Цены на недвижимость в Омане (2026): индекс, цены по районам и бюджеты

Цены на недвижимость в Омане (2026): индекс, цены по районам и бюджеты

По состоянию на 26 октября 2026 года цены на недвижимость в Омане растут по всем официальным показателям: Национальный центр статистики и информации (National Centre for Statistics and Information, NCSI) сообщил, что его индекс цен на недвижимость во втором квартале 2026 года был на 22,7% выше, чем годом ранее, при этом жилая недвижимость подорожала на 24,6%, жилая земля — на 28%, квартиры — на 17,2%, а виллы — на 10,8%. Оман публикует именно индекс, а не одну среднюю цену, поэтому стоимость жилья зависит от того, где оно расположено и кому разрешено его покупать: на страницах наших объектов новых проектов с правом фрихолд, открытых для иностранных покупателей, цены входа начинаются с OMR 31 600 ($82 200) за квартиру в Sultan Haitham City, а ориентировочные цены Savills на квартиры в Al Mouj составляют примерно от OMR 1 100 до OMR 2 300 за квадратный метр.

В этом руководстве рядом поставлены опубликованные цифры, по которым можно судить о ценах на недвижимость в Омане, и показано, как построена каждая из них. Здесь разобраны индекс NCSI и его веса, рост 2025–2026 годов и предшествовавшее ему снижение, цены на землю по губернаторствам, запрашиваемые цены на квартиры и виллы в Маскате по данным Savills Oman, ценовые диапазоны проектов в Омане на страницах наших объектов, то, что можно купить за OMR 40 000, 60 000, 100 000 и 150 000, сборы, добавляемые сверху, и соотношение цен продажи и арендных ставок. Каждая цифра приведена с источником и датой, расчёт показан так, чтобы вы могли повторить его сами, и ничто здесь не является ни прогнозом, ни приглашением к покупке.

Цены на недвижимость в Омане: обзор в таблице

В таблице ниже собраны цифры, которые используются в остальной части руководства. Первый блок взят из официальной статистики, второй — из запрашиваемых цен, а третий — из страниц проектов и правил о сборах. Доллары пересчитаны по фиксированному курсу OMR 1 = $2,6008.

Сколько стоит недвижимость в Омане: почему нет единой средней цены

Покупатель, который вводит в поисковик запрос «сколько стоит недвижимость в Омане», найдёт процентные изменения индексов, итоговые суммы сделок, запрашиваемые цены и прайс-листы застройщиков, и каждая из этих цифр отвечает на свой вопрос. Процентное изменение индекса показывает, как быстро менялись цены. Итоговая сумма сделок показывает, сколько денег перешло из рук в руки. Запрашиваемая цена показывает, чего хотят продавец или застройщик. Ни одна из них не является средней ценой дома в Омане, и в публикациях NCSI, использованных в этом руководстве, такой цифры нет.

Что публикует NCSI

Индекс цен на недвижимость NCSI строится на данных, которые предоставляет Министерство жилищного строительства и градостроительства (Ministry of Housing and Urban Planning); оно названо источником под таблицей NCSI за первый квартал 2026 года. Базовым годом индекса является 2018-й, то есть уровень 2018 года принят за 100, а каждое последующее значение выражается как кратное ему. В первом квартале 2026 года общий индекс составил 121,9, так что зарегистрированные цены на недвижимость по стране, как их измеряет индекс, были на 21,9% выше уровня 2018 года. Та же таблица разделяет индекс на жилую и коммерческую недвижимость, затем на землю, квартиры, виллы и прочие дома и приводит данные по жилой земле для каждого губернаторства. В ней указаны изменения к тому же кварталу годом ранее и к предыдущему кварталу, а также вес каждой строки.

Помимо индекса цен NCSI публикует данные о торговле недвижимостью: стоимость и число договоров купли-продажи, ипотечных договоров и обменов, а также число выданных правоустанавливающих документов. Эти ряды описывают активность, а не уровень цен, и в разделе о сделках ниже показано, что из них можно вывести, а что нельзя.

Четыре вида цен

Под заголовком «цены на недвижимость в Омане» обращаются четыре разных вида цифр, и смешивать их в одном расчёте не следует.

• Изменение индекса. Процент к более раннему периоду для корзины, сильно смещённой в сторону земли. Его нельзя превратить в цену конкретного дома.
• Стоимость сделок. Зарегистрированная стоимость договоров за период, в которой смешаны участки, дома, квартиры и коммерческие помещения, крупные и мелкие.
• Запрашиваемая, или ориентировочная, цена. То, чего хочет продавец. Savills Oman называет свои цифры ориентировочными ценами. Это не завершённые сделки.
• Прайс-лист застройщика. Цена объекта в новом проекте, как правило, до завершения строительства; её называет застройщик или агент, а на страницах наших объектов она описана как цена входа или стартовая цена.

Два рынка: специальные комплексы и местный рынок

В Омане существуют два пересекающихся рынка. Местный рынок — это рынок, на котором граждане Омана и, в определённых пределах, граждане других государств Совета сотрудничества арабских государств Персидского залива покупают землю и дома в обычных кварталах. Второй рынок — это набор специально определённых проектов, в которых иностранные покупатели могут владеть недвижимостью на правах фрихолда; это прежде всего Integrated Tourism Complexes (ITC, интегрированные туристические комплексы), такие как Al Mouj, Muscat Bay и Jebel Sifah, а также некоторые более новые проекты, которые продаются покупателям любой национальности. Hamptons International в отчёте за первое полугодие 2026 года, который цитирует Oman Observer, сообщила, что интерес иностранных покупателей сосредоточен на Al Mouj Muscat, Muscat Hills, Muscat Bay и Jebel Sifah, и охарактеризовала Sultan Haitham City как формирующееся направление с правом фрихолд. Цены на втором рынке обычно называет застройщик за объект целиком, они могут заметно превышать цены на сопоставимую площадь на местном рынке (в приведённой ниже выборке Savills разрыв составляет более чем пятикратный) и именно с ними сталкиваются иностранные покупатели. Наше руководство о том, могут ли иностранцы покупать недвижимость в Омане, объясняет, кто и где может покупать, а руководство по недвижимости с правом фрихолд разбирает маршрут через ITC.

Индекс цен на недвижимость в Омане: что говорят официальные цифры

Самая свежая официальная публикация охватывает второй квартал 2026 года. О ней сообщила Times of Oman 19 сентября 2026 года по данным NCSI; в ней период с апреля по июнь 2026 года сравнивается с периодом с апреля по июнь 2025 года. Общий индекс цен на недвижимость вырос на 22,7%. Коммерческий индекс вырос на 12,4%, при этом коммерческая земля подорожала на 19,2%, промышленная земля подешевела на 3,9%, а цены на магазины упали на 12%. Индекс жилой недвижимости вырос на 24,6%: впереди жилая земля с 28%, затем квартиры с 17,2%, виллы с 10,8% и прочие дома с 0,6%.

Четыре квартала рядом

В таблице рядом поставлены четыре последние публикации, в каждой приведено изменение к тому же кварталу предыдущего года. Источники — сообщения информационного агентства Омана (Oman News Agency), которые приводит Arab News (третий квартал 2025 года), Times of Oman (четвёртый квартал 2025 года и второй квартал 2026 года) и Oman Observer (первый квартал 2026 года). Прочерк означает, что в сообщении цифры не было.

Бросаются в глаза три закономерности. Во-первых, жилая земля в губернаторстве Маскат дорожала более чем на 40% в год в каждой из четырёх публикаций, и ни одна другая строка таблицы не движется так стабильно. Во-вторых, квартиры и виллы меняются местами: квартиры подорожали на 22,4% в третьем квартале 2025 года и на 0,6% в четвёртом, виллы подорожали на 20,6% в четвёртом квартале и на 9,0% в первом квартале 2026 года. В-третьих, цены на магазины — единственная строка таблицы, которая снижалась в каждой публикации.

Уровни и веса индекса в первом квартале 2026 года

В таблице NCSI за первый квартал 2026 года напечатаны также уровень индекса и вес каждой строки, чего в сообщениях прессы нет. Приведённые ниже уровни рассчитаны от 2018 года, принятого за 100. Вес — это доля всего индекса, которую несёт данная строка.

Веса меняют то, как следует читать заголовочную цифру. На жилую землю приходится 52,9 из 100 пунктов, а на жилую землю в Маскате в одиночку — 22,5. Квартиры, виллы и прочее жильё вместе дают 15,0. Если к жилой земле добавить коммерческую землю (25,9) и промышленную землю (4,5), то на землю в целом приходится 83,3 из 100 пунктов. Заголовочная цифра по существу представляет собой индекс земли с тонким слоем зданий сверху. Читатель, который видит «цены выросли на 22,7%» и думает о цене квартиры, воспринимает величину, отличную от той, которую измерял статистик.

Уровни показывают, насколько неравномерно движение от квартала к кварталу. Жилая земля в Маскате за один квартал выросла со 120,9 до 156,5, то есть на 29,5%, тогда как виллы за те же три месяца подешевели на 3,6%, а квартиры подорожали на 11,7%. Такие колебания за один квартал говорят о том, что ряд сильно реагирует на то, какие именно участки оказались проданы. В таблице NCSI не указано число сделок, стоящих за каждым пунктом индекса, поэтому проверить это по опубликованным цифрам нельзя; практический вывод состоит в том, что изменение за один квартал служит более слабым доказательством, чем серия из четырёх.

Цены на недвижимость в Омане в 2025 году: объяснение скачка

Рост 2025 и 2026 годов последовал за падением. Данные NCSI за третий квартал 2024 года, о которых 7 декабря 2024 года сообщил саудовский сайт Amlak, показали снижение индекса цен на жилую недвижимость на 1,9% к году ранее: жилая земля подешевела на 1,0%, виллы подорожали на 2,5%, а квартиры подешевели на 12,9%. К первому кварталу 2025 года, по данным Arab News от 15 июня 2025 года, цены на жильё выросли на 7,3% к году ранее, а изменение индекса жилой недвижимости к предыдущему кварталу составило 5,5%. В третьем квартале 2025 года индекс жилой недвижимости вырос на 18,7%.

Что цифры говорят о причине

Статистика указывает, откуда пришёл рост, хотя причин не называет. Жилая земля в губернаторстве Маскат в первом квартале 2025 года подорожала на 17,4% к году ранее, затем в третьем квартале — на 48,3%, и с тех пор остаётся выше 40%. Поскольку на землю приходится большая часть веса, эта единственная строка объясняет значительную часть заголовочной цифры. Квартиры, индекс которых годом ранее упал почти на 13%, в третьем квартале 2025 года выросли на 22,4% — это отскок от более низкой базы. Виллы были более сильной строкой в четвёртом квартале. Между первым кварталом 2025 года и первым кварталом 2026 года общий индекс вырос со 105,2 до 121,9.

Несколько рыночных отчётов дополняют картину спроса, и относиться к ним следует как к зафиксированным наблюдениям, а не как к доказанным причинам. Savills Oman в своём отчёте за первый квартал 2026 года от 29 апреля 2026 года оценила общую стоимость сделок с недвижимостью за первые три месяца в OMR 678 млн, что на 18,4% больше, чем годом ранее. В отчёте за полугодие, который 13 сентября 2026 года пересказал Oman Observer, Hamptons International оценила стоимость сделок за первое полугодие 2026 года в OMR 1,434 млрд, из которых OMR 688,1 млн приходится на договоры купли-продажи и OMR 740,2 млн — на ипотечные договоры. Таким образом, по стоимости ипотечные договоры превысили сделки купли-продажи, то есть большая доля торгуемой стоимости была обеспечена банковским кредитованием, чем расчётами без кредита.

Сделки по август 2026 года

Самые свежие данные NCSI о торговле, о которых 22 сентября 2026 года сообщил Oman Observer, оценивают стоимость договоров купли-продажи примерно в OMR 954,1 млн к концу августа 2026 года, что на 14,5% больше, чем за тот же период 2025 года, а общую торгуемую стоимость недвижимости — примерно в OMR 1,72 млрд к концу июля, что на 7,7% больше, чем OMR 1,59 млрд. Более ранняя публикация NCSI за январь–май, о которой Oman Observer сообщил 15 июля 2026 года, содержит достаточно подробностей, чтобы вычислить средний договор.

Из арифметики следуют две вещи. Средний договор купли-продажи в январе–мае 2026 года составил около OMR 19 800 — почти столько же, сколько годом ранее (OMR 19 600), хотя индекс земли вырос больше чем на четверть. Это не противоречит индексу, потому что в среднем смешаны участки, дома, квартиры и коммерческие помещения, а состав проданного может компенсировать изменения цен. Зато это означает, что средняя стоимость договора не может заменить цену дома, которая во всех объектах этого руководства в несколько раз выше. Второй вывод: число ипотечных договоров выросло примерно на пятую часть, а число выданных правоустанавливающих документов упало, так что в зарегистрированной активности стало больше заёмных средств при том, что документов выдано меньше.

Наш собственный обзор рынка недвижимости Омана и вопрос о том, хорош ли 2026 год для покупки недвижимости в Омане, рассматривают, что это значит для покупателей разных типов; приведённые выше цифры — те данные, на которые они опираются.

Цены на недвижимость в Омане по губернаторствам: земля

Земля составляет самую большую часть официального индекса, поэтому разбивка по губернаторствам важнее любой другой. Таблица NCSI приводит данные по жилой земле для каждого из одиннадцати губернаторств. В таблице ниже объединены изменения за первый квартал 2026 года (Oman Observer, 13 июня 2026 г.) и второй квартал 2026 года (Times of Oman, 19 сентября 2026 г.) с уровнем индекса и весом из таблицы NCSI за первый квартал. У каждого губернаторства своя база 2018 года, равная 100, поэтому уровни показывают рост с 2018 года внутри одного губернаторства и не сопоставимы между строками.

Что показывает таблица по губернаторствам

Маскат — единственное губернаторство, в котором крупный вес сочетается с большим ростом в обоих кварталах. Индекс жилой земли в Маскате в первом квартале 2026 года, составивший 156,5, был на 56,5% выше базы 2018 года, тогда как национальный индекс жилой земли равнялся 122,9, а индекс Дофара — 105,2, то есть лишь на 5,2% выше базы. Маскат, South Al Batinah и North Al Batinah вместе несут 39,7 из 52,9 пункта, отведённых жилой земле, поэтому изменение этих трёх определяет национальную цифру.

Небольшие губернаторства колеблются сильно. North Al Batinah, губернаторство, в которое входит Сохар, перешло от +0,2% в первом квартале к +29,0% во втором. North Ash Sharqiyah перешло от -14,9% к +17,3%, Al Buraimi — от +25,9% к +3,1%, а Al Wusta, в которое входит Дукм, — от +2,0% к -16,0%. Губернаторства с весом в один пункт или меньше, вероятно, двигаются из-за нескольких зарегистрированных сделок, хотя в таблице NCSI число сделок не указано, так что это остаётся выводом из размаха колебаний. Один квартал в небольшом губернаторстве — это ещё не тенденция.

Цены за квадратный метр земли

Ни в одной из использованных здесь публикаций NCSI цена квадратного метра земли не названа, а запрашиваемые цены на участки зависят от места, размера и от того, подведены ли коммуникации, поэтому в этом руководстве цены за метр земли не приводятся. Участки на страницах наших объектов — это другой продукт. Участки Jebel Sifah от Muriya начинаются с 1 000 м² и OMR 500 000 ($1 300 400), а участки в Салале в Hawana начинаются с OMR 750 000 ($1 950 600) с видом на лагуну и с OMR 1 000 000 ($2 600 800) с прямым видом на море. Согласно обеим страницам, в цену входит строительство виллы с тремя спальнями и комнатой для прислуги или с четырьмя спальнями и комнатой для прислуги, причём 20% вносится при бронировании, а остальное — в течение трёх лет, так что эта цифра представляет собой цену земли вместе с домом и не делится на ставку за землю. В том же сообществе предлагается вилла с одной спальней на участке 260 м² в Olive Farms за OMR 75 000 ($195 100) по данным страницы нашего объекта, что показывает, насколько различаются эти продукты. Наше руководство по покупке земли в Омане иностранцем объясняет, какие участки может приобрести иностранный покупатель.

Цены на недвижимость в Маскате: что запрашивают за квартиры и виллы

В Маскате сосредоточена большая часть рынка иностранных покупателей, а поиск Savills Oman — публичный источник запрашиваемых цен на него. На 26 октября 2026 года в поиске значилось 119 квартир на продажу в Омане и 51 вилла, причём на первой странице все они находились в Маскате. В таблицах ниже воспроизведены 16 квартир и 15 из 16 вилл с первой страницы каждого списка (у шестнадцатой виллы застроенная площадь указана как 2 200 м², что похоже на площадь участка, поэтому она исключена). Savills называет эти цены ориентировочными. Это запрашиваемые цены, назначенные продавцами и застройщиками, а не завершённые сделки, а первая страница списка, отсортированного по новизне, — это удобная, а не статистическая выборка. Цена за квадратный метр — это наше деление ориентировочной цены на указанную площадь.

Квартиры на Savills Oman

Пятнадцать из шестнадцати квартир находятся в Al Mouj, и их цена составляет от OMR 1 122 до OMR 2 307 за квадратный метр при медиане OMR 1 501. В пределах выборки самая низкая ставка у двухспальной квартиры Luban за OMR 129 000 (OMR 1 122 за квадратный метр), а самая высокая — у двухспальной квартиры с кабинетом площадью 199 м² в ALMAR за OMR 459 103 (OMR 2 307). Квартира ALMAR с одной спальней за OMR 99 131 — это тот же объект и та же цена, что и цена входа на странице объекта ALMAR Residences у нас, то есть список застройщика и ориентировочная цена агента совпадают в нижней части диапазона. Только в ALMAR ориентировочные цены идут от OMR 99 131 до OMR 459 103, а ставки — от OMR 1 254 до OMR 2 307 за квадратный метр, поэтому цена входа в проект мало говорит о том, сколько стоит квартира, рассчитанная на семью.

Шестнадцатая квартира — самое полезное сравнение. Квартира с тремя спальнями площадью 115 м² в Mabailah оценена в OMR 31 999, то есть OMR 278 за квадратный метр — около одной пятой медианы Al Mouj, равной OMR 1 501. Она находится на местном рынке, за пределами специально определённых комплексов, а разница в 5,4 раза между двумя наборами запрашиваемых цен — это самый наглядный в данном руководстве показатель того, насколько важны местоположение и режим владения. Сможет ли конкретный покупатель вообще владеть недвижимостью в Mabailah, зависит от его гражданства и действующих правил, о которых рассказано в нашем руководстве по владению недвижимостью для иностранцев.

Виллы на Savills Oman

Виллы стоят от OMR 396 до OMR 2 150 за квадратный метр при медиане OMR 1 093, что ниже медианы квартир в Al Mouj (OMR 1 501), потому что виллы в Muscat Bay, Muscat Hills и на местном рынке стоят дешевле. Виллы в Muscat Bay и Muscat Hills находятся около OMR 760–1 000, виллы в Al Mouj — около OMR 860–2 150, а единственная вилла на местном рынке, в Al Mawaleh South, оценена в OMR 396 за квадратный метр: 631 м² застроенной площади и шесть спален за OMR 250 000. В абсолютном выражении 14 вилл внутри комплексов оценены в диапазоне от OMR 220 000 до OMR 1 950 000, и все они выше OMR 200 000, которые правила Golden Residency (золотой вид на жительство) ищут в одном объекте ITC; решение по этому вопросу в каждом случае принимает Королевская полиция Омана (Royal Oman Police), а руководство по виду на жительство объясняет этот критерий.

Возможно и ещё одно сравнение между источниками. Квартира с одной спальней в Al Mina в Barr Al Jissah оценена на одной из страниц Savills Oman в OMR 161 000 за 119 м² (OMR 1 353 за квадратный метр), тогда как страница объекта Al Mina у нас называет OMR 184 251 за квартиру с одной спальней площадью 115 м² (OMR 1 602 за квадратный метр). Это разные объекты, которые продают разные продавцы, но они показывают, что две запрашиваемые цены на один и тот же проект в один и тот же день могут различаться примерно на 18% за квадратный метр.

Дом, квартира или вилла: ценовые диапазоны на страницах наших объектов в Омане

В выборке Savills преобладает Al Mouj. Проекты на страницах наших собственных объектов охватывают больше сегментов рынка с правом фрихолд: Sultan Haitham City, Muscat Bay, Telal Al Qurm, Yiti, Jebel Sifah и Barr Al Jissah. В таблице взят один объект начального уровня каждого типа из каждого проекта, с ценой, застроенной площадью и датой передачи по странице объекта на 26 октября 2026 года, а пересчёт выполнен по курсу OMR 1 = $2,6008. Полный рейтинг 29 проектов здесь не повторяется, он приведён в нашем руководстве по цене квадратного метра в Омане.

Из таблицы следуют три вывода, каждый — из неё самой, а не из общего правила. Во-первых, самое дешёвое жильё в пересчёте на квадратный метр — не квартира. Вилла в Al Ahlam District по OMR 490 и вилла в Hay Al Wafa по OMR 563 стоят за квадратный метр меньше, чем любая квартира в таблице, кроме квартиры в Hay Al Wafa по OMR 415, потому что проекты Sultan Haitham City оценивают большие застроенные площади по более низким ставкам. Во-вторых, таунхаусы образуют самый узкий диапазон из трёх: от OMR 632 до OMR 903 за квадратный метр, то есть разброс в 1,4 раза против 3,9 раза у квартир и 5,6 раза у вилл. В-третьих, цена объекта и цена квадратного метра по-разному ранжируют проекты. Квартира в Telal Al Qurm за OMR 76 938 стоит на 33% меньше, чем квартира в Luma Residence за OMR 115 541, но лишь на 15% меньше в пересчёте на квадратный метр (OMR 864 против OMR 1 022), потому что она ещё и на 21% меньше по площади: 89 м² против 113 м².

Сервисные сборы меняют сравнение после покупки. Hay Al Wafa публикует OMR 300–500 в год, Telal Al Qurm — OMR 4,5 за квадратный метр, Alef Qurum — OMR 5, а Luma — OMR 8,27 для квартир; наше руководство по сервисным сборам излагает их по проектам. Сравнение виллы и квартиры разбирает пять лет расходов на владение для нескольких из перечисленных выше объектов, а руководство по планам платежей показывает, сколько нужно заплатить до передачи.

Цены на новостройки и готовое жильё

Новостройки и готовое жильё облагаются разными налогами и несут разные риски. Согласно резюме Deloitte руководства Налогового управления Омана по НДС в сфере недвижимости от 30 сентября 2021 года, первая поставка жилого объекта облагается по ставке 5%, перепродажа жилой недвижимости освобождена от налога, как и неосвоенная земля. Поэтому прайс-лист застройщика на незавершённое здание может быть назван с НДС 5% или без него, а готовое жильё, которое продаёт частный владелец, НДС не несёт. Наше руководство по оценке, оценка недвижимости в Омане, объясняет, как привести обе цены к одной основе.

Готовые объекты Muscat Bay на странице объекта Muscat Bay позволяют прямо сравнить их с незавершённым соседом. Квартира с двумя спальнями площадью 1 238 кв. фута (115 м²) предлагается от $382 000, то есть $309 за квадратный фут и около OMR 1 277 за квадратный метр. Квартира с двумя спальнями в Luma Residence по соседству, срок сдачи которой — Q1 2029, стоит OMR 1 022 за квадратный метр, так что готовая квартира примерно на 25% дороже в пересчёте на квадратный метр. Готовая вилла в Muscat Bay площадью 309 м² от $897 000 обходится в OMR 1 116 за квадратный метр против OMR 899 за виллу в Luma, разница составляет 24%. За эту разницу покупатель получает жильё, которое можно осмотреть и занять, не дожидаясь, а план платежей Luma требует 50% до передачи, тогда как страница Muscat Bay предлагает рассрочку на три или пять лет на готовый объект. Наш календарь готовой недвижимости и передачи показывает, какие проекты завершены и когда будут сданы остальные.

Недвижимость в Омане недорого: что можно купить за OMR 40 000, 60 000, 100 000 и 150 000

Запросы о том, как найти недорогую недвижимость на продажу в Омане, обычно сводятся к одному вопросу: какова самая низкая цена, по которой покупатель может владеть жильём, и на каких условиях. Ответ зависит от вида права собственности не меньше, чем от цены. В таблице ниже перечислены цены входа на страницах наших объектов на 26 октября 2026 года, не превышающие каждый бюджет, с указанием вида права или права на покупку, которое называет страница. Цены входа — это цены самого дешёвого объекта на каждой странице, многие из них относятся к студиям или квартирам с одной спальней, а к ценам, названным без НДС и регистрационных сборов, нужно добавить примерно от 3% до 8%, что разобрано в разделе о расходах ниже.

До OMR 40 000 ($104 000)

Ниже OMR 40 000 начинаются четыре проекта, и только два из них сочетают фрихолд с правом покупки для любой национальности. Квартиры Sarooj Oasis Azha оценены примерно от OMR 31 600, а квартиры Plumeria в Сохаре — от OMR 36 527. Самая низкая цена из всех, OMR 29 500 за студию в Maysan в Дукме, — это 99-летняя аренда, а не фрихолд, и она сопровождается условиями зоны, перечисленными на странице: НДС 0% и регистрационный сбор 0,5%, что для этой студии составляет OMR 147,50. Nismat Zain — четвёртый проект, и его страница описывает квартал как построенный главным образом для граждан Омана по программе Surooh Министерства жилищного строительства и градостроительства. Таким образом, низкая цена в объявлении — это ещё не предложение для любого покупателя.

До OMR 60 000 ($156 000)

В этот диапазон входят ещё семь проектов, и различия между ними лежат скорее в виде права, чем в цене. Uptown Muscat начинается с OMR 41 103 за студию в 409 кв. футов, но расположен в технологическом парке, который, как сказано на странице, не является прибрежным ITC, поэтому страница не представляет его как фрихолд ITC. Alef Qurum Residence начинается с OMR 42 987 и описан как проект ITC с правом фрихолд. Студия Sea Front в Taqah за OMR 49 485 — это 99-летняя аренда согласно брошюре. Husn Al Zain в Бидбиде за OMR 47 485 — второй квартал Surooh в списке. Solaris за OMR 50 000 и The Beachfront за OMR 55 000 находятся в ITC Jebel Sifah, а на странице Solaris сказано, что текущие объекты поступают со вторичного рынка. Mira Ocean Estates за OMR 57 574 — единственный проект на наших страницах об Омане, который оценивает объекты в дирхамах.

До OMR 100 000 ($260 100)

В этом диапазоне самый широкий выбор жилья с правом фрихолд, доступного любой национальности: студии и квартиры с одной спальней в Sultan Haitham City, Muscat Hills, Al Mouj и Hawana Салала, квартира с двумя спальнями площадью 158 м² в Hay Al Wafa за OMR 65 595 и готовая квартира с одной спальней в Muscat Bay примерно за OMR 90 000. Сроки передачи растянуты от Q1 2027 до Q1 2030, то есть на три года при ценах, различающихся менее чем на OMR 40 000, поэтому дата важна не меньше цены. Вилла с одной спальней в Olive Farms за OMR 75 000 стоит на участке 260 м² при застроенной площади 75 м²; квартира с двумя спальнями в Jood за OMR 78 437 будет сдана в Q1 2030 — это самая поздняя дата в диапазоне. Планы платежей по этим проектам сравниваются в нашем руководстве по планам платежей.

До OMR 150 000 ($390 100)

В промежутке между OMR 100 000 и OMR 150 000 список смещается в сторону таунхаусов и брендированных квартир или квартир на первой линии пляжа: таунхаус в Hay Al Wafa площадью 160 м², квартира с двумя спальнями в Luma Residence, три объекта AIDA в Yiti и квартиры с одной спальней в Al Mouj. Несколько цен входа чуть выше этого диапазона, включая Al Mina за OMR 184 251, Raya за OMR 189 200 и Al Ahlam District за OMR 191 902, тоже не достигают OMR 200 000. Маршрут Golden Residency (золотой вид на жительство) требует одного объекта ITC стоимостью не менее OMR 200 000, и решение остаётся за Королевской полицией Омана, тогда как Owner Visa по решению ROP 87/2026 не имеет минимальной стоимости, не требует спонсора и привязана к владению. Сравнение двух маршрутов и наше руководство по виду на жительство через инвестиции в недвижимость объясняют условия. Ипотека может покрыть часть покупки в специально определённом комплексе, как описано в нашем руководстве по ипотеке для иностранцев в Омане.

Цены на недвижимость в Омане за пределами Маската: Салала, Сохар, Дукм и Sur

Цифры по Маскату выше — это ещё не вся страна. Страницы наших объектов охватывают Дофар, North Al Batinah, Al Wusta, South Ash Sharqiyah и Ad Dakhiliyah, а индекс земли NCSI в каждом из них движется по-разному. В таблице показан объект начального уровня каждого проекта за пределами Маската, с ценой за квадратный метр там, где страница указывает площадь. Цифры приведены на 26 октября 2026 года.

В Hawana Салала ставки входа OMR 1 345 (Amazi) и OMR 1 485 (Lubana Island) за квадратный метр укладываются в диапазон от OMR 1 100 до OMR 2 300, наблюдаемый для квартир Al Mouj на Savills, хотя оба объекта — это объекты с одной спальней площадью от 58 до 67 м², а в таблицах проектов на наших страницах небольшие объекты имеют более высокие ставки, чем крупные. Жилая земля в Дофаре подорожала на 10,8% в первом квартале 2026 года и на 16,4% во втором, что ниже национальных 28% и намного ниже 40,6% в Маскате. Наше сравнение Маската и Салалы описывает эти два рынка, а страница Amazi перечисляет свои подобъекты по числу спален.

За пределами курортных комплексов цены за квадратный метр резко падают. Два дома Surooh оценены в OMR 231 и OMR 274 за квадратный метр, дома в Taqah — в OMR 831 и OMR 884. Сохар находится в North Al Batinah, где индекс жилой земли между двумя первыми кварталами 2026 года перешёл от +0,2% к +29,0% и составил 95,3 к базе 2018 года, а наше руководство по инвестициям в Сохар описывает портовый город. Дукм находится в Al Wusta, где индекс земли во втором квартале упал на 16,0%, а руководство по Особой экономической зоне Дукм объясняет, почему право на Maysan отличается от права в ITC. Низкую цену за пределами Маската следует читать вместе с видом права, датой передачи и правом покупателя на покупку, а не как более низкую цену на тот же продукт.

Цены на недвижимость в Омане в долларах и расходы сверх цены

Оманский риал привязан к доллару США по курсу OMR 1 = $2,6008, то есть OMR 0,3845 за доллар. При фиксированном курсе пересчёт цены сводится к умножению, и в таблице ниже даны округлённые цифры для порогов, используемых в этом руководстве. Цены в долларах на страницах наших объектов пересчитаны по тому же фиксированному курсу, а страница Mira Ocean Estates называет цены в дирхамах ОАЭ, поэтому её значения в риалах и долларах получены пересчётом из дирхамов. Наше руководство по привязке оманского риала объясняет, от чего привязка защищает, а от чего нет.

Сбор 3% и НДС 5%

Два платежа установлены государственными правилами и применяются к большинству покупок. Oman Observer 8 ноября 2020 года сообщил, что Министерство жилищного строительства и градостроительства снизило регистрационный сбор при продажах с 5% до 3% стоимости актива начиная с 3 ноября 2020 года. На страницах наших объектов Amazi, Maysan и других этот платёж описан как 3-процентный сбор за передачу права на недвижимость, а страница Maysan называет его стандартным сбором для иностранных покупателей внутри ITC. Второй платёж — НДС. В резюме Deloitte руководства Налогового управления Омана говорится, что первая поставка жилой недвижимости облагается налогом по ставке 5%, а перепродажа освобождена. В таблице разобраны четыре случая в предположении, что названная цена не включает НДС и что сбор 3% начисляется на эту цену; фактическая основа записана в договоре купли-продажи.

Бюджет в OMR 100 000 поэтому позволяет купить новый объект по цене около OMR 92 600, если из неё должны быть оплачены и НДС, и сбор (92 600 x 1,08 = 100 008), и объект на вторичном рынке по цене около OMR 97 100 (97 087 x 1,03 = 100 000). На странице услуг Министерства перечислены небольшие фиксированные платежи сверх этого, которые наше руководство по регистрации недвижимости суммирует в OMR 42 за форму договора продажи, правоустанавливающий документ и сопутствующие позиции. После покупки регулярным расходом становится сервисный сбор, а не ежегодный налог на недвижимость, о чём рассказано в нашем руководстве по налогу на недвижимость. Подоходный налог с физических лиц в Омане вводится 1 января 2028 года по Королевскому указу 56/2025 по ставке 5% с дохода свыше OMR 42 000, а в резюме EY сказано, что доход от аренды входит в сферу его действия, поэтому доход от сдачи квартиры, купленной сейчас, облагается этим налогом с указанной даты.

Цена и аренда: как соотносятся цены продажи и арендные ставки

Цены продажи и арендные ставки измеряются отдельно и менялись по-разному. Отчёт NCSI об индексе потребительских цен за сентябрь 2026 года, о котором Times of Oman сообщила 17 октября 2026 года, определил годовую инфляцию в 3,2%, а группу «жильё, вода, электричество, газ и прочее топливо» — в +0,1%. Индекс цен на недвижимость, представляющий другую корзину, во втором квартале вырос на 22,7%. Одно не противоречит другому, потому что первый показатель отслеживает то, что домохозяйства платят каждый месяц, а второй — зарегистрированные цены земли и зданий, но за период, в который второй растёт, а первый остаётся на месте, соотношение аренды и цены снижается.

Отчёт Savills Oman за первый квартал 2026 года приводил средние месячные арендные ставки на квартиры с двумя спальнями: OMR 710 в Al Mouj, OMR 491 в Muscat Hills, OMR 385 в Al Khuwair и OMR 350 в Qurum, а отчёт за второй квартал, который 29 июля 2026 года пересказал Oman Observer, назвал среднюю ставку на квартиру в Al Mouj — OMR 664. Наше руководство по аренде в Омане излагает арендные ставки по районам, налог 3% на регистрацию договора аренды и правила найма.

Арифметика валового соотношения проста. При ставке OMR 664 в месяц квартира приносит OMR 7 968 в год. По отношению к двухспальной квартире Luban, оценённой в OMR 129 000, это 6,2% цены; по отношению к двухспальной квартире ALMAR площадью 127 м², оценённой в OMR 171 399, — 4,6%. Обе цифры приведены до вычета сервисных сборов, периодов простоя, налога 3% на регистрацию аренды, который платит арендодатель, и подоходного налога 2028 года, а арендная ставка — это среднее значение для существующих квартир района, а не ставка оцениваемого объекта. Они показывают характер зависимости, а именно то, что соотношение снижается по мере роста цены, и не являются прогнозом того, что получит любой владелец. Полный расчёт с учётом расходов на владение приведён в нашем анализе «арендовать или купить» и в руководстве по доходу от аренды в Омане.

Цены на недвижимость в Омане: чего не говорят цифры

У каждой цифры в этом руководстве есть предел, и большая часть пределов вытекает из того, что именно измеряется.

Заголовочная цифра — это в основном земля

Поскольку на землю приходится 83,3 из 100 пунктов индекса, показатель 22,7% описывает цены на участки значительно больше, чем цену квартиры или виллы. Строки квартир и вилл, которые ближе к тому, что нужно большинству покупателей, за тот же квартал изменились на 17,2% и 10,8%, а квартальная траектория каждой из них неровная.

Запрашиваемые цены — не цены продажи

Ориентировочные цены Savills и прайс-листы застройщиков — это то, чего хотят продавцы. Ни Savills, ни NCSI не приводят разрыв между запрашиваемыми и фактическими ценами, а в таблице NCSI нет ни числа сделок за каждой строкой, ни площади проданного жилья.

Два рынка, два уровня цен

Квартира в Mabailah по OMR 278 за квадратный метр и медиана Al Mouj в OMR 1 501 описывают разные рынки, а доступ иностранного покупателя к первому зависит от правил, действующих в данный момент. Наше руководство по недвижимости в Омане, недоступной иностранцам, показывает, как заметить это различие.

Цены на строящиеся объекты (off-plan) — не цены готового жилья

Большинство цен входа на страницах наших объектов относятся к объектам, которые ещё строятся, со сроками передачи от Q3 2026 до Q4 2033. Готовые объекты Muscat Bay примерно на четверть дороже за квадратный метр, чем незавершённые объекты Luma рядом с ними. Покупатели объектов off-plan в Омане защищены также Королевским указом 79/2025 об эскроу и реестре недвижимости, который описывает наше руководство по закону 79/2025.

Данные приходят с опозданием

NCSI опубликовал индекс за четвёртый квартал 2025 года 17 марта 2026 года, за первый квартал 2026 года — 13 июня, а за второй квартал — 19 сентября, то есть примерно через десять–двенадцать недель после окончания каждого квартала. Индекс за третий квартал 2026 года на 26 октября 2026 года ещё не был доступен, поэтому самое свежее официальное показание описывает период с апреля по июнь.

Для сравнения с другим рынком см. наше руководство Оман против Дубая: инвестиции в недвижимость, а о компаниях, стоящих за упомянутыми здесь проектами, — раздел о застройщиках Омана.

Часто задаваемые вопросы

Сколько стоит недвижимость в Омане?

Это зависит от рынка и от объекта. На страницах наших объектов новые проекты с правом фрихолд, открытые для иностранных покупателей, начинаются с OMR 31 600 ($82 200) за квартиру в Sultan Haitham City, а цены входа на виллы и таунхаусы в проектах среднего уровня составляют от OMR 75 000 до OMR 250 000. На Savills Oman ориентировочные цены на квартиры в Al Mouj на 26 октября 2026 года составляли от OMR 1 122 до OMR 2 307 за квадратный метр. Полный диапазон цен на недвижимость в Омане намного шире, чем у любого из этих двух источников, и доходит до OMR 1 618 700 за виллу на берегу океана в AIDA.

Какова средняя цена дома в Омане?

Официальной средней цены дома среди цен на недвижимость в Омане, приведённых в использованных здесь публикациях NCSI, не существует. Статистическое ведомство публикует индекс и стоимость торговли. Средний договор купли-продажи в январе–мае 2026 года составил около OMR 19 800, но в нём смешаны участки, квартиры и коммерческие помещения. В выборке из 15 вилл на Savills Oman медианная ориентировочная цена составила OMR 450 000, а медианная ставка — OMR 1 093 за квадратный метр; это описывает рекламируемые виллы, а не каждый дом в Омане.

Растут ли цены на недвижимость в Омане в 2026 году?

По данным NCSI, да: индекс цен на недвижимость во втором квартале 2026 года был на 22,7% выше, чем годом ранее, а индекс жилой недвижимости — на 24,6% выше. Рост последовал за падением в 2024 году, когда индекс жилой недвижимости в третьем квартале был ниже на 1,9%, и он шёл неравномерно: квартиры подорожали на 0,6% в четвёртом квартале 2025 года и на 17,2% во втором квартале 2026 года. Это показания за прошлые периоды, а цены на недвижимость в Омане здесь не прогнозируются. Наше руководство-обзор и статья о том, хорош ли 2026 год для покупки, рассматривают этот вопрос подробнее.

Какова цена земли в Омане?

NCSI сообщает о земле в виде индекса, а не цены за квадратный метр. Жилая земля во втором квартале 2026 года подорожала на 28%, в губернаторстве Маскат — на 40,6%, в Дофаре — на 16,4%, в North Al Batinah — на 29,0%. Земля также составляет самую большую часть индекса — 83,3 из 100 пунктов. Участки на наших страницах, от Muriya в Jebel Sifah и Hawana Салала, начинаются с OMR 500 000 и включают построенную виллу, поэтому они не показывают ставку за землю.

Каковы цены на недвижимость в Маскате за квадратный метр?

Что касается цен на недвижимость в столице Омана, на первой странице квартир на продажу на Savills Oman 15 квартир в Al Mouj стоили от OMR 1 122 до OMR 2 307 за квадратный метр при медиане OMR 1 501, а 15 вилл имели медиану OMR 1 093. Квартира в Mabailah, на местном рынке, была оценена в OMR 278 за квадратный метр. Наша собственная медиана для недвижимости с правом фрихолд, доступной иностранцам, по 29 проектам, рассчитанная в сентябре 2026 года, составила OMR 1 109 за квадратный метр.

Какая самая дешёвая недвижимость в Омане для иностранного покупателя?

Самая низкая цена на наших страницах — OMR 29 500 ($76 700) за студию в Maysan в Дукме, что представляет собой 99-летнюю аренду. Самая низкая цена фрихолда, открытая для покупателей любой национальности, — OMR 31 600 ($82 200) в Sarooj Oasis Azha, за ней следует OMR 36 527 ($95 000) в Plumeria в Сохаре. Низкие цены на недвижимость в Омане в объявлении следует сверить с видом права, датой передачи и правилами права на покупку, прежде чем их сравнивать.

Сколько стоит вилла в Омане?

Цены на виллы на наших страницах составляют от OMR 75 000 ($195 100) за виллу с одной спальней площадью 75 м² в Olive Farms до OMR 1 618 700 за виллу на берегу океана в AIDA. Типичные цены входа на более крупные виллы — OMR 191 902 за 392 м² в Al Ahlam District, OMR 242 002 за 430 м² в Hay Al Wafa и OMR 250 000 за 278 м² в Luma Residence. Ориентировочные цены на виллы на Savills Oman внутри комплексов составляли от OMR 220 000 до OMR 1 950 000.

Платят ли иностранцы за недвижимость в Омане больше местных жителей?

Ни один источник в этом руководстве не сравнивает, сколько платят иностранец и гражданин за один и тот же дом. Данные показывают, что иностранные покупатели в основном покупают в специально определённых комплексах, где запрашиваемые цены за квадратный метр выше, чем на местном рынке: медиана квартир в Al Mouj составляет OMR 1 501, а квартира в Mabailah оценена в OMR 278. Поэтому цены на недвижимость в Омане зависят от того, на какой из двух рынков может выйти покупатель.

Какие расходы добавляются к ценам на недвижимость в Омане?

Сверх названной цены двумя государственными платежами являются регистрационный сбор 3% при продаже и НДС 5% при первой поставке нового жилого объекта, при этом перепродажи освобождены, согласно Oman Observer и Deloitte. При названной цене OMR 100 000 это составляет OMR 108 000 за новый объект и OMR 103 000 за перепродажу. Сервисные сборы платятся каждый год после покупки, а на странице Maysan указаны НДС 0% и регистрационный сбор 0,5% для зоны Дукм.

Как измеряется индекс цен на недвижимость в Омане?

Индекс NCSI использует данные Министерства жилищного строительства и градостроительства; базовым годом служит 2018-й, равный 100. В первом квартале 2026 года общий индекс составил 121,9. Вес жилой недвижимости — 67,9, жилой земли — 52,9, жилой земли в Маскате — 22,5. Квартиры весят 5,8, а виллы — 7,0. Как показывают веса, индекс в первую очередь является индексом земли, и приводимые изменения цен на недвижимость в Омане следует читать с учётом этого.

Как цены на недвижимость в Омане соотносятся с арендой?

Арендные ставки менялись меньше, чем цены на недвижимость в Омане. Savills Oman назвала среднюю аренду квартиры в Al Mouj OMR 664 в месяц во втором квартале 2026 года, то есть OMR 7 968 в год, или 6,2% от ориентировочной цены двухспальной квартиры Luban в OMR 129 000 и 4,6% от ориентировочной цены двухспальной квартиры ALMAR в OMR 171 399. Группа «жильё» индекса потребительских цен в сентябре 2026 года выросла лишь на 0,1%. Соотношения валовые и не являются прогнозом.

Почему цены на недвижимость в Омане выросли в 2025 году?

Данные NCSI показывают, откуда пришёл рост цен на недвижимость в Омане, но причину не называют. Жилая земля в Маскате подорожала на 48,3% в третьем квартале 2025 года, квартиры подорожали на 22,4% после падения на 12,9% годом ранее, а виллы подорожали на 20,6% в четвёртом квартале. Savills Oman сообщила о сделках в первом квартале 2026 года на OMR 678 млн, что на 18,4% больше, а Hamptons сообщила, что в первом полугодии 2026 года ипотечные договоры по стоимости превысили сделки купли-продажи.

Дата проверки: 26 октября 2026 г. Источники: Таблица индекса цен на недвижимость NCSI, 1-й квартал 2026 года; Times of Oman об индексе NCSI, 2-й квартал 2026 года; Oman Observer об индексе NCSI, 1-й квартал 2026 года; Times of Oman об индексе NCSI, 4-й квартал 2025 года; Arab News об индексе NCSI, 3-й квартал 2025 года; Arab News об индексе NCSI, 1-й квартал 2025 года; Amlak об индексе NCSI, 3-й квартал 2024 года; Oman Observer о торговле по данным NCSI до августа 2026 года; Oman Observer о торговле по данным NCSI, январь–май 2026 года; Отчёт Savills Oman о рынке, 1-й квартал 2026 года; Oman Observer об отчёте Savills за 2-й квартал 2026 года; Oman Observer об отчёте Hamptons International за первое полугодие 2026 года; Savills Oman, квартиры на продажу; Savills Oman, виллы на продажу; Savills Oman, объявления по Al Mina; Oman Observer о регистрационном сборе 3%, 8 ноября 2020 года; Deloitte о руководстве Налогового управления Омана по НДС в сфере недвижимости; Times of Oman об инфляции по данным NCSI, сентябрь 2026 года; EY о подоходном налоге с физических лиц в Омане с 2028 года; decree.om, Королевский указ 56/2025; страницы объектов перечисленных выше проектов, данные на 26 октября 2026 г.