The Residences at Mandarin Oriental, Маскат — брендированные резиденции в собственность, Оман

The Residences at Mandarin Oriental, Маскат — готовые брендированные резиденции в собственность на пляже Шатти Аль-Курум

The Residences at Mandarin Oriental, Muscat — коллекция из 156 брендированных сервисных резиденций в трёх семиэтажных зданиях на первой линии пляжа Шатти Аль-Курум. Девелопер — Eagle Hills Muscat, сервис обеспечивает Mandarin Oriental Hotel Group. Проект был анонсирован в мае 2018 года, строительство началось в ноябре 2019 года, и резиденции полностью готовы к заселению и передаются с меблировкой. Из 156 объектов доступны 18, цены — от $442 100.

Две особенности стоит назвать до деталей. Первая: проект достроен — резиденции готовы, и сюда можно въехать сейчас, в меблированную квартиру, при работающем отеле. Вторая: двух- и трёхспальные квартиры оценены на уровне или выше порога в 200 000 OMR для десятилетней Golden Residency, решение по которой принимает Королевская полиция Омана, а однаспальная начинается от 169 986 OMR и даёт право на Owner Visa. Цены составляют примерно $537–666 за квадратный фут за брендированное жильё на первой линии Шатти Аль-Курум.

Ключевые параметры

Собственность и резидентство

The Residences at Mandarin Oriental утверждён как интегрированный туристический комплекс — категория, в рамках которой неграждане Омана могут владеть полной собственностью с резидентским разрешением, привязанным к объекту. Это ставит его в один ряд с Al Mouj, Muscat Bay и Telal Al Qurm: право оформляется на ваше имя, а не через узуфрукт или компанию.

В Омане действуют два разных маршрута, привязанных к недвижимости. В таблице ниже цена каждого объекта сопоставлена с порогом Golden Residency в 200 000 OMR:

Если ваша цель — десятилетний продлеваемый вид на жительство, двух- и трёхспальные квартиры здесь стоят выше порога в 200 000 OMR при покупке одного объекта; само разрешение выдаётся по решению Королевской полиции Омана.

Различать нужно следующее. Любая покупка в ITC даёт Owner Visa (решение ROP 87/2026): резидентство без спонсора, привязанное к собственности, от шести месяцев до года, с продлением, распространяющееся на супруга и родственников первой степени, без минимальной стоимости. Golden Residency — десятилетнее продлеваемое разрешение, требующее 200 000 OMR в недвижимости ITC. Решение принимает Королевская полиция Омана. Однаспальная квартира оценена ниже 200 000 OMR и даёт право на Owner Visa; двух- и трёхспальные лоты оценены выше этого порога. Статус конкретного лота в ITC можно подтвердить в Министерстве жилищного строительства и городского планирования в составе документов при бронировании.

Маршруты резидентства подробнее

С покупкой в интегрированном туристическом комплексе связаны два маршрута. Owner Visa (решение ROP 87/2026) — резидентство без спонсора, привязанное к владению квартирой. Оно выдаётся на срок от шести месяцев до года, продлевается, распространяется на супруга и родственников первой степени и не предусматривает минимальной стоимости объекта, поэтому подходит и для однаспальной квартиры за 169 986 OMR, и для более крупных резиденций. Golden Residency — десятилетнее продлеваемое разрешение, для которого нужен один объект ITC стоимостью от 200 000 OMR (около $520 160 по курсу привязки). Стоимость оценивается по одному объекту, поэтому две менее дорогие покупки не суммируются.

Для ценовых позиций этого проекта картина такова: двухспальная квартира за 292 833 OMR выше порога на 92 833 OMR, трёхспальная за 508 074 OMR — на 308 074 OMR, а однаспальная стоит ниже 200 000 OMR и относится к маршруту Owner Visa. В любом случае заявка подаётся отдельной процедурой в Королевскую полицию Омана, которая и принимает решение. Для заявки на Golden Residency покупатели обычно запрашивают письменное подтверждение зарегистрированной цены и органа, который её принимает.

Цены и ключевые особенности

Все пересчёты по курсу 1 OMR = 2,6008 USD. Цена отражает четыре особенности проекта:

• Первая линия. Это буквально на песке Шатти Аль-Курум, с оборудованным частным пляжем и 235-метровым променадом вдоль берега.
• Бренд и оператор. Стандарты сервиса Mandarin Oriental и отель по соседству, который обеспечивает консьержа, валет, уборку и обслуживание.
• Готовность. Здание построено, ожидания нет. Вы осматриваете конкретную квартиру до покупки.
• Право на Golden Residency. На двух- и трёхспальных лотах, оценённых выше 200 000 OMR, одна покупка соответствует стоимостному порогу Golden Residency.

Оплата

Поскольку здание готово, базовый вариант — полная оплата при переоформлении. Девелопер также предлагает рассрочку после передачи, и публикует её стоимость:

Годичный и двухлетний варианты предусматривают суммарную надбавку 3% и 5% (не годовых), трёхлетний — 13%. Ориентиры по банковскому финансированию публикует Центральный банк Омана. Отдельно заложите сбор за передачу права 3% для иностранных покупателей, а также юридические и регистрационные расходы.

Текущие расходы

Заявленная плата за обслуживание — 3,25 OMR за м². Ориентировочные годовые суммы по типам:

В брендированных резиденциях базовый взнос обычно отделён от гостиничных услуг: уборка, доставка еды в резиденцию, прачечная и валет часто тарифицируются по факту или пакетом. Мы можем получить тарифы на обслуживание и гостиничные услуги по запросу.

Три типа квартир: разбор по строкам

В таблице цен указаны стартовая площадь и цена каждого типа квартир, и если читать строки вместе, видно, как они соотносятся. Однаспальная начинается от 823 кв. футов (76 м²) и $442 100, то есть $537 за кв. фут. Двухспальная начинается от 1 410 кв. футов (131 м²) и $761 600, или $540 за кв. фут: она больше однаспальной на 587 кв. футов и дороже на $319 500, а ставка за квадратный фут отличается на $3. Трёхспальная начинается от 1 983 кв. футов (184 м²) и $1 321 400, или $666 за кв. фут, и превосходит двухспальную на 573 кв. фута и $559 800.

В риалах те же строки составляют примерно 206, 208 и 256 OMR за кв. фут. Диапазон в карточке продаж для 18 оставшихся резиденций — от 818 до 2 099 кв. футов (76–195 м²), поэтому отдельная квартира может быть больше или меньше стартовой площади, указанной для её типа, а цены по конкретным лотам в оманских риалах предоставляются по запросу. Четырёхспальные пентхаусы, площадь которых по проекту достигает 260 м², оцениваются по запросу.

Пример расчёта: рассрочка и текущие расходы

Расчёт ниже носит иллюстративный характер и использует только цифры с этой страницы; к конкретной покупке применяется график, прописанный в договоре. Возьмём однаспальную квартиру с ценой при полной оплате $442 100 (169 986 OMR). Рассрочка после передачи на один год добавляет 3%, то есть $13 263, и даёт $455 363 — около $37 947 в месяц при делении на двенадцать равных платежей. Двухлетний вариант добавляет 5%, то есть $22 105, и даёт $464 205 (около $19 342 при двадцати четырёх равных платежах). Трёхлетний добавляет 13%, то есть $57 473, и даёт $499 573 (около $13 877 при тридцати шести равных платежах). В риалах три итога составляют 175 086, 178 485 и 192 084 OMR. Каждая надбавка — это сумма за весь срок, а не годовая ставка. Для двухспальной квартиры за $761 600 (292 833 OMR) трёхлетний вариант даёт $860 608, или 330 901 OMR.

Текущие расходы считаются так же. Заявленная плата за обслуживание 3,25 OMR за м² в год даёт ориентировочные годовые суммы из таблицы выше — 248, 426 и 599 OMR, или примерно 20,7, 35,5 и 49,9 OMR в месяц. По курсу привязки 2,6008 это около $645, $1 108 и $1 558 в год. Сбор за передачу права 3% для иностранных покупателей составил бы около 5 100 OMR от цены однаспальной квартиры при полной оплате, если считать от этой цены; основу расчёта указывают в документах бронирования. Гостиничные услуги — уборка, прачечная, валет — обычно тарифицируются по факту или опциональным пакетом, отдельно от платы за обслуживание.

Резиденции

Проект — три семиэтажных корпуса в современной трактовке арабской архитектуры: белые панельные фасады со стеклянными ограждениями террас и панорамным остеклением. По проекту квартиры идут от 70 м² до 260 м² с одной-тремя спальнями, а венчают их четырёхспальные пентхаусы с приватными террасами.

Диапазон в карточке продаж — 818–2 099 кв. футов (76–195 м²) — относится к оставшимся 18 лотам; весь проект включает квартиры от 70 до 260 м². О крупных планировках и пентхаусах можно запросить информацию по текущему предложению или на вторичном рынке.

Полная меблировка — практичная деталь для зарубежных покупателей. Квартира передаётся полностью готовой, поэтому зарубежному покупателю, который планирует сдавать объект или приезжать на несколько недель в году, не нужно организовывать обстановку из-за рубежа.

Инфраструктура

Это работающие объекты, а не визуализации, и их можно осмотреть до покупки. Обслуживание резиденций 24/7 актуально для собственника-нерезидента: за квартирой есть кому следить, когда вас нет в стране.

Расположение: первая линия Шатти Аль-Курум

Шатти Аль-Курум — прибрежный район Маската: полоса побережья между Королевским оперным театром и Курумом, вдоль которой расположены посольства, отели, рестораны и жилая застройка. Резиденции стоят прямо на берегу Оманского залива: вода с одной стороны, район Курум — с другой.

До Королевского оперного театра пять минут езды, до аэропорта — двадцать.

Как добираться: транспортная доступность Шатти Аль-Курум

Таблицу времени в пути удобно читать как набор повседневных маршрутов. Для бытовых нужд: Opera Galleria — в 3 минутах, супермаркет Al Fair — в 6, ТЦ Al Masa — в 9, Muscat Grand Mall — в 10. Школы и детский сад для семей находятся в том же поясе: школы Al Sahwa — в 9 минутах, а Our Planet International School, British School Muscat и детский сад Bright Beginnings — по 10 минут каждый. Для отдыха: Королевский оперный театр — в 5 минутах, природный парк Курум — в 10, а собственный пляж резиденций и 235-метровый променад находятся прямо у дома.

Дальше: Большая мечеть Султана Кабуса — в 15 минутах, рынок Матрах — в 16, дворец Аль-Алам — в 24, форт Аль-Джалали в Старом Маскате — в 30. До международного аэропорта Маската 20 минут, что удобно владельцам, которые регулярно летают. Все значения — время в пути на автомобиле, как указано в таблице выше.

Девелопер и оператор

Eagle Hills — частная инвестиционно-девелоперская компания, основанная в 2014 году со штаб-квартирой в Абу-Даби, специализирующаяся на крупных мастер-планируемых прибрежных проектах, объединяющих жильё, коммерцию, гостиницы и общественную инфраструктуру. Её портфель охватывает ОАЭ, Сербию, Албанию, Марокко, Бахрейн, Иорданию и Оман и включает Belgrade Waterfront в Сербии, Maryam Island и Ramhan Island в ОАЭ, а также Durrës Yachts & Marina в Албании.

В Омане структурой выступает Eagle Hills Muscat — совместное предприятие Eagle Hills и оманской группы Izz International. Деталь не лишняя: местный партнёр заметно влияет на то, как проект реализуется и администрируется в Султанате.

Оператор — Mandarin Oriental Hotel Group, которая управляет соседним отелем и обеспечивает сервис резиденций. В брендированной резиденции оператор обеспечивает сервисный слой; срок соглашения об управлении отелем можно запросить письменно.

От анонса до открытия: хроника проекта Eagle Hills Muscat

Этапы проекта задокументированы в датированных релизах. Eagle Hills Muscat — партнёрство Eagle Hills Abu Dhabi и оманской компании Izz International — было анонсировано вместе с Mandarin Oriental 5 мая 2018 года. Резиденции представили 3 апреля 2019 года, контракт на основные строительные работы заключили с Larsen & Toubro (L&T) Oman 11 сентября 2019 года, а в ноябре 2019 года началось строительство. Утверждение проекта как интегрированного туристического комплекса было опубликовано 1 марта 2023 года, а отель Mandarin Oriental, Muscat открылся в начале июня 2024 года. По данным контрактора за 2019 год, в проект входит и 1 622 м² торговых площадей.

По данным релиза Mandarin Oriental об открытии, в отеле 103 номера и 47 люксов, пять ресторанов и лаунжей, спа, открытый бассейн 30 метров и бальный зал площадью 800 м². Mandarin Oriental управляет отелем и брендированными резиденциями, предоставляя имя, стандарты и услуги по соглашению с девелопером, а Eagle Hills Muscat строит и продаёт дома. Подробнее — в профиле девелопера Eagle Hills Muscat; остальные описанные компании собраны в справочнике девелоперов Омана.

Другие проекты в Омане

Сопоставимый проект в Омане — The St. Regis Residences в Al Mouj, также международно брендированная резиденция. Размен между ними — в характере локации: Al Mouj это сообщество с мариной и гольфом примерно в двадцати минутах западнее центра, а Шатти Аль-Курум — первая линия в середине сложившегося города.

Брендированные резиденции в Омане

Брендированные резиденции — квартиры под маркой отеля, где оператор обеспечивает сервисный слой, — стали стандартным продуктом в Дубае, Дохе и Эр-Рияде. В Омане к ним относятся эта и The St. Regis Residences в Al Mouj.

Брендированными резиденциями обычно пользуются сами владельцы — несколько недель в году, остальное время сдают, — а сервисный слой и, на двух- и трёхспальных лотах, право на Golden Residency (решение принимает Королевская полиция Омана) входят в доводы в пользу владения.

Аренда и инвестиционные перспективы

Аргумент по аренде вытекает из самого продукта, а не из оптимизма.

Пул арендаторов. В Шатти Аль-Курум живёт дипломатическое и старшее корпоративное сообщество Маската, и меблированная сервисная квартира на первой линии с консьержем 24/7 — спецификация, которую арендует этот сегмент. Сдавать можно сразу: ждать передачи, чтобы актив начал приносить доход, не нужно. И возможна краткосрочная сдача через инфраструктуру отеля.

Детали арендной программы, включая возможный пул краткосрочной сдачи и условия собственного пользования, можно запросить у продавца. Налога на доходы физических лиц с аренды в Омане нет, что заметно улучшает чистый результат; официальную статистику публикует Национальный центр статистики и информации, а меры поддержки инвесторов — Invest Oman.

Почему Маскат

Столица Омана делает более спокойное предложение, чем соседи по Заливу, и в этом ценовом сегменте это часть её привлекательности. Маскат представлен в индексах преступности и безопасности Numbeo; город сохранил малоэтажный характер и ландшафт — горы Хаджар позади и Оманский залив впереди — и не поддался высотной плотности, определяющей его соседей. Налога на доходы физических лиц с аренды нет, английский широко используется в бизнесе, а сеть международных школ ведёт в британскую и американскую университетские системы. Общая информация о Султанате публикуется на oman.om, новости — в Times of Oman.

Покупатель, выбирающий брендированную первую линию в Маскате вместо аналога в Дубае или Дохе, обычно выбирает масштаб и спокойствие вместо зрелищности: семиэтажный дом на сложившемся пляже вместо башни в новом районе.

Организация просмотра

Готовое здание позволяет увидеть квартиру и общие зоны до оплаты. Осмотр обычно охватывает не только квартиру, но и общие зоны — лобби, бассейны, спа, фитнес, пляжную зону и променад, — а также вид из конкретного лота: в трёх зданиях на первой линии открывающийся вид у разных лотов различается.

Кому подходят резиденции

Разные покупатели смотрят на разные особенности одного и того же здания. Семьи могут оценить двух- и трёхспальные квартиры вместе с детским бассейном, игровой комнатой и открытой площадкой, а также школы в 9–10 минутах езды. Владельцы второго дома получают квартиру с полной меблировкой, а за ней в их отсутствие следят охрана 24/7, обслуживание резиденций и валет-паркинг. Инвесторы могут уточнить арендную программу отеля; на этой странице отмечено, что Оман не облагает налогом на доходы физических лиц арендный доход. Пенсионеры могут сочетать Owner Visa без спонсора со спа, фитнес-центром, променадом и консьерж-сервисом на территории.

Как проходит покупка: шаг за шагом

Поскольку здание готово, процесс короче, чем при покупке на этапе строительства. Обычная последовательность для готовой квартиры в ITC выглядит так.

1. Бронирование. Покупатель выбирает лот из 18 доступных и подписывает форму бронирования, внося резервный взнос; уточняется, идёт ли лот от девелопера или со вторичного рынка.
2. Договор купли-продажи (SPA). В договоре указаны номер лота, площадь, цена в оманских риалах, перечень мебели, график платежей и дата переоформления.
3. Регистрация. Право собственности регистрируется в Министерстве жилищного строительства и городского планирования; для иностранных покупателей указан сбор за передачу права 3%.
4. Передача и устранение недочётов (snagging). Квартиру осматривают по подписанному перечню мебели, а мелкие замечания фиксируют и устраняют.
5. Коммунальные услуги и сервис. Для нового владельца оформляют счета на электричество и воду, а также график платы за обслуживание и гостиничных услуг.
6. Заявка на резидентство, если нужна. Это отдельная процедура в Королевской полиции Омана.

Эскроу работает иначе, чем при продаже на этапе строительства. Королевский указ 79/2025, изданный 10 сентября 2025 года, заменил систему эскроу 2018 года и требует выделенных счетов эскроу там, где объекты продаются на этапе строительства или деньги принимаются до завершения. Для готового здания, как это, требование в основном не применяется; если часть цены вносится после договора купли-продажи, покупателю сообщают, на каком счёте хранятся средства.

Что подготовить при бронировании

• Лот и тип предложения: какие из 18 доступных резиденций от девелопера, а какие вторичные; порядок оформления и цена различаются.
• Маршрут резидентства: Owner Visa для любой покупки в ITC; Golden Residency — для одного объекта ITC стоимостью от 200 000 OMR, решение принимает Королевская полиция Омана. Однаспальная квартира оценена ниже этой суммы, двух- и трёхспальные лоты — выше.
• Форма бронирования и договор купли-продажи: номер лота, цена в оманских риалах и дата переоформления.
• График платежей: полная оплата либо рассрочка после передачи на 1–3 года с надбавкой 3–13%, зафиксированные письменно.
• Плата за обслуживание и гостиничные услуги: тарифы с указанием 3,25 OMR за м² и того, какие гостиничные услуги включены, а какие оплачиваются отдельно.
• Мебельный пакет: перечень, включённый в договор.
• Документы ITC и права собственности: письменное подтверждение статуса ITC и маршрута резидентства для конкретного лота.
• Соглашение об управлении отелем и арендная программа: срок соглашения, возможный пул сдачи и условия собственного пользования.

Термины, используемые на странице

• ITC (Integrated Tourism Complex). Утверждённая категория проектов, в которой неграждане Омана могут владеть построенными объектами на условиях freehold.
• SPA. Договор купли-продажи, в котором указаны объект, цена, график платежей и дата переоформления.
• Эскроу. Выделенный счёт, на котором хранятся средства покупателя, если платежи вносятся до завершения, как требует Королевский указ 79/2025.
• Snagging. Осмотр квартиры при передаче, при котором составляют перечень мелких недочётов для устранения девелопером.
• Плата за обслуживание. Ежегодный взнос на содержание комплекса; здесь указан как 3,25 OMR за м², гостиничные услуги оплачиваются отдельно.
• Golden Residency. Десятилетнее продлеваемое разрешение для одного объекта ITC стоимостью от 200 000 OMR; решение принимает Королевская полиция Омана.
• Owner Visa. Резидентство без спонсора, привязанное к владению, без минимальной стоимости объекта.

Часто задаваемые вопросы

Может ли иностранец приобрести резиденцию в The Residences at Mandarin Oriental?

Да. Проект утверждён как интегрированный туристический комплекс, в котором неграждане Омана могут владеть правом собственности на своё имя. Для иностранных покупателей действует сбор за передачу права 3%, а регистрация проходит в Министерстве жилищного строительства и городского планирования.

Сколько резиденций доступно и какой они площади?

Из 156 резиденций доступны 18. Текущая карточка продаж охватывает диапазон от 818 до 2 099 кв. футов (76–195 м²), а весь проект — от 70 до 260 м², с квартирами на одну–три спальни и четырёхспальными пентхаусами.

Какие квартиры оценены на уровне 200 000 OMR или выше?

Двухспальная за 292 833 OMR и трёхспальная за 508 074 OMR выше 200 000 OMR, поэтому одна покупка соответствует стоимостному условию Golden Residency, по которому решение принимает Королевская полиция Омана. Однаспальная за 169 986 OMR относится к Owner Visa, у которой нет минимума.

Какие варианты оплаты предлагаются?

Оплата возможна полностью при переоформлении либо рассрочкой после передачи на один, два или три года с общей надбавкой 3%, 5% или 13%. Надбавка — это сумма за весь срок, а не годовая ставка.

Запросить информацию о The Residences at Mandarin Oriental

UInvest Group работает напрямую с девелоперами по всему Оману. По The Residences at Mandarin Oriental мы можем получить актуальную доступность из 18 оставшихся резиденций на первичном и вторичном рынке, цену по конкретному лоту в риалах, тарифы на обслуживание и гостиничные услуги, условия рассрочки после передачи и письменное подтверждение статуса ITC и того резидентского маршрута, который даёт каждый лот.

Поскольку здание готово, на просмотре вы видите настоящую квартиру, а не визуализацию, — и такой просмотр мы организуем. Тот же статус ITC доступен и в других проектах нашего портфеля: в Alef Qurum Residence и Telal Al Qurm в центре Маската, у марин Al Mouj и Barr Al Jissah либо в новом прибрежном направлении Yamal.