Майсан, Дукм — квартиры в Особой экономической зоне Омана

Майсан — жилая часть Майсан-Сквер, планируемого делового и общественного района Дукма в Особой экономической зоне на центральном побережье Омана. Квартиры от застройщика Maysan Properties — студии, одно- и двухкомнатные — начинаются примерно от OMR 29 500 и продаются по 99-летнему договору аренды; Maysan Properties и администрация Особой экономической зоны Дукм (SEZAD) заявляют о предполагаемом переводе в полную собственность (фрихолд). В объявлении также указаны 0% НДС, регистрационный сбор 0,5% и, по словам застройщика, вид на жительство для покупателя и семьи.

Майсан в двух словах

О Майсане и Майсан-Сквер

Майсан-Сквер — многофункциональный мастер-план, который Maysan Properties реализует в партнёрстве с администрацией Особой экономической зоны Дукм (SEZAD). По данным застройщика, он занимает около 100 000 квадратных метров и включает примерно 20 зданий в пяти очередях, первая из которых запущена в 2021 году. Помимо жилых квартир Майсана, мастер-план содержит коммерческие площади, магазины, рестораны, кафе, бизнес-отель и офисы, поэтому это центральный деловой и общественный район Дукма, а не отдельно стоящий жилой проект. По словам застройщика, половина участка отведена под общественное городское пространство с торговыми фасадами и зелёным бульваром, связанными пешеходными маршрутами.

Residence One: завершена и приносит арендный доход

Residence One, первая завершённая очередь Майсана, передана владельцам и приносит арендный доход. Последующие очереди Майсан-Сквер ещё строятся, поэтому покупатель может выбирать между готовой квартирой в Residence One и квартирой на этапе строительства (off-plan) в более поздней очереди, цена которой может отличаться. Застройщик описывает резиденции как квартиры с первого по пятый этаж в планировках студия, одно- и двухкомнатная, с доступом только для жильцов через электронные системы входа, а Times of Oman назвала их расположенными в пяти минутах ходьбы от офисов, кафе и продуктовых магазинов района.

Расположение: Особая экономическая зона Дукм

Дукм расположен на центральном побережье Омана в мухафазе Эль-Вуста, примерно в 550 километрах — около шести-семи часов за рулём — к югу от Маската, а международный аэропорт Дукм выполняет рейсы в международный аэропорт Маската. Дукм — самостоятельная, специально построенная особая экономическая зона с собственной промышленной, портовой и растущей жилой базой, а не курортный или яхтенный район в пределах ежедневной досягаемости столицы. По данным Public Authority for Special Economic Zones and Free Zones (OPAZ), зона занимает 2 000 квадратных километров и создана в 2011 году, а среди её секторов администрация называет промышленность, туризм, торговлю, логистику и развитие недвижимости.

Промышленная база Дукма

Основу зоны составляют глубоководный коммерческий порт, судоремонтный комплекс Oman Drydock Company, расширенный третьим доком для супертанкеров, и НПЗ мощностью 230 000 баррелей в сутки компании Duqm Refinery and Petrochemical Industries Company — совместного предприятия OQ и Kuwait Petroleum International, — вышедший на полную проектную мощность в середине 2025 года. Строится нефтехимический комплекс, первая очередь которого намечена на 2027 год, а рядом создаётся многомиллиардный Китайско-оманский промышленный парк. Спрос на жильё в Дукме связан с занятостью в порту, переработке, нефтехимии и логистике, а не с туризмом.

Типы квартир и цены

Майсан предлагает студии от примерно OMR 29 500, однокомнатные квартиры от OMR 33 250 и двухкомнатные от OMR 44 500. По привязке риала OMR 1 = USD 2,6008 эти стартовые цены составляют $76 724, $86 477 и $115 736 соответственно, как показано в таблице.

Ценовые уровни: квартира за квартирой

Три ценовых уровня растут вместе с размером квартиры. Однокомнатная за OMR 33 250 дороже студии за OMR 29 500 на OMR 3 750, а двухкомнатная за OMR 44 500 дороже однокомнатной на OMR 11 250 и студии на OMR 15 000. Все три цены — стартовые, а цена конкретной квартиры — та, что записана в её резервационной форме, где указаны очередь и сама квартира.

Каждая цена находится ниже OMR 200 000 ($520 160) — уровня, который программа Golden Residency применяет к отдельному объекту ITC. Golden Residency относится к недвижимости ITC, и решение принимает Королевская полиция Омана, а у Owner Visa минимальной стоимости нет. Вид на жительство зоны, который описывает застройщик, — отдельный маршрут, о нём ниже. Когда площадь квартиры указана в резервационных документах, цену за квадратный метр можно рассчитать так, как объясняет наше руководство по цене за квадратный метр.

Регистрационный сбор в риалах: пример расчёта

Это иллюстративный расчёт по цифрам, приведённым на этой странице. Регистрационный сбор 0,5% со студии за OMR 29 500 составляет OMR 147,50, с однокомнатной за OMR 33 250 — OMR 166,25, а с двухкомнатной за OMR 44 500 — OMR 222,50. График сборов для конкретной квартиры приводится письменно в резервационных документах вместе с любыми административными платежами.

Структура собственности: аренда на 99 лет

Майсан продаётся по 99-летнему договору аренды; Maysan Properties и SEZAD заявляют о предполагаемом переводе в полную собственность в русле более широкой оманской рамки ITC. Обозначенные Integrated Tourism Complexes Омана — Аль-Мудж, Маскат-Бей, Султан Хайтам Сити и подобные — продаются в полную собственность по Королевскому декрету 12/2006, а режим зоны, в которой находится Майсан, — отдельная правовая рамка. 99-летняя аренда — это долгосрочное, передаваемое и наследуемое право на объект. Титул каждой квартиры указывает договор купли-продажи, а резервационный файл включает действующий документ о титуле и любые условия перевода, выпущенные застройщиком.

Условия зоны для покупателей

Покупка внутри Особой экономической зоны Дукм сопровождается условиями, отличными от стандартной рамки ITC: 0% НДС на приобретение (против 5% НДС при первой продаже новой жилой единицы в остальном Омане), регистрационный сбор 0,5% (против стандартного сбора 3% за переход права для иностранцев в ITC) и, по словам застройщика, вид на жительство для покупателя и семьи в составе сделки — маршрут, отличный от программ Golden Residency и Owner Visa, действующих в остальной стране. Эти условия отражают мандат SEZAD привлекать жителей и инвестиции в Дукм, отдельно от налоговой и визовой рамки ITC Маската, и представляют собой условия, предоставленные застройщиком, как показано на этой странице.

Включённый вид на жительство и маршруты резидентства

По словам застройщика, Майсан-Сквер предлагает покупателям вид на жительство, а на странице Residences застройщик называет вид на жительство для покупателя и семьи среди преимуществ владения. Решения по визам принимает Королевская полиция Омана, а условия, которые указывает застройщик, с их сроком и любыми требованиями, приведены в списке для резервирования ниже. Два национальных маршрута Омана отделены от этой визы зоны: Golden Residency требует одного объекта ITC стоимостью не менее OMR 200 000 ($520 160), и решение принимает Королевская полиция Омана, а у Owner Visa минимальной стоимости нет. Цены на этой странице составляют от OMR 29 500 до OMR 44 500, все ниже OMR 200 000, а Майсан продаётся в режиме зоны, а не в режиме ITC.

Застройщик: Maysan Properties

Maysan Properties — застройщик Майсан-Сквер. Maysan Properties SAOC — оманская закрытая акционерная компания, основанная в 2018 году со штаб-квартирой в Азаибе, Маскат; ведущие партнёры — Mehdi Group LLC и Al Labib Business and Services Company, а генеральный директор группы — Sadiq Jaffer Sulaiman. Соглашение об узуфрукте с SEZAD компания подписала в январе 2020 года для реализации мастер-плана бизнес-парка стоимостью около 43 млн оманских риалов и ведёт Майсан-Сквер в пять очередей, из которых Residence One завершена и передана владельцам. Полный профиль компании с источниками размещён на странице застройщика Maysan Properties, а каталог застройщиков Омана помещает её рядом с другими застройщиками нашего сайта.

Инфраструктура и образ жизни

Среднеэтажные корпуса Майсана расположены внутри мастер-плана Майсан-Сквер, и жителям пешком доступен планируемый коммерческий комплекс района — магазины, рестораны, кафе, бизнес-отель и офисы — по мере его ввода в пяти очередях. Это делает Майсан адресом «живи и работай» для трудового населения Дукма. Первая очередь, открытая 8 июня 2026 года, включает 104 жилых и 130 коммерческих помещений, а весь проект рассчитан на 424 жилых помещения с обслуживанием, сообщает Times of Oman.

Арендный спрос от трудового населения Дукма

Арендный спрос в Майсане опирается на промышленный и логистический персонал Дукма — сотрудников порта, НПЗ, сухого дока и компаний, открывающих деятельность в Особой экономической зоне, — тогда как в ITC Маската арендный спрос формируют корпоративные долгосрочные договоры, туризм и растущее экспатское население. Residence One приносит арендный доход с момента передачи, что отражает этот спрос от трудового населения.

Как купить в Майсане: пошагово

Покупка идёт в последовательности, принятой по всему Оману, с поправкой на статус ОЭЗ Дукма. Действующий график платежей застройщика для конкретной квартиры приводится в резервационных документах, а наш анализ планов платежей объясняет, как застройщики Омана выстраивают рассрочку.

1. Выберите очередь и квартиру. Квартиры в Residence One готовы, а квартиры в последующих очередях следуют объявленным этапам Майсан-Сквер.
2. Зарезервируйте квартиру. Соглашение о резервировании и депозит закрепляют квартиру и её цену, пока готовится договор купли-продажи.
3. Подпишите договор купли-продажи (SPA). Для готовой квартиры он фиксирует цену и условия титула; для последующей очереди добавляются график платежей, спецификация и целевая дата передачи по данным застройщика.
4. Платите по графику. Взносы за очередь, которая строится, следуют датированному графику из договора.
5. Осмотрите и примите. Осмотр с фиксацией замечаний записывает недоделки для устранения до официальной передачи.
6. Зарегистрируйте титул. Регистрационный сбор, указанный в объявлении, составляет 0,5% цены, а реестр, выдающий титул, назван в договоре.

Эскроу и защита покупателей в последующих очередях

Для квартиры в одной из последующих очередей Майсан-Сквер действует Королевский декрет 79/2025. Он требует, чтобы лицензированный застройщик открывал отдельный счёт эскроу для каждого проекта, а платежи покупателей выплачивались по мере подтверждённого хода строительства, как изложено в нашем руководстве по закону, которое датирует декрет 10 сентября 2025 года и указывает, что он вступил в силу 10 марта 2026 года. Банк эскроу, счёт проекта и запись о резервировании в предварительном реестре входят в резервационный файл такой квартиры. Готовая квартира в Residence One не предполагает взносов по строящемуся зданию.

Осмотр и передача в последующих очередях

Покупателей в очередях Майсан-Сквер, которые строятся, приглашают на осмотр с фиксацией замечаний до окончательной приёмки: недоделки записываются и устраняются Maysan Properties до официального завершения передачи. Покупатели-нерезиденты могут присутствовать лично или назначить местного представителя. Сроки передачи для последующих очередей указываются в каждом договоре купли-продажи; наш календарь сдачи собирает заявленные сроки завершения по проектам Омана.

Валюта, привязка риала и иностранные покупатели

Цены в Майсане выражены в оманских риалах. Оманский риал привязан к доллару США с 1986 года по курсу OMR 1 = USD 2,6008, поэтому покупатель, конвертирующий из валюты, привязанной к доллару, — например, дирхама ОАЭ, саудовского риала или катарского риала, — платит по фиксированному курсу на всём протяжении покупки или плана платежей. В долларах три стартовые цены составляют $76 724, $86 477 и $115 736, а OMR 200 000 — это $520 160. Наше руководство по привязке риала объясняет, почему конвертация — это фиксированное арифметическое действие.

Сравнение правовых рамок ОЭЗ и ITC

Рамка Integrated Tourism Complex Омана, применяемая в Аль-Мудж, Маскат-Бей, Султан Хайтам Сити и подобных районах, предоставляет иностранцам полную собственность по Королевскому декрету 12/2006. Особая экономическая зона Дукма действует по отдельному законодательству, которым управляет SEZAD, и в настоящее время предлагает 99-летнюю аренду с заявленным путём к переводу в фрихолд. Королевский декрет 38/2025, обнародованный 7 апреля 2025 года, ввёл Закон об особых экономических зонах и свободных зонах, а статья 42 предусматривает, что земля для застройки выделяется по узуфрукту и что застройщик может продавать квартиры неоманцам в полную собственность в порядке, определённом регламентом, как изложил Oman Observer. У каждой рамки свой налоговый режим, свой маршрут резидентства и своя структура собственности.

Майсан и покупки в ITC Маската: рядом

В таблице рядом приведены условия, названные на этой странице, и условия ITC Маската.

Налоги и текущие расходы

Нулевой НДС и регистрационный сбор 0,5% в Майсане стоят рядом с 3% сбора за переход права, который иностранцы обычно платят в стандартной рамке ITC Омана, и с 5% НДС, применяемым при первой продаже новых жилых единиц. Как и в остальном Омане, ежегодного налога на жилую недвижимость нет. Сервисные сборы сообщества или здания устанавливаются совместно с Maysan Properties, а наше руководство по сервисным сборам объясняет текущие расходы, которые идут наряду с ценой покупки.

Сервисные сборы и управление сообществом

По мере ввода очередей Майсан-Сквер проект работает по структуре сервисного сбора, покрывающего общую инфраструктуру жилых и коммерческих частей мастер-плана и финансируемого ежегодным взносом, указанным в договоре покупки. Сервисный сбор для здания и очереди входит в текущие расходы на владение наряду с ценой покупки.

Ход строительства и отчётность

UInvest поддерживает связь с отделами продаж и проектными командами Maysan Properties и может предоставить покупателям актуальные сведения о ходе строительства любой очереди, которая строится, наряду с данными об арендных показателях завершённой очереди Residence One. Oman Observer в материале о результатах зоны Дукм за середину 2025 года указал интегрированный бизнес-комплекс Майсан-Сквер на уровне готовности 80 процентов.

Арендная доходность в Дукме

Арендный доход Residence One с момента передачи даёт Майсану собственную точку отсчёта, а спрос в нём формируется описанным выше трудовым населением. Для более широкого контекста того, как оценивается доходность в Омане, см. наш обзор арендной доходности в Омане; спрос от трудового населения Дукма отличается от туристического и «лайфстайл»-спроса ITC Маската.

Рыночный контекст 2026 года

НПЗ Дукма вышел на полную мощность в середине 2025 года, а первая очередь нефтехимического комплекса намечена на 2027 год. Более широкий взгляд на оманский рынок в 2026 году см. в нашем материале о том, подходит ли 2026 год для покупки недвижимости в Омане; промышленные факторы Дукма отличаются от трендов, ориентированных на ITC и характерных для адресов Маската.

Кому подходит Майсан

Майсан можно описать по типам покупателей следующим образом.

• Специалисты и семьи, работающие в Дукме. Студии, одно- и двухкомнатные квартиры находятся внутри мастер-плана с магазинами, кафе, ресторанами и офисами, в десяти минутах от порта и сухого дока по данным застройщика.
• Инвесторы, интересующиеся промышленной экономикой Дукма. Арендный спрос опирается на персонал порта, НПЗ, сухого дока и промышленного парка, а Residence One приносит арендный доход с момента передачи.
• Покупатели, которых привлекают условия зоны. 0% НДС, регистрационный сбор 0,5% и вид на жительство от застройщика относятся к покупкам внутри зоны.
• Покупатели, комфортно относящиеся к аренде как титулу. Квартиры продаются по 99-летней аренде, а перевод в фрихолд предполагают Maysan Properties и SEZAD.

Меблировка, сдача в аренду и последующая продажа

Владельцы, сдающие квартиру в Майсане, особенно в завершённой Residence One, как правило, привлекают местного управляющего недвижимостью для меблировки, поиска арендаторов и смены жильцов — с учётом арендного рынка Дукма, ориентированного на трудовое население. Владельцы, которые позже продают, следуют процессу из нашего руководства по продаже недвижимости в Омане, а покупатель может запросить у Maysan Properties порядок передачи и любой сбор до подписания.

Как добраться до Дукма: транспорт и связь

Дукм обслуживает международный аэропорт Дукм с рейсами в международный аэропорт Маската, а также дорога от Маската примерно на шесть-семь часов. Внутри Дукма застройщик помещает Майсан-Сквер между двумя главными автомагистралями и называет время в пути: 10 минут до порта Дукм, 10 минут до сухого дока, 5 минут до старого города, 15 минут до НПЗ Дукма и 15 минут до международного аэропорта Дукм. Дорожные работы, связывающие аэропорт Дукм с Рас-Марказом, входят в число проектов, которые ведутся в зоне.

Туристическая зона Дукма и диверсификация

Помимо промышленной базы, мастер-план Особой экономической зоны Дукм предусматривает выделенную туристическую зону, рыбопромысловые объекты и аэропорт, что отражает стремление SEZAD диверсифицировать экономику Дукма за пределами тяжёлой промышленности. Презентация OPAZ июня 2026 года, о которой сообщил Oman Observer, охватывала мастер-план набережной площадью 31 квадратный километр с береговой линией 15 километров и более чем 3 700 жилых единиц, запланированных к 2040 году, при том что к концу 2025 года завершено 16 туристических проектов. Это планы уровня зоны.

Китайско-оманский промышленный парк

Китайско-оманский промышленный парк, который, как ожидается, привлечёт около 10 млрд долларов инвестиций, — компонент Особой экономической зоны Дукм, приводящий в зону производственные, логистические и связанные с нефтехимией инвестиции китайских партнёров. Занятость в парке входит в более широкий трудовой коллектив, из которого формируется жилищный спрос Майсана, наряду с портом и НПЗ.

Жизнь в Дукме

Жизнь в Майсане означает жизнь в специально построенном промышленном и логистическом городе, где удобства сосредоточены внутри мастер-планов, таких как сам Майсан-Сквер. Жители, как правило, работают в порту, на НПЗ, в сухом доке или в компаниях Особой экономической зоны, что придаёт Дукму характер рабочего города, отличный от курортно-туристической ориентации прибрежных районов Маската.

Дукм и другие зоны роста Омана

Султан Хайтам Сити и Дукм — две территории оманского рынка недвижимости за пределами исходной туристической модели ITC. Султан Хайтам Сити — мастер-план новой столицы с государственной опорой вблизи Маската, где спрос связан с долгосрочным городским планированием и ростом населения вокруг столицы, а спрос в Дукме связан с промышленными инвестициями в порт, НПЗ, нефтехимию и производство. Наше руководство инвестора по Султан Хайтам Сити рассказывает о первой из этих территорий.

Что подготовить при резервировании

Вот документы, которые обычно сопровождают резервирование, в виде списка для покупки в Майсане.

• Форма резервирования с указанием квартиры, здания и очереди, цены и депозита.
• Договор купли-продажи от продающей компании Maysan Properties SAOC, включающий целевую дату передачи для последующих очередей и условия титула.
• Документы о титуле на квартиру и форма выдаваемого титула (аренда или фрихолд) с реестром, который его выдаёт, и любыми условиями перевода, выпущенными застройщиком.
• Данные об эскроу для квартиры в последующей очереди: банк, счёт проекта и запись о резервировании по Королевскому декрету 79/2025.
• Датированный график платежей, показывающий, привязаны ли даты к этапам или отсчитываются от резервирования.
• График сборов: регистрационный сбор, режим НДС, указанный в объявлении, и любые административные платежи.
• График сервисных сборов для здания и мастер-плана.
• Условия вида на жительство, которые указывает застройщик для покупателей, со сроком и любыми требованиями.

Часто задаваемые вопросы

Майсан продаётся во фрихолд или в аренду?

Майсан в настоящее время продаётся по 99-летнему договору аренды; Maysan Properties и SEZAD заявляют о предполагаемом переводе в полную собственность.

Сколько стоят квартиры в Майсане?

Студии начинаются примерно от OMR 29 500, однокомнатные квартиры — от OMR 33 250, двухкомнатные — от OMR 44 500.

Residence One уже сдана?

Да. Residence One, первая очередь Майсана, передана владельцам и уже приносит им арендный доход, тогда как последующие очереди ещё строятся.

Кто разработал Майсан и Майсан-Сквер?

Майсан разрабатывает Maysan Properties в партнёрстве с администрацией Особой экономической зоны Дукм (SEZAD).

Включает ли покупка в Майсане резидентство Омана?

По словам застройщика, покупка включает вид на жительство Омана для покупателя и семьи — маршрут, отличный от стандартных программ Golden Residency и Owner Visa, применяемых в ITC Маската. Заявки на визы рассматривает Королевская полиция Омана.

Какие налоги и сборы применяются в Майсане?

Покупки облагаются 0% НДС и регистрационным сбором 0,5% — против 5% НДС при первой продаже и 3% сбора за переход права для иностранцев в ITC Маската.

Где находится Дукм?

Дукм расположен на центральном побережье Омана в мухафазе Эль-Вуста, примерно в 550 километрах — около шести-семи часов за рулём или короткий внутренний перелёт — к югу от Маската.

Почему развивают Дукм?

Дукм — одна из особых экономических зон Омана, основу которой составляют глубоководный порт, судоремонтный комплекс Oman Drydock Company, НПЗ компании Duqm Refinery and Petrochemical Industries Company и многомиллиардный Китайско-оманский промышленный парк.

Могут ли иностранцы покупать в Майсане?

Да — Майсан открыт для покупателей любого гражданства в рамках режима Особой экономической зоны Дукм, на описанных выше условиях 99-летней аренды.

Как условия Майсана соотносятся с фрихолд-комплексами ITC Маската?

Майсан начинается от OMR 29 500, с 0% НДС и регистрационным сбором 0,5%, по 99-летней аренде. ITC Маската продаются в полную собственность по Королевскому декрету 12/2006, со сбором за переход права для иностранцев 3% и 5% НДС при первой продаже новых квартир.

Можно ли купить удалённо, не приезжая в Оман?

Многие иностранные покупатели оформляют резервирование и покупку дистанционно по доверенности, организованной через UInvest.

Как далеко Майсан-Сквер от порта и аэропорта?

Застройщик называет 10 минут до порта Дукм, 10 минут до сухого дока, 5 минут до старого города, 15 минут до НПЗ Дукма и 15 минут до международного аэропорта Дукм.

Как работает эскроу для последующих очередей Майсана?

Королевский декрет 79/2025 требует, чтобы лицензированный застройщик открывал отдельный счёт эскроу для каждого проекта, а платежи покупателей выплачивались по мере подтверждённого хода работ. Для квартиры в последующей очереди банк эскроу и счёт проекта указываются в резервационном файле.

Майсан предлагает квартиры от OMR 29 500 в Особой экономической зоне Дукм с 0% НДС, регистрационным сбором 0,5%, видом на жительство, заявленным застройщиком, и 99-летней арендой, перевод которой в фрихолд предполагают Maysan Properties и SEZAD. Читайте наше полное руководство по недвижимости фрихолд в Омане и районам для инвестиций в Омане, изучите всю недвижимость фрихолд в Омане и свяжитесь с UInvest, чтобы получить актуальное наличие квартир, цены и персональное объяснение условий аренды и резидентства в Майсане до резервирования.