Binghatti Hills Dubai: منابع، قیمت‌ها و قواعد (۲۰۲۶)

پروژهٔ Binghatti Hills Dubai طرحی از برج‌های مسکونی در Dubai Science Park است که سازنده برای آن ۸۵۲ استودیو، ۵۲۸ آپارتمان یک‌خوابه و ۲۸۶ آپارتمان دوخوابه، قیمت کارت «FROM ۸۰۰٬۰۰۰» درهم و تکمیل در سه‌ماههٔ دوم ۲۰۲۶ را چاپ کرده است، در حالی که یک پورتال کنار نام پروژه عبارت «Sold out» را نشان می‌دهد.

این راهنمای Binghatti Hills Dubai صفحهٔ پروژهٔ سازنده، برگهٔ عمومی مشخصات و بروشور آن (به همان صورت که در فایل داده ثبت شده است) و پنج صفحهٔ پورتال را همان‌گونه که در ۱۴ نوامبر ۲۰۲۶ بودند می‌خواند. تحویل، موجود بودن، تعداد واحدها، طبقات، برج‌ها، قیمت شروع و مساحت واحدها در منابع مختلف متفاوت است؛ از این رو هر رقم همراه با منبع و تاریخ آن آمده و هیچ‌کدام برگزیده نشده است.

این راهنما همچنین جمع‌هایی بر پایهٔ قیمت‌ها و درصدهای پرداخت چاپ‌شده، تطبیق شمار واحدها و طبقات، قواعد دبی دربارهٔ ثبت پیش‌فروش، حساب امانی و هزینه‌ها، و فهرستی از آنچه خریدار می‌تواند کتبی درخواست کند را در بر می‌گیرد.

نگاه کلی به Binghatti Hills Dubai

Binghatti سازنده‌ای در دبی است که در صفحهٔ پروژه نام برده شده است. صفحهٔ Binghatti Hills نشان «Available»، برچسب منطقهٔ «Dubai Science Park» و کارتی با عبارت «STUDIO | 1 BR | 2 BR» همراه با «FROM ۸۰۰٬۰۰۰» دارد. سازنده پروژه را پناهگاهی ساحلی در میان شهر، با طراحی معاصر و شامل استودیو و آپارتمان‌های یک‌خوابه و دوخوابه توصیف می‌کند. بروشور آن می‌گوید فرم ساختمان از شیب‌های موج‌دار زمین الهام گرفته و دو بازوی در‌هم‌تنیده را نشان می‌دهد.

چند رقمی که خریدار می‌خواهد یک‌جا ببیند به بیش از یک صورت چاپ شده است. پرسش‌های متداول سازنده تکمیل را در سه‌ماههٔ دوم ۲۰۲۶ اعلام می‌کند؛ Property Finder آوریل ۲۰۲۷ را می‌آورد. سازنده ۱٬۶۶۶ واحد مسکونی می‌شمارد؛ یک سند به سبک ثبت که dxboffplan نقل می‌کند ۱٬۶۸۰ واحد می‌شمارد. جدول‌های زیر هر رقم را کنار منبع آن می‌گذارند.

صفحهٔ سازنده سازندهٔ اصلی طرح جامع، شمارهٔ قطعه، مختصات یا برآورد شارژ خدمات را چاپ نمی‌کند. نقشهٔ جاسازی‌شدهٔ آن فقط یک عبارت جست‌وجو به کار می‌برد و بلوک نشانی در صفحه دفتر مرکزی در Sheikh Zayed Road است، نه محل پروژه. این موارد در فهرست چیزهایی که باید کتبی درخواست شود، در ادامه آمده‌اند.

وضعیت، تحویل و موجود بودن: آنچه هر منبع چاپ کرده است

صفحهٔ سازنده در سرصفحهٔ خود نه درصد پیشرفت ساخت و نه تاریخ تحویل چاپ می‌کند. پرسش‌های متداول آن می‌گوید پروژه برای تکمیل در سه‌ماههٔ دوم («2nd quarter») سال ۲۰۲۶ برنامه‌ریزی شده است و گالری آن زبانهٔ «Progress» دارد که یک ویدیو را در بر می‌گیرد. در ۱۴ نوامبر ۲۰۲۶ پرسش‌های متداول هنوز به همین صورت است و منابع خوانده‌شده گواهی تکمیل یا اطلاعیهٔ تحویل برای این ساختمان را شامل نمی‌شوند. خریدار می‌تواند، چنان‌که فهرست زیر پیشنهاد می‌کند، وضعیت کنونی را کتبی بخواهد.

صفحه‌های دیگر سه‌ماهه‌های دیگری را چاپ کرده‌اند. این‌ها گفته‌های متفاوتی هستند که در زمان‌های متفاوت بیان شده‌اند و جدول آن‌ها را بدون رتبه‌بندی فهرست می‌کند.

دو ویژگی این جدول برای خواننده اهمیت دارد. نخست، صفحهٔ dxboffplan هر دو برج را «Ready» برچسب زده و متن Sotheby’s در همان صفحه پروژه را off-plan می‌نامد؛ این تفاوتی است که درون یک صفحه نیز وجود دارد، نه فقط میان صفحه‌ها. دوم، سه‌ماههٔ پرسش‌های متداول خود سازنده و سه‌ماههٔ سرصفحهٔ Property Finder چهار سه‌ماهه از هم فاصله دارند، یعنی Q2 2026 و Q2 2027. این راهنما وضعیت را حل‌نشده می‌داند: در حال ساخت، آماده، یا در حال تکمیل در ۲۰۲۷، هر یک را برخی منابع چاپ کرده‌اند.

موجود بودن پرسشی جداگانه است. نشان صفحهٔ سازنده «Available» است و کارت قیمت «FROM» دارد. Property Finder «Sold out» می‌نویسد، هر چیدمان را «Out of stock» نشان می‌دهد و می‌گوید ملک‌های سازنده تمام شده‌اند، در حالی که ۲۸۱ ملک فروش مجدد را در ۱۴ نوامبر ۲۰۲۶ فهرست کرده است. فهرست سابقهٔ فروش آن ردیف‌هایی با تاریخ ۱۸ ژوئن، ۱۳ ژوئیه و ۲۵ ژوئیه ۲۰۲۶ دارد. صفحهٔ dxboffplan ۱٬۶۶۰ تراکنش به سبک ثبت را فهرست می‌کند که تازه‌ترین فروش‌های اولیه در آن به ۱۹ ژوئن ۲۰۲۶ تاریخ دارند.

از این رو این راهنما نه می‌گوید واحدها موجودند و نه می‌گوید فروخته شده‌اند. هر دو گفته به منبعش نسبت داده شده است و فقط خود خریدار می‌تواند فهرستی با شمارهٔ واحد را از سازنده بگیرد.

شمارش ساختمان: خانه‌ها، طبقات و برج‌ها

این بخش یک زاویه را دنبال می‌کند: آیا شمارهای چاپ‌شده را می‌توان با حساب با هم تطبیق داد. برای ساختمانی با بیش از هزار آپارتمان، تفاوت‌های کوچک در شمارش وقتی اهمیت پیدا می‌کنند که خریدار می‌پرسد قرارداد به کدام برج، کدام طبقه و کدام شمارهٔ واحد اشاره دارد.

پرسش‌های متداول و برگهٔ مشخصات سازنده ۸۵۲ استودیو، ۵۲۸ آپارتمان یک‌خوابه و ۲۸۶ آپارتمان دوخوابه را می‌دهند که جمعاً ۱٬۶۶۶ واحد مسکونی می‌شود، به‌علاوهٔ ۲۱ مغازه در طبقهٔ همکف. سند به سبک ثبت که dxboffplan نقل می‌کند ۸۶۰ استودیو، ۵۳۲ یک‌خوابه و ۲۸۸ دوخوابه می‌دهد که جمعاً ۱٬۶۸۰ می‌شود، به‌علاوهٔ ۲۱ واحد تجاری، که مجموعاً ۱٬۷۰۱ است. Kredium و Square Yards ۱٬۶۶۶ را چاپ کرده‌اند.

تفاوت ۸ + ۴ + ۲ = ۱۴ واحد مسکونی است و در مغازه‌ها هیچ. سهم هر چیدمان در هر دو مجموعه تقریباً یکی است: ۸۵۲ از ۱٬۶۶۶ بر پایهٔ ارقام سازنده ۵۱٫۱ درصد استودیو است و ۸۶۰ از ۱٬۶۸۰ بر پایهٔ ارقام به سبک ثبت ۵۱٫۲ درصد. واحدهای یک‌خوابه در هر دو ۳۱٫۷ درصدند و واحدهای دوخوابه ۱۷٫۲ و ۱۷٫۱ درصد. بنابراین ترکیب پایدار است و تفاوت به نظر می‌رسد از شمارش متفاوت شمار اندکی واحد باشد.

منابع آن را توضیح نمی‌دهند و این راهنما آن را اصلاح نمی‌کند.

طبقات و برج‌ها مجموعهٔ دوم‌اند. سازنده یک توصیف از ساختمان چاپ می‌کند: ۲ طبقهٔ زیرزمین، همکف، ۳ طبقهٔ پودیوم، ۱ طبقهٔ مکانیکی، ۴۱ طبقهٔ مسکونی و بام. dxboffplan «46-storey» را چاپ می‌کند و Kredium ۴۱ طبقه را.

کمی حساب خواندن ارقام طبقات را آسان می‌کند. همکف، سه طبقهٔ پودیوم، ۴۱ طبقهٔ مسکونی و یک طبقهٔ مکانیکی جمعاً ۴۶ می‌شود که برابر عددی است که dxboffplan چاپ می‌کند. اگر دو زیرزمین و بام نیز طبقه شمرده شوند، ۴۹ به دست می‌آید. عدد ۴۱ در Kredium تنها با طبقه‌های مسکونی برابر است. صفحهٔ dxboffplan نمی‌گوید چگونه شمرده است، از این رو این برابری یک مشاهده است و نه یک یافته.

تقسیم ۱٬۶۶۶ واحد مسکونی بر ۴۱ طبقهٔ مسکونی به‌طور میانگین حدود ۴۰٫۶ آپارتمان در هر طبقهٔ مسکونی می‌دهد. این محاسبه‌ای از دو عدد چاپ‌شده است. سازنده تعداد واحد در هر طبقه را چاپ نمی‌کند و همکف را مغازه توصیف می‌کند؛ پس خریداری که آپارتمان‌های یک طبقهٔ مشخص را می‌خواهد باید پلان همان طبقه را بخواهد.

پرسش برج برای قرارداد مهم است. پلان‌های نمونهٔ بروشور با عنوان Tower 1 و Tower 2 همراه با نوع واحد آمده‌اند، Property Finder سه ساختمان و ردیف‌هایی مانند «Type A – Tower A» را فهرست می‌کند و dxboffplan برای هر برج قیمت شروع متفاوتی چاپ می‌کند (بخش قیمت را ببینید). قرارداد خرید و فروش (SPA) که برج، طبقه و شمارهٔ واحد را نام ببرد نیاز به استنباط هر یک از این‌ها از صفحه‌های بازاریابی را از میان می‌برد.

قیمت‌ها و طرح پرداخت: آنچه چاپ شده و آنچه جمع‌ها نشان می‌دهند

قیمت‌هایی که برای Binghatti Hills Dubai چاپ شده‌اند به درهم (AED) هستند، همان‌گونه که سازنده آن‌ها را بیان می‌کند. کارت و سرصفحهٔ صفحه «FROM ۸۰۰٬۰۰۰» را کنار سه چیدمان نشان می‌دهند، بی‌آنکه بگویند این رقم به کدام چیدمان تعلق دارد. برگهٔ مشخصات سازنده، به همان صورت که در فایل داده ثبت شده است، برای هر نوع و برای واحد تجاری قیمت شروعی را بدون واژهٔ «from» چاپ می‌کند. معادل‌های دلاری زیر حساب با نرخ ثابت ۳٫۶۷۲۵ درهم برای هر دلار آمریکا هستند و به نزدیک‌ترین دلار گرد شده‌اند.

تفاوت‌ها واقعی‌اند و منابع دلیلی برای آن‌ها نمی‌دهند. پایین‌ترین رقم برگهٔ مشخصات، ۷۷۷٬۷۷۷، همان است که Sotheby’s تکرار می‌کند. کارت سازنده آن را به ۸۰۰٬۰۰۰ گرد می‌کند و dxboffplan ۷۷۸٬۰۰۰ چاپ می‌کند. رقم ۲٬۲۲۹٬۸۸۱ در Property Finder نزدیک رقم دوخوابهٔ برگهٔ مشخصات، ۲٬۲۲۲٬۲۲۲، قرار دارد که نشان می‌دهد فیلد پورتال به چیدمانی بزرگ‌تر اشاره می‌کند، اما این استنباطی است و نه گفتهٔ هیچ‌یک از دو منبع.

فهرست سابقهٔ فروش Property Finder یک ردیف استودیو را نیز به قیمت AED ۸۰۰٬۰۰۰ با تاریخ ۱۳ ژوئیه ۲۰۲۶ نشان می‌دهد. این یک تراکنش ثبت‌شده در یک پورتال است و فهرست قیمت سازنده نیست. هیچ منبع خوانده‌شده‌ای برای این پروژه قیمت هر فوت مربع یا هر متر مربع چاپ نمی‌کند و در اینجا نیز محاسبه نشده است.

طرح پرداخت تنها موردی است که سازنده و سه پورتال بر آن هم‌نظرند. پرسش‌های متداول سازنده ۲۰ درصد را به‌عنوان پیش‌پرداخت هنگام امضای قرارداد، ۵۰ درصد را در مرحلهٔ ساخت و ۳۰ درصد را هنگام تکمیل پروژه چاپ می‌کند. آن را «the standard 70/30 payment plan» می‌نامد، هرچند سه بخش چاپ‌شده ۲۰، ۵۰ و ۳۰ هستند. حساب این است: ۲۰ به‌علاوهٔ ۵۰ یعنی ۷۰ درصد پیش از تکمیل سررسید می‌شود و ۳۰ درصد باقی‌مانده هنگام تکمیل.

Property Finder و Kredium همین سه بخش را با عبارت «on handover» چاپ می‌کنند.

جدول طرح را به‌صورت یک جمع بر پایهٔ قیمت کارت AED ۸۰۰٬۰۰۰ نشان می‌دهد. این تصویری است از اینکه درصدها چگونه به مبلغ تبدیل می‌شوند و نه یک نرخ‌گذاری: کارت نمی‌گوید به کدام چیدمان تعلق دارد و هر درصد بر قیمت نوشته‌شده در قرارداد اعمال می‌شود.

رقم‌های دلاری جدول هر یک مستقیماً از رقم درهم تبدیل شده‌اند، از این رو بخش‌های گردشده ممکن است یک دلار با مجموع گردشده تفاوت داشته باشند. طرح نمی‌گوید چه چیزی ۵۰ درصد را فعال می‌کند. ممکن است مجموعه‌ای از تاریخ‌ها باشد یا مجموعه‌ای از مراحل ساخت؛ این موضوع در بخش ۸ و در فهرست درخواست‌ها آمده است.

انواع واحد و مساحت‌ها

سازنده سه چیدمان مسکونی، یعنی استودیو، یک‌خوابه و دوخوابه، و ۲۱ مغازه در طبقهٔ همکف را عرضه می‌کند. پرسش‌های متداول موتور جست‌وجوی جاسازی‌شده در صفحهٔ سازنده (داده‌های ساختاریافته، نه پرسش‌های متداول قابل‌مشاهده) واحدهای «1 bedroom, 2 bedroom, and 3 bedroom» و زمان‌بندی «to be announced» را ذکر می‌کند. این متن با صفحهٔ قابل‌مشاهده که چیدمان‌های استودیو، یک‌خوابه و دوخوابه را چاپ می‌کند هم‌خوان نیست و در اینجا به کار نرفته است.

مساحت‌ها جایی است که منابع بیشترین فاصله را از هم دارند. برگهٔ مشخصات سازنده بازه‌هایی به ft2 با سرستون «With Balcony/Terrace» و «Without Balcony/Terrace» چاپ می‌کند. این اعداد بسیار کمتر از مساحت‌هایی‌اند که پورتال‌ها نقل می‌کنند و برچسب یا واحد برگه روشن نیست. آن‌ها برای کامل بودن نشان داده شده‌اند و به‌عنوان مساحت آپارتمان به کار نرفته‌اند.

تبدیل با ضریب ۱۰٫۷۶۳۹ فوت مربع در هر متر مربع جدول معادل‌های زیر را می‌دهد. این تبدیل یک حساب است و پورتال‌ها نمی‌گویند مساحت‌هایشان بالکن را شامل می‌شود یا نه.

برخی جفت‌ها می‌خوانند و برخی نه. ردیف یک‌خوابهٔ ۸۲۷ فوت مربعی در Property Finder برابر ۷۶٫۸ m2 است که درون بازهٔ ۷۶٫۷۹ تا ۷۷٫۴ m2 به سبک ثبت قرار می‌گیرد. رقم ۱٬۸۸۸ فوت مربع که Square Yards و dxboffplan چاپ می‌کنند ۱۷۵٫۴ m2 است و بالاتر از سقف به سبک ثبت، ۱۵۶٫۱۱ m2 (حدود ۱٬۶۸۰ فوت مربع)، قرار دارد. اینکه تفاوت از بالکن‌ها، تراس‌ها یا چیدمانی دیگر است ذکر نشده است.

بنابراین استودیویی با ۴۴۶ تا ۴۷۷ فوت مربع در منابعی که با هم هم‌خوانند در بازهٔ ۴۱٫۴ تا ۴۴٫۳ m2 می‌گنجد و استودیوی بزرگ‌تر ۷۲۶ فوت مربعی فقط در Square Yards دیده می‌شود. برای قرارداد خرید و فروش عددی که به کار می‌آید همانی است که قرارداد نام می‌برد: مساحت داخلی، مساحت بالکن و مجموع، جداگانه برای شمارهٔ واحد نشان داده شده.

امکانات، مصالح و رندرها به همان صورت که چاپ شده‌اند

بروشور سازنده صفحه‌ای از امکانات با آیکون و برچسب دارد و عرشه‌ای تفریحی را بالای پودیوم نام می‌برد. Property Finder می‌گوید طبقه‌های نخست ساختمان فضاهای امکانات‌اند و بروشور از سه طبقهٔ پودیوم سخن می‌گوید. جدول برچسب‌ها را به همان صورت که چاپ شده‌اند گروه‌بندی می‌کند. فهرست‌های Property Finder و dxboffplan با بروشور هم‌پوشانی دارند؛ Property Finder زمین فوتبال را street soccer field می‌نامد.

یک صفحهٔ بروشور «indoor beach» را برچسب زده و متن صفحه‌ای دیگر از یک ساحل خصوصی سخن می‌گوید. هیچ‌یک از این برچسب‌ها توضیح داده نشده‌اند و هیچ منبع خوانده‌شده‌ای به پروژه نشانی کنار ساحل نمی‌دهد. خریداری که به این ویژگی اهمیت می‌دهد می‌تواند از سازنده بخواهد آن را کتبی توصیف کند.

فهرست مصالح بروشور چوب بلوط عسلی، آینه، سنگ calacatta، برنج مات و سنگ patagonia را برای ورودی و پرداخت آپارتمان‌ها و تن‌های چینی و سنگ سفید را برای حمام‌ها نام می‌برد. نمی‌گوید کدام مصالح به کدام نوع واحد می‌رسد، آیا آشپزخانه‌ها مجهزند یا لوازم و تهویهٔ مطبوع شامل است. حقایق سازنده سطح پرداخت را ذکر نمی‌کند.

گالری صفحهٔ سازنده زبانه‌هایی برای Location، Gallery، Floor Plans، Brochure و Progress دارد. تصاویر رندرهای رایانه‌ای‌اند: برج هنگام غروب، نمای هوایی در گرگ‌ومیش، باغ و نمای پودیوم، بخش استخر، زمین‌ها، یک باغ محوطه‌سازی‌شده، اتاق نشیمن، فضای داخلی استودیو و پلان‌های یک‌خوابه و دوخوابه. رندر نیت را نشان می‌دهد و نه ساختمان تمام‌شده را، و مشخصات قرارداد است که الزام‌آور است.

موقعیت Binghatti Hills Dubai: Dubai Science Park، Al Barsha South ۲ و فاصله‌ها

سازنده پروژه را در Dubai Science Park قرار می‌دهد و می‌گوید این موقعیت دسترسی به مقصدهای خرید، بزرگراه‌های اصلی و امکانات را فراهم می‌کند. Property Finder، dxboffplan و Kredium نام منطقهٔ به سبک ثبت، Al Barsha South ۲، را به کار می‌برند. Dubai Sotheby’s ساختمان را در بخش جنوب‌شرقی Dubai Science Park، در محلهٔ گسترده‌تر Al Barsha South، قرار می‌دهد. هیچ‌یک از منابع شمارهٔ قطعه یا مختصات چاپ نمی‌کنند.

ویکی‌پدیا Dubai Science Park را جامعه‌ای تجاری توصیف می‌کند که در ۲۰۱۵ تأسیس شده، بیش از ۳۵۰ شرکت را در خود جای می‌دهد، در Al Barsha South قرار دارد و از جاده‌های Umm Suqeim، Sheikh Zayed و Sheikh Mohammad Bin Zayed دسترسی دارد. مقالهٔ Al Barsha آن Al Barsha South را یکی از پنج بخش Al Barsha فهرست می‌کند و برای Al Barsha در کل جمعیت ۱۸۱٬۳۱۰ نفر در ۲۰۲۳ را می‌دهد و Dubai Science Park را در میان نهادهای Al Barsha South نام می‌برد. Property Finder می‌افزاید Dubai Science Park ۵۳ ساختمان دارد.

این‌ها توصیف‌های کلی منطقه‌اند و گفته‌ای دربارهٔ این ساختمان نیستند. پروژه‌های نزدیک با همان برچسب منطقه شامل Hillside و Hillviews خود Binghatti هستند که ساختمان‌هایی جدا بوده و در بخش ۱۰ فهرست شده‌اند.

فاصله‌ها دو نوع‌اند. پرسش‌های متداول سازنده زمان سفر را بدون ذکر وسیلهٔ نقلیه چاپ می‌کند و Kredium و Square Yards فاصله‌ها را به متر و کیلومتر بدون اینکه بگویند خط مستقیم‌اند یا فاصلهٔ جاده‌ای چاپ می‌کنند. هر دو نوع به همان صورت که چاپ شده‌اند نشان داده شده‌اند.

تفاوت میان رقم‌های دقیقه و کیلومتر تناقض نیست: زمان و فاصله چیزهای متفاوتی را توصیف می‌کنند و زمان به ساعت و مسیر بستگی دارد.

۲۶ دقیقه تا Dubai International Airport در Property Finder و ۱۷٫۲ کیلومتر در Kredium با سفری جاده‌ای به این طول سازگارند. Property Finder همچنین از دسترسی به جاده‌های Al Khail و Umm Suqeim نام می‌برد و نقشهٔ بروشور نشانه‌هایی مانند Palm Jumeirah، Burj Al Arab، Butterfly Garden، Miracle Garden، Global Village، Jumeirah Golf Estates و IMG Worlds of Adventure را نام می‌برد.

صفحهٔ سازنده هیچ پیوند حمل‌ونقلی به خود ساختمان فهرست نمی‌کند و ویکی‌پدیا از خط اتوبوس F36 از Mall of the Emirates تا Dubai Science Park یاد می‌کند. خریداری که به حمل‌ونقل عمومی تکیه دارد می‌تواند پیش از رزرو مسیرهای کنونی را نزد سازمان راه‌ها و حمل‌ونقل (Roads and Transport Authority) بررسی کند.

خرید پیش‌فروش در دبی: فری‌هولد، ثبت، حساب امانی، هزینه‌ها و قاعدهٔ اقامت

قواعد خرید آپارتمانی که هنوز در حال ساخت است در قوانین و مقررات دبی و در خدمات الکترونیکی اداره زمین آمده است. هر گفتهٔ زیر از یک صفحهٔ رسمی است که در ۱۴ نوامبر ۲۰۲۶ باز شده است. این یک خلاصه است و نه نظر حقوقی، و صفحه‌های نام‌برده همان متنی هستند که پیش از امضای هر چیز باید خواند.

راهنماهای این سایت همین موضوع‌ها را به زبان ساده پوشش می‌دهند: راهنمای خریداران پیش‌فروش (off-plan)، آیا خارجی‌ها می‌توانند در دبی آپارتمان بخرند و فری‌هولد در برابر لیزهولد (leasehold). رقم‌های راهنماهای قدیمی‌تر ممکن است کهنه باشند و در این صفحه به کار نرفته‌اند.

مالکیت کامل (فری‌هولد). آیین‌نامهٔ شمارهٔ ۳ سال ۲۰۰۶، صادرشده از سوی حاکم دبی، به اتباع غیرامارات اجازه می‌دهد در قطعه‌هایی که فهرست می‌کند مالکیت فری‌هولد را بدون محدودیت زمانی، حق انتفاع یا حقوق لیزهولد تا ۹۹ سال به دست آورند، و نخستین فهرست آن قطعه‌ای در Al Barsha South ۲ (قطعهٔ شمارهٔ ۰۰۲) و قطعه‌ای در Al Barsha South ۳ را نام می‌برد. فهرست‌ها بر پایهٔ قطعه‌اند و از همین رو شمارهٔ قطعه اهمیت دارد.

صفحهٔ سازنده نوع مالکیت را ذکر نمی‌کند و شمارهٔ قطعه‌ای چاپ نمی‌کند، از این رو آیین‌نامه را نمی‌توان از روی صفحه‌های عمومی با این ساختمان تطبیق داد. Property Finder «Freehold» را چاپ می‌کند. خریدار می‌تواند از سازنده بخواهد نوع مالکیت و قطعه را در قرارداد نام ببرد.

ثبت و هزینه‌ها. صفحهٔ خدمت اداره زمین برای فروش اولیه می‌گوید سازنده واحدهای پیش‌فروش‌شده را از طریق پورتال Oqood (ثبت موقت معامله) در دفتر ثبت موقت ثبت می‌کند و قرارداد خرید و فروش باید ظرف ۹۰ روز از تاریخ امضا ثبت شود. این صفحه هزینهٔ فروشنده ۲ درصد و هزینهٔ خریدار ۲ درصد ارزش فروش را فهرست می‌کند، با هزینه‌های دانش AED ۱۰ و نوآوری AED ۱۰.

صفحهٔ خبری اداره زمین در ۳۱ مه ۲۰۲۱ به ۴ درصد ارزش ملک به‌عنوان هزینهٔ ثبت لازم اشاره می‌کند که باید طبق توافق میان فروشنده و خریدار پرداخت شود، و Property Finder هزینهٔ دولتی ۴ درصد را فهرست می‌کند. قانون شمارهٔ ۱۳ سال ۲۰۰۸ می‌گوید فروش یا هر واگذاری دیگری که مالکیت را منتقل یا محدود کند، اگر در دفتر ثبت وارد نشود، باطل است.

حساب امانی (escrow) و ثبت پروژه. قانون شمارهٔ ۸ سال ۲۰۰۷ حساب امانی را حساب بانکی یک پروژهٔ توسعهٔ املاک تعریف می‌کند که خریداران واحدهای پیش‌فروش‌شده به آن پرداخت می‌کنند. پرسش‌های متداول اداره زمین می‌گوید قانون حساب امانی بر سازندگانی اعمال می‌شود که پیش‌فروش می‌کنند و از خریداران پرداخت می‌گیرند، پرداخت‌های خروجی به مراحل اصلی ساخت که میان سازنده و امین حساب توافق شده گره خورده‌اند و ۵ درصد مبلغ واریزی تا یک سال پس از تکمیل نگه داشته می‌شود.

اداره زمین همچنین استعلام وضعیت پروژه را عرضه می‌کند که با نام یا شمارهٔ پروژه جست‌وجو می‌شود. برای این پروژه، dxboffplan شمارهٔ پروژهٔ ۳۰۵۳ را چاپ می‌کند و سندی از دفتر ثبت را با تاریخ‌های ۰۱/۰۴/۲۰۲۴ (آغاز) و ۲۹/۰۴/۲۰۲۴ (ثبت) نقل می‌کند. زبانهٔ «Escrow Account» آن جزئیاتی نشان نمی‌دهد و در منابع خوانده‌شده نه بانک حساب امانی و نه شمارهٔ حساب آمده است، از این رو این‌ها مواردی برای تأیید باقی می‌مانند.

برنامهٔ پرداخت و ساخت. قواعد حساب امانی تعیین می‌کنند سازنده چگونه می‌تواند پول را خرج کند؛ تاریخ‌های خریدار را تعیین نمی‌کنند. اقساط در قرارداد خرید و فروش نوشته می‌شوند، به‌صورت تاریخ تقویمی یا مرحلهٔ ساخت. پرسش‌های متداول اداره زمین می‌افزاید که چون برنامهٔ پرداخت بر پایهٔ درصد تکمیل است، سرمایه‌گذاری که درخواست پرداخت دریافت می‌کند می‌تواند درصد تکمیل کنونی را در نامه‌ای از مشاور پروژه که اداره تأیید کرده بخواهد.

پرسش‌های متداول می‌افزاید پیشرفت را می‌توان از طریق خدمت ردیابی پروژهٔ اداره پی گرفت.

برای این پروژه طرح ۵۰ درصد را «در حین ساخت» و بدون محرک چاپ می‌کند، از این رو ارزش دارد که پرسش اینکه کدام مرحله هر بخش را آزاد می‌کند کتبی مطرح شود.

هزینه‌ها به‌صورت حساب. اگر ۴ درصدی که Property Finder و صفحهٔ خبری اداره زمین چاپ کرده‌اند اعمال شود، ۴ درصد از AED ۸۰۰٬۰۰۰ برابر AED ۳۲٬۰۰۰ است، حدود USD ۸٬۷۱۳ با ۳٫۶۷۲۵. این جمع بر یک قیمت واحد است و نرخ‌گذاری نیست. مبلغ واقعی از قیمت قرارداد، هزینه‌های ثابت صفحهٔ خدمت و توافق سازنده و خریدار پیروی می‌کند. کمیسیون کارگزار و هزینه‌های وام جدا هستند و برای این پروژه چاپ نشده‌اند.

هزینه‌های جاری. پرسش‌های متداول اداره زمین شارژ خدمات را هزینهٔ سالانه‌ای تعریف می‌کند که سازمان تنظیم املاک (RERA) تصویب کرده و مالکان واحد برای مدیریت و نگهداری امکانات مشترک می‌پردازند، و می‌گوید سهم مالک برابر است با هزینهٔ تصویب‌شده از شاخص شارژ خدمات اداره ضرب در مساحت واحد به‌صورتی که در سند مالکیت آمده است. صفحهٔ سازنده شارژ خدماتی برای این ساختمان چاپ نمی‌کند، از این رو برآورد هر فوت مربع در سال سندی است که باید خواست.

راهنمای مالیات ملک در این سایت دیگر هزینه‌های مرتبط با مالکیت را پوشش می‌دهد.

اقامت از راه ملک. صفحهٔ ویزای طلایی (Golden Visa) اداره زمین برای سرمایه‌گذاران املاک می‌گوید مالک ملکی که ارزش خریدش هنگام خرید AED ۲ میلیون یا بیشتر باشد می‌تواند برای اقامت ۱۰ ساله و قابل‌تمدید درخواست دهد، و برای ملک رهنی نامهٔ بانک که نشان دهد AED ۲ میلیون پرداخت شده لازم است.

صفحهٔ سازمان فدرال هویت، تابعیت، گمرک و امنیت مرزی (ICP) اقامت ۱۰ ساله را برای سرمایه‌گذاران املاک فهرست می‌کند، با مسیری برای واحدهای پیش‌فروش به ارزش دست‌کم AED ۲٬۰۰۰٬۰۰۰ که از یک شرکت املاک تأییدشده خریده شده‌اند.

پورتال دولت امارات ۵ سال را برای سرمایه‌گذاران املاک فهرست می‌کند. سه صفحهٔ رسمی در مدت اقامت با هم تفاوت دارند، از این رو شرایط کنونی را باید نزد اداره زمین یا ICP بررسی کرد. راهنمای ویزای طلایی (Golden Visa) را نیز ببینید.

برای هیچ واحدی از این پروژه ادعای واجد شرایط بودن برای اقامت یا ویزای طلایی نمی‌شود. تنها به‌صورت عدد: برگهٔ مشخصات سازنده قیمت شروع AED ۷۷۷٬۷۷۷ را برای استودیو و AED ۱٬۱۱۱٬۱۱۱ را برای یک‌خوابه چاپ می‌کند که هر دو کمتر از AED ۲٬۰۰۰٬۰۰۰ هستند، و AED ۲٬۲۲۲٬۲۲۲ را برای دوخوابه که بالاتر از آن است. اینکه یک خرید معین شرایط را دارد یا نه را مرجع بر پایهٔ قرارداد، ارزش‌گذاری و متقاضی قضاوت می‌کند، نه یک صفحهٔ وب. پرسش‌های وام برای غیرمقیمان در راهنمای وام مسکن آمده است.

پیش از رزرو واحد چه چیزهایی را باید کتبی درخواست کرد

پیش از رزرو واحدی در Binghatti Hills Dubai توجه کنید که موارد بسیاری در صفحهٔ سازنده چاپ نشده‌اند: نهاد طرف قرارداد، فهرست موجودی واحد به واحد، تحویل به عبارات قرارداد، حساب امانی و شارژ خدمات. فهرست زیر مجموعه‌ای رایج از درخواست‌هایی است که پیش از پرداخت پیش‌پرداخت رزرو مطرح می‌شود. این فهرست نمی‌گوید هیچ مورد غایب است؛ آنچه را نام می‌برد که منابع خوانده‌شده در اینجا نشان نمی‌دهند.

1. پیش‌نویس قرارداد خرید و فروش (SPA) با شمارهٔ واحد، برج، طبقه، نوع چیدمان و صفحهٔ بروشور، و با مساحت داخلی، بالکن و کل که جداگانه ذکر شده باشند.
2. تاریخ تحویل نوشته‌شده در قرارداد، و بندی که می‌گوید اگر تاریخ تغییر کند چه چیزی اعمال می‌شود، با عبارات خود قرارداد.
3. نام کامل حقوقی و مشخصات ثبت نهاد طرف قرارداد، که پورتال‌ها Binghatti Developers FZE می‌دهند و اسناد سرمایه‌گذاری گروه Binghatti Holding Limited می‌دهند.
4. شمارهٔ پروژهٔ اداره زمین (۳۰۵۳ را dxboffplan چاپ کرده است)، نام حساب امانی و بانک امین آن، که می‌توان در استعلام وضعیت پروژه تطبیق داد.
5. برنامهٔ پرداخت با محرک هر قسط، تاریخ یا مرحلهٔ ساخت، و مشخصات بانکی برای پرداخت که باید حساب امانی باشد.
6. فهرست قیمت بر پایهٔ شمارهٔ واحد با تاریخ صدور، و توضیحی دربارهٔ اینکه سازنده خودش کدام واحدها را می‌فروشد و کدام فروش مجدد است.
7. تأیید نوع مالکیت و قطعه‌ای که ساختمان بر آن ایستاده است.
8. جدول هزینه‌ها: هزینهٔ ثبت ۴ درصد و اینکه چه کسی می‌پردازد، هر هزینهٔ ثابت و هزینهٔ اداری.
9. مشخصات پرداخت واحد، ضمیمهٔ قرارداد، شامل آشپزخانه، لوازم و تهویهٔ مطبوع که فهرست مصالح آن‌ها را پوشش نمی‌دهد.
10. برآورد شارژ خدمات برای هر فوت مربع در سال و آنچه پوشش می‌دهد، و ترتیبات انجمن مالکان.
11. تخصیص پارکینگ، در صورت وجود، و هزینهٔ آن.
12. مرحلهٔ کنونی ساخت و درصد تکمیل در تاریخ هر درخواست پرداخت، چنان‌که پرسش‌های متداول اداره زمین توصیف می‌کند.
13. اینکه چه کسی از طرف سازنده امضا می‌کند، با وکالت‌نامه اگر نماینده امضا کند، و اسنادی که خریدار خارجی باید ارائه کند.

سوابق رسمی در کنار پاسخ‌های سازنده دید دومی می‌دهند. استعلام وضعیت پروژهٔ اداره زمین نام یا شمارهٔ پروژه می‌گیرد، دفتر ثبت موقت ورودی فروش پیش‌فروش را نگه می‌دارد و خدمت Oqood گواهی ثبت موقت را به‌عنوان خروجی فهرست می‌کند. تطبیق اسناد با این سوابق پیش از سررسید پرداخت بعدی ساده‌ترین است.

جایگاه این پروژه در میان دیگر پروژه‌های Binghatti و آگهی‌های نزدیک در دبی

Binghatti چهار کارت با «Hill» در نام فهرست می‌کند. سه تای آن‌ها برچسب Dubai Science Park دارند و Hillcrest با Arjan برچسب خورده است؛ جدول نشان می‌دهد هر یک در فهرست پروژه‌های سازنده در ۱۴ نوامبر ۲۰۲۶ چه چاپ کرده است. رقم کارت پایین‌تر یا بالاتر رتبه‌بندی نیست، زیرا هر ساختمان ترکیب واحد، تعداد طبقه و اظهار تحویل خودش را دارد. کارگزاران گاهی Hills را با Hillside اشتباه می‌گیرند، از این رو خریدار باید نام پروژه را در هر سند بررسی کند.

فایل داده Hillside، Hillviews و Hillcrest را صفحه‌های پروژهٔ جدا در سایت سازنده ثبت کرده است، هر یک با شمار واحد، طبقات و تاریخ‌های خودش. هیچ‌یک از ارقام آن‌ها به این صفحه منتقل نشده است.

آگهی‌های دیگر دبی در این سایت در همین منطقه یا نزدیک آن ساختمان‌های Danube Properties، یک پروژهٔ Ellington در Arjan و یک پروژه در Dubai Hills Estate هستند. حقایق آن‌ها در صفحه‌های خودشان است و جدول آن‌ها را مقایسه نمی‌کند.

سازندگان دیگری که در دبی فعال‌اند در فهرست سازندگان دبی معرفی شده‌اند. زمینهٔ گسترده‌تر بازار، با تاریخ‌ها و هشدارهای خودش، در راهنمای بازار دبی است. همهٔ ملک‌های دبی در سایت در صفحهٔ امارات و صفحهٔ دبی فهرست شده‌اند.

Binghatti (سازنده)

صفحهٔ پروژه Binghatti را سازنده نام می‌برد. بنا بر صفحهٔ About شرکت، Dr. Hussain Binghatti کسب‌وکار را در ۲۰۰۸ آغاز کرد و آن را به نام پدر مرحومش، Ghatti Bin Ghaeb، نامید. نشانی دفتر مرکزی در Sheikh Zayed Road در دبی در پاورقی سایت چاپ شده و صفحه بنیان‌گذار، رئیس هیئت‌مدیره، نایب‌رئیس و مدیرعامل را فهرست می‌کند. اسناد شرکت الگویی درون‌سازمانی را توصیف می‌کنند که طراحی، توسعه، ساخت و تحویل را در بر می‌گیرد و ریشه در پیمانکاری دارد.

ارقام سرمایه‌گذاری و پروژه‌ها در اسناد شرکت اندکی متفاوت‌اند. بیانیهٔ نتایج نه ماههٔ نخست ۲۰۲۶، با تاریخ ۱۲ نوامبر ۲۰۲۶، از بیش از ۱۰۰ پروژه با ارزش بالاتر از AED ۱۰۰ میلیارد و نزدیک به ۶۰ پروژهٔ تکمیل‌شده یاد می‌کند. صفحهٔ روابط سرمایه‌گذاران بیش از ۵۰ پروژهٔ تحویل‌شده و حدود ۳۰ میلیون فوت مربع مساحت قابل‌فروش را در خط تولید می‌دهد.

این اعداد از خود شرکت‌اند، به همان صورت که چاپ شده‌اند نقل شده‌اند و به‌طور مستقل بررسی نشده‌اند.

پورتال‌ها Binghatti Developers FZE را برای این پروژه فهرست می‌کنند، در حالی که اسناد سرمایه‌گذاری گروه را Binghatti Holding Limited منتشر می‌کند. اینکه کدام نهاد قرارداد را امضا می‌کند نکته‌ای است که باید در خود قرارداد خرید و فروش روشن شود.

سوالات متداول

Binghatti Hills Dubai چیست؟

Binghatti Hills طرحی از برج‌های مسکونی در Dubai Science Park از سازندهٔ Binghatti است. سازنده استودیو، آپارتمان یک‌خوابه و دوخوابه، بر پایهٔ ارقام خود ۱٬۶۶۶ واحد مسکونی و ۲۱ مغازه در طبقهٔ همکف را چاپ می‌کند. سندی به سبک ثبت که dxboffplan نقل می‌کند ۱٬۶۸۰ واحد مسکونی چاپ می‌کند. جدول‌های بالا هر رقم را با منبعش نشان می‌دهند.

تحویل Binghatti Hills Dubai چه زمانی است؟

پرسش‌های متداول سازنده سه‌ماههٔ دوم ۲۰۲۶ را چاپ می‌کند. Dubai Sotheby’s در جعبهٔ مشخصات خود Q2 2026 و در متن خود Q4 2026 را چاپ می‌کند، dxboffplan Q3 2026 را چاپ می‌کند و Property Finder Q2 2027 را با تکمیل مورد انتظار ۱۵ آوریل ۲۰۲۷ چاپ می‌کند. تاریخی که خریدار را ملزم می‌کند همانی است که در قرارداد خرید و فروش نوشته شده است.

آیا Binghatti Hills Dubai موجود است یا فروخته شده؟

هر دو چاپ شده است. صفحهٔ سازنده نشان «Available» و کارت «FROM ۸۰۰٬۰۰۰» دارد، در حالی که Property Finder «Sold out» نشان می‌دهد، هر چیدمان را «Out of stock» علامت می‌زند و ۲۸۱ ملک فروش مجدد را فهرست می‌کند. این راهنما هیچ‌یک را به‌عنوان واقعیت اعلام نمی‌کند؛ فهرست موجودی با شمارهٔ واحد از سازنده برای یک واحد مشخص مسئله را روشن می‌کند.

یک واحد در این پروژه چقدر قیمت دارد؟

کارت سازنده «FROM ۸۰۰٬۰۰۰» درهم را چاپ می‌کند، حدود USD ۲۱۷٬۸۳۵ با نرخ ثابت ۳٫۶۷۲۵. برگهٔ مشخصات قیمت‌های شروع AED ۷۷۷٬۷۷۷ را برای استودیو، AED ۱٬۱۱۱٬۱۱۱ را برای یک‌خوابه و AED ۲٬۲۲۲٬۲۲۲ را برای دوخوابه چاپ می‌کند. پورتال‌ها ارقام شروع دیگری چاپ می‌کنند. هیچ فهرست قیمت برای هر واحد عمومی نیست.

طرح پرداخت این پروژه چیست؟

پرسش‌های متداول سازنده ۲۰ درصد هنگام امضا، ۵۰ درصد در حین ساخت و ۳۰ درصد هنگام تکمیل را چاپ می‌کند و آن را طرح ۷۰/۳۰ می‌نامد. Property Finder و Kredium همین سه بخش را با «on handover» چاپ می‌کنند. بر AED ۸۰۰٬۰۰۰ این سه بخش AED ۱۶۰٬۰۰۰، AED ۴۰۰٬۰۰۰ و AED ۲۴۰٬۰۰۰ هستند.

این پروژه چند طبقه و چند برج دارد؟

سازنده ۲ زیرزمین، همکف، ۳ طبقهٔ پودیوم، ۱ طبقهٔ مکانیکی، ۴۱ طبقهٔ مسکونی و بام را چاپ می‌کند. dxboffplan ۴۶ طبقه چاپ می‌کند و Kredium ۴۱. پلان‌های بروشور با عنوان Tower 1 و Tower 2 آمده‌اند و Property Finder ۳ ساختمان می‌گوید. قرارداد باید برج و طبقهٔ واحد را نام ببرد.

Binghatti Hills Dubai دقیقاً کجاست؟

سازنده آن را در Dubai Science Park قرار می‌دهد. Property Finder، dxboffplan و Kredium نام منطقهٔ Al Barsha South ۲ را می‌افزایند. هیچ منبعی شمارهٔ قطعه یا مختصات چاپ نمی‌کند. سازنده زمان سفر ۸ دقیقه تا Dubai Hills Mall و ۱۵ دقیقه تا Mall of the Emirates را چاپ می‌کند، بدون ذکر وسیلهٔ نقلیه.

آیا یک خارجی می‌تواند در این پروژه بخرد؟

آیین‌نامهٔ شمارهٔ ۳ سال ۲۰۰۶ به اتباع غیرامارات اجازه می‌دهد در قطعه‌هایی که فهرست می‌کند، از جمله قطعه‌ای در Al Barsha South ۲، مالکیت فری‌هولد به دست آورند. سازنده شمارهٔ قطعه یا نوع مالکیتی چاپ نمی‌کند و Property Finder «Freehold» را چاپ می‌کند. نوع مالکیت و قطعه باید در قرارداد ذکر شود و راهنمای خریداران خارجی قواعد کلی را پوشش می‌دهد.

آیا یک واحد در Binghatti Hills Dubai واجد شرایط ویزای طلایی (Golden Visa) است؟

اداره زمین AED ۲ میلیون یا بیشتر هنگام خرید را به‌عنوان ارزش ملک برای مجوز سرمایه‌گذار املاک خود ذکر می‌کند. این راهنما برای هیچ واحدی ادعای واجد شرایط بودن نمی‌کند: قیمت‌های شروع چاپ‌شده برای استودیو و یک‌خوابه کمتر از این رقم‌اند و رقم دوخوابه بالاتر از آن است و مرجع بر پایهٔ قرارداد تصمیم می‌گیرد.

خریدار پیش از پرداخت پیش‌پرداخت رزرو چه چیزی را باید بررسی کند؟

نهاد طرف قرارداد، شمارهٔ پروژه و حساب امانی در استعلام وضعیت پروژهٔ اداره زمین، تاریخ تحویل در قرارداد، محرک پرداخت هر قسط، واحد، برج و طبقه، مشخصات پرداخت، برآورد شارژ خدمات و نوع مالکیت. بخش ۹ فهرست کامل را می‌دهد.

منابع و آخرین بررسی

آخرین بررسی: 14 نوامبر 2026. منابع:

• Binghatti: صفحهٔ پروژهٔ Binghatti Hills، دوباره خوانده‌شده در ۱۴ نوامبر ۲۰۲۶
• Binghatti: برگهٔ مشخصات پروژهٔ Hills (PDF)، به همان صورت که در فایل داده ۱۴ نوامبر ۲۰۲۶ ثبت شده، دوباره دانلود نشده
• Binghatti: بروشور Hills (PDF)، به همان صورت که در فایل داده ۱۴ نوامبر ۲۰۲۶ ثبت شده، دوباره دانلود نشده
• Binghatti: صفحهٔ About
• Binghatti: بیانیهٔ نتایج مالی 9M 2026، ۱۲ نوامبر ۲۰۲۶
• Binghatti: صفحهٔ روابط سرمایه‌گذاران
• Property Finder: Binghatti Hills، ۱۴ نوامبر ۲۰۲۶
• dxboffplan: Binghatti Hills، ۱۴ نوامبر ۲۰۲۶
• Dubai Sotheby’s International Realty: Binghatti Hills، ۱۴ نوامبر ۲۰۲۶
• Kredium: Binghatti Hills، ۱۴ نوامبر ۲۰۲۶
• Square Yards: Binghatti Hills، ۱۴ نوامبر ۲۰۲۶
• Wikipedia: Dubai Science Park
• Wikipedia: Al Barsha
• اداره زمین دبی: درخواست ثبت فروش اولیه (Oqood)
• اداره زمین دبی: خبر ۳۱ مه ۲۰۲۱ دربارهٔ هزینه‌های ثبت
• اداره زمین دبی: پرسش‌های متداول
• اداره زمین دبی: استعلام وضعیت پروژه
• اداره زمین دبی: درخواست ویزای طلایی (Golden Visa) برای سرمایه‌گذاران
• پورتال دولت امارات: ویزای طلایی (Golden visa)
• ICP: اقامت طلایی امارات (UAE Golden Residency)
• پورتال قوانین دبی: قانون شمارهٔ ۸ سال ۲۰۰۷ دربارهٔ حساب‌های امانی
• پورتال قوانین دبی: قانون شمارهٔ ۱۳ سال ۲۰۰۸ دربارهٔ دفتر ثبت موقت ملک
• پورتال قوانین دبی: آیین‌نامهٔ شمارهٔ ۳ سال ۲۰۰۶ دربارهٔ مناطق مالکیت برای اتباع غیرامارات

این مشاوره حقوقی، مالیاتی یا مالی نیست.