مزرعه برای فروش در عمان: آنچه خارجیها قانوناً میتوانند مالک شوند
مزرعه برای فروش در عمان، تا ۶ نوامبر ۲۰۲۶، بهطور کلی برای خریداران خارجی بسته است. فرمان سلطنتی ۲۹/۲۰۱۸ غیرعمانیها را از استفادهٔ کشاورزی از زمینی که در اختیار دارند، در همهٔ استانها منع میکند. خارجیها میتوانند خانه‌ها و قطعهزمینهای با مالکیت دائمی (فریهولد) را درون مجتمع‌های گردشگری یکپارچه (ITC) دارای مجوز در اختیار بگیرند، و پروژههای کشاورزی نیز از راه قراردادهای حق انتفاع دولتی با شرکت‌های عمانی اجرا می‌شوند.
این راهنما سه چیزی را از هم جدا میکند که آگهیهای مربوط به مزرعه برای فروش در عمان آنها را با هم مخلوط می‌کنند: زمین کشاورزی، خانهٔ مزرعه، و ویلای دارای باغ در یک ITC. راهنما فرمان را ماده به ماده می‌خواند، نشان میدهد زمین کشاورزی دولتی در عمل چگونه واگذار میشود، قواعد آب و چاه را توضیح میدهد، چهار منطقه‌ای را که مردم بیشتر جست‌وجو می‌کنند (سیب، صحار، نزوی و صلاله) با هم مقایسه میکند، سه آگهی مرتبط با مزرعه و زمین را که در سبد ملکی ما قرار دارند با قواعد می‌سنجد، و در پایان یک فهرست مدارک و یک فهرست علائم هشدار ارائه میدهد. هر قاعده تاریخ‌دار است و ممکن است تغییر کند.
مزرعه برای فروش در عمان: پاسخ‌های کوتاه در ۶ نوامبر ۲۰۲۶
جدول زیر پیش از ورود به جزئیات، وضعیت را خلاصه میکند. هر ردیف سندی را نام می‌برد که بر آن تکیه دارد تا خواننده بتواند عبارت‌های اصلی را خودش بررسی کند.
| پرسش | وضعیت در ۶ نوامبر ۲۰۲۶ | مبنا |
|---|---|---|
| آیا یک غیرعمانی میتواند مالک زمین کشاورزی شود؟ | خیر. فرمان، غیرعمانیها را از استفادهٔ کشاورزی از زمین و املاکشان در همهٔ استانها منع میکند. | فرمان سلطنتی ۲۹/۲۰۱۸، ماده ۲ (به نقل از Oman Observer) |
| آیا یک غیرعمانی میتواند زمین کشاورزی را با اجاره یا حق انتفاع در اختیار بگیرد؟ | فقط از راه یک پروژه و با تأیید وزارتی؛ خلاصهٔ یک دفتر حقوقی از شرکتی با دستکم ۶۰٪ مالکیت عمانی و مدت ۱ تا ۱۰ سال سخن می‌گوید. | تصمیم وزارتی ۲۹۲/۲۰۲۰ (خلاصهٔ CMS، ۲۰۲۰) |
| آیا یک خارجی میتواند مالک قطعه‌زمین یا ویلای فریهولد در یک ITC شود؟ | بله، در ITCهای دارای مجوز، با تعهد به ساختوساز روی قطعه‌زمین‌ها. | فرمان سلطنتی ۱۲/۲۰۰۶ و تصمیم وزارتی ۱۹۱/۲۰۰۷ (راهنمای زمین ما) |
| آیا قطعه‌زمین ITC به زمین کشاورزی تبدیل میشود؟ | خیر. قطعهزمینهای ITC برای ساختوساز فروخته می‌شوند؛ قیمت فروش هر دو مرحلهٔ عرضهٔ قطعهزمینهای Muriya شامل یک ویلا است. | صفحه‌های آگهی ما |
| چه کسی زمین کشاورزی دولتی را واگذار میکند؟ | وزارت مسکن و برنامه‌ریزی شهری قراردادهای حق انتفاع کشاورزی را همراه با وزارت کشاورزی، شیلات و منابع آب (MAFWR) امضا میکند. | Oman Observer، ۱۹ آوریل و ۱۱ اوت ۲۰۲۶ |
| آیا خرید مزرعه اقامت میدهد؟ | بهتنهایی خیر. اقامت طلایی یک ملک ITC با ارزش دستکم OMR ۲۰۰٬۰۰۰ ($۵۲۰٬۱۶۰) میخواهد؛ ویزای مالک (تصمیم ROP شمارهٔ ۸۷/۲۰۲۶) حداقل ارزشی ندارد. | تصمیم ROP شمارهٔ ۸۷/۲۰۲۶؛ راهنمای اقامت ما |
آیا مزرعه برای فروش در عمان برای خارجیها باز است؟ فرمان سلطنتی ۲۹/۲۰۱۸ چه می‌گوید
این فرمان نقطهٔ آغاز هر پرسشی دربارهٔ مزرعه برای فروش در عمان است و متنی کوتاه دارد. بر پایهٔ مدخل decree.om، فرمان در ۱۱ نوامبر ۲۰۱۸ صادر شد و در پیوست روزنامهٔ رسمی شمارهٔ ۱۲۶۸ مورخ ۱۸ نوامبر ۲۰۱۸ منتشر گردید. خود فرمان چهار ماده کوتاه دارد: قانون پیوست را اجرا میکند، به وزیر مسکن دستور میدهد آیین‌نامه‌های اجرایی را صادر کند، هر چه را با آن در تعارض باشد لغو میکند، و از روز پس از انتشار اجرایی میشود. اصل مطلب در قانون پیوست قرار دارد.
دو گزارش Oman Observer از نوامبر ۲۰۱۸ این قانون را توصیف می‌کنند. گزارش نخست ماده ۱ را چنین نقل میکند که غیرعمانیها را از مالکیت زمین و ملک در مسندم، البریمی، الظاهره، الوسطی، ظفار (با استثنای صلاله از ممنوعیت ظفار)، لوی، شناص، مصیره، جبل اخضر و جبل شمس منع میکند، و نیز کوه‌ها و جزیره‌های راهبردی و نواحی نزدیک به کاخ‌ها، مراکز امنیتی و مسیرهای باستان‌شناسی را شامل میشود. گزارش دوم با تیتر «Expats can’t farm in land» ماده ۲ را نقل میکند: غیرعمانیها در همهٔ استان‌های سلطنت از به‌کار بردن زمین و املاک خود برای کشاورزی منع شدهاند.
این تفاوت اهمیت دارد. ماده ۱ یک نقشه است: مناطقی کامل را از مالکیت خارجی بیرون می‌برد. ماده ۲ محدودیتی در نحوهٔ استفاده است که به منطقه‌ای خاص وابسته نیست. خارجی‌ای که یک خانهٔ معمولی در صلاله بخرد، جایی که مالکیت ممنوع نیست، باز هم از استفادهٔ کشاورزی از آن زمین منع میشود. هیچ‌یک از دو گزارش برای بند کشاورزی مجازاتی نام نمی‌برد. تنها پیامدی که توصیف می‌کنند در مواد ۳ تا ۵ آمده است که به عمانی‌های پیشین مربوط میشود؛ آنان باید ظرف دو سال (قابل تمدید برای یک سال) زمین واگذارشده از سوی دولت را در مناطق فهرست‌شده منتقل کنند، و اگر نکنند دادگاه ملک را به عمانی‌ها می‌فروشد و بها را به مالک می‌پردازد.
فرمان چه چیزی را تعیین میکند و چه چیزی را نه
| مقرره | مفاد | منبع |
|---|---|---|
| ماده ۱ | مالکیت زمین و ملک برای غیرعمانیها در استانها و ولایت‌های فهرست‌شده و نزدیک کاخ‌ها، مراکز امنیتی و مسیرهای باستان‌شناسی ممنوع است | Oman Observer، ۱۸ نوامبر ۲۰۱۸ |
| ماده ۲ | غیرعمانیها نمی‌توانند زمین و املاک خود را در همهٔ استانها برای مقاصد کشاورزی به‌کار ببرند | Oman Observer، ۱۸ نوامبر ۲۰۱۸ |
| ماده ۳ | عمانی‌های پیشین زمین واگذارشدهٔ دولتی را در مناطق فهرست‌شده ظرف ۲ سال به یک عمانی منتقل می‌کنند؛ وزیر مسکن فقط میتواند ۱ سال تمدید کند | Oman Observer، ۱۸ نوامبر ۲۰۱۸ |
| مواد ۴ و ۵ | اگر انتقالی انجام نشود، دادگاه به درخواست وزیر ملک را به عمانی‌ها می‌فروشد و بها را به مالک می‌پردازد | Oman Observer، ۱۸ نوامبر ۲۰۱۸ |
| متن اجرایی | تصمیم وزارتی ۲۹۲/۲۰۲۰ جزئیات را می‌افزاید، از جمله حریم ۵۰۰ متری پیرامون نهادهای امنیتی و نظامی | به‌روزرسانی حقوقی CMS، ۲ ژوئیه ۲۰۲۰ |
همین آیین‌نامهٔ اجرایی، آن‌گونه که CMS خلاصه کرده است، «زمین‌ها یا املاک با کاربری کشاورزی در همهٔ استانها» را در شمار جاهایی می‌آورد که مالکیت در آنها ممنوع است، و حریم ممنوعهٔ ۵۰۰ متری را پیرامون نهادهای امنیتی و نظامی و ۱٬۰۰۰ متر را از دیوارهای کاخ سلطنتی تعیین میکند. راهنمای خود ما دربارهٔ املاکی که خارجیها نمی‌توانند بخرند می‌افزاید که شهروندان کشورهای شورای همکاری خلیج فارس (GCC) میتوانند با تأیید وزارتخانه بیرون از مناطق مستثنا مالک شوند، اما نه مالک زمین کشاورزی.
مزرعه برای فروش در عمان یا خانهٔ مزرعه؟ سه دارایی متفاوت
خانهٔ مزرعه برای فروش در عمان، آن‌گونه که آگهی‌ها این اصطلاح را به‌کار می‌برند، یک دستهٔ حقوقی نیست. معمولاً به یکی از سه دارایی متفاوت اشاره دارد و پاسخ برای یک خارجی در هر مورد فرق میکند.
- خانه‌ای روی زمین کشاورزی. زمین در ردهبندی کشاورزی قرار دارد، پس ممنوعیت ماده ۲ اعمال میشود. یک خارجی نه بهعنوان کشاورز میتواند آن را در اختیار بگیرد و نه بهعنوان مالکی که خودش در آن زندگی میکند.
- خانهٔ آخر هفته یا خانهٔ استراحت روی قطعه‌زمینی با کاربری مسکونی. ردهبندی کاربری زمین تعیین‌کننده است. جایی که کاربری مسکونی است و منطقه در فهرست ماده ۱ نیست، پرسش این است که آیا یک غیرعمانی اصلاً میتواند آن قطعه را در اختیار داشته باشد، که بیرون از ITCها محدود است. راهنمای ما دربارهٔ خرید زمین در عمان بهعنوان خارجی توضیح میدهد چرا قطعهزمینهای خالی بیرون از ITC عموماً بسته‌اند.
- ویلای دارای باغ درون یک ITC. این یک خانهٔ فریهولد و باز به روی خریداران خارجی است، اما محل سکونت است، نه مزرعه. پروژهٔ «Olive Farms» در جبل سیفه به همین دسته تعلق دارد و در ادامهٔ این راهنما بررسی میشود.
قاعدهٔ عملی این است که پیش از هر انتقال پول، ردهبندی کاربری زمین را برای یک قطعهٔ مشخص و بهصورت کتبی بخواهید. آگهی مزرعه برای فروش در عمان که فقط «مزرعه» بنویسد، دربارهٔ این ردهبندی هیچ چیزی به خریدار نمی‌گوید، و فرمان همین ردهبندی را تعیین‌کننده می‌داند.
مزرعه برای فروش در عمان؟ دولت زمین کشاورزی را واقعاً چگونه واگذار میکند
اگر مزرعه برای فروش در عمان به روی خریداران خارجی بسته است، مزرعه‌های تازه چگونه ساخته می‌شوند؟ پاسخ در ۲۰۲۶ حق انتفاع از زمین دولتی است. دولت مالکیت را نگه می‌دارد و حق استفاده از یک قطعه را برای یک پروژهٔ مشخص میدهد. وزارت مسکن و برنامه‌ریزی شهری با همکاری MAFWR قراردادها را امضا میکند و Oman Observer چند دسته از آنها را گزارش کرده است.
| تاریخ گزارش | آنچه امضا شد | محل | اندازه و ارزش اعلام‌شده |
|---|---|---|---|
| ۱۴ اکتبر ۲۰۲۴ | ۸۷ توافق حق انتفاع زمین | استان ظفار | بیش از ۷٬۰۰۰ ایکر؛ سرمایه‌گذاری بیش از OMR ۵٫۹ میلیون |
| ۱۹ آوریل ۲۰۲۶ | ۱۸ قرارداد حق انتفاع کشاورزی | البریمی، شمال الشرقیه، شمال و جنوب الباطنه، الوسطی، ظفار | حدود ۳۰۰ ایکر زمین دولتی؛ سرمایه‌گذاری بیش از RO ۱٫۹ میلیون |
| ۱۱ اوت ۲۰۲۶ | ۱۰ قرارداد حق انتفاع کشاورزی | مقشن، ثمریت، شلیم و جزایر حلانیات (ظفار) | بیش از ۲٬۰۰۰ فدان؛ سرمایه‌گذاری بیش از RO ۲ میلیون |
منبع‌ها عبارت‌اند از گزارش اکتبر ۲۰۲۴، گزارش آوریل ۲۰۲۶ و گزارش اوت ۲۰۲۶. این گزارش‌ها در دو مورد از ایکر و در مورد سوم از فدان استفاده می‌کنند، بنابراین ردیف‌ها را نمی‌توان با هم جمع کرد. هیچ‌کدام مدت قرارداد یا اجاره‌بها را اعلام نمی‌کند. دستهٔ اوت در جریان نمایشگاه و همایش امنیت غذایی ۲۰۲۶ در صلاله امضا شد. پروژههای آوریل از انگورکاری در شمال الشرقیه تا تولید علوفه و محصولات زراعی، گواوا، سپودیلا و پیاز، زنبورداری و یک پروژهٔ کندر در ظفار را در بر می‌گیرند.
حساب نمونه: سرمایه‌گذاری اعلام‌شده چه چیزی را نشان میدهد
تقسیم سرمایه‌گذاری اعلام‌شده بر شمار قراردادهای اعلام‌شده، اندازهٔ تقریبی هر پروژه را به دست میدهد. واژهٔ «بیش از» در هر منبع به این معناست که این‌ها کف مقدارند، نه میانگینِ مجموعهای دقیق.
- اکتبر ۲۰۲۴: OMR ۵٫۹ میلیون تقسیم بر ۸۷ توافق، حدود OMR ۶۷٬۸۰۰ برای هر توافق میشود.
- آوریل ۲۰۲۶: RO ۱٫۹ میلیون تقسیم بر ۱۸ قرارداد، حدود RO ۱۰۵٬۶۰۰ برای هر قرارداد میشود.
- اوت ۲۰۲۶: RO ۲ میلیون تقسیم بر ۱۰ قرارداد، دقیقاً RO ۲۰۰٬۰۰۰ برای هر قرارداد میشود.
اگر سرمایه‌گذاری را بر مساحت زمین در دو دسته‌ای که با ایکر گزارش شدهاند تقسیم کنیم، برای دستهٔ ۲۰۲۴ ظفار حدود OMR ۸۴۳ به‌ازای هر ایکر (۵٫۹ میلیون بر ۷٬۰۰۰ ایکر) و برای دستهٔ آوریل ۲۰۲۶ حدود OMR ۶٬۳۳۳ به‌ازای هر ایکر (۱٫۹ میلیون بر ۳۰۰ ایکر) به دست می‌آید. این فاصله بازتاب تفاوت محصولات و زیرساخت‌هاست، نه قیمت زمین، چون خود زمین فروخته نمی‌شود. نکته برای خریداری که هر مزرعه برای فروش در عمان را بررسی میکند این است که کشاورزی از راه واگذاری رشد میکند، نه از راه یک بازار آزاد مزرعه‌های فریهولد.
واگذاری در Najd در ۲۰۲۲ چقدر هزینه داشت
دقیق‌ترین اظهار عمومی دربارهٔ هزینه که ما خوانده‌ایم تاریخ دارد. در اوت ۲۰۲۲، Oman Observer گزارش کرد که منطقهٔ کشاورزی Najd در ظفار زمین را به سرمایه‌گذاران تأییدشده با هزینهٔ سالانهٔ RO ۵۰ برای ۱۰۰ ایکر نخست به‌علاوهٔ RO ۵ برای هر ایکر اضافی واگذار میکند. سرمایه‌گذار یک مطالعهٔ توجیهی ارائه میدهد که کارشناسان پیش از واگذاری زمین آن را راستی‌آزمایی می‌کنند. با همان شرایط ۲۰۲۲، واگذاری ۲۵۰ ایکر RO ۵۰ به‌علاوهٔ ۱۵۰ ایکر با نرخ RO ۵ هزینه دارد، یعنی RO ۸۰۰ در سال. مقاله نگفته بود که سرمایه‌گذاران خارجی واجد شرایط‌اند یا نه، و ممکن است این هزینه از ۲۰۲۲ تاکنون تغییر کرده باشد.
یک سرمایه‌گذار خارجی چگونه میتواند بهطور قانونی در عمان کشاورزی کند؟
دو چارچوب حقوقی را باید کنار هم خواند. نخست قاعدهٔ زمین است که در بالا آمد. دوم قانون سرمایه‌گذاری خارجی (فرمان سلطنتی ۵۰/۲۰۱۹) است که به سرمایه‌گذاران خارجی اجازه میدهد در فعالیت‌هایی که در فهرست ممنوع نیستند تا ۱۰۰٪ مالک یک شرکت باشند. Oman Observer در گزارش ۱ سپتامبر ۲۰۲۴ نوشت که تصمیم وزارتی ۴۳۵/۲۰۲۴ شمار ۲۸ فعالیت را به فهرستی افزود که نخست بر پایهٔ تصمیم وزارتی ۲۰۹/۲۰۲۰ صادر شده بود، و به این ترتیب ۱۲۳ فعالیت به روی سرمایه‌گذاران خارجی بسته ماند. از افزوده‌هایی که مقاله نام می‌برد، آبزی‌پروری آب شیرین تنها موردی است که به تولید غذا مربوط میشود؛ مقاله هیچ فعالیت کشاورزی یا دامداری را نام نمی‌برد.
بنابراین یک شرکت با مالکیت خارجی با دو آزمون جداگانه روبه‌رو است. فعالیت نباید در فهرست ممنوع باشد، و زمین باید از راهی تأمین شود که قواعد زمین اجازه می‌دهند. خلاصهٔ CMS از تصمیم وزارتی ۲۹۲/۲۰۲۰ حق انتفاع یا اجارهٔ زمین کشاورزی را برای پروژه‌ای که به توسعهٔ عمان کمک کند چنین توصیف میکند: نیازمند تأیید وزارتی همراه با مطالعهٔ توجیهی، شرکتی با دستکم ۶۰٪ مالکیت عمانی، و مدتی دستکم یک سال و حداکثر ده سال. این برداشت خلاصهٔ یک دفتر حقوقی در سال ۲۰۲۰ است، نه متن آیین‌نامه، پس هر پروژهٔ واقعی به متن جاری و یک موضع کتبی از وزارتخانه نیاز دارد.
یک نمونهٔ قدیمی‌تر نشان میدهد قاعدهٔ ویژهٔ عمانی‌ها در عمل چقدر میتواند محدود باشد. گزارش سال ۲۰۱۳ دربارهٔ تصمیم وزارتی ۱۵/۲۰۱۳ که farmlandgrab.org از یک مطلب Muscat Daily بازنشر کرد، اجارهٔ زمین کشاورزی در مناطق مرزی البریمی را به شهروندان و شرکت‌های کاملاً عمانی محدود می‌کرد که فقط در کشاورزی سرمایه‌گذاری می‌کنند، با تمدید سالانه و شرط استفاده از دستکم نیمی از زمین ظرف سه سال. این تصمیم به یک استان مربوط است و سیزده سال از آن گذشته است؛ تنها برای نشان دادن الگوی شرط‌های «یا استفاده کن یا از دست بده» نقل میشود.
مقررهٔ دیگری، تصمیم وزارتی ۸۴/۲۰۲۰ دربارهٔ کاربری زمین کشاورزی، تاریخچه‌ای پیچیده داشته است. مدخل decree.om برای تصمیم وزارتی ۹۵/۲۰۲۳ نشان میدهد که MAFWR در ۲۰۲۳ پذیرش درخواست‌ها را بر پایهٔ آن مقرره به حال تعلیق درآورد. خریداران نباید فرض کنند مقرره‌ای که در مقاله‌های قدیمی‌تر خوانده‌اند هنوز درخواست می‌پذیرد.
زمین کشاورزی در عمان در اعداد
MAFWR یک گزارش رسانه‌ای ارائه داد که Oman Observer در ۲ آوریل ۲۰۲۶ منتشر کرد. این گزارش دستاوردهای ۲۰۲۵ را در بر میگیرد و داده‌های زمین آن تا پایان ۲۰۲۴ است. نسبت‌های ستون آخر محاسبهٔ خود ما از همین ارقام‌اند.
| شاخص (MAFWR، پایان ۲۰۲۴) | رقم | نسبت (محاسبهٔ ما) |
|---|---|---|
| زمین کشاورزی یا قابل کشت | ۵٫۵ میلیون فدان | حدود ۷٫۵٪ از کل مساحت عمان، به گفتهٔ MAFWR |
| مجموع واحدهای کشاورزی | ۳۵۵٬۰۰۰ فدان | ۳۵۵٬۰۰۰ / ۵٬۵۰۰٬۰۰۰ = ۶٫۵٪ از زمین قابل کشت |
| زمین زیر کشت | حدود ۳۱۲٬۰۰۰ فدان | ۳۱۲٬۰۰۰ / ۳۵۵٬۰۰۰ = ۸۷٫۹٪ از واحدها؛ ۵٫۷٪ از زمین قابل کشت |
| مراتع طبیعی | ۳٫۲ میلیون فدان | برای خرید بهعنوان مزرعه در دسترس نیست |
| مراکز پژوهشی، ایستگاه‌ها و نهالستان‌ها | ۲۶ | قابل اعمال نیست |
از این ارقام دو برداشت به دست می‌آید. نخست، بیشتر زمینی که میتوان در آن کشاورزی کرد هنوز بهعنوان واحد کشاورزی در اختیار کسی نیست: واحدها حدود ۶٫۵٪ از کل زمین قابل کشت‌اند. این با واگذاری قطعه‌های تازه از سوی دولت سازگار است. دوم، تقریباً نه دهم فدان‌های واحدهای موجود زیر کشت است، پس واحدی که بی‌استفاده مانده از هنجار فاصله میگیرد.
خط لولهٔ سرمایه‌گذاری نیز به همین سو اشاره دارد. در ۳ اکتبر ۲۰۲۶ Oman Observer گزارش کرد که ۱۲ پروژهٔ تأمین‌شدهٔ بخش غذا به ارزش RO ۹۷٫۴۱۳ میلیون و ۱۳ فرصت آماده‌شده به ارزش RO ۱۲۲٫۸۴۹ میلیون از راه Invest Oman وجود دارد. شش مورد از آن ۱۳ فرصت در منطقهٔ کشاورزی Najd در المزیونه در ظفار است و پرواربندی دام و لبنیات (RO ۴٫۴۴۹ میلیون)، خربزه (RO ۲٫۱ میلیون)، سبزی‌های برگی گلخانه‌ای (RO ۱٫۶ میلیون)، پیاز (RO ۴٫۸ میلیون)، سیر (RO ۲٫۳ میلیون) و سیب‌زمینی (RO ۵٫۵ میلیون) را در بر میگیرد. یک مجتمع کشاورزی هوشمند به ارزش RO ۱۷ میلیون در قریات نیز در فهرست آمده است. مقاله نمی‌گوید چه کسانی میتوانند سرمایه‌گذاری کنند. طرح‌های بزرگ‌تری هم وجود دارند: گزارش ژانویهٔ ۲۰۲۵ از Oman Observer دربارهٔ بخش کشاورزی و شیلات شهر کشاورزی سحم را ۶۵ کیلومتر مربع توصیف میکند که ۷۰٪ آن به کشاورزی اختصاص دارد.
آیا برای حفر چاه در یک مزرعه در عمان مجوز لازم است؟
بله. آب محدودیتی است که تعیین میکند مزرعه کار میکند یا نه، و عمان آن را سخت‌گیرانه مجوزدار کرده است. در ژوئیهٔ ۲۰۲۲ مقامهای MAFWR به Oman Observer گفتند که حفر چاه بدون مجوز جریمهای تا RO ۲٬۰۰۰ و تا یک سال زندان، یا هر دو، در پی دارد و برای تکرار جرم دو برابر میشود. صدور مجوز بر پایهٔ ماده ۸ قانون حفاظت از منابع آب انجام میشود، و مقاله می‌افزاید که وزارتخانه میخواهد از حفر چاههای تازه برای مزرعهها و کاربری‌های دیگر جلوگیری کند، البته با چند استثنا.
وزارتخانه هنوز مجوز صادر میکند. گزارش ژوئن ۲۰۲۳ دربارهٔ ۷۸۵ مجوز آب صادرشده در مه ۲۰۲۳ آنها را به تفکیک استان آورده است. این مجوزها ثبت و صدور مجوز چاه، ساخت سد و افلاج، و قراردادهای حفر چاه را در بر می‌گیرند، پس همهٔ آنها مربوط به چاه مزرعه نیستند.
| استان | مجوزها، مه ۲۰۲۳ | سهم از ۷۸۵ (محاسبهٔ ما) |
|---|---|---|
| الظاهره | ۲۴۸ | ۳۱٫۶٪ |
| الداخلیه | ۱۹۹ | ۲۵٫۴٪ |
| شمال الشرقیه | ۹۲ | ۱۱٫۷٪ |
| جنوب الباطنه | ۸۶ | ۱۱٫۰٪ |
| شمال الباطنه | ۷۷ | ۹٫۸٪ |
| البریمی | ۳۴ | ۴٫۳٪ |
| جنوب الشرقیه | ۳۲ | ۴٫۱٪ |
| مسقط | ۶ | ۰٫۸٪ |
| ظفار | ۶ | ۰٫۸٪ |
| الوسطی | ۴ | ۰٫۵٪ |
| مسندم | ۱ | ۰٫۱٪ |
مجموع این یازده رقم ۷۸۵ است. الظاهره و الداخلیه با هم ۴۴۷ مجوز دارند، یعنی ۵۶٫۹٪. این الگو یادآوری میکند که حقوق آب وابسته به مزرعه از منطقه‌ای به منطقهٔ دیگر فرق میکند. در مناطق داخلی، یک مزرعه ممکن است به یک فلج (aflaj، نظام‌های سنتی مجرا که آب در آنها میان سهم‌داران تقسیم میشود) یا به یک چاه دارای مجوز وابسته باشد، و خریدار باید بداند کدام است و سهم از آنِ کیست. پایان‌نامه‌ای دانشگاهی در مخزن Universiti Sains Malaysia که افلاج را نمونهٔ مطالعه قرار داده، به رسمیت شناخته شدن قانونیِ مالکیت حقوق آب را یک خلأ توصیف میکند، و این دلیل دیگری است برای اینکه پیش از پرداخت، حق‌آبه را بهصورت کتبی و به نام فروشنده بخواهید.
خانهٔ مزرعه در سیب، صحار، نزوی و صلاله: تفاوت‌ها بر پایهٔ منطقه
مردم خانهٔ مزرعه را بر پایهٔ شهر جست‌وجو می‌کنند، اما قواعد حقوقی را استان و ردهبندی زمین تعیین میکند، نه نام شهر. جدول زیر ارقام عمومی را که توانستیم برای این چهار منطقه بخوانیم کنار هم می‌گذارد. ستون قیمت زمین فقط زمین مسکونی را می‌سنجد و هیچ شاخصی در منابع، زمین کشاورزی را پوشش نمیدهد.
| منطقه | استان | قیمت زمین مسکونی، Q2 ۲۰۲۶ (نسبت به سال قبل) | مجوزهای آب، مه ۲۰۲۳ | مورد کشاورزی در اخبار ۲۰۲۶ |
|---|---|---|---|---|
| سیب | مسقط | افزایش ۴۰٫۶٪ | ۶ | مالکیت خارجیها از مسیر ITC است، نه کشاورزی |
| صحار | شمال الباطنه | افزایش ۲۹٪ | ۷۷ | قراردادهای حق انتفاع گزارششده در آوریل ۲۰۲۶ برای شمال و جنوب الباطنه |
| نزوی | الداخلیه | افزایش ۹٫۸٪ | ۱۹۹ | استان داخلی با ۲۵٫۴٪ از مجوزهای مه ۲۰۲۳ |
| صلاله | ظفار | افزایش ۱۶٫۴٪ | ۶ | ده قرارداد حق انتفاع در اوت ۲۰۲۶؛ شش فرصت Invest Oman در منطقهٔ Najd |
ستون قیمت از گزارش Times of Oman مورخ ۱۹ سپتامبر ۲۰۲۶ دربارهٔ شاخص مرکز ملی آمار و اطلاعات گرفته شده است. در همان انتشار، شاخص کلی املاک نسبت به سال قبل ۲۲٫۷٪ بالا رفت، زمین مسکونی ۲۸٪ افزایش یافت، و زمین مسکونی در الوسطی ۱۶٪ کاهش پیدا کرد. این شاخص زمین مسکونی را دنبال میکند، پس دربارهٔ مزرعهها چیز مستقیمی نمی‌گوید.
سیب و کمربند مسقط
سیب در استان مسقط قرار دارد، جایی که قیمت زمین مسکونی در سه‌ماههٔ دوم ۲۰۲۶ نسبت به سال قبل ۴۰٫۶٪ رشد کرد. خریداران خارجی که خانه‌ای با باغ در حوالی مسقط میخواهند معمولاً به اجتماع‌های ویلایی ITC نگاه می‌کنند که در راهنمای مناطق خرید در مسقط برای سرمایه‌گذاران خارجی پوشش داده شدهاند. مزرعه برای فروش در عمان در نزدیکی سیب هم برای یک غیرعمانی تحت ماده ۲ قرار میگیرد، آگهی هر چه بگوید.
صحار و ساحل الباطنه
شمال الباطنه رشد ۲۹٪ در قیمت زمین مسکونی و ۷۷ مجوز آب در مه ۲۰۲۳ را ثبت کرد. شهر کشاورزی سحم که در بالا توصیف شد در همین استان قرار دارد. اقتصاد صنعتی و بندری این منطقه در راهنمای املاک صحار ما آمده است. خود زمین کشاورزی همچنان موضوع واگذاری است، همانطور که قراردادهای آوریل ۲۰۲۶ برای شمال و جنوب الباطنه نشان می‌دهند.
نزوی و مناطق داخلی
الداخلیه در جدول مجوزهای مه ۲۰۲۳ با ۱۹۹ مجوز دومین رقم بالا را داشت و پایین‌ترین رشد قیمت زمین مسکونی را میان چهار منطقه ثبت کرد، یعنی ۹٫۸٪. مزرعه‌های مناطق داخلی دسته‌ای هستند که در آنها سهم افلاج و مجوز چاه بیشترین اهمیت را دارد، پس بررسی مدارک در آنجا از آب شروع میشود.
صلاله و دشت ظفار
صلاله در درون ظفار یک استثناست، چون ممنوعیت مالکیت ماده ۱ آن را کنار می‌گذارد. این امر ممنوعیت کشاورزی را برنمی‌دارد. کشاورزی در ظفار به دو شکل دیده میشود. نخست، قراردادهای Najd. دوم، گردشگری کشاورزی: Oman Observer در ۲ اوت ۲۰۲۶ گزارش کرد که مزرعهٔ Al Gharif در خیابان المنتزه در صلاله ۳۵٬۰۰۰ متر مربع وسعت دارد، با نخل موز و نارگیل، باغ توت‌فرنگی و گلخانه‌ها، و بخشی از برنامهٔ خریف ظفار ۲۰۲۶ است. برای سنجش، یک قطعه‌زمین ۱٬۰۰۰ متر مربعی Muriya ۲٫۹٪ از مساحت آن مزرعه است. اثرهای فصلی بر مالکیت در راهنمای فصل خریف و راهنمای ملک صلاله ما آمده است.
آیا Olive Farms در جبل سیفه یک مزرعه برای فروش در عمان است؟
خیر. به گفتهٔ صفحهٔ آگهی Olive Farms در سایت ما، این پروژه مجموعهای از ۴۶ ویلای مستقل یک‌طبقهٔ فریهولد (۱۰ ویلای یک‌خوابه، ۲۳ دوخوابه، ۱۳ سه‌خوابه) درون ITC جبل سیفه است که Muriya آن را می‌سازد. صفحه سه سبک معماری و گزینه‌های محوطه‌سازی مانند چمن، مسیرهای سنگی، پرچین و کاشت گیاه را توصیف میکند؛ هیچ نخلستان زیتون، محصول یا دامی در آن توصیف نشده است. نام پروژه به یک تم طراحی به سبک یونانی اشاره دارد، نه به کاربری کشاورزی.
این موضوع به دلیلی روشن برای خریدار مفید است. چون پروژه یک طرح ویلایی ITC است، مسیر فریهولد ITC اعمال میشود و سند مالکیت (تایتل دید) میتواند به نام خریدار ثبت شود. چون زمین کشاورزی نیست، هیچ کاربری کشاورزی ادعا نمی‌شود. اینکه آیا یک طرح کاشت مشخص هرگز تحت ماده ۲ «مقاصد کشاورزی» به شمار خواهد آمد، پرسشی حقوقی است که آگهی به آن نمی‌پردازد و باید یک وکیل به آن پاسخ دهد.
| مورد | Olive Farms | Jebel Sifah Land Plots | Salalah Land Plots (Hawana) |
|---|---|---|---|
| قیمت شروع | OMR ۷۵٬۰۰۰ ($۱۹۵٬۰۶۰) | OMR ۵۰۰٬۰۰۰ ($۱٬۳۰۰٬۴۰۰) | چشم‌انداز لاگون OMR ۷۵۰٬۰۰۰ ($۱٬۹۵۰٬۶۰۰)؛ چشم‌انداز دریا OMR ۱٬۰۰۰٬۰۰۰ ($۲٬۶۰۰٬۸۰۰) |
| اندازهٔ قطعه‌زمین یا ویلا | قطعه‌زمین ۲۶۰ تا ۳۵۰ متر مربع؛ زیربنا ۷۵ تا ۱۲۰ متر مربع | از ۱٬۰۰۰ متر مربع | از ۱٬۰۰۰ متر مربع |
| قیمت هر متر مربع قطعه‌زمین (محاسبهٔ ما) | OMR ۲۸۸ برای قطعهٔ ورودی ۲۶۰ متر مربعی | OMR ۵۰۰ | OMR ۷۵۰ لاگون؛ OMR ۱٬۰۰۰ چشم‌انداز دریا |
| ویلا در قیمت گنجانده شده | بله، ویلا خودِ محصول است | بله، ویلای ۳+۱ یا ۴+۱ مطابق مشخصات ساخته میشود | بله، ویلای ۳+۱ یا ۴+۱ مطابق مشخصات ساخته میشود |
| طرح پرداخت | ۱۰٪ هنگام رزرو، سپس ۱۲ قسط سه‌ماهه ۷٫۵٪ | ۲۰٪ هنگام رزرو، مانده طی ۳ سال | ۲۰٪ هنگام رزرو، مانده طی ۳ سال |
| تحویل واحدها | Q4 ۲۰۲۸ (هدف سازنده) | صفحه تاریخی نمیدهد | صفحه تاریخی نمیدهد |
| نوع مالکیت | فریهولد، ITC جبل سیفه | فریهولد | فریهولد، ITC هوانا |
خواندن جدول همراه با حساب
قیمت ورودی Olive Farms برابر OMR ۷۵٬۰۰۰ است که صفحه می‌گوید در ژانویهٔ ۲۰۲۶ اعلام شده بود. طرح پرداخت درست جمع میشود: ۱۰٪ برابر OMR ۷٬۵۰۰ است و دوازده قسط ۷٫۵٪ هر کدام OMR ۵٬۶۲۵ است، یعنی OMR ۶۷٬۵۰۰، و مجموع OMR ۷۵٬۰۰۰ میشود. برای ویلای ورودی (۷۵ متر مربع زیربنا روی قطعه‌ای ۲۶۰ متر مربعی) این رقم OMR ۱٬۰۰۰ برای هر متر مربع زیربناست. صفحه مساحت باغ را ۱۸۵، ۱۷۷ و ۲۳۰ متر مربع فهرست میکند که ۷۱٪، ۶۴٪ و ۶۶٪ از سه اندازهٔ قطعه‌زمین‌اند. آگهی اعلام میکند که ۳ ویلا هنوز موجود بود و حدود ۹۳٪ پروژه فروخته شده است، و دو هزینهٔ سرویس سالانه به ازای هر متر مربع را ذکر میکند (هزینهٔ پروژه و هزینهٔ اجتماع اصلی جبل سیفه)، با مبنای صورتحساب که در اسناد رزرو آمده است.
دو مرحلهٔ عرضهٔ زمین از نظر ماهیت با هم فرق دارند. هیچ‌کدام زمین خالی نیست؛ صفحهٔ جبل سیفه می‌گوید قیمت شامل ویلایی است که مطابق مشخصات Muriya ساخته میشود، پس OMR ۵۰۰ برای هر متر مربع قیمت یک خانهٔ تکمیل‌شده تقسیم بر مساحت قطعه‌زمین است، نه نرخ زمین. صفحهٔ Jebel Sifah Land Plots و صفحهٔ Salalah Land Plots ما پیشپرداخت ۲۰٪ را برای جبل سیفه OMR ۱۰۰٬۰۰۰ (مانده OMR ۴۰۰٬۰۰۰) و برای صلاله OMR ۱۵۰٬۰۰۰ روی قطعهٔ با چشم‌انداز لاگون (مانده OMR ۶۰۰٬۰۰۰) و OMR ۲۰۰٬۰۰۰ روی قطعهٔ با چشم‌انداز دریا (مانده OMR ۸۰۰٬۰۰۰) نشان می‌دهند. اطلاعات بیشتر دربارهٔ سازنده در پروفایل سازندهٔ Muriya ما آمده است و فهرست گسترده‌تر در صفحهٔ مرکزی سازندگان عمان.
آیا خرید مزرعه یا قطعه‌زمین در عمان اقامت میدهد؟
اقامت به خود ملک بستگی دارد، نه به واژهٔ «مزرعه» در یک آگهی. مسیر ملکی اقامت طلایی یک ملک ITC با ارزش دستکم OMR ۲۰۰٬۰۰۰ ($۵۲۰٬۱۶۰) میخواهد که پلیس سلطنتی عمان (ROP) دربارهٔ آن تصمیم میگیرد. ویزای مالک (Owner Visa) بر پایهٔ تصمیم ROP شمارهٔ ۸۷/۲۰۲۶ که در روزنامهٔ رسمی شمارهٔ ۱۶۵۳ منتشر شد، حداقل ارزشی ندارد و کفیل نمی‌خواهد. Oman Observer در ۲۵ ژوئن ۲۰۲۶ گزارش میکند که این تصمیم خریداران یک قطعه‌زمین آمادهٔ ساخت یا واحدی را در بر میگیرد که ثبت آن کامل نشده است، بر پایهٔ گواهی یک مرجع صالح؛ ویزا از شش ماه تا یک سال اعتبار دارد، قابل تمدید است و اقامت تا سه ماه در هر ورود را مجاز میکند. در آن از زمین کشاورزی نامی برده نشده است.
با اعمال این آستانه بر سه آگهی بالا:
- ویلای ورودی Olive Farms با OMR ۷۵٬۰۰۰ برابر ۳۷٫۵٪ از OMR ۲۰۰٬۰۰۰ است، پس بهتنهایی به ارزش لازم برای اقامت طلایی نمی‌رسد.
- مرحلهٔ عرضهٔ قطعه‌زمین جبل سیفه با OMR ۵۰۰٬۰۰۰، ۲٫۵ برابر آستانه است.
- مراحل عرضهٔ صلاله با OMR ۷۵۰٬۰۰۰ و OMR ۱٬۰۰۰٬۰۰۰ به ترتیب ۳٫۷۵ و ۵ برابر آستانه‌اند.
رسیدن به ارزش لازم به‌خودی‌خود اقامت نمیدهد؛ پلیس سلطنتی عمان دربارهٔ درخواست تصمیم میگیرد. مقایسهٔ دو مسیر در راهنمای ما دربارهٔ اقامت طلایی و ویزای مالک آمده است، و قواعد خانواده در راهنمای افراد تحت تکفل خانواده.
هزینه‌ها و مالیات چه چیزی به خرید مزرعه یا قطعه‌زمین اضافه می‌کنند؟
اگر خرید یک ویلا یا قطعه‌زمین ITC باشد، نه مزرعه برای فروش در عمان، راهنمای زمین ما کارمزد ثبت ۳٪ (کاهش‌یافته از ۵٪ در نوامبر ۲۰۲۰)، ۵٪ مالیات بر ارزش افزوده (VAT) بر نخستین عرضهٔ ملک مسکونی نو و نبود VAT بر زمین توسعه‌نیافته را ذکر میکند. قراردادی مختلط که قطعه‌زمین را همراه با ویلا می‌فروشد به نحوهٔ تفکیک قیمت بستگی دارد، پس جمع کل یک بازه است. با اعمال این نرخ‌ها بر قیمت ورودی هر آگهی، با فرض اینکه خریدار هر دو را بپردازد:
| آگهی | قیمت | ۳٪ ثبت | جمع بدون VAT | جمع با ۵٪ VAT بر کل قیمت |
|---|---|---|---|---|
| ویلای ورودی Olive Farms | OMR ۷۵٬۰۰۰ | OMR ۲٬۲۵۰ | OMR ۷۷٬۲۵۰ | OMR ۸۱٬۰۰۰ |
| قطعه‌زمین جبل سیفه | OMR ۵۰۰٬۰۰۰ | OMR ۱۵٬۰۰۰ | OMR ۵۱۵٬۰۰۰ | OMR ۵۴۰٬۰۰۰ |
| قطعه‌زمین لاگون صلاله | OMR ۷۵۰٬۰۰۰ | OMR ۲۲٬۵۰۰ | OMR ۷۷۲٬۵۰۰ | OMR ۸۱۰٬۰۰۰ |
| قطعه‌زمین چشم‌انداز دریای صلاله | OMR ۱٬۰۰۰٬۰۰۰ | OMR ۳۰٬۰۰۰ | OMR ۱٬۰۳۰٬۰۰۰ | OMR ۱٬۰۸۰٬۰۰۰ |
این‌ها محاسبهٔ ما هستند، نه پیشنهاد قیمت؛ اینکه چه کسی کارمزد ثبت را می‌پردازد موضوع قرارداد است. دو نکتهٔ مالیاتی دیگر نیز اعمال میشود. فرمان سلطنتی ۵۶/۲۰۲۵ از ۱ ژانویهٔ ۲۰۲۸ مالیات بر درآمد شخصی ۵٪ را بر درآمد بالاتر از OMR ۴۲٬۰۰۰ در سال تعیین میکند و اجاره در شمول آن است. بر پایهٔ این برداشت که ۵٪ بر بخش بالاتر از آستانه اعمال میشود، درآمد اجارهٔ OMR ۵۰٬۰۰۰ مالیاتی برابر ۵٪ از OMR ۸٬۰۰۰ میدهد، یعنی OMR ۴۰۰؛ راهنمای مالیات بر درآمد برای خارجیها ما به عبارت‌بندی مقرره می‌پردازد. مطلب بازار Oman Observer در ژوئن ۲۰۲۶ نیز یادآوری میکند که عمان مالیات بر عایدی سرمایه بر املاک ندارد.
تأمین مالی برای قطعه‌زمین‌ها محدود است. راهنمای زمین ما گزارش میکند که طبق قواعد ITC نمی‌توان قطعه‌زمین را پیش از ساخت فروخت و وام مسکن فقط برای تأمین مالی ساختوساز مجاز است. شرایط بانکی برای خانههای تکمیل‌شدهٔ ITC در راهنمای وام مسکن برای خارجیها آمده است، و هزینه‌های جاری مالکیت در یک اجتماع در راهنمای هزینه سرویس.
پیش از خرید مزرعه یا قطعه‌زمین در عمان کدام مدارک را باید بررسی کرد؟
فرمان سلطنتی ۵۶/۲۰۲۶، قانون ثبت املاک، ستون فقرات کنونی است. بر پایهٔ decree.om، این فرمان در ۱۳ مه ۲۰۲۶ صادر شد، در ۱۷ مه ۲۰۲۶ در روزنامهٔ رسمی شمارهٔ ۱۶۴۸ منتشر گردید و روز بعد اجرایی شد و فرمان سلطنتی ۲/۹۸ را لغو کرد. راهنمای Sanad دربارهٔ خدمات وزارت مسکن می‌گوید فقط سند مالکیت (تایتل دید) صادرشده از اداره ثبت املاک بهعنوان مدرک مالکیت پذیرفته میشود (ماده ۳۵). فهرست زیر این را به گام‌های عملی تبدیل میکند؛ هزینه‌ها از همان راهنما آمده‌اند که به پیوست‌های تصمیم وزارتی ۵۷۰/۲۰۲۵ استناد میکند و هشدار میدهد کارت‌های رسمی خدمات و پیوست‌ها در برخی هزینه‌ها با هم تفاوت دارند.
| مدرک یا بررسی | چه چیزی را ثابت میکند | هزینه یا مرجع |
|---|---|---|
| سند مالکیت از ثبت املاک | تنها مدرک پذیرفته‌شدهٔ مالکیت | استخراج OMR ۱۰ (راهنمای Sanad) |
| نقشهٔ برداری (کروکی) | مرزها و مساحت قطعه‌زمین | OMR ۱۰ (راهنمای Sanad) |
| گواهی داده‌های ملک | مشخصات ثبت‌شدهٔ قطعه | OMR ۱۰ (راهنمای Sanad) |
| ردهبندی کاربری زمین بهصورت کتبی | اینکه قطعه کشاورزی، مسکونی یا گردشگری است | وزارت مسکن و برنامه‌ریزی شهری |
| مجوز و مرز ITC | اینکه قطعه‌زمین درون یک مجتمع دارای مجوز است | وزارت میراث و گردشگری |
| مجوز چاه و حق‌آبه | آب قانونی؛ چاههای بدون مجوز جریمهای تا RO ۲٬۰۰۰ در پی دارند | MAFWR |
| هویت فروشنده و مجوز دلال | اینکه فروشنده اجازهٔ فروش دارد و نمایندهٔ فروش مجوزدار است | چارچوب فرمان سلطنتی ۷۹/۲۰۲۵ |
| گواهی ویزای مالک | استحقاق ویزای بدون کفیل در جایی که اعمال میشود | مرجع صالح، تصمیم ROP شمارهٔ ۸۷/۲۰۲۶ |
برای گام‌های ثبت، راهنماهای ما دربارهٔ ثبت ملک در عمان و قانون املاک ۷۹/۲۰۲۵ را ببینید، و نیز راهنمای همتای آن دربارهٔ نحوهٔ خرید ملک در عمان.
علائم هشدار در آگهی مزرعه یا قطعه‌زمین در عمان چیست؟
آگهیهای مزرعه برای فروش در عمان، افزون بر سردرگمی، کلاهبرداری را هم جلب می‌کنند. در ۲۶ ژوئن ۲۰۲۵ پلیس سلطنتی عمان به مردم هشدار داد دربارهٔ آگهیهای جعلی شبکه‌های اجتماعی برای مزرعهها و شالیه‌ها و الگو را برشمرد: شماره‌تلفن‌ها و عکس‌های ساختگی، جزئیات پرداخته‌شده برای جلب اعتماد، درخواست حواله بانکی یا از راه اپلیکیشن موبایل، مطالبهٔ پول پیشپرداخت برای رزروهایی که وجود ندارند، و فروشندگانی که پس از دریافت پول ناپدید می‌شوند. توصیهٔ ROP این بود که پیش از راستی‌آزمایی هویت گیرنده و واقعی بودن مجموعه، هیچ مبلغی منتقل نشود. هشدار دربارهٔ اجاره بود، اما همین الگو دربارهٔ فروش هم صدق میکند.
| علامت هشدار | چرا اهمیت دارد |
|---|---|
| «مزرعه برای فروش» بدون ردهبندی کاربری زمین یا شمارهٔ قطعه | ماده ۲ این ردهبندی را برای خریدار خارجی تعیین‌کننده میکند |
| قیمتی بسیار پایین‌تر از موجودی ITC در همان نزدیکی | طرح‌های ویژهٔ شهروندان مانند Husn Al Zain و Nismat Zain بسیار پایین‌تر از بازار قرار دارند و به گفتهٔ راهنمای ما برای شهروندان واجد شرایط‌اند |
| پیشپرداخت با حواله به حساب شخصی | با الگوی کلاهبرداری ROP در ژوئن ۲۰۲۵ می‌خواند |
| فروشنده پیشنهاد میکند زمین به نام یک دوست عمانی بماند | خریدار را بدون سند ثبت‌شده رها میکند؛ سند تنها مدرک مالکیت است |
| آب «موجود» توصیف میشود، بدون مجوز یا سهم | چاههای بدون مجوز میتوانند جریمهای تا RO ۲٬۰۰۰ و تا یک سال زندان در پی داشته باشند |
| وعدهٔ فروش مجدد «پیش از ساخت» | قطعهزمینهای ITC تعهد ساخت و قاعدهٔ منع فروش پیش از تکمیل دارند، به گفتهٔ راهنمای زمین ما |
راهنمای همتای ما دربارهٔ خرید ملک در عمان: اشتباه‌ها و علائم هشدار فهرست گسترده‌تر را مرور میکند، و ملک ارزان در عمان برای خارجیها توضیح میدهد چرا پایین‌ترین قیمت‌ها معمولاً به موجودی‌ای تعلق دارند که خارجیها نمی‌توانند بخرند. برای مقایسه، طرح شهروندی Surooh در Husn Al Zain در بدبد نمونهٔ مفیدی از یک پروژهٔ ارزان‌قیمت است که بر پایهٔ بررسی ما به روی خریداران خارجی باز نیست.
یک خارجی به‌جای خرید مزرعه چه کاری میتواند بکند؟
جایی که هیچ مزرعه برای فروش در عمان به روی خریدار خارجی باز نیست، فرمان همچنان چند راه قانونی را باقی می‌گذارد که از ماده ۲ دور می‌مانند. یک خریدار خارجی میتواند ویلا یا قطعه‌زمین فریهولد در یک ITC بگیرد، که مسیر آگهیهای بالاست؛ راهنماهای ما دربارهٔ املاک فریهولد در عمان و اینکه آیا خارجیها میتوانند در عمان ملک بخرند نقشهٔ کامل را شرح می‌دهند. یک شرکت میتواند پروژهٔ کشاورزی را از راه سرمایه‌گذاری و حق انتفاع که در بالا آمد دنبال کند، با شرط‌های مالکیت عمانی که یک دفتر حقوقی در ۲۰۲۰ گزارش کرده است. کسی که فقط سبک زندگی در فضای باز را میخواهد میتواند به اجتماع‌های ITC با باغ‌های بزرگ نگاه کند، یا به اقامت‌های کوتاه: هشدار ROP نشان میدهد اجارهٔ مزرعه و شالیه بهصورت آنلاین آگهی میشود، پس گام‌های راستی‌آزمایی در آنجا نیز اهمیت دارند.
مالکان یک ملک ITC که آن را اجاره می‌دهند باید راهنماهای مدیریت ملک در عمان و بیمهٔ ملک در عمان را هم بخوانند، چون ویلایی با باغ و استخر پرسش‌های نگهداری و پوشش بیمه‌ای متفاوتی با یک آپارتمان دارد. برای نگاهی گسترده‌تر به جایگاه بازار، راهنمای قیمت ملک را ببینید.
سوالات متداول
آیا یک خارجی میتواند مزرعه برای فروش در عمان بخرد؟
بهطور کلی خیر. فرمان سلطنتی ۲۹/۲۰۱۸ غیرعمانیها را از استفادهٔ کشاورزی از زمین و املاکشان در همهٔ استانها منع میکند، همانطور که Oman Observer در نوامبر ۲۰۱۸ گزارش کرد، و خلاصههای حقوقی منتشرشده زمین کشاورزی را در شمار جاهایی میآورند که مالکیت غیرعمانیها در آنها ممنوع است. یک مسیر شرکتی برای پروژههای کشاورزی از راه حق انتفاع یا اجارهٔ تأییدشده وجود دارد، با شرطهایی که تصمیم وزارتی تعیین میکند. مزرعه برای فروش در عمان که برای خارجیها آگهی شود، تا زمانی که ردهبندی کاربری زمین کتباً تأیید نشده باید تأییدنشده تلقی شود.
آیا خارجیها میتوانند در عمان زمین کشاورزی بخرند؟
خیر، نه بهعنوان مالک، پس مزرعه برای فروش در عمان به روی آنها باز نیست. ممنوعیت کشاورزی در همهٔ استانها اعمال میشود و راهنمای ما گزارش میکند که شهروندان GCC هم از زمین کشاورزی کنار گذاشته شدهاند. آنچه خارجیها میتوانند مالک شوند خانههای فریهولد و قطعهزمینهای ساختوساز درون ITCهای دارای مجوز است. زمین کشاورزی دولتی از راه حق انتفاع واگذار میشود، مثلاً ۱۰ قراردادی که در اوت ۲۰۲۶ در ظفار امضا شد.
آیا خانهٔ مزرعه برای فروش در عمان وجود دارد که خارجی‌های مقیم بتوانند مالک شوند؟
فقط اگر خانهٔ مزرعه برای فروش در عمان واقعاً یک ویلا یا خانه در جایی باشد که به روی مالکیت خارجی باز است، مانند یک ITC. پروژهٔ Olive Farms در جبل سیفه ۴۶ ویلای فریهولد با قیمت شروع OMR ۷۵٬۰۰۰ ($۱۹۵٬۰۶۰) بر پایهٔ صفحهٔ آگهی ما دارد، اما یک طرح ویلایی با محوطه‌سازی است، نه زمین کشاورزی. خانهٔ مزرعه روی زمین کشاورزی مشمول ممنوعیت ماده ۲ است.
آیا خانهٔ مزرعه برای فروش در عمان در سیب، صحار، نزوی یا صلاله پیدا میشود؟
آگهیهای مزرعه برای فروش در عمان در هر چهار منطقه وجود دارند، اما پاسخ حقوقی به ردهبندی زمین بستگی دارد، نه به شهر. سیب در مسقط است، صحار در شمال الباطنه، نزوی در الداخلیه و صلاله در ظفار. صلاله از ممنوعیت مالکیت ظفار کنار گذاشته شده است، اما ممنوعیت کاربری کشاورزی آنجا هم همچنان اعمال میشود، و پلیس سلطنتی عمان دربارهٔ آگهیهای جعلی مزرعه و شالیه هشدار داده است.
آیا میتوان در عمان خانهٔ مزرعه اجاره کرد؟
اقامت در مزرعه و شالیه برای اجاره آگهی میشود، بیشتر بهصورت آنلاین. پلیس سلطنتی عمان در ۲۶ ژوئن ۲۰۲۵ دربارهٔ آگهیهای جعلی هشدار داد که پیش از وجود هر رزرو پول پیشپرداخت یا حواله میخواهند. پیش از ارسال هر مبلغ، هویت گیرنده و واقعی بودن مجموعه را تأیید کنید. برای اجارههای بلندمدت، شرایط اجارهٔ غیرعمانیها به منطقه و ردهبندی زمین بستگی دارد.
آیا Olive Farms در جبل سیفه یک مزرعه است؟
خیر. Olive Farms به معنای کشاورزی یک مزرعه برای فروش در عمان نیست؛ یک پروژهٔ ویلایی شامل ۴۶ ویلای مستقل یک‌طبقهٔ فریهولد درون ITC جبل سیفه است که Muriya ساخته و بر پایهٔ صفحهٔ آگهی ما هدف تحویل واحدها در Q4 ۲۰۲۸ است. نام پروژه به یک تم طراحی به سبک یونانی اشاره دارد. صفحه گزینه‌های محوطه‌سازی را توصیف میکند، نه نخلستان زیتون یا محصول.
آیا یک شرکت خارجی میتواند زمین کشاورزی دولتی را در عمان اجاره کند؟
احتمالاً، از راه یک پروژهٔ تأییدشده. خلاصهٔ ۲۰۲۰ از CMS دربارهٔ تصمیم وزارتی ۲۹۲/۲۰۲۰ حق انتفاع یا اجارهٔ زمین کشاورزی را برای یک پروژهٔ توسعه‌ای توسط شرکتی با دستکم ۶۰٪ مالکیت عمانی، به مدت یک تا ده سال و با تأیید وزارتی توصیف میکند. شرکت‌های با مالکیت خارجی باید از ۱۲۳ فعالیتی هم دوری کنند که پس از تصمیم وزارتی ۴۳۵/۲۰۲۴ به روی سرمایه‌گذاری خارجی بسته مانده‌اند. متن جاری را باید پیش از هر تعهدی بررسی کرد.
آیا برای حفر چاه در یک مزرعه در عمان مجوز لازم است؟
بله. حفر چاه بدون مجوز جریمهای تا RO ۲٬۰۰۰ و تا یک سال زندان در پی دارد و برای تکرار جرم دو برابر میشود، به گفتهٔ مقامهای MAFWR که Oman Observer در ژوئیهٔ ۲۰۲۲ نقل کرد. صدور مجوز بر پایهٔ ماده ۸ قانون حفاظت از منابع آب است و وزارتخانه گفته است میخواهد از حفر چاههای تازه برای مزرعهها جلوگیری کند، با چند استثنا.
آیا خرید مزرعه در عمان اقامت میدهد؟
خیر، خرید مزرعه برای فروش در عمان بهتنهایی اقامت نمیدهد. اقامت طلایی یک ملک ITC با ارزش دستکم OMR ۲۰۰٬۰۰۰ ($۵۲۰٬۱۶۰) میخواهد که پلیس سلطنتی عمان دربارهٔ آن تصمیم میگیرد، و ویزای مالک بر پایهٔ تصمیم ROP شمارهٔ ۸۷/۲۰۲۶ بدون کفیل و بدون حداقل ارزش است، اما اگر ملک منتقل شود پایان مییابد. زمین کشاورزی در تصمیم گزارششده نامی ندارد.
پیش از خرید قطعه‌زمین یا مزرعه در عمان کدام مدارک را باید بررسی کنم؟
برای هر مزرعه برای فروش در عمان، از سند مالکیت شروع کنید، چون بر پایهٔ فرمان سلطنتی ۵۶/۲۰۲۶ فقط سند صادرشده از اداره ثبت املاک بهعنوان مدرک مالکیت پذیرفته میشود. نقشهٔ برداری، گواهی داده‌های ملک (هر کدام OMR ۱۰ طبق راهنمای Sanad)، ردهبندی کتبی کاربری زمین، مرز مجوز ITC در جایی که مربوط است، و مجوز چاه و حق‌آبه را هم بیفزایید.
آخرین بررسی: 6 نوامبر 2026. منابع: decree.om، فرمان سلطنتی ۲۹/۲۰۱۸؛ Oman Observer، محدودیت مالکیت زمین برای غیرعمانیها؛ Oman Observer، خارجیها نمی‌توانند کشاورزی کنند؛ به‌روزرسانی حقوقی CMS؛ Sanad، خدمات وزارت مسکن؛ decree.om، فرمان سلطنتی ۵۶/۲۰۲۶؛ decree.om، تصمیم وزارتی ۹۵/۲۰۲۳؛ Oman Observer، تصمیم وزارتی ۴۳۵/۲۰۲۴؛ Oman Observer، گزارش رسانه‌ای MAFWR؛ Oman Observer، سرمایه‌گذاری‌های غذایی؛ Oman Observer، قراردادهای حق انتفاع ظفار؛ Oman Observer، چاههای بدون مجوز؛ Times of Oman، شاخص قیمت Q2 2026؛ Oman Observer، آگهیهای جعلی مزرعه از سوی ROP؛ Oman Observer، ویزای مالک.
