunku w Pakistanie, choć dochód nadal jest zgłaszany tam, gdzie obowiązuje pakistańska rezydencja. Nasz artykuł o omańskim podatku dochodowym dla zagranicznych właścicieli omawia stronę omańską szerzej, a podatek od nieruchomości w Omanie opisuje podatki dotyczące samej własności.

Jak omański podatek dochodowy od 2028 r. wpłynie na pakistańskiego właściciela?

Dekret Królewski 56/2025, wydany 22 czerwca 2025 r. i opublikowany 30 czerwca 2025 r., wprowadza podatek dochodowy od osób fizycznych od 1 stycznia 2028 r., według alertu podatkowego EY. Stawka wynosi 5% dochodu netto, to znaczy dochodu brutto powyżej OMR 42 000 (około PKR 30,2 mln). Dochód brutto obejmuje wynagrodzenia, dochody z samozatrudnienia, dochody z najmu (leasingu), odsetki, emerytury oraz wpływy ze zbycia nieruchomości; dochód z najmu można pomniejszyć o dopuszczalne wydatki i straty przenoszone na pięć lat. Rezydenci podatkowi, czyli osoby przebywające w Omanie dłużej niż 183 dni, są opodatkowani od dochodów uzyskanych w Omanie i za granicą. Nierezydenci są opodatkowani tylko od dochodów uzyskanych w Omanie, a podmioty będące płatnikami muszą potrącać należny podatek od płatności na ich rzecz.

Hipotetyczny przykład pokazuje arytmetykę. Załóżmy, że rezydent podatkowy ma w roku OMR 50 000 dochodu brutto ze wszystkich źródeł, bez odliczeń. Podatek wynosi 5% z OMR 8 000, czyli OMR 400, czyli PKR 287 825 przy kursie 719,56. Załóżmy natomiast, że jedynym omańskim dochodem jest czynsz poniżej OMR 42 000. Według opisu EY podstawą opodatkowania jest kwota powyżej tej granicy, więc od takiego czynszu nie byłoby omańskiego podatku, a skoro w Omanie nic nie zapłacono, nie byłoby też zagranicznego podatku do zaliczenia w Pakistanie na podstawie sekcji 103. Te liczby są jedynie ilustracjami, a nie prognozami wysokości jakiegokolwiek czynszu; przepisy wykonawcze były jeszcze w przygotowaniu, gdy EY pisało swój alert, więc szczegółowa procedura może się różnić.

Ten sam dekret ma znaczenie dla Pakistańczyka mieszkającego w Omanie, ponieważ test 183 dni uczyniłby tę osobę rezydentem podatkowym Omanu od 2028 r., a status ten musiałaby następnie rozstrzygnąć reguła rozstrzygająca z artykułu 4 umowy, jeśli Pakistan również uznaje tę osobę za rezydenta. Nasz przewodnik dla wynajmującego przebywającego za granicą oraz artykuł o zarządzaniu nieruchomościami w Omanie dotyczą strony wynajmu.

Lista kontrolna krok po kroku dla pakistańskiego nabywcy w Omanie

Dla czytelników, którzy wyszli poza pytanie, czy Pakistańczycy mogą kupić nieruchomość w Omanie, poniższa kolejność wynika z zasad opisanych w tym przewodniku. Jest to ciąg sprawdzeń, a nie zalecenie zakupu jakiegokolwiek projektu.

1. Potwierdź obszar projektu według listy ministerstwa: ITC, wymienione z nazwy miasto przyszłości lub zintegrowana dzielnica mieszkaniowa. Poproś dewelopera o pisemne wskazanie tego w odniesieniu do lokalu.
2. Przeczytaj umowę kupna-sprzedaży pod kątem ceny, harmonogramu płatności, planowanego terminu przekazania lokali, opłaty serwisowej i tytułu, który otrzymuje nabywca.
3. Potwierdź, że płatności trafiają na rachunek powierniczy projektu (escrow), i przed każdym przelewem zweryfikuj dane rachunku bezpośrednio u dewelopera lub w jego banku.
4. Ustal, skąd pochodzą pieniądze. Jeśli opuszczają Pakistan, zapytaj na piśmie upoważniony bank dewizowy, która droga ma zastosowanie i czy potrzebny jest wniosek na formularzu M.
5. Zbierz dokumenty potwierdzające źródło środków: paszport, potwierdzenie adresu, sześć miesięcy wyciągów oraz umowę zakupu.
6. Przelicz cały harmonogram na rupie według bieżącego kursu i zachowaj datowany zapis kursu na potrzeby zestawienia majątku.
7. Sprawdź, czy pakistańskie zeznanie wymaga zestawienia majątku z sekcji 116 oraz zestawienia z sekcji 116A.
8. Przechowuj razem dokumenty tytułu, potwierdzenia płatności i awiza bankowe, na potrzeby sprzedaży lub ewentualnego wniosku wizowego.
9. Gdy lokal zostanie zarejestrowany lub jego rejestracja będzie w toku, poproś o zaświadczenie właściwego organu, na którym opiera się wniosek o Owner Visa.

Przed podpisaniem umowy sygnały ostrzegawcze opisuje nasz artykuł o błędach i sygnałach ostrzegawczych przy zakupie nieruchomości w Omanie, a pełny proces znajduje się w przewodniku krok po kroku po zakupie nieruchomości w Omanie. Nabywcy szukający tańszego punktu wejścia mogą porównać tanie nieruchomości w Omanie dla cudzoziemców, a deweloperzy stojący za powyższymi projektami są wymienieni w katalogu deweloperów w Omanie.

Opłaty serwisowe, terminy przekazania lokali i inne koszty, które pakistański nabywca powinien porównać

Cena zakupu to tylko jedna część całkowitych kosztów. Nasze strony ofertowe podają poniższe koszty bieżące, a każdy z nich jest kwotą dewelopera, a nie taryfą rządową.

Ta sama jednostka miary może wprowadzać w błąd. W Alef Qurum podane na stronie OMR 5 za m² należy rozumieć jako opłatę roczną, więc lokal o powierzchni 62,60 m² płaci OMR 313; odczytane jako stawka miesięczna byłoby to dwanaście razy więcej, dlatego harmonogram powinien wskazywać okres. Nasz przewodnik po opłatach serwisowych porównuje zakresy w różnych projektach.

Strona Plumeria podaje także jednorazową opłatę transferową w wysokości 3% ceny zakupu dla zagranicznych nabywców, czyli $2 850 przy cenie wejściowej $95 000 (PKR 788 510 przy kursie 276,6701). Termin przekazania lokali to kolejna zmienna, którą warto porównać: pięć terminów z tabeli ofert przypada od Q4 2027 do Q2 2029, a sytuację przy opóźnieniu według prawa omawia nasz artykuł o prawach nabywcy, gdy deweloper się spóźnia.

Często zadawane pytania

Czy Pakistańczycy mogą kupić nieruchomość w Omanie?

Tak, obywatel Pakistanu może kupić nieruchomość w Omanie w wyznaczonych obszarach, w których cudzoziemcy mogą posiadać własność. Czerwcowe oświadczenie ministerstwa z 2026 r. wymienia zintegrowane kompleksy turystyczne, miasta przyszłości, takie jak Sultan Haitham City, oraz zintegrowane dzielnice mieszkaniowe, takie jak Surooh, i nie wskazuje żadnego ograniczenia ze względu na narodowość, więc Pakistańczycy mogą kupować nieruchomości w Omanie na takich samych zasadach jak inni cudzoziemcy.

Czy Pakistańczyk może kupić nieruchomość w Omanie z Pakistanu?

Tak, sam zakup można zrealizować z zagranicy, ale droga płatności ma znaczenie. W przypadku środków w rupiach opuszczających Pakistan rozdział 16 Podręcznika operacji dewizowych Państwowego Banku Pakistanu kieruje cele niewymienione w wykazie do tego banku na formularzu M, więc upoważniony bank dewizowy powinien potwierdzić drogę przed jakimkolwiek przelewem.

Czy Pakistańczycy mogą kupić nieruchomość w Omanie i otrzymać pobyt?

Nie na podstawie samego zakupu; pobyt wynika z tych samych dróg co dla innych cudzoziemców. Owner Visa na podstawie decyzji ROP 87/2026 jest bez sponsora i bez minimalnej wartości, a Złota Rezydencja wymaga jednej nieruchomości w ITC o wartości co najmniej OMR 200 000, o czym decyduje Królewska Policja Omanu.

Nieruchomości w Omanie dla Pakistańczyków: ile kosztują w rupiach?

Pięć powyższych ofert zaczyna się od kwot między PKR 22,7 mln a PKR 48,4 mln przy USD/PKR 276,6701 i kursie powiązania 2,6008. Sarooj Oasis zaczyna się od około OMR 31 600, a kawalerka w Yenaier od $174 800, a warunki rat ustala każdy deweloper.

Nieruchomości w Omanie na sprzedaż dla ekspatów: czy Pakistańczycy mogą kupić nieruchomość w Omanie, mieszkając tam?

Tak, ale sam pobyt nie poszerza listy obszarów. Oświadczenie ministerstwa wymienia wyznaczone obszary dla cudzoziemców, więc pracownik mieszkający w Omanie kupuje w tych samych ITC, miastach przyszłości i dzielnicach co nabywca z zagranicy.

Czy cudzoziemcy mogą kupować nieruchomości w Omanie i czy Pakistańczycy potrzebują specjalnego zezwolenia?

Cudzoziemcy mogą kupować w wyznaczonych obszarach, a oświadczenie ministerstwa i warunki ofert, które czytaliśmy, nie wymieniają żadnego szczególnego zezwolenia dla Pakistańczyków. Rejestracja odbywa się w Ministerstwie Mieszkalnictwa i Planowania Miejskiego, jak podają strony ofertowe.

Czy muszę zgłosić omańską nieruchomość do FBR?

Jeśli jest Pan lub Pani rezydentem podatkowym w Pakistanie i składa zeznanie, tak: sekcja 116 wymaga zestawienia majątku obejmującego aktywa zagraniczne, a sekcja 116A wymaga odrębnego zestawienia przy USD 100 000 aktywów zagranicznych lub USD 10 000 dochodu zagranicznego.

Czy Pakistan opodatkowuje czynsz z omańskiej nieruchomości?

Pakistański rezydent podatkowy zgłasza dochód ze źródeł zagranicznych, a umowa Pakistan-Oman pozwala Omanowi opodatkować czynsz z położonej tam nieruchomości (artykuł 6). Artykuł 24(3) i sekcja 103 dają Pakistanowi zaliczenie zapłaconego omańskiego podatku, do wysokości pakistańskiego podatku od tego samego dochodu.

Czy Oman opodatkuje mój czynsz od 2028 r.?

Możliwe: od 1 stycznia 2028 r. Dekret Królewski 56/2025 opodatkowuje dochód powyżej OMR 42 000 stawką 5%, a dochód z najmu jest uwzględniony. Czynsz poniżej tej granicy, sam w sobie, nie tworzy podstawy opodatkowania według opisu EY.

Czy Pakistańczyk może uzyskać kredyt hipoteczny w Omanie?

Tak, w ograniczonych przypadkach, więc Pakistańczycy, którzy chcą kupić nieruchomość w Omanie z finansowaniem, powinni najpierw sprawdzić warunki banków. Sohar Islamic podaje, że jego finansowanie mieszkaniowe jest otwarte dla nierezydentów do niższej z kwot: 50% wartości lub OMR 250 000, przy 6,00% na okres do 10 lat, dla projektów ITC zarejestrowanych w banku.

Ostatnia weryfikacja: 6 listopada 2026 r. Źródła: Gulf News, wyjaśnienie dotyczące własności; Siasat; The Arabian Stories; Oman Observer, decyzja ROP 87/2026; Gulf News, zniesienie obowiązku wizowego; Profit by Pakistan Today; Gulf News, posiadacze pakistańskich paszportów; Oman Observer, siła robocza, luty 2026; Oman Observer, siła robocza, maj 2025; Oman Observer, narodowości, koniec 2024; FBR, umowa Pakistan-Oman; FBR, Income Tax Ordinance 2001; Państwowy Bank Pakistanu, Podręcznik operacji dewizowych, rozdział 16; Państwowy Bank Pakistanu, rozdział 6; Bank Muscat; Sohar Islamic; EY; decree.om; Times of Oman; Gulf News, Golden Residency; a także nasze strony ofertowe cytowane powyżej.