Аренда в Омане: цены по районам, правила договора и расходы (2026)

Аренда в Омане: цены по районам, правила договора и расходы (2026)

По состоянию на 25 октября 2026 года аренда в Омане для квартиры с двумя спальнями в Маскате составляет примерно от OMR 350 ($910) в месяц в Qurum до OMR 710 ($1 850) в Al Mouj — об этом говорится в отчёте Savills Oman о рынке за первый квартал 2026 года. Студии и квартиры с одной спальней в старых районах предлагаются примерно за OMR 130–330 ($340–860), виллы с четырьмя спальнями в Al Mouj в среднем стоят OMR 1 700 ($4 420), а аренда в Омане за пределами Маската ещё ниже. Обычно договор заключают на год, арендодатель регистрирует его в муниципалитете и платит фиксированный налог в 3%, а счета за электричество и воду оплачивает арендатор.

В этом руководстве собраны опубликованные цифры по аренде в Омане: средние значения Savills и ориентировочные ставки из её каталога объявлений, запрашиваемые ставки Hamptons за первое полугодие 2026 года, выборка запрашиваемых ставок агентства за сентябрь, данные краудсорсинговых ресурсов по Салале и Сохару и официальная статистика потребительских цен, которая показывает, как изменились расходы на жильё за последний год. Затем разбираются правила аренды (что вправе повысить арендодатель, что означает уведомление, куда передаются споры), налог при регистрации, сумма наличных, нужная в первый день, и тарифы на коммунальные услуги, с наглядными расчётами месячного бюджета для одинокого экспата и для семьи. Каждая цифра сопровождается источником и датой. Здесь нет ни прогнозов, ни рекомендаций арендовать или купить; весь расчёт показан шаг за шагом так, чтобы вы могли повторить его на арендной ставке из реального предложения.

Аренда в Омане: обзор в таблице

В таблице собраны числа, которые важнее всего для тех, кто планирует бюджет на аренду в Омане. Каждая строка подробно разобрана в одном из следующих разделов вместе с документом, из которого она взята, чтобы любую цифру можно было проверить по первоисточнику. Все суммы указаны в оманских риалах, в скобках даны доллары США по фиксированному курсу 2,6008 доллара за риал.

К любому числу, которое относится к аренде в Омане, нужны две оговорки. Во-первых, страна не публикует официальный уровень арендной платы по районам. Национальный центр статистики и информации (National Centre for Statistics and Information, NCSI) собирает данные об аренде для своего индекса цен, и в его майском отчёте об инфляции 2026 года сказано, что данные об аренде берутся из выборки в 1 509 арендуемых объектов, но результат публикуется внутри более широкой группы «жильё», а не в виде таблицы арендных ставок по районам. Во-вторых, районные цифры, которые всё же существуют, поступают от агентств и порталов, измеряют разные вещи (средние значения для объектов, за которыми следит агентство, запрашиваемые цены в объявлениях, ориентировочные цены одной брокерской компании) и должны восприниматься как диапазон, а не как арендная плата конкретной квартиры.

Сколько стоит аренда в Омане в месяц?

Месячная аренда в Омане зависит от района, площади и от того, меблировано ли жильё. В Маскате опубликованные средние значения для квартир с двумя спальнями составляют от OMR 350 в Qurum до OMR 710 в Al Mouj, квартиры с одной спальней в старых районах предлагаются примерно от OMR 200 до 330, а виллы стоят от примерно OMR 450 в отдалённых районах до более чем OMR 2 000 в прибрежных комплексах. За пределами Маската типичная цифра ниже.

Самое чистое сравнение даёт квартира с двумя спальнями, потому что её для одних и тех же районов измеряют три независимых источника. В таблице средние значения Savills за первый квартал 2026 года поставлены рядом с запрашиваемыми ставками Hamptons для немеблированных квартир с двумя спальнями в домах с инфраструктурой за первое полугодие 2026 года, о которых Oman Observer сообщил 13 сентября 2026 года.

Оба столбца совпадают в порядке районов вверху и внизу списка. Al Mouj — самый дорогой из районов в обоих источниках, а Al Khuwair и Al Ghubra находятся в нижней части списка Hamptons. Расхождение касается Qurum и Al Khuwair: Savills указывает среднюю аренду в Qurum на уровне OMR 350, а в Al Khuwair — OMR 385, тогда как у Hamptons Qurum стоит примерно OMR 450, а Al Khuwair — примерно OMR 250. Это не ошибка ни одного из двух отчётов, а следствие разных методик. Savills приводит среднее значение для объектов своей отслеживаемой выборки, а цифры Hamptons — это запрашиваемые цены в объявлениях для заданного типа квартиры, немеблированной и с инфраструктурой дома. Третий источник, описанный ниже агентский срез объявлений, находит запрашиваемую аренду квартир с двумя спальнями в диапазоне OMR 200–450 в Bawshar и OMR 220–300 в Al Khuwair, что не совпадает точно ни с одним из столбцов и показывает, насколько велик разброс даже внутри одного района.

Полезно читать эти числа как соотношение. Среднее значение для Al Mouj, OMR 710, в 2,03 раза выше среднего для Qurum, OMR 350 (710 разделить на 350). Muscat Hills составляет 1,40 от Qurum (491 разделить на 350). Выбор района сдвигает арендную плату сильнее любого другого отдельного решения арендатора, причём на сотни риалов в месяц, а потому остальная часть руководства идёт от района к конкретному объекту.

Что средние значения не учитывают

Среднее по району — не арендная плата конкретной квартиры, и на то есть четыре причины. Площадь: среднее по студиям, квартирам с одной спальней и просторным квартирам с двумя спальнями скрывает диапазон от 60 до 150 квадратных метров. Возраст и тип дома: новая башня с бассейном и спортзалом сдаётся по иной цене, чем старый дом без лифта. Меблировка: ориентировочные цены Savills ниже в этой статье показывают, что меблированный дом в комплексе сдаётся на 43% дороже, чем в остальном идентичный немеблированный. Условия договора: включает ли названная аренда электричество, воду, интернет или парковочное место, меняется итоговая стоимость. Когда предложение арендодателя далеко от районной цифры, сначала нужно сравнить площадь, затем меблировку, затем счета.

Аренда в Омане: студии и квартиры с одной спальней

Самая низкая аренда в Маскате — за студии и квартиры с одной спальней в старых жилых районах. Единственный датированный и детализированный источник на сентябрь 2026 года — выборка запрашиваемых ставок, составленная Muscat Gates, маскатской компанией по недвижимости, по объявлениям, собранным ею с 10 по 16 сентября 2026 года на торговой площадке в социальной сети. Компания оговаривает, что это запрашиваемая, а не согласованная аренда и что состояние жилья, меблировка и включённые счета различаются. В таблице воспроизведены приведённые ею диапазоны.

В этой таблице стоит отметить две особенности. Диапазоны для студий и квартир с одной спальней в Al Khuwair, Al Ghubrah и Qurum сильно перекрываются на уровне примерно OMR 130–330, поэтому в центральных районах конкретный объект значит больше, чем район. А два ITC-комплекса, Al Mouj и Muscat Hills, начинаются там, где старые районы заканчиваются: самая низкая запрашиваемая аренда в строке по ITC, OMR 450, выше верхней границы диапазона студий в Al Khuwair (OMR 200) и выше верхней границы диапазона в Qurum (OMR 310). Районы Seeb — Al Mabela и Al Mawaleh — и Al Amerat дают самые дешёвые строки для квартир с двумя спальнями: OMR 175–240.

Краудсорсинговые ориентиры дают второй взгляд на тот же сегмент. Numbeo, который собирает цены, присланные пользователями, показывал 21 октября 2026 года среднее значение OMR 261,80 ($680) для квартиры с одной спальней в центре Маската (диапазон OMR 220–306) и OMR 174,22 ($450) за пределами центра (диапазон OMR 125–219). Средние значения для квартир с тремя спальнями составляли OMR 506,67 ($1 320) в центре и OMR 315,33 ($820) за его пределами. На странице указаны 61 участник по городу за 12 месяцев, то есть выборка скромная, поэтому цифры стоит считать ориентиром, который укладывается в приведённые выше диапазоны.

Для одного человека практический диапазон меблированной квартиры с одной спальней в центральном районе поэтому составляет примерно OMR 200–330 ($520–860) в месяц, а студии начинаются примерно с OMR 130. Наше руководство по стоимости жизни в Омане ставит эту аренду рядом с оплатой школ, транспортом и питанием, которые здесь не повторяются.

Недвижимость в Омане в аренду: квартиры в Al Mouj, Muscat Hills и Qurum

Integrated Tourism Complex (ITC, интегрированные туристические комплексы) — это планируемые сообщества, где иностранцы могут владеть недвижимостью на правах фрихолда, и именно там находится более крупный и новый арендный фонд. У Savills есть поисковик арендных объявлений по Оману; 25 октября 2026 года он показывал 68 квартир и 105 объектов всех типов в аренду. Первая страница квартир с ориентировочной ценой за месяц — полезный снимок рынка на его стороне ITC. Столбец с арендой за квадратный метр — это простое деление указанной аренды на указанную площадь.

Выделяются четыре момента. Во-первых, аренда за квадратный метр внутри Al Mouj лежит в диапазоне OMR 5,60–7,75 в месяц, поэтому квартира в 125 квадратных метров за OMR 700 и квартира в 200 квадратных метров за OMR 1 300 оцениваются примерно на одном уровне. Во-вторых, квартира в Muscat Hills из той же таблицы, меблированная с двумя спальнями в The Links, предлагается за OMR 450 при 95 квадратных метрах, то есть OMR 4,74 за квадратный метр, что ниже любой строки по Al Mouj. В-третьих, ориентировочная аренда квартиры с двумя спальнями в Al Mouj на этой одной странице объявлений колеблется от OMR 700 до OMR 1 100, то есть охватывает среднее значение Savills за Q1, OMR 710, и запрашиваемую цифру Hamptons, примерно OMR 650, и показывает, что размер квартиры и дом значат не меньше, чем район. В-четвёртых, ориентировочные цены — это то, что просит агент; подписанная аренда может оказаться ниже.

Более широкая страница объявлений Savills показывает и обычные районы Маската для сравнения: квартира с двумя спальнями без мебели в Azaiba за OMR 350 ($910), квартира с двумя спальнями в Ghala за OMR 370 ($960), квартира с одной спальней в Ghala за OMR 300 ($780), квартира с тремя спальнями без мебели в Muscat Hills за OMR 600 ($1 560) и меблированные квартиры в Al Fardhan Heights: OMR 500 с одной спальней, OMR 600 с двумя и OMR 700 с тремя. Это ориентировочные цены отдельных объектов, а не средние значения по району, и читать их нужно именно так.

Комплексы, где арендаторы есть уже сегодня, и комплексы, где их пока нет

Не в каждом проекте ITC-сегмента есть готовые дома. В Al Mouj и Muscat Hills квартиры и виллы в аренду есть сейчас, поэтому они и попадают в данные Savills и Hamptons. У нескольких проектов, описанных на нашем сайте, целевые сроки передачи застройщиком лежат в будущем, и арендной истории у них поэтому нет: например, целевой срок застройщика по Golf Hills в Muscat Hills — Q4 2028 согласно странице нашего объекта Golf Hills, а целевой срок по Alef Qurum Residence — Q2 2029 согласно странице нашего объекта Alef Qurum Residence. Среднее по району поэтому — это среднее по уже построенному фонду, и новый дом при первой сдаче может оцениваться выше него. Наши руководства по Al Mouj, Muscat Hills и Muscat Bay описывают, что входит в каждый комплекс; это не прайс-листы аренды.

Цена аренды дома в Омане: виллы и комплексы

Вилла — это отдельно стоящий или полуотдельный дом с собственным входом и, как правило, садом; комплекс (compound) — закрытая группа домов с общей инфраструктурой вроде бассейна, спортзала и охраны; twin villa — два дома с общей стеной. В Маскате рынок домов определяют объекты с четырьмя—шестью спальнями, а аренда зависит от района, участка, расположения дома внутри комплекса и меблировки.

Savills публикует среднюю месячную аренду вилл с четырьмя спальнями в трёх районах. В таблице приведены цифры за первый квартал и, где охват Savills за второй квартал называет их, более поздняя цифра.

Для опорной точки годичной давности: отчёт Savills за второй квартал 2025 года, опубликованный 31 июля 2025 года, называл аренду виллы с четырьмя спальнями в Al Mouj на уровне OMR 1 400 ($3 640). В отчёте за Q4 2025 года, опубликованном 21 января 2026 года, говорилось, что аренда вилл с четырьмя спальнями в Al Mouj выросла на 15% за квартал. Если читать ряд целиком, аренда вилл в Al Mouj выросла с OMR 1 400 в середине 2025 года до OMR 1 770 в начале 2026 года и составила OMR 1 700 в середине 2026 года (две последние цифры — средние значения разных кварталов, снижение с 1 770 до 1 700 равно 4,0%). Рост на 25% в Muscat Hills показывает, насколько изменчивым может быть среднее значение при малой выборке домов: его могут сдвинуть несколько новых сделок аренды.

Страница объявлений Savills об объектах в аренду даёт ориентировочные цены отдельных домов на 25 октября 2026 года, которые показывают разброс под средними значениями.

Разброс велик: дом с четырьмя спальнями и комнатой для прислуги в Azaiba за OMR 650 и вилла с тремя спальнями в Shatti Al Qurum за OMR 2 500 названы виллами обе. Разница — в расположении и участке, а не в числе спален. Там, где площадь указана, вилла с пятью спальнями в Al Mouj (534 квадратных метра, OMR 2 200) обходится в OMR 4,12 за квадратный метр в месяц, а вилла с пятью спальнями в Muscat Hills (525 квадратных метров, OMR 1 900) — в OMR 3,62, и обе цифры ниже диапазона OMR 5,60–7,75 для квартир в Al Mouj; поэтому большой дом стоит за квадратный метр меньше, чем квартира в том же комплексе, хотя общая аренда выше.

Агентская выборка Muscat Gates добавляет нижнюю часть рынка домов: запрашиваемая аренда OMR 450–600 ($1 170–1 560) за виллу с четырьмя спальнями в Al Ghubrah North и OMR 450–550 ($1 170–1 430) за семейный дом или большую виллу в Al Mabela и Al Mawaleh в Seeb, а также около OMR 950 ($2 470) за таунхаус с тремя спальнями в Al Mouj. Это запрашиваемая аренда по объявлениям лишь одной недели сентября 2026 года, поэтому она показывает порядок величин, а не устойчивый рыночный уровень.

Меблированное и немеблированное жильё

Разница между меблированной и немеблированной арендой в Омане не равна фиксированному проценту, и объявления показывают почему. Два дома в комплексах из таблицы одинакового размера (230 квадратных метров, четыре спальни) и различаются только меблировкой: OMR 2 000 с мебелью против OMR 1 400 без мебели, то есть разница OMR 600 в месяц, или 43% (600 разделить на 1 400). Среди квартир меблированная квартира с одной спальней в Almeria South (93 квадратных метра, OMR 550) всего на 10% дороже немеблированной квартиры с одной спальней в Luban или The Gardens (77–80 квадратных метров, OMR 500), а квартира в Almeria больше, так что разница из-за мебели здесь мала или вовсе отсутствует. На практике «с мебелью» в Омане часто означает кровати, крупную бытовую технику и базовую мебель, а не полностью оснащённый дом, и в договоре следует перечислить весь инвентарь с указанием количества и состояния предметов.

Для короткого проживания расчёт в пользу меблированного жилья: договор на год с OMR 600 годовой стоимости мебели дешевле, чем покупать, а потом продавать мебель. При проживании от трёх лет немеблированная квартира и собственная мебель обычно обходятся дешевле в долгосрочной перспективе, хотя это зависит от стоимости перевозки или местной покупки, которую это руководство не оценивает. Наше руководство вилла или квартира в Омане сравнивает два типа недвижимости по площади, цене и сервисному сбору.

Аренда в Омане за пределами Маската: Салала, Сохар и другие города

За пределами столичного региона нет агентского отчёта, который публиковал бы районную аренду, поэтому доступные цифры скуднее. Ближайший датированный источник — Numbeo, краудсорсинговая база данных, страницы которой по этим городам обновлялись в октябре 2026 года. Выборки малы, и таблица это показывает, потому что цифра, построенная на шести участниках, — это указатель, а не среднее значение рынка.

В виде соотношений к Маскату получается так: квартира с одной спальней в центре Сохара (OMR 190) на 27% дешевле маскатской цифры (190 разделить на 261,80 — это 0,73), а квартира с тремя спальнями в центре Сохара (OMR 312,50) дешевле на 38% (312,50 разделить на 506,67 — это 0,62). Квартира с тремя спальнями в центре Салалы (OMR 243,33) на 52% дешевле маскатской цифры. Направление согласуется с картиной в нашем руководстве по стоимости жизни, где Сохар описан как более дешёвый, чем Маскат, а Салала — как ещё более дешёвая. Цифры по квартирам с одной спальней в Салале опираются на горстку записей, и использовать их как расценку, на которую можно ссылаться в разговоре с арендодателем, не следует.

Салала и Khareef

У Салалы есть сезонный арендный рынок, который годовые средние значения не отражают. Khareef — сезон муссонов в Дофаре, длящийся примерно с конца июня до конца сентября, — привлекает туристов из страны и стран Персидского залива, которые снимают жильё на ночь или на неделю. Oman Observer сообщил 8 июля 2026 года, что посетители смещаются в сторону новых зданий и юнитов в формате сервисных апартаментов, назвал Al Saada и Awqad районами, где новые здания привлекают спрос, и процитировал владельца дофарской риелторской конторы, по словам которого посетители ориентируются главным образом на расположение. Цифр аренды в статье не было. Для арендатора практический вывод таков: арендодатель с меблированной квартирой может предпочесть краткосрочную сезонную аренду летом, поэтому длинный договор на меблированный объект в пиковый сезон могут согласовать труднее. Наше руководство по сезону Khareef и недвижимости Салалы рассматривает этот рынок со стороны владельца, а сравнение Маската и Салалы ставит два города рядом.

Сохар, Дукм и Низва

Сохар — промышленный портовый город со свободной зоной, и спрос на аренду там следует за занятостью; приведённая выше выборка Numbeo — единственный детализированный источник, а наше руководство по недвижимости Сохара описывает портовую экономику. Дукм — специальная экономическая зона, и наше руководство по Дукму объясняет, как зона устроена. Для этих небольших городов разумно спросить у работодателя или администрации зоны, какое жильё предоставляется, и сверить реальный договор с правовыми нормами, описанными ниже, которые действуют по всей стране и не зависят от того, в каком городе находится жильё.

Дорожает или дешевеет аренда в Омане?

Аренда в Омане в официальной статистике потребительских цен в целом стояла на месте, а в агентских рядах данные неоднородны. Официальный показатель — индекс потребительских цен NCSI. В сентябре 2026 года группа, охватывающая жильё, воду, электричество, газ и прочее топливо, выросла на 0,1% к уровню годичной давности, тогда как индекс по всем товарам и услугам вырос на 3,2%, сообщила Times of Oman 17 октября 2026 года. В мае 2026 года цифра по всем товарам и услугам составила 3,8% по султанату и 4,2% по губернаторству Маскат согласно майскому отчёту NCSI за 2026 год, где также указано, что данные об аренде собираются по выборке из 1 509 арендуемых объектов. Группа «жильё» смешивает аренду с электричеством, водой и топливом, поэтому изменение на 0,1% — это контекст, а не ряд по аренде, но оно говорит о том, что совокупные расходы, связанные с жильём, за двенадцать месяцев почти не изменились.

Ряд Savills даёт больше деталей по районам, которые он отслеживает. В таблице собраны все найденные опубликованные точки данных по Al Mouj, району с самой длинной опубликованной историей.

Средняя аренда квартиры с двумя спальнями в Al Mouj составляла OMR 709 в середине 2025 года и OMR 710 в первом квартале 2026 года, то есть выросла на OMR 1, или 0,1%, за три квартала, и уровень для квартир с двумя спальнями за этот отрезок практически не изменился. Цифра второго квартала, OMR 664, названа средней арендой квартиры, и в публикации не сказано, что она относится к двум спальням, поэтому два числа напрямую несопоставимы, а разрыв между ними (снижение на 6,5%, если бы они были сопоставимы) не следует читать как тенденцию. Ряд по виллам более изменчив: от OMR 1 400 до 1 770 и 1 700.

Кроме того, во втором квартале Savills сообщила, что аренда квартир в Qurum выросла на 16%, а аренда вилл с четырьмя спальнями в Madinat Sultan Qaboos — на 22%, а на собственной странице с обзором Savills говорится, что в Qurum и Al Khuwair отмечен рост аренды квартир. В публикациях нет базового уровня для этих изменений, поэтому перевести их в риалы нельзя, и они следуют за первым кварталом, когда в Qurum аренда была стабильной на уровне OMR 350, а в Al Khuwair снижалась. Проценты от малой базы сильно колеблются, и один квартал — это не тенденция, а лишь одна точка на графике.

Аренда и индекс цен продаж — разные вещи

NCSI публикует также индекс цен на недвижимость. По второму кварталу 2026 года Times of Oman сообщила 19 сентября 2026 года, что индекс жилой недвижимости вырос на 24,6% к уровню годичной давности, при этом квартиры подорожали на 17,2%, виллы — на 10,8%, а жилая земля в Маскате — на 40,6%. Это изменения цен, по которым недвижимость была зарегистрирована, включая землю. Это не аренда, и они ничего не говорят арендатору о том, сколько будет стоить его следующий договор аренды. Два ряда могут долго расходиться, потому что аренда зависит от числа арендаторов и от предложения жилья в аренду, а цены — от того, сколько покупатели платят за право собственности.

Законодательство Омана об аренде: повышение ставки, уведомление и споры

Аренда жилья в Омане регулируется Королевским указом 6/89, который определяет отношения между арендодателями и арендаторами жилых, коммерческих и промышленных помещений. В 2008 году в него внёс изменения Королевский указ 72/08, а затем Королевский указ 12/2025. Ниже изложено то, о чём сообщают юридические фирмы и текст указа; арендатору, у которого возник спор, следует опираться на арабский текст, опубликованный в Official Gazette, и на квалифицированного оманского юриста.

Королевский указ 12/2025 издан 7 января 2025 года, опубликован в Official Gazette № 1579 от 13 января 2025 года и, по данным CMS Law, вступил в силу 13 июля 2025 года, через шесть месяцев после публикации. Дела, поданные до этой даты, остаются в обычных судах. Указ предусматривает электронную подачу документов и уведомления по электронной почте или текстовым сообщением, а решения комитета обжаловать нельзя. Доступные обзоры указа 2025 года описывают изменение того, кто рассматривает споры и как быстро; они не сообщают об изменении трёхлетнего запрета на повышение, потолка в 7% или четырёхлетней защиты, которые остаются правилами, о которых сообщалось применительно к поправке 2008 года.

Рабочий пример правила о повышении

Допустим, арендатор подписывает первый договор на квартиру с двумя спальнями в Qurum по OMR 350 ($910) в месяц. По правилу в том виде, в каком о нём сообщается, арендодатель не может повысить аренду в первые три года. Когда три года истекут, повышение не должно превышать 7% в год, так что наибольшая арендная плата на следующий год составит 350, умноженное на 1,07, то есть OMR 374,50 ($970). Экономия по сравнению с рынком без ограничений — защита арендатора при росте рынка; издержка в том, что арендодатель, ожидающий роста, может установить цену первого договора выше. Правило действует и в обратную сторону: если среднее по району падает, договорная аренда автоматически не снижается, и арендатору придётся договариваться при продлении.

Отсюда вытекают четыре практических вывода. Сохраняйте зарегистрированный договор, потому что защита зависит от него. Условия продления и уведомления фиксируйте письменно. Читайте пункт о досрочном расторжении, потому что договор определяет, что должен арендатор, уезжающий до конца срока. И делайте датированные фотографии помещения при въезде и выезде, чтобы любую последующую претензию к залогу можно было проверить по документальной записи.

Регистрация договора аренды и налог 3% на аренду в Омане

Каждый договор аренды в Маскате нужно зарегистрировать в муниципалитете Маската, и регистрация влечёт фиксированный налог в 3% от арендной платы. Oman Observer сообщил 15 февраля 2022 года, что регистрировать договор и платить 3% обязан арендодатель, что регистрация, продление и оплата должны быть завершены в течение одного месяца после подписания или после истечения срока и продления, а за отсутствие регистрации предусмотрен штраф в размере трёх налогов, и соглашение остаётся юридически недействительным перед любым государственным органом. Отчёт Oman Observer от 27 января 2021 года добавил, что незарегистрированные соглашения передавались в Государственную прокуратуру, со штрафом от OMR 50 до 5 000, лишением свободы на срок от 24 часов до шести месяцев или обоими наказаниями, и отметил, что сбор был снижен с 5% до 3% в конце 2020 года.

Расчёт прост. Для договора с арендой OMR 250 в месяц аренда за срок контракта составляет 250, умноженное на 12, то есть OMR 3 000 ($7 800), а 3% от неё — OMR 90 ($230). При аренде OMR 700 в месяц арендная плата за контракт равна OMR 8 400 ($21 850), а налог — OMR 252 ($660). Руководство Muscat Gates 2026 года приводит тот же пример: договор на 12 месяцев при аренде OMR 250 в месяц влечёт сбор OMR 90. Муниципалитет перевёл регистрацию в онлайн в январе 2024 года, когда Muscat Daily сообщила, что услуга открылась сначала для новых договоров аренды жилья между физическими лицами, а в руководствах описана регистрация через портал муниципалитета, приложение Baladiyeti или уполномоченный центр Sanad.

Кто платит 3%

По умолчанию платит арендодатель. Закон позволяет сторонам договориться иначе, и наше руководство по сдаче недвижимости в Омане из-за рубежа отмечает, что практика различается и что в договоре нужно указать, кто несёт этот сбор. Арендатору полезно выяснить, включает ли названная аренда эти расходы. Если платит арендодатель, 3% входят в издержки, которые аренда должна покрыть; если платит арендатор, ему следует прибавить 3% годовой аренды к расходам первого года. Таблица первого дня ниже показывает оба варианта.

Почему регистрация важна арендатору

Для арендатора регистрация — не формальность. В разделе вопросов и ответов о подаче электроэнергии Nama сказано, что арендатору, который хочет оформить счёт на своё имя, нужны договор аренды, заверенный муниципалитетом, и копия удостоверения личности, и что этот же заверенный договор позволяет арендатору претендовать на базовый тариф Basic Account Tariff. Отчёт Oman Observer за апрель 2021 года о руководстве по налогу на добавленную стоимость также ставит освобождение аренды жилья от налога в зависимость от регистрации договора в компетентном органе и срока не менее трёх месяцев. А отчёт Observer за 2022 год говорит, что незарегистрированное соглашение не признаётся ни одним государственным органом. Словом, договор, не прошедший регистрацию, может оставить арендатора без коммунального счёта, без правового статуса в споре и с арендодателем, нарушившим закон.

Залог, авансовые платежи и что проверить перед подписанием

Условия залога и платежей определяет договор аренды. Опубликованные руководства для экспатов, в том числе Expat Focus, описывают залог примерно в размере одной—двух месячных арендных плат, оплату аренды за год сразу или несколькими платежами по чекам с отсроченной датой и арендодателя, который держит залог у себя. Цифры в них различаются, что соответствует рынку, где каждый арендодатель устанавливает условия сам. Руководство Muscat Gates не называет стандарта и советует письменно согласовать сумму залога, условия вычетов и срок возврата, а также говорит, что помесячная аренда — лишь один из вариантов договора.

Наличные в первый день, которые нужны арендатору, — это первый платёж аренды, залог и любая доля регистрационного сбора. В таблице рассчитана квартира за OMR 350 в месяц, среднее значение Savills для Qurum, при двух схемах платежа. Залог в один месяц — допущение, выбранное внутри сообщаемого диапазона.

Разница между двумя схемами платежа — OMR 2 100 наличными в первый день, то есть полгода аренды. Арендатору, который приезжает по контракту с работодателем, это часто покрывает аванс по зарплате или жилищная надбавка; смысл таблицы в том, чтобы сделать эту сумму видимой заранее, до подписания договора, а не после него.

Контрольный список для осмотра и подписания

• Спросите, является ли предлагающий квартиру её владельцем или управляющим с письменными полномочиями и действует ли брокер в интересах владельца; руководство Muscat Gates называет это первой проверкой. Наше руководство по агентам по недвижимости в Омане объясняет лицензирование и то, кто платит комиссию.
• Подтвердите письменно, какие счета включены, есть ли у электричества лимит, на чьё имя оформлены счета за электричество и воду и сколько кондиционеров в помещении, потому что летние счета от них зависят.
• Убедитесь, что договор будет зарегистрирован в муниципалитете в течение месяца, и выясните, кто платит 3%.
• Согласуйте в самом договоре сумму залога, допустимые вычеты и дату возврата.
• Сверьте мебель и оборудование с описью, подписанной обеими сторонами, и сфотографируйте состояние с датой.
• Прочитайте пункты о продлении, досрочном расторжении и уведомлении с учётом описанного выше правила о трёхмесячном уведомлении.

Коммунальные услуги в Омане: кто за что платит помимо аренды

Аренда, как правило, покрывает пользование недвижимостью, а не электричество, воду и канализацию, которые в ней расходуются. Они выставляются владельцу счёта. Управление по регулированию общественных услуг (Authority for Public Services Regulation, APSR) устанавливает тариф на электричество для жилья, который для базового счёта с 1 января 2025 года по Решению 44/2024 составляет 14 байс за киловатт-час до 4 000 кВт·ч в месяц, 18 байс от 4 001 до 6 000 кВт·ч и 32 байсы выше 6 000 кВт·ч (байса — одна тысячная риала). Для дополнительного счёта ставки равны 22, 26 и 32 байсам. Летом 2026 года APSR снизила счета за жильё для одного базового счёта на 15%, 10% и 5% по трём диапазонам в мае и на 20%, 15% и 10% с июня по август и предписала не отключать подачу в этот период. Nama Water Services указывает тариф на воду для жилья OMR 0,770 для неграждан, плату за канализацию OMR 2,100 в месяц и тариф на сточные воды OMR 0,154. Наше руководство по счетам за электричество и воду в Омане разбирает эти тарифы на примерах счетов.

Сервисный сбор заслуживает одного предложения пояснения, потому что он встречается в ITC-комплексах. Это ежегодный платёж собственника за общие объекты комплекса или здания, который арендодатель может учитывать при установлении аренды; сторона владельца в этих расходах изложена в нашем руководстве по сервисным сборам в недвижимости Омана. Арендатор, как правило, этот счёт не получает и самостоятельно не оплачивает, но договор, по которому сервисный сбор платит арендатор, нужно читать внимательно.

Месячный бюджет на жильё: аренда в Омане для одинокого экспата и семьи

Месячный бюджет на жильё при аренде в Омане складывается из трёх частей: самой аренды, коммунальных услуг и доли регистрационного налога, которую договор возлагает на арендатора. В таблице построены три иллюстративных бюджета на основе цифр выше. Аренда лежит внутри опубликованных диапазонов (меблированная квартира с одной спальней в диапазоне Al Khuwair, ориентировочная цена Savills для квартиры с тремя спальнями в Muscat Hills и ориентировочная цена Savills для виллы с четырьмя спальнями в Azaiba). Месячные киловатт-часы и счета за воду — допущения, выбранные для иллюстрации, а не измерения, и их следует заменить показаниями из реального счёта.

Строка по электричеству для виллы показывает, как работают диапазоны. Месяц в 4 500 кВт·ч на базовом счёте обходится так: 4 000 кВт·ч по 14 байс — это OMR 56,00, плюс 500 кВт·ч по 18 байс — это OMR 9,00, итого OMR 65,00. Летняя скидка 20%, действовавшая с июня по август 2026 года, сняла бы со счёта примерно OMR 12–13, но скидка относилась только к 2026 году, и ничто в уведомлении не обещает её на последующие годы. В столбце мягкого месяца коммунальные услуги добавляют около 8,5% к аренде одинокого арендатора (21,20 к 250), 6,1% к квартире (36,80 к 600) и 8,5% к вилле (55,20 к 650); в пиковый летний месяц электричество и вода для виллы поднимаются до OMR 95, или 14,6% аренды. Бюджет определяет аренда, а счета его лишь корректируют в ту или другую сторону.

В бюджетах не учтены продукты, транспорт, интернет, медицинская страховка и оплата школы, которые в сумме превышают статью на жильё у семьи с детьми. Руководство по стоимости жизни в Омане оценивает эти расходы, а руководство по международным школам Маската показывает, как расположение школы взаимодействует с выбором района. Если семья выбирает между районами, руководство по районам Маската описывает, каково жить в каждом из них.

Аренда или покупка в ITC-комплексе: арифметика соотношения аренды и цены

Арендатор иногда спрашивает, сколько стоила бы квартира в комплексе с фрихолдом по сравнению с тем, что район берёт за аренду. Ответить можно только арифметикой, потому что будущая аренда ещё не построенной квартиры неизвестна. В таблице годовая аренда, вытекающая из опубликованных районных цифр, делится на цену входа на двух страницах наших объектов по состоянию на 25 октября 2026 года. Это валовое соотношение до любых расходов, это не доходность, и оно относится только к объекту, который сдаётся по средней районной ставке.

Две оговорки удерживают таблицу честной. Квартира в Alef занимает 88,25 квадратного метра, меньше типичной районной квартиры с двумя спальнями, поэтому средняя по району, вероятно, завышает аренду объекта такого размера, и 6,5%–8,3% — это потолок, а не оценка. И сервисный сбор — расход, который несёт владелец: для Bellevue цифра около OMR 1 140 в год составляет 13,4% от арендной платы OMR 8 520 (1 140 разделить на 8 520), а для Alef OMR 441 — это 10,5% арендной платы OMR 4 200. Ни один из объектов не передан, поэтому арендной истории ни у одного нет. Застройщики этих комплексов описаны в справочнике застройщиков Омана. Наши руководства по доходности аренды в Омане и аренде или покупке в Омане содержат полный расчёт расходов и математику точки безубыточности, и именно там место для вопроса, покупать ли; это руководство лишь показывает, как выглядит сторона аренды.

Вид на жительство не следует из договора аренды

Договор аренды сам по себе не даёт вида на жительство. Арендатор, живущий в Омане, делает это по рабочей, инвесторской или семейной визе. Маршруты, связанные с недвижимостью, требуют права собственности: Owner Visa по Решению Королевской полиции Омана 87/2026 привязана к владению недвижимостью и не имеет минимальной стоимости, а Golden Residency (золотой вид на жительство) требует одного объекта в Integrated Tourism Complex стоимостью не менее OMR 200 000 ($520 200), решение принимает Королевская полиция Омана. Наше руководство по Golden Residency и Owner Visa объясняет оба маршрута.

Подоходный налог с 2028 года и что он меняет для арендаторов и арендодателей

Королевский указ 56/2025 вводит первый в Омане подоходный налог с физических лиц 1 января 2028 года по ставке 5% с дохода выше OMR 42 000 ($109 234) в год. В оповещении EY аренда названа среди облагаемых источников дохода и сказано, что связанные расходы вычитаются, так что арендная плата для арендодателя — это доход с 2028 года. Арендатор, платящий аренду, налогом с платежа не облагается. Переложат ли арендодатели какие-либо расходы на аренду — вопрос рынка, на который не отвечает ни один источник, и здесь ничего не прогнозируется. Сторона арендодателя рассмотрена в нашем руководстве по налогу на недвижимость в Омане.

Часто задаваемые вопросы

Сколько стоит аренда в Омане в месяц?

Аренда в Омане в Маскате составляет примерно от OMR 130 до 330 ($340–860) за студию или квартиру с одной спальней в старых районах, от OMR 350 ($910) в Qurum до OMR 710 ($1 850) в Al Mouj за квартиру с двумя спальнями и от примерно OMR 450 ($1 170) до более чем OMR 2 000 ($5 200) за виллу. Источники — Savills за Q1 2026 года, Hamptons за H1 2026 года и агентская выборка запрашиваемых ставок за сентябрь 2026 года.

Какова средняя аренда квартиры с двумя спальнями в Маскате?

Единого среднего значения аренды в Омане на уровне района нет. Savills сообщила OMR 350 в Qurum, OMR 385 в Al Khuwair, OMR 491 в Muscat Hills и OMR 710 в Al Mouj за Q1 2026 года. Hamptons обнаружила запрашиваемые ставки около OMR 650 в Al Mouj, OMR 450 в Muscat Hills, Qurum и Madinat Sultan Qaboos и OMR 250 в Al Khuwair и Al Ghubra за H1 2026 года.

Какова цена аренды дома в Омане за виллу?

Цена аренды дома в Омане выше всего на побережье. Savills оценила среднюю аренду виллы с четырьмя спальнями в OMR 1 770 ($4 600) в Al Mouj, OMR 1 200 ($3 120) в Muscat Hills и OMR 908 ($2 360) в Madinat Sultan Qaboos в Q1 2026 года, а Al Mouj в Q2 — в OMR 1 700 ($4 420). Отдельные ориентировочные цены на 25 октября 2026 года колебались от OMR 650 за дом с четырьмя спальнями в Azaiba до OMR 2 500 за виллу в Shatti Al Qurum.

Дешевле ли аренда в Омане в Салале и Сохаре, чем в Маскате?

Цифры указывают на это, и аренда в Омане снижается по мере удаления от столицы. Numbeo показывал квартиру с тремя спальнями в центре за OMR 312,50 в Сохаре и OMR 243,33 в Салале против OMR 506,67 в Маскате, то есть на 38% и 52% ниже, но выборки по Сохару и Салале малы (9 и 6 участников), так что считайте это ориентиром.

Платится ли аренда в Омане помесячно или за год?

Аренда в Омане обычно заключается на год, а руководства для экспатов описывают оплату аренды за год вперёд или несколькими платежами по чекам с отсроченной датой. Помесячная оплата существует, и Muscat Gates называет помесячную аренду одним из вариантов договора. График платежей — условие договора, поэтому согласуйте его письменно до подписания.

Какой залог платят за аренду в Омане?

Залог за аренду в Омане в опубликованных руководствах описан как примерно от одной до двух месячных арендных плат, но сумма, вычеты и срок возврата определяются договором. Согласуйте все три письменно. Для квартиры за OMR 350 залог в один месяц составляет OMR 350 ($910), что вместе с арендой за год вперёд даёт OMR 4 550 ($11 830) наличными в первый день.

Может ли арендодатель повысить аренду в Омане?

Аренда в Омане может расти только в определённых пределах. По Королевскому указу 6/89 с поправками 2008 года, как его обобщила Curtis, арендодатель не может повышать аренду в течение трёх лет с начала договора или с последнего повышения, а затем повышение ограничено 7% в год. Аренда в OMR 350 могла бы поэтому вырасти самое большее до OMR 374,50 в первом году после запрета. Арендодатель может также скорректировать аренду за улучшения, о которых просил арендатор.

Нужно ли регистрировать договор аренды и кто платит 3%?

Да. В Маскате арендодатель регистрирует договор в муниципалитете и платит фиксированный налог 3% в течение одного месяца, а за неисполнение предусмотрен штраф в размере трёх налогов, согласно Oman Observer 2022 года. Стороны могут договориться, что его несёт арендатор. При месячной аренде OMR 250 налог составляет OMR 90 ($230). Зарегистрированный договор — это также то, чего требует страница Nama об электричестве от арендатора, открывающего счёт.

Облагается ли аренда в Омане НДС или подоходным налогом?

Аренда жилья в Омане освобождена от НДС, если договор зарегистрирован и действует не менее трёх месяцев, согласно Oman Observer за апрель 2021 года и обзору Deloitte по руководству Налогового управления. Арендатор налог с аренды не платит. Для арендодателей Королевский указ 56/2025 делает доход от аренды облагаемым по ставке 5% выше OMR 42 000 в год с 1 января 2028 года, по данным EY.

Куда обращаться со спором с арендодателем об аренде в Омане?

Спор об аренде в Омане передаётся в комитет, а не сначала в суд. Королевский указ 12/2025, действующий с 13 июля 2025 года, направляет споры по аренде, включая требования о выселении, в Комитет по урегулированию арендных споров (Rental Disputes Settlement Committee) в каждом губернаторстве. По данным CMS Law, дело передаётся в комитет в течение семи дней, комитет решает его в течение 90 дней, и его решение окончательно. Иски, поданные до 13 июля 2025 года, остаются в судах.

Включены ли коммунальные услуги в аренду в Омане?

Обычно нет, но это зависит от объявления. Некоторые студии рекламируются со счетами в стоимости, а Muscat Gates советует проверять, какие счета включены, есть ли лимит на электричество и на чьё имя оформлены счета. Если счета не включены, базовый тариф на электричество составляет 14 байс за кВт·ч до 4 000 кВт·ч в месяц, так что 1 500 кВт·ч стоят OMR 21,00.

Даёт ли аренда в Омане вид на жительство?

Нет. К договору аренды вид на жительство не прилагается. Маршруты, связанные с недвижимостью, требуют владения: Owner Visa по Решению ROP 87/2026 не имеет минимальной стоимости, а Golden Residency требует одного объекта в Integrated Tourism Complex стоимостью не менее OMR 200 000.

Дата проверки: 25 октября 2026 г. Источники: Savills Oman, Q1 2026; Savills Oman, Q2 2026; Savills Oman, Q2 2025; Savills Oman, Q4 2025; Oman Observer об отчёте за Q2 2026; Oman Observer об отчёте Hamptons за H1 2026; Savills Oman, квартиры в аренду; Savills Oman, недвижимость в аренду; руководство Muscat Gates по аренде; Numbeo, Маскат, Сохар и Салала; Times of Oman об инфляции в сентябре 2026 г.; отчёт NCSI об инфляции потребительских цен, май 2026 г.; Times of Oman об индексе цен на недвижимость за Q2 2026; Curtis о Королевском указе 72/08; Curtis об оманском законодательстве об аренде; CMS Law о поправках 2025 г.; decree.om, Королевский указ 12/2025; Oman Observer о регистрации договоров аренды, 2022 г.; Oman Observer о незарегистрированных договорах, 2021 г.; Muscat Daily об онлайн-регистрации; Oman Observer об освобождении аренды жилья от НДС; Deloitte о руководстве по НДС для сектора недвижимости; EY о подоходном налоге с физических лиц в Омане; Nama Electricity Supply, вопросы и ответы; тарифы Nama Water Services; Oman Observer о тарифах на электричество 2025 г.; Oman Observer о летнем снижении тарифов 2026 г.; Oman Observer о жилье в сезон Khareef; Expat Focus.