قیمت ملک در عمان (۲۰۲۶): شاخص، قیمت مناطق و بودجه‌ها

قیمت ملک در عمان (۲۰۲۶): شاخص، قیمت مناطق و بودجه‌ها

تا ۲۶ اکتبر ۲۰۲۶، قیمت ملک در عمان بر پایهٔ همهٔ سنجه‌های رسمی در حال افزایش است: مرکز ملی آمار و اطلاعات (National Centre for Statistics and Information یا NCSI) گزارش داد که شاخص قیمت املاک آن در سه‌ماههٔ دوم ۲۰۲۶ نسبت به یک سال پیش ۲۲٫۷٪ بالاتر بوده است؛ ملک مسکونی ۲۴٫۶٪، زمین مسکونی ۲۸٪، آپارتمان ۱۷٫۲٪ و ویلا ۱۰٫۸٪ افزایش داشته‌اند. عمان به‌جای یک میانگین قیمت واحد، همین شاخص را منتشر می‌کند، بنابراین بهای یک خانه به محل آن و به این بستگی دارد که چه کسی اجازهٔ خرید دارد: در صفحه‌های آگهی پروژه‌های جدید مالکیت کامل (فری‌هولد) که برای خریداران خارجی باز است، قیمت ورودی از OMR ۳۱٬۶۰۰ ($۸۲٬۲۰۰) برای یک آپارتمان در Sultan Haitham City شروع می‌شود و قیمت‌های راهنمای Savills برای آپارتمان‌های Al Mouj تقریباً بین OMR ۱٬۱۰۰ و OMR ۲٬۳۰۰ به ازای هر متر مربع قرار دارد.

این راهنما ارقام منتشرشدهٔ قیمت ملک در عمان را کنار هم می‌گذارد و نشان می‌دهد هر کدام چگونه ساخته شده است. موضوع‌هایی که پوشش می‌دهد عبارت‌اند از: شاخص NCSI و وزن‌های آن، افزایش ۲۰۲۵ تا ۲۰۲۶ و رکودی که پیش از آن بود، قیمت زمین به تفکیک استان، قیمت‌های درخواستی آپارتمان و ویلا در مسقط بر پایهٔ Savills Oman، بازه‌های قیمت پروژه‌های عمان در صفحه‌های آگهی ما، آنچه با OMR ۴۰٬۰۰۰، ۶۰٬۰۰۰، ۱۰۰٬۰۰۰ و ۱۵۰٬۰۰۰ می‌شود خرید، هزینه‌هایی که روی قیمت اضافه می‌شود، و مقایسهٔ قیمت فروش با اجاره. هر رقم منبع و تاریخ خودش را دارد، محاسبه‌ها گام‌به‌گام آمده تا بتوانید آن‌ها را تکرار کنید، و هیچ‌چیز در این نوشته پیش‌بینی یا دعوت به خرید نیست.

قیمت ملک در عمان در یک نگاه

جدول زیر ارقامی را که در بخش‌های بعدی راهنما به کار رفته است یک‌جا گرد می‌آورد. بخش نخست از آمار رسمی گرفته شده، بخش دوم از قیمت‌های درخواستی، و بخش سوم از صفحه‌های پروژه‌ها و قواعد کارمزد. مبلغ‌های دلاری با نرخ ثابت OMR ۱ = $۲٫۶۰۰۸ محاسبه شده‌اند.

ملک در عمان چقدر است؟ چرا میانگین قیمت واحدی وجود ندارد

خریداری که عبارت «ملک در عمان چقدر است» را در موتور جست‌وجو می‌نویسد، با درصدهای شاخص، مجموع معاملات، قیمت‌های درخواستی و فهرست قیمت سازندگان روبه‌رو می‌شود و هر کدام به پرسشی متفاوت پاسخ می‌دهد. درصد شاخص می‌گوید قیمت‌ها با چه سرعتی جابه‌جا شده‌اند. مجموع معاملات می‌گوید چه مقدار پول دست‌به‌دست شده است. قیمت درخواستی می‌گوید فروشنده یا سازنده چه می‌خواهد. هیچ‌یک از این‌ها میانگین قیمت یک خانه در عمان نیست و انتشارات NCSI که در این راهنما به کار رفته چنین رقمی در خود ندارد. به همین دلیل مقایسهٔ این رقم‌ها با هم، بدون دانستن اینکه هر کدام چه چیزی را اندازه می‌گیرند، به نتیجه‌ای گمراه‌کننده می‌انجامد.

آنچه NCSI منتشر می‌کند

شاخص قیمت املاک NCSI از داده‌هایی ساخته می‌شود که وزارت مسکن و برنامه‌ریزی شهری در اختیار می‌گذارد و در زیر جدول NCSI برای سه‌ماههٔ نخست ۲۰۲۶ به‌عنوان منبع نام برده شده است. سال پایهٔ این شاخص ۲۰۱۸ است، یعنی سطح سال ۲۰۱۸ برابر ۱۰۰ گرفته می‌شود و هر قرائت بعدی مضربی از آن است. شاخص کل در سه‌ماههٔ نخست ۲۰۲۶ برابر ۱۲۱٫۹ بود، پس قیمت‌های ثبت‌شدهٔ املاک کشور، آن‌گونه که شاخص می‌سنجد، ۲۱٫۹٪ بالاتر از سطح ۲۰۱۸ بود. همین جدول شاخص را به املاک مسکونی و تجاری و سپس به زمین، آپارتمان، ویلا و سایر خانه‌ها تقسیم می‌کند و برای هر استان زمین مسکونی را جداگانه می‌دهد. تغییر نسبت به همان سه‌ماهه در سال پیش و نسبت به سه‌ماههٔ قبل را گزارش می‌کند و برای هر ردیف یک وزن هم می‌آورد.

در کنار شاخص قیمت، NCSI معاملات املاک را هم گزارش می‌کند: ارزش و تعداد قراردادهای فروش، قراردادهای وام مسکن و معاوضه‌ها، و شمار سندهای مالکیتی که صادر شده است. این سری‌ها فعالیت بازار را نشان می‌دهند، نه سطح قیمت‌ها، و بخش مربوط به معاملات در ادامه نشان می‌دهد چه چیزی از آن‌ها قابل استخراج است و چه چیزی نیست.

چهار نوع قیمت

زیر عنوان قیمت ملک در عمان چهار نوع رقم دست‌به‌دست می‌شود و نباید آن‌ها را در یک محاسبه با هم آمیخت.

• تغییر شاخص. درصدی نسبت به دوره‌ای پیشین، برای سبدی که وزن زیادی به زمین می‌دهد. این درصد را نمی‌توان به قیمت یک خانهٔ مشخص تبدیل کرد.
• ارزش معامله. ارزش ثبت‌شدهٔ قراردادها در یک دوره، که قطعه‌های زمین، خانه، آپارتمان و واحدهای تجاری، بزرگ و کوچک، را با هم می‌آمیزد.
• قیمت درخواستی یا راهنما. آنچه فروشنده می‌خواهد. Savills Oman ارقام خود را قیمت راهنما می‌نامد. این‌ها فروش‌های انجام‌شده نیستند.
• قیمت فهرست سازنده. قیمت یک واحد در پروژه‌ای جدید، معمولاً پیش از تکمیل، که سازنده یا یک آژانس اعلام می‌کند و در صفحه‌های آگهی ما به‌عنوان قیمت ورودی یا قیمت شروع آمده است.

دو بازار: مجتمع‌های تعیین‌شده و بازار محلی

عمان دو بازار هم‌پوشان دارد. بازار محلی جایی است که شهروندان عمانی و، با محدودیت‌هایی، شهروندان دیگر کشورهای شورای همکاری خلیج فارس در محله‌های معمولی زمین و خانه می‌خرند. بازار دوم مجموعهٔ پروژه‌های تعیین‌شده‌ای است که خریداران خارجی در آن‌ها می‌توانند سند مالکیت کامل داشته باشند، عمدتاً مجتمع‌های گردشگری یکپارچه (ITC) مانند Al Mouj، Muscat Bay و Jebel Sifah، به‌همراه چند پروژهٔ تازه‌تر که به خریداران همهٔ ملیت‌ها فروخته می‌شوند. Hamptons International در گزارش نیمهٔ نخست ۲۰۲۶ خود، که Oman Observer نقل کرده، گفت علاقهٔ خریداران خارجی بر Al Mouj Muscat، Muscat Hills، Muscat Bay و Jebel Sifah متمرکز است و Sultan Haitham City را مقصدی در حال ظهور برای فری‌هولد توصیف کرد. قیمت‌ها در بازار دوم معمولاً برای هر واحد و از سوی سازنده اعلام می‌شود، می‌تواند بسیار بالاتر از قیمت مساحت مشابه در بازار محلی باشد (نمونهٔ Savills در ادامه شکافی بیش از پنج برابر را نشان می‌دهد)، و همان قیمت‌هایی است که خریداران خارجی عملاً با آن‌ها روبه‌رو می‌شوند. راهنمای ما دربارهٔ اینکه خارجی‌ها می‌توانند در عمان ملک بخرند یا نه توضیح می‌دهد چه کسی در کجا مجاز به خرید است، و راهنمای ملک فری‌هولد ما مسیر ITC را شرح می‌دهد.

شاخص قیمت املاک عمان: آمار رسمی چه می‌گوید

جدیدترین انتشار رسمی سه‌ماههٔ دوم ۲۰۲۶ را پوشش می‌دهد. Times of Oman آن را در ۱۹ سپتامبر ۲۰۲۶ بر پایهٔ داده‌های NCSI گزارش کرد و آوریل تا ژوئن ۲۰۲۶ را با آوریل تا ژوئن ۲۰۲۵ مقایسه می‌کند. شاخص کل قیمت املاک ۲۲٫۷٪ بالا رفت. شاخص تجاری ۱۲٫۴٪ رشد کرد، که در آن زمین تجاری ۱۹٫۲٪ بالا رفت و زمین صنعتی ۳٫۹٪ پایین آمد، در حالی که قیمت مغازه‌ها ۱۲٪ افت کرد. شاخص مسکونی ۲۴٫۶٪ بالا رفت و پیشتاز آن زمین مسکونی با ۲۸٪ بود، سپس آپارتمان با ۱۷٫۲٪، ویلا با ۱۰٫۸٪ و سایر خانه‌ها با ۰٫۶٪.

چهار سه‌ماهه در کنار هم

جدول، چهار انتشار آخر را کنار هم می‌گذارد و هر کدام تغییر نسبت به همان سه‌ماهه در سال پیش است. منبع‌ها گزارش‌های خبرگزاری عمان (Oman News Agency) هستند که Arab News (سه‌ماههٔ سوم ۲۰۲۵)، Times of Oman (سه‌ماههٔ چهارم ۲۰۲۵ و سه‌ماههٔ دوم ۲۰۲۶) و Oman Observer (سه‌ماههٔ نخست ۲۰۲۶) منتشر کرده‌اند. خط تیره یعنی گزارش رقمی نداده است.

سه الگو به چشم می‌آید. نخست، زمین مسکونی در استان مسقط در هر چهار انتشار بیش از ۴۰٪ در سال رشد کرده و هیچ ردیف دیگری در جدول به این پایداری حرکت نمی‌کند. دوم، آپارتمان و ویلا جای هم را عوض می‌کنند: آپارتمان‌ها در سه‌ماههٔ سوم ۲۰۲۵ رشد ۲۲٫۴٪ و در سه‌ماههٔ چهارم ۰٫۶٪ داشتند، و ویلاها در سه‌ماههٔ چهارم رشد ۲۰٫۶٪ و در سه‌ماههٔ نخست ۲۰۲۶ رشد ۹٫۰٪ داشتند. سوم، قیمت مغازه‌ها تنها ردیفی در جدول است که در هر انتشار افت کرده است.

سطح شاخص و وزن‌ها در سه‌ماههٔ نخست ۲۰۲۶

جدول NCSI برای سه‌ماههٔ نخست ۲۰۲۶ سطح شاخص و وزن هر ردیف را هم چاپ کرده است، که گزارش‌های مطبوعاتی نمی‌آورند. سطح‌های زیر سال ۲۰۱۸ را ۱۰۰ می‌گیرند. وزن، سهمی از کل شاخص است که آن ردیف حمل می‌کند.

وزن‌ها نحوهٔ خواندن عنوان اصلی را عوض می‌کنند. زمین مسکونی ۵۲٫۹ از ۱۰۰ امتیاز را حمل می‌کند و زمین مسکونی مسقط به‌تنهایی ۲۲٫۵ امتیاز دارد. آپارتمان، ویلا و سایر خانه‌ها روی هم ۱۵٫۰ امتیاز دارند. اگر زمین تجاری (۲۵٫۹) و زمین صنعتی (۴٫۵) را به زمین مسکونی بیفزاییم، زمین ۸۳٫۳ از ۱۰۰ امتیاز را در بر می‌گیرد. عدد اصلی عملاً یک شاخص زمین است که لایه‌ای نازک از ساختمان روی آن نشسته است. خواننده‌ای که عبارت «قیمت‌ها ۲۲٫۷٪ بالا رفته» را می‌بیند و به قیمت یک آپارتمان فکر می‌کند، کمیتی را می‌خواند که با آنچه آمارگیر سنجیده فرق دارد.

سطح‌ها نشان می‌دهند حرکت از یک سه‌ماهه به سه‌ماههٔ بعد چقدر ناهموار است. زمین مسکونی مسقط در یک سه‌ماهه از ۱۲۰٫۹ به ۱۵۶٫۵ رسید، یعنی ۲۹٫۵٪ رشد، در حالی که در همان سه ماه ویلاها ۳٫۶٪ افت کردند و آپارتمان‌ها ۱۱٫۷٪ بالا رفتند. نوسان‌هایی در این اندازه در یک سه‌ماهه نشان می‌دهد این سری به این‌که کدام قطعه‌ها معامله شده‌اند حساسیت زیادی دارد. جدول NCSI تعداد معاملات پشت هر امتیاز شاخص را نشان نمی‌دهد، پس با ارقام منتشرشده نمی‌توان این را آزمود؛ نتیجهٔ عملی این است که تغییر یک سه‌ماهه شاهد ضعیف‌تری از دنبالهٔ چهار سه‌ماهه است.

جهش ۲۰۲۵ در قیمت ملک در عمان: توضیح آن

افزایش ۲۰۲۵ و ۲۰۲۶ پس از یک افت آمد. ارقام NCSI برای سه‌ماههٔ سوم ۲۰۲۴، که سایت سعودی Amlak در ۷ دسامبر ۲۰۲۴ گزارش کرد، نشان می‌داد شاخص قیمت مسکونی نسبت به یک سال پیش ۱٫۹٪ پایین آمده، زمین مسکونی ۱٫۰٪ افت کرده، ویلا ۲٫۵٪ بالا رفته و آپارتمان ۱۲٫۹٪ پایین آمده است. تا سه‌ماههٔ نخست ۲۰۲۵، به گفتهٔ Arab News در ۱۵ ژوئن ۲۰۲۵، قیمت‌های مسکونی نسبت به یک سال پیش ۷٫۳٪ بالا رفته بود و تغییر شاخص مسکونی نسبت به سه‌ماههٔ قبل ۵٫۵٪ بود. در سه‌ماههٔ سوم ۲۰۲۵ شاخص مسکونی ۱۸٫۷٪ بالا رفت.

آنچه ارقام دربارهٔ علت نشان می‌دهند

آمار مشخص می‌کند افزایش از کجا آمده، هرچند دلیل آن را نمی‌گوید. زمین مسکونی در استان مسقط در سه‌ماههٔ نخست ۲۰۲۵ نسبت به سال پیش ۱۷٫۴٪ و سپس در سه‌ماههٔ سوم ۴۸٫۳٪ رشد کرد و از آن زمان بالاتر از ۴۰٪ مانده است. چون زمین بیشترین وزن را دارد، همین یک ردیف بخش بزرگی از عدد اصلی را توضیح می‌دهد. آپارتمان‌ها که شاخصشان یک سال پیش نزدیک به ۱۳٪ افت کرده بود، در سه‌ماههٔ سوم ۲۰۲۵ رشد ۲۲٫۴٪ داشتند، بازگشتی که از پایه‌ای پایین‌تر شروع می‌شود. ویلاها در سه‌ماههٔ چهارم ردیف قوی‌تر بودند. بین سه‌ماههٔ نخست ۲۰۲۵ و سه‌ماههٔ نخست ۲۰۲۶ شاخص کل از ۱۰۵٫۲ به ۱۲۱٫۹ رسید.

چند گزارش بازار دربارهٔ تقاضا زمینه‌ای می‌افزایند و باید آن‌ها را مشاهدات گزارش‌شده دانست، نه علت‌های اثبات‌شده. Savills Oman در گزارش سه‌ماههٔ نخست ۲۰۲۶ خود، مورخ ۲۹ آوریل ۲۰۲۶، ارزش کل معاملات ملکی را برای سه ماه نخست OMR ۶۷۸ میلیون و ۱۸٫۴٪ بالاتر از سال پیش اعلام کرد. در گزارش نیمه‌سالی که Oman Observer در ۱۳ سپتامبر ۲۰۲۶ خلاصه کرد، Hamptons International ارزش معاملات نیمهٔ نخست ۲۰۲۶ را OMR ۱٫۴۳۴ میلیارد گفت که از OMR ۶۸۸٫۱ میلیون قرارداد فروش و OMR ۷۴۰٫۲ میلیون قرارداد وام مسکن تشکیل می‌شد. بنابراین ارزش قراردادهای وام مسکن از فروش‌های نقدی بیشتر بود، یعنی سهم بزرگ‌تری از ارزش معاملات را وام بانکی پشتیبانی می‌کرد تا فروش نقدی.

معاملات تا اوت ۲۰۲۶

جدیدترین ارقام معاملات NCSI، که Oman Observer در ۲۲ سپتامبر ۲۰۲۶ گزارش کرد، ارزش قراردادهای فروش را تا پایان اوت ۲۰۲۶ حدود OMR ۹۵۴٫۱ میلیون، با ۱۴٫۵٪ افزایش نسبت به همان دورهٔ ۲۰۲۵، و کل ارزش معاملات املاک را تا پایان ژوئیه حدود OMR ۱٫۷۲ میلیارد، با ۷٫۷٪ افزایش از OMR ۱٫۵۹ میلیارد، اعلام کرد. انتشار پیشین NCSI برای ژانویه تا مه، که Oman Observer در ۱۵ ژوئیهٔ ۲۰۲۶ گزارش کرد، جزئیات کافی برای محاسبهٔ یک قرارداد میانگین می‌دهد.

از این محاسبه دو نتیجه برمی‌آید. قرارداد فروش میانگین در ژانویه تا مه ۲۰۲۶ حدود OMR ۱۹٬۸۰۰ بود، تقریباً بی‌تغییر نسبت به OMR ۱۹٬۶۰۰ یک سال پیش، با آنکه شاخص زمین بیش از یک‌چهارم بالا رفت. این با شاخص تناقضی ندارد، زیرا میانگین، قطعه‌های زمین، خانه، آپارتمان و واحدهای تجاری را با هم می‌آمیزد و ترکیب آنچه معامله شده می‌تواند تغییر قیمت‌ها را خنثی کند. اما معنایش این است که ارزش میانگین قرارداد نمی‌تواند جای قیمت یک خانه را بگیرد، قیمتی که در همهٔ آگهی‌های این راهنما چند برابر بزرگ‌تر است. نکتهٔ دوم این است که تعداد قراردادهای وام مسکن حدود یک‌پنجم زیاد شد در حالی که شمار سندهای صادرشده کاهش یافت، یعنی سهم بیشتری از فعالیت ثبت‌شده با وام همراه بود، حتی وقتی سندهای کمتری صادر شد.

چشم‌انداز بازار املاک عمان خودمان و پرسش اینکه ۲۰۲۶ زمان خوبی برای خرید ملک در عمان است یا نه دربارهٔ معنای این وضعیت برای خریداران گوناگون بحث می‌کنند؛ ارقام بالا داده‌هایی است که آن‌ها بر آن تکیه دارند.

قیمت ملک در عمان و قیمت زمین به تفکیک استان

زمین بزرگ‌ترین بخش شاخص رسمی است، بنابراین تفکیک به استان از هر تقسیم‌بندی دیگر مهم‌تر است. جدول NCSI زمین مسکونی را برای هر یک از یازده استان گزارش می‌کند. جدول زیر تغییرهای گزارش‌شده برای سه‌ماههٔ نخست ۲۰۲۶ (Oman Observer، ۱۳ ژوئن ۲۰۲۶) و سه‌ماههٔ دوم ۲۰۲۶ (Times of Oman، ۱۹ سپتامبر ۲۰۲۶) را با سطح شاخص و وزن جدول سه‌ماههٔ نخست NCSI ترکیب می‌کند. هر استان پایهٔ ۲۰۱۸ برابر ۱۰۰ خودش را دارد، پس سطح‌ها رشد از ۲۰۱۸ را درون یک استان نشان می‌دهند و نمی‌توان آن‌ها را از ردیفی به ردیف دیگر مقایسه کرد؛ یعنی هر ردیف را باید در چارچوب وزن و پایهٔ خود همان استان خواند.

آنچه جدول استان‌ها نشان می‌دهد

مسقط تنها استانی است که وزن بزرگ را با افزایش بزرگ در هر دو سه‌ماهه جمع می‌کند. با ۱۵۶٫۵، شاخص زمین مسکونی مسقط در سه‌ماههٔ نخست ۲۰۲۶ به اندازهٔ ۵۶٫۵٪ بالاتر از پایهٔ ۲۰۱۸ بود، در حالی که شاخص ملی زمین مسکونی ۱۲۲٫۹ بود و ظفار ۱۰۵٫۲، یعنی تنها ۵٫۲٪ بالاتر از پایه‌اش. مسقط، باطنهٔ جنوبی و باطنهٔ شمالی روی هم ۳۹٫۷ از ۵۲٫۹ امتیازی را که به زمین مسکونی داده شده حمل می‌کنند، پس تغییر در همین سه استان رقم ملی را می‌راند.

استان‌های کوچک نوسان‌های شدید دارند. باطنهٔ شمالی، استانی که صحار در آن است، از +۰٫۲٪ در سه‌ماههٔ نخست به +۲۹٫۰٪ در سه‌ماههٔ دوم رسید. شرقیهٔ شمالی از -۱۴٫۹٪ به +۱۷٫۳٪ رفت، البریمی از +۲۵٫۹٪ به +۳٫۱٪، و الوسطی، که دقم در آن است، از +۲٫۰٪ به -۱۶٫۰٪. استان‌هایی با وزن یک امتیاز یا کمتر احتمالاً با چند معاملهٔ ثبت‌شده جابه‌جا می‌شوند، هرچند جدول NCSI تعداد معاملات را فهرست نمی‌کند و این فقط استنباطی از اندازهٔ نوسان‌هاست. یک سه‌ماهه در یک استان کوچک روند نیست.

قیمت هر متر مربع زمین

هیچ‌یک از انتشارات NCSI که در اینجا به کار رفته قیمت هر متر مربع زمین را بیان نمی‌کند، و قیمت درخواستی قطعه‌ها بر پایهٔ محل، اندازه و خدمات‌رسانی‌شده بودن فرق می‌کند، بنابراین این راهنما رقمی برای قیمت هر متر زمین نمی‌دهد. قطعه‌های موجود در صفحه‌های آگهی ما محصولی دیگرند. قطعه‌های زمین Jebel Sifah از Muriya از ۱٬۰۰۰ m² و OMR ۵۰۰٬۰۰۰ ($۱٬۳۰۰٬۴۰۰) شروع می‌شوند و قطعه‌های زمین صلاله در Hawana برای چشم‌انداز تالاب از OMR ۷۵۰٬۰۰۰ ($۱٬۹۵۰٬۶۰۰) و برای چشم‌انداز مستقیم دریا از OMR ۱٬۰۰۰٬۰۰۰ ($۲٬۶۰۰٬۸۰۰) آغاز می‌شوند. بر پایهٔ هر دو صفحه، قیمت شامل ساخت یک ویلای سه‌خوابه به‌اضافهٔ اتاق خدمتکار یا چهارخوابه به‌اضافهٔ اتاق خدمتکار است، با ۲۰٪ پرداخت هنگام رزرو و بقیه طی سه سال، پس این رقم قیمت زمین و خانه با هم است و نمی‌توان آن را به نرخ زمین تقسیم کرد. همین مجموعه در Olive Farms یک ویلای یک‌خوابه روی قطعه‌ای ۲۶۰ m² را بر پایهٔ صفحهٔ آگهی ما به OMR ۷۵٬۰۰۰ ($۱۹۵٬۱۰۰) عرضه می‌کند، که نشان می‌دهد محصول‌ها چقدر با هم فرق دارند. راهنمای ما دربارهٔ خرید زمین در عمان توسط خارجی‌ها توضیح می‌دهد خریدار خارجی مجاز به نگهداری کدام قطعه‌هاست.

قیمت ملک در مسقط: آپارتمان‌ها و ویلاها چه قیمتی می‌خواهند

مسقط جایی است که بیشتر بازار خریداران خارجی در آن قرار دارد، و جست‌وجوی ملک در Savills Oman منبعی عمومی برای قیمت‌های درخواستی آنجاست. در ۲۶ اکتبر ۲۰۲۶ این جست‌وجو ۱۱۹ آپارتمان برای فروش در عمان و ۵۱ ویلا را فهرست کرده بود که همه در صفحهٔ نخست مربوط به مسقط بودند. جدول‌های زیر ۱۶ آپارتمان و ۱۵ ویلا از ۱۶ ویلای نمایش‌داده‌شده در صفحهٔ نخست هر فهرست را بازتولید می‌کنند (ویلای شانزدهم متراژ بنا را ۲٬۲۰۰ m² داده که به نظر مساحت زمین است، پس کنار گذاشته شد). Savills این‌ها را قیمت راهنما می‌نامد. این‌ها قیمت‌های درخواستی فروشندگان و سازندگان‌اند، نه فروش‌های انجام‌شده، و صفحهٔ نخست فهرستی که بر پایهٔ تازه‌ترین مرتب شده نمونه‌ای در دسترس است، نه نمونه‌ای آماری. قیمت هر متر مربع حاصل تقسیم ما از قیمت راهنما بر متراژ اعلام‌شده است. به همین دلیل ارقام این جدول‌ها را باید توصیفی از آنچه امروز آگهی شده دانست، نه حکمی دربارهٔ آنچه سرانجام فروخته می‌شود.

آپارتمان‌ها در Savills Oman

پانزده آپارتمان از شانزده آپارتمان در Al Mouj هستند و قیمتشان از OMR ۱٬۱۲۲ تا OMR ۲٬۳۰۷ به ازای هر متر مربع با میانهٔ OMR ۱٬۵۰۱ است. در درون این نمونه، کمترین نرخ مربوط به دوخوابهٔ Luban با OMR ۱۲۹٬۰۰۰ (OMR ۱٬۱۲۲ به ازای هر متر مربع) و بیشترین مربوط به یک دوخوابه به‌اضافهٔ اتاق مطالعه با ۱۹۹ m² در ALMAR با OMR ۴۵۹٬۱۰۳ (OMR ۲٬۳۰۷) است. آپارتمان یک‌خوابهٔ ALMAR با OMR ۹۹٬۱۳۱ همان واحد و همان قیمتی است که به‌عنوان قیمت ورودی در صفحهٔ آگهی ALMAR Residences ما آمده، پس فهرست سازنده و قیمت راهنمای آژانس در انتهای پایین بازه با هم می‌خوانند. تنها در ALMAR قیمت‌های راهنما از OMR ۹۹٬۱۳۱ تا OMR ۴۵۹٬۱۰۳ و نرخ‌ها از OMR ۱٬۲۵۴ تا OMR ۲٬۳۰۷ به ازای هر متر مربع می‌رسند، و به همین دلیل قیمت ورودی یک پروژه دربارهٔ بهای یک آپارتمان خانوادگی حرف چندانی نمی‌زند.

آپارتمان شانزدهم مقایسهٔ مفیدی است. یک آپارتمان سه‌خوابهٔ ۱۱۵ m² در Mabailah با قیمت راهنمای OMR ۳۱٬۹۹۹ عرضه شده، یعنی OMR ۲۷۸ به ازای هر متر مربع، حدود یک‌پنجم میانهٔ Al Mouj که OMR ۱٬۵۰۱ است. این واحد در بازار محلی و بیرون از مجتمع‌های تعیین‌شده قرار دارد، و اختلاف ۵٫۴ برابری میان این دو دسته قیمت درخواستی روشن‌ترین سنجهٔ منفرد در این راهنما است برای اینکه محل و نظام مالکیت چقدر اهمیت دارند. اینکه یک خریدار مشخص اصلاً بتواند در Mabailah ملک داشته باشد به ملیت او و قواعد جاری بستگی دارد، که در راهنمای ما دربارهٔ مالکیت خارجی‌ها آمده است.

ویلاها در Savills Oman

ویلاها از OMR ۳۹۶ تا OMR ۲٬۱۵۰ به ازای هر متر مربع با میانهٔ OMR ۱٬۰۹۳ قیمت دارند، که پایین‌تر از میانهٔ آپارتمان‌های Al Mouj یعنی OMR ۱٬۵۰۱ است، چون ویلاهای Muscat Bay، Muscat Hills و بازار محلی پایین‌تر قرار می‌گیرند. ویلاهای Muscat Bay و Muscat Hills نزدیک OMR ۷۶۰ تا OMR ۱٬۰۰۰ هستند، ویلاهای Al Mouj نزدیک OMR ۸۶۰ تا OMR ۲٬۱۵۰، و تنها ویلای بازار محلی، در Al Mawaleh South، با OMR ۳۹۶ به ازای هر متر مربع برای ۶۳۱ m² بنا، با شش اتاق خواب و قیمت OMR ۲۵۰٬۰۰۰ راهنمایی شده است. به‌طور مطلق، ۱۴ ویلای درون مجتمع‌ها بین OMR ۲۲۰٬۰۰۰ و OMR ۱٬۹۵۰٬۰۰۰ قیمت راهنما دارند و همه بالاتر از OMR ۲۰۰٬۰۰۰ هستند که قواعد اقامت طلایی (Golden Residency) برای یک ملک واحد در ITC در نظر می‌گیرد و پلیس سلطنتی عمان (Royal Oman Police) مورد به مورد دربارهٔ آن تصمیم می‌گیرد؛ راهنمای اقامت این آزمون را توضیح می‌دهد.

یک مقایسهٔ دیگر هم میان منابع ممکن است. یک آپارتمان یک‌خوابه در Al Mina در Barr Al Jissah در یکی از صفحه‌های Savills Oman با قیمت راهنمای OMR ۱۶۱٬۰۰۰ برای ۱۱۹ m² (OMR ۱٬۳۵۳ به ازای هر متر مربع) آمده، در حالی که صفحهٔ آگهی Al Mina OMR ۱۸۴٬۲۵۱ را برای یک آپارتمان یک‌خوابهٔ ۱۱۵ m² (OMR ۱٬۶۰۲ به ازای هر متر مربع) می‌دهد. این‌ها واحدهای متفاوتی‌اند که فروشندگان متفاوتی عرضه می‌کنند، اما نشان می‌دهند دو قیمت درخواستی برای یک پروژه در یک روز می‌تواند حدود ۱۸٪ در هر متر مربع با هم فرق داشته باشد.

خانه، آپارتمان یا ویلا: بازه‌های قیمت در آگهی‌های عمان ما

نمونهٔ Savills را Al Mouj زیر سلطه دارد. پروژه‌های صفحه‌های آگهی خودمان بخش بیشتری از بازار فری‌هولد را می‌پوشانند: Sultan Haitham City، Muscat Bay، Telal Al Qurm، Yiti، Jebel Sifah و Barr Al Jissah. جدول از هر پروژه یک واحد ورودی از هر نوع را برمی‌دارد، با قیمت، متراژ بنا و تاریخ تحویل صفحهٔ آگهی تا ۲۶ اکتبر ۲۰۲۶ و تبدیل با OMR ۱ = $۲٫۶۰۰۸. رتبه‌بندی کامل ۲۹ پروژه را تکرار نمی‌کند، که در راهنمای قیمت هر متر مربع در عمان ما آمده است.

سه نتیجه برمی‌آید که هر کدام از جدول است و هیچ‌کدام از یک قاعدهٔ کلی نیست. نخست، ارزان‌ترین خانه به ازای هر متر مربع آپارتمان نیست. ویلای Al Ahlam District با OMR ۴۹۰ و ویلای Hay Al Wafa با OMR ۵۶۳ در هر متر مربع از همهٔ آپارتمان‌های جدول ارزان‌ترند، به‌جز آپارتمان Hay Al Wafa با OMR ۴۱۵، چون پروژه‌های Sultan Haitham City متراژهای بنای بزرگ را با نرخ پایین‌تر قیمت‌گذاری می‌کنند. دوم، تاون‌هاوس‌ها باریک‌ترین بازه را از میان سه نوع دارند، یعنی OMR ۶۳۲ تا OMR ۹۰۳ به ازای هر متر مربع، که دامنه‌ای ۱٫۴ برابری است در برابر ۳٫۹ برابر برای آپارتمان‌ها و ۵٫۶ برابر برای ویلاها. سوم، قیمت بلیت ورودی و قیمت هر متر مربع پروژه‌ها را به ترتیب متفاوتی رتبه‌بندی می‌کنند. آپارتمان Telal Al Qurm با OMR ۷۶٬۹۳۸ به اندازهٔ ۳۳٪ از آپارتمان Luma Residence با OMR ۱۱۵٬۵۴۱ ارزان‌تر است، اما در هر متر مربع فقط ۱۵٪ ارزان‌تر است (OMR ۸۶۴ در برابر OMR ۱٬۰۲۲)، چون ۲۱٪ هم کوچک‌تر است، ۸۹ m² در برابر ۱۱۳ m². هر سه نتیجه فقط دربارهٔ واحدهای همین جدول معتبرند و به همهٔ بازار تعمیم داده نمی‌شوند.

شارژهای خدمات پس از خرید مقایسه را عوض می‌کنند. Hay Al Wafa سالانه OMR ۳۰۰ تا ۵۰۰، Telal Al Qurm هر متر مربع OMR ۴٫۵، Alef Qurum هر متر مربع OMR ۵ و Luma برای آپارتمان‌ها هر متر مربع OMR ۸٫۲۷ اعلام کرده‌اند، و راهنمای شارژ خدمات ما آن‌ها را پروژه به پروژه می‌آورد. مقایسهٔ ویلا و آپارتمان پنج سال هزینهٔ مالکیت را برای چند تا از واحدهای بالا محاسبه می‌کند، و راهنمای طرح‌های پرداخت نشان می‌دهد پیش از تحویل چقدر باید پرداخت شود.

قیمت واحدهای نوساز و تکمیل‌شده

خانه‌های نوساز و تکمیل‌شده مالیات‌ها و ریسک‌های متفاوتی دارند. بر پایهٔ خلاصهٔ Deloitte از راهنمای VAT املاک سازمان مالیات عمان (Oman Tax Authority)، به تاریخ ۳۰ سپتامبر ۲۰۲۱، نخستین عرضهٔ یک واحد مسکونی ۵٪ مالیات دارد، فروش مجدد ملک مسکونی معاف است و زمین توسعه‌نیافته نیز معاف است. بنابراین فهرست قیمت سازنده برای ساختمانی ناتمام ممکن است با VAT ۵٪ یا بدون آن اعلام شود، و خانهٔ تکمیل‌شده‌ای که مالک خصوصی می‌فروشد هیچ VAT ندارد. راهنمای ارزیابی ما، ارزیابی ملک در عمان، توضیح می‌دهد این دو را چگونه بر یک مبنا بگذاریم.

خانه‌های تکمیل‌شدهٔ Muscat Bay در صفحهٔ آگهی Muscat Bay ما مقایسهٔ مستقیم با همسایهٔ ناتمامش را ممکن می‌کنند. یک آپارتمان دوخوابهٔ ۱٬۲۳۸ sq ft (۱۱۵ m²) از $۳۸۲٬۰۰۰ فهرست شده، یعنی $۳۰۹ به ازای هر فوت مربع و حدود OMR ۱٬۲۷۷ به ازای هر متر مربع. آپارتمان دوخوابهٔ Luma Residence در همسایگی، که موعدش Q1 ۲۰۲۹ است، OMR ۱٬۰۲۲ به ازای هر متر مربع قیمت دارد، پس آپارتمان تکمیل‌شده حدود ۲۵٪ در هر متر مربع گران‌تر است. ویلای تکمیل‌شدهٔ Muscat Bay با ۳۰۹ m² از $۸۹۷٬۰۰۰ به OMR ۱٬۱۱۶ به ازای هر متر مربع می‌رسد، در برابر OMR ۸۹۹ برای ویلای Luma، با شکافی ۲۴٪. این تفاوت خانه‌ای را می‌خرد که می‌توان بدون انتظار دید و در آن ساکن شد، و طرح پرداخت Luma پیش از تحویل ۵۰٪ را می‌خواهد، در حالی که صفحهٔ Muscat Bay اقساط سه یا پنج‌ساله را برای ملک تکمیل‌شده پیشنهاد می‌کند. تقویم ملک آماده و تحویل ما فهرست می‌کند کدام پروژه‌ها تمام شده‌اند و بقیه چه زمانی موعد دارند.

ملک ارزان برای فروش در عمان: با OMR ۴۰٬۰۰۰، ۶۰٬۰۰۰، ۱۰۰٬۰۰۰ و ۱۵۰٬۰۰۰ چه می‌توان خرید

جست‌وجوی ملک ارزان برای فروش در عمان معمولاً یک پرسش را دنبال می‌کند: پایین‌ترین قیمتی که خریدار می‌تواند با آن صاحب خانه شود چیست و با چه شرایطی. پاسخ به همان اندازه که به قیمت بستگی دارد به نوع سند هم بستگی دارد. جدول زیر قیمت‌های ورودی صفحه‌های آگهی ما را تا ۲۶ اکتبر ۲۰۲۶ فهرست می‌کند که در هر بودجه یا زیر آن هستند، همراه با سند یا شرایط واجد بودنی که صفحه اعلام می‌کند. قیمت‌های ورودی پایین‌ترین واحد هر صفحه‌اند، بسیاری برای استودیو یا یک‌خوابه‌اند، و قیمت‌هایی که پیش از VAT و کارمزد ثبت اعلام می‌شوند حدود ۳٪ تا ۸٪ باید روی آن‌ها اضافه شود، که در بخش هزینه‌ها در ادامه آمده است. برای هر ردیف، ستون سند به اندازهٔ ستون قیمت اهمیت دارد، زیرا تعیین می‌کند خریدار چه حقی بر ملک به دست می‌آورد.

تا OMR ۴۰٬۰۰۰ ($۱۰۴٬۰۰۰)

چهار پروژه از زیر OMR ۴۰٬۰۰۰ شروع می‌شوند و تنها دو تا از آن‌ها فری‌هولد را با خریداری از هر ملیت جمع می‌کنند. آپارتمان‌های Sarooj Oasis Azha از حدود OMR ۳۱٬۶۰۰ و آپارتمان‌های Plumeria در صحار از OMR ۳۶٬۵۲۷ قیمت‌گذاری شده‌اند. پایین‌ترین قیمت از همه، OMR ۲۹٬۵۰۰ برای یک استودیو در Maysan در دقم، اجارهٔ ۹۹ ساله است، نه فری‌هولد، و شرایط منطقه‌ای را دارد که صفحه فهرست کرده است: VAT ۰٪ و کارمزد ثبت ۰٫۵٪، که برای همان استودیو OMR ۱۴۷٫۵۰ می‌شود. Nismat Zain پروژهٔ چهارم است و صفحهٔ آن این محله را برنامهٔ Surooh وزارت مسکن و برنامه‌ریزی شهری توصیف می‌کند که عمدتاً برای شهروندان عمانی ساخته شده است. بنابراین قیمت پایین در یک آگهی، پیشنهادی برای همهٔ خریداران نیست.

تا OMR ۶۰٬۰۰۰ ($۱۵۶٬۰۰۰)

هفت پروژهٔ دیگر وارد این بازه می‌شوند و تفاوت میان آن‌ها بیشتر در سند است تا در قیمت. Uptown Muscat از OMR ۴۱٬۱۰۳ برای یک استودیوی ۴۰۹ sq ft شروع می‌شود، اما در شهرکی فناوری است که صفحه می‌گوید ITC ساحلی نیست، بنابراین صفحه آن را فری‌هولد ITC معرفی نمی‌کند. Alef Qurum Residence از OMR ۴۲٬۹۸۷ شروع می‌شود و پروژه‌ای فری‌هولد در ITC توصیف شده است. استودیوی Sea Front در Taqah با OMR ۴۹٬۴۸۵ بر پایهٔ بروشورش اجارهٔ ۹۹ ساله است. Husn Al Zain در Bidbid با OMR ۴۷٬۴۸۵ دومین محلهٔ Surooh در این فهرست است. Solaris با OMR ۵۰٬۰۰۰ و The Beachfront با OMR ۵۵٬۰۰۰ در ITC Jebel Sifah هستند و صفحهٔ Solaris می‌گوید واحدهای فعلی از بازار دست‌دوم می‌آیند. Mira Ocean Estates با OMR ۵۷٬۵۷۴ تنها پروژه در صفحه‌های عمان ماست که قیمت را به درهم اعلام می‌کند.

تا OMR ۱۰۰٬۰۰۰ ($۲۶۰٬۱۰۰)

این بازه گسترده‌ترین انتخاب از خانه‌های فری‌هولد را دارد که برای هر ملیتی باز است: استودیو و یک‌خوابه در Sultan Haitham City، Muscat Hills، Al Mouj و Hawana صلاله، یک دوخوابهٔ ۱۵۸ m² در Hay Al Wafa با OMR ۶۵٬۵۹۵، و یک یک‌خوابهٔ تکمیل‌شده در Muscat Bay با حدود OMR ۹۰٬۰۰۰. تاریخ‌های تحویل از Q1 ۲۰۲۷ تا Q1 ۲۰۳۰ می‌رسد، یعنی دامنه‌ای سه‌ساله در قیمت‌هایی که کمتر از OMR ۴۰٬۰۰۰ با هم فرق دارند، پس تاریخ به اندازهٔ قیمت اهمیت دارد. ویلای یک‌خوابهٔ Olive Farms با OMR ۷۵٬۰۰۰ روی قطعه‌ای ۲۶۰ m² با ۷۵ m² بنا ایستاده است؛ آپارتمان دوخوابهٔ Jood با OMR ۷۸٬۴۳۷ موعد Q1 ۲۰۳۰ دارد، دیرترین تاریخ در این بازه. طرح‌های پرداخت این پروژه‌ها در راهنمای طرح‌های پرداخت ما مقایسه شده است.

تا OMR ۱۵۰٬۰۰۰ ($۳۹۰٬۱۰۰)

بین OMR ۱۰۰٬۰۰۰ و OMR ۱۵۰٬۰۰۰ فهرست به‌سوی تاون‌هاوس‌ها و آپارتمان‌های برنددار یا ساحلی می‌رود: یک تاون‌هاوس ۱۶۰ m² در Hay Al Wafa، یک دوخوابه در Luma Residence، سه واحد AIDA در Yiti و آپارتمان‌های یک‌خوابه در Al Mouj. چند قیمت ورودی درست بالاتر از این بازه، از جمله Al Mina با OMR ۱۸۴٬۲۵۱، Raya با OMR ۱۸۹٬۲۰۰ و Al Ahlam District با OMR ۱۹۱٬۹۰۲، هم کمتر از OMR ۲۰۰٬۰۰۰ می‌مانند. مسیر اقامت طلایی (Golden Residency) یک ملک واحد در ITC با ارزش دست‌کم OMR ۲۰۰٬۰۰۰ را می‌خواهد و این تصمیم با پلیس سلطنتی عمان (Royal Oman Police) است، در حالی که ویزای مالک (Owner Visa) بر پایهٔ تصمیم ۸۷/۲۰۲۶ ROP حداقل ارزشی ندارد، بدون کفیل است و به مالکیت وابسته است. مقایسهٔ این دو مسیر و راهنمای اقامت از راه سرمایه‌گذاری ملکی ما شرایط را توضیح می‌دهند. وام مسکن می‌تواند بخشی از خرید در مجتمع تعیین‌شده را تأمین کند، همان‌طور که در راهنمای ما دربارهٔ وام مسکن برای خارجی‌ها در عمان آمده است.

قیمت ملک در عمان بیرون از مسقط: صلاله، صحار، دقم و Sur

ارقام مسقط در بالا کل کشور نیستند. صفحه‌های آگهی ما ظفار، باطنهٔ شمالی، الوسطی، شرقیهٔ جنوبی و الداخلیه را پوشش می‌دهند و شاخص زمین NCSI در هر کدام به شکل متفاوتی حرکت می‌کند. جدول واحد ورودی هر پروژه را در بیرون از مسقط نشان می‌دهد، و در جایی که صفحه مساحت را اعلام کرده قیمت هر متر مربع را هم می‌آورد. ارقام تا ۲۶ اکتبر ۲۰۲۶ هستند.

در Hawana صلاله نرخ‌های ورودی OMR ۱٬۳۴۵ (Amazi) و OMR ۱٬۴۸۵ (Lubana Island) به ازای هر متر مربع در بازهٔ OMR ۱٬۱۰۰ تا OMR ۲٬۳۰۰ آپارتمان‌های Al Mouj در Savills جا می‌گیرند، هرچند هر دو واحد یک‌خوابه با ۵۸ تا ۶۷ m² هستند و واحدهای کوچک در جدول‌های پروژهٔ صفحه‌های ما نرخ بالاتری از واحدهای بزرگ دارند. زمین مسکونی ظفار در سه‌ماههٔ نخست ۲۰۲۶ رشد ۱۰٫۸٪ و در سه‌ماههٔ دوم رشد ۱۶٫۴٪ داشت، کمتر از ۲۸٪ ملی و بسیار کمتر از ۴۰٫۶٪ مسقط. مقایسهٔ مسقط و صلاله ما دو بازار را کنار هم می‌گذارد، و صفحهٔ Amazi زیرفهرست‌هایش را بر پایهٔ تعداد اتاق خواب آورده است.

بیرون از مجتمع‌های تفریحی قیمت هر متر مربع فرو می‌ریزد. دو خانهٔ Surooh با OMR ۲۳۱ و OMR ۲۷۴ به ازای هر متر مربع فهرست شده‌اند و خانه‌های Taqah با OMR ۸۳۱ و OMR ۸۸۴. صحار در باطنهٔ شمالی قرار دارد، جایی که شاخص زمین مسکونی میان دو سه‌ماههٔ نخست ۲۰۲۶ از +۰٫۲٪ به +۲۹٫۰٪ رسید و نسبت به پایهٔ ۲۰۱۸ خود ۹۵٫۳ بود، و راهنمای سرمایه‌گذاری در صحار ما این شهر بندری را توصیف می‌کند. دقم در الوسطی است، جایی که شاخص زمین در سه‌ماههٔ دوم ۱۶٫۰٪ افت کرد، و راهنمای منطقهٔ ویژهٔ اقتصادی دقم توضیح می‌دهد چرا سند Maysan با ITC فرق دارد. قیمت پایین بیرون از مسقط را باید همراه با سند، تاریخ تحویل و واجد بودن خریدار خواند، نه به‌عنوان قیمت پایین‌تر برای همان محصول.

قیمت ملک در عمان به دلار و هزینه‌هایی که روی آن اضافه می‌شود

ریال عمان با نرخ OMR ۱ = $۲٫۶۰۰۸ به دلار آمریکا گره خورده است، یعنی هر دلار OMR ۰٫۳۸۴۵. در نرخ ثابت، تبدیل قیمت فقط ضرب کردن است، و جدول زیر ارقام گرد را برای آستانه‌هایی می‌دهد که در این راهنما به کار رفته‌اند. قیمت‌های دلاری صفحه‌های آگهی ما هم با همین نرخ ثابت تبدیل شده‌اند، و صفحهٔ Mira Ocean Estates واحدهایش را به درهم امارات قیمت‌گذاری می‌کند، پس مقدارهای ریال و دلار آن از یک تبدیل درهم می‌آیند. راهنمای ما دربارهٔ گره ریال عمان به دلار توضیح می‌دهد این گره از چه چیزی محافظت می‌کند و از چه چیزی نه.

کارمزد ۳٪ و VAT برابر ۵٪

دو هزینه را قاعدهٔ دولتی تعیین می‌کند و بر بیشتر خریدها اعمال می‌شود. Oman Observer در ۸ نوامبر ۲۰۲۰ گزارش داد که وزارت مسکن و برنامه‌ریزی شهری کارمزد ثبت فروش را از ۵٪ به ۳٪ ارزش دارایی کاهش داد و این از ۳ نوامبر ۲۰۲۰ اجرا شد. صفحه‌های آگهی ما برای Amazi، Maysan و دیگر پروژه‌ها این را کارمزد انتقال ملک ۳٪ توصیف می‌کنند، و صفحهٔ Maysan آن را کارمزد استاندارد خریدار خارجی در ITCها می‌نامد. هزینهٔ دوم VAT است. خلاصهٔ Deloitte از راهنمای سازمان مالیات عمان می‌گوید نخستین عرضهٔ ملک مسکونی ۵٪ مالیات دارد و فروش مجدد معاف است. جدول چهار حالت را با این فرض محاسبه می‌کند که قیمت اعلام‌شده VAT را شامل نمی‌شود و کارمزد ۳٪ بر همان قیمت گرفته می‌شود؛ مبنای واقعی را قرارداد فروش می‌نویسد.

بنابراین بودجهٔ OMR ۱۰۰٬۰۰۰ اگر VAT و کارمزد هر دو از آن برداشته شود یک واحد نوساز با قیمت حدود OMR ۹۲٬۶۰۰ می‌خرد (۹۲٬۶۰۰ × ۱٫۰۸ = ۱۰۰٬۰۰۸) و یک فروش مجدد با قیمت حدود OMR ۹۷٬۱۰۰ (۹۷٬۰۸۷ × ۱٫۰۳ = ۱۰۰٬۰۰۰). صفحهٔ خدمات وزارت چند هزینهٔ ثابت کوچک هم روی این‌ها فهرست می‌کند، که راهنمای ثبت ملک ما برای فرم فروش، سند مالکیت و موارد وابسته روی هم OMR ۴۲ جمع می‌زند. پس از خرید، هزینهٔ تکرارشونده شارژ خدمات است، نه مالیات سالانهٔ ملک، نکته‌ای که در راهنمای مالیات ملک ما آمده است. مالیات بر درآمد شخصی عمان از ۱ ژانویهٔ ۲۰۲۸ بر پایهٔ فرمان سلطنتی ۵۶/۲۰۲۵ آغاز می‌شود، با ۵٪ بر درآمد بالاتر از OMR ۴۲٬۰۰۰، و خلاصهٔ EY می‌گوید درآمد اجاره در دامنهٔ آن است، پس اجارهٔ آپارتمانی که اکنون خریداری شود از آن تاریخ مشمول آن می‌شود.

قیمت در برابر اجاره: مقایسهٔ قیمت فروش و اجاره

قیمت فروش و اجاره جداگانه سنجیده می‌شوند و مسیرهای متفاوتی را رفته‌اند. گزارش شاخص قیمت مصرف‌کنندهٔ NCSI برای سپتامبر ۲۰۲۶، که Times of Oman در ۱۷ اکتبر ۲۰۲۶ پوشش داد، تورم سالانه را ۳٫۲٪ و گروه مسکن، آب، برق، گاز و سایر سوخت‌ها را +۰٫۱٪ اعلام کرد. شاخص قیمت املاک، که سبد دیگری است، در سه‌ماههٔ دوم ۲۲٫۷٪ بالا رفت. این دو با هم تناقضی ندارند، چون یکی آنچه خانوارها هر ماه می‌پردازند را دنبال می‌کند و دیگری قیمت‌های ثبت‌شدهٔ زمین و ساختمان را، اما در دوره‌ای که دومی بالا می‌رود و اولی ثابت می‌ماند، نسبت اجاره به قیمت پایین می‌آید.

گزارش سه‌ماههٔ نخست ۲۰۲۶ Savills Oman میانگین اجارهٔ ماهانهٔ آپارتمان‌های دوخوابه را OMR ۷۱۰ در Al Mouj، OMR ۴۹۱ در Muscat Hills، OMR ۳۸۵ در Al Khuwair و OMR ۳۵۰ در Qurum اعلام کرد، و گزارش سه‌ماههٔ دوم آن، که Oman Observer در ۲۹ ژوئیهٔ ۲۰۲۶ خلاصه کرد، میانگین OMR ۶۶۴ را برای یک آپارتمان در Al Mouj آورد. راهنمای اجاره در عمان ما اجاره‌ها را به تفکیک منطقه، مالیات ثبت اجاره‌نامهٔ ۳٪ و قواعد اجاره‌داری می‌آورد.

حساب نسبت ناخالص ساده است. با OMR ۶۶۴ در ماه، یک آپارتمان سالانه OMR ۷٬۹۶۸ درآمد دارد. اگر آن را با دوخوابهٔ Luban که OMR ۱۲۹٬۰۰۰ راهنمایی شده بسنجیم، ۶٫۲٪ قیمت می‌شود؛ در برابر یک دوخوابهٔ ۱۲۷ m² در ALMAR که OMR ۱۷۱٬۳۹۹ راهنمایی شده، ۴٫۶٪ است. هر دو رقم پیش از شارژ خدمات، دوره‌های خالی ماندن، مالیات ثبت اجاره‌نامهٔ ۳٪ که موجر می‌پردازد و مالیات بر درآمد ۲۰۲۸ هستند، و اجاره میانگین آپارتمان‌های موجود در منطقه است، نه اجارهٔ همان واحدی که قیمتش بررسی می‌شود. این‌ها شکل رابطه را نشان می‌دهند، یعنی اینکه نسبت با بالا رفتن قیمت پایین می‌آید، و پیش‌بینی چیزی نیست که هر مالک دریافت خواهد کرد؛ بنابراین این نسبت‌ها را باید فقط ابزاری برای مقایسه دانست. برای محاسبهٔ کامل همراه با هزینه‌های مالکیت، تحلیل اجاره یا خرید ما و راهنمای درآمد اجاره در عمان را ببینید.

آنچه ارقام قیمت ملک در عمان نمی‌گویند

هر رقم این راهنما حدی دارد، و بیشتر این حدها از چیزی می‌آید که سنجیده می‌شود.

عدد اصلی بیشتر زمین است

با آنکه ۸۳٫۳ از ۱۰۰ امتیاز شاخص به زمین تعلق دارد، رقم ۲۲٫۷٪ بسیار بیشتر قیمت قطعه‌های زمین را توصیف می‌کند تا قیمت یک آپارتمان یا ویلا. ردیف آپارتمان و ویلا، که به آنچه بیشتر خریداران می‌خواهند نزدیک‌تر است، در همان سه‌ماهه ۱۷٫۲٪ و ۱۰٫۸٪ حرکت کرد، و مسیر سه‌ماهه‌ای هر کدام نامنظم است.

قیمت درخواستی قیمت فروش نیست

قیمت‌های راهنمای Savills و فهرست‌های سازندگان آن چیزی است که فروشندگان می‌خواهند. نه Savills و نه NCSI فاصلهٔ میان قیمت درخواستی و قیمت فروش را نمی‌دهند، و جدول NCSI نه تعداد معاملات پشت هر ردیف را فهرست می‌کند و نه مساحت خانه‌های فروخته‌شده را.

دو بازار، دو سطح قیمت

آپارتمان Mabailah با OMR ۲۷۸ به ازای هر متر مربع و میانهٔ OMR ۱٬۵۰۱ در Al Mouj دو بازار متفاوت را توصیف می‌کنند، و دسترسی یک خریدار خارجی به بازار نخست به قواعد جاری در آن زمان بستگی دارد. راهنمای ما دربارهٔ ملک عمانی که خارجی‌ها نمی‌توانند بخرند نشان می‌دهد این تفاوت را چگونه تشخیص دهیم.

قیمت پیش‌فروش قیمت تکمیل‌شده نیست

بیشتر قیمت‌های ورودی صفحه‌های آگهی ما برای واحدهایی است که هنوز در دست ساخت‌اند، با تاریخ‌های تحویل از Q3 ۲۰۲۶ تا Q4 ۲۰۳۳. واحدهای تکمیل‌شدهٔ Muscat Bay حدود یک‌چهارم در هر متر مربع از واحدهای ناتمام Luma در کنارشان گران‌ترند. خریداران پیش‌فروش (off-plan) در عمان همچنین با فرمان سلطنتی ۷۹/۲۰۲۵ دربارهٔ حساب امانی (escrow) و ثبت املاک محافظت می‌شوند، که راهنمای قانون ۷۹/۲۰۲۵ ما آن را شرح می‌دهد.

داده‌ها دیر می‌رسند

NCSI شاخص سه‌ماههٔ چهارم ۲۰۲۵ را در ۱۷ مارس ۲۰۲۶، شاخص سه‌ماههٔ نخست ۲۰۲۶ را در ۱۳ ژوئن و شاخص سه‌ماههٔ دوم را در ۱۹ سپتامبر منتشر کرد، یعنی تقریباً ده تا دوازده هفته پس از پایان هر سه‌ماهه. شاخص سه‌ماههٔ سوم ۲۰۲۶ در ۲۶ اکتبر ۲۰۲۶ هنوز در دسترس نبود، پس تازه‌ترین قرائت رسمی آوریل تا ژوئن را توصیف می‌کند. به این ترتیب هر گزارشی که امروز دربارهٔ قیمت‌ها خوانده می‌شود تصویری از چند ماه پیش است.

برای مقایسه با بازاری دیگر، راهنمای ما دربارهٔ املاک عمان در برابر دبی را ببینید، و برای شرکت‌های پشت پروژه‌های نام‌برده در اینجا، مرکز سازندگان عمان را.

سوالات متداول

ملک در عمان چقدر است؟

بسته به بازار و واحد فرق می‌کند. در صفحه‌های آگهی ما، پروژه‌های جدید فری‌هولد که برای خریداران خارجی باز است از OMR ۳۱٬۶۰۰ ($۸۲٬۲۰۰) برای یک آپارتمان در Sultan Haitham City شروع می‌شوند، و قیمت ورودی ویلا و تاون‌هاوس در پروژه‌های میان‌رده از OMR ۷۵٬۰۰۰ تا OMR ۲۵۰٬۰۰۰ است. در Savills Oman قیمت‌های راهنمای آپارتمان‌های Al Mouj در ۲۶ اکتبر ۲۰۲۶ از OMR ۱٬۱۲۲ تا OMR ۲٬۳۰۷ به ازای هر متر مربع بود. دامنهٔ کامل قیمت ملک در عمان بسیار گسترده‌تر از هر دو منبع است و تا OMR ۱٬۶۱۸٬۷۰۰ برای یک ویلای کنار اقیانوس در AIDA می‌رسد.

میانگین قیمت خانه در عمان چقدر است؟

در میان ارقام قیمت ملک در عمان که انتشارات NCSI مورد استفادهٔ ما گزارش می‌کنند، میانگین رسمی قیمت خانه وجود ندارد. اداره آمار یک شاخص و ارزش معاملات را گزارش می‌کند. قرارداد فروش میانگین در ژانویه تا مه ۲۰۲۶ حدود OMR ۱۹٬۸۰۰ بود، اما قطعه‌های زمین، آپارتمان و واحدهای تجاری را با هم می‌آمیزد. در نمونه‌ای از ۱۵ ویلا در Savills Oman، میانهٔ قیمت راهنما OMR ۴۵۰٬۰۰۰ و میانهٔ نرخ OMR ۱٬۰۹۳ به ازای هر متر مربع بود، که ویلاهای تبلیغ‌شده را توصیف می‌کند، نه همهٔ خانه‌های عمان را.

آیا قیمت ملک در عمان در ۲۰۲۶ در حال افزایش است؟

بر پایهٔ NCSI، بله: شاخص قیمت املاک در سه‌ماههٔ دوم ۲۰۲۶ نسبت به یک سال پیش ۲۲٫۷٪ بالاتر بود و شاخص مسکونی ۲۴٫۶٪ بالاتر. این افزایش پس از افتی در ۲۰۲۴ آمد، وقتی شاخص مسکونی در سه‌ماههٔ سوم ۱٫۹٪ پایین بود، و یکنواخت هم نبوده است: آپارتمان‌ها در سه‌ماههٔ چهارم ۲۰۲۵ رشد ۰٫۶٪ و در سه‌ماههٔ دوم ۲۰۲۶ رشد ۱۷٫۲٪ داشتند. این‌ها قرائت‌های گذشته‌اند و قیمت ملک در عمان در اینجا پیش‌بینی نمی‌شود. راهنمای چشم‌انداز ما و مقالهٔ مربوط به اینکه ۲۰۲۶ زمان خوبی برای خرید است یا نه، پرسش را با جزئیات بیشتری بررسی می‌کنند.

قیمت زمین در عمان چقدر است؟

NCSI زمین را به‌صورت شاخص گزارش می‌کند، نه قیمت هر متر مربع. زمین مسکونی در سه‌ماههٔ دوم ۲۰۲۶ رشد ۲۸٪ داشت، با استان مسقط ۴۰٫۶٪، ظفار ۱۶٫۴٪ و باطنهٔ شمالی ۲۹٫۰٪. زمین همچنین بزرگ‌ترین بخش شاخص است، با ۸۳٫۳ از ۱۰۰ امتیاز. قطعه‌های موجود در صفحه‌های ما، از Muriya در Jebel Sifah و Hawana صلاله، از OMR ۵۰۰٬۰۰۰ شروع می‌شوند و یک ویلای ساخته‌شده را در بر می‌گیرند، پس نرخ زمین را نشان نمی‌دهند.

قیمت ملک در مسقط به ازای هر متر مربع چقدر است؟

برای قیمت ملک در عمان در پایتخت، صفحهٔ نخست آپارتمان‌های برای فروش در Savills Oman نشان داد ۱۵ آپارتمان Al Mouj از OMR ۱٬۱۲۲ تا OMR ۲٬۳۰۷ به ازای هر متر مربع با میانهٔ OMR ۱٬۵۰۱ قیمت داشتند، و ۱۵ ویلا میانهٔ OMR ۱٬۰۹۳ داشتند. یک آپارتمان در Mabailah، در بازار محلی، OMR ۲۷۸ به ازای هر متر مربع راهنمایی شده بود. میانهٔ خودمان برای فری‌هولد قابل‌خرید برای خارجی‌ها در ۲۹ پروژه، که در سپتامبر ۲۰۲۶ گرفته شد، OMR ۱٬۱۰۹ به ازای هر متر مربع بود.

ارزان‌ترین ملک در عمان برای خریدار خارجی کدام است؟

پایین‌ترین قیمت در صفحه‌های ما OMR ۲۹٬۵۰۰ ($۷۶٬۷۰۰) برای یک استودیو در Maysan دقم است که اجارهٔ ۹۹ ساله است. پایین‌ترین قیمت فری‌هولد که برای خریداران هر ملیتی باز است OMR ۳۱٬۶۰۰ ($۸۲٬۲۰۰) در Sarooj Oasis Azha است، و پس از آن OMR ۳۶٬۵۲۷ ($۹۵٬۰۰۰) در Plumeria صحار. قیمت‌های پایین ملک در عمان در یک آگهی را پیش از مقایسه باید با سند، تاریخ تحویل و قواعد واجد بودن سنجید.

یک ویلا در عمان چقدر قیمت دارد؟

قیمت ویلا در صفحه‌های ما از OMR ۷۵٬۰۰۰ ($۱۹۵٬۱۰۰) برای ویلای یک‌خوابهٔ ۷۵ m² در Olive Farms تا OMR ۱٬۶۱۸٬۷۰۰ برای یک ویلای کنار اقیانوس در AIDA می‌رسد. قیمت‌های ورودی معمول ویلاهای بزرگ‌تر OMR ۱۹۱٬۹۰۲ برای ۳۹۲ m² در Al Ahlam District، OMR ۲۴۲٬۰۰۲ برای ۴۳۰ m² در Hay Al Wafa و OMR ۲۵۰٬۰۰۰ برای ۲۷۸ m² در Luma Residence است. ویلاهای Savills Oman در درون مجتمع‌ها قیمت راهنمایی بین OMR ۲۲۰٬۰۰۰ و OMR ۱٬۹۵۰٬۰۰۰ داشتند.

آیا خارجی‌ها برای ملک در عمان بیشتر از محلی‌ها می‌پردازند؟

هیچ منبعی در این راهنما آنچه یک خارجی و یک شهروند برای یک خانهٔ یکسان می‌پردازند را مقایسه نمی‌کند. آنچه داده‌ها نشان می‌دهند این است که خریداران خارجی بیشتر در مجتمع‌های تعیین‌شده می‌خرند، جایی که قیمت‌های درخواستی هر متر مربع بالاتر از بازار محلی است: آپارتمان‌های Al Mouj میانهٔ OMR ۱٬۵۰۱ دارند و یک آپارتمان Mabailah OMR ۲۷۸ راهنمایی شده است. بنابراین قیمت ملک در عمان به این بستگی دارد که خریدار بتواند وارد کدام یک از این دو بازار شود.

چه هزینه‌هایی به قیمت ملک در عمان اضافه می‌شود؟

افزون بر قیمت اعلام‌شده، دو هزینهٔ دولتی کارمزد ثبت ۳٪ بر فروش و VAT برابر ۵٪ بر نخستین عرضهٔ یک واحد مسکونی نوساز است، با معافیت فروش مجدد، به گفتهٔ Oman Observer و Deloitte. بر قیمت اعلام‌شدهٔ OMR ۱۰۰٬۰۰۰ این رقم برای واحد نوساز OMR ۱۰۸٬۰۰۰ و برای فروش مجدد OMR ۱۰۳٬۰۰۰ می‌شود. شارژ خدمات هر سال پس از خرید پرداخت می‌شود، و صفحهٔ Maysan برای منطقهٔ دقم VAT ۰٪ و کارمزد ثبت ۰٫۵٪ را فهرست کرده است.

شاخص قیمت املاک عمان چگونه سنجیده می‌شود؟

شاخص NCSI از داده‌های وزارت مسکن و برنامه‌ریزی شهری استفاده می‌کند و سال ۲۰۱۸ را پایه با مقدار ۱۰۰ می‌گیرد. در سه‌ماههٔ نخست ۲۰۲۶ شاخص کل ۱۲۱٫۹ بود. املاک مسکونی وزن ۶۷٫۹، زمین مسکونی ۵۲٫۹ و زمین مسکونی مسقط ۲۲٫۵ دارد. آپارتمان‌ها ۵٫۸ و ویلاها ۷٫۰ وزن دارند. همان‌طور که وزن‌ها نشان می‌دهند، شاخص پیش از هر چیز یک شاخص زمین است، و تغییرهای نقل‌شده برای قیمت ملک در عمان را باید با همین در نظر خواند.

قیمت ملک در عمان با اجاره چه نسبتی دارد؟

اجاره‌ها کمتر از قیمت ملک در عمان حرکت کرده‌اند. Savills Oman میانگین اجارهٔ یک آپارتمان Al Mouj را در سه‌ماههٔ دوم ۲۰۲۶ ماهانه OMR ۶۶۴ اعلام کرد، یعنی سالانه OMR ۷٬۹۶۸، که ۶٫۲٪ قیمت راهنمای OMR ۱۲۹٬۰۰۰ دوخوابهٔ Luban و ۴٫۶٪ قیمت راهنمای OMR ۱۷۱٬۳۹۹ دوخوابهٔ ALMAR است. گروه مسکن شاخص قیمت مصرف‌کننده در سپتامبر ۲۰۲۶ فقط ۰٫۱٪ بالا رفت. این نسبت‌ها ناخالص‌اند و پیش‌بینی نیستند.

چرا قیمت ملک در عمان در ۲۰۲۵ بالا رفت؟

ارقام NCSI نشان می‌دهند افزایش قیمت ملک در عمان از کجا آمده، اما علتی را بیان نمی‌کنند. زمین مسکونی مسقط در سه‌ماههٔ سوم ۲۰۲۵ رشد ۴۸٫۳٪ داشت، آپارتمان‌ها پس از افت ۱۲٫۹٪ در یک سال پیش ۲۲٫۴٪ بالا رفتند، و ویلاها در سه‌ماههٔ چهارم ۲۰٫۶٪ رشد کردند. Savills Oman معاملات سه‌ماههٔ نخست ۲۰۲۶ را OMR ۶۷۸ میلیون، با ۱۸٫۴٪ افزایش، گزارش کرد، و Hamptons گزارش داد قراردادهای وام مسکن در نیمهٔ نخست ۲۰۲۶ ارزشی بیش از فروش‌های نقدی داشتند.

آخرین بررسی: 26 اکتبر 2026. منابع: جدول شاخص قیمت املاک NCSI، Q1 ۲۰۲۶؛ Times of Oman دربارهٔ شاخص NCSI، Q2 ۲۰۲۶؛ Oman Observer دربارهٔ شاخص NCSI، Q1 ۲۰۲۶؛ Times of Oman دربارهٔ شاخص NCSI، Q4 ۲۰۲۵؛ Arab News دربارهٔ شاخص NCSI، Q3 ۲۰۲۵؛ Arab News دربارهٔ شاخص NCSI، Q1 ۲۰۲۵؛ Amlak دربارهٔ شاخص NCSI، Q3 ۲۰۲۴؛ Oman Observer دربارهٔ معاملات NCSI تا اوت ۲۰۲۶؛ Oman Observer دربارهٔ معاملات NCSI، ژانویه تا مه ۲۰۲۶؛ گزارش بازار Savills Oman، Q1 ۲۰۲۶؛ Oman Observer دربارهٔ Savills Q2 ۲۰۲۶؛ Oman Observer دربارهٔ Hamptons International، نیمهٔ نخست ۲۰۲۶؛ Savills Oman، آپارتمان‌های برای فروش؛ Savills Oman، ویلاهای برای فروش؛ Savills Oman، فهرست‌های Al Mina؛ Oman Observer دربارهٔ کارمزد ثبت ۳٪، ۸ نوامبر ۲۰۲۰؛ Deloitte دربارهٔ راهنمای VAT املاک سازمان مالیات عمان؛ Times of Oman دربارهٔ تورم NCSI، سپتامبر ۲۰۲۶؛ EY دربارهٔ مالیات بر درآمد اشخاص در عمان از ۲۰۲۸؛ decree.om، فرمان سلطنتی ۵۶/۲۰۲۵؛ صفحه‌های آگهی پروژه‌های نام‌برده در بالا، دریافت‌شده در 26 اکتبر 2026.