خرید ملک در عمان برای پاکستانی‌ها: قواعد، پول و مالیات (۲۰۲۶)

خرید ملک در عمان برای پاکستانی‌ها: قواعد، پول و مالیات (۲۰۲۶)

آیا پاکستانی‌ها می‌توانند در عمان ملک بخرند؟ بله؛ خرید ملک در عمان برای پاکستانی‌ها شدنی است. تا ۶ نوامبر ۲۰۲۶، دارندهٔ گذرنامهٔ پاکستانی می‌تواند در هر جایی که قانون عمان به تبعهٔ خارجی اجازهٔ مالکیت می‌دهد ملک بخرد: مجتمع‌های گردشگری یکپارچه (ITC)، «شهرهای آینده»ای که نام برده شده، مانند شهر سلطان هیثم (Sultan Haitham City)، و محله‌های مسکونی یکپارچه، مانند سروح (Surooh). وزارت هیچ فهرستی از ملیت‌ها اعلام نکرده است؛ آنچه مخصوص پاکستان است مسیر پرداخت و اظهارنامه‌های مالیاتی است.

این راهنما توضیح می‌دهد که چرا پاسخ پرسش «آیا پاکستانی‌ها می‌توانند در عمان ملک بخرند» به محل ملک، مسیر انتقال پول و محل اقامت مالیاتی بستگی دارد. راهنما بررسی می‌کند که بیانیهٔ ژوئن ۲۰۲۶ وزارت برای خریدار پاکستانی چه معنایی دارد، پس از خرید کدام ویزا صادر می‌شود، پنج آگهی سایت ما با نرخ بانک مرکزی پاکستان (State Bank of Pakistan) در ۵ نوامبر ۲۰۲۶ چند روپیه قیمت دارند، دستورالعمل ارزی بانک مرکزی با پولی که از پاکستان خارج می‌شود چگونه برخورد می‌کند، سازمان درآمدهای فدرال (FBR) از مقیمان مالیاتی چه اظهاراتی می‌خواهد، و معاهدهٔ مالیاتی پاکستان و عمان و مالیات بر درآمد ۲۰۲۸ عمان دربارهٔ اجاره و سود فروش چه می‌گویند. همهٔ قواعد بر پایهٔ وضعیت ۶ نوامبر ۲۰۲۶ بیان شده‌اند و ممکن است تغییر کنند.

خرید ملک در عمان برای پاکستانی‌ها بر پایهٔ قواعد وزارت

روشن‌ترین بیانیهٔ اخیر دربارهٔ اینکه چه کسی می‌تواند کجا مالک شود از وزارت مسکن و برنامه‌ریزی شهری آمده است. در اواخر ژوئن ۲۰۲۶، پس از انتشار گزارش‌هایی مبنی بر اینکه قواعد تازهٔ اقامت کل کشور را به روی خریداران خارجی باز کرده است، وزارت اعلام کرد که مالکیت خارجی «در همهٔ مناطق سلطان‌نشین باز نشده است»؛ این را Gulf News گزارش کرده است. وزارت افزود که اصلاحیه‌های آیین‌نامهٔ اجرایی قانون اقامت خارجیان فقط به اقامت مربوط می‌شوند و چارچوب حقوقی مالکیت خارجی را تغییر نمی‌دهند. Siasat در گزارشی از مسقط در ۲۹ ژوئن ۲۰۲۶ و The Arabian Stories در ۲۵ ژوئن ۲۰۲۶ همین روایت را آورده‌اند.

این بیانیه از «اتباع خارجی» و غیرعمانی‌ها به‌صورت یک گروه سخن می‌گوید. نامی از پاکستان، هند یا هیچ کشور دیگری نمی‌برد، و شرایط آگهی‌هایی که ما خوانده‌ایم از خریداران با هر ملیتی یاد می‌کند. بنابراین برای خریدار پاکستانی، نخستین پرسش ملیت نیست بلکه محل ملک است: آیا زمین یا آپارتمان داخل یکی از مناطق تعیین‌شده قرار دارد؟ راهنمای ما دربارهٔ اینکه آیا خارجی‌ها می‌توانند در عمان ملک بخرند چهار مسیر را به‌طور کلی شرح می‌دهد، و مقالهٔ املاک عمانی که خارجی‌ها نمی‌توانند بخرند نشان می‌دهد چگونه پروژه‌ای را که بیرون از مناطق تعیین‌شده است بشناسیم.

با شهروندان کشورهای شورای همکاری خلیج فارس (GCC) رفتار دیگری می‌شود: وزارت گفته است که مالکیت آن‌ها تابع توافق‌های جداگانهٔ GCC و مقررات عمان در مکان‌های تأییدشده است. شهروند پاکستانی در این مسیر قرار نمی‌گیرد، پس فهرست مناطق تعیین‌شده همان فهرستی است که دربارهٔ او اجرا می‌شود.

خریدار پاکستانی کجا می‌تواند مالک شود: ITC، شهرهای آینده و سروح

فهرست وزارت سه بخش دارد. مجتمع‌های گردشگری یکپارچه از دیرباز مناطق مالکیت دائمی (فری‌هولد) بوده‌اند. شهرهای آینده‌ای که نام برده شده‌اند شهر سلطان هیثم، شهر الثریا و الجبل العالی هستند. بخش سوم محله‌های مسکونی یکپارچه است و سروح به‌عنوان نمونه آمده است. وزارت این‌ها را مقوله‌های جداگانه معرفی می‌کند، پس پروژه‌ای در شهر سلطان هیثم پروژهٔ «شهر آینده» است، نه ITC؛ این تفاوت وقتی به اقامت و وام بانکی می‌رسیم دوباره اهمیت پیدا می‌کند.

جدول زیر پنج آگهی ما را در برابر آن فهرست می‌گذارد. همهٔ ارقام در ۶ نوامبر ۲۰۲۶ از صفحه‌های آگهی برداشته شده‌اند و اهداف و قیمت‌های خود سازندگان هستند، نه پیشنهاد فروش. هرجا صفحه قیمت را به دلار داده، رقم ریال از تقسیم قیمت دلاری بر ۲٫۶۰۰۸ به دست آمده است.

واژهٔ خود وزارت برای شهر سلطان هیثم «شهر آینده» است و این راهنما هم همین واژه را به کار می‌برد. راهنمای شهر سلطان هیثم ما پروژه‌های آنجا را فهرست می‌کند، و مقالهٔ املاک فری‌هولد در عمان خود مقولهٔ ITC را شرح می‌دهد.

ملک برای فروش به خارجی‌های مقیم عمان: پاکستانی‌های ساکن عمان چه می‌توانند بخرند

بسیاری از کسانی که می‌پرسند خرید ملک در عمان برای پاکستانی‌ها یا دنبال ملک برای فروش به خارجی‌های مقیم عمان می‌گردند، پاکستانی‌هایی هستند که همین حالا در عمان زندگی می‌کنند. آن‌ها سومین گروه بزرگ خارجی‌های مقیم‌اند، پس بخش قابل توجهی از خریداران محتمل را تشکیل می‌دهند. ارقام زیر از مرکز ملی آمار و اطلاعات (NCSI) آمده و Oman Observer آن‌ها را گزارش کرده است؛ این سه ردیف چیزهای کمی متفاوت را می‌شمارند، پس روند یک‌دست نیستند.

در گزارش فوریهٔ ۲۰۲۶، دو گروه بزرگ دیگر کارگران بنگلادشی با ۶۰۹٬۲۵۹ نفر و کارگران هندی با ۵۱۲٬۷۸۶ نفر بودند، و به همین دلیل پاکستانی‌ها در جایگاه سوم قرار می‌گیرند. سهم ذکرشده در جدول محاسبهٔ خود ماست: ۲۹۲٬۷۹۲ تقسیم بر ۱٬۷۹۴٬۱۰۱ برابر ۱۶٫۳٪ است.

زندگی در عمان با ویزای کار فهرست مکان‌هایی را که پاکستانی می‌تواند مالک شود گسترده‌تر نمی‌کند. بیانیهٔ وزارت مناطق را فهرست می‌کند، نه دسته‌های اقامت را، پس کارمند پاکستانیِ یک شرکت عمانی هم مثل هر تبعهٔ خارجی دیگر با او رفتار می‌شود. آنچه اقامت تغییر می‌دهد جنبهٔ عملی کار است: مقیمی که در عمان حقوق می‌گیرد می‌تواند از درآمد عمانی خود پرداخت کند و لازم نیست پولی را از پاکستان خارج کند؛ نکته‌ای که بخش‌های بعدی به آن برمی‌گردند. راهنمای زندگی در عمان به‌عنوان خارجی مقیم دربارهٔ محله‌ها و مسکن مقیمان توضیح می‌دهد، و مقالهٔ خریداران هندی نشان می‌دهد جامعهٔ بزرگ دیگری از خارجی‌های مقیم با همین قواعد چگونه کنار می‌آید.

خرید ملک در عمان برای پاکستانی‌ها و گرفتن ویزا: ورود، ویزای مالک و اقامت طلایی

سه چیز جداگانه به‌آسانی با هم اشتباه گرفته می‌شوند: ویزای لازم برای ورود به عمان، ویزای مالک (Owner Visa) که پس از خرید صادر می‌شود، و اقامت طلایی (Golden Residency).

ورود. در ۱۴ اکتبر ۲۰۲۶، عمان و پاکستان در اسلام‌آباد و در هشتمین نشست کمیسیون مشترک وزارتی خود توافق‌نامهٔ معافیت متقابل از ویزا را امضا کردند؛ این را Gulf News و Profit by Pakistan Today گزارش کرده‌اند. دستور کار کمیسیون تجارت، سرمایه‌گذاری و تحرک نیروی کار را در بر می‌گرفت، و توافق‌نامهٔ ویزا دارندگان گذرنامه‌های دیپلماتیک، ویژه، خدمت و رسمی را پوشش می‌دهد. مطلبی از Gulf News که در ۳ نوامبر ۲۰۲۶ به‌روز شده می‌گوید این ترتیب به دارندگان گذرنامهٔ عادی پاکستانی که برای گردشگری سفر می‌کنند تعمیم نمی‌یابد و آن‌ها همچنان باید الزامات ورودی موجود عمان را رعایت کنند. درخواست ویزای عمان از طریق درگاه eVisa پلیس سلطنتی عمان انجام می‌شود که خدمات ویزای گردشگری، کار و اقامت را فهرست می‌کند؛ صفحه‌های نوع ویزا در همین درگاه قواعد جاری هر دسته را بیان می‌کنند.

ویزای مالک. تصمیم ۸۷/۲۰۲۶ پلیس سلطنتی عمان آیین‌نامهٔ اجرایی قانون اقامت خارجیان را اصلاح می‌کند و در شمارهٔ ۱۶۵۳ روزنامهٔ رسمی منتشر شده است؛ Oman Observer آن را در ۲۵ ژوئن ۲۰۲۶ گزارش کرد. این تصمیم به استناد گواهی مرجع صلاحیت‌دار، صدور ویزا و اقامت بدون کفیل را برای مالکان واحدهای ثبت‌شده و خریداران واحدهایی که ثبتشان در جریان است مجاز می‌کند. همسر و بستگان درجهٔ یک می‌توانند شامل شوند، و نمایندگان قانونی شرکتی که مالک است ممکن است واجد شرایط باشند. این ویزا از شش ماه تا یک سال اعتبار دارد، قابل تمدید است و اقامت تا سه ماه در هر ورود را مجاز می‌کند. اگر مالکیت به هر عمل قانونی به دیگری منتقل شود، اقامت مالک و اقامت خانواده پایان می‌یابد. گزارش، دسته‌ها را بر پایهٔ نقش (مالک، خریدار، نماینده، خویشاوند) توصیف می‌کند، نه بر پایهٔ ملیت، و حداقل ارزشی برای ملک ذکر نمی‌کند.

اقامت طلایی. برنامهٔ Invest Oman اقامت قابل تمدید ۱۰ ساله را با آستانهٔ OMR ۲۰۰٬۰۰۰ عرضه می‌کند و هفت مسیر واجد شرایط دارد که یکی از آن‌ها خرید ملک در یک ITC است؛ Gulf News این را در ۱ سپتامبر ۲۰۲۵ گزارش کرد. بر پایهٔ برداشت ما، مسیر ملک به یک ملک ITC با ارزش دست‌کم OMR ۲۰۰٬۰۰۰ نیاز دارد و پلیس سلطنتی عمان دربارهٔ هر پرونده تصمیم می‌گیرد.

هیچ‌یک از پنج قیمت ورودی در جدول آگهی‌ها به OMR ۲۰۰٬۰۰۰ نمی‌رسد، پس ویزای مالک همان ویزایی است که این واحدهای ورودی به آن مربوط می‌شوند. ویلاهای Hay Al Wafa گران‌تر از آن رقم هستند، اما پروژه در یک شهر آینده قرار دارد، نه در یک ITC، بنابراین اینکه هیچ واحدی بتواند درخواست اقامت طلایی را پشتیبانی کند، تصمیمی است که باید پلیس سلطنتی عمان بگیرد. مقاله‌های ما دربارهٔ اقامت طلایی در برابر ویزای مالک و دربارهٔ اقامت برای همسر، فرزندان و والدین هر مسیر را بیشتر شرح می‌دهند.

ملک در عمان به روپیهٔ پاکستان چقدر تمام می‌شود؟

ریال عمان با نرخ هر ریال ۲٫۶۰۰۸ دلار به دلار آمریکا ثابت شده است، و این یعنی قیمت روپیه‌ای ملک عمانی فقط با نرخ روپیه به دلار تغییر می‌کند. صفحهٔ اصلی بانک مرکزی پاکستان نرخ‌های USD/PKR را «تا ۰۵ نوامبر ۲۰۲۶» نشان می‌داد: نرخ تجدید ارزیابی M2M برابر ۲۷۶٫۶۷۰۱، میانگین موزون خرید ۲۷۶٫۳۵۵۲ و میانگین موزون فروش ۲۷۶٫۸۱۲۱. ضرب نرخ ثابت در نرخ تجدید ارزیابی PKR ۷۱۹٫۵۶ به ازای هر ریال می‌دهد (۷۱۸٫۷۴ با نرخ خرید و ۷۱۹٫۹۳ با نرخ فروش). بانک یا صرافی کارمزدها و حاشیهٔ خود را اعمال می‌کند، پس جدول نشان‌دهندهٔ مقیاس است، نه قیمت اعلام‌شده. مقالهٔ ما دربارهٔ نرخ ثابت ریال و خریداران ملک توضیح می‌دهد این نرخ ثابت از چه چیزی محافظت می‌کند و از چه چیزی نمی‌کند.

محاسبهٔ پشت هر ردیف این است: قیمت ریالی ضرب‌در ۲٫۶۰۰۸ برای دلار، و قیمت دلاری ضرب‌در ۲۷۶٫۶۷۰۱ برای روپیه. در ردیف‌هایی که آگهی نخست دلار را داده، برای رسیدن به ریال تقسیم بر ۲٫۶۰۰۸ انجام شده است، پس اختلاف گردکردن چند ریالی با رقم صفحه ممکن است.

یک مثال عملی با اقساط

صفحهٔ Plumeria ما پیش‌پرداخت ۲۵٪ با اقساط تا هفت سال را ذکر می‌کند و تقسیمی نمونه‌وار از قیمت ورودی $۹۵٬۰۰۰ ارائه می‌دهد. پیش‌پرداخت $۲۳٬۷۵۰ و مانده $۷۱٬۲۵۰ است. اگر مانده بر ۳۶ ماه تقسیم شود حدود $۱٬۹۷۹ در ماه، بر ۶۰ ماه حدود $۱٬۱۸۸ و بر ۸۴ ماه حدود $۸۴۸ می‌شود. به روپیه و با نرخ ۲۷۶٫۶۷۰۱ این‌ها ماهانه PKR ۵۴۷٬۵۷۶، PKR ۳۲۸٬۵۴۶ و PKR ۲۳۴٬۶۷۶ هستند و پیش‌پرداخت PKR ۶٬۵۷۰٬۹۱۵ می‌شود. صفحه یادآوری می‌کند که بهره و کارمزد، اگر وجود داشته باشد، در قرارداد خرید و فروش (SPA) آمده است.

اثر نرخ ارز بخشی است که مخصوص خریداران پاکستانی است. مانده $۷۱٬۲۵۰ با نرخ ۲۷۶٫۶۷۰۱ معادل PKR ۱۹٬۷۱۲٬۷۴۵ است. اگر روپیه ۱۰٪ ضعیف‌تر شود و به ۳۰۴٫۳۴ برسد، همین مانده PKR ۲۱٬۶۸۴٬۰۱۹ تمام می‌شود، یعنی PKR ۱٬۹۷۱٬۲۷۴ بیشتر برای یک تعهد دلاری یکسان. این رقم فرضی است؛ مقیاس را نشان می‌دهد و پیش‌بینی نیست. مقالهٔ ما دربارهٔ مقایسهٔ طرح‌های پرداخت ملک در عمان برنامه‌های پرداخت را در پروژه‌های مختلف مقایسه می‌کند.

خرید ملک در عمان برای پاکستانی‌ها از داخل پاکستان: مسیر بانک مرکزی

میان پاکستانی‌ای که بیرون از پاکستان درآمد دارد و پولش را نیز آنجا نگه می‌دارد، و پاکستانی مقیمی که می‌خواهد از محل وجوه روپیه‌ای پرداخت کند فرق هست. قواعد حواله به پولی مربوط می‌شود که از پاکستان خارج می‌شود، پس پرداختی که از حساب عمانی و از درآمد عمانی انجام شود اصلاً حوالهٔ خروجی از پاکستان نیست، هرچند اظهارنامه‌های مالیاتی بخش بعدی ممکن است همچنان لازم باشند.

برای پولی که از پاکستان خارج می‌شود، مرجع «دستورالعمل ارز خارجی» بانک مرکزی است. فصل ۱۶، دربارهٔ حواله‌های خصوصی، دسته‌هایی را بیان می‌کند که بانک‌های نمایندهٔ مجاز می‌توانند رسیدگی کنند، مانند ارث، تسهیلات حوالهٔ خانوادگی برای اتباع خارجی، حق عضویت، هزینهٔ عضویت و هزینهٔ آزمون. خرید ملک در خارج از کشور در میان عنوان‌های آن نیست. بند ۱۹، «سایر حواله‌های خصوصی»، می‌گوید درخواست افراد برای مقاصدی غیر از موارد فهرست‌شده باید با فرم M به بانک مرکزی داده شود، با ذکر کامل هدف و پیوست مدارک پشتیبان. بانک نمایندهٔ مجاز باید دربارهٔ اصالت پرونده خود را قانع کند، درخواست را تأیید کند و ارسال نماید، و بانک مرکزی پس از بررسی واقعیت‌های هر پرونده تصمیم می‌گیرد.

در عمل این یعنی ساکن پاکستان که قصد خرید با وجوه روپیه‌ای دارد باید از یک بانک نمایندهٔ مجاز آغاز کند و پیش از پرداخت هر مبلغ رزرو، به‌صورت کتبی بپرسد کدام مسیر اجرا می‌شود. دستورالعمل گاهی اصلاح می‌شود، پس پاسخ بانک دربارهٔ متن جاری همان است که باید به آن تکیه کرد، و هیچ بخشی از این راهنما توصیه دربارهٔ یک انتقال مشخص نیست.

فصل ۶ دستورالعمل دو سوی این پرسش را به هم پیوند می‌دهد. بند ۸A به بانک‌های نمایندهٔ مجاز اجازه می‌دهد برای فرد مقیم پاکستانی که «دارایی‌های نگهداری‌شده در خارج را به‌طور مقتضی اظهار کرده» حساب ارزی (foreign currency value account) باز کنند؛ این اظهار در اظهارنامهٔ دارایی ارائه‌شده به سازمان درآمدهای فدرال دیده می‌شود، و مقیم باید برای بازکردن حساب همین اظهار، از جمله آخرین اظهارنامهٔ دارایی را ارائه دهد. به بیان دیگر، وقتی ملک عمانی در اظهارنامهٔ دارایی قرار گرفت، نظام بانکی راهی تعریف‌شده برای نگهداری دریافتی‌های ارزی مانند اجاره دارد؛ بدون این اظهار، مسیر حساب باز نیست.

پول چگونه به عمان می‌رسد: حساب بانکی، حساب امانی و مدارک منبع وجوه

در سوی عمان، پرداخت برای واحدهای پیش‌فروش (آف‌پلن) تابع نظام حساب امانی (escrow) فرمان سلطنتی ۷۹/۲۰۲۵ است. این فرمان، قانون تنظیم املاک، در ۱۰ سپتامبر ۲۰۲۵ صادر و در روزنامهٔ رسمی شمارهٔ ۱۶۱۳ در ۱۴ سپتامبر ۲۰۲۵ منتشر شد؛ این را decree.om نقل می‌کند. ماده IV اجرای آن را ۱۸۰ روز پس از انتشار تعیین می‌کند که به حساب ما حدود ۱۳ مارس ۲۰۲۶ است، و ماده III نظام حساب امانی پیشین فرمان سلطنتی ۳۰/۲۰۱۸ را لغو می‌کند. مقالهٔ ما دربارهٔ قانون ۷۹/۲۰۲۵ و خریداران پیش‌فروش توضیح می‌دهد حساب امانی در عمل چگونه کار می‌کند.

خریداری که پیش از پرداخت حساب عمانی می‌خواهد، با پرسش‌های بانک دربارهٔ منبع وجوه روبه‌رو می‌شود. صفحهٔ حساب‌های غیرمقیم بانک Bank Muscat برای یک حساب غیرمقیم معمولی این‌ها را فهرست می‌کند: نسخهٔ گذرنامه، مدرک نشانی کامل محل سکونت، وضعیت شغلی، صورت‌حساب شش‌ماههٔ بانکی از بانکی در کشور محل اقامت به‌عنوان منبع وجوه، و هدف حساب همراه با مدرک پشتیبان، برای نمونه ملکی در عمان. حساب جداگانهٔ برنامهٔ اقامت طلایی نامهٔ معرفی از بانک کشور مبدأ و مبلغ سرمایه‌گذاری برنامه‌ریزی‌شده را نیز اضافه می‌کند. این الزامات از خود بانک است و ممکن است از بانکی به بانک دیگر فرق کند؛ راهنمای ما دربارهٔ باز کردن حساب بانکی عمان برای خریدار ملک آنچه بانک‌های اصلی منتشر کرده‌اند را مقایسه می‌کند، و مقالهٔ انتقال پول به عمان برای خرید ملک هزینهٔ انتقال‌ها را قیمت‌گذاری می‌کند.

چارچوب مبارزه با پولشویی پشت این درخواست‌ها قرار دارد. گروه ویژهٔ اقدام مالی (FATF) ارزیابی متقابل خود از عمان را در دسامبر ۲۰۲۴ منتشر کرد، و Oman Observer گزارش داد که این ارزیابی از پایبندی عمان به استانداردهای بین‌المللی تمجید کرده است. برای خریدار نتیجه عملی است: صورت‌حساب‌ها، قرارداد خرید و توضیحی روشن دربارهٔ منشأ پول، مدارکی هستند که انتقال را روان پیش می‌برند.

پول نقد موضوعی جداست. به نوشتهٔ Times of Oman (۳۰ اکتبر ۲۰۲۵)، پول نقد یا اسناد قابل معامله به ارزش OMR ۶٬۰۰۰ یا بیشتر، یا معادل آن در ارز دیگر، هنگام ورود به عمان، خروج از آن یا عبور از آن باید اظهار شود. این مبلغ $۱۵٬۶۰۵ است، یا با نرخ‌های بالا حدود PKR ۴٫۳۲ میلیون. اظهار نکردن جرمی است که برای فرد تا سه سال زندان و/یا جریمه تا OMR ۱۰٬۰۰۰ دارد.

آیا پاکستانی‌ها می‌توانند در عمان وام مسکن بگیرند؟

وام مسکن در برخی بانک‌ها و در حدودی محدود برای غیرمقیم‌ها در دسترس است. صفحهٔ تأمین مالی مسکن Sohar Islamic برای خارجی‌های مقیم می‌گوید این محصول برای مقیمان و غیرمقیم‌ها در دسترس است. این بانک کمترِ دو مقدار را تأمین مالی می‌کند: ۵۰٪ ارزش بازار ملک یا OMR ۲۵۰٬۰۰۰، با نرخ سود ۶٫۰۰٪ در سال، تا ۱۰ سال از جمله هر دورهٔ تنفس، که برای واحدهای در دست ساخت تا ۱۸ ماه است. متقاضی هنگام سررسید باید بین ۳۰ و ۶۰ سال داشته باشد. آزمون درآمد یا حقوق دست‌کم OMR ۵٬۰۰۰ است که به حساب بانکی واریز شود، یا اشتغال پایدار یا کسب‌وکار بیرون از عمان با درآمد سالانه دست‌کم OMR ۲۵٬۰۰۰، به‌علاوهٔ سابقهٔ اعتباری ۱۲ ماهه و نامهٔ کارفرما که دو سال اشتغال را تأیید کند. غیرمقیم‌ها همچنین نامهٔ اشتغالی ارائه می‌دهند که سفارت یا کنسولگری عمان در کشور محل اقامتشان آن را گواهی کرده باشد.

شرط مربوط به ملک تیزترین بخش است: صفحه فقط ملک‌های پروژه‌های ITC را واجد شرایط می‌داند که نزد بانک ثبت شده باشند و وزارت فروش آن‌ها را به غیرعمانی‌ها تأیید کرده باشد. در مورد آگهی‌های ما، سقف یک محاسبهٔ ساده است.

جدول سقف را نشان می‌دهد، نه پیشنهاد وام؛ بانک بر پایهٔ درآمد، سن، ثبت پروژه و سابقهٔ اعتباری تصمیم می‌گیرد. چون بانک به پروژه‌های ITC اشاره می‌کند، خریدار در پروژه‌ای در یک شهر آینده پیش از آنکه واجد شرایط بودن را فرض کند باید شرط بانک را با ثبت پروژه مقایسه کند. راهنمای ما دربارهٔ وام مسکن برای خارجی‌ها در عمان وام‌دهندگان را مقایسه می‌کند.

مقیم مالیاتی پاکستان چه چیزی را باید به FBR اظهار کند؟

ملک خارجی از نظر قانون مالیات بر درآمد ۲۰۰۱ پاکستان موضوع اظهار است؛ این قانون را سازمان درآمدهای فدرال منتشر می‌کند و تا ۳۰ ژوئن ۲۰۲۶ اصلاح شده است. سه بند اهمیت دارند.

اقامت (بند ۸۲). فرد برای یک سال مالیاتی مقیم شمرده می‌شود اگر در آن سال ۱۸۳ روز یا بیشتر در پاکستان حضور داشته باشد. بند (d) آزمون دومی برای شهروند پاکستان اضافه می‌کند: کسی که «بیش از یکصد و هشتاد و دو روز در هیچ کشور دیگری حضور ندارد» یا مالیات‌دهندهٔ مقیم هیچ کشور دیگری نیست. بر پایهٔ عبارت، این بند به روزهای حضور محدود نیست، پس اینکه آیا شامل یک کارگر پاکستانی مشخص در عمان می‌شود پرسشی برای متخصص مالیاتی پاکستان است. عمان تا ۱ ژانویهٔ ۲۰۲۸ مالیات بر درآمد شخصی ندارد.

اظهارنامهٔ دارایی (بند ۱۱۶). هر مالیات‌دهندهٔ مقیم که فرد است و اظهارنامه می‌دهد باید همراه آن یک اظهارنامهٔ دارایی و یک اظهارنامهٔ تطبیق دارایی ارائه کند. از زمان قانون مالی ۲۰۲۴، این بند صریحاً به «دارایی‌ها از جمله دارایی‌های خارجی» و به بدهی‌های خارجی اشاره می‌کند و دارایی‌های همسری که تحت تکفل است و فرزندان صغیر و دیگر افراد تحت تکفل را نیز دربر می‌گیرد.

اظهارنامهٔ درآمد و دارایی خارجی (بند ۱۱۶A). فرد مقیمی که درآمد خارجی کمتر از USD ۱۰٬۰۰۰ نداشته باشد، یا دارایی‌های خارجی‌اش ارزشی کمتر از USD ۱۰۰٬۰۰۰ نداشته باشد، باید اظهارنامه‌ای جداگانه ارائه کند. این اظهارنامه دارایی‌ها و بدهی‌های خارجی را در آخرین روز سال مالیاتی، هر دارایی خارجی منتقل‌شده در طول سال را با بهای آن، و درآمد خارجی را با هزینه‌ای که برای کسب آن صرف شده فهرست می‌کند. اگر کمیسر طبق بند ۱۱۶A(۲) ابلاغیه صادر کند و شخص بدون عذر موجه از انجام آن سر باز زند، بند ۱۹۵A آن را جرمی می‌کند که مجازاتش تا یک سال زندان، یا جریمه تا PKR ۵۰٬۰۰۰، یا هر دو است. قانون دارایی‌های خارجی (اظهار و بازگرداندن) ۲۰۱۸ نیز دارایی خارجی را شامل املاک واقع در بیرون از پاکستان تعریف می‌کند.

خط USD ۱۰۰٬۰۰۰ همان‌جایی است که آگهی‌های ما در دو سوی آن می‌افتند، چنان‌که جدول نشان می‌دهد. آزمون بر ارزش مجموع همهٔ دارایی‌های خارجی است، پس رقم یک ملک نقطهٔ شروع است، نه کل محاسبه.

خریدار زیر این خط، اگر مالیات‌دهندهٔ مقیم باشد، همچنان اظهارنامهٔ دارایی را ارائه می‌کند؛ اظهارنامهٔ جداگانهٔ بند ۱۱۶A همان است که آستانه آن را فعال می‌کند. اظهار نزد FBR همچنین سندی است که به دستورالعمل بانک مرکزی گره می‌خورد: بند ۸A از فصل ۶ پیش از آنکه مقیم بتواند حساب ارزی باز کند، اظهارنامهٔ دارایی اظهارشده را می‌خواهد.

خرید ملک در عمان برای پاکستانی‌ها و دو بار مالیات: معاهدهٔ پاکستان و عمان

پاکستان و عمان توافق خود برای جلوگیری از مالیات مضاعف را در ۱۲ ژوئن ۱۹۹۹ امضا کردند. متن موجود در وب‌گاه FBR با عبارت «In Force» (لازم‌الاجرا) علامت‌گذاری شده است، و فهرست معاهدات با دامنهٔ کامل FBR نسخه‌ای را هم نشان می‌دهد که با ابزار چندجانبه (Multilateral Instrument) اصلاح شده و در فهرست تاریخ ۱ آوریل ۲۰۲۱ دارد. متن اصلی و نسخهٔ اصلاح‌شده را با هم بخوانید. مواد مهم برای خریدار این‌ها هستند.

قاعدهٔ اعتبار مالیاتی داخلی پاکستان در بند ۱۰۳ قانون است: هرجا مالیات‌دهندهٔ مقیم درآمد با منشأ خارجی دارد که مشمول مالیات است و مالیات بر درآمد خارجی پرداخته، اعتبار برابر است با کمترِ مالیات خارجی پرداخت‌شده و مالیات پاکستانِ قابل پرداخت بر آن درآمد. ماده ۲۴(۳) معاهده همین نکته را از سوی معاهده می‌گوید. نتیجهٔ عملی این است که مالیات‌گرفتن عمان از اجاره، صورت‌حساب کامل دومی در پاکستان نمی‌سازد، هرچند درآمد همچنان هرجا اقامت پاکستانی اعمال می‌شود گزارش می‌شود. مقالهٔ ما دربارهٔ مالیات بر درآمد عمان برای مالکان خارجی سوی عمانی را عمیق‌تر پوشش می‌دهد، و مالیات ملک در عمان مالیات‌هایی را که به خود مالکیت مربوط می‌شوند.

مالیات بر درآمد ۲۰۲۸ عمان بر مالک پاکستانی چه اثری دارد؟

فرمان سلطنتی ۵۶/۲۰۲۵ که در ۲۲ ژوئن ۲۰۲۵ صادر و در ۳۰ ژوئن ۲۰۲۵ منتشر شد، به گزارش هشدار مالیاتی EY، مالیات بر درآمد شخصی را از ۱ ژانویهٔ ۲۰۲۸ معرفی می‌کند. نرخ ۵٪ بر درآمد خالص است، یعنی درآمد ناخالص بالاتر از OMR ۴۲٬۰۰۰ (حدود PKR ۳۰٫۲ میلیون). درآمد ناخالص شامل حقوق، درآمد خوداشتغالی، درآمد اجاره (leasing)، سود، مستمری و عواید فروش املاک است؛ درآمد اجاره را می‌توان با هزینه‌های مجاز و زیان‌های انتقالی تا پنج سال کاهش داد. مالیات‌دهندگان مقیم، یعنی کسانی که بیش از ۱۸۳ روز در عمان حضور دارند، بر درآمد کسب‌شده در عمان و خارج مالیات می‌پردازند. غیرمقیم‌ها فقط بر درآمد کسب‌شده در عمان مالیات می‌پردازند و نهادهای کسرکننده باید مالیات قابل پرداخت را از پرداخت‌ها به آن‌ها کسر کنند.

یک فرض ساده حساب را روشن می‌کند. فرض کنید مالیات‌دهندهٔ مقیمی در یک سال OMR ۵۰٬۰۰۰ درآمد ناخالص از همهٔ منابع دارد و هیچ کسری ندارد. مالیات ۵٪ از OMR ۸٬۰۰۰ است، یعنی OMR ۴۰۰، یا PKR ۲۸۷٬۸۲۵ با نرخ ۷۱۹٫۵۶. حال فرض کنید تنها درآمد عمانی اجاره‌ای کمتر از OMR ۴۲٬۰۰۰ است. بر پایهٔ توصیف EY، پایهٔ مالیاتی مبلغ بالاتر از آن خط است، پس برای آن اجاره مالیات عمانی وجود نخواهد داشت، و چون در عمان چیزی پرداخت نشده، مالیات خارجی‌ای هم نیست که پاکستان طبق بند ۱۰۳ اعتبارش دهد. این ارقام نمونه‌اند و پیش‌بینی هیچ اجاره‌ای نیستند؛ آیین‌نامه‌های اجرایی هنگام نگارش هشدار EY هنوز نیامده بودند، پس روش دقیق ممکن است فرق کند.

همین فرمان برای پاکستانی ساکن عمان نیز اهمیت دارد، چون آزمون ۱۸۳ روز او را از ۲۰۲۸ مقیم مالیاتی عمان می‌کند، وضعیتی که اگر پاکستان هم او را مقیم بشمارد، ملاک‌های تعیین‌کنندهٔ ماده ۴ معاهده باید آن را حل کنند. راهنمای مالک غایب ما و مقالهٔ مدیریت ملک در عمان به سوی اجاره می‌پردازند.

فهرست گام‌به‌گام برای خریدار پاکستانی در عمان

برای خوانندگانی که از پرسش خرید ملک در عمان برای پاکستانی‌ها گذشته‌اند، ترتیب زیر قواعد این راهنما را دنبال می‌کند. این یک توالی بررسی‌هاست، نه توصیه به خرید هیچ پروژه‌ای.

1. منطقهٔ پروژه را در فهرست وزارت تأیید کنید: ITC، شهر آینده‌ای که نام برده شده، یا محلهٔ مسکونی یکپارچه. از سازنده بخواهید آن را به‌صورت کتبی و در برابر واحد مشخص کند.
2. قرارداد خرید و فروش (SPA) را برای قیمت، برنامهٔ پرداخت، هدف تحویل، هزینهٔ سرویس و سند مالکیتی که خریدار دریافت می‌کند بخوانید.
3. تأیید کنید که پرداخت‌ها به حساب امانی پروژه می‌روند و پیش از هر انتقال جزئیات حساب را مستقیماً از سازنده یا بانک او راستی‌آزمایی کنید.
4. تصمیم بگیرید پول از کجا می‌آید. اگر از پاکستان خارج می‌شود، به‌صورت کتبی از یک بانک نمایندهٔ مجاز بپرسید کدام مسیر اجرا می‌شود و آیا درخواست فرم M لازم است.
5. مدارک منبع وجوه را جمع کنید: گذرنامه، مدرک نشانی، صورت‌حساب‌های شش‌ماهه و قرارداد خرید.
6. برنامهٔ پرداخت کامل را با نرخ جاری به روپیه تبدیل کنید و سابقهٔ تاریخ‌دار نرخ را برای اظهارنامهٔ دارایی نگه دارید.
7. بررسی کنید آیا اظهارنامهٔ پاکستانی به اظهارنامهٔ دارایی بند ۱۱۶ و اظهارنامهٔ بند ۱۱۶A نیاز دارد.
8. اسناد مالکیت، رسیدهای پرداخت و اعلامیه‌های بانکی را برای فروش یا هر درخواست ویزا کنار هم نگه دارید.
9. پس از آنکه واحد ثبت شد یا ثبتش در جریان است، گواهی مرجع صلاحیت‌دار را که درخواست ویزای مالک به آن تکیه دارد بخواهید.

پیش از امضا، علائم هشدار در مقالهٔ ما دربارهٔ اشتباهات و علائم هشدار هنگام خرید ملک در عمان توضیح داده شده‌اند، و فرایند کامل در راهنمای گام‌به‌گام خرید ملک در عمان آمده است. خریدارانی که نقطهٔ ورود ارزان‌تری می‌خواهند می‌توانند ملک ارزان در عمان برای خارجی‌ها را مقایسه کنند، و سازندگانِ پروژه‌های بالا در فهرست سازندگان عمان آمده‌اند.

هزینهٔ سرویس، تاریخ تحویل و هزینه‌های دیگری که خریدار پاکستانی باید مقایسه کند

قیمت خرید تنها بخشی از هزینه است. صفحه‌های آگهی ما هزینه‌های جاری زیر را ذکر می‌کنند و هر کدام رقم سازنده است، نه تعرفهٔ دولتی.

واحد اندازه‌گیری یکسان هم می‌تواند گمراه کند. در Alef Qurum، رقم OMR ۵ به ازای هر متر مربع در صفحه به‌صورت هزینهٔ سالانه خوانده می‌شود، پس واحد ۶۲٫۶۰ متر مربعی OMR ۳۱۳ می‌پردازد؛ اگر نرخ ماهانه خوانده شود، دوازده برابر آن می‌شود، و برای همین باید برنامه دورهٔ پرداخت را صریحاً بنویسد. راهنمای هزینه‌های سرویس ما بازه‌ها را در پروژه‌های مختلف مقایسه می‌کند.

صفحهٔ Plumeria همچنین یک کارمزد انتقال یک‌باره به میزان ۳٪ قیمت خرید را برای خریداران خارجی ذکر می‌کند، که بر قیمت ورودی $۹۵٬۰۰۰ آن برابر $۲٬۸۵۰ است (PKR ۷۸۸٬۵۱۰ با نرخ ۲۷۶٫۶۷۰۱). تحویل متغیر دیگر است: پنج هدف در جدول آگهی‌ها از Q4 ۲۰۲۷ تا Q2 ۲۰۲۹ را در بر می‌گیرند، و وضعیت تأخیر بر پایهٔ قانون در مقالهٔ ما دربارهٔ حقوق خریدار هنگام تأخیر سازنده آمده است.

سوالات متداول

آیا پاکستانی‌ها می‌توانند در عمان ملک بخرند؟

بله، تبعهٔ پاکستانی می‌تواند در مناطق تعیین‌شده‌ای که اتباع خارجی اجازهٔ مالکیت دارند در عمان ملک بخرد. بیانیهٔ ژوئن ۲۰۲۶ وزارت مجتمع‌های گردشگری یکپارچه، شهرهای آینده مانند شهر سلطان هیثم و محله‌های مسکونی یکپارچه مانند سروح را فهرست می‌کند و هیچ محدودیت ملیتی نام نمی‌برد، پس خرید ملک در عمان برای پاکستانی‌ها با همان شرایطی ممکن است که برای دیگر اتباع خارجی هست.

آیا پاکستانی می‌تواند از پاکستان در عمان ملک بخرد؟

بله، خود خرید از خارج ممکن است، اما مسیر پرداخت مهم است. برای وجوه روپیه‌ای که از پاکستان خارج می‌شوند، فصل ۱۶ دستورالعمل ارز خارجی بانک مرکزی مقاصد فهرست‌نشده را با فرم M به بانک مرکزی می‌فرستد، پس یک بانک نمایندهٔ مجاز باید پیش از هر انتقال مسیر را تأیید کند.

آیا پاکستانی‌ها با خرید ملک در عمان اقامت هم می‌گیرند؟

تنها با خرید نه؛ اقامت همان مسیرهایی را دنبال می‌کند که برای دیگر خارجی‌ها هست. ویزای مالک طبق تصمیم ۸۷/۲۰۲۶ پلیس سلطنتی عمان بدون کفیل است و حداقل ارزشی ندارد، و اقامت طلایی یک ملک ITC با ارزش دست‌کم OMR ۲۰۰٬۰۰۰ می‌خواهد که پلیس سلطنتی عمان دربارهٔ آن تصمیم می‌گیرد.

ملک عمان برای پاکستانی‌ها: به روپیه چقدر تمام می‌شود؟

پنج آگهی بالا با نرخ USD/PKR ۲۷۶٫۶۷۰۱ و نرخ ثابت ۲٫۶۰۰۸ بین PKR ۲۲٫۷ میلیون و PKR ۴۸٫۴ میلیون شروع می‌شوند. Sarooj Oasis از حدود OMR ۳۱٬۶۰۰ و استودیوی Yenaier از $۱۷۴٬۸۰۰ شروع می‌شود و شرایط اقساط را هر سازنده تعیین می‌کند.

ملک برای فروش به خارجی‌های مقیم عمان: آیا پاکستانی‌ها هنگام زندگی در آنجا می‌توانند در عمان ملک بخرند؟

بله، اما اقامت به‌تنهایی فهرست مناطق را گسترده‌تر نمی‌کند. بیانیهٔ وزارت مناطق تعیین‌شده برای اتباع خارجی را فهرست می‌کند، پس کارمندی که در عمان زندگی می‌کند در همان ITCها، شهرهای آینده و محله‌هایی می‌خرد که خریداری در خارج از کشور می‌خرد.

آیا خارجی‌ها می‌توانند در عمان ملک بخرند و پاکستانی‌ها مجوز ویژه می‌خواهند؟

خارجی‌ها می‌توانند در مناطق تعیین‌شده بخرند، و بیانیهٔ وزارت و شرایط آگهی‌هایی که خوانده‌ایم هیچ مجوز ویژه‌ای برای پاکستانی‌ها نام نمی‌برند. ثبت نزد وزارت مسکن و برنامه‌ریزی شهری انجام می‌شود، چنان‌که صفحه‌های آگهی بیان می‌کنند.

آیا باید ملک عمانی را به FBR اظهار کنم؟

اگر مالیات‌دهندهٔ مقیم پاکستان هستید و اظهارنامه می‌دهید، بله: بند ۱۱۶ اظهارنامهٔ دارایی شامل دارایی‌های خارجی را الزامی می‌کند و بند ۱۱۶A اظهارنامهٔ جداگانه‌ای را در USD ۱۰۰٬۰۰۰ دارایی خارجی یا USD ۱۰٬۰۰۰ درآمد خارجی می‌خواهد.

آیا پاکستان از اجارهٔ ملک عمانی مالیات می‌گیرد؟

مقیم مالیاتی پاکستان درآمد با منشأ خارجی را گزارش می‌کند، و معاهدهٔ پاکستان و عمان به عمان اجازه می‌دهد از اجارهٔ ملک در آنجا مالیات بگیرد (ماده ۶). ماده ۲۴(۳) و بند ۱۰۳ به پاکستان اعتبار مالیاتی برای مالیات پرداخت‌شده در عمان می‌دهند، با سقف مالیات پاکستان بر همان درآمد.

آیا عمان از ۲۰۲۸ از اجارهٔ من مالیات می‌گیرد؟

شاید: از ۱ ژانویهٔ ۲۰۲۸ فرمان سلطنتی ۵۶/۲۰۲۵ درآمد بالاتر از OMR ۴۲٬۰۰۰ را با نرخ ۵٪ مشمول مالیات می‌کند و درآمد اجاره شامل آن است. اجارهٔ کمتر از این خط، به‌تنهایی، طبق توصیف EY پایهٔ مالیاتی باقی نمی‌گذارد.

آیا پاکستانی می‌تواند در عمان وام مسکن بگیرد؟

بله، در موارد محدود؛ پس پاکستانی‌هایی که می‌خواهند با تأمین مالی در عمان ملک بخرند باید نخست شرایط بانک را بررسی کنند. Sohar Islamic می‌گوید تأمین مالی مسکن آن برای غیرمقیم‌ها تا کمترِ ۵۰٪ ارزش یا OMR ۲۵۰٬۰۰۰، با نرخ ۶٫۰۰٪ تا ۱۰ سال، برای پروژه‌های ITC ثبت‌شده نزد بانک باز است.

آخرین بررسی: 6 نوامبر 2026. منابع: Gulf News، شفاف‌سازی دربارهٔ مالکیت؛ Siasat؛ The Arabian Stories؛ Oman Observer، تصمیم ۸۷/۲۰۲۶ پلیس سلطنتی عمان؛ Gulf News، معافیت از ویزا؛ Profit by Pakistan Today؛ Gulf News، دارندگان گذرنامهٔ پاکستانی؛ Oman Observer، نیروی کار فوریهٔ ۲۰۲۶؛ Oman Observer، نیروی کار مه ۲۰۲۵؛ Oman Observer، ملیت‌ها در پایان ۲۰۲۴؛ FBR، توافق پاکستان و عمان؛ FBR، قانون مالیات بر درآمد ۲۰۰۱؛ بانک مرکزی پاکستان، دستورالعمل ارز خارجی فصل ۱۶؛ بانک مرکزی پاکستان، فصل ۶؛ Bank Muscat؛ Sohar Islamic؛ EY؛ decree.om؛ Times of Oman؛ Gulf News، اقامت طلایی؛ و صفحه‌های آگهی ما که در بالا ذکر شد.