Земля на продажу в Омане: все участки, доступные сейчас
Это единственные два проекта, предлагающие землю на продажу в Омане в полную собственность, которую иностранный покупатель действительно может приобрести. Оба — релизы Muriya, оба внутри лицензированных Интегрированных туристических комплексов, оба открыты покупателям любого гражданства.
Земельные участки Салалаха, Muriya — земля во фрихолд с видом на лагуну и море, Оман
Хавана Салалах, Салалах, Дофар, Оман Details
Земельные участки в Джебель Сифе, Muriya — земля во фрихолд в Омане
Джебель Сифа, мухафаза Маскат, Оман DetailsПрочтите это до сравнения любых цен на землю
Самое важное на этой странице — не цена. А то, что в неё входит.
Ни один из оманских земельных проектов не продаёт вам пустой участок. В обоих случаях указанная цифра включает строительство виллы — в конфигурации 3+1 (три спальни плюс комната прислуги) или 4+1, — построенной по утверждённой спецификации девелопера для этого посёлка. Вы выбираете расположение участка и планировку виллы; вы не выбираете архитектора и не нанимаете подрядчика отдельно.
Из-за этого приведённые цифры несопоставимы с ценами на голую землю, которые вы могли видеть в других странах Залива. И честное описание того, что продаётся, — это участок с прикреплённым договором на строительство дома, а не земля. Если вы планировали купить землю сейчас, подержать её и построиться через пять лет, такой план в Омане на правах фрихолда сегодня недоступен — ни в этих двух проектах, ни у кого-либо ещё, кого мы представляем.
Всё, что ниже, посчитано исходя из этого. Там, где сравнение из-за этого нечестное, мы об этом говорим.
Земля в Омане вкратце
| Покупка земли в Омане | |
|---|---|
| Кто может покупать | Любое гражданство, внутри обозначенного Интегрированного туристического комплекса — без спонсора и местной компании |
| Что вы получаете | Полную собственность на своё имя, наследуемую и перепродаваемую |
| Земельных проектов | 2 — Джебель Сифа и Хавана Салалах, оба от Muriya |
| Минимальный участок | 1 000 м² (10 764 кв. фута) в обоих проектах |
| Самый дешёвый участок | $1 300 400 — 500 000 риалов, Джебель Сифа, строительство виллы включено |
| Самый дорогой вход | $2 600 800 — 1 000 000 риалов, первая линия моря в Хаване Салалах |
| Голая земля | Нет — строительство виллы включено в оба проекта |
| Условия оплаты | 20% первый взнос, остаток в рассрочку на 3 года до передачи |
| Ежегодный налог | Нет — ни на недвижимость, ни на аренду, ни на прирост капитала |
| Резидентство | Оба проекта уверенно проходят порог Золотой резиденции в 200 000 риалов |
Два земельных проекта во фрихолд, по ценам
| Проект | Где | Участок от | Цена от (риалы) | Цена от (USD) | За м² |
|---|---|---|---|---|---|
| Участки Джебель Сифа | Джебель Сифа | 1 000 м² | 500 000 риалов | $1 300 400 | ~$1 300 |
| Участки Салалах — вид на лагуну | Хавана Салалах | 1 000 м² | 750 000 риалов | $1 950 600 | ~$1 951 |
| Участки Салалах — первая линия моря | Хавана Салалах | 1 000 м² | 1 000 000 риалов | $2 600 800 | ~$2 601 |
Три вещи, которые надо держать в голове. Каждая цифра включает строительство виллы, поэтому колонка «за квадратный метр» — это стоимость земли и дома, делённая на площадь участка, а не ставка за землю. Каждая цифра — цена входа за самый маленький стандартный участок в своей категории; более крупные участки, первая линия марины, фронт гольф-поля и премиальные позиции на пляже оцениваются индивидуально выше этих точек. И площадь застройки виллы не опубликована ни в одном из проектов — это самый большой пробел в публичной информации. Мы вернёмся к нему ниже, потому что именно он решает, хорошие это цены или нет.
Земля стоит дороже готового дома — намного
Большинство покупателей приходит на земельную страницу, ожидая дешёвого края рынка. В Омане всё наоборот, и разрыв не маргинальный.
| Посёлок | Участок со стройкой | Готовая вилла в том же посёлке | Кратность |
|---|---|---|---|
| Джебель Сифа | $1 300 400 | Raya — $492 100 | 2,6× |
| Джебель Сифа | $1 300 400 | Olive Farms — $195 100 | 6,7× |
| Хавана Салалах | $1 950 600 | Lubana Island — $352 700 | 5,5× |
| Хавана Салалах | $1 950 600 | Amazi Hawana — $202 862 | 9,6× |
| Хавана Салалах | $2 600 800 (море) | Amazi Hawana — $202 862 | 12,8× |
Читайте первые две строки вместе. Участок в Джебель Сифе стоит в 6,7 раза дороже готовой виллы Olive Farms в том же закрытом посёлке и даёт в 3,8 раза больше земли. Доплата покупает не землю со скидкой, а масштаб, эксклюзивность позиции и дом, построенный по выбранной вами планировке, а не по каталогу девелопера.
Стоит ли этот обмен своих денег, целиком зависит от виллы, которую вы получите, — а это возвращает нас к отсутствующей цифре. Участок в 1 000 м² со скромной виллой 3+1 — совсем другой актив, чем тот же участок с домом в 6 000 кв. футов. Запросите общую площадь застройки в квадратных футах письменно и по конкретному номеру участка, прежде чем считать эти цены дорогими или дешёвыми. Это единственный вопрос, который меняет ответ.
Что участок даёт такого, чего не даёт вилла
| Проект | Площадь участка | Цена от | Доступно иностранцам |
|---|---|---|---|
| Участки Салалах | 1 000 м² | $1 950 600 | Да |
| Участки Джебель Сифа | 1 000 м² | $1 300 400 | Да |
| Lubana Island | 545 м² | $258 800 | Да |
| Olive Farms | 260 м² | $195 100 | Да |
| Хусн Аль Зейн | 140 м² | $123 500 | Нет |
| Nismat Zain | 140 м² | $104 000 | Нет |
Это честный аргумент в пользу покупки участка. Самый большой надел при готовой вилле, которую мы продаём в Омане, — 545 м² на Lubana Island; самый маленький участок в земельных проектах — 1 000 м². Если вам нужна настоящая земля — реальный сад, бассейн, а не мини-купель, место под меджлис или гостевой блок, — она есть только в земельных проектах, и ничто другое в стране рядом не стоит.
Обратите внимание на две нижние строки. Это самые дешёвые пакеты «земля плюс дом» в Омане с огромным отрывом, и иностранный покупатель не может приобрести ни один из них. Об этом дальше.
Кто может купить землю в Омане
Любое гражданство — при условии, что участок находится внутри обозначенного Интегрированного туристического комплекса или одобренного района. Оба проекта на этой странице подходят. Вы получаете полную собственность, зарегистрированную на ваше имя, — не аренду, не узуфрукт и не структуру через компанию, — наследуемую и перепродаваемую, без оманского спонсора и местного партнёра.
Есть одно ограничение, которое для земли значит больше, чем для любого другого типа недвижимости. Второй оманский маршрут собственности, узуфрукт для экспатов, применяется только к лотам внутри зданий не менее четырёх этажей. У земли этажей нет. До участка этот маршрут не дотягивается никогда, а значит земля вне обозначенного комплекса недоступна вам ни при какой структуре — нет ни запасного варианта, ни обходного пути, ни ответа «оформим на компанию», который подпишет грамотный оманский юрист.
Практическое следствие: если вам предлагают землю в Омане вне названного лицензированного ITC, первый вопрос — не цена. Первый вопрос — может ли продавец показать лицензию. Наш обзор системы — покупка недвижимости в Омане иностранцем, а сами комплексы сравниваются в материале Интегрированные туристические комплексы Омана.
Самая дешёвая земля Омана вам закрыта
Недорогая жилая земля в Омане есть. Иностранцам она не продаётся.
Хусн Аль Зейн в Бидбиде и Nismat Zain в Суре продают пакеты «дом плюс земля» на участках 140 м² — от $123 500 и $104 000 соответственно. Это самые низкие цены с землёй в стране с колоссальным отрывом, примерно десятая часть от самого дешёвого участка в ITC. Оба — схемы Министерства жилищного строительства на обычной земле, продаваемые оманским гражданам. Ни один не появляется в блоке объявлений вверху этой страницы, потому что иностранец не может довести по ним сделку до конца.
Это самая частая ловушка оманского земельного рынка. Обычная жилая земля в Омане действительно дешёвая; земля, доступная иностранцу, действительно дорогая; и разрыв между этими двумя фактами — то место, где живут сделки, проданные обманом. Если вам показывают землю в Омане где-то по $100 000, считайте её гражданским фондом, пока продавец не докажет обратное письменно.
Земля в аренду: Дукм и вопрос СЭЗ
Есть третья категория, которую стоит понимать, потому что её часто вольно называют «землёй в Омане», а фрихолдом она не является.
Внутри Специальной экономической зоны в Дукме участки и недвижимость выделяются на 99-летней аренде, а не в собственность. Maysan Duqm — жилой проект, который мы там представляем, — по этой причине арендный. Королевский декрет 38/2025 открыл юридическую дверь к фрихолду внутри специальных экономических зон, но механизм и дата конвертации не опубликованы, поэтому покупка в Дукме сегодня — это долгосрочная аренда, и оценивать её нужно именно так. Наш подробный разбор — инвестиционный гид по СЭЗ Дукм.
Точно так же ни один из новых внутренних городов Омана не продаёт участки иностранным покупателям. Всё в городе Султан Хайтам — новом городе площадью 14,8 км², растущем вглубь от побережья в Эс-Сибе, — продаётся как готовый дом, а не как земля. Если вам нужна земля в Омане, она на побережье.
Резидентство: покупка земли и порог в 200 000 риалов
Виза владельца без спонсора привязана к владению, продлеваема, покрывает супруга и родственников первой степени и не имеет минимальной суммы покупки. Её поддерживает любой участок с этой страницы.
Золотая резиденция — десятилетнее разрешение, требующее 200 000 оманских риалов, около $520 160. Земля — тот тип недвижимости, который проходит порог с наибольшим запасом.
| Покупка | Цена (риалы) | Против 200 000 риалов | Первый взнос 20% |
|---|---|---|---|
| Участок в Джебель Сифе | 500 000 риалов | Проходит в 2,5 раза | 100 000 риалов ($260 080) |
| Участок в Салалахе, вид на лагуну | 750 000 риалов | Проходит в 3,75 раза | 150 000 риалов ($390 120) |
| Участок в Салалахе, первая линия моря | 1 000 000 риалов | Проходит в 5 раз | 200 000 риалов ($520 160) |
Посмотрите на последнюю строку. Первый взнос 20% за участок на первой линии в Салалахе — 200 000 риалов, ровно порог Золотой резиденции. Это совпадение арифметики, а не короткий путь: разрешение оценивается по стоимости завершённой зарегистрированной покупки, а не по тому, сколько вы уже заплатили. Но это удобный способ измерить масштаб обязательства. Один только первый взнос заводит в Оман больше капитала, чем полная цена большинства квартир в стране. Сравнение маршрутов — в материале Золотая резиденция против Визы владельца.
Условия оплаты и во что обходится завершение сделки
Оба проекта используют одинаковую схему финансирования от девелопера, необычно простую для покупки земли.
| Статья | Обычно |
|---|---|
| Первый взнос | 20% при бронировании |
| Остаток | Рассрочка на 3 года до передачи |
| Финансирование стройки | Не требуется — стоимость строительства внутри графика платежей |
| Сбор за переход права | 3% от цены покупки |
| НДС | 5%, где применяется — уточнять по проекту |
| Юридические и регистрационные | Закладывать отдельно; юрист должен быть ваш независимый оманский |
| Сервисный сбор | Не опубликован ни по одному земельному проекту — спрашивать до брони |
| Меблировка | Пятизначная сумма на вилле 3+1 или 4+1; отсутствует в любом расчёте доходности, который вам покажут |
| Ежегодный налог на недвижимость | Нет |
| Налог на арендный доход | Нет |
| Налог на прирост капитала | Нет |
Закладывайте примерно 8% сверх цены там, где применяется НДС. По-настоящему ценная часть этой схемы — встроенное строительство: при обычной самостройке вы оформляли бы кредитную линию, управляли траншами под прогресс на площадке и несли риск перерасхода между собой и подрядчиком. Здесь стройка оценена на этапе договора и оплачивается тем же графиком, что и земля. Плата за это — вы покупаете спецификацию девелопера, а не свою собственную. Текущие расходы разобраны в материалах сервисные сборы в Омане и налог на недвижимость в Омане.
Джебель Сифа или Хавана Салалах
| Джебель Сифа | Хавана Салалах | |
|---|---|---|
| Цена входа | $1 300 400 | $1 950 600 лагуна / $2 600 800 море |
| Регион | Побережье мухафазы Маскат | Дофар, юг Омана |
| До столицы | ~45 минут от аэропорта Маската | Внутренний перелёт из Маската |
| Окружение | Действующая марина, приморский гольф, пляжный клуб, бутик-отель | Крупнейшая в Омане искусственная система лагун, марина, выход к Аравийскому морю |
| Гольф | 9 лунок, пар 36, играется как 18 при паре 72 | Гольф-поля нет |
| Категории вида | Оцениваются индивидуально — марина, фронт гольфа, проблески моря | Две опубликованные категории: лагуна и первая линия моря |
| Сезон спроса | Круглый год, рядом со столицей | Муссон хариф, июнь – сентябрь |
| Что рядом | Raya, Olive Farms, Solar Residences, The Beachfront | Amazi, Lubana Island, Mira Ocean Estates |
Выбор здесь не столько про землю, сколько про то, кто её арендует и когда. Джебель Сифа — сорок пять минут езды от международного аэропорта, что поддерживает выходные поездки жителей Маската и круглогодичную краткосрочную аренду вдобавок к трафику марины и гольфа. Хавана Салалах живёт харифом: с июня по сентябрь холмы Дофара зеленеют, региональные туристы приезжают массово, и недвижимость с видом на море переживает пик года — за которым следуют восемь куда более тихих месяцев. Это единственный по-настоящему контрциклический арендный сезон Омана, и работает он в обе стороны.
Гиды по районам разбирают это подробнее: Джебель Сифа, Хавана Салалах и прямое сравнение в материале Маскат против Салалаха.
Строительство на вашем участке
Поскольку строительство включено, процесс в обоих проектах уже, чем настоящая самостройка, — и это в основном хорошая новость.
Вы выбираете одну из двух конфигураций, 3+1 или 4+1, и девелопер сдаёт её по утверждённой для посёлка спецификации. В рамках дизайн-регламента Muriya есть пространство влиять на планировку и отделку; пространства пригласить независимого архитектора и поставить на участке необычный дом — нет. Посёлки вроде Джебель Сифы держат дизайн-контроль именно затем, чтобы вкус одного владельца не обрушил перепродажу соседнего, и это то ограничение, которое стоит иметь, когда ваш выход зависит от связного вида района.
Не менее важно то, что не опубликовано. Ни один проект не называет дату передачи — только что трёхлетняя рассрочка идёт до передачи. Ни один не публикует площадь застройки виллы. И ни один не публикует годовой сервисный сбор. Эти три цифры — площадь застройки, дата передачи, сервисный сбор — те, которые надо получить до брони, и все три разумно запросить письменно.
Земля, вилла или квартира: во что обходится каждый маршрут
| Участок | Вилла | Квартира | |
|---|---|---|---|
| Цена входа | От $1 300 400 | От $195 100 | От $82 160 |
| Земля в собственности | От 1 000 м² | 140 – 545 м² | Нет |
| Маршруты собственности | Только фрихолд ITC | Только фрихолд ITC | Фрихолд ITC или узуфрукт в зданиях от 4 этажей |
| Выбор планировки | Две конфигурации на выбор | Каталог девелопера | Каталог девелопера |
| Проектов на выбор | 2 | 17 | Десятки |
| Сопоставимые сделки | Почти нет — очень тонкий рынок | Тонкий | Глубокий |
| Проходит 200 000 риалов | Каждый участок | Пять проектов | Два адреса |
Две строки решают большинство случаев. Земля — единственный маршрут, который даёт настоящий надел: квартира не даёт его вовсе, а даже самый щедрый участок при вилле едва дотягивает до половины земельного. Но земля же — самый тонкий рынок перепродажи в Омане: при двух проектах на всю страну оценщику практически не на что опереться, и ваш выход зависит от того, найдётся ли покупатель именно на этот участок именно в этом посёлке.
Если вы покупаете, чтобы жить в большом доме на своей земле, эту тонкость можно принять. Если вы покупаете, чтобы перепродать через три года, ликвидный край этого рынка — квартиры и виллы, а не земля. Более широкая картина рисков — в материале риски оманского рынка.
Девять проверок перед покупкой земли в Омане
- Получите общую площадь застройки включённой виллы в квадратных футах, письменно, по вашему номеру участка. Без неё оценить эти цены невозможно.
- Подтвердите лицензию ITC посёлка и поручите независимому оманскому юристу проверить классификацию участка в земельном реестре.
- Получите номер участка и карту участков, а не только ценовой диапазон. Цены входа относятся только к самым маленьким стандартным наделам.
- Спросите, сколько стоят премиальные позиции — марина, фронт гольфа, первая линия пляжа, — прежде чем влюбляться в точку на мастер-плане.
- Зафиксируйте дату передачи в договоре, а не формулировку «по завершении трёхлетнего плана».
- Запросите годовой сервисный сбор и уточните, фиксированный он или за квадратный метр. На участке в 1 000 м² это различие стоит тысяч в год.
- Выясните, что будет, если вы захотите изменить проект виллы — что разрешает дизайн-регламент, кто утверждает и сколько это стоит.
- Если цель — резидентство, посчитайте в риалах против 200 000 до выбора участка и подтвердите, что разрешение оценивается по завершении сделки.
- Оцените выход. Попросите агента показать сопоставимую перепродажу участка в том же посёлке. Если он не может — это и есть ответ про ликвидность.
Частые вопросы
Могут ли иностранцы покупать землю в Омане?
Да, внутри обозначенного Интегрированного туристического комплекса или одобренного района. Покупатели любого гражданства могут владеть участком в полной собственности на своё имя, без оманского спонсора и местной компании. Оба проекта на этой странице подходят. Вне этих комплексов земля иностранцам недоступна ни при какой структуре — маршрут узуфрукта применяется только к лотам в зданиях от четырёх этажей и до участка не дотягивается.
Сколько стоит земля в Омане?
От $1 300 400 (500 000 риалов) за участок 1 000 м² в Джебель Сифе до $2 600 800 (1 000 000 риалов) за участок такой же площади на первой линии моря в Хаване Салалах; участки с видом на лагуну там начинаются с $1 950 600 (750 000 риалов). Каждая из этих цифр включает строительство виллы 3+1 или 4+1.
Можно ли купить в Омане голую землю и построиться позже?
На правах фрихолда — нет, и ни в одном из проектов на этой странице. Оба включают строительство виллы в цену и в график платежей. Если ваш план — купить землю сейчас и построиться через несколько лет, оманский рынок фрихолда сегодня такого продукта иностранцам не предлагает.
Почему земля дороже готовой виллы?
Потому что вы покупаете её гораздо больше, в премиальной позиции и с домом сверху. Участок в Джебель Сифе стоит в 6,7 раза дороже готовой виллы Olive Farms в том же посёлке и несёт в 3,8 раза больше земли. Минимум участка — 1 000 м², тогда как наделы при виллах идут от 140 до 545 м², и цена включает стройку.
Какая земля в Омане самая дешёвая?
Среди участков, которые иностранец действительно может купить, — Джебель Сифа за $1 300 400. Более дешёвые пакеты «дом плюс земля» существуют — Хусн Аль Зейн в Бидбиде от $123 500 и Nismat Zain в Суре от $104 000, оба на участках 140 м², — но это схемы Министерства жилищного строительства для оманских граждан, иностранцам недоступные.
Даёт ли покупка земли резидентство Омана?
Завершённая покупка в полную собственность поддерживает Визу владельца без спонсора, у которой нет минимальной суммы. Десятилетняя Золотая резиденция требует 200 000 риалов (около $520 160), и каждый участок на этой странице её проходит — Джебель Сифа в 2,5 раза, участок на первой линии в Салалахе в 5 раз.
Земля в Дукме — это фрихолд?
Нет. Недвижимость внутри Специальной экономической зоны Дукм выделяется на 99-летней аренде. Королевский декрет 38/2025 сделал фрихолд в специальных экономических зонах юридически возможным, но механизм и дата конвертации не опубликованы, поэтому покупку в Дукме сегодня следует оценивать как долгосрочную аренду.
Какие условия оплаты по земельным участкам в Омане?
Оба проекта Muriya используют 20% первого взноса при бронировании и остаток в рассрочку на три года до передачи. Строительство виллы встроено в этот график, а не выставляется отдельными счетами по мере работ, поэтому отдельный строительный кредит не нужен.
Можно ли купить землю в Маскате или в городе Султан Хайтам?
На текущем рынке иностранному покупателю — нет. Всё в городе Султан Хайтам продаётся как готовый дом, а не как участок, и оба земельных проекта Омана сегодня прибрежные: Джебель Сифа в мухафазе Маскат и Хавана Салалах в Дофаре. Ситуацию по конкретным районам смотрите в архивах Маската и Маскат-Хиллз.
Связанные материалы на сайте
По типу недвижимости: виллы на продажу в Омане, дома, квартиры, таунхаусы, пентхаусы, дома у пляжа, недорогие дома. По районам: Джебель Сифа, Салалах, Маскат, Дукм, город Султан Хайтам, Маскат-Бей, Аль-Мудж, Йити. Правила и процесс: покупка иностранцем, фрихолд в Омане, сравнение ITC, маршруты резидентства, налог на недвижимость, сервисные сборы, арендная доходность, ипотека для иностранцев, правила наследования, вся недвижимость Омана.
Вердикт
Оман — один из очень немногих рынков Залива, где иностранец может владеть землёй напрямую: полный титул на своё имя, отсутствие ежегодного налога на недвижимость, отсутствие налога на арендный доход и на прирост капитала, плюс разрешение на жительство, привязанное к владению, без минимальной суммы покупки. Для надела земли с домом, в который вы вложили своё видение, такое сочетание встречается редко.
Но рынок глубиной в два проекта, и честное описание обоих — участок с договором на строительство, а не земля, на которой можно просто сидеть. Голая земля во фрихолд — не тот продукт, который Оман сегодня продаёт иностранцам, и любое объявление, намекающее на обратное, заслуживает жёсткой проверки классификации участка прежде всего остального.
По цене расстановка однозначна и удивляет большинство покупателей: земля — самый дорогой вход в Оман, а не самый дешёвый. Участок в Джебель Сифе идёт в 2,6 раза дороже готовой виллы Raya и в 6,7 раза дороже виллы Olive Farms в том же закрытом посёлке. Покупает он землю — 1 000 квадратных метров против 260–545 при вилле, — и это настоящая, дефицитная вещь в стране, где почти всё остальное продаётся готовой коробкой.
Две инструкции перед решением. Получите площадь застройки виллы в квадратных футах по вашему номеру участка — без неё никто, включая нас, не скажет вам, хорошая ли цена $1 300 400. И попросите агента показать одну сопоставимую перепродажу участка в том же посёлке. При двух земельных проектах на всю страну ответ на этот вопрос — самое полезное, что вы узнаете о своём выходе.
Запросите карту участков, площади застройки и текущее наличие
Дополнительно: Министерство жилищного строительства и городского планирования регистрирует титул; Министерство наследия и туризма лицензирует Интегрированные туристические комплексы; Центральный банк Омана публикует кредитные ориентиры.
