Майсан — жилая часть Майсан-Сквер, будущего делового и общественного центра Дукма, флагманской Особой экономической зоны Омана на центральном побережье. Девелопер Maysan Properties предлагает студии, одно- и двухкомнатные квартиры от примерно 29 500 оманских риалов. Продажа идёт по 99-летнему договору аренды с заявленным ожиданием перевода в полную собственность, при 0% НДС, регистрационном сборе 0,5% и виде на жительство Омана, включённом для покупателя и семьи.
Майсан-Сквер — многофункциональный мастер-план, реализуемый Maysan Properties в партнёрстве с администрацией Особой экономической зоны Дукм (SEZAD). Он занимает около 122 000 квадратных метров и включает примерно 20 зданий в пяти очередях, начиная с 2021 года. Помимо жилых корпусов Майсана, мастер-план содержит коммерческие площади, магазины, рестораны, кафе, бизнес-отель и офисы. Это центральный деловой и общественный квартал Дукма, а не отдельно стоящий жилой проект.
Residence One, первая завершённая очередь Майсана, передана владельцам и уже генерирует арендный доход. Это даёт покупателю реальный операционный опыт для сверки вместо одних лишь прогнозов. Последующие очереди Майсан-Сквер продолжают строиться, поэтому сегодня можно выбирать между готовой доходной квартирой в Residence One и объектом на стадии строительства в более поздней очереди по иной цене.
Дукм расположен на центральном побережье Омана в мухафазе Эль-Вуста, примерно в 550 километрах — шесть-семь часов за рулём — к югу от Маската. Международный аэропорт Дукм выполняет рейсы в Маскат. Это принципиально иное предложение, чем прибрежные ITC Маската: не курортный или яхтенный район в пределах ежедневной досягаемости столицы, а самостоятельная, специально построенная особая экономическая зона с собственной промышленной, портовой и растущей жилой базой.
Основу Особой экономической зоны Дукм составляют глубоководный коммерческий порт мирового уровня, судоремонтный комплекс Oman Drydock Company, расширенный третьим доком под супертанкеры, и НПЗ Duqm Refinery and Petrochemical Industries Company мощностью 230 000 баррелей в сутки, вышедший на полную проектную мощность в середине 2025 года. Строится нефтехимический комплекс, первая очередь которого намечена на 2027 год, а рядом развивается многомиллиардный Китайско-оманский промышленный парк. Эта промышленная база даёт Дукму — и жилому предложению Майсана внутри него — принципиально иной драйвер спроса, чем у туристических фрихолд-районов Маската: растущий трудовой коллектив порта, переработки, нефтехимии и логистики вместо туризма и миграции образа жизни.
Майсан предлагает студии от примерно 29 500 оманских риалов, однокомнатные квартиры от 33 250 риалов и двухкомнатные от 44 500 риалов — один из самых доступных входов на жилой рынок Омана, связанный с особой экономической зоной. Эти цены заметно ниже сложившихся фрихолд-районов Маската и даже ниже многих новых кварталов города Султан Хайтам, что отражает более раннюю стадию жилого рынка Дукма и его промышленное, а не туристическое позиционирование.
В отличие от обозначенных Интегрированных туристических комплексов Омана — Аль-Мудж, Маскат-Бей, город Султан Хайтам и подобных, — которые продаются в полную собственность по Королевскому декрету 12/2006, Майсан в настоящее время продаётся по 99-летнему договору аренды. Maysan Properties и SEZAD заявляют об ожидании будущего перевода в полную собственность в русле более широкой оманской рамки. Покупателю следует относиться к этому как к важному юридическому различию, а не к формальности: 99-летняя аренда — это долгосрочное, передаваемое и наследуемое право на объект, но сегодня это не тот же полный титул собственности, который предлагают сложившиеся ITC Маската, и любой будущий перевод остаётся заявленным намерением, а не гарантированным событием с датой. Актуальный правовой статус следует подтвердить у UInvest до покупки.
Покупка внутри Особой экономической зоны Дукм даёт льготы, отличные от стандартной рамки ITC: 0% НДС на приобретение объекта против 5% НДС при первой продаже новой жилой единицы в остальном Омане, сверхнизкий регистрационный сбор 0,5% против стандартных 3% сбора за переход права для иностранцев в ITC, и вид на жительство Омана для покупателя и семьи как часть сделки — маршрут, отличный от стандартных программ Золотой резиденции и Визы владельца. Эти льготы отражают мандат SEZAD привлекать жителей и инвестиции именно в Дукм, отдельно от налоговой и визовой рамки, действующей для ITC Маската.
Вместо отдельной заявки в программу Золотой резиденции или более новую Визу владельца покупка в Майсане включает вид на жительство Омана для покупателя и семьи как часть сделки — более простой и прямой путь к резидентству, привязанный к статусу Особой экономической зоны Дукм. Актуальные условия, требования к продлению и любой минимальный порог покупки для этой визы следует подтвердить напрямую у UInvest, поскольку программы отдельных зон могут иметь иные условия, чем национальная рамка Золотой резиденции.
Maysan Properties — девелопер Майсан-Сквер, подписавший первоначальное соглашение об узуфрукте с SEZAD для реализации мастер-плана бизнес-парка стоимостью около 43 млн оманских риалов. Компания ведёт Майсан-Сквер в пять очередей, из которых Residence One уже завершена и передана владельцам, что даёт Maysan Properties подтверждённый опыт сдачи объектов в Дукме, а не только обещание на стадии проекта.
Современные среднеэтажные корпуса Майсана расположены внутри более широкого мастер-плана Майсан-Сквер, что даёт жителям пешую доступность к планируемому коммерческому комплексу квартала — магазинам, ресторанам, кафе, бизнес-отелю и офисам — по мере его ввода в пяти очередях. Это делает Майсан настоящим кварталом «живи и работай» для растущего трудового населения Дукма, а не чисто жилым анклавом, зависящим от инфраструктуры, построенной в другом месте зоны.
Майсан предлагает один из самых низких порогов входа на жилом рынке Омана, связанном с ОЭЗ и ITC, в сочетании с 0% НДС, сбором 0,5% и включённым видом на жительство — принципиально иную структуру издержек и льгот, чем во фрихолд-комплексах Маската. Для инвестора, которого привлекает именно промышленная история Дукма — порт, НПЗ, сухой док и Китайско-оманский промышленный парк, — а не туристический и «лайфстайл»-рынок Маската, Майсан представляет по-настоящему иную инвестиционную идею: ставку на жилищный спрос растущего промышленного персонала, а не на курорт или мастер-план новой столицы.
В отличие от ITC Маската, где арендный спрос формируют корпоративные долгосрочные договоры, туризм и растущее экспатское население, спрос в Майсане опирается на промышленный и логистический персонал Дукма — сотрудников порта, НПЗ, сухого дока и растущего числа компаний, размещающих операции в Особой экономической зоне. Существующий арендный доход Residence One, получаемый с момента передачи, даёт покупателю фактические показатели этого спроса вместо чисто спекулятивного прогноза.
Покупателям, рассматривающим квартиру в одной из более поздних, ещё сдающихся очередей Майсана, следует внимательно изучить полный договор купли-продажи, уделив особое внимание графику платежей, спецификации, целевой дате передачи и — специально для Майсана — точному текущему правовому статусу 99-летней аренды и любым документально закреплённым срокам или условиям её заявленного перевода в полную собственность. Эти документы следует запрашивать напрямую у Maysan Properties через UInvest, а не полагаться на рекламные формулировки.
Процесс в целом близок к рамке ITC Омана, адаптированной под статус ОЭЗ Дукма: соглашение о резервировании и первоначальный взнос закрепляют выбранную квартиру, затем подписывается договор купли-продажи, вносятся платежи по графику, а после этого следует регистрация с уплатой сбора 0,5%. Заключительный этап — передача объекта, приёмка и оформление документов резидентства. UInvest сопровождает каждый шаг и может организовать удалённое проведение сделки по доверенности.
Ипотечные возможности для иностранных покупателей в Омане существуют, но условия для объектов в особых экономических зонах могут отличаться от условий для фрихолда в ITC, поскольку банки оценивают арендный титул иначе, чем полную собственность. Уточняйте доступность кредита, требуемый первый взнос и срок до внесения невозвратного платежа. Многие покупатели на этом ценовом уровне рассчитываются собственными средствами.
Оманский риал привязан к доллару США по курсу около 2,6008 доллара за риал, что устраняет валютный риск для покупателей, чьи сбережения номинированы в долларах или в привязанных к доллару валютах Залива. Цены в объявлении выражены в долларах для удобства; договорной валютой является оманский риал, поэтому запрашивайте письменную цену именно в риалах для конкретной квартиры.
Ключевое различие — титул. ITC Маската продают полную собственность по Королевскому декрету 12/2006 и открывают имущественный маршрут Золотой резиденции при выполнении условия по сумме. Дукм предлагает 99-летнюю аренду с более низкими транзакционными издержками и собственной визовой схемой. Дукм выигрывает по цене входа и издержкам; Маскат выигрывает по титулу, ликвидности вторичного рынка и зрелости инфраструктуры. Полное сравнение приведено на странице недвижимости в Дукме.
В Омане нет ежегодного налога на недвижимость и нет подоходного налога с физических лиц на арендный доход. Внутри зоны покупка облагается 0% НДС и регистрационным сбором 0,5%. Текущие расходы сводятся к сервисному сбору сообщества, коммунальным платежам и, при передаче объекта в управление, вознаграждению управляющей компании.
Арендный спрос здесь опирается на промышленную занятость, а адресуемая база арендаторов — это слой специалистов и руководителей, поскольку значительная часть рабочего персонала живёт в жилье от работодателя. Вместо принятия прогнозной доходности запрашивайте фактические показатели Residence One: это единственная точка Омана, где есть готовая заселённая очередь для проверки.
Майсан подходит инвестору, которому нужен минимальный порог входа в Омане, кто спокойно относится к 99-летней аренде, кто ставит на промышленную экономику и ценит экономию на издержках приобретения и включённую визу. Он не подходит тем, кому нужен фрихолд, Золотая резиденция от покупки, быстрый выход или дом для отдыха.
Вторичный рынок Дукма новый и тонкий, поэтому продажа, как правило, происходит в продолжающийся первичный спрос. Это предполагает более длинный горизонт владения, чем можно предположить по низкой цене входа. Для сравнения: Аль-Мудж остаётся единственным оманским сообществом с по-настоящему работающим вторичным рынком.
Около 550 километров по дороге от Маската, поездка примерно на семь часов по хорошей трассе. Международный аэропорт Дукм выполняет порядка пяти-шести рейсов SalamAir в неделю в Маскат; расстояние по прямой — 459 километров.
Помимо промышленного ядра, мастер-план Дукма предусматривает выделенную туристическую зону с пляжами и гостиничными участками вдоль побережья Аравийского моря. Это часть более широкой стратегии диверсификации, но на сегодня экономика Дукма и его жилой спрос остаются промышленными, и оценивать покупку следует именно по этому основанию.
Парк создан по 50-летнему соглашению об аренде между китайским консорциумом Oman Wanfang и SEZAD, а его заголовочная стоимость оценивается примерно в 10,7 млрд долларов. Важно понимать, что это рамочная цифра долгосрочного соглашения: сегодня в парке работает заметно меньший набор производств, и оценивать его следует по введённым мощностям, а не по заголовку.
Как и в других оманских проектах, владельцы уплачивают сервисный сбор за содержание общих зон, охрану, уборку и обслуживание инженерных систем. Запрашивайте действующую ставку сбора за квадратный метр и порядок её пересмотра до резервирования, а также состав включённых услуг.
Для строящихся очередей перед подписанием акта передачи проводится осмотр с фиксацией замечаний, которые девелопер обязан устранить. Рекомендуем привлекать независимого специалиста по приёмке и не подписывать акт до устранения существенных замечаний.
По 99-летнему договору аренды. Перевод в полную собственность заявлен как ожидание и юридически разрешён Королевским декретом 38/2025, но дата не опубликована.
Студии от примерно 29 500 оманских риалов (около $76 700), однокомнатные от 33 250 риалов, двухкомнатные от 44 500 риалов (около $115 700).
Да. Она завершена, передана владельцам и приносит арендный доход.
Maysan Properties, работающая в партнёрстве с администрацией Особой экономической зоны Дукм.
Девелопер заявляет, что вид на жительство для покупателя и семьи включён в сделку в рамках схемы, специфичной для зоны. Это не Золотая резиденция; условия подтверждайте письменно.
0% НДС и регистрационный сбор 0,5%. Ежегодного налога на недвижимость в Омане нет.
На центральном побережье Омана в мухафазе Эль-Вуста, примерно в 550 километрах к югу от Маската.
Это крупнейший инфраструктурный и инвестиционный проект Омана, призванный диверсифицировать экономику за пределы модели, сосредоточенной на Маскате.
Да, неоманцы могут приобретать жильё в Особой экономической зоне Дукм на условиях 99-летней аренды.
Более низкая цена входа и заметно более низкие издержки сделки, но арендный титул вместо полной собственности и более тонкий вторичный рынок.
Да. Сделку можно провести дистанционно по доверенности; UInvest сопровождает процесс.
"*"обозначает обязательные поля
