Недорогие дома в Омане: все проекты дешевле $200 000
Это все девятнадцать проектов нашего оманского портфеля со стартовой ценой ниже $200 000, от самого дешёвого к самому дорогому. Цены актуальные и указаны по каждому проекту, а не как средние по рынку. Там, где право собственности не является обычным фрихолдом, который подразумевает большинство покупателей, эта страница говорит об этом прямо, а не мелким шрифтом — потому что в бюджетном сегменте Омана это касается почти половины списка.
Sarooj Oasis Apartments, город Султан Хайтам — квартиры в полную собственность в Омане
Sarooj Oasis, Sultan Haitham City, Muscat, Oman Details
Майсан, Дукм — квартиры в Особой экономической зоне Омана
Майсан-Сквер, Дукм, Оман Details
Mira Ocean Estates, Hawana Salalah, Оман
Mira Ocean Estates, Hawana Salalah, Dhofar, Oman Details
The Sea Front Residences, Така, Салала, Оман
The Sea Front Residences, Taqah, Dhofar, Oman Details
Yamal, Эс-Сиб — прибрежные резиденции ITC от TMG в Маскате, Оман
Yamal, Al Seeb, Muscat, Oman Details
Nismat Zain, Сур — виллы, таунхаусы и участки Surooh в Омане
Nismat Zain, Sur, South Al Sharqiyah, Oman Details
Husn Al Zain, Бидбид — виллы и таунхаусы по программе Surooh в Омане
Husn Al Zain, Bidbid, Ad Dakhiliyah, Oman Details
Alef Qurum Residence, Telal Al Qurm — квартиры в собственность в Маскате, Оман
Telal Al Qurm, Muscat, Oman Details
Uptown Muscat, Knowledge Oasis — квартиры и дуплексы в Омане от $106 900
Knowledge Oasis Muscat, Al Rusayl, Muscat, Oman Details
The Great Escape, AIDA — фригольд-апартаменты на скале в Йити, Маскат
The Great Escape, AIDA, Yiti, Muscat, Oman Details
The Sustainable City – Yiti (TSCY) — фригольд с нулевым следом в Маскате
The Sustainable City - Yiti, Bandar Jissah, Muscat, Oman Details
Hay Al Wafa, Sultan Haitham City — фригольд-квартиры, таунхаусы и виллы в Маскате
Hay Al Wafa, Sultan Haitham City, Muscat, Oman Details
Wadi Zaha, Sultan Haitham City — фригольд в новом столичном районе Омана
alseeb oman Details
Olive Farms, Jebel Sifah, Оман — 46 вилл во фригольд от $195 100
Olive Farms, Jebel Sifah, Muscat, Oman Details
Opal Residences, Muscat Hills, Оман
Opal Residences, Muscat Hills, Muscat, Oman Details
Solaris (Solar Residences), Jebel Sifah, Оман — фригольд-апартаменты от 50 000 OMR
Solaris, Jebel Sifah, Muscat, Oman DetailsСамое дешёвое жильё в Омане — не фрихолд
Самая низкая цена в стране сегодня — $76 700: студия в Maysan в Дукме, около 29 500 оманских риалов. Это реальная, готовая к передаче квартира в мастер-плане, первая очередь которого уже построена, передана владельцам и приносит арендный доход. И она продаётся по 99-летнему лизхолду, а не во фрихолд.
Maysan находится в Особой экономической зоне Дукма, которой управляет SEZAD по собственному законодательству. Это иная правовая рамка, чем у Интегрированных туристических комплексов — Al Mouj, Muscat Bay, Султан Хайтам Сити, Джебель Сифа, — где иностранные покупатели получают полный фрихолд по Королевскому декрету 12/2006. И застройщик, и SEZAD заявляют, что ожидают перевода Дукма во фрихолд в соответствии с рамкой ITC. На сегодня это заявленное намерение без опубликованной даты.
99-летняя аренда — не плохой актив. Она передаётся, наследуется и по сроку переживает инвестиционный горизонт большинства покупателей. Но это не то, что означает слово «фрихолд», и разрыв в цене показывает, что рынок это уже понимает: стартовая цена в Дукме примерно на 7% ниже самого дешёвого фрихолда в стране.
| Вопрос | Maysan, Дукм (ОЭЗ) | Султан Хайтам Сити (ITC) |
|---|---|---|
| Право собственности | 99-летний лизхолд, перевод заявлен без даты | Полный фрихолд, Королевский декрет 12/2006 |
| Стартовая цена | $76 700 (29 500 OMR) | $82 160 (31 600 OMR) |
| НДС при покупке | 0% | 5% при первой продаже новостройки |
| Регистрация / переход права | 0,5% | 3% сбор для иностранных покупателей |
| Резидентство | Резидентская виза включена в покупку | Отдельная заявка — Owner Visa или Golden Residency |
| Расстояние до Маската | ~550 км, 6–7 часов по дороге | Внутри мухафазы Маскат |
Читайте эту таблицу в обе стороны. Лизхолд в Дукме даёт заметно более дешёвую сделку — 0% НДС и сбор 0,5% против 5% и 3%, — плюс резидентскую визу, включённую в покупку, а не оформляемую отдельно. На объекте за $76 700 одна только разница в сборах стоит около $5 800. Компенсирует ли это разницу в титуле — это решение, а не факт, и принимать его нужно, имея на руках письменное подтверждение текущего правового статуса.
Сколько на самом деле стоит «дёшево»: полная ценовая лестница
Девятнадцать проектов, от дешёвого к дорогому, с указанием статуса собственности по каждому. Это та таблица, которую стоит сохранить.
| # | Проект | От (USD) | От (OMR) | Где | Титул |
|---|---|---|---|---|---|
| 1 | Maysan, Дукм | $76 700 | 29 500 | Дукм | 99-летний лизхолд |
| 2 | Sarooj Oasis — квартиры Azha | $82 160 | 31 600 | Султан Хайтам Сити | Фрихолд, все национальности |
| 3 | Plumeria, Сохар | $95 000 | 36 530 | Сохар | Фрихолд, все национальности |
| 4 | Nismat Zain, Сур | $104 000 | 39 990 | Сур | Программа для граждан Омана |
| 5 | Uptown Muscat | $106 900 | 41 100 | Knowledge Oasis, Маскат | Не ITC — уточните титул |
| 6 | Alef Qurum Residence | $111 800 | 42 990 | Телаль Аль Курм, Маскат | Фрихолд, лицензия ITC |
| 7 | Husn Al Zain, Бидбид | $123 500 | 47 490 | Бидбид | Программа для граждан Омана |
| 8 | Wadi Zaha | $125 000 | 48 060 | Султан Хайтам Сити | Фрихолд, все национальности |
| 9 | The Sea Front Residences, Така | $128 700 | 49 490 | Така, Салала | 99-летний лизхолд |
| 10 | Solaris, Джебель Сифа | $130 040 | 50 000 | Джебель Сифа | Фрихолд, ITC |
| 11 | The Beachfront, Ас-Сифа | $143 000 | 54 980 | Джебель Сифа | Фрихолд, ITC |
| 12 | Mira Ocean Estates | $149 738 | 57 570 | Хавана Салала | Фрихолд, ITC |
| 13 | Golf Hills, Muscat Hills | $163 600 | 62 900 | Muscat Hills | Фрихолд, ITC |
| 14 | Yamal, Ас-Сиб | $165 800 | 63 750 | Ас-Сиб | Фрихолд, ITC |
| 15 | Hay Al Wafa | $170 600 | 65 600 | Султан Хайтам Сити | Фрихолд, все национальности |
| 16 | The Sustainable City — Йити | $182 000 | 69 980 | Йити | Фрихолд, ITC |
| 17 | Opal Residences, Muscat Hills | $194 100 | 74 630 | Muscat Hills | Фрихолд, ITC |
| 18 | The Great Escape, AIDA | $195 000 | 74 980 | Йити | Фрихолд, ITC |
| 19 | Olive Farms, Джебель Сифа | $195 100 | 75 020 | Джебель Сифа | Вилла во фрихолд, ITC |
Пересчёт по фиксированному курсу 1 OMR = 2,6008 USD. Оманский риал привязан к доллару с 1986 года, поэтому покупатель, конвертирующий из USD, AED, SAR или QAR, не несёт валютного риска на протяжении многолетнего плана платежей. Покупатель, конвертирующий из евро, фунта, рубля или злотого, несёт ровно тот же риск, что и к самому доллару.
Девять проектов стоят дешевле планки в 50 000 OMR, о которой все говорят
Спросите почти любого агента о минимальной сумме, которую иностранец может вложить в недвижимость Омана, и вам назовут 50 000 оманских риалов. Это повторяют брошюры, форумы и статья за статьёй. Мы так и не смогли найти эту норму опубликованной ни в одном королевском декрете или циркуляре Министерства жилищного строительства, и здесь это важнее, чем на любой другой странице, потому что девять из девятнадцати проектов выше стартуют ниже этой планки.
| Проект | Старт (OMR) | Ниже 50 000? | Может ли иностранец владеть во фрихолд? |
|---|---|---|---|
| Maysan, Дукм | 29 500 | Да | Нет — 99-летняя аренда |
| Sarooj Oasis (Azha) | 31 600 | Да | Да |
| Plumeria, Сохар | 36 530 | Да | Да |
| Nismat Zain, Сур | 39 990 | Да | Нет — программа для граждан |
| Uptown Muscat | 41 100 | Да | Не подтверждено — не ITC |
| Alef Qurum Residence | 42 990 | Да | Да |
| Husn Al Zain, Бидбид | 47 490 | Да | Нет — программа для граждан |
| Wadi Zaha | 48 060 | Да | Да |
| The Sea Front Residences | 49 490 | Да | Нет — 99-летняя аренда |
| Solaris, Джебель Сифа | 50 000 | Ровно на планке | Да |
Solaris в Джебель Сифе продаётся застройщиком как «квартиры во фрихолд от 50 000 OMR» — первый проект лестницы, который проходит эту цифру без оговорок. Ниже него четыре проекта действительно фрихолд и открыты для любой национальности, а пять — нет, и по четырём разным причинам.
Практический вывод прост. Если продавец ссылается на правило 50 000 OMR, попросите указать источник. Если продавец называет цену ниже 50 000 OMR, спросите, что делает сделку законной, — потому что в каждом случае выше есть конкретный ответ: Особая экономическая зона, программа земельных прав для граждан, территория вне ITC или ITC, где это правило никогда не было препятствием.
Два из самых дешёвых проектов иностранцам не продают
Это ловушка, в которую чаще всего попадают те, кто ищет дешёвую недвижимость в Омане, потому что на бумаге эти два проекта выглядят лучшим предложением в стране.
Nismat Zain в Суре и Husn Al Zain в Бидбиде относятся к программе Surooh — программе Министерства жилищного строительства и городского планирования по созданию полноценных жилых районов для граждан Омана, имеющих право на земельный участок. Государство предоставляет землю и коммуникации; частные застройщики проектируют, финансируют, строят и продают жильё. Целевой покупатель — гражданин Омана с земельным правом.
| Nismat Zain, Сур | Husn Al Zain, Бидбид | |
|---|---|---|
| От | $104 000 (~40 000 OMR) | $123 500 (47 485 OMR) |
| Стартовая площадь | Таунхаус 1 862 кв. фута | 1 862 кв. фута |
| Цена за кв. фут | $56 — минимум по Оману | $66 |
| Сдача | 4 кв. 2033 | 4 кв. 2027 |
| Продано | Ранняя очередь | ~95% — осталось 29 юнитов |
| Динамика цены | В листе есть и 44 500 OMR, и 40 000 OMR — разные продукты | 42 000 → 47 485 OMR, рост ~13% |
| Финансирование | Не опубликовано | Банковский кредит до 25 лет |
| Golden Residency | Не проходит — вне рамки ITC | Не проходит — вне рамки ITC |
Программа закрыта не повсеместно. Некоторые районы родственного семейства Hai открывали для неграждан — Hay Al Wafa в Султан Хайтам Сити приводят как пример чаще всего, — то есть право покупки определяется проект за проектом, а не общим правилом. Если вы не гражданин Омана и один из этих проектов вам интересен, получите письменное подтверждение вашего права от застройщика до перевода любых денег и попросите независимого оманского юриста сверить его с земельным реестром. Устное «да» в отделе продаж — не титул.
Обратите внимание и на вторую цифру в таблице. Сдача Nismat Zain в 4 квартале 2033 года — это более семи лет. Для любого рынка это необычно длинный горизонт, и при сдаче в 2033 году пункт о компенсации за задержку становится самым важным абзацем договора.
Самый дешёвый квадратный фут в Омане, который реально доступен иностранцу
Самая низкая цена и лучшая стоимость — это не один и тот же проект, и в этом списке они даже близко не рядом.
Самый дешёвый «билет» с полным фрихолдом для иностранца — квартира Azha в Sarooj Oasis за $82 160. Самая дешёвая площадь — двухкомнатная квартира в Hay Al Wafa за $170 600: вдвое дороже и примерно $100 за квадратный фут при площади 1 700 кв. футов. Для сравнения, студия в Uptown Muscat за $106 900 обходится примерно в $261 за квадратный фут. Вы платите на $63 700 меньше, чем в Hay Al Wafa, и получаете 409 квадратных футов вместо 1 700.
Оба проекта расположены в Султан Хайтам Сити, в одном и том же новом районе, и продаются разными застройщиками на одинаковой фрихолд-основе.
Цена за квадратный фут: где на самом деле ценность
| Проект | Стартовая цена | Площадь | За кв. фут | Открыт для иностранцев? |
|---|---|---|---|---|
| Nismat Zain, Сур | $104 000 | 1 862 кв. фута | $56 | Нет — программа для граждан |
| Husn Al Zain, Бидбид | $123 500 | 1 862 кв. фута | $66 | Нет — программа для граждан |
| Hay Al Wafa | $170 600 | 1 700 кв. футов | $100 | Да — фрихолд |
| Alef Qurum Residence | $111 800 | 674 кв. фута | $166 | Да — фрихолд |
| Uptown Muscat (3 спальни) | ~$362 000 | 2 081 кв. фут | $174 | Уточнить титул |
| The Sea Front Residences | $128 700 | 592 кв. фута | $217 | Только лизхолд |
| Opal Residences | $194 100 | 883 кв. фута | $220 | Да — фрихолд |
| Yamal, Ас-Сиб | $165 800 | 743 кв. фута | $223 | Да — фрихолд |
| Wadi Zaha | $125 000 | 538 кв. футов (50 м²) | $232 | Да — фрихолд |
| Olive Farms, вилла | $195 100 | 807 кв. футов | $242 | Да — фрихолд |
| Golf Hills | $163 600 | 644 кв. фута | $254 | Да — фрихолд |
| Uptown Muscat (студия) | $106 900 | 409 кв. футов | $261 | Уточнить титул |
| Solaris, Джебель Сифа | $130 040 | 403 кв. фута | $323 | Да — фрихолд |
| The Great Escape, AIDA | $195 000 | 600 кв. футов | $325 | Да — фрихолд |
| The Beachfront, Ас-Сифа | $143 000 | 430 кв. футов (40 м²) | $333 | Да — фрихолд |
| The Sustainable City — Йити | $182 000 | 531 кв. фут | $343 | Да — фрихолд |
Стоит назвать две закономерности. Первая: прибрежные и курортные адреса — Джебель Сифа, Йити, Ас-Сифа — стоят втрое дороже за квадратный фут, чем продукт в новых внутренних районах, и дают долю от той же площади. Это цена вида, и платить за неё — законный выбор; просто понимайте, за что именно платите. Вторая: в Uptown Muscat иерархия переворачивается — трёхкомнатная квартира оказывается самой дешёвой по площади в здании ($174 за кв. фут, на треть дешевле студии), а пентхаус по $192 дешевле двухкомнатной по $200. Если вы покупаете площадь, а не количество комнат, в этом здании смотреть нужно вверх, а не вниз.
Где находится доступное жильё: семь адресов, семь разных аргументов
| Где | Старт | Почему дёшево | Кому подходит |
|---|---|---|---|
| Дукм | $76 700 | Лизхолд, 550 км от Маската, ранняя стадия вторичного рынка | Инвесторам под занятость в порту и на НПЗ |
| Султан Хайтам Сити | $82 160 | Совсем новый район, пока ничего не сдано, нет истории аренды | Тем, кому нужен фрихолд в Маскате по минимальной цене |
| Сохар | $95 000 | Промышленный город, не туристический адрес, тонкий вторичный рынок | Долгосрочным инвесторам в промышленный рост |
| Сур | $104 000 | Провинция, сдача в 2033, титул по программе для граждан | Гражданам Омана с земельным правом |
| Маскат (вглубь) | $106 900 | Неприбрежные районы, более долгие сроки строительства | Тем, кому нужен адрес в Маскате при малом бюджете |
| Muscat Hills | $163 600 | Гольф-поле вместо пляжа, обжитой, но не у моря | Тем, кто хочет ощущение готового сообщества |
| Джебель Сифа и Йити | $130 040 | Маленькие юниты в дорогих курортах — цена низкая, ставка нет | Для отдыха и краткосрочной аренды |
Султан Хайтам Сити: четыре входа дешевле $205 000
Новый столичный район Омана в Ас-Сибе — 15 млн м², анонсирован в 2023 году, рассчитан более чем на 100 000 жителей — даёт четыре из девятнадцати проектов этой страницы и содержит одновременно самый дешёвый фрихолд-билет и самый дешёвый фрихолд-квадратный фут в стране.
| Проект | От | Стартовый юнит | За кв. фут | Сдача | Сервисный сбор |
|---|---|---|---|---|---|
| Sarooj Oasis (Azha) | $82 160 | Квартира | — | По очередям | Уточнить — ассоциация собственников |
| Wadi Zaha | $125 000 | Квартира 50 м² | $232 | 1 кв. 2028 | 5–6 OMR за м² в год |
| Hay Al Wafa | $170 600 | 2 спальни, 1 700 кв. футов | $100 | 4 кв. 2027 | 300–500 OMR в год, опубликовано |
| Jood | $204 000 | 1 141 кв. фут | $179 | По очередям | Уточнить |
Hay Al Wafa — единственный из четырёх, кто публикует сервисный сбор, а не откладывает его до создания ассоциации собственников. 300–500 OMR в год на квартиру за $170 600 — это примерно 0,4–0,7% от стоимости против типичных для Залива 1–2%. И поскольку цифра опубликована, а не оценочна, её можно закладывать в расчёт, а не угадывать. В Sarooj Oasis есть также коллекция четырёхспальных вилл Ahed примерно от 77 000 OMR в том же закрытом мастер-плане.
Честная оговорка ко всем четырём: в Султан Хайтам Сити пока ничего не сдано. У района нет истории аренды, нет сопоставимых сделок на вторичке, и первый сданный объект будет задавать бенчмарк, а не следовать ему.
Дукм и Сохар дёшевы потому, что они промышленные, а не потому, что недооценены
Два самых дешёвых адреса Омана, доступных негражданам, объединяет одна идея — и это не туристическая история, которая движет Al Mouj или Muscat Bay.
Дукм опирается на глубоководный коммерческий порт, судоремонтный комплекс Oman Drydock Company и НПЗ мощностью 230 000 баррелей в сутки, вышедший на полную проектную мощность в середине 2025 года, а также нефтехимический комплекс с первой очередью с 2027 года и многомиллиардный Китайско-оманский индустриальный парк. Сохар: порт и свободная зона привлекли 968 млн долларов новых инвестиционных обязательств по восьми соглашениям только за 2025 год и имеют инвестиционный план на 2026 год объёмом 1,7 млрд долларов, охватывающий ещё 265 гектаров.
Спрос на аренду в обоих местах формируют порт, нефтепереработка, логистика и производство, а не туристы и не лайфстайл-миграция. Это настоящая диверсификация внутри оманского портфеля — драйвер спроса со слабой корреляцией с туристическим циклом Маската. Это также означает тонкий вторичный рынок, мало сопоставимых сделок для оценки и срок владения, измеряемый годами, а не месяцами. Plumeria частично компенсирует это самой длинной рассрочкой на странице: 25% первый взнос и платежи до семи лет.
Что вы платите сверх цены
Стартовая цена — это не стартовые затраты. В оманских ITC дополнительные расходы предсказуемы, а вне их они ниже — один из немногих случаев, когда более дешёвый вариант действительно дешевле.
| Статья | Внутри ITC | ОЭЗ Дукм | На покупке в $100 000 |
|---|---|---|---|
| Сбор за переход права / регистрацию | ~3% для иностранцев | 0,5% | $3 000 против $500 |
| НДС, первая продажа новостройки | 5% | 0% | $5 000 против $0 |
| Ежегодный налог на недвижимость | Нет | Нет | $0 |
| Налог на арендный доход (физлица) | Нет | Нет | $0 |
| Юридические и регистрационные расходы | Заложите в бюджет | Заложите в бюджет | По-разному |
На покупке в $100 000 это около $8 000 транзакционных издержек внутри ITC против $500 в Дукме — примерно 7,5% цены и самый очевидный финансовый аргумент в пользу лизхолда. Подробности — в нашем гиде по покупке недвижимости в Омане иностранцем.
Сервисные сборы в бюджетном сегменте
На дешёвом объекте сервисный сбор — пропорционально самая опасная цифра сделки, потому что он не уменьшается вместе с ценой так, как вы ожидаете.
| Проект | Опубликованная ставка | На стартовом юните | % от цены |
|---|---|---|---|
| Hay Al Wafa | 300–500 OMR в год | ~$780–$1 300 | 0,46%–0,76% |
| Wadi Zaha | 5–6 OMR за м² в год | ~$650–$780 на 50 м² | 0,52%–0,62% |
| Alef Qurum Residence | 5 OMR за м² в год | ~$814 на 674 кв. фута | 0,73% |
| The Sea Front Residences | 300 OMR в год, фиксировано | $780 | 0,61% |
| Maysan, Sarooj Oasis, Plumeria | Ещё не опубликовано | Уточнить до подписания | — |
Одно предупреждение, которое касается именно ставок за квадратный метр. В Alef Qurum получите письменное подтверждение, что 5 OMR за м² — это годовая, а не месячная ставка. На двухкомнатной квартире разница между этими прочтениями — 441 OMR и 5 292 OMR в год, то есть разница между сервисным сбором и второй ипотекой. Маркетинговые листы не всегда указывают период, и этот вопрос никого не оскорбит. Наш гид по сервисным сборам в Омане объясняет, что должно и что не должно входить в этот платёж.
Планы платежей: реальная разница между проектами
В этом ценовом диапазоне структура платежей часто важнее заголовочной цены. Квартира за $95 000 с 25% взносом и рассрочкой на семь лет и квартира за $95 000 с 50% при бронировании — это разные продукты.
| Проект | Первый взнос | Структура | Срок |
|---|---|---|---|
| Plumeria, Сохар | 25% | Рассрочка от застройщика | До 7 лет |
| Uptown Muscat | Уточнить | ~2 года до сдачи, ~3 года после | 5 лет |
| Alef Qurum Residence | 2 000 OMR бронь + 20% | 10 квартальных платежей | До сдачи в 2029 |
| Hay Al Wafa | 20% | 80% за 36 месяцев | 3 года |
| Wadi Zaha | 20% бронирование | График, привязанный к стройке | До 1 кв. 2028 |
| Husn Al Zain | Уточнить | Банковский кредит до 25 лет | 25 лет |
| Nismat Zain | Не опубликовано | «Гибкие планы» — графика нет | До 4 кв. 2033 |
Три вопроса по любому из них. Есть ли процент или маржа на части платежей после сдачи? Кто держит титул в период рассрочки — вы или эскроу? И вычитается ли плата за бронирование из первого взноса или начисляется сверху? Просите график с реальными календарными датами, а не «поквартально». Наш обзор ипотеки в Омане для иностранцев описывает банковский маршрут там, где план застройщика не подходит.
Когда вы реально получите ключи
Только у одного проекта на этой странице есть что-то построенное и заселённое сегодня: Residence One в Maysan, который сдан и уже приносит арендный доход. Всё остальное — на стадии строительства, и разброс сроков огромен.
| Сдача | Проекты |
|---|---|
| Готово и сдаётся | Maysan — очередь Residence One |
| 1 кв. 2027 | Uptown Muscat |
| 2027 | The Sea Front Residences (Така) |
| 4 кв. 2027 | Hay Al Wafa, Husn Al Zain |
| 1 кв. 2028 | Wadi Zaha |
| 2029 | Alef Qurum Residence |
| 4 кв. 2033 | Nismat Zain, Сур |
| По очередям / уточнить | Sarooj Oasis, Plumeria, Jood, Yamal, Telal Al Qurm |
Разрыв между 1 кварталом 2027 и 4 кварталом 2033 — это почти семь лет издержек владения, упущенной выгоды и строительного риска на объектах, стартовые цены которых различаются менее чем на $3 000. Если у ваших денег есть срок, эта таблица важнее ценовой лестницы.
Ничто из этого не дотягивает до порога Golden Residency
Десятилетний Golden Residency Омана требует инвестиций в недвижимость на 200 000 OMR — около $520 160, — а его недвижимостный маршрут ограничен объектами внутри Интегрированных туристических комплексов. Ни один из девятнадцати проектов этой страницы не достигает порога одной покупкой.
| Проект | Старт | Сколько юнитов до 200 000 OMR | Работает ли маршрут ITC? |
|---|---|---|---|
| Maysan, Дукм | $76 700 | 7 | Нет — ОЭЗ, не ITC |
| Sarooj Oasis | $82 160 | 7 | Да |
| Plumeria, Сохар | $95 000 | 6 | Нет — не ITC |
| Husn Al Zain / Nismat Zain | $104 000–$123 500 | 5 | Нет — программа для граждан |
| Alef Qurum Residence | $111 800 | 5 | Да |
| Wadi Zaha | $125 000 | 5 | Да |
| Hay Al Wafa | $170 600 | 4 | Да |
| Olive Farms | $195 100 | 3 | Да |
Две строки заслуживают отдельного взгляда. В Uptown Muscat пять из шести типов юнитов не дотягивают до порога, а пентхаус не дотягивает всего 37 512 OMR — достаточно близко, чтобы обсудить это напрямую с застройщиком, хотя статус территории вне ITC остаётся более принципиальным препятствием. А в Alef Qurum самая дорогая квартира в здании стоит примерно 90 000 OMR, то есть менее половины планки, так что ни один отдельный юнит там никогда не пройдёт.
Засчитывается ли суммирование нескольких юнитов внутри одного ITC — вопрос к министерству, а не к отделу продаж, и ответ следует получить письменно до покупки первого из них.
Что даёт бюджетная покупка: Owner Visa
Golden Residency — не единственный маршрут, и смешивание этих двух программ — самая частая ошибка в этом ценовом диапазоне. Owner Visa Омана — отдельное резидентское разрешение, привязанное к владению недвижимостью в обозначенном проекте, и именно оно является реалистичным исходом почти для всего на этой странице. Оно не даёт десятилетнего срока Golden Residency, и вам никогда не должны продавать его как таковое.
Дукм здесь снова отличается: покупка в Maysan включает оманскую резидентскую визу для покупателя и семьи как часть сделки, оформляемую в рамках собственной системы SEZAD, а не национальной программы. Это реальное преимущество лизхолд-маршрута и один из немногих аспектов, в которых самый дешёвый проект списка выигрывает у остальных.
Прежде чем на это полагаться, получите письменно название конкретного разрешения, его срок, условия продления и минимальный порог покупки. Наше сравнение Golden Residency и Owner Visa показывает, где они расходятся.
Какой бюджетный проект подходит именно вам
Нужна минимальная цена и вы готовы к аренде титула
Maysan, Дукм за $76 700 — с уже сданной, приносящей доход очередью, 0% НДС, сбором 0,5% и резидентской визой в составе покупки. Сначала получите письменно текущие условия лизхолда и документированный график перевода во фрихолд.
Нужен самый дешёвый фрихолд, доступный иностранцу
Sarooj Oasis, квартиры Azha за $82 160 — полный фрихолд, любая национальность, без спонсора и местного партнёра, внутри закрытого мастер-плана в новом столичном районе Омана.
Нужно максимум площади за доллар
Hay Al Wafa за $170 600 за двухкомнатную квартиру 1 700 кв. футов — около $100 за квадратный фут, с опубликованным сервисным сбором и сдачей в 4 квартале 2027 года.
Нужен адрес в Маскате при минимальном бюджете
Uptown Muscat за $106 900 или Alef Qurum Residence за $111 800 в мастер-плане с лицензией ITC. Только у одного из двух титул ITC не вызывает вопросов.
Нужна самая длинная рассрочка
Plumeria, Сохар — 25% первый взнос и до семи лет платежей, самый длинный план застройщика на этой странице.
Нужна вода без курортных цен
Mira Ocean Estates за $149 738 в Хаване Салала или Solaris в Джебель Сифе за $130 040. Наша страница домов у пляжа охватывает всё побережье.
Вы гражданин Омана с земельным правом
Nismat Zain по $56 за квадратный фут и Husn Al Zain по $66 — лучшее предложение в стране с большим отрывом, причём в Husn Al Zain доступен банковский кредит на 25 лет.
Часто задаваемые вопросы
Какая самая дешёвая недвижимость в Омане?
Студия в Maysan в Дукме от $76 700 (около 29 500 OMR). Она продаётся по 99-летнему лизхолду, а не во фрихолд. Самый дешёвый полный фрихолд, открытый для любой национальности, — квартира Azha в Sarooj Oasis, Султан Хайтам Сити, от $82 160.
Могут ли иностранцы купить дешёвую недвижимость в Омане?
Да, в обозначенных проектах. Из девяти проектов ниже 50 000 OMR на этой странице четыре — полный фрихолд для всех национальностей, два — 99-летний лизхолд, два — программы для граждан Омана, и один находится на территории, статус титула которой нужно подтвердить письменно. Наш гид по фрихолду в Омане объясняет, какие зоны подходят.
Существует ли на самом деле минимальная цена покупки для иностранцев в Омане?
50 000 OMR цитируют почти повсеместно, но мы не нашли эту норму опубликованной ни в одном декрете или министерском циркуляре. Девять проектов на этой странице стартуют ниже. Просите любого продавца, ссылающегося на это правило, указать источник.
Даёт ли дешёвая недвижимость в Омане резидентство?
Не десятилетний Golden Residency, который требует 200 000 OMR (около $520 160) недвижимости в ITC. Реалистичный маршрут в этом сегменте — Owner Visa, привязанная к собственности. Покупка в Maysan в Дукме включает резидентскую визу в рамках собственной системы SEZAD.
Что выгоднее — дешёвая студия или большая квартира подальше?
При текущих ценах — большая квартира. Двухкомнатная квартира 1 700 кв. футов в Hay Al Wafa стоит около $100 за квадратный фут; студия 409 кв. футов в Uptown Muscat — около $261. Студия дешевле на $63 700 и примерно вчетверо меньше.
Есть ли в Омане готовое доступное жильё или только на стадии строительства?
Почти всё в этом сегменте — на стадии строительства. Исключение — Residence One в Maysan: сдан и уже приносит арендный доход. Остальные сдачи — с 1 квартала 2027 по 4 квартал 2033 года.
Почему недвижимость в Сохаре и Дукме намного дешевле, чем в Маскате?
Оба города промышленные. Спрос на аренду идёт от занятости в порту, на НПЗ и в логистике, а не от туризма, вторичные рынки тонкие, и ни один из них не несёт премию прибрежного ITC. Это другая инвестиционная идея, а не скидка на тот же актив.
Каковы полные расходы на покупку дешёвой недвижимости в Омане?
Внутри ITC закладывайте примерно 8%: сбор 3% для иностранного покупателя и 5% НДС при первой продаже новостройки плюс юридические расходы. В ОЭЗ Дукм это 0,5% и без НДС. В Омане нет ежегодного налога на недвижимость и нет подоходного налога на арендный доход физлиц.
Можно ли взять ипотеку на доступную недвижимость в Омане?
Некоторые банки, работающие в Омане, кредитуют покупателей-нерезидентов во фрихолд-зонах, и критерии часто различаются для фрихолда и лизхолда — это важно именно для Maysan. Husn Al Zain предлагает кредит на 25 лет, но покупателям, подходящим под программу для граждан. См. наш гид по ипотеке для иностранцев.
Коротко
Доступный сегмент Омана реален, глубок и дешевле в пересчёте на квадратный фут, чем всё сопоставимое в Заливе. В нём также три отдельные ловушки, которых прайс-лист не покажет: 99-летняя аренда в самом низу, две государственные программы для граждан Омана и одна территория, которая вообще не является ITC.
Уберите их — и картина становится чистой. Четыре проекта дешевле 50 000 OMR — полный фрихолд, открытый для любой национальности: Sarooj Oasis за $82 160, Plumeria за $95 000, Alef Qurum за $111 800 и Wadi Zaha за $125 000. Один проект, Hay Al Wafa, даёт 1 700 квадратных футов примерно по $100 за фут с заранее опубликованным сервисным сбором. Ничто здесь не дотягивает до Golden Residency, и ничто здесь не должно продаваться так, будто дотягивает.
Два вопроса, прежде чем что-либо подписывать на этой странице. Попросите письменное указание типа титула с номером именно вашего юнита — фрихолд, узуфрукт или лизхолд, и если лизхолд, то на сколько лет и на каких условиях продления. И спросите, годовая ставка сервисного сбора или месячная. В этом списке две эти фразы отделяют четыре действительно хорошие покупки от пяти, которые являются чем-то другим.
Запросить документы о титуле, графики платежей и цены по юнитам
Дополнительно: Министерство жилищного строительства и городского планирования регистрирует титулы и ведёт программу Surooh; Министерство наследия и туризма лицензирует Интегрированные туристические комплексы; SEZAD управляет Особой экономической зоной Дукма.
